báo cáo định giá ở khu 1 khu vực cụ thể qua các phương pháp định giá đất

Đặt vấn đề Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường bất động sản Việt Nam có những bước phát triển mạnh mẽ cả phần quy mô cơ cấu dung lượng góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài làm thay đổi bộ mặt kinh tế, rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước….. Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường bất động sản có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước. Đặc biệt là những cơn sốt, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu tên thị trường . Nhưng cũng có những thời kỳ thị trường bất động sản lạnh dần như “ đóng băng” làm cho những đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường băn khoan lo lắng. Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minh bạch, kiến thức của người dân còn hận chế nên khiến cho người bán khó xác định được giá bán còn người mua thì không biết mua với giá bao nhiêu cho hợp lý. Khiến cho giá cả bất động sản không phản ánh giá thực của chúng. Trước tình hình đó yêu cầu đặt ra đối với đội ngũ thẩm định giá là phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định đồng thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp tronh lĩnh vực thẩm định giá đất bất động sản. Có như vậy mới xác định đúng giá trị của bất động sản nâng cao tính minh bạch thông tin thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Trang 1

Đặt vấn đề

Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường bất động sản Việt Nam có những bước phát triển mạnh mẽ cả phần quy mô cơ cấu dung lượng góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài làm thay đổi bộ mặt kinh tế, rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóahiện đại hóa đất nước… Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường bất động sản có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước Đặc biệt là những cơn sốt, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu tên thị trường Nhưng cũng có những thời kỳ thị trường bất động sản lạnh dần như “ đóngbăng” làm cho những đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường băn khoan lo lắng Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minh bạch, kiến thức của người dân còn hận chế nên khiến cho người bán khó xác định được giá bán còn người mua thì không biết mua với giá bao nhiêu cho hợp lý Khiến cho giá cả bất động sản không phản ánh giá thực của chúng Trước tình hình đó yêu cầu đặt ra đối với đội ngũ thẩm định giá là phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định đồng thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp tronh lĩnh vực thẩm định giá đất bất động sản Có như vậy mới xác định đúng giá trị của bất động sản nâng cao tính minh bạch thông tin thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Dưới sự hướng dẫn của cô giáo Phạm Thanh Quế chúng em đã được học các phương pháp xác định giá đất và đã được thực hành thẩm định giá đất bằng các phương pháp đã hoc Dưới đây là bài báo cáo thẩm định giá đất của nhóm chúng

em về các phương pháp thẩm định đã được học Do kiến thức còn hạn chế nên bài báo cáo không thể tránh được những sai sót Mong cô giáo góp ý để bài báo cáo của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Trang 2

Nội Dung Báo Cáo

I Phương pháp so sánh.

Báo cáo thẩm định giá đất.

Thửa đất thẩm định: Giá trị quyền sự dụng đất của thửa đất số 23 tờ bản đồ số 4 tạikhu vực tổ 5 khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội

Khách hàng yêu cầu: Ông Bùi Văn Hùng

Địa chỉ : số nhà 73 tổ 5, khu Tân Xuân, thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà NộiMục đích thẩm định: Chuyển nhượng

Thời điểm thẩm định: tháng 4 năm 2015

Công ty thẩm định: Công ty BĐS Tiến Đăng

Địa chỉ: Cầu giấy Hà Nội

-Nghị định số 45/2014/ NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sửdụng đất

-Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của bộ tài chính về việc ban hành

3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 1)

Tiêu Chuẩn TĐGVN 07- Phương pháp so sánh Ban hành kèm theo Quyết địnhsố129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

2.Đặc điểm của thửa đất thẩm định giá:

Trang 3

Cơ sở thẩm định giá đất

Giá trị thị trường của 1 tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường

vào thời điểm thẩm định giá, giữa 1 bên là người mua sẵn sang mua và 1 bên là

người bán sẵn sang bán, trong 1 giao dịch mua bán khách quan độc lập trong điều

kiện thương mại bình thường

Qua quá trình đi điều tra khảo sát ở ngoài thực tế chúng tôi đã thu thập được các

thông tin về giá đất của 4 thửa đất ở tại cùng đô thị loại 5 đã chuyển nhượng thành

công trên thị trường trong khoảng thời gian 2 năm đến thời điểm xác định giá , có

đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá như sau:

Đất ở đô thị

(loại 5)

Đất ở đô thị

(loại 5)

Đất ở đô thị(loại 5)

Đất ở đôthị

(loại 5)

mặt đường tổ

4 Tân bình cách chợ 400m

xa trường ĐHLN xabệnh việnĐHLN

Tiếp giáp mặt đường tổ

Tiếp giáp mặtđường tổ 4 Tân bình cách chợ 350m xa trường ĐHLN xa bệnh viện ĐHLN

Tiếp giáp mặtđường tổ

4 Tân bình cách chợ400m xatrường ĐHLN

xa bệnh viện ĐHLN

tông

Đường bêtông

Đường bê tông

Tháng 4/2014

Tháng 7/2013 Tháng

3/2013

Trang 4

Qua khảo sát rất nhiều thửa đất của các hộ dân cùng khu vực có đặc điểm tương

đồng thu thập được các thông tin sau:

 Thửa đất có khích thước mặt tiền 10m2hơn thửa đất có mặt tiền 5m2là 2%,

hơn mặt tiền 3m2là 5%

 Thửa đất có an ninh tốt hơn thửa đất an ninh bình thường là 1,5%

 Thửa đất đã cách chợ 200m hơn thửa đất cách chợ 300m là 1.8% hơn thửa

đất cách 350m là 1.5%, hơnthửađátcách 400m là 1.2%

B, Tiến hành điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với

thửa đất cần định giá

Trang 5

Áp dụng công thức:

Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất = (Tỷ lệ % thửa đất cần định giá – Tỷ lệ % thửa đất so sánh)/ Tỷ lệ % thửa đất so sánh

Ta có:

 Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về vị trí khoảng cách

- Thửa đất đinh giá là 100%, thửa đất số 4 là 100%, thửa đất ss1 là 101.8%, thửa đất số 2 là 101.5%,thửa đấtsố 3 là 101.2%

 Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về vị trí

- Thửa đất cần định giá là 100%, thửa đất số 1 là 95% ,thửa đất số 2

100−98.5

C, Ước tính giá của thửa đất cần định giá

Trang 6

stt Các yếu tố so sánh Thửa

đất đinh giá

Thửa đất1

Thửa đất2

Thửa đất3

Thửa đất4

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh

0.1841 trđ

0.06732trđ

0.072trđ 0.0303

trđ

Khoảngcách

Tỷ lệ 100% 101.8% 101.5% 101.2% 100%

-0.061 trđ

-0.0485 trđ

-0.03808trđ

0

An ninh

0.0456 trđ

Trang 7

Tình trạng pháp lý

3.31882trđ/m2

3.234 trđ/m2

3.0759 trđ/m2

D, Xác định giá của thửa đất cần định giá

-Gía thửa đất cần đinh giá¿ 3.6231+3.31882+3.234 +3.0759

Giá của thửa đất cần định giá là 3.31 trđ/m2

Gía trị thị trường của thửa đất cần đinh giá có diện tích 120m2là 3.31*120=397.56 triệu đồng

6 Kết luận

Qua quá trình khảo sát tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý phân tích số liệu của những thửa đất tương đồng với thửa đất cần định giá Áp dụng phương pháp so sánh trong việc xác định giá đất.Kết quả giá trị thị trường của thửa đất số 23 tờ bản đồ số 4 tại khu vực tổ 5 khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội của Ông Bùi Văn Hùng là 397.56 triệuđồng

Trang 8

Chứng Thư Thẩm Định Giá Đất

Số 45 /TĐG – CT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập-Tự do-Hạnh phúc

Hà Nội, ngày 18 tháng4 năm2015

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi:

Theo đề nghị của ông Bùi Văn Hùng tại văn bản số 01 ngày18 tháng 3 năm 2015

về việc thẩm định giá đất của thửa đất số 23 tờ bản đồ số 4 tại khu vực tổ 5 khuTân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội

1 Mục đích thẩm định giá:

Xác định giá đất phục vụ mục đích chuyển nhượng

2 Thời điểm thẩm định giá: ngày 18 tháng 04 năm 2015

4 tại khu vực tổ 5 khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội

tại thời điểm than 4 năm 2015 như sau:

Giá đất của thửa đất là : 3.31 triệu đồng/ m2

Giá toàn bộ của thửa đất là: 397.56 triệu đồng

Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông Bùi Văn Hùng theo quy địnhcủa pháp luật hiện hành

Trang 9

và bản sao) do Công ty phát hành Các trường hợp sao văn bản không có xác nhậnhoặc của Công chứng Nhà nước đều không có giá trị.

- Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan tới tàisản thẩm định giá đã cung cấp cho công ty trong quá trình thẩm định giá tài sản

- Phương phấp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trường tại thờiđiểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử sẽ trở nên lạc hậu khi thị trườngbiến đổi

Thẩm định viên về giá

(ký tên)

Giám đốc(ký tên, đóng dấu)

Phụ lục kèm theo

1.Căn cứ pháp lý của thẩm định giá đất

-Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đi kèm luật đất đai

-Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất -Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết vềphương pháp xác định giá đất

2.Thực trạng của thửa đất:

A Vị trí

Thửa đất của ông Bùi Văn Hùng có địa chỉ tại khu vực tổ 5 khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội thuộc đất ở đô thị loại 5, tiếp giáp với mặt đường tổ 4 khu Tân Bình, cách chợ 400m xa trường ĐHLN, cách quốc lộ số 6 khoảng 600 m

Trang 10

B Đặc điểm kỹ thuật

Thửa đất của ông Bùi Văn Hùng là mảnh đất trống, có diện tích là 120 m2

có chiều rộng 10m2, chiều dài 12m2, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, an ninh khu vực tốt, các yếu tố về điện tình trạng cấp thoát nước của khu vực tốt

+Hình ảnh của thửa đất và các bất động sản điều tra

+Phiếu điều tra về thửa đất mẫu phiếu 04 thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Trang 11

II.Phương pháp thu nhập.

Báo cáo thẩm định giá đất.

Thửa đất thẩm định: Giá trị quyền sự dụng đất của thửa đất tại khu vực xã Phú Xuyên huyện Lâm Thao tỉnh Phú Thọ

Khách hàng yêu cầu: Ông Đỗ Trọng Nam

Địa chỉ : Thôn 10 xã Phú Xuyên huyện Lâm Thao tỉnh Phú Thọ

Mục đích thẩm định: Chuyển nhượng

Thời điểm thẩm định: tháng 4 năm 2015

Công ty thẩm định: Công ty BĐS Tiến Đăng

Địa chỉ: Cầu giấy Hà Nội

-Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

-Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định

số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;

- Tiêu Chuẩn TĐGVN 07- Ban hành kèm theo Quyết định số129/2008/QĐ-BTC

ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

2 Đặc điểm của thửa đất thẩm định giá:

A Vị trí

Thửa đất của ông Đỗ Trọng Nam có địa chỉ tại xã Phú Xuyên huyện Lâm Thao tỉnh Phú Thọ thuộc đất nông nghiệp gần đường gia thông

Trang 12

Đất trồng lúa hai vụ trên năm:

Sản lượng lúa thu

b, Thông tin khảo sát thu thập thông tin về chi phí của thửa đất cần định giá

Qua quá trình đi điều tra khảo sát ở ngoài thực tế chúng tôi đã thu thập được các thông tin về chi phí bình quân một năm thửa đất cần định giá trong ba năm liên tục tính tới thời điểm định giá:

Đất trồng lúa hai vụ trên năm:

Trang 13

220.000(20*11.000)

240.000(30*8.000)

240.000(30*8.000)Chi phí chăm sóc

Năm 2012 lãi suất cao nhất trong tỉnh tại ngân hàng công thương AGRIBANK chinhánh Vĩnh Phúc với lãi suất là 9% trên năm

Năm 2013 lãi suất cao nhất trong tỉnh tại ngân hàng công thương VIETINBANK chi nhánh Vĩnh Phúc với lãi suất là 10% trên năm

Năm 2014 lãi suất cao nhất trong tỉnh tại ngân hàng công thương AGRIBANK là chi nhánh Vĩnh Phúc với lãi suất là 11% trên năm

c, Xác định thu nhập ròng

Thu nhập ròng bình = Thu nhập bình quân - Chi phí bình quân

quân một năm quân một năm quân một năm

Thu nhập bình quân một năm của thửa đất:

d, Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Gía trị của thửa đất cần định giá = thu nhập ròng bình quân một năm/ lãi suất tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm:

(9% + 10% + 11%) / 3 = 10%

Gía trị thửa đất cần định giá:

Trang 14

864.000 / 10% = 8.640.000 (đông)

e, Gía đất của thửa đất cần định giá:

Gia đất của thửa đất = giá trị của thửa đất cần đinh giá / diện tích thửa đất cần định giá

Gía đất của thửa đất cần định giá:

8.640.000 / 360 = 23.500 đồng

6 Kết luận

Qua quá trình khảo sát tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý phân tích số liệu của thửa đất cần định giá Áp dụng phương pháp thu nhập trong việc xác định giá đất.Kết quả giá trị thị trường của thửa đất số 25 tờ bản đồ số 6 tại khu vực Phú Xuyên huyện Lâm Thao tỉnh Phú Thọ

Chứng Thư Thẩm Định Giá Đất

Số 45 /TĐG – CT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập-Tự do-Hạnh phúc

Hà Nội, ngày 18 tháng4 năm2015

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi:

Theo đề nghị của ông Đỗ Trọng Nam tại văn bản số 04 ngày23 tháng 3 năm 2015

về việc thẩm định giá đất của thửa đất số 25 tờ bản đồ số 6 khu vực xã Phú Xuyênhuyện Lâm Thao tỉnh Phú Thọ

1 Mục đích thẩm định giá:

Xác định giá đất phục vụ mục đích chuyển nhượng

2 Thời điểm thẩm định giá: ngày 20 tháng 04 năm 2015

Trang 15

6 Kết quả thẩm định giá:

Trên cơ sở các tài liệu do ông Đỗ Trọng Nam cung cấp, qua khảo sát thực tế tạihiện trường ; với phương pháp so sánh được áp dụng trong tính toán, công ty địnhgiá đất Tiến Đăng thông báo kết quả thẩm định giá của thửa đất số 25 tờ bản đồ

số 6 tại khu vực xã Phú Xuyên huyện Lâm Thao tỉnh Phú Thọ

tại thời điểm than 4 năm 2015 như sau:

Giá đất của thửa đất là: 23.500 đồng

Giá toàn bộ của thửa đất là: 8.600.000 đồng

Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông Đỗ Mạnh Nam theo quy địnhcủa pháp luật hiện hành

- Công ty Định giá Tiến Đăng chỉ chịu trách nhiệm về số lượng văn bản (bản chính

và bản sao) do Công ty phát hành Các trường hợp sao văn bản không có xác nhận hoặc của Công chứng Nhà nước đều không có giá trị

- Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quantới tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho công ty trong quá trình thẩm định giá tàisản

- Phương phấp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trườngtại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử sẽ trở nên lạc hậu khi thịtrường biến đổi

Thẩm định viên về giá

(ký tên)

Giám đốc(ký tên, đóng dấu)

Nguyễn Thị Thủy Nguyễn Ngọc Đoàn

Phụ lục kèm theo

1 Căn cứ pháp lý của thẩm định giá đất

- Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đi kèm luật đất đai

Trang 16

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết về phương pháp xác định giá đất

- Nghị định số 45/2014/ NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử dụng đất

- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của bộ tài chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 1)

- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của bộ tài chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 2)

Thửa đất của ông Đỗ Mạnh Nam là mảnh đất trống, có diện tích là 360 m2

có chiều rộng 12m, chiều dài 30mcó giấy chứng nhận quyến sử dụng đất số 19/2009 ngày 26/05/2009

Hình ảnh của thửa đất và các bất động sản điều tra:

Trang 17

Sơ đồ thửa đất:

Phiếu điều tra về thửa đất mẫu phiếu 01 thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Định dạng
Số trang	33
Dung lượng	113,73 KB