Quy hoạch và các chương trình phát triển bất động sản

Quy hoạch xây dựng đô thị là nghệ thuật sắp xếp tổ chức cáckhông gian chức năng, khống chế hình thái kiến trúc trong đô thị trên cơ sở cácđiều tra, dự báo, tính toán sự phát triển, đặc đ

ĐỀ TÀI: Quy hoạch và các chương trình phát triển bất động sản.

I Quy hoạch phát triển đô thị

1 Quy hoạch đô thị là gì?

Quy hoạch xây dựng đô thị là nghệ thuật sắp xếp tổ chức cáckhông gian chức năng, khống chế hình thái kiến trúc trong đô thị trên

cơ sở cácđiều tra, dự báo, tính toán sự phát triển, đặc điểm, vai trò,nhu cầu và nguồn lực của đô thị, nhằm cụ thể hóa chính sách pháttriển, giảm thiểu các tác động có hại phát sinh trong quá trìnhđô thịhóa, tận dụng tối đa mọi nguồn lực, và hướng tới sự phát triển bềnvững

Những hoạt động cụ thể liên quan đến ngành quy hoạch đô thịlà:

 Đầu tư và phát triển bất động sản: Ở đây việc đầu tư vàphát triển bất động sản phải tuân theo quy luật phát triển chung của xãhội-kinh tế riêng từng khu vực cụ thể

 Văn hóa, lối sống cộng đồng

 Chính sách quản lý và phát triển bất động sản và nhà ở

 Chiến lược phát triển kinh tế xã hội cho mỗi vùng, mỗikhu vực

 Đầu tư hạ tầng kỹ thuật

 Phát triển và bảo tồn các di sản kiến trúc và thiên nhiên

 Phát triển bền vững của nhân loại

2 Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam

Đô thị hóa là xu hướng tất yếu của toàn cầu, quá trình đô thịhóa gắn liền với sự phát triển về kinh tế xã hội, nhưng cũng dễ làmbiến động về môi trường tự nhiên và mất cân bằng sinh thái Nếukhông có các giải pháp hữu hiệu thì quá trình đô thị hóa cũng dẫn đến

sự gia tăng số người nghèo tại các đô thị

Thống kê năm 2011, Việt Nam có số dân đô thị khoảng 38 triệungười, chiếm hơn 43% dân số toàn quốc Trong những năm vừa qua,mạng lưới đô thị Việt Nam càng ngày càng được mở rộng và pháttriển nhanh cả về số lượng lẫn chất lượng, tăng từ 629 đô thị năm

1999 lên 755 đô thị năm 2011

Với sự gia tăng mạnh của mạng lưới đô thị, các cơ sở hạ tầng

đô thị, hạ tầng kỹ thuật, giao thông, xử lý ô nhiễm môi trường, cũngđược tăng cường đầu tư, tạo nên nhiều đô thị ngày càng khang tranghiện đại, góp phần cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của nhândân Trong đó, các đô thị phát triển mạnh có kinh tế đạt tăng trưởngbình quân 12 – 15%, cao gấp 1,5 – 2 lần bình quân chung và đóng gópgần 70% GDP cả nước

Tuy nhiên để sự phát triển nhanh chóng của đô thị hóa khôngphát sinh các tác động có hại và hướng tới sự phát triển bền vững,công tác quy hoạch các không gian đô thị, công trình hạ tầng kỹ thuật,công trình hạ tầng xã hội đô thị là rất quan trọng và phải phù hợp với

sự phát triển tổng thể của kinh tế - xã hội – môi trường

Theo chiến lược phát triển đô thị Việt Nam tới năm 2020, dựbáo dân số cả nước năm 2020 là 103 triệu người, trong đó dân số đôthị là 46 triệu người, chiếm tỷ lệ 45% số dân cả nước, bình quân tăng1,56 triệu người / năm Đất xây dựng đô thị sẽ là 460.000 nghìn ha,chiếm 1,4% diện tích đất tự nhiên cả nước, bình quân 100m2/ người

Về cơ cấu quy hoạch và định hướng tổ chức không gian, mạnglưới đô thị cả nước được hình thành và phát triển trên cơ sở các đô thịtrung tâm, gồm thành phố trung tâm cấp quốc gia, thành phố trungtâm cấp vùng, các thành phố, thị xã trung tâm cấp tỉnh, các đô thịtrung tâm cấp huyện và các đô thị trung tâm cấp tiểu vùng Các đô thịtrung tâm các cấp được phân bố hợp lý trên 10 vùng đô thị hóa phân

bố đều khắp trên địa bàn cả nước Các đô thị trung tâm lớn được tổchức thành các chum đô thị, có vành đai xanh bảo vệ để hạn chế tối đa

sự tập trung dân số, kinh tế và giữ gìn cân bằng hình ảnh sinh thái,tránh sự hình thành các siêu đô thị

Về phân bố và tổ chức các khu chức năng chủ yếu trong đô thị:đối với các khu công nghiệp hiện có, bố trí sắp xếp lại cho phù hợpvới cơ cấu quy hoạch đô thị; đưa các xí nghiệp gây ô nhiễm ra khỏikhu vực nội thành, di chuyển dân cư còn ở xen kẽ với công nghiệp;đối với các khu công nghiệp mới thì bố trí gắn bó hữu cơ với các khudân cư

Đối với các khu ở và các trung tâm phục vụ công cộng trong đôthị: Tại các đô thị lớn và trung bình, các khu ở mới được tổ chứcthành các đơn vị ở, khu ở với bán kính phục vụ phù hợp; đối với cáckhu ở cũ, quy hoạch sắp xếp lại cho phù hợp với cơ cấu quy hoạch

chung toàn đô thị, nâng cấp cơ sở hạ tầng, đặc biệt là giao thông, cấpnước, tăng diện tích cây xanh đáp ứng yêu cầu sinh hoạt dân cư Xâydựng mạng lưới các công trình công cộng như: y tế, giáo dục, thể dụcthể thao, dịch vụ công cộng, thương mại, ăn uống và nghỉ ngơi giải trícác cấp phục vụ cho dân cư đô thị và toàn vùng

Dựa trên những nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng đô thị: về giaothông đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông vận tải lien vùng, lien

đô thị và các vùng kinh tế trọng điểm, tạo tiền đề phát triển hệ thống

đô thị toàn quốc , xây dựng mạng lưới đường đô thị chiếm 20 – 30 %

và diện tích giao thong tĩnh đạt 5 – 6% diện tích đất đô thị, đẩy mạnhgiao thông công cộng đáp ứng 30 – 50% nhu cầu đi lại, chống xuốngcấp hệ thống giao thông hiện có, xây dựng các tuyến mới, tăng tốc độgiao thông, tăng năng lực vận tải các tuyến đường Về cấp nước đôthị, đầu tư xâu dựng và cải tạo hệ thống cấp nước tại các đô thị bảođảm năm 2005 khoảng 70 – 80% dân số đô thị được cấp nước sạch,với tiêu chuẩn bình quân từ 80 – 100 lít/ người/ ngày đêm và năm

2020 là 180 lít/ người/ ngày đêm với 90 – 100% số dân được cấpnước Về thoát nước, thu gom xử lý chất thải và vệ sinh đô thị: các đôthị đều có hệ thống cống thoát nước thải và hệ thống thu gom, xử lýchất thải phù hợp tiêu chuẩn vệ sinh môi trường; xây dựng đủ nhà vệsinh công cộng tại các trung tâm đô thị, khu dân cư nghèo Phát triển

hệ thống công viên, cây xanh, hồ điều hòa và các vùng bảo vệ thiênnhiên, giữ gìn cân bằng sinh thái đô thị, nhất là tại các đô thị lớn Vềcấp điện và chiếu sáng đô thị, thông tin, 100% đô thị đều được cấpđiện và chiếu sáng công cộng

Về xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội: xây dựng nhà ở đến năm

2020 là 18 – 20m2/ người theo các chương trình phát triển nhà nhằmcung cấp các loại nhà ở phù hợp với các đối tượng xã hội có nhu cầu

và mức thu nhập khác nhau Xây dựng các công trình phục vụ côngcộng bảo đảm dành từ 3 – 5m2 đất/ người, đáp ứng nhu cầu vật chất vàtinh thần của nhân dân ở từng đô thị, dành 5% quỹ đất đô thị cho xâydựng công trình phục vụ công cộng

3 Tác động của quy hoạch phát triển đô thị tới cung bất động sản

Quy hoạch đô thị rõ ràng sẽ giúp định hướng rõ ràng các khônggian chức năng, các khu vực của thủ đô, làm tăng cung bất động sản.Khi nguồn cung tăng thì các nhà đầu tư cũng sẽ có nhiều lựa chọn vànhiều cơ hội đầu tư hơn, nhận biết chỗ nào nên rót tiền, chỗ nào cầntránh Cụ thể nó sẽ giúp cho thị trường cạnh tranh hơn về nhiều mặtnhư: dịch vụ bán hàng; giá; kiến trúc; chất lượng; uy tín; tiến độ vàkhi đó thị trường tiềm năng nhất là những người có nhu cầu mua nhà

để ở sẽ có cơ hội được phát huy

4 Thực tiễn Việt Nam Tác động của quy hoạch phát triển đô thị đến cung bđs

- Tích cực: cung bất động sản nhiều hơn, đa dạng hơn Gầnđây, rất nhiều khu chung cư các loại từ giá rẻ cho đến hạng sang đãđược đầu tư xây dựng, giúp giải quyết được vấn đề chỗ ở cho mọi đốitượng, đặc biệt tại các đô thị đất chật người đông

- Tiêu cực:

Quy hoạch phát triển đô thị mấy năm gần đây có vẻ không pháthuy tác dụng tích cực đến cung – cầu bất động sản

Kể từ kế hoạch mở rộng Hà Nội, nhập Hà Tây và huyện MêLinh ( Vĩnh Phúc) vào Hà Nội, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chân tìmkiếm cho mình một vài dự án ở những nơi được coi là “trung tâm quyhoạch” Hàng trăm dự án đã được ký cấp đất thế nhưng, trong vòngvài năm trở lại đây, nhiều nhà đầu tư đang bị mắc cạn, thị trường bấtđộng sản đóng băng, nhiều nhà chung cư giá rẻ không bán được, hàngchục dự án của các "ông lớn" dọc tuyến đường 32, Đại lộ Thăng Long

và các khu vực như An Khánh, Hoài Đức, Phúc Thọ, Thạch Thất được chào bán theo kiểu chia lô bán nền, đến thời điểm này cũng đangrớt giá hàng loạt trước sự bất lực của chủ đầu tư Đơn cử như giá đấttại dự án Bắc An Khánh (Hoài Đức), được các sàn chào bán từ 35 –

40 triệu đồng/m2 (tháng 8 năm 2011), giảm khoảng 5 triệu đồng sovới hồi đầu năm Còn nếu so với thời điểm sốt nóng từ vài năm trước,giá đất ở đây đã bốc hơi khoảng 30%.…

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên

và Môi trường, quy hoạch chung Thủ đô là một quy hoạch tổng thể lại

“ dài hơi “ nên chắc chắn không thể khẳng định được tác động như thếnào đến thị trường bất động sản Hà Nội trong ngắn hạn

Đặc biệt, theo ông Võ, đó là chưa kể với việc trên 500 đồ án sẽđược triển khai, khi đó nguồn cung tăng lên khiến cho các chủ đầu tưđứng trước áp lực phải giảm giá

Lý giải của một số chuyên gia bđs thì quy hoạch phát triển đôthị là một dự án dài hơi, phát huy tác dụng trong dài hạn, vậy nên tạithời điểm hiện tai thì thị trường bất động sản đang bị đóng băng, cungbds bị ứ lại, nhưng trong tương lai sẽ có những biến chuyển tích cực

II Quy hoạch sử dụng đất

1 Quy hoạch sử dụng đất là gì?

Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kỹ thuật, kinh

tế pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất và quản lý đất đaiđầy đủ, hợp lý khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân

bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất nhằm nângcao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện để bảo vệ đất đai vàmôi trường

2 Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến cung bất động sản

Quy hoạch sử dụng đất phân vùng, không gian rõ ràng, vùngđất đó nằm ở đâu, với điều kiện ở vùng đó thì nên được sử dụng làm

gì để đạt hiệu quả Với nội dung này của quy hoạch sử dụng đất thì,với tổng diện tích đất không đổi, nhưng sẽ có sự dao động nguồn cungbất động sản giữa các khu vực: nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ,giữa các ngành, các lĩnh vực

3.Thực tiễn Việt Nam

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong 10 năm qua về cơ bản

đã đạt được các chỉ tiêu Quốc hội quyết định tại Nghị quyết số29/2004/QH11 và Nghị quyết số 57/2006/QH11 Trong đó, đất nôngnghiệp vượt 0,02%, đất phi nông nghiệp đạt 92,14%, khai thác đấtchưa sử dụng đạt 95,15% Theo đánh giá chung, công tác quản lý đấtđai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngày càng thực chất, gópphần tích cực vào việc sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả Nhìn chung,việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tuân thủ các nguyên tắc,căn cứ, trình tự, nội dung mà pháp luật đất đai quy định Việc giao

đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã bám sát

và tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Tuy nhiên, qua tổng kết cũng cho thấy, chất lượng dự báo nhucầu quỹ đất cho phát triển các ngành, lĩnh vực; cho các dự án đầu tư

để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương chưađược tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế-xãhội và nhu cầu của thị trường bất động sản dẫn tới tình trạng vừathiếu, vừa thừa; thường xuyên phải điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất Công tác quy hoạch sử dụng đất thiên về sắp xếp các loạiđất theo mục tiêu quản lý hành chính, chưa tính toán đầy đủ về hiệuquả kinh tế, xã hội, môi trường nhằm đảm bảo phát triển bền vững

-Định hướng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch

sử dụng đất 5 năm (2011 - 2015) cấp quốc gia

- Diện tích đất đưa vào sử dụng: 1.681 1.067

Từ các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất trên ta thấy:

Nếu chỉ tiêu sử dụng đất cho mục tiêu nào tăng lên thì sẽ dẫnđến tăng cung bất động sản để thực hiện mục tiêu đó và ngược lại

Ví dụ chỉ tiêu tăng diện tích đất phục vụ cho xây dựng trườnghọc thì cung bất động sản về đất xây dựng trường, nhà sách, thư việnhay nhà cho thuê…

III Quy họach phát triển kinh tế xã hội

Khác với các hàng hoá thông thường, cung về Bất ĐộngSản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ

quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất hay quy hoạchphát triển kinh tế xã hội v.v

-Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của từng khu vực khácnhau sẽ định hướng mục tiêu, quy mô phát triển các ngành kinh tế trênđịa bàn đó một cách khác nhau Ở đây nhóm 5 xin đuợc đi sâu khaithác về việc quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tác động đến cung bấtđộng sản như thế nào ở thành phố Hà Nội

-Về kế hoạch Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội TP

Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 với quan điểm xây

dựng và phát triển Thủ đô thành động lực thúc đẩy phát triển đất nước đã có các mục tiêu rất rõ ràng như:

 Tại đô thị trung tâm là bố trí trụ sở, cơ quan Trung ương,

cơ quan đầu não của Đảng, Nhà nước và các đoàn thể của quốc gia vàThành phố, trụ sở các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế;các cơ sở thương mại, giao dịch, dịch vụ tài chính - ngân hàng - bảohiểm - chứng khoán, các viện nghiên cứu đầu ngành; trụ sở chính củacác tập đoàn kinh tế, doanh nghiệp lớn; các cơ sở đào tạo chất lượngcao với quy mô phù hợp.Đô thị trung tâm được phát triển mở rộng từkhu vực nội đô về phía Tây, Nam đến đường vành đai 4 và về phíaBắc đến khu vực Mê Linh, Đông Anh; phía Đông đến khu vực GiaLâm và Long Biên Khi các trung tâm đô thị đuợc dãn ra các khu vựctrên sẽ kéo theo sự phát triển của kinh tế xã hội, cầu về bất động sảntăng lên do đó cung bất động sản cũng tăng lên phục vụ cho việc xâydựng trụ sở công ty, văn phòng, nhà ở …

 Các đô thị vệ tinh như: đô thị Hòa Lạc, đô thị Sơn Tây,

đô thị Xuân Mai, đô thị Phú Xuyên, đô thị Sóc Sơn Việc hình thành

và phát triển nhanh các đô thị vệ tinh có chức năng hỗn hợp và đặcthù riêng, hoạt động tương đối độc lập để hỗ trợ và chia sẻ với đô thịtrung tâm các chức năng về đào tạo, công nghiệp, dịch vụ, nhà ở,

 Đô thị Hòa Lạc có chức năng chính về khoa học - côngnghệ và đào tạo => tăng cung bất động sản phục vụ về truờng học,viện nghiên cứu, đào tạo cùng với sự gia tăng của cung bất động sản

về việc cho thuê nhà

 Đô thị Sơn Tây là đô thị văn hóa lịch sử, du lịch nghỉdưỡng; trọng tâm là bảo tồn Thành cổ Sơn Tây, làng cổ Đường Lâm

và phát triển mới trung tâm phục vụ du lịch gắn với hồ Xuân Khanh,các dịch vụ đào tạo, y tế dẫn đến tăng cung bất động sản về du lịchnhư khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi, giải trí, …

 Đô thị Xuân Mai là đô thị dịch vụ - công nghiệp hỗ trợphát triển tiểu thủ công nghiệp và hệ thống làng nghề

 Đô thị Phú Xuyên là đô thị công nghiệp, đầu mối giaothông và trung chuyển hàng hóa

 Đô thị Sóc Sơn là đô thị phát triển về dịch vụ, khai tháctiềm năng Cảng Hàng không quốc tế Nội Bài, hành lang kinh tế CônMinh - Hà Nội - Quảng Ninh và vùng cảnh quan núi Sóc

 Khu vực ngoại thành sẽ hình thành các vành đai cây xanhgắn với phát triển các công viên sinh thái quy mô lớn Phát triển cácvùng rau, hoa cây cảnh cao cấp, thực phẩm sạch Nhân rộng các mô

hình các khu nông nghiệp công nghệ cao đã và đang hình thành tạiGia Lâm, Đông Anh, Mê Linh Hình thành các khu du lịch sinh tháiquy mô lớn tại khu vực Ba Vì, Sóc Sơn, Hương Sơn - Quan Sơn dẫnđến tăng cung bất động sản như công viên, khu sinh thái phục vụ dulịch, nghỉ dưỡng…

 KL: Như vậy theo quy hoạch, tại các khu vực đô thị, hệthống cung bds sẽ được phát triển tương ứng để đáp ứng nhu cầu pháttriển đô thị trong tương lai

Hiện nay:

-Năm 2012, Hà Nội bắt đầu thực hiện giãn dân phố cổ? Việc này có quan hệ mật thiết với việc triển khai thực hiện Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô cũng như quy hoạch tổng thể Theo Chủ tịch Nguyễn Thế Thảo: Để thực hiện giãn dân ở nội đô ra bên ngoài, phải

thực hiện đồng bộ các giải pháp Trước tiên, chúng ta phải di dời cơ

sở sản xuất, trường ĐH lớn, kể cả các cơ quan hành chính ra bênngoài Còn giải pháp quan trọng nhất là phải tạo ra một khu đô thị mớivới những tiện ích tốt hơn nhằm tạo sức hút đối với người dân tự độngchuyển ra từ nội đô Theo lộ trình, trong năm tới, chúng ta bắt đầugiãn dân của bốn quận nội thành với mục tiêu giảm từ hơn 1 triệuxuống còn dưới 1 triệu người Riêng phố cổ, TP đã có chủ trương từlâu là xây dựng một số khu đô thị mới hiện đại như Khu đô thị ViệtHưng để thu hút, vận động người dân trong phố cổ giãn ra phía bênngoài, giảm mật độ dân cư Như vậy với kế hoạch này thì cung về bấtđộng sản nhà, đất xây dựng truờng học, cơ sở sản xuất… ở các khu đôthị mới như đô thị Việt Hưng sẽ tăng lênHiện tại Hà Nội đang có

những thay đổi lớn trong quy hoạch, triển khai quy hoạch và trongphát triển cơ sở hạ tầng nên có nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư đónđầu Vì vậy một lượng tiền đáng kể được vận hành đổ vào thị trườngnày với tâm lý đi trước đón đầu để sinh lời cao

IV Quy hoạch không gian phát triển

1 Định nghĩa

Quy hoạch không gian phát triển là việc tổ chức không gian đôthị và điểm dân cư nông thôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạtầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tạicác vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa lợi ích quốc gia với lợi íchcộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, quốcphòng, an ninh, bảo vệ môi trường”

Phân loại quy hoạch không gian

+ Quy hoạch không gian chia thành 3 cấp chủ yếu là: 1) quyhoạch quốc thổ (national spatial planning); 2) quy hoạch vùng(regional planning); và 3) quy hoạch đô thị (urban/city planning)

+ Quy hoạch phát triển không gian liên quan đến cung thịtrường bất động sản (chủ yếu là cung nhà ở)

- Quy hoạch sẽ tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản.Nhiều nhà đầu tư đang mong chờ những tín hiệu tốt từ quy hoạch này

+ Quy hoạch chung đã định hướng khá đầy đủ các không gianchức năng đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 Với một địnhhướng rõ ràng và dài hạn sẽ giúp người dân và nhà đầu tư định hướngđược các khu vực chức năng chính của Hà Nội như quy hoạch vành