Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển bắc hà nội

Là sinh viên năm cuối chuyên ngành “Định giá tài sản và kinh doanh BĐS”, em chọn đề tài thực tập là: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhán

MụC LụC

Trang

Lời mở đầu 04

danh mục viết tắt 07

Chơng 1: cơ sở lý luận về định giá Bất động sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thơng mại 08

1.1 Khái quát về bất động sản 08

1.1.1 Khái niệm bất động sản 08

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 09

1.2 Định giá bất động sản 11

1.2.1 Giá trị 11

1.2.1.1 Giá trị theo quan điểm của chủ nghĩa Mác 11

1.2.1.2 Giá trị theo quan điểm của ngành định giá tài sản 11

1.2.1.3 Giá trị thị trờng 12

1.2.1.4 Giá trị phi thị trờng 12

1.2.2 Định giá bất động sản 13

1.2.2.1 Thẩm định giá 13

1.2.2.2 Thẩm định giá bất động sản 14

1.3 Bất động sản làm tài sản bảo đảm 13

1.3.1 Bảo đảm tiền vay 13

1.3.2 Tài sản bảo đảm 14

1.3.2.1.Khái niệm ……… 14

1.3.2.2.Điều kiện của tài sản bảo đảm……… 15

1.3.3 Bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 15

1.3.3.1 Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của ngời đi vay 15

1.3.3.2 Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của bên bảo lãnh 16

1.3.3.3 Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay 17

1.4 Định giá bất động sản bảo đảm 17

1.4.1 Sự cần thiết của công tác định giá BĐS bảo đảm 17

1.4.2 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị BĐS bảo đảm 18

1.4.2.1 Các yếu tố chủ quan 18

1.4.2.2 Các yếu tố khách quan 20

1.4.3 Các nguyên tắc định giá BĐS cơ bản 20

1.4.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 20

1.4.3.2 Nguyên tắc thay thế 20

1.4.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai 21

1.4.3.4 Nguyên tắc đóng góp 21

1.4.3.5 Nguyên tắc cung cầu 22

1.5 Các phơng pháp định giá bất động sản 22

1.5.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp 22

1.5.1.1 Cơ sở lý luận……… 22

1.5.1.2 Kỹ thuật định giá……… 23

1.5.1.3 Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng……… 24

1.5.2 Phơng pháp thu nhập 24

1.5.2.1 Cơ sở lý luận 24

1.5.2.2 Kỹ thuật định giá 25

1.5.2.3 Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng 26

1.5.3 Phơng pháp chi phí 27

1.5.3.1 Cơ sở lý luận 27

1.5.3.2 Kỹ thuật định giá 27

1.5.3.3 Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng 27

1.5.4 Phơng pháp thặng d 28

1.5.4.1 Cơ sở lý luận 28

1.5.4.2 Kỹ thuật định giá 29

1.5.4.3 Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng 29

chơng 2: Thực trạng công tác định giá Bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển bắc hà nội 31

2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh……… 31

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam……… 31

2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển BIDV Bắc Hà Nội………33

2.1.3 Cơ cấu tổ chức chi nhánh……….34

2.2 Tình hình hoạt động tín dụng của chi nhánh ……… 37

2.3 Một số vấn đề liên quan đến hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh…….41

2.3.1 Căn cứ định giá bất động sản……… 41

2.3.2 Các văn bản pháp luật áp dụng trong quá trình định giá bất động sản……… 41

2.3.3 Nguồn thông tin phục vụ công tác định giá bất động sản bảo đảm……… 44

2.4 Thực trạng việc sử dụng các phơng pháp định giá bất động sản tại chi nhánh ……….45

2.4.1 Khái quát chung về công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh……….45

2.4.1.1 Chức năng của hoạt động định giá BĐS bảo đảm……….45

2.4.1.2 Công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh……….46

2.4.1.3 Về phòng QHKH cá nhân tại Chi nhánh……… 48

2.4.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh……… 48

2.4.2.1 Định giá BĐS thế chấp (của bên đi vay hoặc bên bảo lãnh)……….49

2.4.2.2 Định giá BĐS bảo đảm hình thành từ vốn vay……….59

2.5 Đánh giá hiệu quả công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội……….63

2.5.1 Mặt tích cực………63

2.5.2 Mặt hạn chế………64

2.5.3 Nguyên nhân của những hạn chế……… 66

Chơng 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển Bắc hà nội

3.1 Quan điểm về định giá bất động sản bảo đảm của chi nhánh……….70 3.2 Một số biện pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá bât động sản bảo đảm tại chi nhánh

3.2.1 Hoàn thiện các phơng pháp định giá BĐS đang sử dụng……… 71 3.2.2 Sử dụng thêm các phơng pháp định giá BĐS khác……… 72 3.2.3 Sử dụng kết hợp các phơng pháp định giá BĐS……… 73 3.2.4 Quy định chặt chẽ và chi tiết hơn các nội dung trong báo cáo và biên bản định giá BĐS bảo

đảm………73 3.2.5 Xây dựng hệ thồng thu thập, lu trữ và tra cứu thông tin một cách thống nhất, đồng bộ, phong phú………74 3.2.6 Thực hiện chuyên môn hóa hoạt động định giá BĐS bảo đảm 74

3.3 Kiến nghị với chính phủ và các cơ quan chức năng ……….75

3.3.1 Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về hoạt động định giá và hoạt động bảo đảm tín dụng 75

3.3.2 Tăng cờng quản lý Nhà nớc về thị trờng BĐS và hoạt động định giá 75 3.2.3 Cải cách thủ tục hành chính về đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng giao dịch bảo đảm, cấp giấy chứng nhận chủ quyền đối với tài sản và thủ tục xử lý tài sản bảo đảm……….78 3.2.4 Xây dựng một hệ thống thông tin, một cơ sở dữ liệu cho hoạt động thẩm định giá …… 79

tài liệu tham khảo ……… 81

K T LU N CHUNG ẾT LUẬN CHUNG ẬN CHUNG ……… 82

Lời mở đầu

1 Tính c p thi t c a ấp thiết của ết của ủa đ t ề t ài

Trong điều kiện nền kinh tế mở cửa và liên tục tăng trởng mạnh nhữngnăm gần đây, Việt Nam đợc xem là một trong những nền kinh tế tăng trởng caotrên thế giới Nhu cầu vốn đầu t tăng cao dẫn đến hoạt động của các ngân hàngkhá sôi động Các ngân hàng thơng mại một mặt cung cấp vốn cho các doanhnghiệp, mặt khác tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lu thông tiền tệ, làm chohoạt động thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và các mối quan hệ kinh tế quốc tế

đợc thực hiện một cách dễ dàng

Một trong những yếu tố tạo nên sự vững mạnh trong hoạt động ngân hàng

là an toàn và hiệu quả trong kinh doanh Hai yếu tố này tồn tại song song nhnglại mâu thuẫn nhau Hoạt động ngân hàng là hoạt động chứa đựng rất nhiều rủi

ro Rủi ro xảy ra từ nhiều phía với nhiều cấp độ khác nhau, có thể chỉ là trongmột món vay cũng có thể dẫn tới sự sụp đổ của một ngân hàng Hạn chế rủi ro làyêu cầu cấp bách nhất, không chỉ từ phía các ngân hàng mà còn từ phía Chínhphủ Một trong những biện pháp nhằm hạn chế rủi ro là đảm bảo tiền vay bằngtài sản bảo đảm Và một trong những hình thức bảo đảm tiền vay bằng tài sảnbảo đảm phổ biến hiện nay tại các ngân hàng thơng mại là hình thức thế chấpBĐS.

Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS tại Việt Nam hiện nay còn gặp nhiềuhạn chế Do đó, nhiệm vụ đặt ra của ngân hàng là khắc phục những hạn chế đểnâng cao chất lợng định giá tài sản bảo đảm nhằm mục tiêu cuối cùng là an toàn

và lợi nhuận

Là sinh viên năm cuối chuyên ngành “Định giá tài sản và kinh doanh

BĐS”, em chọn đề tài thực tập là: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả

công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển Bắc

Hà Nội”

2 M c ục đích nghiên c u ứu

Đề tài đi sâu vào nghiên cứu và phân tích một số vấn đề sau:

- Làm rõ cơ sở khoa học về định giá BĐS.

- Vận dụng lý luận để thấy rõ thực trạng công tác định giá BĐS bảo đảm

tại chi nhánh Ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo

đảm tại chi nhánh

3 Đ i t ối t ư ng nghiên c u ợng nghiên cứu ứu

Luận văn đi vào nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh Ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội, trong đó tập trung vào các ph-

ơng pháp định giá mà chi nhánh đang sử dụng

4 Ph m vi nghiên c u ạm vi nghiên cứu ứu

Đề tài đợc nghiên cứu tại chi nhánh Ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội

5 Phương pháp nghiên c u ứu

Duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, thống kê

toán học, phân tích và so sánh…

6 K t c u ết của ấp thiết của đ t ề t ài

Luận văn bao gồm những nội dung chính sau đây:

+ Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bảo đảm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thơng mại

+ Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội

+ Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo

đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội

Do thời gian nghiên cứu có hạn và khả năng của bản thân còn nhiều hạnchế, cha có nhiều kinh nghiệm thực tế nên luận văn khó tránh khỏi những thiếusót Em mong nhận đợc ý kiến đóng góp cũng nh phê bình từ các thầy cô để luậnvăn đợc hoàn thiện hơn

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các cô chú, các anh chị cán bộ chinhánh ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội, đặc biệt là các anh chị trongphòng QHKH cá nhân đã nhiệt tình tạo điều kiện, hớng dẫn và giúp đỡ em trongquá trình thực tập tại chi nhánh

Em cũng xin chân thành cảm ơn thầy giáo hớng dẫn trực tiếp là Tiến sỹNguyễn Minh Hoàng và các thầy cô trong bộ môn “Định giá tài sản và kinhdoanh BĐS” Học viện Tài Chính đã tận tình hớng dẫn và giúp đỡ để luận văn đợchoàn chỉnh hơn cả về lý luận cũng nh thực tiễn

Em xin chân thành cảm ơn!

danh môc viÕt t¾t

BIDV B¾c Hµ Néi Chi nh¸nh ng©n hµng ®Çu t vµ ph¸t triÓn B¾c Hµ Néi

Chơng này sẽ sắp xếp lại những lý luận mang tính chất khoa học về địnhgiá bất động sản, đặc biệt là bất động sản bảo đảm sao cho thực sự dễ hiểu, giúpchúng ta hiểu rõ hơn về những vấn đề thuộc về chuyên môn, và bên cạnh đó giúpcho những ngời không thuộc chuyên ngành này có thể hiểu rõ hơn về các phơngpháp định giá bất động sản.

1.1 Khái quát về bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản.

Trong nền kinh tế hiện đại ngày nay, cụm từ “bất động sản” đã đợc chúng

ta sử dụng khá phổ biến và ngày càng rộng rãi Ban đầu, bất động sản chỉ đợchiểu một cách đơn giản là nhà và đất Tuy nhiên, khi nền kinh tế phát triển, cùngvới đó là sự phát triển của thị trờng BĐS, khi mà BĐS cũng trở thành một loạihàng hóa có khả năng trao đổi trên thị trờng, thì khái niệm đó đã thay đổi Theo

đó, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những giá trị đợctạo nên bởi sức lao động của con ngời gắn liền với đất đai nh các công trình xâydựng, cây trồng, và tất cả những vật gắn liền với đất đai tạo thành một dạng vậtchất có cấu trúc và công năng nhất định

BĐS là một nguồn tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, giữ vai trò quantrọng trong nền kinh tế Do đó việc nhận thức đúng, đầy đủ, và khoa học về kháiniệm BĐS là điều thực sự cần thiết

Trên tinh thần đó, điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS nh sau:

“Bất động sản là tài sản không di dời đợc, bao gồm:

a) Đất đai

b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Nh vậy, một đặc trng của BĐS là tính không di dời đợc Do đó, BĐS trớchết phải là đất đai và công trình xây dựng gắn liền với đất đai Đất đai là yếu tốban đầu, là yếu tố cơ bản không thể thiếu của BĐS.

Theo khái niệm nh trên, rõ ràng BĐS đã đợc phân thành 4 loại:

+ Đất đai: Bao gồm các loại: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đô thị,

đất chuyên dùng …

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà ở, trung tâm thơngmại, văn phòng cho thuê, khách sạn … và các tài sản gắn liền với công trình xâydựng đó: Các thiết bị đi kèm nh hệ thống đèn điện, máy điều hòa …

+ Tài sản khác gắn liền với đất đai: Vờn cây lâu năm, các công trình khaithác mỏ, khu vui chơi giải trí …

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt Do đó ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thờng, BĐS còn có những đặc trng riêng sau đây:

- Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền

với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm va không có khả năng di dời, khó

có khả năng tăng thêm về số lợng hay diện tích Vị trí là một yếu tố quan trọngquyết định đến giá trị cũng nh giá cả của BĐS Yếu tố vị trí bao gồm: Địa điểm

cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội, môi trờng, cảnh quan, cơ sởhạ tầng

Tính cố định vị trí tạo nên giá trị mang tính khu vực của BĐS Thẩm địnhviên cần chú ý khi định giá BĐS phải đặt trong điều kiện của khu vực, của vùng,không đợc áp đặt giá của một BĐS cho BĐS khác, mà chỉ dùng giá này để thamkhảo

- Tính bền vững: Do đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên đặc biệt,

hầu nh không bị hủy hoại, đồng thời các công trình kiến trúc, vật kiến trúc cókhả năng tồn tại hàng trăm năm, thậm chí có thể cải tạo và tiếp tục sử dụng Khixem xét đánh giá một BĐS, chúng ta cần phân biệt rõ “tuổi thọ kinh tế” và tuổi

thọ vật lý” của BĐS đó Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trờng

và trạng thái vận hành bình thờng mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợiích mà BĐS mang lại Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều, nó kết thúc khicác kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và h hỏng, không còn an toàn cho việctiếp tục sử dụng

- Tính khác biệt: Không có hai BĐS nào giống hệt nhau Nguyên nhân là

do sự khác biệt về vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác biệt về quyền

đối với BĐS, khác nhau về hớng, về quang cảnh, môi trờng… Trên thị trờng BĐScũng khó tồn tại hai công trình giống hệt nhau Yếu tố khác biệt luôn luôn tồn tạingay cả ở hai BĐS ở ngay cạnh nhau Do đặc tính này, trên thị trờng BĐS, vị trí

và giá trị của các BĐS không hoàn toàn giống nhau Ngoài ra, các kiến trúc scũng nh các chủ đầu t dự án đều quan tâm đến tính dị biệt để tạo nên giá trị vợttrội, tăng sức hấp dẫn đối với khách hàng

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích

đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí Do đó

mà quan hệ cung cầu trên thị trờng BĐS luôn bị mất cân đối, cầu luôn lớn hơncung, thị trờng thờng xuyên có hiện tợng đầu cơ, ép giá, đẩy cao giá cả BĐS vợtquá giá trị thực Ngời định giá BĐS có nhiệm vụ định giá BĐS đúng giá trị, giúpcho các bên liên quan không bị nhầm lẫn trớc giá ảo trên thị trờng

- Tính có giá trị lớn: Giá trị của BĐS thờng là rất cao, xuất phát từ tính

khan hiếm của đất đai, cũng nh chi phí xây dựng các công trình là rất lớn Thẩm

định viên cần phải thật chính xác trong quá trình định giá, tránh sai số, vì chỉmột sai sót nhỏ về số liệu có thể dẫn đến thiệt hại rất lớn về tài chính cho mộttrong các bên tham gia giao dịch

- Tính ảnh hởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hởng lẫn nhau rất lớn, cả ảnh

h-ởng về mặt vật lý và kinh tế Giá trị của một BĐS có thể chịu ảnh hh-ởng của mộtBĐS khác Đặc biệt khi Nhà nớc xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng làmtăng vẻ đẹp, nâng cao giá trị của các mảnh đất xung quanh Dựa vào đặc tínhnày, khi định giá BĐS, thẩm định viên cần phải có một cái nhìn tổng quát, nắmbắt xu hớng phát triển của BĐS cũng nh của các BĐS xung quanh, vì điều này có

ảnh hởng đến giá trị của BĐS cần định giá trong tơng lai

1.2 Định giá bất động sản

1.2.1 Giá trị

1.2.1.1 Giá trị theo quan điểm của chủ nghĩa Mác

Theo Các Mác, giá trị hàng hóa đợc xác định ở mặt chất và lợng

+ Chất của giá trị là lao động của ngời sản xuất hàng hoá Nói một cách cụthể hơn, là lao động trừu tợng của ngời sản xuất hàng hoá kết tinh trong hànghoá

+ Lợng của giá trị đợc tính theo thời gian lao động Mỗi hàng hoá có thờigian lao động cá biệt khác nhau Khi trao đổi trên thị trờng, giá trị hàng hoá đợc

đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết

Giá cả hàng hoá do hai yếu tố quyết định: Giá trị hàng hoá và giá trị củatiền Trên thị trờng, giá cả hàng hoá thờng xuyên xa rời giá trị Sự ngang bằnggiữa giá cả và giá trị chỉ là tình huống có tính tạm thời và ngẫu nhiên Giá cả cóthể tách rời và tách xa giá trị nhng giá cả vẫn phải vận động xung quanh giá trị

Đó là quy luật giá trị của Mác

1.2.1.2 Giá trị theo quan điểm của ngành định giá tài sản

Quan điểm của ngành định giá tài sản đợc thể hiện trong định nghĩa sau:

“Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.”

Qua định nghĩa này, ta thấy đợc:

- Giá trị tài sản đợc đo bằng tiền

- Giá trị tài sản có tính thời điểm

- Cùng một tài sản sẽ có giá trị khác nhau đối với những chủ thể khác nhau

- Giá trị tài sản đợc quyết định bởi: Công dụng hữu ích vốn có, và khả năng

sử dụng, khai thác công dụng đó của chủ thể

- Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là: Khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản manglại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định

Giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm

định giá, giữa một bên là ngời bán sẵn sàng bán với một bên là ngời mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.

Nh vậy, giá trị thị trờng của một tài sản đợc xác định trên cơ sở của việctrao đổi, mua bán tài sản mang tính công khai, khách quan và đợc thị trờng kiểmchứng Do đó, giá trị thị trờng có thể coi là tiêu chuẩn cơ bản của giá trị, là cơ sởchủ yếu cho việc định giá đối với hầu hết các loại tài sản

1.2.1.4 Giá trị phi thị trờng

Giá trị thị trờng là mức giá đợc thị trờng thừa nhận, đợc xác định dựa trêncơ sở khả năng trao đổi, mua bán tài sản một cách phổ biến trên thị trờng Tuynhiên, trên thực tế có nhiều loại tài sản cần định giá nhng có rất ít giao dịch trênthị trờng, và thậm chí một số loại không có thị trờng nh: công viên, trờng học,bệnh viện, nhà thờ … Để đánh giá giá trị của các loại tài sản này, ngời ta phảidựa vào các yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài sản Giá trị ớc tính nh vậy

là giá trị phi thị trờng:

Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trờng.

Có thể nói: Tùy thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối vớimỗi ngời, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản màlợi ích của tài sản mang lại cho các chủ thể là khác nhau, dẫn đến giá trị của tàisản đợc xác định cũng khác nhau Nhiệm vụ của thẩm định viên là phải cân nhắcmục đích sử dụng, tính hữu ích hay bối cảnh sử dụng và từng giao dịch cụ thể đểlựa chọn giá trị thị trờng hay phi thị trờng làm cơ sở tính giá, đảm bảo ớc tínhhợp lý nhất giá trị tài sản

- Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền.

- Tài sản đợc định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, nhng chủ yếu là BĐS

- Xác định tại một thời điểm cụ thể

- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trờng

Khái quát những đặc trng nêu trên ta có định nghĩa:

Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích

mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

1.2.2.2 Thẩm định giá BĐS

Từ định nghĩa thẩm định giá có thể suy ra: Định giá BĐS là việc ớc tínhbằng tiền những lợi ích với độ tin cậy cao nhất về lợi ích BĐS có thể mang lạicho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

BĐS cần định giá có thể là đất hoặc bao gồm cả đất và công trình xâydựng, tài sản khác gắn kiền với đất Thẩm định viên khi thẩm định giá BĐS cần

có kiến thức chuyên sâu về thị trờng BĐS, hiểu rõ các đặc trng của BĐS cần địnhgiá, có kinh nghiệm, trình độ chuyên môn về định giá để ớc tính hợp lý nhất giátrị BĐS

1.3 Bất động sản làm tài sản bảo đảm.

1.3.1 Bảo đảm tiền vay

Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp đối với kháchhàng để khoản vay có thể trở về với ngân hàng một cách an toàn và có lợi Thựcchất đó là những biện pháp phòng ngừa rủi ro tín dụng, là cơ sở kinh tế và pháp

lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay

1.3.2 Tài sản bảo đảm

1.3.2.1 Khái niệm

Tại các ngân hàng hiện nay, bảo đảm tiền vay bằng tài sản là hình thức cơbản và phổ biến Theo hình thức này, nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đợccam kết bảo đảm bằng tài sản của khách hàng vay hoặc của bên bảo lãnh Có thểtiếp cận khái niệm tài sản bảo đảm nh sau:

Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu; giá trị quyền sử dụng đất của bên vay vốn, bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền xử lý,

sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp Nhà nớc; tài sản hình thành từ vốn vay.

1.3.2.2 Điều kiện của tài sản bảo đảm

Tài sản dùng cho mục đích cầm cố, thế chấp, bảo lãnh cho các khoản vaytại ngân hàng phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:

- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền quản lý củakhách hàng vay hoặc bên bảo lãnh

1.3.3 Bảo đảm tiền vay bằng bất động sản

1.3.3.1 Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của ngời đi vay

Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của khách hàng vay là việc bên vayvốn thế chấp BĐS của mình cho bên cho vay để bảo đảm khả năng hoàn trả vốnvay BĐS thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc do ngời thứ ba giữ do thoả thuận củacác bên BĐS đợc dùng để thế chấp có thể đợc Nhà nớc cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất (đợc gọi là hình thức giao đất) hoặc có thể đợc Nhà nớc chothuê (đợc gọi là cho thuê đất) Trong mỗi hình thức nêu trên, các cá nhân, tổchức chỉ đợc thế chấp một loại hình nhất định, điều này đợc quy định bởi phápluật

Bảng 1.1: Các trờng hợp thế chấp BĐS

Hình thức giao đất và cho thuê

đất Chủ thể sử dụng đất Loại hình thế chấp

1 Giao đất

- Không thu tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ hải sản, làm muối

A,B

- Tổ chức kinh tế sử dụng đất cho mục đích sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

- Quyền sử dụng đất đã đợc chuyển

- Đã trả tiền thuê nhiều năm và thời

hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít

nhất là 5 năm

- Tổ chức kinh tế

A,B

A: Giá trị quyền sử dụng đất

B: Tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

1.3.3.2 Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của bên bảo lãnh

Bảo lãnh là việc bên thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên cho vay (bênnhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (ngời đợc bảo lãnh)nếu khi đến hạn mà ngời đợc bảo lãnh không thực hiện đợc hoặc không có khảnăng thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ Bảo lãnh có thể chia thành hai loại chính:Bảo lãnh bằng tài sản và bảo lãnh bằng tín chấp ở đây chúng ta chỉ quan tâm

đến hình thức bảo lãnh bằng tài sản mà cụ thể là BĐS thế chấp của bên thứ ba.Bảo lãnh bằng BĐS của bên thứ ba có thể hiểu là việc bên thứ ba sử dụng BĐScủa mình thế chấp cho ngân hàng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên đivay nếu khi đến hạn mà bên đi vay không thực hiện đợc hoặc không có khả năngthực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ

1.3.3.3 Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay

BĐS hình thành từ vốn vay là BĐS của khách hàng vay mà giá trị BĐS đợctạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản tiền vay của ngân hàng Bảo đảm tiềnvay bằng BĐS hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng BĐS hìnhthành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó

+ Ngân hàng cho vay trung hạn, dài hạn đối với các dự án đầu t pháttriển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống nếu khách hàng vay và tàisản hình thành từ vốn vay đáp ứng đợc các điều kiện: khách hàng vay

có tín nhiệm, có khả năng tài chính để trả nợ, có dự án đầu t khả thi, cómức vốn tự có tham gia vào dự án và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay tốithiểu bằng 50% vốn đầu t

1.4 Định giá bất động sản bảo đảm

1.4.1 Sự cần thiết của công tác định giá bất động sản bảo đảm

Công tác định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là BĐS bảo đảm trong hoạt

động tín dụng của ngân hàng thơng mại luôn đóng một vai trò quan trọng vìnhững lý do sau:

Thứ nhất: Do BĐS là tài sản có giá trị lớn Cùng một BĐS, ngời đi vay thu

đợc lợi ích 2 lần: Với giá trị lớn của BĐS, ngời vay có thể vay đợc nhiều hơn khi

đem BĐS làm tài sản bảo đảm, và khi thế chấp BĐS, ngời đi vay vẫn có quyền sửdụng và khai thác BĐS trong thời hạn vay Bên cạnh đó, tình hình thực tế nhucầu vay vốn của các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay cho thấy hình thức chovay theo dự án cha thực sự phát triển, do đó hình thức cho vay có thế chấp bằngBĐS là cần thiết

Thứ 2: Dựa trên cơ sở giá trị đã định giá mà các tổ chức tín dụng xác định

đợc mức cho vay đối với khách hàng

Thứ 3: Việc định giá BĐS bảo đảm giúp cân bằng lợi ích của các bên

trong hợp đồng tín dụng

Vai trò của ngời định giá BĐS bảo đảm là phải đa ra đợc mức giá phù hợpvới lợi ích của các bên, vừa sát với thị trờng, vừa đảm bảo cho khả năng thanhtoán nợ gốc và lãi, đồng thời đảm bảo khả năng phát mãi trong trờng hợp kháchhàng không thực hiện đợc nghĩa vụ hoặc không có khả năng thực hiện đúngnghĩa vụ trả nợ

1.4.2 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản bảo đảm

1.4.2.1 Các yếu tố chủ quan

Yếu tố chủ quan ở đây là mục đích của việc định giá Đối với ngân hàng,mục đích của việc định giá tài sản bảo đảm nói chung là để tính toán mức chovay và khả năng thu hồi nợ trong trờng hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, giảmthiểu rủi ro Ngợc lại, khách hàng vay vốn luôn mong muốn có đợc khoản vay

lớn Do đó, kết quả định giá BĐS bảo đảm thờng đợc quyết định dựa trên cơ sởthỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng vay.

1.4.2.2 Các yếu tố khách quan

Sau đây là các yếu tố khách quan ảnh hởng đến giá trị tài sản định giá nóichung và BĐS bảo đảm nói riêng:

a) Yếu tố mang tính vật chất

Đây là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có màBĐS có thể mang lại cho ngời sử dụng nh: vị trí, diện tích, kích thớc, khả năngsửa chữa, cải tạo… Thông thờng thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐScàng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Tuy nhiên, BĐS đợc đánh giá cao haykhông còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi ngời trong việc khai thác nhữngcông dụng vốn có của nó Một thuộc tính nhất định có thể là hữu dụng đối vớimột ngời nhng lại không hữu dụng với ngời khác Vì vậy, đối với mỗi BĐS cụthể, TĐV cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết địnhloại giá trị cần thẩm định cho phù hợp

Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn, đòi hỏi ngời thẩm định phảinắm rõ những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từnggiao dịch cụ thể có liên quan đến BĐS cần định giá, cũng nh xem xét một cách

cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo BĐS và dựa vào các tài liệu docơ quan kiểm toán cung cấp

c) Các yếu tố mang tính kinh tế

Đó là cung và cầu Hai yếu tố này tạo nên tính khách quan của giá trị, haycòn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản Khi các yếu tố khác cố định, giá trị tàisản phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, độ co giãn của cung và cầu tài sản trên thịtrờng

Do đó, đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu nh: độ khan hiếm, sứcmua, thu nhập, hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch mua bán

tài sản và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tơng lai là căn cứ quantrọng giúp ngời định giá xác định giá cả giao dịch dựa vào giá trị thị trờng hayphi thị trờng, có cơ sở dự báo, ớc lợng một cách đáng tin cậy giá trị tài sản.

Để có cơ sở đánh giá và ớc lợng giá trị tài sản, ngời định giá nhất thiếtphải tiến hành thu thập, lu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán tàisản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu phục vụ cho chuyên ngành thẩm địnhgiá Ngoài ra, thẩm định viên phải đợc trang bị kiến thức về kỹ thuật xử lý, phântích và dự báo thông tin thị trờng

d) Yếu tố khác

Ngoài những yếu tố cơ bản nêu trên, còn có những yếu tố khác có ảnh ởng một cách đáng kể đến giá trị tài sản Đó là những yếu tố nh: Tập quán dân chay tâm lý tiêu dùng Tùy theo nhiều yếu tố khác nhau mà một mảnh đất cógiá trị cao đối với ngời này nhng lại quá đắt đối với ngời khác

h-Nắm bắt đợc điều này, thẩm định viên cần có hiểu biết về tập quán tiêudùng của dân c trong khu vực có tài sản định giá, đồng thời cần có khả năngnhạy cảm trong phân tích tâm lý khách hàng

1.4.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản

1.4.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại lợi ích khácnhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định và thừa nhận trong điều kiện tài sản đ-

ợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Nguyên tắc này dựa trên cơ sở: Con ngời luôn sử dụng tài sản trên nguyêntắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chiphí bỏ ra

Vận dụng nguyên tắc này, thẩm định viên phải chỉ ra đợc các khả năngthực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó, đồng thờixác định đợc tình huống nào là cơ hội sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất

về giá cả hay chi phí sản xuất các tài sản tơng tự, gần thời điểm định giá, làm cơ

sở so sánh

1.4.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai

Giá trị của tài sản đợc quyết định bởi các lợi ích tơng lai mà tài sản manglại cho nhà đầu t

định giá

1.4.3.4 Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành tài sản, phụ thuộc vào

sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lênhay giảm đi là bao nhiêu

Cơ sở: Định nghĩa giá trị tài sản là cơ sở để ngời ta chấp nhận giá trị đónggóp

Tuân thủ nguyên tắc:

- Tổng giá trị các bộ phận thờng không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhnggiá trị của một bộ phận của tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trịcủa các bộ phận còn lại

- Giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình, và nguyêntắc đóng góp đã tạo cơ sở định giá tổng thể yếu tố này bằng phép tính ng ợc Đâycũng chính là cơ sở để xây dựng phơng pháp thặng d

1.4.3.5 Nguyên tắc cung – cầu

Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị tài sản Vì vậy khi so sánhcác tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hởng tớigiá trị tài sản cần thẩm định

Cơ sở: Với một thị trờng công khai, minh bạch và có tính cạnh tranh caothì những yếu tố thuận lợi và khó khăn đã phản ánh vào giá cả giao dịch trên thị

trờng Vì vậy, thẩm định viên có cơ sở dựa vào các giao dịch trên thị trờng để ớctính giá trị cho các tài sản tơng tự.

Tuân thủ nguyên tắc:

- Trớc khi thực hiện điều chỉnh các số liệu chứng cứ thị trờng, cần phải xácminh rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn

để sử dụng kỹ thuật “thay thế so sánh” hay không Thực hiện đánh giá, dự báo

t-ơng lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng

kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập

Ngoài các nguyên tắc trên đây, các học giả còn đa ra một số nguyên tắckhác, song 5 nguyên tắc trên đây có thể nói là các nguyên tắc có cơ sở lý luận vàthực tiễn rõ ràng, là căn cứ chủ yếu và quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn,hình thành nên các quy trình và phơng pháp định giá tài sản hợp lý và khoa học

1.5.1.2 Kỹ thuật định giá

Trình tự định giá BĐS theo phơng pháp so sánh nh sau:

Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đợc giao dịch trong thời gian

gần nhất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu về các mặt:

- Tình trạng vật chất

- Đặc điểm mặt bằng

- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan

- Đặc điểm vị trí hay địa điểm

- Tình trạng pháp lý

- Thời gian giao dịch

- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch

Bớc 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm bảo đảm tính

chất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bớc này, khi kiểm tra

và phân tích các giao dịch thị trờng cần phải làm rõ: Nguồn gốc, đặc điểm vàtính chất các giao dịch

Bớc 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh

nghiệm, thờng lấy từ 3 đến 6 BĐS so sánh

Bớc 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS

chứng cớ Dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điềuchỉnh giá của các BĐS so sánh

Bớc 5: Ước tính giá của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS so sánh

đã điều chỉnh

1.5.1.3 Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng

Ưu điểm:

- Là phơng pháp định giá đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt ký thuật

- Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng: Đó là các bằng chứng

- Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trờng

Điều kiện áp dụng:

- Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đợc

- Thị trờng phải ổn định

- Thờng dùng cho các trờng hợp:

+ Các BĐS mang tính đồng nhất: Chung c, căn hộ, dãy nhà cùng mộtkiểu xây dựng, các cửa hiệu

+ Các mảnh đất trống

1.5.2 Phơng pháp thu nhập

1.5.2.1 Cơ sở lý luận

Phơng pháp này đợc xây dựng dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tơng lai.Theo nguyên tắc này, giá thị trờng hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trịhiện tại của tất cả các khoản thu nhập tơng lai có thể nhận đợc từ BĐS.

Định giá BĐS theo phơng pháp đầu t là việc ớc tính giá trị BĐS dựa trêncác khoản thu nhập trong tơng lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu t

- hành, duy tu, Chi phí vận

bảo dỡng

Bớc 2: Xác định tỷ suất chiết khấu.

Có 3 phơng pháp xác định chỉ số chiết khấu

- PP 1: Tỷ suất chiết khấu xác định theo công thức:

Tỷ suất chiết khấu= Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro – Phụ phí rủi ro

Rm: Tỷ suất thu hồi vốn vay

Re: Lãi suất kỳ vọng của chủ sở hữu

- PP 3: Phơng pháp so sánh

Tỷ suất chiết khấu áp dụng cho BĐS cần định giá đợc xác định bằng cách

so sánh, rút ra từ những tỷ suất chiết khấu của các BĐS tơng tự trên thị trờng

Bớc 3: Chiết khấu dòng thu nhập tơng lai theo công thức:

V = I R

I: Thu nhập hàng năm

R: Tỷ suất chiết khấub) Phơng pháp chiết khấu dòng tiền

Là phơng pháp chiết khấu tất cả các khoản thu chi của dòng tiền dự kiếnphát sinh trong tơng lai về thời điểm hiện tại, có tính đến lạm phát và tính không

Vn: Giá trị thu hồi BĐS vào năm thứ n

n : Thời gian nắm giữ BĐS

r : Tỷ suất chiết khấu

1.5.2.3 Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng

- Khi phân tích các thơng vụ tơng tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt

- Trong nhiều trờng hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tơnglai

- Kết quả tính toán có độ nhạy lớn trớc sự thay đổi các thông số tính toán

Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn

định, có thể dự báo trớc với độ tin cậy cao

- Thờng áp dụng cho t vấn để lựa chọn phơng án đầu t

1.5.3 Phơng pháp chi phí

1.5.3.1 Cơ sở lý luận

Phơng pháp chi phí đợc xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyêntắc thay thế

Định giá BĐS theo phơng pháp chi phí là việc ớc tính giá trị BĐS dựa trêncác chi phí hợp lý tạo ra BĐS đó.

1.5.3.2 Kỹ thuật định giá

Bớc 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là

đất trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện SDTNVHQN

Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những

công trình hiện có trên đất

Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên

nhân

Bớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm

giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bớc 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ớc tính

của mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình

1.5.3.3 Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng

Ưu điểm:

- Đợc sử dụng khi không có các bằng chứng thị trờng để thích hợp để sosánh cũng nh với các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báolợi ích tơng lai Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các ph-

ơng pháp khác là không thể sử dụng đợc

- Thích hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêngbiệt Nếu thẩm định viên có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm thì có thể hạnchế đợc những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá

- Là một phơng pháp thích hợp khi định giá nhiều loại BĐS có mục đích sửdụng riêng biệt, nh: nhà thờ, bệnh viện, trờng học,…

- áp dụng để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm

Phơng pháp thặng d là phơng pháp ớc tính giá trị BĐS dựa trên phần đónggóp của nó vào dự án phát triển BĐS heo hớng tốt nhất và hiệu quả nhất

1.5.4.2 Kỹ thuật định giá

Bớc 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS mục

tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hớng sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơngpháp đầu t

Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi

phí tài chính, các phí khác liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng

Bớc 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng d) bằng cách

lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Bớc 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các

yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định về: phí pháp lý,thuế chuyển nhợng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan

1.5.4.3 Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng

Ưu điểm:

- Đợc sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- Là phơng pháp thích hợp để đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.

- Phơng pháp này mô tả lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tvào BĐS nên nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiềncho thuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS

Hạn chế:

- Khó khăn trong việc xác định SDTNVHQN

- Chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trờng

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán

- Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Cácyếu tố liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tin cậy cao

- TĐV phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác

Trên đây là những cơ sở lý luận cơ bản nhất về bất động sản và hoạt động

định giá bất động sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng

th-ơng mại

Những kiến thức, lý luận đợc chọn lọc, gói gọn trong khuôn khổ chơng

đầu tiên của luận văn sẽ là cơ sở để các chơng sau phân tích, đánh giá thực tếcông tác định giá bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh ngân hàng Đầu t và Pháttriển Bắc Hà Nội

chơng 2:

Thực trạng công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển bắc hà nội

2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam

Ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam (NHĐT & PTVN) tên viết tắt(BIDV) đợc thành lập theo nghị định số 177/TTg ngày 26 tháng 4 năm 1957 củathủ tớng chính phủ, 50 năm qua NHĐT& PTVN đã có những tên gọi: Ngân hàngkiến thiết Việt Nam, từ ngày 26 tháng 4 năm 1957 Ngân hàng đầu t và xây dựngViệt Nam, từ ngày 24 tháng 6 năm 1982 Ngân hàng đầu t và phát triển Việt nam

- Thời kỳ khôi phục và phát triển sau khi đất nớc hoàn toàn thống nhất cả nớc tiến lên chủ nghĩa xã hội ( 1976 – 1989): Ngân hàng đã góp phần

thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của đại hội Đảng lần thứ IV, V, VI

và phơng hớng đầu t để khôi phục nền kinh tế sau chiến tranh Trong thời kỳ nàyngân hàng đã cung cấp 237,6 tỷ đồng cho đầu t xây dựng cơ bản (theo giá năm1982) tơng đơng 26275 tỷ đồng (theo giá năm 1995) NH đã góp phần đa vào sửdụng 358 công trình lớn trên hạn ngạch trong đó có những công trình quan trọng

nh Lăng chủ tịch Hồ chính minh, đài truyền hình Việt Nam, 3 tổ máy của nhàmáy Phả Lại, 2 nhà máy xi măng Bỉm Sơn và Hoàng Thạch, nhà máy sửa chữatàu biển Phà Rừng, nhà máy cơ khí, đóng tàu Hạ Long

- Thời kỳ thực hiện đổi mới của Đảng và nhà nớc ( 1990 - đến nay)

Ngày 14 tháng 11 năm 1990 ngân hàng đầu t và xây dựng Việt Nam đổi tênthành Ngân hàng đầu t và phát triển việt nam theo quyết định số 401 - CT củachủ tịch hội đồng bộ trởng Nhờ việc triển khai đồng bộ các giải pháp nên kếtquả hoạt động giai đoạn 10 năm mới ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam rấtkhả quan

Sau những năm thực hiện đờng lối đổi mới kinh tế, ngân hàng đầu t vàphát triển việt nam đã đạt đợc những kết quả quan trọng Quy mô này tăng trởng

và năng lực tài chính đợc nâng cao : đến 30/6/ 2007, Ngân hàng đầu t và pháttriển Việt Nam đã đạt 1 quy mô hoạt động vào loại khá, với tổng tài sản đạt hơn202.000 tỷ đồng, quy mô hoạt động của NHĐT & PTVN tăng gấp 10 lần so vớinăm 1995

Cơ cấu lại hoạt động theo hớng hợp lý hơn: BIDV đã tích cực chuyển dịchcơ cấu khách hàng để giảm tỷ trọng d nợ tín dụng trong khách hàng doanhnghiệp Nhà nớc và hớng tới đối tợng khách hàng cá nhân và khách hàng doanhnghiệp ngoài quốc doanh Lành mạnh hóa tài chính và năng lực tài chính tănglên rõ rệt Với sự t vấn của Earn& Young, BIDV đã triển khai thực hiện xếp hạngtín dụng nội bộ theo đìều 7 quyết định 493 phù hợp với chuẩn mực quốc tế và đ-

ợc Ngân hàng nhà nớc công nhận Đầu t và phát triển công nghệ thông tin, BIDV

đã gia tăng hơn 40 sản phẩm dịch vụ có hàm lợng công nghệ cao, thỏa mãn đợccác nhu cầu của khách hàng, hoàn thành tái cấu trúc mô hình tổ chức - quản lýhoạt động điều hành theo tiêu thức ngân hàng hiện đại Không ngừng đầu t chochiến lợc đào tạo và phát triển nguồn nhân lực

Tiếp tục mở rộng và nâng tầm quan hệ đối ngoại lên tầm cao mới Liên tụctrong 5 năm từ 2001 - 2005 , BIDV đều đợc các ngân hàng lớn trên thế giới traotặng chứng nhận chất lợng thanh toán qua SWIFT tốt nhất của Citibank, HSTC,Bank of New York, Amex… Chuẩn bị các điều kiện cần thiết để phát triển theomô hình tập đoàn

2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển chi nhánh Ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội

Chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội đợc thành lập ngày31/10/1963, tiền thân của chi nhánh này là phòng cấp phát số 3, sau chuyểnthành chi điểm 3 Ngân hàng Kiến thiết thành phố Hà Nội, thuộc Ngân hàng Kiếnthiết Việt Nam – Bộ Tài chính Khi đó chi điểm gồm 25 cán bộ phụ trách cấpphát vốn hai huyện Gia Lâm và Đông Anh Đến năm 1990, chi nhánh đổi tênthành Ngân hàng đầu t huyện Gia Lâm, thuộc Ngân hàng đầu t và phát triển ViệtNam Đến tháng 8/2000 lại chuyển đổi thuộc sở giao dịch I, Ngân hàng đầu t vàphát triển Việt Nam.

Ngày 15/10/2002, chi nhánh Ngân hàng đầu t và phát triển Gia Lâm chínhthức tách khỏi sở giao dịch I, trở thành chi nhánh cấp I trực thuộc Ngân hàng đầu

t và phát triển Việt Nam và đợc đổi tên thành chi nhánh Ngân hàng đầu t và pháttriển Bắc Hà Nội theo quyết định số 80/HĐQT của hội đồng quản trị Ngân hàng

đầu t và phát triển Việt Nam (Sau đây ‘Ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam’viết tắt là NHĐT&PT Việt Nam)

Chi nhánh NHĐT&PT Bắc Hà Nội có chức năng, nhiệm vụ thực hiện hoạt

động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan theo Luật các tổchức tín dụng, theo điều lệ tổ chức và hoạt động của NHĐT&PT Việt Nam, theoquy chế hoạt động của chi nhánh theo ủy quyền của tổng giám đốc NHĐT&PTViệt Nam

Tên đầy đủ bằng tiếng Việt: Chi nhánh Ngân hàng đầu t và phát triển Bắc

Hà Nội

Viết tắt: Chi nhánh NHĐT&PT Bắc Hà Nội, hoặc: BIDV Bắc Hà Nội

Tên giao dịch bằng tiếng Anh: Bank for investment and development ofVietnam - Northen Hanoi Branch

Tên gọi tắt bằng tiếng Anh: BIDV Northen Hanoi Branch

Trụ sở đặt tại: 137A Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên, Hà Nội

2.1.3 Cơ cấu tổ chức chi nhánh

Chức năng cụ thể của các phòng ban ở chi nhánh:

Ban giám đốc: Có nhiệm vụ điều hành hoạt động của BIDV Bắc Hà Nội

Giám đốc chi nhánh là ngời đại diện theo ủy quyền và là ngời điều hànhcao nhất mọi hoạt động của chi nhánh trong phạm vi phân cấp quản lý, phù hợpvới các quy chế của NHĐT&PT Việt Nam.

Các phó giám đốc có nhiệm vụ giúp giám đốc điều hành hoạt động củamột hay một số nghiệp vụ của chi nhánh theo sự phân công của giám đốc Cácphó giám đốc đại diện cho chi nhánh kí kết các văn bản, hợp đồng, chứng từthuộc phạm vi hoạt động kinh doanh của chi nhánh

+ Khối QHKH: Trực tiếp tiếp thị và bán sản phẩm, chịu trách nhiệm thiết

lập, duy trì và phát triển quan hệ hợp tác với khách hàng và bán sản phẩm củangân hàng; trực tiếp đề xuất hạn mức, giới hạn tín dụng; kiểm tra, giám sát quátrình sử dụng vốn vay, tài sản bảo đảm, đôn đốc trả nợ vay khi nợ đến hạn; phânloại, rà soát, phát hiện rủi ro, lập báo cáo phân tích, đề xuất biện pháp phòngngừa, xử lý rủi ro Khối này bao gồm các phòng:

- Phòng QHKH cá nhân:

- Phòng QHKH doanh nghiệp 1, 2, 3:

+ Khối quản lý rủi ro:

- Phòng quản lý rủi ro: Có trách nhiệm quản lý, giám sát, phân tích, đánh

giá rủi ro tiềm ẩn đối với danh mục tín dụng của chi nhánh, giám sát việc phânloại nợ và trích lập dự phòng rủi ro, tổng hợp kết quả phân loại nợ và trích lập dựphòng rủi ro gửi về phòng Tài chính – kế toán để lập cân đối kế toán

+ Khối tác nghiệp:

- Phòng quản trị tín dụng: Trực tiếp thực hiện tác nghiệp và quản trị cho

vay, bảo lãnh đối với khách hàng theo quy định, thực hiện trích toán dự phòngrủi ro theo kết quả phân loại nợ của phòng QHKH theo đúng quy định

- Phòng dịch vụ khách hàng cá nhân và doanh nghiệp: Trực tiếp quản lý

tài khoản và giao dịch với khách hàng cá nhân hoặc khách hàng là tổ chức,doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, thực hiện công tác phòng chống rửatiền đối với các giao dịch phát sinh theo quy định của Nhà nớc, phát hiện và xử

lý kịp thời các giao dịch có dầu hiệu đáng ngờ trong tình huống khẩn cấp

- Phòng quản lý và dịch vụ kho quỹ: Thực hiện nghiệp vụ về quản lý kho

và xuất, nhập quỹ; đề xuất, tham mu với giám đốc chi nhánh các biện pháp, điềukiện để đảm bảo an toàn kho quỹ và an ninh tiền tệ; theo dõi, tổng hợp, lập báocáo an toàn kho quỹ, tiền tệ theo quy định

- Phòng thanh toán quốc tế: Trực tiếp thực hiện tác nghiệp các giao dịch

tài trợ thơng mại đối với khách hàng; phối hợp với các phòng liên quan để tiếpthị, tiếp cận, phát triển mạng lới khách hàng, giới thiệu và bán các sản phẩm vềtài trợ thơng mại; trực tiếp thực hiện nghiệp vụ kinh doanh tiền tệ với khách hàngtheo quy định

+ Khối quản lý nội bộ:

- Phòng kế hoạch – tổng hợp: Thu thập thông tin phục vụ công tác kế

hoạch - tổng hợp, tổ chức triển khai kế hoạch kinh doanh, thực hiện điều hànhnguồn vốn, chịu trách nhiệm quản lý hệ số an toàn trong hoạt động kinh doanh,

đảm bảo khả năng thanh toán, trạng thái ngoại hối của chi nhánh

- Phòng tổ chức hành chính: Có nhiệm vụ về tổ chức nhân sự, công tác

hành chính, công tác quản trị hậu cần

- Phòng điện toán: Hớng dẫn, đào tạo, hỗ trợ các phòng, các đơn vị trực

thuộc chi nhánh sử dụng, vận hành thành thạo thông tin điện toán; tổ chức lu trữ,bảo mật, phục hồi dữ liệu, xử lý sự cố kỹ thuật

- Phòng tài chính – Kế toán: Quản lý và thực hiện công tác hạch toán, kế

toán chi tiết, kế hoạch tổng hợp; thực hiện công tác hậu kiểm đối với hoạt độngtài chính kế toán; thực hiện nghiệp vụ giám sát, quản lý tài chính, quản lý thôngtin và lập báo cáo

+ Khối trực tiếp:

- Các phòng giao dịch: Trực tiếp giao dịch với khách hàng, huy động vốn,

cấp tín dụng và cung cấp các dịch vụ ngân hàng (chi trả kiều hối, thu đổi ngoại

tệ, chuyển tiền…); chịu trách nhiệm thiết lập, mở rộng, phát triển mạng lớikhách hàng, giới thiệu, bán các sản phẩm, dịch vụ cho khách hàng

2.2 Tình hình hoạt động tín dụng của Chi nhánh

Trong hoạt động cho vay, Chi nhánh luôn chú trọng trong việc cho vay cácdoanh nghiệp lớn, cho vay tiêu dùng cá nhân theo chiến lợc đã đề ra Với nhữngbiện pháp tổng thể nh tăng cờng đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên, đổi mới quy

Ban giám đốc

Phòng quan hệ KHDN 1 Phòng quan hệ KHDN 2 Phòng quan hệ KHDN 3 Khối quan hệ khách hàng

Khối tác nghiệp Khối quản lý rủi ro

Phòng thanh toán quốc tế Phòng quản lý dịch vụ kho quỹ

Phòng dịch vụ KHCN Phòng dịch vụ KHDN Phòng quản trị tín dụng Phòng quản lý rủi ro

Phòng kế hoạch – tổng hợp

Khối trực tiếp

Khối quản lý nội bộ

Phòng tổ chức – hành chính Phòng tài chính – kế toán

Phòng GD Ngọc Thụy

Phòng điện toán

Phòng GD Ngọc Lâm

Phòng GD Long Biên Phòng GD Bồ Đề Phòng quan hệ KHCN

trình nghiệp vụ, tăng cờng quảng bá, tiếp thị hình ảnh, Chi nhánh đã đạt đợcnhững thành tựu đáng kể.

Cụ thể là tình hình tăng trởng tín dụng của Chi nhánh các năm gần đây:

Bảng 2.1: D nợ cho vay tại BIDV Bắc Hà Nội

D nợ trung và dài hạn cũng tăng nhng không thật mạnh mẽ Cụ thể là năm

2010 tăng 225 tỷ (10,47%) nhng đến 2011 lại giảm đi 15 tỷ đồng (giảm 0,63%),

và dừng lại ở mức 1390 tỷ đồng

Mức d nợ ngoại tệ trong cả ngắn hạn và trung hạn đều giảm Điều này cóthể giải thích là do tỷ giá ngoại tệ tăng cao, chỉ có các doanh nghiệp lớn nhậpmáy móc thiết bị từ nớc ngoài mới chi tiêu bằng ngoại tệ, còn lại phần lớn hoạt

động tiêu dùng trong nớc sử dụng VNĐ Do đó, d nợ VNĐ tăng lên, còn d nợngoại tệ giảm là điều hết sức bình thờng

Về nợ quá hạn:

Rủi ro tín dụng là rủi ro mà ngân hàng phải gánh chịu khi khách hàng vaykhông thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng

Ngân hàng không thể dự đoán hết đợc những khả năng có thể xảy ra trong suốtthời hạn cho vay Do đó rủi ro tín dụng là khách quan và khó tránh khỏi Nắm rõquy luật này, BIDV Bắc Hà Nội luôn nỗ lực trong việc giảm thiểu rủi ro tíndụng.

Theo quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN do Ngân hàng Nhà nớc ViệtNam ban hành ngày 22 tháng 4 năm 2005 quy định về phân loại nợ, trích lập và

sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động của tổ chức tín dụng,BIDV Bắc Hà Nội đã tổng hợp tình hình nợ quá hạn nh sau:

Bảng 2.2: Tình hình nợ quá hạn tại BIDV Bắc Hà Nội

Nhóm 3 (Nợ dới tiêu chuẩn): Các khoản nợ quá hạn từ 90 đến 180 ngày

Đây là các khoản nợ không có khả năng thu hồi đủ gốc và lãi đúng hạn, có khảnăng bị tổn thất một phần gốc, lãi

Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ): Các khoản nợ quá hạn từ 181 đến 360 ngày Đây

là các khoản nợ có khả năng gây tổn thất cao

Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn): Các khoản nợ quá hạn trên 360 ngày,không có khả năng thu hồi vốn

Bảng số liệu cho thấy BIDV Bắc Hà Nội đang thực hiện tốt việc thu nợgốc và lãi vay, không những vậy, còn giảm rủi ro tín dụng Bằng chứng là sựtăng đột biến ở mức thu hồi nợ gốc và lãi ở nhóm 1 (tăng gấp 2 lần qua cácnăm), cộng thêm sự giảm nợ quá hạn ở nhóm 2, nhóm 3 và không làm phát sinhcác khoản nợ quá hạn nhóm 4, nhóm 5 Đây thực sự là những kết quả ấn tợng

Có đợc kết quả này là nhờ sự lãnh đạo sáng suốt và tinh thần chỉ đạo sát sao củaban giám đốc, cùng với sự nỗ lực của mỗi cán bộ trong chi nhánh

Nh vậy có thể thấy rằng trong tình hình nền kinh tế thế giới cũng nh ViệtNam đang trong giai đoạn trầm lắng, công tác tín dụng của BIDV Bắc Hà Nộivẫn đảm bảo đợc hoạt động tốt, hạn chế đợc rủi ro tín dụng và không làm giatăng nợ xấu

2.3 Một số vấn đề liên quan đến hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh

2.3.1 Căn cứ định giá bất động sản

- Giá thị trờng tại thời điểm định giá, hoặc giá tham khảo

- Văn bản Nhà nớc nh: Luật Đất đai, khung giá đất và mét vuông xây dựngtheo quyết định của UBND thành phố Hà Nội

- Sổ sách kế toán theo dõi quản lý

- Căn cứ theo hồ sơ, giấy tờ có liên quan đến BĐS và giá trị của BĐS nh:quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ của mảnh đất,chứng minh th nhân dân của ngời sở hữu BĐS

- Thoả thuận giữa ngân hàng với khách hàng

2.3.2 Các văn bản pháp luật áp dụng trong quá trình định giá bất động sản

2.3.2.1 Nhóm văn bản về đất đai

- Luật Đất đai năm 2003