ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH sử DỤNG đất và xây DỰNG kế HOẠCH sử DỤNG đất năm 2015 QUẬN hải AN, THÀNH PHỐ hải PHÒNG

Phân vùngđất là cơ sở khoa học cho ngành quản lý đất đai thực thi quy hoạch và giámsát sử dụng đất; từ đó hình thành căn cứ quản lý đất đai theo pháp luật, nângcao chất lượng của việc bố

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

PHẠM THỊ LIÊN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2015 QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội - 2016

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

PHẠM THỊ LIÊN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2015

QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS MẪN QUANG HUY

Hà Nội - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này củariêng tôi, do tôi trực tiếp thực hiện với sự hướng dẫn của TS Mẫn Quang Huy,Trường Đại học Khoa học tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội Các số liệu

và kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất

kỳ một công trình nào khác Tôi cam đoan rằng các thông tin, trích dẫn trongluận văn được chỉ dẫn nguồn gốc rõ ràng và đầy đủ Nếu sai tôi hoàn toànchịu trách nhiệm

Tác giả

Phạm Thị Liên

LỜI CẢM ƠN

Từ khi nhận đề tài cho đến khi hoàn thành đề tài, ngoài sự cố gắng nỗlực của bản thân, tôi còn nhận được sự đóng góp, giúp đỡ tận tình của cácthầy cô, nhiều tập thể và cá nhân

Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn TS Mẫn Quang Huy - Trường Đạihọc Khoa học tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình, trực tiếphướng dẫn chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND quận Hải An, thành phố Hải Phòng,UBND các phường, các phòng liên quan trực thuộc UBND quận Hải An cùngmột số cá nhân đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả

Phạm Thị Liên

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH SÁCH BẢNG v

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 6

1.1 Cơ sở khoa học của Quy hoạch sử dụng đất 6

1.1.1 Cơ cở lý thuyết và thực tiễn 6

1.1.3 Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác 16

1.2 Nội dung và phương pháp quy hoạch sử dụng đất 19

1.2.1 Nội dung quy hoạch sử dụng đất 19

1.2.2 Phương pháp quy hoạch sử dụng đất 24

1.2.3 Hệ thống pháp luật về quy hoạch sử dụng đất đai ở nước ta 25

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2015 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI AN, TP HẢI PHÒNG 29

2.1 Đánh giá các tiềm năng, lợi thế và cơ hội mới của quận 29

2.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 29

2.1.2 Điều kiện kinh tế – xã hội 34

2.1.3 Đặc điểm chung về sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất 37

2.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội 39

2.1.4.1 Khu vực kinh tế nông nghiệp 39

2.1.4.2 Khu vực kinh tế công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và xây dựng 40

2.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường 41

2.2 Tình hình thực hiện các chỉ tiêu QH, KHSDĐ quận Hải An giai đoạn 2010- 201545 2.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2010 45

2.2.2 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng các loại đất 50

2.2.3 Đánh giá quy luật biến động đất đai 67

2.2.4 Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, tính hợp lý của việc sử dụng đất 67

2.3 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất trong những năm 2010-2014 69

2.3.1 Nhóm đất nông nghiệp 71

2.3.2 Nhóm đất phi nông nghiệp: 74

2.3.3 Đất chưa sử dụng 77

2.3.4 Nguyên nhận tồn tại trong công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất 77 2.4 Đánh giá chung về các giải pháp thực hiện phương án QHSDĐ quận Hải An 78

2.4.1 Những thành tựu đạt được 78

2.4.2 Những yếu kém, tồn tại 80

2.4.3 Nguyên nhân của những yếu kém, tồn tại 81

2.5 Kế hoạch sử dụng đất năm 2015 trên địa bàn quận Hải An 81

2.5.1 Chỉ tiêu sử dụng đất 81

2.5.2 Diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng 86

2.5.3 Kế hoạch thu hồi đất năm 2015 87

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI AN - TP HẢI PHÒNG 90

3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách 90

3.2 Các giải pháp về khoa học và công nghệ 90

3.3 Giải pháp về quản lý 91

3.3.1 Quản lý quy hoạch 91

3.3.2 Quản lý đất đai 91

3.4 Giải pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường 93

3.5 Các giải pháp khác 93

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94

TÀI LIỆU THAM KHẢO 97

PHỤ LỤC 99

DANH SÁCH CÁC HÌNH

Hình 2.1 : Sơ đồ vị trí quận Hải An - thành phố Hải Phòng 30

Hình 2.1 : Cơ cấu sử dụng đất quận Hải An năm 2010 45

Hình 2.3 : Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 52

Hình 2.4 : Kết quả thực hiện các chỉ tiêu QH đến hết năm 2014 quận Hải An 69

Hình 2.5 : Khu đất xen kẹt trước và sau khi đấu giá QSDĐ năm 2013 tại phường Đằng Lâm – Quận Hải An 79

Hình 2.6 Phối cảnh tổng thể Khu công nghiệp – Đô Thị Tràng Cát 80

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 : Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2010 45

Bảng 2.2 : Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 49

Bảng 2.3 : Tổng hợp các chỉ tiêu quy hoạch đất năm 2010 và 2015 50

Bảng 2.4 : Kế hoạch sử dụng đất năm 2010-2015 52

Bảng 2.5 : Danh mục quy hoạch các công trình quốc phòng 57

Bảng 2 6 : Danh mục quy hoạch các công trình trụ sở cơ quan, CTSN 58

Bảng 2.7 : Danh mục quy hoạch các công trình công nghiệp 59

Bảng 2 8 : Danh mục quy hoạch các công trình cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 60

Bảng 2.9 : Danh mục quy hoạch một số đất phát triển hạ tầng tiêu biểu năm 2015 62

Bảng 2.10 : Danh mục một số công trình đất ở đô thị 64

Bảng 2.11: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch đến hết năm 2014 của quận Hải An 70

Bảng 2.12 : Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2014 73

Bảng 2.13 : Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2014 75

Bảng 2.14 : Kế hoạch sử dụng đất năm 2015 82

Bảng 2.15 : Kế hoạch thu hồi đất năm 2015 88

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệtkhông gì thay thế được, là nền tảng để phân bố và xây dựng các ngành kinh tếquốc dân, các khu dân cư, các công trình phục vụ đời sống và sự nghiệp pháttriển văn hóa, an ninh, quốc phòng

Trong thời gian qua công tác quản lý và thực hiện quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo của Đảng, Chính phủ đượctriển khai rộng khắp trên phạm vi cả nước và đạt được một số kết quả nhấtđịnh

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một chức năng, nhiệm vụ, là yêucầu quan trọng của các cấp chính quyền nhằm sắp xếp quỹ đất cho các lĩnhvực và đối tượng sử dụng hợp lý, có hiệu quả phục vụ phát triển kinh tế - xãhội, giữ vững an ninh, quốc phòng, tránh được sự chồng chéo, gây lãng phítrong sử dụng, hạn chế sự huỷ hoại đất đai, phá vỡ môi trường sinh thái Đây

là một nội dung quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, được thể chế hóatrong Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013: “Nhà nước thống nhấtquản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúngmục đích và có hiệu quả” Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Quản lýquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước

về đất đai, được lập từ cấp Trung ương đến các cấp địa phương tỉnh, huyện,xã

Quận Hải An là quận phía Đông - Nam của thành phố Hải Phòng, đượcthành lập theo Nghị định số 106/NĐ-CP ngày 20/12/2002 của Chính phủ Banđầu quận được thành lập trên cơ sở sáp nhập 5 xã của huyện An Hải (cũ) chia

tách ra cộng với phường Cát Bi thuộc quận Ngô Quyền Đến năm 2007, địagiới hành chính của quận được điều chỉnh theo Nghị định số 54/2007/NĐ-CPngày 05/4/2007 của Chính Phủ Theo đó, hiện nay quận Hải An có 8 đơn vịhành chính trực thuộc, gồm các phường: Cát Bi, Đông Hải 1, Đông Hải 2,Đằng Hải, Đằng Lâm, Nam Hải, Thành Tô và Tràng Cát Là một quận mớinên tốc độ phát triển CNH - HĐH diễn ra khá nhanh gây áp lực lớn đối vớicông tác quản lý và sử dụng đất đai Do vậy, công tác lập, phê duyệt và thựchiện QHSDĐ có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với đời sống nhân dân cũngnhư sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng của quận Đây cũng lànghiệp vụ quan trọng và chiếm nhiều thời gian trong công tác quản lý nhànước của chính quyền quận, đặc biệt là của Phòng Tài nguyên - Môi trườngquận Hải An.

QHSDĐ quận Hải An là một hạng mục trong quy hoạch chi tiết quậnHải An đến năm 2020 đã được UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt năm

2005 tại Quyết định số 322/QĐ-UB ngày 28/2/2005 Tuy nhiên, để thực hiệntốt quy hoạch trên thực tế cần có những giải pháp quản lý của cấp quận với sựtham gia trực tiếp của Phòng Tài nguyên - Môi trường của quận Việc nghiêncứu, đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất và xây dựng kếhoạch sử dụng đất hàng năm có tính cấp thiết đối với công tác quản lý củaquận, đặc biệt là đối với Phòng Tài nguyên - Môi trường Với mục tiêu làm rõ

cơ sở lý luận, pháp lý, đánh giá kết quả thực hiện phương án QHSDĐ giai đoạn2010-2015, xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2015 từ đó đề xuất những giảipháp về quản lý của các cơ quan cấp quận nhằm nâng cao tính khả thi của

phương án QHSDĐ, học viên lựa chọn đề tài: “ Đánh giá tình hình thực hiện

quy hoạch sử dụng đất và xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2015 quận Hải

An, thành phố Hải Phòng”.

2 Mục đích nghiên cứu

- Phân tích các yếu tố về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởngđến tình hình sử dụng đất nói chung và công tác quy hoạch sử dụng đất nóiriêng trên địa bàn quận Hải An

- Phân tích, đánh giá những thành công cũng như các hạn chế; nguyênnhân của thành công và hạn chế trong công tác lập, thực hiện và quản lý quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014 từ đó đề ra kế hoạch sử dụngđất năm 2015 nhằm thực hiện có hiệu quả QHSDĐ trên địa bàn quận Hải An,thành phố Hải Phòng

- Đề xuất các giải pháp quản lý nhằm thực hiện có hiệu quả phương ánQHSDĐ quận Hải An, thành phố Hải Phòng, đảm bảo hài hoà giữa các mục đíchngắn hạn và dài hạn, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế của quận

3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

3.1 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu thực trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hải An

- Nghiên cứu đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội vàmôi trường

- Nghiên cứu đánh giá tình hình lập QH, KHSDĐ của huyện quận Hải

An giai đoạn 2010-2020

- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất

- Nghiên cứu đánh giá những nguyên nhận tồn tại trong công tác triểnkhai thực hiện quy hoạch sử dụng đất

- Nghiêm cứu đánh giá đề xuất kế hoạch sử dụng đất năm 2015 củaquận Hải An

- Nghiên cứu đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khaithực hiện quy hoạch sử dụng đất.

3.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp tiếp cận hệ thống: Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, xã hội,

môi trường…hiện tại của khu vực nghiên cứu

- Phương pháp điều tra nội nghiệp: thu thập các số liệu về thống kê đất

đai, tình hình sử dụng đất, các loại bản đồ có liên quan từ các ban ngành tronghuyện

- Phương pháp xử lý số liệu: Số liệu thu thập được phân tích, chọn lọc

các tài liệu, số liệu phù hợp; sau đó được tổng hợp, xử lý bằng sai số thống

kê thông qua phần mềm hỗ trợ Microsoft Office Excel Thống kê, so sánhmột số chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể trong cơ cấu sử dụng đất qua các giai đoạnquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện

- Phương pháp so sánh, loại trừ: Dùng phương pháp so sánh, loại trừ

giúp so sánh được giữa thực trạng so với mục tiêu quy hoạch đề ra từ đó mới

có cơ sở đánh giá được tình hình triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đấtcủa Huyện

- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích từng vấn đề dưới nhiều

góc độ, tổng kết, vận dụng các nguồn thông tin, tư liệu từ các Sở, ban ngành,các chủ trương chính sách đầu tư của thành phố để làm cở sở phát triển ýtưởng

- Phương pháp điều tra khảo sát: Điều tra, ghi nhận các nhu cầu đánh

giá của các nhóm đối tượng liên quan đến nghiên cứu

4 Bố cục luận văn

Đề tài được chia làm ba phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận Trong đó, phần nội dung bao gồm ba chương:

- Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

- Chương 2: Đặc điểm khu vực nghiên cứu và đánh giá tình hình thựchiện quy hoạch sử dụng đất

- Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khaithực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Hải An

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU1.1 Cơ sở khoa học của Quy hoạch sử dụng đất

1.1.1 Cơ cở lý thuyết và thực tiễn

1.1.1.1 Phân vùng và quy hoạch

Quy hoạch sử dụng đất đai là yếu tố quan trọng để Nhà nước quản lýmục đích sử dụng đất cho phù hợp với nhịp độ phát triển kinh tế xã hội Đặcđiểm quan trọng diễn ra trong quy hoạch sử dụng đất ở nước ta hiện nay làđịnh hướng quy hoạch chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệpđang tác động mạnh đến giá đất khiến nó ngày càng tăng cao

Theo phương hướng sử dụng đất khác nhau mà phân chia thành cácvùng đất sử dụng khác nhau Dựa vào tính thích nghi của hiện trạng sử dụngđất và tài nguyên đất làm cơ sở phân vùng sử dụng đất Phân vùng còn cónhiệm vụ quy định công dụng cơ bản và chức năng chủ đạo các loại đất củavùng đất sử dụng, nguyên tắc sử dụng đất và biện pháp quản lý Trong khi

đó nhiệm vụ quy hoạch sử dụng đất chỉ là xác định chi tiết các loại tỷ lệ, quy

mô, vị trí không gian của các chủ thể kinh tế - xã hội, với giới hạn của đất

sử dụng đã được phân vùng

Phân vùng và quy hoạch có quan hệ mật thiết với nhau và là căn cứkhoa học hỗ trợ cho nhau Phân vùng thể hiện tính hợp lý của việc sử dụngđất, có lợi cho phòng trừ và khắc phục những hành vi sai lệch về bố trí sửdụng đất trong thời kỳ ngắn hạn, hạn chế những hiện tượng lạm dụng đấtđai và lãng phí đất Thông qua phân vùng sẽ thực hiện tốt hơn việc sử dụngđất thống nhất với các mặt lợi ích xã hội, kinh tế và lợi ích sinh thái, đồngthời điều hòa được lợi ích sử dụng đất giữa các ngành, tạo điều kiện sử dụngđất ổn định lâu dài cho các ngành nghề

Nhờ có phân vùng mới làm rõ được công dụng của đất trên cácvùng, làm căn cứ trực tiếp cho việc quản lý công dụng của đất Phân vùngđất là cơ sở khoa học cho ngành quản lý đất đai thực thi quy hoạch và giámsát sử dụng đất; từ đó hình thành căn cứ quản lý đất đai theo pháp luật, nângcao chất lượng của việc bố trí và thẩm tra, phê duyệt sử dụng đất.

Để có độ tin cậy cao các phương án luận chứng kinh tế kỹ thuật gắnvới xã hội về phân vùng sử dụng đất, phải căn cứ vào chiến lược phát triểnkinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, kết quả đánh giá tính thích nghi của tàinguyên đất, điều chỉnh cơ cấu ngành nghề và quy hoạch bố trí địa vực vớinhững kết quả dự báo nhu cầu về đất, chỉ tiêu điều chỉnh đất sử dụng cácloại, quy hoạch bố trí đất sử dụng của các ngành, pháp luật, pháp quy cóliên quan tới sử dụng đất Dựa vào các tư liệu này mà chia đất thành nhiềuloại vùng công dụng, như vùng đất sử dụng cho nông nghiệp, đất cho ngànhchăn nuôi, vùng sử dụng cho xây dựng thị trấn, nông thôn, vùng đất sửdụng cho bảo vệ cảnh quan nhân văn và các khu công dụng khác Trênđất sử dụng trong nông nghiêp cho phép có đất dùng cho nhà ở phân tán,

có những mảnh đất cho đồng cỏ chăn nuôi, cho lâm nghiệp, dải rừng phònghộ

Loại hình phân vùng đất phải căn cứ vào luật và nhu cầu của nềnkinh tế xã hội theo độ lớn nhỏ của mục tiêu phát triển, hơn nữa cần suy nghĩđến tình hình của các vùng đất khác nhau với các chủ thể khác nhau để xácđịnh quy mô, phạm vi và vị trí Loại hình phân vùng đất trên đây thực chất

là loại hình không gian, sự phân chia của nó, một mặt quyết định bởi mụcđích phân chia, mặt khác quyết định bởi quan hệ về không gian và thời giantồn tại của vùng phân chia Do đó, việc xác định loại hình cần có tính mụcđích rõ ràng và tính thực dụng đầy đủ, không chạy theo hình thức Chẳnghạn như để xúc tiến phát triển điều hòa tổng thể của quần thể thành thị ở

Đồng bằng Sông Hồng, cần phòng tránh các khu xây dựng thành thị pháttriển không theo trật tự, hình thành hình thái thành thị và không gian sinhhoạt tốt, gắn kết thành thị với đô thị nông thôn và sinh thái…

Ở nước ta trong điều kiện đất chật người đông cần phải tôn trọngnguyên tắc trong bảo vệ tổng thể đất canh tác, cần tận dụng mọi khả năng cóthể được để tăng diện tích đất dùng cho nông nghiệp, có nghĩa là trừ nhữngvùng đất canh tác đã được quy định trong phạm vi khu xây dựng đô thị ở giaiđoạn gần, thị trấn, nông thôn, xí nghiệp và hầm mỏ, công trình giáo dục,thể thao, văn hóa, du lịch… đã được phê chuẩn và đất canh tác đã đưa vào

dự án kế hoạch quản lý sinh thái, trên nguyên tắc đất canh tác còn lại đềuphải đưa vào vùng đất dùng cho nông nghiệp Vùng đất dùng cho xâydựng thị trấn thôn quê cần theo yêu cầu sử dụng tập trung từng bước theothời gian, đưa các điểm dân cư manh mún quá phân tán từng bước bố trí gộplại thích hợp, xác định diện tích hợp lý phân vùng nhỏ nhất của vùng côngdụng các loại, nhằm tránh những tiêu cực thất thoát như đang diễn ra trênnhiều địa phương, trái nghịch với chiến lược sử dụng quỹ đất Quốc gia - mộttrong những nội dung chủ yếu của chiến lược phát triển Quốc gia

1.1.1.2 Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất

a Khái niệm đất đai.

- Khái niệm về đất (Soil) là phần trên cùng của vỏ phong hóa trái đất,được hình thành từ 6 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình, thời gian vànhân tác

- Khái niệm đất đai (Land): “Đất đai” là một vùng lãnh thổ nhất định(vùng đất, khoanh đất, vạt đất, mảnh đất, miếng đất…) có vị trí, hình thể, diệntích với những tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng,điều kiện địa hình, địa chất, thủy văn, chế độ nước, nhiệt độ, ánh sáng, thảm

thực vật, các tính chất lý hóa tính…) tạo ra điều kiện nhất định cho việc sửdụng theo các mục đích khác nhau Như vậy, để sử dụng đất có hiệu quả cầnphải làm quy hoạch – đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằmxác định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sửdụng đất nhất định.

b Khái niệm quy hoạch sử dụng đất

Có rất nhiều định nghĩa khác nhau về quy hoạch sử dụng đất:

- Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nước vềquản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả caonhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai cho các MĐSD và định hướng tổchức sử dụng đất cho các cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức và người sử dụngđất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế củaNhà nước trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh thái bền vững [3]

- Viện điều tra Quy hoạch đất đai đã định nghĩa: “Quy hoạch sử đụngđất là một hệ thống các biện pháp quản lý, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước

về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao thông qua việc phânphối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệusản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng caohiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường” [3]

Phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được cơ quan Nhànước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt, trở thành căn cứ để bố trí sử dụngđất, giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi MĐSD đất, đặc biệt là chuyển diện tíchtrồng lúa có hiệu quả không cao sang các mục đích phi nông nghiệp, sangnuôi trồng thủy sản hoặc trồng cây hàng năm, chuyển đất trồng cây lâu nămsang đất trồng cây hàng năm Như vậy, mục đích của QHSDĐ nhằm tạo ranhững điều kiện về tổ chức lãnh thổ, thúc đẩy các đơn vị hành chính và sản

xuất thực hiện nhiệm vụ hoặc mục tiêu kinh doanh của mình đạt và vượt mức

kế hoạch đặt ra một cách tiết kiệm và đúng quy định pháp luật

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng, là cơ sở đểNhà nước thống nhất quản lý đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả Nóđược xây dựng dựa trên định hướng phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạchphát triển đô thị, yêu cầu bảo vệ môi trường, tôn tạo di tích lịch sử văn hóa,danh lam thắng cảnh; Hiện trạng quỹ đất và nhu cầu sử dụng; Định hướng sửdụng đất, tiến bộ khoa học kỹ thuật; kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất kỳ trước Những năm gần đây, QHSDĐ đã góp phần không nhỏ tạo

ra kết quả đáng khích lệ, giúp cho việc khai thác, sử dụng đúng mục đích, tiếtkiệm và có hiệu quả, phát huy tiềm năng, nguồn lực về đất, mở rộng diện tíchđất canh tác, nâng cao chất lượng đất, đảm bảo an toàn lương thực

Qua những lý luận trên cho thấy, QHSDĐ là bước không thể thiếuđược trong quá trình sử dụng đất hợp lý và có vai trò quan trọng trong côngtác quản lý Nhà nước về đất đai

Điều 3, Luật Đất đai 2013 đã đưa ra khái niệm QHSDĐ như sau:

QHSDĐ là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định [4]

- Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theothời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất

c Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất

- Vị trí của quy hoạch sử dụng đất theo Đoàn Công Quỳ (2006), đất đai

là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, cơ sở không gian để

bố trí các khu dân cư và các ngành kinh tế, xã hội, tư liệu sản xuất khôngthể thay thế trong sản xuất nông, lâm nghiệp Vì vậy QHSDĐ là thànhphần không thể thiếu được trong hoạch định chiến lược, lập quy hoạch tổngthể phát triển kinh tế xã hội Quốc gia.

- Vai trò của QHSDĐ được thể hiện ở các mặt sau, theo Hà MinhHòa (2007):

+ Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý Nhà nước về đất đai: do tínhpháp lý của mình, quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước quyết định giaođất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (điều 31 luật đất đai2003), thu hồi đất (điều 39 luật đất đai 2003), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (điều 50 luật đất đai 2003).+ Quy hoạch sử dụng đất có vai trò định hướng cho các nhà doanhnghiệp đầu tư có hiệu quả vào đất đai

+ Quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện công tác kiểm tra, đánhgiá tình hình quản lý và sử dụng đất: do được xây dựng trên cơ sở phân bổhợp lý, khoa học quỹ đất quốc gia cho các ngành kinh tế quốc dân cùng vớicác biện pháp bảo vệ tài nguyên - môi trường đất và dự báo khoa học xuhướng sử dụng đất trong tương lai, quy hoạch sử dụng đất tạo nên cơ sở đểNhà nước tiến hành công tác kiểm tra, đánh giá tình hình quản lý và sửdụng đất với mục đích phát hiện các mặt tích cực cần phát huy và pháthiện các mặt tiêu cực nảy sinh cần khắc phục, điều chỉnh trong hoạt độngquản lý Nhà nước về đất đai nhằm đáp ứng được các nhiệm vụ phát triển kinh

tế - xã hội của cả nước và các địa phương

+ Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để các cơ quan Nhà nước cáccấp lập kế hoạch sử dụng đất theo từng giai đoạn 5 năm, hàng năm

1.1.2 Lý luận về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam.

1.1.2.1 Hệ thống quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổchức sử dụng đất đai phải hợp lý, đầy đủ và tiêt kiệm nhất, thông qua việcphân bổ quỹ đất đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức

sử dụng đất như tư liệu sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai môitrường

Về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành cácquyết định nhằm tạo điều kiệm đưa đất đai vào sử dụng bền vững mang lại lợiích cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉnh các mối quan hệđất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biết với mục đíchmang lại hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp với bảo vệ đất đai và môitrường

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quantrọng không chỉ trước mắt mà cả lâu dài Căn cứ vào đặc điểm, điều kiện tựnhiên, phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗivùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng chocác cấp, các ngành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của mình.Xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.Làm cơ sở cho công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ nhu cầu dân sinh,văn hóa – xã hội

Tại Điều 36 Luật Đất đai năm 2013 quy định hệ thống quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấphuyện; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất an ninh.

1.1.2.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử-xã hội, tính khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện

cụ thể như sau:

* Tính lịch sử - xã hội: Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử

phát triển của quy hoạch sử dụng đất Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều cómột phương thức sản xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt: Lực lượng sản

xuất (mối quan hệ giữa người với sức hoặc vật tự nhiên trong quá trình sản xuất) và Quan hệ sản xuất (quan hệ giữa người với người trong quá trình sản xuất) Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nẩy sinh quan hệ giữa người với đất đai - là sức tự nhiên (như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế ), cũng như quan hệ giữa người với người (xác nhận bằng văn bản về sở hữu và quyền sử dụng đất giữa những người chủ đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Quy hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lựclượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nóluôn là một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội

Tuy nhiên, trong xã hội phong kiến và thuộc địa trước đây, quy hoạch

sử dụng đất mang tính tự phát, hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng

về mặt pháp lý (là phương tiện mở rộng, củng cố, bảo vệ quyền tư hữu đất đai: phân chia, tập trung đất đai để mua, bán, phát canh thu tô ) Ở nước ta

hiện nay, quy hoạch sử dụng đất phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất vàquyền lợi của toàn xã hội; góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nôngthôn; nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội Đặcbiệt, trong nền kinh tế thị trường, quy hoạch sử dụng đất góp phần giải quyết

các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường nẩy sinhtrong quá trình sử dụng đất, cũng như mâu thuẫn giữa các chủ thể và các lợiích trên với nhau.

* Tính tổng hợp: Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện

chủ yếu ở hai mặt: Đối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo,bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốcdân; Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và

xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuấtnông, công nghiệp, môi trường sinh thái

Với đặc điểm này, quy hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhucầu sử dụng đất; Điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực;Xác định và điều phối phương hướng, phương thức phân bố sử dụng đất phùhợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn pháttriển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định

* Tính dài hạn: Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của

những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp ), từ đó xác

định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phương hướng,chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xâydựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm

Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh

tế - xã hội Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước

trong thời gian dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến Thời hạn (xác định phương hướng, chính sách và biện pháp sử dụng đất để phát triển kinh tế và hoạt động xã hội) của

quy hoạch sử dụng đất thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn

* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính trung và dài hạn, quy

hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước được các xu thế thay đổi phương

hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất (mang tính đại thể, không dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi) Vì vậy,

quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu củaquy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sửdụng đất của các ngành như:

- Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụngđất trong vùng;

- Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành;

- Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng;

- Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đaitrong vùng;

- Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu củaphương hướng sử dụng đất;

Do khoảng thời gian dự báo tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiềunhân tố kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lượchoá, quy hoạch sẽ càng ổn định

* Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất mạnh đặc tính

chính trị và chính sách xã hội Khi xây dựng phương án phải quán triệt cácchính sách và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảmbảo thể hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tếquốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội; Tuân thủ các quy định,các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái

* Tính khả biến: Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán

trước, theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một

trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mớithắch hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định Khi xãhội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chắnh sách và tình hìnhkinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất không còn phù hợp.Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thựchiện là cần thiết Điều này thể hiện tắnh khả biến của quy hoạch Quy hoạch

sử dụng đất luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc

Ộquy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện Ợvới chất lượng, mức độ hoàn thiện và tắnh phù hợp ngày càng cao [4]

1.1.3 Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác

- Quy hoạch tổng thể phất triển kinh tế - xã hội:

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là tài liệu mang tắnh khoahọc, sau khi đýợc phê duyệt sẽ mang tắnh chiến lýợc chỉ đạo sự phát triểnkinh

tế xã hội, đýợc luận chứng bằng nhiều phýõng án kinh tế - xã hội về phát triển

và phân bố lực lýợng sản xuất theo không gian có tắnh đến chuyên môn hoá

và phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đõn vị cấp dýới

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tàiliệu tiền kế hoạch cung cấp cãn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạchphát triển kinh tế - xã hội Trong đó, có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ởmức độ phýõng hýớng với một nhiệm vụ chủ yếu Còn đối týợng của quyhoạch sử dụng đất đai là tài nguyên đất Nhiệm vụ chủ yếu của nó là cãn cứvào yêu cầu của phát triển kinh tế và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hộiđiều chỉnh cõ cấu và phýõng hýớng sử dụng đất, xây dựng phýõng án quyhoạch phân phối sử dụng đất đai thống nhất và hợp lý

Như vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là qui hoạch tổng hợp chuyênngành, cụ thể hoá quy hoạch tổng thể phất triển kinh tế xã hội, nhýng nội

dung của nó phải đuợc điều hoà thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triểnkinh tế xã hội.

- Quy hoạch phát triển nông nghiệp:

Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triểnkinh tế - xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hýớng đầu tý, biệnpháp, býớc đi về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệpphát triển đạt tới quy mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hoá,giá trị sản phẩm, trong một thời gian dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định.Quy hoạch phát triển nông nghiệp là một trong những cãn cứ chủ yếucủa quy hạch sử dụng đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai tuy dựa trên quyhoạch và dự báo yêu cầu sử dụng của các ngành trong nông nghiệp, nhýng chỉ

có tác dụng chỉ đạo vĩ mô, khống chế và điều hoà quy hoạch phát triển nôngnghiệp Hai loại quy hoạch này có mối quan hệ qua lại vô cùng cần thiết vàkhông thể thay thế lẫn nhau

- Quy hoạch đô thị:

Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế xã hội vàphát triển của đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tắnh chất, quy mô, phýõngchâm xây dựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cáchtoàn diện hợp lý toàn diện, bảo đảm cho sự phát triển của đô thị đýợc hài hoà

và có trật tự, tạo những điều kiện có lợi cho cuộc sống và sản xuất Tuy nhiên,trong quy hoạch sử dụng đất đai đýợc tiến hành nhằm xác định chiến lýợc dàihạn về vị trắ, quy mô và cõ cấu sử dụng toàn bộ đất đai nhý bố cục không giantrong khu vực quy hoạch đô thị

Quy hoạch đồ thị và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệdiện và điểm, cục bộ và toàn bộ Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu

chiếm đất xây dựng .,trong qui hoạch đô thị sẽ đýợc điều hoà với quy hoạch

sử dụng đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai sẽ tạo điều kiện tốt cho xây dựng

và phát triển đô thị

- Quy hoạch các ngành:

Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành làquan hệ týõng hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau Quy hoạch các ngành

là cõ sở và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất đai, nhýng lại chịu

sự chỉ đạo và khống chế quy hoạch của quy hoạch sử dụng đất đai

Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành làquan hệ cá thể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ, không có sự sai khác về quyhoạch theo không gian ở cùng một khu vực cụ thể Tuy nhiên chúng có sựkhác nhau rất rõ về tủ týởng chỉ đạo và nội dung: Một bên là sự sắp xếp chiếnthuật, cụ thể, cục bộ (quy hoạch ngành); một bên là sự định hýớng chiến lýợc

có tắnh toàn diện và toàn cục (quy hoạch sử dụng đất)

- Quy hoạch sử dụng đất của địa phương:

Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước với quy hoạch sử dụng đất đai củađại phương cùng hợp thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh.Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước là căn cứ của quy hoạch sử dụng đất đaicác địa phương (tỉnh, huyện, xã) Quy hoạch sử dụng đát đai cả nước chỉ đạoviệc xây dựng quy hoạch cấp tỉnh, quy hoạch cấp huyện xây dựng trên quyhoạch cấp tỉnh Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai của các địa phương làphần tiếp theo, là căn cứ dể chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thiện quy hoạch sửdụng đất đai của cả nước

1.2 Nội dung và phương pháp quy hoạch sử dụng đất

1.2.1 Nội dung quy hoạch sử dụng đất

1.2.1.1 Theo luật đất đai năm 1993.

Tại Điều 17 Luật đất đai năm 1993, nội dung của QHSDĐ được quy địnhnhư sau:

- Khoanh định các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cưnông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng của từng địa phương

và cả nước;

- Điều chỉnh việc khoanh định nói trên cho phù hợp với từng giai đoạnphát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước.Nội dung của kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

- Khoanh định việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch

- Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đai cho phù hợp với quy hoạch.Trên cơ sở 2 nội dung về QHSDĐ đã được Luật Đất đai quy định, tạiĐiều 8 Nghị định số 68/2001/NĐ-CP của Chính phủ đã cụ thể hóa thành 3nội dung như sau:

- Việc khoanh định các loại đất được thực hiện như sau:

a) Điều tra, nghiên cứu, phân tích và tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh

tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;

b) Xác định phương hướng mục tiêu sử dụng đất trong thời hạn quyhoạch;

c) Phân bổ hợp lý quỹ đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội,quốc phòng, an ninh;

d) Đề xuất các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môitrường sinh thái đảm bảo để phát triển bền vững.

Trong từng thời kỳ nếu có sự thay đổi về mục tiêu phát triển kinh tế

-xã hội thì điều chỉnh việc khoanh định các loại đất cho phù hợp

- Các giải pháp để tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai

1.2.1.2 Theo luật đất đai năm 2003.

Luật đất đai năm 2003, tại Điều 23 quy định 6 nội dung của QHSDĐbao gồm:

a) Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh

tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;

b) Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;c) Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh

tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;

d) Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;e) Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môitrường;

f) Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.”

Trên cơ sở 6 nội dung về QHSDĐ đã được Luật Đất đai quy định, tạiĐiều 12, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP cụ thể hóa thành 11 nội dung nhưsau:

1 Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế,

xã hội trên địa bàn thực hiện quy hoạch

2 Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạchtrước theo các mục đích sử dụng gồm đất trồng lúa nước, đất trồng cây

hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng

hộ, đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nôngnghiệp khác; đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơquan và công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, anninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đíchcông cộng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất tôngiáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất bằng chưa sử dụng, đất đồinúi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây

3 Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất

so với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoahọc - công nghệ theo quy định sau:

a) Đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp và không phùhợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng của đất đai, so với chiếnlược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, khả năng ápdụng tiến bộ khoa học - công nghệ trong sử dụng đất

b) Đối với đất chưa sử dụng thì đánh giá khả năng đưa vào sử dụngcho các mục đích

4 Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu QHSDĐ đã được quyếtđịnh, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước

5 Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch

và định hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thểphát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương

6 Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhucầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch đượcthực hiện như sau:

a) Khoanh định trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực sửdụng đất nông nghiệp theo mục đích sử dụng đất, loại đất mà khi chuyển mụcđích sử dụng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các khuvực sử dụng đất phi nông nghiệp theo chức năng làm khu dân cư đô thị, khudân cư nông thôn, khu hành chính, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khukinh tế, khu dịch vụ, khu di tích lịch sử - văn hoá, danh lam, thắng cảnh, khuvực đất quốc phòng, an ninh và các công trình, dự án khác có quy mô sử dụngđất lớn; các khu vực đất chưa sử dụng.

Việc khoanh định được thực hiện đối với khu vực đất có diện tích thểhiện được lên bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

b) Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng; diện tíchđất phải chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác, trong đó có diện tíchđất dự kiến phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án

7 Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương ánphân bổ quỹ đất theo nội dung sau:

a) Phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm việc dự kiến các nguồn thu từviệc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liênquan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái địnhcư;

b) Phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm việc dự kiến số hộ dân phải didời, số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới được tạo ra từviệc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất;

c) Đánh giá tác động môi trường của việc sử dụng đất theo mục đích

sử dụng mới của phương án phân bổ quỹ đất

8 Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quảphân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường thực hiện ở khoản 7 Điều này

9 Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản

đồ quy hoạch sử dụng đất

10 Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệmôi trường cần phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quyhoạch

11 Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phùhợp với đặc điểm của địa bàn quy hoạch.”

Ngày 13 tháng 8 năm 2009 Chính phủ ban hành Nghị định số69/2009/NĐ-CP quy định cụ thể nội dung quy hoạch sử dụng đất cho từngcấp, trong đó quy định nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện như sau:

1 Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn huyện đã được phân

bổ trong quy hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh;

2 Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế,

xã hội của cấp huyện, bao gồm: đất nuôi trồng thủy sản không tập trung; đấtlàm muối; đất khu dân cư nông thôn; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệpcấp huyện; đất cơ sở sản xuất kinh doanh; đất sản xuất vật liệu xây dựng gốmsứ; đất phát triển hạ tầng cấp huyện; đất có mặt nước chuyên dùng; đất nghĩatrang, nghĩa địa do huyện quản lý;

3 Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quannhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của huyện;

4 Xác định diện tích đất chưa sử dụng để đưa vào sử dụng;

5 Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện;

6 Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất

1.2.1.3 Theo luật đất đai năm 2013

Tại Điều 40 Luật đất đai 2013 tiếp tục nêu rõ 6 nội dung quy hoạch sửdụng đất cấp huyện bao gồm:

a) Định hướng sử dụng đất 10 năm;

b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sửdụng đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấphuyện và cấp xã;

c) Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từngđơn vị hành chính cấp xã;

d) Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đếntừng đơn vị hành chính cấp xã;

đ) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; đối với khu vực quyhoạch đất trồng lúa, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy địnhtại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này thì thể hiện chi tiếtđến từng đơn vị hành chính cấp xã;

e) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất

1.2.2 Phương pháp quy hoạch sử dụng đất.

Quá trình phân tích để lập QHSDĐ xuất phát từ việc phân tích, đánhgiá tiềm năng của đất để bố trí các chức năng sử dụng đất Trong quá trình

sử dụng, xuất hiện các nhu cầu phát triển cục bộ hoặc khu vực để đáp ứngcác mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, có thể phải thay đổi chức năng sửdụng trước đây Hiện nay các nhà quy hoạch có nhiều quan điểm về phươngpháp thực hiện các ý tưởng QHSDĐ như:

- Cách tiếp cận ý tưởng hợp lý, xác định các mục đích cần đạt được, từ

đó định hướng cho quy hoạch hợp lý hóa theo các mục đích đó

- Cách tiếp cận quy hoạch công cụ, xuất phát từ các loại công cụ màNhà nước đang có để xác định các nhiệm vụ quy hoạch trên cơ sở tận dụngkhai thác các công cụ đó, đặc biệt là tài chính và phát triển các công cụ đó.

- Cách tiếp cận dần dần, coi công tác quy hoạch là kết quả của 3 quátrình đan xen chặt chẽ với nhau:

+ Quá trình thực hiện chính sách đất đai, từ xác định mục tiêu, thiết

kế, thực hiện và rút kinh nghiệm

+ Quá trình chuyển từ những mục đích chính sách chung đến nhữngmục tiêu và hành động cụ thể hơn

+ Quá trình xác định ảnh hưởng trực tiếp của các bước trong quy trìnhquy hoạch tới bước hành động

Ba khuôn khổ tạo điều kiện cho các hoạt động quy hoạch có hiệuquả là thể chế (chính sách, pháp luật, tổ chức quản lý), hệ thống tiêuchuẩn quy phạm (quy trình, quy phạm, định mức kinh tế, kỹ thuật, đơngiá sản phẩm), nguồn lực (tài chính, nhân lực, khoa học công nghệ, trangthiết bị)

1.2.3 Hệ thống pháp luật về quy hoạch sử dụng đất đai ở nước ta.

Nhà nước tiến hành hoạt động quản lý trên mọi lĩnh vực của đờisống xã hội bằng pháp luật Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đấtthông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phépchuyển mục đích sử dụng đất Để thực hiện chức năng quản lý Nhà nước vềđất đai bằng quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất đai, các chế định pháp luật vềquy hoạch - kế hoạch sử dụng đất đai ở nước ta được quy định tại các vănbản quy phạm pháp luật cao nhất như Hiến pháp, Luật Đất đai, đồng thờiđược triển khai cụ thể bằng các nghị định, thông tư hướng dẫn của các cơquan nhà nước có thẩm quyền

Giai đoạn từ năm 1993 – 2003

Luật Đất đai năm 1993 ra đời, tạo được cơ sở pháp lý cho công tác quyhoạch sử dụng đất đai tương đối đầy đủ hơn Năm 1994, Tổng cục Địa chínhđược thành lập và tới tháng 4 năm 1995, lần đầu tiên tổ chức được một Hộinghị tập huấn về công tác Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cho Giám đốc

Sở Địa chính của tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương của cảnước tại Thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 03- 08/04/1995 Sau hội nghị nàycông tác lập quy hoạch sử dụng đất đai được triển khai mạnh mẽ và có bàibản hơn ở cả 4 cấp là: cả nước, tỉnh, huyện, xã Một số dự án quy hoạch sửdụng đất đai vừa triển khai vừa rút kinh nghiệm thí điểm ở 10 tỉnh, 20 huyệnđại diện cho các vùng của cả nước đã được Tổng cục Địa chính chỉ đạo và tổchức thực hiện Riêng các huyện điểm đã được tổng kết rút kinh nghiệm kịpthời tại Hội nghị Bắc Thái từ ngày 15 - 16/9/1995 Trên cơ sở đúc rút kinhnghiệm của mấy chục năm trước đây, đặc biệt là thực tế công tác quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đai thời kỳ này, Tổng cục Địa chính đã cho nghiên cứu, soạnthảo và ban hành (tạm thời) Quyết định số 657/QĐ-ĐC ngày 28/10/1995 về quytrình, định mức và đơn giá điều tra quy hoạch sử dụng đất đai áp dụng trongphạm vi cả nước Từ đó các địa phương có cơ sở để tổ chức triển khai thực hiệncác dự án quy hoạch sử dụng đất đai theo nội dung và quy trình tương đối thốngnhất, đẩy nhanh tiến độ công tác lập quy hoạch sử dụng đất đai [5]

Luật đất đai năm 1993 có hai lần điều chỉnh vào năm 1998 và 2001,trong cả hai lần điều chỉnh công tác QH, kế hoạch sử dụng đất đều được bổsung làm rõ hơn về chức năng, thẩm quyền xây dựng QH, kế hoạch sửdụng đất của các cấp, các ngành đồng thời cũng quy định cụ thể hơn cácnội dung của QHSDĐ, như quy định kỳ QHSDĐ; chấn chỉnh việc QHSDĐkhông theo đúng quy hoạch bằng việc quy định (điều 24a và 24b): căn cứ

để quyết định giao đất, cho thuê đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã

được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt ”.

Nhìn chung, giai đoạn từ năm 1993 - 2003 quản lý nhà nước về đấtđai trong đó có nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã có nhữngthành tựu đáng kể, góp phần vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế xã hội, pháttriển kinh tế đất nước Tuy nhiên, do ảnh hưởng của nhiều yếu tố, đặc biệt

sự chuyển biến hoạt động của nền kinh tế theo hướng phát triển kinh tế thịtrường mà đất đai là yếu tố đầu vào rất quan trọng Vì thế hiệu quả củahoạt động quản lý Nhà nước về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđược quy định theo luật đất đai năm 1993 đạt thấp và không đáp ứng yêu cầucủa phát triển kinh tế - xã hội đất nước

Giai đoạn từ năm 2003 – 2013

Luật đất đai năm 2003 tại điều 5, điều 6 chương 1; điều 21 đến điều 30mục 2 chương 2 đã quy định chi tiết cụ thể hơn về quản lý Nhà nước đốivới đất đai bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nghị định số181/2004/NĐ-CP; thông tư số 30/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên và Môitrường đã có quy định và hướng dẫn cụ thể về lập, điều chỉnh và thẩm địnhquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay,các quy định của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn mangnặng tính hình thức, chưa tạo ra khung khổ pháp lý đầy đủ và đặc biệt làthiếu tính thống nhất, đồng bộ giữa QHSDĐ với quy hoạch tổng thể pháttriển kinh tế xã hội và các quy hoạch ngành Vì vậy tính pháp lý củaQHSDĐ còn rất thấp, chưa đi vào cuộc sống, hiệu quả kinh tế xã hội củaQHSDĐ không cao

Nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong nội dung công tác quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được quy định tại nghị định số 181/2004/NĐ-CP và thông tư số 30/2004/TT-BTNMT, Chính phủ đã quy định cụthể hơn, đổi mới hơn về nội dung công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất các cấp được thể hiện ở nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về QHSDĐ, giá đất, thu hồiđất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 của Bộ Tài Nguyên và MôiTrường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất nhằm quy định cụ thể nội dung quy hoạch sử dụng đấtcủa từng cấp đảm bảo phù hợp với yêu cầu quản lý và khả năng tổ chức thựchiện của cấp đó.

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2015 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI AN, TP HẢI PHÒNG2.1 Đánh giá các tiềm năng, lợi thế và cơ hội mới của quận

2.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

Quận Hải An là quận nội đô, nằm ở phía Đông Nam thành phố Hải Phònghướng ra biển cách trung tâm thành phố khoảng 7 km Phía Tây Bắc giáp vớiquận Ngô Quyền; phía Bắc giáp với huyện Thủy Nguyên theo dọc sông Cấm,phía Nam giáp với quận Dương Kinh theo ranh giới sông Lạch Tray; phíaĐông giáp huyện đảo Cát Hải theo ranh giới là cửa sông Nam Triệu Với vị trí

đó, Hải An có thuận lợi về giao lưu với bên ngoài bằng đường thủy và đườngbộ

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Hải An - thành phố Hải Phòng

Hải An là đầu mối giao thông quan trọng của thành phố Hải Phòng vớicác tuyến đường bô, đường thủy, đường sắt và đường hàng không Vì vậy từquận Hải An có thể dễ dàng đi thủ đô Hà Nội theo quốc lộ 5 cũng như đi cáctỉnh duyên hải Bắc Bộ (Thanh hoá, Ninh Bình, Nam Định, ), quận Hải Ancòn có cửa biển Nam Triệu có thể đi tới các nước trong khu vực và trên thếgiới bằng đường thủy, có cảng hàng không quốc tế Cát Bi nên có thể vậnchuyển hành khách và hàng hóa bằng đường hàng không Với vị trí như vậy,Hải An có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội, tiếp nhận trực tiếp

kỹ thuật, chuyển giao công nghệ và thông tin góp phần xây dựng thành phốcảng hiện đại, một trung tâm chính trị, kinh tế của vùng Đông Bắc Bộ, mộtcực quan trọng trong tam giác phát triển phía Bắc gồm: Hà Nội - Hải Phòng -Quảng Ninh

2.1.1.2 Đặc điểm khí hậu – thủy văn

Hải An nằm trong vành đai nhiệt đới gió mùa châu Á, sát với biểnĐông nên khí hậu chịu sự chi phối trực tiếp từ biển, khí hậu vừa mang nhữngđặc điểm chung của khí hậu miền Bắc Việt Nam, vừa mang những đặc điểmriêng của khí hậu ven biển

- Mưa: Lượng mưa trung bình hàng năm 1.747 mm, nhưng trong mùa

hè lượng mưa chiếm 85% so với cả năm Lượng mưa cực đại trong một ngàyđêm ở mùa hè cũng lớn hơn nhiều so với mùa đông

- Độ ẩm: độ ẩm tương đối trung bình hàng năm 82%, có sự chênh lệchtheo mùa, dao động trong khoảng 78 – 91% Độ ẩm thấp nhất vào tháng 11,12cao nhất vào tháng 3,4

- Gió, bão: Hướng gió thịnh hành là gió mùa Đông Nam vào mùa hè vàgió mùa Đông Bắc vào mùa đông Tốc độ trung bình hàng năm là 2,8 – 7 m/s.Trong mùa hè đặc biệt là trong các tháng 7, 8, 9 bão và áp thấp nhiệt đới đổ

bộ trực tiếp vào Hải An tốc độ gió bão lớn nhất lên tới 40 m/s

Mạng lưới sông ngòi và kênh mương khá dầy đặc: Sông Lạch Tray,sông Cấm với cửa Nam Triệu và hệ thống kênh, mương An Kim Hải SôngCấm là một nhánh chính của sông Thái Bình với độ sâu khoảng 6 đến 8 mát,bình quân hàng năm đổ ra biểm từ 10 đến 15 triệu km2 nước và trên dưới 2triệu tấn phù sa, đặc biệt là vùng cửa Nam Triệu – Đình Vũ Sông Lạch Trayhẹp hơn, nhung cũng có lượng phù sa tương đồng như sông Cấm

2.1.1.3 Địa hình.

Hải An là vùng đất có địa hình tương đối bằng phẳng Đất thổ cư có độcao trung bình từ + 3,5m đến + 4,5m; đất canh tác có cao độ bình quân từ + 2,5mđến +3,5m so với mực nước biển Hải An có diện tích đất chạy dọc theo sôngLạch Tray và bờ biển nên rất thuận tiện cho việc phát triển cảng, khu côngnghiệp và đô thị

2.1.1.4 Địa chất.

Đất ở đây được hình thành chủ yếu do phù sa bồi đắp nên vùng địa chấtcông trình xấu, cấu tạo địa chất điển hình là lớp trầm tich sông lắng đọng trênlớp đá già Khu vực này có cấu tạo đất trẻ, chủ yếu là bụi, sét, bùn, cát; cường độchịu tải từ 0,3 – 0,5 kg/cm3 do đó nền đất yếu gây khó khăn trong việc xây dựng

và phát triển cơ sở hạ tầng của quận

2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên.

a Thổ nhưỡng

Là vùng đất được hình thành bởi phù sa cho nên thành phần đất củaHải An tương đối phong phú, theo tính chất thổ nhưỡng thì quận gồm cónhững loại đất sau:

- Đất phù sa glây của sông Cấm, Lạch Tray (Pg): Phân bố tập trung ở cácphường như: Cát Bi, Đằng Lâm, Đằng Hải, Thành Tô

- Đất phù sa bị glây của sông Cấm, Lạch Tray (Pg/c) phủ trên nền cátbiển Phân bố ở một số phường như: Đông Hải1, Đông Hải 2, Nam Hải, TràngCát

- Đất phèn ít (Si): Đất hình thành do phù sa sông biển lắng đọng lại,không còn chịu tác động ảnh hưởng của thuỷ triều và của nước mặn Đất cóphản ứng từ chua đến rất chua và chứa nhiều muối tan, mà chủ yếu là