Đánh giá tình hình công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Mỹ Đức

Vì vậy côngtác quản lý đất đai ngày càng được chính phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽnhững biến động cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực hiệncông tác đă

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập và rèn luyện tại trường Đại học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội, được sự giúp đỡ và giảng dạy chu đáo, nhiệt tình của các thầy cô giáo trong trường nói chung và khoa Quản Lý Đất Đai nói riêng em đã được trang bị kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững chắc trong cuộc sống sau này.

Xuất phát từ lòng kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành gửi lời cám ơn tới ban giám hiệu trường Đại học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội, ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai và toàn thể các quý thầy cô, đã giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập tại trường Đặc biệt để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, em còn được sự quan tâm, giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của cô giáo – Th.s Hoàng Thị Phương Thảo và Th.s Tăng Thị Thanh Nhàn - người đã hướng dẫn em thực hiện đề tài này.

Qua đây, em cũng xin trân trọng gửi lời cám ơn tới toàn thể các chú, các anh, các chị tại Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Mỹ Đức đã tạo điều kiện, giúp đỡ em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.

Cuối cùng, em kính chúc các thầy cô giáo và toàn thể các chú, các anh, các chị tại Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Mỹ Đức luôn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc, công tác tốt, có một năm đầy may mắn và thành công.

Ngày tháng 5 năm 2014

Sinh viên

Trần Thị Mỹ Linh

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT iii

DANH MỤC BẢNG iv

DANH MỤC HÌNH v

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 5

TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 5

1.1 Một số khái niệm 5

1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận 5

1.1.2 Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.3 Vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận 7

1.2 Căn cứ pháp lý 9

1.3 Một số quy định chung về đăng ký cấp giấy chứng nhận 13

1.3.1 Giấy chứng nhận 13

1.3.2 Đăng ký cấp giấy chứng nhận 18

1.4 Cơ sở thực tiễn 20

1.4.1 Công tác đăng ký cấp GCN trên thế giới 20

1.4.2 Công tác đăng ký cấp GCN tại Việt Nam qua các thời kỳ 23

CHƯƠNG 2 32

CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 32

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 32

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức 46

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức năm 2013 48

2.2.3 Nhận xét chung 52

2.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội 54

2.3.1 Hồ sơ, trình tự, thủ tục thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội 54

2.3.2 Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Mỹ Đức thành phố Hà Nội 57

59

2.3.3 Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội 61

CHƯƠNG 3 71

ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 71

3.1 Thuận lợi và khó khăn 71

3.1.1 Thuận lợi 71

3.1.2 Khó khăn 72

3.2 Đề xuất các giải pháp 74

3.2.1 Giải pháp về thủ tục hành chính 74

3.2.2 Giải pháp về tổ chức cán bộ 75

3.2.3 Giải pháp công nghệ hỗ trợ công tác cấp Giấy chứng nhận 76

3.2.4 Một số giải pháp khác 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

1 Kết luận 79

2 Kiến nghị 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtGCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TN & MT Tài nguyên và Môi trường

TT – BTNMT Thông tư – Bộ Tài nguyên và Môi trường

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Các loại đất huyện Mỹ Đức 35 Bảng 2.2: Giá trị sản xuất và cơ cấu giá trị sản xuất một số nămcủa huyện Mỹ Đức 37 Bảng 2.3 Các xã và thị trấn của huyện Mỹ Đức 46 Bảng 2.4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức năm 2013 49 Bảng 2.5: Kết quả cấp giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất

nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Mỹ Đức tính đến 31/5/2012 59 Bảng 2.6: Tổng hồ sơ cấp GCNQSDĐ ở tại huyện Mỹ Đức từ năm 2009 – 2013 62 Bảng 2.7: Kết quả cấp giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất ở tại huyện Mỹ Đức từ năm 2009 đến năm 2013 64 Bảng 2.8: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất

ở tại huyện Mỹ Đức đến 31/12/2013 67 Bảng 2.9: Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất ở tại huyện Mỹ Đức tính đến 31/12/2013 70

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14

Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất của huyện Mỹ Đức năm 2013 48

Hình 2.2: Kết quả cấp giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 60

Hình 2.2: Số lượng GCN được cấp trong giai đoạn 2009 – 2013 63

Hình 2.3: Số lượng giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất ở 65

tại huyện Mỹ Đức được cấp từ năm 2009 đến năm 2013 65

Hình 2.4: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Mỹ Đức đến 31/12/2013 68

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, là nguồn gốc của mọi tài sản vậtchất của con người Qua quá trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người

đã tạo ra lương thực, thực phẩm, trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn

nó không thể sinh ra thêm do đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có Vấn đề quản lýviệc sử dụng đất đai ngày càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiệnđại hóa, công nghiệp hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay Vì vậy côngtác quản lý đất đai ngày càng được chính phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽnhững biến động cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực hiệncông tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính Cácquốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ và sử dụnghợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai từ Nhà nước đã ban hành một loạtcác văn bản pháp luật về đất đai

Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 đã nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý…”.

Các Luật Đất đai năm 1988, 1993, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của LuậtĐất đai năm 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và sửa đổi, bổ sung năm 2009 cùng vớicác văn bản pháp luật có liên quan đang từng bước đi vào thực tế

Luật đất đai năm 2003 đã quy định 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đaitrong đó trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính Đây thực chất

là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽgiữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn

bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng

ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảmbảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệuquả và khoa học

Huyện Mỹ Đức là huyện nằm ở phía Tây Nam của thủ đô Hà Nội Đây là nơi nổitiếng với khu danh thắng chùa Hương (Thiên Trù, suối Yến, động Hương Tích ), khu

du lịch hồ Quan Sơn và nhiều hang động đẹp, đền, chùa mang tính chất lịch sử đượcnhân dân tôn tạo như chùa Hàm Rồng, chùa Cao,

Do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tác đăng ký cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn cònnhiều tồn tại, tiến độ chưa đúng với kế hoạch đặt ra, chưa khuyến khích người sử dụngđất tham gia đăng ký đất đai một cách tích cực Vì vậy, tôi đã lựa chọn nghiên cứu đề

tài: “Đánh giá tình hình công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội”.

2 Mục đích và yêu cầu

2.1 Mục đích

- Tìm hiểu một số quy định chung về công tác cấp GCN

- Tìm hiểu tình hình công tác đăng ký cấp GCN tại huyện Mỹ Đức, Thành phố HàNội

- Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết những tồn đọng trongcông tác đăng ký cấp GCN tại địa phương

2.2 Yêu cầu

- Nắm vững những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, trung thực, khách quan, phản ánh đúngthực trạng cấp GCN của địa phương

- Đồng thời đưa ra các đề xuất có tính khả thi, phù hợp với thực tế của địaphương

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu công tác đăng ký cấp GCN, chứng nhận về quyền sử dụng đất cho hộgia đình, cá nhân tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội

4 Nội dung nghiên cứu

- Tìm hiểu những quy định chung về công tác đăng ký cấp GCN

- Tìm hiểu kết quả công tác đăng ký cấp GCN, chứng nhận QSDĐ cho hộ giađình cá nhân tại huyện Mỹ Đức

- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp trong công tácđăng ký cấp GCN tại địa phương

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu,tài liệu:

+ Điều tra thu thập các tài liệu tại các đơn vị cơ quan chức năng, các phòng banchuyên môn về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, cũng như công tác đăng ký đất đai,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Nghiên cứu các văn bản pháp luật như: Luật, Thông tư, Nghị định, Nghịquyết… về công tác đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất qua các thời kỳ từ trung ương tới địa phương

+ Tìm hiểu các văn bản pháp luật về quản lý đất đai của huyện Mỹ Đức, Thànhphố Hà Nội

- Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu:

+ Căn cứ vào các tài liệu, số liệu đã thu thập được tiến hành thống kê, xử lý cáctài liệu, số liệu đã thu thập được, từ đó tìm ra mối quan hệ giữa chúng

+ Thu thập tài liệu có liên quan đến đề tài, đánh giá phân tích và tổng hợp thôngtin trong các tài liệu đó nhằm chỉ ra những vấn đề tích cực, tiêu cực để từ đó đề xuất cácbiện pháp giải quyết và nhừng vấn đề cần khuyến khích, phát huy

- Phương pháp phân tích, so sánh: Từ những số liệu thu thập được, tiến hành tổnghợp, phân tích, so sánh, đánh giá, nhận xét; tìm ra những nguyên nhân tồn tại, hạn chế

và khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạiđịa phương từ đó đề xuất các giải pháp để giải quyết tốt nhất cho công tác này

6 Cấu trúc của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2: Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội

Chương 3: Đánh giá và đề xuất một số giải pháp về công tác đăng ký cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạihuyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN

KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Một số khái niệm

1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận

Ngày 18 tháng 6 năm 2009, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi,bổ sung một sốđiều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, gồm 7 Điều và có hiệu lực thihành từ ngày 01 tháng 8 năm 2009; trong đó, nội dung sửa đổi, bổ sung của Luật đấtđai 2003 đã quy định cấp một giấy cho Nhà và Đất gọi là: ”Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.”

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người cóquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đểbảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sởhữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tàinguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơquan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu củachủ sở hữu

Các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai,pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về dân sự trước ngày 01 tháng

8 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luậtnày, trừ trường hợp có yêu cầu cấp đổi của người đã được cấp giấy.

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sảnkhác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhànước với người sử dụng đất và người sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

1.1.2 Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhànước thống nhất quản lý và đại diện cho nhân dân nắm quyền sở hữu nhưng Nhà nướckhông trực tiếp sử dụng đất mà nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cánhân sử dụng Để Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai của quốc gia Nhà nước tạo hànhlang pháp lý và thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCN Việc sử dụng đăng ký sử dụngđất tuân thủ theo các văn bản luật và dưới luật sau đây:

Tại Điều 46 Luật đất đai 2003 đã nêu: Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thựchiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN;

- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặngcho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất theo quy định của Luật;

- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phépđổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổiđường ranh giới thửa đất;

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đấtđai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai năm 2003:

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện cho nhân dân là chủ

sở hữu duy nhất Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nên đăng ký đất đai thực

chất là đăng ký quyền sử dụng đất Tại điều 38 quy định: Đăng ký quyền sử dụng đất

gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất

- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:

+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

+ Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

- Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửađất đã được cấp GCN mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau: + Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằngquyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất được phép đổi tên;

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giaođất có thu tiền sử dụng đất;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

+ Nhà nước thu hồi đất

1.1.3 Vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để người sử dụng đấtbảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tàinguyên quý giá này Ngoài hai đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thìGCN còn là cơ sở để các đối tượng khác như các ngân hàng, các công ty đưa ra cácquyết định có liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất

a Đối với người sử dụng đất

- Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai nhằm sửdụng đất đai tiết kiệm hiệu quả

- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như: mua bán,thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không gặp bất cứ trở ngạinào về phía luật pháp

- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặc biệt lànghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế cóliên quan

- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất

- Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản để có thểbán, cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất không gặp bất cứ trở ngại nào vềphía luật pháp

b Đối với nhà nước

- Là công cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả

- Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm hướng việc

sử dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhànước đặt ra

- Là công cụ cung cấp thông tin trông quá trình quản lý đất đai đặc biệt trong quátrình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng

- Là công cụ để Nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng

- Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về lĩnh vựcđất đai

- Là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các HGĐCN khi giải phóng mặt bằng

- Là cơ sơ để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất độngsản

c Các đối tượng liên quan khác

- Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các ngân hàng, tổchức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất

- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác nhận vốngóp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc kinh doanh cóhiệu quả

- Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì GCN làcăn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình

- Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì GCN là

cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê quyền sử dụng đất

của mảnh đất đó

1.2 Căn cứ pháp lý

Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát triểnkinh tế xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất đai chặt chẽnhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước Thông quaLuật đất đai, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được xác định là duy nhất và thống

nhất, đảm bảo đúng mục tiêu “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo theo quy hoạch và pháp luật”.

Chính sách đầu tiên mà Đảng và Nhà nước thực hiện đó là: “Chính sách cải cách ruộng đất” ra đời ngày 4/12/1953 Chính sách này đã đánh đổ hoàn toàn chế độ sở hữu của

bọn thực dân Pháp và bè lũ tay sai cũng như bọn địa chủ phong kiến Thực hiện chế độ sởhữu ruộng đất của nhân dân lao động Sau khi thực hiện chế độ cải cách ruộng đất, đời sốngcủa nhân dân dần dần đi vào ổn định

Hiến pháp 1959 ra đời đánh dấu sự trưởng thành của Nhà nước Vịêt Nam dân

chủ cộng hoà Trong hiến pháp quy định rõ ba hình thức sở hữu ruộng đất: Sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.

Sau năm 1975 Việt Nam hoàn toàn giải phóng, nước ta bước vào giai đoạn mới: giaiđoạn xây dựng đất nước tiến lên XHCN Ngày 8/01/1988, Luật đất đai đầu tiên của nước

ta ra đời đánh dấu một bước phát triển mới trong công tác quản lý đất đai, đưa việc quản

lý và sử dụng đất đi vào nề nếp Đến ngày 11/4/1993, Luật đất đai được Quốc hội thôngqua thay thế Luật đất đai năm 1988.

Bước sang nền kinh tế thị trường, Luật đất đai 1993 vẫn còn bộc lộ nhiều điểm bất cập,không phù hợp với thực tế sử dụng đất, vì vậy mà Nhà nước đã ban hành Luật sửa đổi bổ sungmột số điều của Luật đất đai 1993 vào các năm 1998, 2001

Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật đất đai năm 2003 đã được Quốchội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khoá XI , kỳ họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày

1/7/2004 thay thế cho Luật đất đai năm 1988, 2001 Luật đất đai 2003 cũng khẳng định rõ: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu."

Luật đất đai 2003 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) cũng quy định rõ 13nội dung quản lý Nhà nước về đất đai:

1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.

2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản

đồ hành chính.

3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

7 Thống kê, kiểm kê đất đai.

8 Quản lý tài chính về đất đai.

9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.

10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý

vi phạm pháp luật về đất đai.

12 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.

13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.

Có thể nói Luật 2003 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) là bộ Luật lớn nhất,hoàn chỉnh nhất so với Luật đất đai 1988 và Luật đất đai 1993, đây là một bước tiếnmới về quan hệ đất đai phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường, thúc đấy các quan hệnày phát triển trong sự quản lý của Nhà nước Đi kèm với Luật đất đai 2003 là một hệthống các văn bản hướng dẫn gồm:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luậtđất đai ;

- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyếtkhiếu nại, tố cáo về đất đai ;

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ;

- Chỉ thị số 10/1998/TTg-CP ngày 20/2/1998 của Chính phủ về việc đẩy mạnh vàhoàn thành việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 9/2/2004 của Chính phủ về việc triển khai thi hànhLuật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005;

- Thông tư số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môitrường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môitrường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP;

- Thông tư số 08/2007/TT-TNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môitrường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện

trạng sử dụng đất;

- Thông tư số 09/2007/TT-TNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất;

- Thông tư số 16/2011/TT – BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnhvực đất đai;

- Thông tư số 20/2011/TTLT – BTC – BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tài chính –

Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sảngắn liền với đất;

- Quyết định số 449/1995/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng cục Địa chính (nay

là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành kèm theo quyết định lập các loại sổ sáchtrong đăng ký đất đai;

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môitrường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tàinguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Đặc biệt để đảm bảo quản lý chặt chẽ quỹ đất hiện có cùng với các văn bản luật,dưới luật của nhà nước cộng hoà XHCN Việt Nam, Tỉnh Uỷ, Hội đồng nhân dân vàUBND Thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản pháp quy, quy định về trình tựthủ tục trong lĩnh vực quản lý tài nguyên đất đai và môi trường

- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 Ban hành Quy định về thuhồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 18/2010/QĐ-UBND ngày 10/05/2010 về việc ban hành quy định

về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các

tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.3 Một số quy định chung về đăng ký cấp giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay đang tồn tại 4 loại:

- Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật đất đai

1988 do Tổng cục địa chính ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theomẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ-ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lýruộng đất để cấp đất cho nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ

- Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại

đô thị do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật đất đai 1993 Giấy chứng nhận có hai màu:Màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu tại Sở địa chính (nay là Sở Tàinguyên và Môi trường) trực thuộc

- Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo các quy địnhcủa Luật đất đai 2003, mẫu giấy theo quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày01/11/2004 và Quyết định 08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyếtđịnh số 24/2004/QĐ-BTNMT Giấy có hai màu: Màu đỏ giao cho chủ sử dụngđất và màu trắng lưu tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận, huyện

- Loại thứ tư: Mẫu giấy theo Nghị định số 88/2008/NĐ-CP ngày 19/10/2009 củaChính phủ và Thông tư 17/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môitrường về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất

Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

b Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận

- Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Trong trường hợp người

sử dụng đất đang sử dụng nhiều thủa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồngthủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp mộtGCN chung cho các thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất thì GCN được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất

- GCN được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tàichính liên quan đén cấp GCN, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc đượcghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê thì GCN được cấp saukhi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theohợp đồng đã ký.

c Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho các đối tượng sau đây:

- Tổ chức trong nước sử dụng đất

- Nhà chùa, nhà thờ, thánh thất tôn giáo

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sauđây:

d Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận

Tại điều 49 Luật đất đai 2003 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) quy định:Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

1 Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

2 Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

3 Người đang sử dụng đất theo quy định tại điều 50 và 51 của Luật này mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

4 Người được chuyển đổi nhận chuyển nhường, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

5 Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

6 Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

7 Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;

8 Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

9 Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;

10 Các trường hợp khác theo quy địnhcủa Chính phủ.

xét các ý kiến đóng góp về các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất; gửi hồ sơ đến VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN&MT

+ Trong thời hạn không quá 6 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ,VPĐKQSDĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứngnhận quyến sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và ghi ýkiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứngnhận thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơichưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính (sử dụng hồ sơ kỹ thuật thửa đất,biên bản xác định ranh giới mốc giới thửa đất (nếu có)) tổ chức đo vẽ hiện trạng xácđịnh diện tích công trình nhà ở, xác định tài sản gắn liền với đất (nếu có); gửi số liệuđịa chính đến cơ quan thuế đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân phải thực hiênnghĩa vụ tài chính để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi

hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện theo trích lục bản đồ địachính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng TN&MT

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địachính, cơ quan phòng thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính và thông báocho VPĐKQSDĐ

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, PhòngTN&MT có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấychứng nhận

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình,UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký và gửi choPhòng TN&MT giấy chứng nhận đối với trường hợp đủ điều kiện; trả lại PhòngTN&MT hồ sơ xin câp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợpkhông đủ điều kiện và thông báo rõ lý do

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy chứngnhận hoặc hồ sơ, Phòng TN&MT có trách nhiệm gửi cho UBND xã, phường, thị trấnnơi có giấy chứng nhận và thông báo nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân đượccâp giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối vớitrường hợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy chứngnhận hoặc hồ sơ, UBND xã phường thị trấn có trách nhiệm thông báo cho hộ gia đình,

cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính, gửi trả lại hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đối vớitrường hợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày làm việc kể từ ngày hộgia đình, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, UBND xã, phường, thị trấn nơi cóđất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân và thông báo choPhòng TN&MT

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo,Phòng TN&MT có trách nhiệm gửi bản lưu giấy chứng nhận cho VPĐKQSDĐ thuộc

Sở TN&MT để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc

1.3.2 Đăng ký cấp giấy chứng nhận

a Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất

Các đối tượng phải đăng ký quyền sử dụng đất theo Điều 09 và Điều 107 LuậtĐất đai năm 2003 bao gồm:

- Các tổ chức trong nước;

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công trình tínngưỡng);

- Cơ sở tôn giáo được nhà nước cho phép hạt động;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà gắn liền với QSDĐ ở;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân ở Nước ngoài đầu tưvào Việt Nam (đăng ký theo tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam)

Các đối tượng sử dụng đất này thực hiện đăng ký trong các trường hợp:

- Người sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ;

- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng thừa kế, tặngcho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ;

- Người nhận chuyển QSDĐ;

- Người sử dụng đất đã có GCNQSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncho phép đổi tên, chuyển QSDĐ, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi ranhgiới thửa đất;

- Người được sử dụng đất theo bản ản hoặc quyết định của Toà án nhân dân,quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đấtđai của cơ quan nhà nước đã thi hành,

Riêng đối với trường hợp: Người thuê đất dành cho công ích xã, nhận khoán các

tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý thì không thực hiện đăng kýQSDĐ

b Người chịu trách nhiệm đăng ký

Theo quy định tại điều 2, khoản 1 điều 39 Nghị định 181 người chịu trách nhiệmthực hiện việc đăng ký gồm có:

+ Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất;

+ Thủ trưởng đợn vị quốc phòng, an ninh;

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng;+ Chủ hộ gia đình sử dụng đất;

+ Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các nhân nước ngoài sử dụngđất;

+ Người đại diện cho cộng đồng dân cư sử dụng đất được UBND cấp xã chứngthực;

+ Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất;

+ Người đại diện cho những người sử dụng chung thửa đất;

Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể uỷ quyền cho người khác theoquy định của pháp luật

1.4 Cơ sở thực tiễn

1.4.1 Công tác đăng ký cấp GCN trên thế giới

Khi các cuộc cách mạng tư sản lần lượt nổ ra trên thế giới bằng các phương thứckhác nhau vào thế kỉ XVI, XVII, các nhà nước tư bản cũng lần lượt thay thế các nhànước phong kiến

Với sự phát triển của quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa, nhà nước tiến hành xóa

bỏ quan hệ sản xuất phong kiến về đất đai và đưa phần lớn diện tích đất vào hệ thốngđánh thuế Ở các nước khác nhau và trong những giai đoạn khác nhau, chức năng tiếnhành địa chính do các cơ quan khác nhau đảm nhiệm Do vai trò chủ yếu của địa chính

là cung cấp tư liệu để phục vụ cho việc đánh thuế (địa chính mang đặc trưng thuếkhóa) địa chính thuộc sự điều hành của các tổ chức tài chính Tuy nhiên cũng cónhững quốc gia đặt cơ quan địa chính ở tổ chức tư pháp khi nhà nước quy định địachính mang đặc trưng pháp lý

Sự phân biệt hai loại địa chính như trên là do quan niệm triết học về quyền sởhữu và thái độ của nhà nước đối với những bằng chứng thể hiện quyền này Nhữngđiểm chính của các hệ thống này được tóm tắt như sau:

Trong các hệ thống địa chính với định hướng thuế, Nghị viện không công nhânchính quyền có khả năng chứng minh quyền sở hữu đất đai và cũng loại bỏ thẩmquyền của các chủ sở hữu về khả năng tự chứng minh Hệ thống địa chính tổ chức việccông bố đất đai để thông tin cho người thứ 3 về các quyền liên quan đến sở hữu, xâydựng một bản đồ địa chính đủ sức thể hiện các thửa đất một cách tin cậy nhất Hai tàiliệu này không có giá trị chứng cứ pháp lý mà chỉ là những văn bản ghi nhận Trongthực tế chính chủ sở hữu phải tự chứng minh quyền sở hữu đó Liên quan đến quanniệm này là các hệ thống địa chính của Pháp, Bỉ, Tây Ban Nha, Luc Xăm Bua, HàLan

Trong các hệ thống địa chính có định hướng pháp lý chính quyền can thiệp trựctiếp vào việc xác định chứng cứ về quyền sở hữu đất đai bằng cách sắp xếp một hệthống công bố của đất đai và bản đồ địa chính sao cho chúng tạo ra được một kết luậnsuy diễn không thể phủ nhận về quyền sở hữu được nhà nước công nhận giá trị pháp

lý Hệ thống địa chính này được áp dụng ở Cộng hòa Liên bang Đức, Kênya, ThụyĐiển, Áo, Australia

Ở Australia, từ năm 1958, trên toàn Liên bang Úc đã áp dụng hệ thống đăng kýđất đai Torrens Hệ thống Torrens là một cách đăng kí đơn giản đất đai trong hoàncảnh mở rộng khai thác, sử dụng đất mà nhà nước được coi là người chủ sở hữunguyên thủy toàn bộ quỹ đất Hệ thống Torrens có nhiệm vụ thuần túy pháp lý, nhưng

nó chỉ đảm bảo quyền sở hữu cho các đất đai đã đăng kí và việc đăng kí là không bắtbuộc Tuy nhiên một khi đã đăng kí thì đó là quyết định cuối cùng, quyền sở hữu trởthành không ai có thể xâm phạm

Hệ thống đăng kí Torrens gồm bốn yếu tố:

- Sổ đăng kí: là thành phần quan trọng hàng đầu của hệ thống Sổ đăng kí bao

gồm các “folio”, các văn bản giao dịch đã đăng kí trong đó và những văn kiện có hiệulực, hồ sơ tài liệu liên quan đến đăng kí, trên đó mô tả chi tiết các thông tin về mảnhđất, quyền sở hữu và tài sản liên quan đến mảnh đất đó Cơ quan đăng kí thông quacác hồ sơ tài liệu, xem xét và cấp một giấy chứng nhận cho chủ sở hữu Các chuyểndịch tiếp theo của đất được lưu giữ trong “folio” này

- Sự đảm bảo các giấy tờ đối với tài sản được đăng kí: Nguyên tắc cơ bản của

các đảm bảo cho quyền sở hữu đất đai là nền tảng cơ bản của hệ thống Torrens Giấyđảm bảo quyền sở hữu không thể bị hủy bỏ do sai lầm trước khi đăng kí Người đãđăng kí đất đai được đảm bảo quyền của mình ngay cả khi giấy bị thất lạc

- Khuyến cáo ngăn chặn sai lầm khi đăng kí tài sản (Cavests) : Được sử dụng

để ngăn chặn cơ quan đăng kí không được ghi chép, lưu trữ các thông tin trong sổđăng kí mà những thông tin này mâu thuẫn với những thông tin được đề cập trongkhuyến cáo Cavests có thể được sử dụng trong 2 trường hợp:

+ Cavests tác động vào đơn gốc;

+ Cavest liên quan đến đặc điểm đã được đăng kí.

Mục đích của việc thiết lập một Cavests là tạo một lệnh cấm theo đúng pháp luật,ngăn chặn việc thay đổi tình trạng hiện tại của sổ đăng kí mà người khuyến cáo đã đềxuất

- Quyền lợi không được đăng kí: Những thuận lợi không được đăng kí chiếm

một phần quan trọng trong bất cứ việc kiểm tra nào của hệ thống Torrens Nhữngthuận lợi không đăng kí được bảo vệ bằng Cavests và chúng bắt nguồn từ một trong bacách sau:

+ Khi các tài liệu là các dạng đã được phê chuẩn, đã được thi hành và giao nộpnhưng không được đăng kí

+ Một lợi nhuận có khả năng được ghi nhận trong luật nhưng nó không được tạo

ra thông qua một dạng đã phê chuẩn

+ Một lợi nhuận đã được tạo ra nhưng không có điều khoản nào quy định về việcđăng kí

Hệ thống đăng kí đất đai Torrens đáp ứng được mục đích cơ bản hàng đầu củaviệc đăng kí đất đai và tài sản trên đất là nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tínhpháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đât đai Trong hệ thống, đất đaiđược đăng kí theo thửa Mỗi thửa đất đã được đăng kí sẽ được cấp một giấy chứngnhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu mảnh đất đó Điều này khắc phục được những thủtục rườm rà khi thửa đất được chuyển nhượng Mặt khác hệ thống Torrens đảm bảocho các thông tin biến động về đất đai được cập nhật một cách thường xuyên, giúp nhànước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia ở tầm vi mô cũng như vĩ mô Về kinh tế, hệthống này đơn giản, chính xác, có thể thực hiện tiết kiệm được kinh phí cho nhà nước

Ở Thái Lan, Hệ thống tổ chức và quản lý đất đai của Thái Lan được xây dưngtheo mô hình của hệ thống Torrens của Australia, trong đó giấy chứng nhận quyền sởhữu đất là một tài liệu tối quan trọng

Năm 1984, chính phủ Thái Lan bắt đầu thực hiện chương trình cấp giấy chứngnhận quyền sở hữu đất Mục tiêu là cấp giấy chúng nhận cho 13 triệu thửa đất chưa cógiấy chứng nhận trong vòng 20 năm Tùy theo từng loại đất và điều kiện lịch sử, pháp luậtcủa thửa đất mà giấy chứng nhận được cấp cho từng thửa, phân thành 8 loại khác nhau vàquyền của từng loại giấy cũng được quy định khác nhau.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất NS4 là giấy chứng nhận quyền sở hữu đấtđược cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1/1000, 1/2000 hoặcchuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1/4000 Loại giấy chứng nhận này có thể được chuyểnnhượng, thế chấp, chia nhỏ, để thừa kế

- Giấy chứng nhận sử dụng đất NS3 là giấy chứng nhận quyền sử dụng(không phải sở hữu) Tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo đạcranh giới thửa đất mà giấy chứng nhận này được chia thành 2 loại NS3K và NS3

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước, xác định việc chiếm hữu tạm thời về đất, cóquyền để thừa kế song không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sửdụng trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng kí có thể được chuyển nhượng,

SK1 có thể chuyển thành SK4

- Giấy chúng nhận STK1 và STK2 có từ năm 1995 là giấy chúng nhận do tỉnh cấp(STK1) cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được quyền sử dụng đất trong vòng 5năm và sẽ được tiếp tục sử dụng nếu được Cục lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứngnhận STK2

- Giấy chúng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi

xã hội và khuyến khích hợp tác quản lý, chỉ được thừa kế không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận PBT6 là biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trảtiền thuế sử dụng đất

- Giấy chứng nhân SPK.01 do văn phòng cải cách đất nông nghiệp cấp năm 1975cho đất lâm nghiệp bị thoái hóa, chỉ được thừa kế, không được chuyển nhượng hoặcchia nhỏ

Ngày nay chính phủ Thái Lan rất quan tâm tới việc nâng cấp các Văn phòng đấtđai, trang bị máy tính nối mạng để tăng hiệu quả công việc vì đây là nơi có nguồn thuchủ yếu cho Cục Quẩn lý đất đai Thái Lan chưa được tổ chức xấy dựng, có thể vì yêucầu kĩ thuật cao, đầu tư lớn mà khoản thu cho việc này thì chưa có.

1.4.2 Công tác đăng ký cấp GCN tại Việt Nam qua các thời kỳ

a Thời Phong kiến

Vào thời phong kiến, các nhà nước tự chủ bắt đầu là chính quyền tự chủ họKhúc- Dương- Ngô cho tới trước thời Pháp thuộc, địa chính nước ta trải qua nhiềubiến đổi về phương thức quản lý và chính sách đât đai Trong đó đặc biệt có hiệu quả

là hệ thống địa bạ vào thời nhà Nguyễn

Năm 1803, vua Gia Long sai Lê Quang Định, Thượng thư Bộ Hộ “coi sắp đặtđiền thổ” chung cho cả nước Địa bạ được đo đạc và thành lập từng bước, đi từ BắcThành vào Trung Bộ và cuối cùng là Nam Bộ Phải mất thời gian là 31 năm từ GiaLong năm thứ 4 (1805) đến năm Minh Mạng thứ 17 (1836) khắp cõi đất Việt Nam mớighi chép được đầy đủ từng mảnh ruộng, sở đất, con đường, khu rừng, núi sông… vào

sổ địa bạ của mỗi làng, từ thành thị đến vùng biên cương

Địa bạ là quyển sổ ghi chép và mô tả thật rõ ràng từ tổng quát cho đến chitiết địa phận của làng thuộc hệ thống hành chính nào,vị trí Đông, Tây, Nam, Bắc

ở những đâu, tổng số ruộng đất thực canh cũng như hoang nhàn, kể cả ao hồ rừng núi.Sau đó phân tích từng loại hạng ruộng đất, mỗi sổ điền thổ rộng bao nhiêu, ruộngtrồng trọt gì, vị trí Đông, Tây,Nam, Bắc như thế nào, thuộc quyền sở hữu của ai, côngđiền công thổ, quan điền quan thổ hay ruộng tư

Điền bạ là quyển sổ để khai báo và đóng thuế của làng Hàng năm, phải căn cứvào sổ địa bạ và biểu thuế của triều đình ban hành để lập điền bạ Từ khi lập địa bạ đếnkhi lập điền bạ tất nhiên đã có những thay đổi về chủ sử dụng, cây trồng, diện tích…Mỗi năm lập điền bạ mỗi lần để nộp thuế, căn cứ thêm vào những thay đổi đó gọi là

tiểu tu điền bạ, 5 năm sửa đổi kĩ hơn cùng với việc do thám lại gọi là đại tu điền bạ.

Những nội dung quản lý đất đai thời phong kiến là cơ sở để cấp GCNQSDĐ,nhưng thực tế sự xuất hiện của những GCNQSDĐ phải tới thời Pháp thuộc mới códưới hình thức Bằng khoán.

b Thời Pháp Thuộc

Năm 1858, thực dân Pháp tiến hành xâm lược nước ta lần lượt từ Nam Kỳ raBắc, sau 26 năm thì cơ bản hoàn thành việc xâm lược trên phạm vi toàn quốc (1858-1884) Thực dân Pháp chia nước ta thành 3 kỳ và thiết lập các chế độ cai trị khác nhaubằng biện pháp quân sự thông qua chiến tranh xâm lược và các thủ đoạn chính trị khácnhau Trên phạm vi cả nước, người Pháp từng bước đưa việc đo đạc, thành lập hồ sơđịa chính và pháp luật đất đai vào quy phạm, làm cơ sở cho việc tính thuế, quản lý đấtđai và bảo vệ quyền sở hữu đất đai

Để phục vụ cho mục đích tính thuế và thực hiện các chế độ quản lý đất đai, thựcdân Pháp đã tiến hành đo đạc lập bản đồ địa chính ngay từ năm 1871 ở Nam Kỳ Saukhi hoàn thành việc xâm lược Việt Nam, công việc đo đạc được triển khai trên khắplãnh thổ Các bản đồ được thành lập phục vụ cho mục đích thu thuế, quản lý đất đai vàthiết lập hồ sơ địa chính gồm 3 loại:

+ Bản đồ bao đạc

+ Bản đồ giải thửa

+ Phác họa giải thửa

Các loại bản đồ này đều có tỷ lệ lớn 1/10000, 1/5000, 1/4000, 1/2500, 1/2000,1/1000, 1/500, 1/200

- Bản đồ bao đạc: Thành lập cho cấp xã, là loại bản đồ trên đó thể hiện diện tích

toàn xã và diện tích các loại đát khác nhau: đồi, núi, rừng, đất hoang, tha ma, ruộng 1

vụ, ruộng 2 vụ, đất hoa màu, hồ ao, đường xá, sông ngòi… Do bản đồ có tính kháiquát nên được lập cho các tỷ lệ 1/10000, 1/5000, 1/4000 mục đích chính là chống nhấtthu thuế, kiểm soát sự khai báo của các điền chủ và làm bản đồ vị trí cho các khu chưađược đo đạc và làm bản đồ giải thửa

- Bản đồ giải thửa: Vẽ tất cả các thửa đất trong một xã với những chi tiết như bờ

thửa, tường, hàng rào cây, nhà gạch, nhà lá, ao, đường… trong đó thửa đất được địnhnghĩa là một khoảnh đất có cùng một địa hình, một loại đất và một chủ đất Ở thànhphố, bản đồ giải thửa được thành lập có tỷ lệ 1/1000, 1/500 và 1/200 Ỏ nông thôn có

tỷ lệ 1/4000, 1/2000 và 1/1000 Bản đồ giải thửa dùng để quy chủ, lập địa bạ và quảnthủ quyền sở hữu ruộng đất

- Phác họa giải thửa: Là lược đồ giải thửa dung trong việc thiết lập hồ sơ địa

chính và quản lý đất đai ở vùng nông thôn Bắc Bộ Đây là loại phác họa giải thửa dùngtrong việc quản thủ địa chính tại các làng theo chế độ quản thủ địa chính các tài liệuchưa được phê chuẩn

- Địa chính và chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: ở Nam Kỳ có 2 chế độ công bố quyền

bất động sản: địa bộ và để đương Sắc lệnh ngày 21-7-1925 đã nhất thể hóa chế độ bảothủ điền thổ, theo đó địa bộ là văn kiện duy nhất công bố bất động sản Tuy nhiên sắclệnh này cũng chỉ áp dụng cho những nơi có bản đồ giải thửa chính xác Những nơi

chưa đo đạc chính xác vẫn áp dụng 2 chế độ Quản lý địa bộ và Chế độ để đương như

cũ Nơi nào đo đạc xong, Ty điền địa mở thủ tục tra cứu để lập bằng khoán và sổ điềnthổ

+ Đây là loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai đầu tiên được sử dụng ởViệt Nam

- Bằng khoán điền thổ gồm có 5 mục (section):

+ Trang bìa: phía trên có ghi tên loại bất động sản, thời gian đăng ký bất độngsản, ranh giới và diện tích (tính theo ha, mẫu, sào, thước, tấc) của bất động sản Bêndưới là bảng ghi phần bất động sản gia tăng và giảm đi kèm theo ngày tháng, diện tích(tính theo ha, mẫu, sào, thước, tấc), giá tiền phần bất động sản giảm đi hoặc gia tăng.+ Mục 2: Tăng, giảm diện tích sở hữu, gồm số tờ bản đồ, ngày-tháng-năm đăng

ký, phần gia tăng, giảm với số bằng khoán gốc, chỉ số tăng, giảm, giá tiền, …

+ Mục 3: quyền hưởng dụng , có ghi các quyền thành lập và quyền rằng buộc đốivới bất động sản đăng ký tại mục 1, thời gian tiêu trừ quyền…

+ Mục 4: Di chuyển chủ quyền (cập nhật biến động), trên đó đăng ký thông tin

về ngày tháng, giá tiền nguyên do di chuyển và các chủ nhân kế tiếp Bảng dưới bên

phải là bảng Thành lập có ghi ngày tháng chỉ số quyền thành lập, tổng số tiền đảm

bảo

+ Mục 5: Cầm cố-để đương (thế chấp bất động sản).

+ Trang 3: Tiếp tục các thông tin về 2 bảng Di chuyển và Thành lập:

- Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: Để quản thủ địa chính, Sở Địa chính

Trung Kỳ phải tiến hành đo đạc giải thửa, điền bạ và sổ các chủ sở hữu, gồm các bước

cụ thể sau:

1 Phân ranh giới xã

2 Phân ranh giới các thửa

3 Sở địa chính đo đạc, lập bản đồ tỷ lệ 1/2000

Sau khi đã kiểm soát và bổ túc công việc của Hội đồng cắm mốc, Hội đồng hànhchính sẽ căn cứ vào biên bản cắm mốc để lập địa bộ, lập danh sách các thửa chưa xácđịnh cho ai (tức là có tranh chấp hoặc không có người thừa nhận) và lập danh sách cáctrái quyền (tức là các chủ sở hữu sẽ được quyền)

Công bố một bản sao bản đồ, địa bộ và danh sách các trái quyền được để tạihuyện đường sở tại trong thời hạn hai tháng để công chúng tới xem và khiếu nại nếucần

Sau thời gian công bố 2 tháng, bản địa bộ gốc được chuyển cho Sở địa chính đểlập sổ địa bộ chính thức

Địa bộ chính thức có kèm theo 1 biên bản phân ranh giới xã, một lực lượng tổngquát và một bộ bản đồ giải thửa để thực hiện việc “quản thủ” tức là thực hiện các việccập nhật biến động trên bản đồ và địa bạ khi các chủ đất đang kí các đăng ký các văn

tự chuyển dịch đất đai và thu lệ phí đăng kí

Đặc điểm của sổ địa bộ Trung kỳ:

+ Trang bìa: trên trang bìa của sổ địa bộ có ghi bảng cả chữ hán và chữ quốc ngữ

+ Các trang phía trong cũng được ghi bằng cả 2 loại chữ, trên đó có đầy đủ cácthông tin về thửa đất như tên xứ, diện tích, số khoảnh, tiếp giáp, và một bảng mô tảchi tiết.

Khác xa với Địa bộ Nhà Nguyễn, Địa bộ Thời Pháp có nhiều thông tin về chủ sởhữu và về thửa đất chi tiết, đồng bộ và sẵn sàng cả cho việc cập nhật biến động Trongđịa bộ còn có sơ đồ trích thửa các thửa đất và các chủ sở hữu được cấp bản Trích lụcđịa bộ-một dạng sơ khai của Giấy chứng nhận quyền sở hữu Trong trích lục địa bộ cóghi các thông tin về tên chủ sử dụng mảnh đất cư trú tại đâu, tờ bản đồ có số hiệu nhưthế nào, hình thể miếng đất ra sao và có sơ đồ thửa đất kèm theo

- Chế độ quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: Sở Địa chính Bắc kỳ được thành lập và

đi vào hoạt động muộn hơn Sở Địa chính Nam kỳ nhưng lại sớm hơn Sở Địachính Trung kỳ Nội dung hoạt động của Sở Địa chính Bắc kỳ gồm:

- Quản thụ địa chính các tài liệu chưa được phê chuẩn gồm các tài liệu sau:

+ Một bộ bản đồ

+ Một sổ địa chính lần lượt ghi thứu tự theo số liệu trong bản đồ các thửa ruộngđất vói diện tích loại hạng đất, tên sở hữu chủ và các sự dịch chuyển hoặc can khoản.+Một sổ điền bạ ghi họ, tên các chủ sở hữu (theo vần ABC) với tất cả các thửaruộng đất của họ

+ Một sổ khai báo để ghi các chuyển dịch về đât đai theo văn tự hay lời khai củacác chủ đất

- Quản thủ địa chính các tài liệu đã được phê chuẩn gồm:

Theo một Sắc lệnh của Toàn quyền Đông Dương năm 1925, các Đô thi lớn ởLiên Bang Đông Dương đã tiến hành cấp Bằng khoán điền thổ cho các chủ sở hữu,dựa trên tài liệu Quản thủ địa chính đẫ được lập

c Thời kỳ nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa và nhà nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Thời kỳ nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa được tính từ năm 1945 đến năm

1975 với hai giai đoạn: Kháng chiến chống Pháp (1945 – 1954) và kháng chiến chống

Mỹ (1954 – 1975) Mỗi giai đoạn đều có chính sách và quản lý đất đai khác nhau phùhợp với tình hình cuộc kháng chiến

Trong những năm kháng chiến chống Pháp, ngành địa chính đã có một số thayđổi và chuyển dần sang nhiệm vụ thu thuế ruộng đất là chính

Sau thắng lợi của cuộc Cải cách ruộng đất ở miền Bắc, ngày 3 – 7 – 1958 Chínhphủ đã ban hành Chỉ thị số 331/CT-TTg cho tái lập lại hệ thống địa chính trong Bộ Tàichính và UBND các cấp Cơ quan Trung ương là Sở địa chính Nhiệm vụ là tổ chức đođạc và lập bản đồ giải thửa và sổ sách địa chính để nắm diện tích ruộng đất, phục vụviệc kế hoạch hóa và hợp tác hóa nông nghiệp, tính thuế ruộng đất, xây dựng đô thị…Hiến pháp lần thứ 2 của nước VNDCCH (1 – 9 – 1960) xác định ba hình thức sởhữu đất đai là: Sở hữu Nhà nước, sở hữu HTX và sở hữu tư nhân Sở hữu Nhà nướcđược ưu tiên, sở hữu tập thể được khuyến khích còn sở hữu tư thì tiêu giảm dần vàkhông có vai trò gì đáng kể trong nền kinh tế nông nghiệp ở miền Bắc

Tuy nhiên thời kỳ này chưa có điều kiện để tiến hành cấp giấy sở hữu đấtđai

Năm 1975, đất nước thống nhất, Nhà nước CHXHCNVN ra đời Hiến pháplần thứ 3 xác định duy nhất một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam.Khẳng định chế độ sở hữu đất đai toàn dân, nhà nước thay mặt nhân dân thựchiện quyền sở hữu và quyền quản lý tối cao Tuy nhiên đây không phải là chế độ sởhữu toàn dân một cấp độ và hình thức, chủ thể sử dụng

Với quan niệm về chế độ sở hữu đất đai mới đó, đất đai được “chủ thể hóa” cócác chủ sử dụng cụ thể với các quyền và nghĩa vụ được luật pháp quy định Đây là cơ

sở để khắc phục tình trạng “vô chủ” về quan hệ đất đai như trong cơ chế cũ

Khẳng định quyền sử dụng đất đai được tham gia trực tiếp vào cơ chế thị trường,

là một yếu tố quan trọng hình thành Thị trường bất động sản của đất nước Đây là mộtphương diện rất mới của quan hệ đất đai ở nước ta so với cơ chế cũ

Luật đất đai 1987 đã xác nhận Nhà nước sẽ tiến hành công tác đăng ký và cấpGCNQSDĐ cho các chủ sử dụng đất Các luật đất đai năm 1993, 2003 tiếp tục khẳngđịnh quyền được cấp GCNQSDĐ cho tất cả các chủ sử dụng đất

Theo báo cáo số 210/BC – BTNMT ngày 10 tháng 10 năm 2012 của Bộ Tàinguyên và môi trường, về việc Triển khai thực hiện chỉ tiêu hoàn thành cấp GCN vàonăm 2013 thì chất lượng việc cấp GCN chưa đảm bảo, tình trạng sai sót trong quá trìnhthực hiện cấp GCN còn phổ biến Để hoàn thành cấp GCN vào năm 2013 theo Nghịquyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội tại kỳ họp thứ ba Quốc hội khóa XIII, Bộ Tàinguyên và Môi trường có Văn bản số 2419/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 13 tháng 7 năm

2012 yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tậptrung chỉ đạo, thực hiện đồng bộ các giải pháp để đẩy mạnh việc cấp GCN ở địaphương theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24tháng 8 năm 2011, đồng thời khẩn trương thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp cụ thể:

- Rà soát, thống kê các trường hợp chưa cấp GCN ở từng xã, phường, thị trấn;xác định rõ nguyên nhân tồn đọng, ban hành quy định cụ thể để tháo gỡ vướng mắctrong việc cấp GCN ở địa phương; giao chỉ tiêu kế hoạch cấp GCN cho từng huyện, xã

và các VPĐK quyền sử dụng đất phải thực hiện trong năm 2012 và năm 2013

- Nhanh chóng kiện toàn, tăng cường nhân lực cho hệ thống các VPĐK quyền sửdụng đất các cấp, nhất là cấp huyện; bố trí đủ kinh phí từ ngân sách (bảo đảm dành tốithiểu 10% tổng số thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của tỉnh) cho việc cấp GCN ởđịa phương; tập trung chỉ đạo thực hiện đối với các xã, phường, thị trấn chậm cấpGCN

- Trong hai năm 2012 và 2013, phải ưu tiên kinh phí cho thực hiện cấp GCN lầnđầu để cơ bản hoàn thành vào năm 2013; việc đo vẽ bản đồ địa chính phải gắn với việccấp GCN; ưu tiên cấp mới và chưa đặt mục tiêu cấp đổi GCN nếu địa phương cònnhiều xã, phường, thị trấn có nhiều loại đất mà tỷ lệ cấp GCN đạt thấp (dưới 80%).

- Nơi đã có bản đồ địa chính phải sử dụng triệt để cho cấp GCN; nơi chưa có bản

đồ địa chính thì tận dụng các loại bản đồ, sơ đồ giải thửa cũ, bản đồ quy hoạch xâydựng chi tiết hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất để cấp GCN mà không chờ đo

vẽ bản đồ địa chính Đối với các tổ chức sử dụng đất, cần sử dụng triệt để kết quả trích

đo địa chính theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủtướng Chính phủ để cấp GCN

- Các VPĐK quyền sử dụng đất cần phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã chủđộng tổ chức cho người sử dụng đất kê khai đăng ký đất đai mà không thụ động chờngười sử dụng đất đến làm thủ tục đăng ký như trước đây Việc xét duyệt hồ sơ cấpGCN của cấp huyện phải được thực hiện lồng ghép, đồng thời với quá trình thẩm tra,xét duyệt của cấp xã để bảo đảm tiến độ cấp GCN theo quy định

Đến nay, cả nước đã cấp được trên 35.857.000 GCN các loại với tổng diện tíchtrên 20.458.000 ha Trong đó: đất sản xuất nông nghiệp đạt 85,5%; đất lâm nghiệp đạt87,1%; đất nuôi trồng thuỷ sản đạt 83,8%; đất ở nông thôn đạt 85,8%; đất ở đô thị đạt63,5%; đất chuyên dùng đạt 62,8%; đất cơ sở tôn giáo đạt 83,4% Đồng thời đã cấpđược 3.841.000 GCN theo mẫu mới với tổng diện tích 1.659.000 ha

CHƯƠNG 2 CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

a Vị trí địa lý

Huyện Mỹ Đức là huyện nằm phía Tây Nan thủ đô Hà Nội gồm 21 xã và 1 thịtrấn, trong đó có 12 xã đồng bằng dọc sông Đáy, 9 xã trung du và 1 xã miền núi Diệntích đất tự nhiên là 22619.94 ha, trung tâm huyện lỵ tại thị trấn Đại Nghĩa cách Thànhphố Phủ Lý 37km, cách trung tâm Thủ đô Hà Nội 54km, điều kiện giao lưu với các địaphương này tương đối thuận lợi

- Phía Bắc giáp huyện Chương Mỹ ( Hà Nội )

- Phía Đông có sông Đáy là ranh giới tự nhiên với huyện Ứng Hòa (Hà Nội)

- Phía Tây giáp huyện Lương Sơn, huyện Lạc Thủy ( Hòa Bình )

- Phía Nam giáp huyện Kim Bảng ( Hà Nam )

Thị trấn Đại Nghĩa, Trung tâm kinh tế - hành chính của huyện là nơi giáp ranhchuyển tiếp giữa đồng bằng và miền núi có dãy núi đá vôi chạy dọc ở phía tây nên có

vị trí rất quan trọng về an ninh – quốc phòng và coi đây như tuyến phòng thủ phía tâynam của thủ đô Hà Nội

Về mặt kinh tế, huyện Mỹ Đức có vị trí tương đối thuận lợi do ở gần các trungtâm kinh tế, trong tương lai huyện có vai trò quan trọng trong việc cung cấp rau, thựcphẩm chất lượng cao cho các thị trường lớn này

+ Địa hình đồng bằng gồm 12 xã, thị trấn ven sông Đáy Địa hình khá bằng phẳng vàhơi dốc theo hướng từ Đông sang Tây, rất thuận lợi cho việc xây dựng công trình thủy lợi tựchảy dùng nguồn nước sông Đáy tưới cho các cánh đồng lúa thâm canh Độ cao địa hìnhtrung bình dao động trong khoảng từ 3.8 đến 7m so với mặt biển Trong khu vực cũng cónhiều điểm trũng tạo thành các hồ, đầm nhỏ.

Phần tiếp giáp giữa các dãy núi phía Tây và đồng bằng phía Đông là vùng úng trũng cónhiều khu vực là địa hình thấp tạo thành các hồ chứa nước như hồ Quan Sơn, hồ Tuy Lai, hồCầu Giậm, hồ Bán Nguyệt, hồ Ngái Lạng, hồ Đồng Suối, hồ Thung Cấm với diện tích hàngngàn ha Khu vực này có nhiều lợi thế phát triển du lịch, nuôi thả thủy sản kết hợp trồng một

số loại cây ăn quả

- Lượng mưa và bốc hơi:

+ Lượng mưa bình quân năm là 1520,7mm, phân bố trong năm không đều, mưatập trung từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm 85,2% tổng lượng mưa cả năm, lượng mưangày lớn nhất có thể tới 336,1mm Mùa khô từ cuối tháng 10, đầu tháng 11 đến tháng

3 năm sau, tháng ít mưa trong năm là tháng 12, tháng 1 và tháng 2 chỉ có 17,5 –23,3mm.

+ Lượng bốc hơi: Bình quân năm là 859 mm, bằng 56,5% so với lượng mưatrung bình năm

- Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí trung bình năm là 85%, giữa các thángtrong năm biến thiên từ 80 – 89%, tuy nhiên chênh lệch về độ ẩm không khí giữa cáctháng trong năm không lớn

- Sương muối hầu như không có; mưa đá rất ít khi xảy ra Thông thường cứ 10năm mới quan sát thấy mưa đá 1 lần

+ Sông Thanh Hà bắt nguồn từ vùng núi đá huyện Lương Sơn, Kim Bôi (HòaBình) và chảy vào sông Đáy tại cửa cầu Hội Xá xã Hương Sơn Sông có chiều dài 28

km và diện tích lưu vực 390m2 Do không có đê nên sông thường gây ngập úng chocác khu vực 2 bên bờ trong mùa mưa

Ngoài ra trên đại bàn của huyện còn có sông Mỹ Hà và các kênh lớn như Kênhtiêu 7 xã, kênh Phù Đổng dọc trục huyện

e Các nguồn tài nguyên

* Tài nguyên đất

Trên địa bàn huyện Mỹ Đức có các loại đất sau: