Đánh giá tình hình công tác đấu giá bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện nghi lộc, tỉnh nghệ an giai đoạn 2012 đến 2014

Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội trên địa bàn - Đánh giá được tình hình và hiện trạng sử dụng và quản lí đất trên địa bàn - Đánh giá việc tổ chức và tr

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾKhoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Bộ môn : Công nghệ quản lý đất đai

Năm 2015

MỤC LỤC

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1.Tính cấp thiết đề tài 1

1.2 Mục đích và yêu cầu của đề tài 2

1.2.1 Mục đích 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.2.2 Yêu cầu 2

PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1 Đất đai và thị trường bất động sản 3

2.1.1 Bất động sản 3

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản: 3

2.1.3 Thị trường bất động sản 5

2.2 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 5

2.2.1 Khái niệm giá đất 5

2.2.2 Cơ sở xác định giá đất 6

2.2.2.1 Địa tô 6

2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng 6

2.2.2.3 Quan hệ cung cầu 7

2.2.3.Một số thuật ngữ có liên quan 8

2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 9

2.3.1 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 9

2.3.2 Những yếu tố cơ bản để xác định giá trong đấu giá quyền sử dụng đất 10

2.3.2.1 Vị trí của khu đất 10

2.3.2.2 Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng 10

2.3.2.3.Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ .10

2.3.2.4.Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau 11

2.3.3 Các phương pháp xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 11

2.4 Ý nghĩa của việc đấu giá 12

2.5 Công tác đấu giá quyền sử đụng đất ở một số nước trên Thế giới và Việt Nam 12

2.5.1 Trung Quốc 12

2.5.2 Đài Loan 14

2.5.3 Hà Nội 15

2.5.4 Đà Nẵng 17

2.5.5 Thành phố Hồ Chí Minh 18

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19

3.1 Đối tượng nghiên cứu 19

3.2 Phạm vi nghiên cứu 19

3.3 Nội dung nghiên cứu 19

3.4 Phương pháp nghiên cứu 19

3.4.1 Phương pháp điều tra số liệu 19

3.4.2 Phương pháp phân tích, đánh giá, so sánh và tổng hợp số liệu 19

3.4.3 Phương pháp xử lí số liệu 20

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 21

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 21

4.1.1.1 Vị trí địa lý 21

4.1.1.2 Địa hình địa mạo 22

4.1.1.3 Khí hậu 23

4.1.1.4 Thủy văn 23

4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 23

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 26

4.1.2.1 Tình hình phát triển các ngành kinh tế 26

4.1.2.2 Tình hình phát triển cơ sở hạ tầng 29

4.1.2.3 Tình hình phát triển văn hóa – xã hội 31

4.1.2.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Nghi Lộc, Tỉnh Nghệ An 32

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc 33

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 33

4.2.1.1 Việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức chỉ đạo thực hiện các văn bản đã được ban hành 33

4.2.1.2 Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc và lập bản đồ địa chính 34

4.2.1.3 Công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng 34

4.2.1.4 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai 35

4.2.1.5 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất 35

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc, Tỉnh Nghệ An 36

4.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc trong giai đoạn 2012-2014 38

4.3.1.Các văn bản về đấu giá qsdd trên địa bàn huyện Nghi Lộc 38

4.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng 40

4.3.2.1 Đối tượng tham gia 40

4.3.2.2 Điều kiện để được đăng ký tham gia 40

4.3.2.3.Đăng kí tham giá đấu giá 41

4.3.2.4.Giá khởi điểm đấu giá 43

4.3.2.5.Hình thức và trình tự đấu giá 43

4.2.3.6.Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá 44

4.2.3.7.Các vấn đề khác: 44

4.2.3.8 Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất: 45

4.2.3.9.Căn cứ để xác định giá sàn 48

4.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn 2012-2014 49

4.4.1 Kết quả đấu giá năm 2012 49

4.4.2.Kết quả đấu giá năm 2013 52

4.4.3 Kết quả đấu giá năm 2014 54

4.5 Đánh giá tình hình thực tế đấu giá trên địa bàn giai đoạn 2012-2014 57

4.6.Những hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 59

4.6.1.Hiệu quả Kinh tế 59

4.6.2 Hiệu quả xã hội 62

4.7 Những tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 62

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65

5.1 Kết luận 65

5.2 Kiến nghị 66

TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Bảng cơ cấu kinh tế huyện Nghi Lộc năm 2014 26Bảng 4.2 Bảng hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc năm 201436Bảng 4.3 Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng trên địa bàn 39Bảng 4.4 Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Nghi Trung đợt 1, đợt 2

năm 2012 50Bảng 4.5 Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Nghi Khánh đợt 2 năm 2013

53Bảng 4.5 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Thị trấn Quán Hành đợt 1 năm 2014

55Bảng 4.7 Bảng tổng hợp kết quả đấu giá qua 3 năm 2012-2014 trên địa bàn

huyện 57Bảng 4.8 Tổng hợp ý kiến của người tham gia đấu giá 60

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 4.1 Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Nghi Lộc năm 2014 27

Biểu đồ 4.2 Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc năm 2014 38

Biểu đồ 4.3 Các lô đấu giá trên địa bàn năm 2012 49

Biểu đồ 4.4 Số lô trúng đấu trên địa bàn xã Nghi Trung cả đợt năm 2012 51

Biểu đồ 4.5 Mức giá chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu tại dự án bán đấu giá tại xã Nghi Trung năm 2012 51

Biểu đồ 4.6 Các lô đất đấu giá trên địa bàn năm 2013 52

Biểu đồ 4.7 Mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu tại dự án đấu giá ở xá Nghi Khánh năm 2013 54

Biểu đồ 4.8 Các lô tham gia đấu giá trên địa bàn năm 2014 54

Biểu đồ 4.9 Mức giá chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu của các lô đất của dự án đấu giá tại thị trấn Quán Hành năm 2014 56

DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ Hình 4.1 Bản đồ hành chính Huyện Nghi Lộc, Tỉnh Nghệ An 21

Sơ đồ 4.1 Quy trình và mối liên hệ của cac bên liên quan trong công tác đấu giá trên địa bàn 46

PHẦN 1: MỞ ĐẦU

1.1.Tính cấp thiết đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng, là điều kiệnsống tất yếu cho con người, động thực vật trên Trái đất Đất đai là nguồn củacải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mộtquốc gia Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính,như

là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho cácmục đích tiêu dùng Đất đai là địa bàn tạo lập bất động sản và tài chính là nguồnlực cơ bản để tạo lập tài sản gắn liền với đất Theo Các Mác ông cũng thừa nhậntrong đời sống thực tiễn đất đai được sử dụng tạo ra lợi nhuận và có thể mua bánđược nên có giá cả Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta đang trên đà tăng trưởng

và phát triển mạnh thì kéo theo các vấn đề liên quan tới đất đai cũng phát triển.Điển hình là hình thức đấu giá bằng quyền sử dụng đất đã và đang là một vấn đềnổi bật được Nhà nước đưa ra đã đem lại hiệu quả bước đầu phát huy đượcnguồn lực tiềm năng từ đất đai và bước đầu khai thác hợp lí hiệu quả quỹ đất Sự

ra đời của hình thức này góp phần làm sôi động cho thị trường bất động sản vàthúc đẩy cho sự phát triển cho thị trường bất động sản ở nước ta Và hiện nayNhà nước đã có nhiều chính sách bổ sung sửa đổi cơ chế điển hình là Luật đấtđai 2003, Luật đất đai 2013 về quy chế, chính sách, khung giá cho từng loại đất

cụ thể để có thể quản lí chặt chẽ được thị trường BĐS ngày càng phức tạp và cóphần đóng băng trong vài năm trở lại đây Tuy nhiên dưới những hình thứcchính sách được đưa ra thì đấu giá đang vẫn không có nhiều chuyển biến mới vàvẫn giậm chân tại chỗ Vì vậy cần có các phương pháp tổ chức và cơ chế làm cơ

sở giúp cho quá trình đấu giá hoàn thiện hơn và đem lại hiệu quả cao nhất.Trong tương lai hình thức này phát triển thì sẽ là công cụ hữu hiệu đem lại nhiềulợi ích và sẽ có nhiều cơ hội để phát triển mạnh hơn nữa góp phần thúc đẩy pháttriển KT-XH, đem lại nhiều lợi ích không chỉ cho Nhà nước mà còn cho người

sử dụng đất và các chủ đầu tư tham gia Xuất phát từ vấn đề trên cùng với sựnhất trí của Khoa TNĐ&MTNN và thầy giáo hướng dẫn TS.Hồ Kiệt tôi tiếnhành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình công tác đấu giá bằng quyền sử dụng đất trên đại bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012-2014.”

1.2 Mục đích và yêu cầu của đề tài

đề đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương

- Đề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho côngtác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội trên địa bàn

- Đánh giá được tình hình và hiện trạng sử dụng và quản lí đất trên địa bàn

- Đánh giá việc tổ chức và triển khai thực hiện các văn bản quy phạm phápluật về việc quản lí và sử dụng đất trên địa bàn

- Đánh giá được tình hình và kết quả của công tác đấu giá trên địa bànhuyện trong giai đoạn 2012-2014

- Đánh giá được những hiệu quả và lợi ích của công tác đấu giá bằng quyền

sử dụng đất đem lại cho Nhà nước và người sử dụng đất

- Đưa ra được một số tồn tại hạn chế trong công tác đấu giá bằng quyền sửdụng đất trên địa bàn và đề xuất các giải pháp thích hợp

1.2.2 Yêu cầu

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụngđất của Trung ương và địa phương

- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy

- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giáquyền sử dụng đất Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học vàthực tiễn

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Đất đai và thị trường bất động sản

2.1.1 Bất động sản

- Hiện nay hầu hết các quốc gia trên thế giới đều phân chia tài sản quốc giáthành 2 loại là bất động sản và động sản nhưng còn có sự khác nhau về kháiniệm cụ thể về Bất động sản Nhưng có chung quan điểm tương đồng đó là bấtđộng sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời được

- Ở nước ta theo quy định điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xãhội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời đượcbao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tàisản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đấtđai và các tài sản khác do pháp luật quy định

- Theo Từ điển thuật ngữ tài chính thì bất động sản là một miếng đất và tất

cả các tài sản vật chất gắn liền với đất Như vậy, bất động sản trước hết là tài sảnnhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được, nó bao gồm đất đai vànhững tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời đất đai và được xác định bởi vịtrí địa lý của đất

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản:

BĐS có những đặc điểm chủ yếu sau đây: ( cục quản lí nhà – bộ xây dựng)

- Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đấtđai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tínhkhan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất,khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định

và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùngmột khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giốngnhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng

có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theomột thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấutạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm

đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sởthích cá nhân v.v

- Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xemnhư không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vậtkiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thờigian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơnnữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trìnhxây dựng Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng tháihoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thuđược từ BĐS đó

– Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bịtác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựngcác công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cai giá trị sử dụng củaBĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS mày sẽ làm tôn thêm

vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

- Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng.BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đượcnhững nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngườitiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và cáchoạt động khác

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng vàchi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xâydựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần cókhả năng quản lý thích hợp và tương xứng

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoáthông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia

là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại

đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linhv.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

- Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá

- Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thịtrường Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theonghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn

ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nókhông chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch

vụ, tư vấn phát triển bất động sản Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn racác hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, )( giáo trình định giá đất TS Hồ thị Lam Trà, nguyễn thanh trà( 2004)

- Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quyluật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoávới 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả

2.2 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

2.2.1 Khái niệm giá đất

- Xét về phương diện tổng quát giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính làmệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác địnhhay nói cách khác giá đất chính là giá quyền sử dụng đất

- Giá đất cũng như giá của các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trườngđược hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị,quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh

- Giá đất được xác dịnh là cầu nối các mối quan hệ về đất đai – thị trường –

sự quản lí của Nhà nước.[tr.9 giáo trình định giá đất- thầy nguyễn]

2.2.2 Cơ sở xác định giá đất

- Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm

và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là mộtnhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giátrị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của conngười vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là dođịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

2.2.2.1 Địa tô

Địa tô là một phạm trù nên ra dùng để chỉ khoản tiền mà người thuê đấtphải trả cho chủ đất để có được quyền sử dụng đất trong một khoảng thời giannhất định(giao trình địnhgiadat th,s đặng thúy hiền-đh tây nuyên tr16)

- Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ởnhững ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu

mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm cóhiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sảnxuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thểthu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất

xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điềukiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thunhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, mộtphần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước

- Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có

độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canhtrên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đấtđai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tôchênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

- Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể tăng hay giảm Vì lãi suất ngân hàng là sự kết nối giá trị của địa tô ở cácthời điểm khác nhau Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền muađất phải giảm đi nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là muađất để có địa tô Ngược lại, nếu lãi suất ngân hàng thấp thì số tiền mua đất phải

tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất để thu địa tô cũnglớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.

- Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do

đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bánquyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất -Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảngthời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vinền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nôngthôn hay thành thị Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi suấtngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đôthị cao hơn giá đất nông nghiệp

2.2.2.3 Quan hệ cung cầu

- Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường đượcquyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cảtăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắccân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệcung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là

có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắccung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

- Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, khôngsinh sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mangtính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.Cung- cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầutrong thị trường hàng hoá thông thường

- Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật

độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân củangười dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vaythế chấp - Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của mộtloại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặcgiảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

- Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tíchđất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh đó sựphát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhucầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất

ngày một cao hơn Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn vàthay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình.

- Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà pháttriển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục

- Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa cácvùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trongcùng một đô thị

- Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hànghoá thông thường khác Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệcung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mấtcân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai

- Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thươngmại, du lịch, cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nôngnghiệp Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 -3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽlàm dư thừa lao động

- Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai,

đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật đất đai cho phépcác tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị QSDĐ.Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết

để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và cónhà để ở

2.2.3.Một số thuật ngữ có liên quan

- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - ai trảgiá cao nhất thì được

- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá

rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng

- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đấtbằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thờiđiểm xác định

- Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quanmật thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất:+ Giá cả là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền thỏathuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả của nó cóthể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.

2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất

2.3.1 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Giá đất được phân thành các loại chủ yếu sau:

- Giá chuẩn: Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong

cơ chế thị trường Trong quy định giá chuẩn có: Khung giá đất chính phủ quyđịnh giá tối thiểu và giá tối đa; Bảng giá của tỉnh/Thành phố

Nhà nước quy định giá các loại đất để phục vụ cho các mục đích sau: Tínhthuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, cho thuê đất; tính giá trị tàisản khi giao đất; bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

Đặc điểm của giá chuẩn: Không sát với giá thị trường, nhưng nó vẫn mangtính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giáđất càng thấp

- Giá thị trường: Là loại giá đất luôn luôn biến động có thể cao hay thấp

phụ thuộc vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận và qua điều tra xácđịnh được giá thị trường Giá thị trường được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:

Do tự nguyện giữa người bán và người mua thỏa thuận nhất trí

+ Phụ thuộc vào mục đích của mua bán đất

+ Nhu cầu đất đai của người mua và thị trường

+ Tác động của môi trường sống và xã hội

+Một số yếu tố về mục đích sử dụng đặc biệt

- Giá chứng khoán: Đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tài

sản trong thị trường chứng khoán và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo

ra giá chứng khoán

- Giá bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường

của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận Giá trịbảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểmgiữa người chủ sở hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm

-Giá thế chấp: Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị

trường của thửa đất Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thếchấp Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đóthì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp

-Giá cho thuê: Giá cho thuê đất đai là số tiền mà người đi thuê phải trả cho

chủ đất trong suốt thời gian thuê đất Chính là một phần lợi nhuận do sử dụngđất mang lại mà người thuê trả cho chủ đất

Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khicho thuê hay xác định theo từng thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gianthuê, giá trị thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu

2.3.2 Những yếu tố cơ bản để xác định giá trong đấu giá quyền sử dụng đất

2.3.2.1 Vị trí của khu đất

- Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng và ảnh hưởng nhiều nhấttrong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đôthị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõhẻm Hay ở quỹ đất phân lô bán đấu giá theo quy hoạch thì những lô đất “góc”

có 2 mặt tiền sẽ có giá cao hơn những lô đất chỉ có 1 mặt tiền Mặt khác, các vịtrí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại…sẽ có giá cao hơn ởcác vị trí xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố,nhưng ví trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vịtrí tương tự nhưng xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quantrọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đếngiá đất

2.3.2.2 Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

- Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm,mặt tiền…nhưng chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì sẽ có những hạnchế nhất định và ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng

bộ như hệ thống giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc,điện sinh hoạt, điện sản xuất…(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đốivới đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của doanh nghiệp) sẽ làmtăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

2.3.2.3.Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ

- Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanhthương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều

kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khuvực này tăng lên Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế đượcđầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tưtrong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp…

2.3.2.4.Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nócũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giốngnhư những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về ví trí,

có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượngcung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa

là sự đầu tư không hoàn toàn biến mất

2.3.3 Các phương pháp xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

- Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụngđất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập Ủy ban nhân dân các cấp lựa chọnphương pháp xác định giá đất cho phù hợp; trong nhiều trường hợp cần thiết cóthể sử dụng kết hợp một lúc nhiều phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, sosánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định giá cho cụ thể Dựa trên 4phương pháp định giá đất chủ yếu sau: phương pháp so sánh trực tiếp; phươngpháp thu nhập; phương pháp chiết trừ; phương pháp thặng dư

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phươngpháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực

tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của các loại đất tươngtự( về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và

vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá (Điều 4Nghị định 188 - 2004/NĐ-CP)

- Phương pháp thu nhập : là phương pháp xác định mức giá tính bằngthương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hành năm trên một đơn vị diệntích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểmxác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàngthương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn-Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tàisản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất rakhỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắnliền với đất)

- Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đấttrống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mụcđích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo

ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

2.4 Ý nghĩa của việc đấu giá

- Đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết được các vấn đề trong bồithường, giải phóng mặt bằng Đất đai sẽ được khai thác triệt để tiềm năng của nó

để tạo ra nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp phát triển cơ sở hạ tầng, kinh tế, kỹthuật của địa phương Từ những kết quả đạt được từ đấu giá quyền sử dụng đấtthì chúng ta không thể phủ nhận vai trò quan trọng của nó đối với sự phát triểncủa kinh tế

- Đất giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai,minh bạch Được thực hiện bằng nhiều phương thức, thủ tục đơn giản, nhanhgọn dưới sự thực hiện và tổ chức của các doanh nghiệp, công ty định giá, đấugiá đáng tin cậy và chuyên nghiệp giúp người dân an tâm tin tưởng hơn về hìnhthức đấu giá Công tác thẩm định giá xác định giá khởi điểm, giá trúng đấuquyền sử dụng đất sẽ chính xác hơn giúp Nhà nước căn cứ vào để hình thànhviệc giao đất, cho thuê đất tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản, hạn chếthất thu cho nguồn ngân sách của Nhà nước

- Đấu giá quyền sử dụng đất tạo ra sự cạnh tranh công bằng, bình đẳng giữanhững người cùng tham gia đấu giá, hạn chế được tình trạng “ xin-cho” trongviệc giao đất, cho thuê đất

- Đấu giá quyền sử dụng đất, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản,nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà,gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và của nhân dân Và công tác cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được tiến hành nhanh chóng sau khi kếtthúc đấu giá vừa giúp cơ quan quản lý đất tốt vừa giúp người dân tin tưởng hơnvào cơ quan Nhà nước

2.5 Công tác đấu giá quyền sử đụng đất ở một số nước trên Thế giới và Việt Nam

2.5.1 Trung Quốc

Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phốtrực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công) Luật quản lýBĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua

Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước(sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộptiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuấtnhượng QSDĐ.

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụngđất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm.Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở làphải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng nămcủa UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩntheo quy định của chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thựchiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửađất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơquan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thànhphương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện.UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyềnquản lý của mình

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá,đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trìnhthương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phảithực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá,đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằngthương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhànước Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, đểdùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai Chính phủ quy định

cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thờihạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xâydựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sửdụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sửdụng đất mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc

do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tácchuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khichuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợpđồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đốivới công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự ánphát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác.Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầuhoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn

và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐSchuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trườngBĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấyphép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưói sự chỉ đạo trực tiếpcủa Cục Quản lý Đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trongnước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấpnhững dịch vụ như: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tư vấn về đất xây dựng, Vănphòng thương mại về BĐS, Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS,

“bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góptất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất đô thị

do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trìnhnày và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị

đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kêkhai đăng ký đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăngcủa đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộngđồng và tăng phúc lợi cho nhân dân Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chươngtrình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sửdụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoàn thành đề

án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phùhợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo

thêm được nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác do các đề án về củng

cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trởthành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt đượcngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng"còn đạt được các thành tựu sau:

(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán

(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%

(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi giađình nắm giữ giảm xuống 12%

(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%

(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%

(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%

(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%

Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tómcác quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới,đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu Những đặc trưngnêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách cóhiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằngnhững đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan vớimột quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợiích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên

2.5.3 Hà Nội

Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thànhphố Hà Nội Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các VBQPPL có liênquan, UBND TP Hà Nội ban hành QĐ số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 vềviệc ban hành Quy trình về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạtầng, bản qui trình này qui định chi tiết với 4 bước thực hiện và những qui địnhchặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất [8]

Bước 1 : qui trình được qui định thực hiện trong 32 ngày, trong đó: Chủ dự

án liên hệ với Sở Qui hoạch - Kiến trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai dự

án, lập hồ sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốcViện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10 ngày) và chủ dự án

liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng,trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày).

Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới đượcduyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đấttạm thời để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính - Nhà đất (nay là SởTài nguyên - Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình UBND quận,huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồithường, giải phóng mặt bằng, Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối giải quyết giáđền bù (10 ngày) ; liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá giải quyết nguồn kinh phíứng trước của Ngân sách mà Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở

Kế hoạch - Đầu tư giải quyết (15 ngày)

Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn : Chủ dự án lập

dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch - Đầu tư trình UBNDthành phố duyệt (15 ngày), trong 15 ngày chủ dự án cần lập, trình thẩm định vàphê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật (SởGiao thông - Công chính giải quyết) ; trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xâydựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính - Vật giá là đầumối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để được giao đấtchính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án

để tổ chức thực hiện

Bước 4 : Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định UBND quận,huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định khác Nếucác quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liênquan đều phải chịu xử lý theo pháp luật

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quảthực hiện công tác đấu giá như sau: Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự

án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấugiá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3

ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng Năm 2005, Hà Nội thực hiện

30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tínhkhoảng 2.000 tỷ đồng Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thựchiện mới 12 dự án

2.5.4 Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các tỉnh khu vựcmiền Trung, có vị trí địa lý: phía Đông giáp Biển Đông, phía Tây, Nam giáp tỉnhQuảng Nam, phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế

Thực hiện đấu giá đất tại Thành phố Đà Nẵng :

+ Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp đểnhận QSD đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày vàthông báo trên các thông tin đại chúng 03 lần Sau khi hết thời gian niêm yết giá,Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày

+ Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòngđấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá Khi muốn ra ngoàiphải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000đồng/m2, mỗi người tham giađấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giácao hơn Thời gian quy định mỗi lần hô giá cách nhau 03 phút (Hội đồng sẽnhắc lại 03 lần), quá 03 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá caonhất là người trúng đấu giá

- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc, Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọingười tham gia đấu giá đều ký vào biên bản

Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:

Giá sàn do UBND Thành phố quy định giao động từ 3.900.000 5.330.000 đồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000 - 12.900.000 đồng/m2 và giá đấttrúng thầu từ 4.850.000 - 12.900.000đ/m2, cao hơn 1,24 - 2,42 lần so với giá sànquy định Theo ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với mức giá sàn nhưvậy là phù hợp và đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấugiá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125/130 trườnghợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường

Giá đất do UBND thành phố Đà Nẵng quy định đối với khu vực này trướckhi có dự án là 560.000đồng/m2 và giá đất đền bù khi GPMB để xây dựng cơ sở

hạ tầng 780.000đồng/m2

- Phương thức thanh toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đakhông quá 45 ngày phải thanh toán xong

2.5.5 Thành phố Hồ Chí Minh

Là một Thành phố trực thuộc TW và là trung tâm văn hóa, kinh tế, chínhtrị, xã hội của khu vực phía Nam, công tác đấu giá QSDĐ ở TP HCM đượcthực hiện từ rất sớm Năm 2003, nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chí Minh

là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1400 tỷ đồng Để

sử dụng nguồn thu đó Thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được

từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thácgiá trị từ đất Cụ thể như sau: để lại cho địa phương (quận, huyện có dự án đấugiá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất tương ưng vớinhững khu đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng.Các quận huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500 - 1.000m2(nội thành) và 1.500 - 2.000m2 (ngoại thành)

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác đấu giá QSDĐ

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnhNghệ An

- Phạm vi thời gian: Đề tài thực hiện từ 5/1-8/5/2015

- Phạm vi số liệu: Đề tài sử dụng số liệu từ năm 2012 đến 2014 để nghiên cứu

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên – tài nguyên thiên nhiên, điều kiện kinh tế xã hội củađịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An

- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bànhuyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An qua một số dự án điển hình

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền

sử dụng đất trên địa bàn huyện

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra số liệu

- Số liệu thứ cấp

Thu thập, kế thừa các tài liệu có liên quan tới đề tài từ cơ quan thực tập, các

cơ quan khác có liên quan

- Số liệu sơ cấp

Phỏng vấn ý kiến, quan điểm của người tham gia đấu giá quyền sử dụngđất hoặc người sử dụng đất để nắm rõ được tình hình sử dụng đất và nguyệnvọng, nhu cầu của người sử dụng đất, các đối tượng đấu giá quyền sử dụngđất Tiến hành phỏng vấn bảng hỏi trong khoảng từ 30-60 người tham gia đấugiá tại các phiên đấu giá được tổ chức trên địa bàn

3.4.2 Phương pháp phân tích, đánh giá, so sánh và tổng hợp số liệu

- Tổng hợp thứ tự số liệu theo các năm đấu giá mà đề tài đề ra

- Phân tích, đánh giá so sánh những yếu tố, quy trình, số liệu đấu giá đã thuthập được và hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

3.4.3 Phương pháp xử lí số liệu

Sử dụng phần mềm excel để tổng hợp và xử lý các sô liệu đã thu thập được

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

- Nghi Lộc là một huyện đồng bằng ven biển, nằm từ 18041' đến 18054' vĩ

độ Bắc và 105028' đến 105045' kinh độ Đông, là một huyện thuộc tỉnh Nghệ An,

có diện tích tự nhiên là: 34.809,60 (ha), gồm 30 đơn vị hành chính cấp xã vàmột thị trấn

Hình 4.1 Bản đồ hành chính Huyện Nghi Lộc, Tỉnh Nghệ An

- Phía Bắc giáp: Các huyện Diễn Châu, Yên Thành

- Phía Nam giáp: Các huyện Nam Đàn, huyện Hưng Nguyên và thành phố Vinh

- Phía Đông giáp: Thị xã Cửa Lò và một phần biển Đông

- Phía Đông Nam giáp huyện Nghi Xuân(Hà Tĩnh)

- Phía Tây Nam giáp: Huyện Nam Đàn

- Phía Tây Bắc giáp huyện Yên Thành

Với mạng lưới giao thông đường bộ, đường sắt, đường thuỷ khá thuận lợi Cónhiều tuyến giao thông của trung ương và tỉnh chạy qua địa bàn huyện như: Quốc

lộ 1A, quốc lộ 46, đường sắt Bắc - Nam, tỉnh lộ 534, tỉnh lộ 535, tỉnh lộ 536 Vớichiều dài 14 km bờ biển, có 2 con sông lớn chảy qua địa bàn huyện là sông Cấm vàsông Lam, giáp với cảng Cửa Lò Cùng với hệ thống đường liên huyện, liên xã,liên thôn đang dần được nhựa hoá, bê tông hoá để tạo thành mạng lưới giao thôngcủa huyện khá hoàn chỉnh Tạo điều kiện thuận lợi cho việc lưu thông giữa huyệnvới thành phố, thị xã, các huyện trong tỉnh và các tỉnh khác

Với lợi thế là huyện cửa ngõ của thành phố Vinh và thị xã Cửa Lò, cơ sở hạtầng khá đồng bộ là điều kiện để thu hút các nguồn lực cho sự phát triển kinh tế

xã hội nhằm khai thác có hiệu quả tiềm năng về đất đai, tài nguyên và trí lựctrong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá và hiện đạihoá, hoà nhập với xu thế chung của tỉnh và khu vực

4.1.1.2 Địa hình địa mạo

- Nghi Lộc là huyện đồng bằng ven biển, địa hình đa dạng, có hướng thấpdần từ Tây sang Đông và có thể chia thành 2 vùng lớn:

* Vùng bán sơn địa:

- Phía Tây và Tây Bắc của huyện có nhiều đồi núi cao, địa hình chia cắtmạnh, độ dốc lớn do chia cắt bởi những khe suối; tại những khu vực này cónhững vùng đồng bằng phù sa xen kẽ tương đối rộng, một số hồ đập lớn được xâydựng nên đây cũng là vùng cung cấp lương thực cho huyện, với diện tích đất tựnhiên khoảng 18.083 ha, chiếm 52% so với tổng diện tích của cả huyện Gồm các

xã Nghi Lâm, Nghi Công Bắc, Nghi Công Nam, Nghi Mỹ, Nghi Văn, Nghi Kiều,Nghi Phương, Nghi Hưng, Nghi Đồng Vùng này chiếm diện tích khá lớn nhưng

tập trung ít dân cư khoảng 57.842 người chiếm 31,4% tổng dân số của cả huyện.

* Vùng đồng bằng:

Khu vực trung tâm và phía Đông, Đông Nam của huyện địa hình tương đốibằng phẳng, chỉ có ít đồi núi thấp xen kẽ độc lập, độ cao chênh lệch từ 0,6- 5,0 m,với diện tích tự nhiên khoảng 16.686 ha, chiếm 48% so với diện tích của cả huyện

4.1.1.3 Khí hậu

- Khí hậu huyện Nghi Lộc hàng năm mang tính chất chuyển tiếp giữa khíhậu Bắc Bộ và Bắc Trung Bộ Nhìn chung, khí hậu chịu ảnh hưởng của khí hậunhiệt đới ẩm gió mùa.

- Những đặc trưng của khí hậu: Có 2 mùa rõ rệt, biên độ nhiệt độ giữa cácmùa trong năm khá cao Chế độ mưa tập trung chủ yếu vào nửa cuối tháng 8 đếntháng 10, đây là thời điểm thường xuyên xảy ra lũ lụt, mùa nắng thì có gió Làokhô hanh

4.1.1.4 Thủy văn

- Nguồn nước mặt: Ngoài nước mưa thì nguồn nước tưới chính cho đồng

ruộng chủ yếu lấy từ kênh Nhà Lê, sông Tân Giai, sông Cấm, kênh Kẻ Gai vàmột số hồ đập lớn ở vùng bán sơn địa để đáp ứng nhu cầu sản xuất của ngườidân như đập Khe Nu, hồ Khe Thị, hồ Khe Gỗ, hồ Khe Bưởi

- Nguồn nước ngầm: Nguồn nước ngầm của huyện khá phong phú nhưngmới chỉ khai thác một lượng nhỏ để phục vụ sinh hoạt cho nhân dân, việc khai thác

để phục vụ sản xuất nông nghiệp là chưa tương xứng với tiềm năng sẵn có của nó

4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên

a Tài nguyên đất:

Theo điều tra thổ nhưỡng tài nguyên đất của Nghi Lộc có các loại chính sau:

* Cồn cát trắng

Có ở tất cả các xã ven biển diện tích khoảng 1627,47 ha, chiếm 4,68%, phân

bổ thành từng bãi hoặc dải cồn cao, đây là loại đất xấu, khả năng trao đổi Cation vàgiữ nước rất thấp, hàm lượng mùn, đạm, lân tổng số và dễ tiêu đều rất nghèo

* Đất cát cũ ven biển

Phân bố hầu hết ở các xã vùng màu, diện tích khoảng 5045,37ha, chiếm14,51% diện tích các loại đất Đất có thành phần cơ giới là cát pha, hàm lượngsét thấp, đất này bị phủ một lớp cát biển nên hạt thô và rời rạc, mùn ít, đạm tổng

số và đạm dễ tiêu đều nghèo, lân, kali tổng số và dễ tiêu nghèo hoặc trung bình

* Đất phù sa không được bồi, chua không Glây hoặc Glây yếu

Có ở các xã vùng lúa dọc theo hai bên sông Nhà Lê, sông Cấm, diện tíchkhoảng 6.715 ha chiếm 19,30% diện tích các loại đất

* Đất phù sa cũ có nhiều sản phẩm Feralit

Tập trung hầu hết các xã vùng lúa, đất có nguồn gốc của hệ thống sông Cả

ở địa hình vàn, vàn cao, có diện tích khoảng 6.540 ha chiếm 18,79% diện tíchcác loại đất Đất có phản ứng từ chua đến trung bình, hàm lượng các chất dinhdưỡng từ trung bình đến nghèo Địa hình tương đối bằng phẳng, thích hợp chotrồng lúa

* Đất mặn

Phân bố ở vùng hạ lưu sông Cấm thuộc các xã Nghi Quang, Nghi Tiến,Nghi Thuận, Nghi Thiết, Nghi Xá và rải rác ở một số xã ven biển Diện tích997,59 ha chiếm 2,87% diện tích, một số diện tích đã được cải tạo để trồng lúa,nuôi trồng thủy sản

* Đất Feralit biến đổi do trồng lúa

Phân bố ở một số thung lũng thuộc các xã Nghi Kiều, Nghi Văn, NghiĐồng, diện tích 2.629 ha chiếm 7,55% các loại đất; do quá trình tạo thành ruộngbậc thang nên trồng lúa tương đối ổn định

* Đất dốc tụ

Diện tích khoảng 235 ha, chỉ chiếm 0,68% diện tích các loại đất, nằm rảirác ở các xã Nghi Công Bắc, Nghi Công Nam, Nghi Kiều Đất do sản phẩm củadốc tụ tạo thành, thường sử dụng trồng hoa màu như: Đậu, vừng, lạc, sắn; khoailang hoặc trồng cây lâm nghiệp

* Đất Feralit vàng đỏ vùng đồi

Phân bố ở các vùng bán sơn địa như: Nghi Công Bắc, Nghi Công Nam, NghiVăn, Nghi Kiều, Nghi Mỹ, Nghi Đồng Diện tích khoảng 3.852 ha chiếm 11,08%diện tích các loại đất, phần lớn là phát triển trên đá cát kết và đá phiến sét, còn rất

ít là trên đá Axit và đá vôi

* Đất Feralit xói mòn trơ sỏi đá

Phân bố ở các núi cao, nhiều nhất là các vùng bán sơn địa, diện tích khoảng7.129 ha, chiếm 20,49% diện tích các loại đất

b Tài nguyên nước:

- Nguồn nước mặt: Nghi Lộc có nguồn nước mặt khá dồi dào, bao gồm hệthống sông Cấm, sông Lam, kênh nhà Lê và 11 hồ chứa nước, 18 đập chứa nướcvới trữ lượng trên 21 triệu m3 Nguồn nước mặt dùng để phục vụ sản xuất nông

nghiệp và thau chua rửa mặn và ngọt hoa cho vùng đất nhiễm mặn hai bên hạlưu sông Cấm.

- Nguồn nước ngầm: Theo kết quả nghiên cứu địa chất thuỷ văn trước đây,nguồn nước ngầm hiện có ở 3 tầng nước chủ yếu, có ý nghĩa cho việc cấp nướcsinh hoạt và phát triển kinh tế như các tầng chứa nước lỗ hổng Holocen; tầngchứa nước lỗ hổng Plestocen và các tầng chứa nước khe nứt và khe nứt Karst

- Do vậy, hiện tại và trong tương lai tài nguyên nước có khả năng đáp ứng đượccho sản xuất và phục vụ đời sống sinh hoạt

c Về tài nguyên rừng:

- Đất lâm nghiệp của huyện có 9.265,52 ha Chiếm 26,6% diện tích đất tựnhiên (trong đó rừng sản xuất 3.400,98 ha, rừng phòng hộ 5.864,54 ha) Rừng tậptrung chủ yếu ở các xã vùng bán sơn địa được trồng các loại cây thông, keo, philao, bạch đàn và trồng rừng ngập mặn ở các xã ven biển để chắn sóng, chắn gió

d Về tài nguyên khoáng sản:

- Nghi Lộc không nhiều về tài nguyên khoáng sản, ít chủng loại, chủ yếuchỉ có nhóm làm vật liệu xây dựng và một ít kim loại màu:

* Nhóm sản xuất vật liệu xây dựng:

- Đất sét, cao lanh ở xã Nghi Văn được phát hiện thêm năm 2006, có trữlượng khoảng 1,750 triệu m3

- Đá xây dựng có ở các xã Nghi Yên, Nghi Lâm, Nghi Tiến, Nghi Thiết,

Nghi Vạn, Tuy trữ lượng tuy không lớn nhưng cơ bản đáp ứng được nhu cầu

xây dựng trên địa bàn của huyện và cung cấp cho các vùng phụ cận.

* Nhóm kim loại màu:

- Mỏ Barit có ở xã Nghi Văn trữ lượng khoảng 1,81 ngàn tấn, sắt có ở xãNghi Yên trữ lượng khoảng 841,8 ngàn tấn tuy nhiên hàm lượng sắt ít và non

e Về tài nguyên biển:

- Huyện Nghi Lộc có 14km bờ biển, diện tích khoảng 12.000 km2 mặt biểntạo nên vùng bãi triều tương đối rộng, tập trung ở 7 xã: Nghi Yên, Nghi Tiến,Nghi Thái, Nghi Xuân, Nghi Quang, Nghi Thiết, Phúc Thọ

- Biển Nghi Lộc có tiềm năng lớn để phát triển nuôi trồng các loại thuỷ sảnnhư tôm, cua và các loại cá có giá trị kinh tế cao, khai thác phục vụ chế biếnthuỷ sản, phát triển du lịch biển

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Tình hình phát triển các ngành kinh tế

Năm 2013 với nhiều khó khăn, thách thức khiến việc đầu tư, sản xuất kinhdoanh của khối doanh nghiệp trên địa bàn huyện Nghi Lộc gặp nhiều khó khăn.Được sự quan tâm, giúp đỡ của cấp trên cũng như sự lãnh đạo của Huyện ủy, sựgiám sát của HĐND, Nghi Lộc đã thực hiện có hiệu quả các giải pháp chủ yếu

để phát triển kinh tế - xã hội và đạt được những kết quả tích cực, toàn diện

Bảng 4.1 Bảng cơ cấu kinh tế huyện Nghi Lộc năm 2014

(Nguồn: Theo báo cáo thực hiện kinh tế- xã hội)

Tổng giá trị sản xuất trong năm 2015 đạt 6.055 tỷ đồng, vượt kế hoạch đề

ra và tăng 8,7% so với năm 2014 Trong đó, giá trị sản xuất ngành nông – lâm –ngư đạt 1.312 tỷ đồng, CN-XD đạt 3.490 tỷ, thương mại – dịch vụ đạt 1.253 tỷđồng Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 8,3%, thu nhập bình quân đầu người đạt18,9 triệu đồng/năm Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch đúng hướng, trong đócông nghiệp - xây dựng chiếm 42,4%, thương mại – dịch vụ chiếm 32,1%, nông– lâm- ngư chiếm 25,5%

Biểu đồ 4.1 Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Nghi Lộc năm 2014

a Nông nghiệp

- Cơ cấu cây trồng, mùa vụ tiếp tục được chuyển đổi có hiệu quả, đưa các loạigiống có năng suất cao vào sản xuất kết hợp với các biện pháp thâm canh Triểnkhai tốt các đề án ứng dụng tiến bộ KHKT vào sản xuất, làm tốt công tác bảo vệthực vật, chất lượng cung ứng giống, vật tư phục vụ sản xuất nông nghiệp, cơcấu cây trồng mùa vụ phù hợp nên năng suất các loại cây trồng tăng lên Sản lượnglương thực năm 2014 đạt 88790 tấn, tăng 7.820 tấn so với năm 2010 Giá trị thunhập trên đơn vị diện tích tăng lên 48 triệu đồng/ha

- Chăn nuôi

Chuyển chăn nuôi từ nhỏ lẻ phân tán sang nuôi tập trung có quy mô lớnhơn, hình thành các trang trại, gia trại, từng bước đưa chăn nuôi ra đồng kết hợpvới đào ao nuôi trồng thuỷ sản Kinh tế trang trại tiếp tục phát triển và mở rộngquy mô, toàn huyện hiện có 78 trang trại và gia trại (trong đó có 62 trang trại vàgia trại chăn nuôi lợn, 4 trang trại, gia trại nuôi bò và 12 trang trại chăn nuôi giacầm) với qui mô vừa và nhỏ, thu nhập bình quân 1 trang trại khoảng 50 triệuđồng/năm, trong đó có một số trang trại có mức thu trên 100 triệu đồng/năm

- Thủy sản

Toàn huyện hiện có 617 phương tiện tàu thuyền tham gia khai thác hải sản.Mỗi năm sản lượng khai thác hải sản của huyện đạt từ 4 đến 5 ngàn tấn, giá trịhàng tỷ đồng Đặc biệt, trong 3 tháng đầu năm 2015 này, toàn huyện khai thác

thủy hải sản ước đạt 1100 tấn, đạt 30% KH năm và tăng 200 tấn so với cùng kỳnăm ngoái Tập trung tại các xã Phúc Thọ, Nghi Thiết, Nghi Quang và NghiXuân Xã Phúc Thọ là một địa phương làm tốt công tác ngày Trong 3 tháng đầunăm 2015, địa phương này đã khai thác được 180 tấn thủy hải sản, tăng 30 tấn

so với cùng kỳ năm ngoái

b Công nghiệp

- Chuyển dịch cơ cấu phù hợp với cơ chế thị trường Giá trị sản xuất côngnghiệp xây dựng ngày càng tăng, riêng công nghiệp và tiểu thủ công nghiệptăng gấp nhiều lần Đặc biệt là ngành chủ lực như sản xuất gạch ngói Khaithác đá, sản xuất hàng mộc và đóng tàu thuyền ổn định qua các năm Giá trị sảnxuất CN-XD năm 2014 đạt 3.490 tỷ tăng 2,6 lần so với năm 2013 Tăng trưởnggiá trị sản xuất bình quân giai đoạn 2010-2014 đạt 25,45%

- Khu công nghiệp Nam Cấm với quy mô diện tích hơn 279,66 ha Đến nay

đã cấp phép đầu tư cho 39 dự án, với tổng số vốn 1.767 tỷ đồng và 24,6 triệuUSD Trong đó 7 dự án đã đi vào hoạt động với doanh thu đạt gần 150 tỷ đồngtrong đó giá trị xuất khẩu đạt gần 56 tỷ đồng, nộp ngân sách trên 4,4 tỷ đồngtạo việc làm hơn 500 lao động (chưa kể lao động thời vụ) có thu nhập ổn định

3 triệu đồng/tháng

- Làng nghề phát triển tương đối nhanh, đặc biệt là nghề mây tre đan thủcông mỹ nghệ Đến nay toàn huyện 20 làng có nghề, trong đó có 19 làng đượctỉnh công nhận Làng nghề phát triển đã tạo công ăn việc làm, thu nhập ổn địnhcho nhiều lao động

- Công nghiệp khai thác, sản xuất vật liệu xây dựng tăng nhanh, khai thác đáxây dựng chủ yếu ở các xã Nghi Lâm, Nghi Vạn, Nghi Yên sản lượng khai thác đạthơn 50.000m3; gạch nung được sản xuất ở Nghi Hưng, Nghi Hoa, Nghi Vạn và một

số xã như Nghi Trung, Nghi Diên, Nghi Lâm, đạt 42,7 triệu viên, do các Công ty

cổ phần và doanh nghiệp đóng trên địa bàn thực hiện

c Dịch vụ

- Giá trị sản xuất thương mại – dịch vụ năm 2014 đạt 1.253 tỷ đồng, tăng

2 lần so với năm 2013 Tăng trưởng giá trị sản xuất bình quân đạt 15,36%

- Phát huy lợi thế mạng lưới dịch vụ trên toàn huyện nên trong những nămqua đã đầu tư mở rộng và xây dựng mới được 4 chợ và nâng cấp 3 chợ nôngthôn Doanh số bán lẻ trên thị trường đạt hơn 225 tỷ đồng/năm

- Dịch vụ vận tải hàng hoá và vận chuyển hành khách hàng năm trên địabàn tăng nhanh, đến nay trên địa bàn huyện có 80 đầu xe, trong đó có 75 xevận tải hàng hóa

4.1.2.2 Tình hình phát triển cơ sở hạ tầng

a Giao thông

- Hệ thống giao thông trên địa bàn huyện Nghi Lộc tương đối đầy đủ vớicác loại hình như: đường bộ, đường sắt, đường biển, đường sông

- Những năm qua huyện Nghi Lộc đã nhựa hoá được hơn 300 km đường,

448 km đường được bê tông hoá, 30/30 xã, thị trấn có đường nhựa đến trungtâm, từ năm 2006-2010 hệ thống giao thông được đầu tư phát triển mạnh, một sốcông trình đưa vào sử dụng phát huy hiệu quả cao như (đường Nam Cấm đi Cửa

Lò, đường tránh Vinh; tuyến Nghi Đức - Nghi Thiết, tuyến Chợ Sơn - Phúc Thọ,các tuyến nối từ Tỉnh lộ 534 đi xã Nghi Công, TL534 đi Lâm - Văn - Kiều,

TL534 đi Nghi Phương - Nghi Hưng - Nghi Đồng và Tỉnh lộ 535 đi các xã Nghi

Xuân, Thái, Phúc Thọ, )

- Đặc biệt, với sự nỗ lực của toàn bộ hệ thống chính trị và nhân dân, trongnăm qua, Nghi Lộc đã cố gắng đẩy mạnh thi công và hoàn thiện nhiều dự án xâydựng cơ bản như Dự án nâng cấp đê Tả, đê Hữu sông Cấm, đường Quán Hành –Chợ Sơn, đường vào rừng sản xuất Nghi Công, đường QL1A – Nghi Phương –Nghi Hưng – Nghi Đồng

- Để có hệ thống giao thông hoàn chỉnh hơn, đồng bộ hơn, đáp ứng đượcnhu cầu về giao thông cũng như đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội,trong những năm tới Nghi Lộc tiếp tục phối hợp với các bộ, ngành ở Trungương để đầu tư phát triển, hoàn thiện hệ thống giao thông trên địa bàn huyện

- Dự án tiêu úng vùng màu đã xây dựng được 7/9 tuyến kênh tiêu chínhgồm các kênh Rào Trường, kênh Tây Nghi Phong, kênh Đông Nghi Phong,kênh cầu Lùng, kênh cầu Tây, kênh Nghi Xuân, kênh Phúc Thọ và 26/40

kênh tiêu cấp I đã được thi công.

c Hệ thống cấp điện và nước sạch

- Hệ thống cấp điện của Nghi Lộc nằm trong quy hoạch và mối quan hệ với hệthống điện của Thành phố Vinh và của cả vùng Tuyến đường dây cao thế 500KV,tuyến 220KV Nghi Sơn - Hưng Đông; tuyến trung áp 35KV và 10KV đi qua huyện

- Hệ thống điện được quan tâm đầu tư, các công trình chống quá tải lướiđiện và dự án điện REII triển khai cho các xã gồm 146 trạm biến áp và 467 kmđường dây 0,4 KV đã cơ bản đáp ứng đủ nguồn điện cho sản xuất và sinh hoạt,đến nay 30/30 xã, thị trấn đã có điện lưới quốc gia

- Đến năm 2014, tỷ lệ dân được sử dụng nước sinh hoạt hợp vệ sinh đạt90%, việc xây dựng các công trình cấp nước sinh hoạt cho người dân được quantâm Đầu tư xây dựng công trình cấp nước sinh hoạt nông thôn tại xã Nghi Lâm,một số công trình cấp nước sinh hoạt ở các xã Nghi Thiết, Nghi Tiến, NghiCông Bắc, Nghi Mỹ; nhà máy nước Nghi Diên và hệ thống cấp nước sinh hoạtthị trấn Quán Hành thông qua chương trình mục tiêu quốc gia nước sạch, vệ sinhmôi trường nông thôn và một số dự án nhỏ lẻ khác

d Hệ thống bưu chính, viễn thông

Hệ thống hạ tầng của ngành được đầu tư đồng bộ theo hướng hiện đại,chất lượng dịch vụ được nâng cao, đáp ứng yêu cầu của người dân; Hệ thốngdịch vụ điện thoại được phủ sóng đến tất cả trung tâm các xã Đến nay,100% số xã có điện thoại Số thuê bao đăng kí Internet tăng nhanh trong vàinăm gần đây

f Chợ và các cơ sở dịch vụ thương mại

Hệ thống chợ được củng cố và phát triển, hiện có 27/30 xã, thị trấn đã cóchợ Riêng chợ đầu mối nông sản Miền Trung được xây dựng với quy môkhoảng 7,00 ha với tổng vốn đầu tư là 95 tỷ đồng Phát triển mạnh và đa dạng