Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng tại công ty sản xuất và thương mại hạ long

được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện tại thì chỉ trên cơ sở Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở và theo quy định về việc cấp Giấy chứng

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

LỜI MỞ ĐẦU 1

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 1

CHƯƠNG I.:CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 4

1.1.Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư 4

1.1.1.Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư 4

1.1.2.Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư 4

1.2.Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 6

1.2.1.Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 6

1.2.2.Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 6

1.2.3.Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: 8

1.3 Cơ sở pháp lý về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 9

1.3.1.Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 9

1.3.2.Chủ thể giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 11

1.3.3.Nội dung giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 21

1.3.4 Hình thức và hiệu lực giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .27

1.4 Thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa 28

1.4.1 Nguyên tắc thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 28

1.4.2 Các biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 29

1.5 Sửa đổi, chấm dứt, huỷ bỏ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 30

1.6 Trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng 30

1.7 Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 32

CHƯƠNG II: THỰC TIỄN GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI CÔNG TY SẢN XUẤT VÀ THƯƠNG MẠI HẠ LONG 34

2.1 Tổng quan về công ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long 34 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long 34 2.1.2 Cơ cấu tổ chức tại Công ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long 35 2.1.3 Chính sách lao động tại Công ty cổ phần sản xuất và thương mại

Hạ Long 38 2.1.4 Kết quả kinh doanh qua các năm gần đây 42 2.1.5 Một vài nét chính về việc thực hiện pháp luật và nghĩa vụ của Công

ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long 43 2.2 Quá trình thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Công ty

cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long 44 2.2.1 Khái quát về hoạt động mua bán căn hộ chung cư của Công ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long 45 2.2.2 Những nội dung cơ bản trong giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Công ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long 45 2.3 Thực trạng quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư hiện nay và thực tiễn áp dụng tại Công ty cổ phần sản xuất

và thương mại Hạ Long 57 2.4.1 Những điều kiện thuận lợi 57 2.4.2 Những khó khăn còn tồn tại 58 2.4.3 .Những nguyên nhân phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 62 CHƯƠNG III: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN HÀNG HÓA CĂN HỘ CHUNG CƯ 62 3.1 Kiến nghị một số biện pháp hoàn thiện các quy định về áp dụng pháp luật về họp đồng mua bán căn hộ chung cư 62

3.1.1 Quy định chặt chẽ về diện tích sở hữu chung riêng trong nhà

chung cư 65

3.1.2 Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 66

3.1.3.Cần xây dựng luật liêng về nhà chung cư 66

3.2 Kiến nghị về phía Công ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long 67

3.1.4 Quản lý chặt chẽ các giao dịch mua bán căn hộ chung cư qua sàn giao dịch và trung tâm môi giới bất động sản 67

3.2.2.Phát huy vai trò của Ban quản trị nhà chung cư 67

3.2.3.Xây dựng và đăng ký Điều lệ của nhà chung cư tại cơ quan quản lý nhà ở 68

3.3.Kiến nghị về phía các cơ quan nhà nước có thẩm quyền 68

3.3.1 Các dự án xây dựng cần được công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng 68

3.3.2 Thành lập cơ quan chuyên trách nhằm giám sát hoạt động của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án 69

3.3.3 Áp dụng thủ tục đăng ký bất động sản 69

KẾT LUẬN 71

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 72

DANH MỤC BẢNG BIỂU

1

BỘ MÁY QUẢN LÝ CỦA CÔNG TY CP SX & TM HẠ LONG 36 2.Bảng kết quả sản xuất kinh doanh của công ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long năm 2011-2013 43

3.Bảng số liệu căn hộ chung cư đã bán quý I năm 2015 của Công ty cổphần sản xuất và thương mại Hạ Long 44

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài “Hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư theo quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng tại công ty

sản xuất và thương mại Hạ Long” của chuyên đề thực tập tốt nghiệp, tôi

đã nhận được nhiều sự giúp đỡ từ tập thể lãnh đạo, cán bộ, nhân viên côngtác và làm việc tại công ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long; tậpthể các giảng viên, cán bộ khoa Luật - trường Đại học Kinh tế Quốc dân.Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành về những sự giúp đỡ đó

Ngoài ra, tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần VănNam và Ths Trần Thị Nguyệt - những giảng viên trực tiếp hướng dẫn vàchỉ bảo tôi trong suốt quá trình hoàn thành chuyên đề này

LỜI MỞ ĐẦU TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Đặt vấn đề:

Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sứcsôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính lànhững căn hộ chung cư Khi nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao thì thịtrường mua bán căn hộ chung cư lại phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết.Tuy nhiên, xuất phát từ đặc thù của đối tượng mua bán là những căn hộchung cư, một loại tài sản đặc biệt có thể được hình thành trong tương lainên những nội dung của hợp đồng luôn tiềm ẩn những rủi ro đối với cácbên Mặt khác, hình thức pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư làchủ yếu loại hợp đồng theo mẫu thể hiện ý chí của một bên là chủ đầu tư làbên nắm lợi thế trong việc mua bán nên về phía người mua nhà lợi ích của

họ dễ bị các chủ thể khác xâm phạm Chính vì vậy, ngoài những yếu tố vềchất lượng căn hộ thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư luôn là một trongnhững yếu tố quan trọng mà các bên lưu ý khi tham gia giao dịch

Trong thời gian qua, nhiều văn bản pháp luật được ban hành, hướngdẫn trong quá trình đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư nhằm giúp cho các bên khi tham gia giao dịch được dễ dàng,hiệu quả hơn đồng thời góp phần hạn chế rủi ro cho các bên Tuy nhiên,thực tiễn cho thấy, trước sự thay đổi và phát triển nhanh chóng của thịtrường, nội dung của các văn bản pháp luật này đã nảy sinh một số vướngmắc, bất cập khi các nội dung quy định gây khó khăn trong việc áp dụnghoặc nội dung chưa đầy đủ so với sự thay đổi nhanh chóng của các yếu tốthực tiễn Trong quá trình thực tập công ty sản xuất và thương mại HạLong , tôi nhận thấy rằng, có một số bất cập trong quá trình áp dụng phápluật liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và cần thiết phải cónhững giải pháp, kiến nghị nhằm giải quyết những vướng mắc này Xuất

phát từ những lý do đó, tôi lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng tại công ty sản xuất và thương mại Hạ Long” để làm đề tài cho chuyên đề thực

tập tốt nghiệp của mình

Mục tiêu nghiên cứu:

Trong chuyên đề tốt nghiệp này, đối tượng nghiên cứu của đề tài lànhững quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vàthực tiễn việc thực hiện pháp luật liên quan đến vấn đề trên tại đơn vị thựctập Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễncủa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đồng thời nêu ra những điểm cònbất cập trong quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng này xuất phát

từ thực tiễn của công ty sản xuất và thương mại Hạ Long Từ đó, đề xuấtmột số các kiến nghị góp phần hoàn thiện chế độ pháp lý về hợp đồng muabán căn hộ chung cư hiện nay

Tình hình nghiên cứu:

Đối với các sinh viên thực tập tại công ty sản xuất và thương mại

Hạ Long:

Trong quá trình hoạt động kinh doanh, công ty sản xuất và thương mại

Hạ Long đã trở thành địa điểm thực tập của nhiều sinh viên Trong đó có

thể kể đến sinh viên Bùi Văn Thành với đề tài: “Kế toán nghiệp vụ mua

bán hàng hóa tại công ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long” hay

sinh viên Cao Thị Hoàng Yến với đề tài: “Hạch toán tiêu thụ hàng hóa và

xác định kết quả tiêu thụ hàng hóa tại công ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long”… Có thể thấy, các đề tài được những sinh viên đã từng thực

tập tại công ty chủ yếu thuộc về các lĩnh vực kế toán, quản trị kinh doanh,tài chính…và đề cập tới mua bán hàng hóa nói chung chứ chưa có một đềtài nào đề cập đến hoạt động mua bán căn hộ chung cư và việc áp dụngpháp luật hiện hành trong việc thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Những đề tài nghiên cứu đã đề cập đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng là một hợp đồng mua bántrên thị trường nên nhìn chung đã được đề cập đến trong nhiều bài viết Tuynhiên, các bài viết này chủ yếu là các bài viết về hợp đồng mua bán nhà ởnói chung và đều là các bài nghiên cứu trong chuyên đề tốt nghiệp của sinh

viên Điển hình như đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt

Nam” của Nguyễn Thị Hồng Thơm, Khoa Luật, Đại học Huế, tháng 3 năm

2014;… Đề tài này đã nêu được tổng quan chế độ pháp lý về hợp đồng muabán nhà ở theo pháp luật hiện hành tuy nhiên chưa có góc nhìn thực tế tạiđơn vị thực tập mà chủ yếu là cơ sở lý luận về nhà ở và pháp luật về hợpđồng mua bán nhà ở Ngoài ra, liên quan cụ thể đến nội dung của hợp đồngmua bán căn hộ chung cư, phần lớn các bài viết là các tư vấn pháp luật liênquan đến từng vấn đề cụ thể của hợp đồng để trả lời thắc mắc của các chủ

thể tham gia, ví dụ như “Mua căn hộ chung cư, cần chú ý điều gì?” của báo Đầu tư chứng khoán ra ngày thứ hai, 17/11/2014; “Thủ tục chuyển

nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” của Cổng thông tin điện tử

Địa ốc online ngày 4/11/2014; “Thắc mắc về thủ tục liên quan khi mua căn

hộ chung cư” trên báo Dân Luật… Các bài viết đã trả lời được những vấn

đề thắc mắc dựa trên phân tích của các chuyên gia về nhà đất cũng như cácchuyên gia pháp lý tuy nhiên các vấn đề chủ yếu liên quan đến thủ tục hànhchính khi tiến hành mua bán căn hộ chung cư Như vậy, cho đến nay chưa

có một nghiên cứu khoa học nào đề cập tổng quan các vấn đề pháp lý vềhợp đồng mua bán căn hộ chung cư và đồng thời nêu ra đề xuất, kiến nghịhoàn thiện pháp luật về vấn đề này trong khi thực tế cho thấy, hoạt độngmua bán căn hộ chung cư đang diễn ra vô cùng sôi động và gặp phải không

ít vướng mắc Việc tìm hiểu chung các vấn đề pháp lý về hợp đồng muabán căn hộ chung cư là việc cần thiết để các bên đảm bảo được quyền lợi

và nghĩa vụ của mình khi tham gia giao dịch, đồng thời giúp hoàn thiện quyđịnh pháp luật về hợp đồng mau bán căn hộ chung cư

Phương pháp nghiên cứu:

Dựa trên cơ sở lý luận và các quy định pháp luật hiện hành về hợpđồng mua bán căn hộ chung cư, chuyên đề này được nghiên cứu với cácphương pháp chủ yếu như:

- Phương pháp diễn dịch và tổng hợp, khái quát hóa: được sử dụng

để làm rõ hơn cơ sở lý luận và các quy định pháp luật về hợp đồng mua báncăn hộ chung cư, đồng thời làm cơ sở cho việc cụ thể hóa thực tiễn áp dụng

và đề xuất các kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng muabán căn hộ chung cư trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư

- Phương pháp phân tích, mô tả: đây là phương pháp đóng vai tròchủ đạo trong suốt quá trình thực hiện chuyên đề thực tập

Bố cục đề tài:

Về phần bố cục, ngoài phần mở đầu và phần kết luận, nội dung của đềtài được chia làm ba chương:

Chương 1: Cơ sở pháp lý về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chương 2: Thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại công

ty sản xuất và thương mại Hạ Long

Chương 3: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của việc áp dụng hợpđồng mua bán căn hộ chung cư

CHƯƠNG I.

CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

1.1 Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư

1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư

Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiềucăn hộ riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đichung Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung

cư cao tầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ởchung cư có số tầng từ 9 đến 12 tầng Tại điều 2 Nghị định 71/2001/NĐ-CPngày 05/10/2001 của Chính Phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng để bán và cho

thuê đã đưa ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng như sau: “nhà cao

tầng (từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng 7 trở nên đối với thành phố khác);có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung” Từ đó khái niệm nhà ở chung cư

cao tầng tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh được hiểu là nhà ở có cấutrúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5trở lên Khái niệm này cũng được hiểu một cách tương tự đối với cácchuyên gia địa chính

Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành thì khái niệm nhà chung cư và căn hộ chung cư được tách bạch rõ ràng và được quy định rất cụ thể , theo

đó tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 thì:

“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang

và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân

và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư ”

“Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung

cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gẳn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng”.

1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư

1.1.2.1 Phần sở hữu chung đối với nhà chung cư, sở hữu riêng đối với căn

hộ chung cư

Luật Nhà ở tại Việt Nam xác định phần diện tích sở hữu riêng và sởhữu chung như sau:

Phần sở hữu riêng bao gồm:

- diện tích bên trong căn hộ gồm cả diện tích ban công và hành langngoài gắn liền với căn hộ đó ;

- hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ ;

- phần diện tích khác trong căn hộ chung cư được xem là phần riêngtheo quy định của pháp luật

Phần sở hữu chung bao gồm:

- không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùngchung trong nhà chung cư gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôinhà, tường phân chia các căn hộ, mái nhà, sàn nhà, sân thượng, hành lang,cầu thang bộ, thang máy, lối thoát hiểm, lồng chứa rác, các mạng lưới kỹthuật, nơi để xe, hệ thống cung cấp điện, nước, ga, hệ thống viễn thông,truyền thanh, truyền hình,

- hệ thống thoát nước, chữa lửa và những phần khác không thuộc phần

riêng của căn hộ nào ;

- hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhàchung cư đó. 1

Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụngcăn hộ chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải

có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động củachúng

1.1.2.2 Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư

Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu khônggiống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữutrong một cộng đồng sở hữu chung Chủ căn hộ không những phải tuântheo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà cácquy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn

hộ của mình chẳng hạn: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàngxóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụngvật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư, hoặc khi muốn cho thuêhay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữuchung và có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quytắc quản lý hiện hành của chung cư

1.1.2.3 Quản lý sử dụng nhà chung cư

Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sửdụng có Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhàchung cư Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghịcủa các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) - cơ quan có quyền caonhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra Ban quản trị gồm đạidiện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá

3 năm, số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyếtđịnh Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện

để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người

sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư Ban quản trị có quyền vàtrách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật

1Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005

như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu, chi tài chínhtrong quá trinh quản lý việc xử dụng nhà chung;

1.2 Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hiện nay tuy chưa có một khái niệm cụ thể nào về hợp đồng mua báncăn hộ chung cư, nhưng dựa vào bản chất của loại hợp đồng này là mộtdạng của hợp đồng mua bán nhà ở, ta có thể rút ra khái niệm về hợp đồng

mua bán căn hộ chung cư như sau: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là

sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung

cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua, còn bên mua cónghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của phápluật

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.2.2.1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang nhữngđặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở

Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là các loại tài sản quy địnhtrong Điều 162 Bộ luật Dân sự năm 2005 bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá

và các quyền tài sản được phép giao dịch Do đó mà căn hộ chung cư là đốitượng của cả hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán tài sản Ngoài

ra, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang những đặc điểm chungcủa hai loại hợp đồng trên ở những đặc điểm như:

- Là hợp đồng ưng thuận: khi tham gia giao kết hợp đồng các bên

phải tuân theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trungthực Họ có quyền quyết định có hay không tham gia vào quan hệ hợpđồng, có quyền lựa chọn và thảo luận về nội dung và hình thức của hợpđồng theo quy định của pháp luật Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợpđồng là khi các bên đã thỏa thuận các điều khoản và hoàn thành thủ thụ tụccông chứng, chứng thực

- Là hợp đồng có tính chất đền bù: Trong hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư khi bên bán chuyển giao căn hộ thuộc sở hữu của mình cho bênmua thì sẽ nhận được khoản tiền đền bù từ bên mua và ngược lại, bên mua

sẽ nhận được tài sản là căn hộ chung cư được chuyển giao từ bên bán saukhi đã trả tiền cho bên bán khoản tiền có giá trị tương ứng

- Là hợp đồng song vụ: các bên trong quan hệ hợp đồng có cácquyền và nghĩa vụ đối nhau Quyền của bên này sẽ tương ứng với phầnnghĩa vụ bên kia và ngược lại.

- Là hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với căn hộchung cư từ bên bán sang cho bên mua: theo đó khi hợp đồng có hiệu lực

sẽ làm chấm dứt quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư của bên bán và làmphát sinh quyền sở hữu mới của bên mua đối với tài sản này Đây là điểm

để phân biệt giữa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với hợp đồng chothuê, cho thuê mua,

1.2.2.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có những đặc điểm riêngbiệt

Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợpđồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang một

số đặc điểm riêng biệt Những đặc điểm riêng này xuất phát từ đối tượngcủa hợp đồng là những căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và những căn hộ chung cư dự án

được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: Đối với hợp đồng mua bán

căn hộ chung cư hiện tại thì chỉ trên cơ sở Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở và theo quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đốivới đất xây dựng nhà chung cư thì: Đất xây dựng nhà chung cư và các côngtrình trực tiếp phục vụ nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng củanhững người sở hữu căn hộ chung cư Trường hợp toàn bộ nhà chung cưthuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu hoặc nhóm các chủ sở hữu là tổchức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổchức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì Giấy chứng nhận quyến sử dụngđất được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sởhữu nhà chung cư đó Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung

cư bán căn hộ của nhà chung cư thì người mua căn hộ nhà chung cư đượccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức quyền sử dụng đất làquyền sử dụng chung Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở

năm 2005 thì: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất

ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”.

chỉ có trong dự án hoặc đang xây dựng, thì hiện nay loại hợp đồng nàythường có hai dạng là:

+ Hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua gốc thường có dạng làhợp đồng hứa mua hứa bán: Theo đó chủ đầu tư cam kết sẽ bán cho ngườimua gốc căn hộ chung cư theo diện tích, kiểu dáng, thiết kế, chất lượng, như trong dự án xây dựng nhà chung cư đã được lập và được cơ quan cóthẩm quyền phê duyệt trước đó Còn người mua gốc cam kết sẽ mua căn hộnày sau khi được xây dựng và hoàn thiện như trong thiết kế ban đầu Và đểđảm bảo cho cam kết thì người mua gốc phải trả trước cho chủ đầu tưkhoản tiền nhất định tương ứng với giá trị của căn hộ chung cư đó

+ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa người mua gốc và

người mua lại: thường được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công

chứng Đối với loại hợp đồng này người mua gốc thường ủy quyền chongười mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án vớichủ đầu tư, được nhận căn hộ sau khi chủ đầu tư bàn giao, được bán đứtcăn hộ thuộc sở hữu của người mua gốc cho người khác,

1.2.3 Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

Trong sự đa dạng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay, dựavào những dấu hiệu đặc trưng ta có thể phân hợp đồng thành các nhóm sau đây:

1.2.3.1 Dựa vào mục đích của hợp đồng

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với mục đích để ở: Đây là loại

hợp đồng khá phổ biến vì nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng theo sựgia tăng dân số ở nước ta hiện nay

hộ chung cư ngoài mục đích là để ở thì bản chất của nó là một loại tài sản

Do vậy pháp luật vẫn cho phép các bên có thể giao kết loại hợp đồng nàyvới hình thức mua đi bán lại nhằm mục tiêu sinh lời

1.2.3.2 Dựa vào đổi tượng của hợp đồng

tương lai: Đây là loại hợp đồng mua bán có đối tượng là căn hộ chung cư

dự án Đó có thể là căn hộ chung cư chưa được hình thành vào thời điểmgiao kết hợp đồng nhưng chắc chắn sẽ có trong tương lai (căn hộ mới chỉtồn tại trên dự án, bản vẽ đã được phê duyệt, ) hoặc là căn hộ đã hìnhthành trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở tại thời điểm giao kết hợp đồng

sở hữu: Đối với loại hợp đồng này thì căn hộ chung cư là đối tượng của

hợp đồng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu

1.2.3.3 Dựa vào phương thức thanh toán:

lần: Đây là hợp đồng mà bên mua và bên bán căn hộ chung cư thỏa thuận

về việc bên mua sẽ thanh toán toàn bộ số tiền cho bên bán trong một lầnduy nhất

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả

dần: Trong loại hợp đồng này thì bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc

thanh toán tiền mua theo số lần và trong khoảng thời gian nhất định Trongthời gian trả chậm, trả tiền dần bên mua có quyền sử dụng căn hộ chung vàđược chuyển thành quyền sở hữu căn hộ từ bên bán sau khi đã trả đủ tiềncho bên bán

thuê mua sẽ trở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư đang thuê mua sau khitrả hết tiền thuê mua theo họp đồng thuê mua

1.3 Cơ sở pháp lý về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.3.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc giao kết hợp đồng muabán căn hộ chung cư phải tuân thủ theo các quy định chung của pháp luật

về hợp đồng được quy định trong các văn bản pháp luật như Bộ luật dân sựnăm 2005, Luật thương mại năm 2005, … ngoài ra cũng có những nguyêntắc đặc trưng phải tuân theo sau đây:

1.3.1.1 Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạođức xã hội2

Khoản 1 Điều 389 Bộ luật dân sự năm 2005: “Tự do giao kết hợp

đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội” Nguyên tắc này

cũng được thể hiện trong Khoản 1 điều 11 Luật Thương Mại năm 2005:

“Các bên có quyền tự do thỏa thuận không trái với các quy định của pháp

luật, mỹ tục và đạo đức xã hội để xác lập quyền, nghĩa vụ các bên trong hoạt động thương mại và bảo hộ các quyền đó” Pháp luật quy định cho

các chủ thể được tự do giao kết hợp đồng nhằm tạo điều kiện cho các chủthể có thể thoả mãn nhu cầu vật chất cũng như tinh thần Dựa trên nguyêntắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ các điều kiện tư cách chủ thể đều

có thể tham gia giao kết bất kỳ một giao dịch/ hợp đồng dân sự nào, nếumuốn Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật, được pháp luật côngnhận và bảo vệ khi ý chí của các bên giao kết hợp đồng phù hợp với ý chícủa nhà nước Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng cũngcần tuân thủ nguyên tắc chung này vì đây là những nguyên tắc chung cầntuân thủ Sự tự do ý chí giao kết hợp đồng của các chủ thể trong hợp đồngmua bán căn hộ chung cư phải nằm trong khuôn khổ, giới hạn nhất định –giới hạn lợi ích của các cá nhân khác, lợi ích chung của xã hội và trật tựcông cộng

1.3.1.2 Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳngNguyên tắc này được quy định nhằm bảo đảm trong việc giao kết hợpđồng không ai bị cưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình;đồng thời thể hiện bản chất của quan hệ pháp luật dân sự và trong đó quan

hệ mua bán căn hộ chung cư chính là một quan hệ dân sự theo nghĩa rộng.Quy luật giá trị đòi hỏi các bên chủ thể khi tham gia các quan hệ trao đổiphải bình đẳng với nhau; không ai được viện lý do khác biệt về hoàn cảnhkinh tế, thành phần xã hội, dân tộc, giới tính hay tôn giáo… để tạo ra sự bấtbình đẳng trong quan hệ dân sự Hơn nữa, ý chí tự nguyện của cc bên chủthể tham gia hợp đồng chỉ được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhautrên mọi phương diện Chính vì vậy, pháp luật không thừa nhận những hợpđồng được giao kết thiếu sự bình đẳng và ý chí tự nguyện của một trong

2 Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được

các bên chủ thể Tuy nhiên, trên thực tế thì việc đánh giá một hợp đồng cóđược giao kết bảo đảm ý chí tự nguyện của các bên hay chưa, trong một sốtrường hợp lại là một công việc hoàn toàn không đơn giản và khá phức tạpbởi nhiều nguyên do chủ quan và khách quan khác nhau

Như chúng ta đã biết, ý chí tự nguyện là sự thống nhất giữa ý chí chủquan bên trong và sự bày tỏ ý chí ra bên ngoài của chủ thể Chính vì vậy,

sự thống nhất ý chí của chủ thể giao kết hợp đồng với sự bày tỏ ý chí đótrong nội dung hợp đồng mà chủ thể này đã giao kết chính là cơ sở quantrọng để xác định một hợp đồng đã đảm bảo nguyên tắc tự nguyện haychưa Hay nói cách khác, việc giao kết hợp đồng chỉ được coi là tự nguyệnkhi hình thức của hợp đồng phản ánh một cách khách quan, trung thựcmong muốn, nguyện vọng của các bên chủ thể tham gia hợp đồng Do đó,theo quy định của pháp luật thì tất cả những hợp đồng được giao kết do bịnhầm lẫn, lừa dối 3 hay bị đe doạ4 đều không đáp ứng được nguyên tắc tựnguyện khi giao kết và do đó bị vô hiệu Vì vậy, trong quan hệ mua bán căn

hộ chung cư- mua bán tài sản có giá trị lớn thì lại càng cần thiết đảm bảochặt chẽ nguyên tắc này

1.3.2 Chủ thể giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.3.2.1 Điều kiện của chủ thể

a Đối với chủ thể là cá nhân

Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải

có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự Về nguyên tắc, mọi cánhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật, nghĩa là đều có năng lực phápluật như nhau Tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực phápluật có thể bị hạn chế theo quy định của pháp luật Ví dụ dựa trên nguyêntắc chủ quyền quốc gia pháp luật Việt Nam có những quy định hạn chế

quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư của người nước ngoài như: “Người

nước ngoài chỉ được mua và sở hữu căn hộ chung cư tài Việt Nam theo đó

là người có công đóng góp đối với đất nước Việt Nam, người kết hôn với

3 Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đó xác lập giao dịch đó.

4 Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.

công dân Việt Nam có thời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm và chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư tại thời điếm cư trú với mục đích để ở, không được cho thuê hoặc sử dụng với mục đích khác ” 5 Theo quy định

của pháp luật dân sự thì cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên và không bị Tòa ántuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sựthì có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.6 Họ có toàn quyền trong việc xáclập, thực hiện các giao dịch dân sự cũng như thực hiện nghĩa vụ khi thamgia các giao dịch đó

Đối với người năng lực hành vi dân sự hạn chế, người không có nănglực hành vi dân sự và người bị mất năng lực hành vi dân sự thì theo quyđịnh của pháp luật giao dịch dân sự của những người này phải thông quangười đại diện hợp pháp Việc pháp luật quy định điều kiện về năng lựchành vi dân sự của chủ thể là cá nhân nhằm đảm bảo cho các chủ thể nàykhi tham gia giao kết hợp đồng một cách hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng,trung thực cũng như có thể thực hiện các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợpđồng

Tuy nhiên theo Điểm b Khoản 1 Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005 quyđịnh về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở nếu là cá nhân

là: “cá nhân có năng lực hành vi dân sự” Xét về yếu tố lý luận thì khi Luật

Nhà ở năm 2005 quy định như vậy thì lại quá rộng vì về nguyên tắc nănglực hành vi dân sự của cá nhân đã phát sinh ngay khi cá nhân đủ 6 tuổi và

có đầy đủ khi cá nhân 18 tuổi nếu không bị Tòa án tuyên bố mất năng lựchành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự Nhưng đối với người

từ 6 tuổi đến dưới 15 tuổi thì không thể tự mình tham gia vào các giao dịch

về nhà ở cũng như các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà nhất thiếtphải có người đại diện theo pháp luật Đối với người từ đủ 15 tuổi đến 18tuổi thì có thể tham gia các giao dịch này nếu có đủ tài sản bảo đảm thựchiện nghĩa vụ mà không cần có sự đồng ý của người đại diện theo phápluật Đây liệu có nên được xem là vấn đề không chính xác khi quy định về

5 Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

-Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 hướng dẫn thi hành một số Điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12

điều kiện chủ thể là cá nhân khi tham gia giao dịch mua bán căn hộ chung

cư không?

Một vấn đề khác cần phải lưu ý là việc mua bán căn hộ chung cư củangười nước ngoài tại Việt Nam Theo quy định tại Điều 126 Bộ luật dân sựnăm 2005 ghi nhận một số đối tượng là người nước ngoài được phép sởhữu nhà ở tại Việt Nam Như vậy, các đối tượng khác không thuộc diệnđược quy định tại Điều 126 thì không được ghi nhận quyền này hoặc nếu

có thì rất hạn chế Tuy nhiên trong một vài năm trở lại đây người nướcngoài làm ăn sinh sống ở nước ta khá nhiều Để đáp ứng đòi hỏi đó đầunăm 2009 Luật Nhà ở năm 2005 đã được sửa đổi bổ sung các quy định vềvấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam Theo đó phạm

vi người nước ngoài được sở hữu nhà ở được mở rộng hơn đồng thời phápluật cũng cho phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam nhưngchỉ được mua căn hộ chung cư Các quy định mới ban hành sẽ góp phầnkhông nhỏ vào việc thu hút đầu tư nước ngoài và tạo điều kiện cho ngườinước ngoài định cư tại Việt Nam

b Đối với chủ thể là tổ chức

Để tổ chức tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với

tư cách là một chủ thể độc lập thì phải có tư cách pháp nhân Năng lực chủthể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi Hailoại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân vàtồn tại cho tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động Năng lực chủ thể củapháp nhân thì phải phù hợp với mục đích và lĩnh vực hoạt động của phápnhân đó, do vậy các pháp nhân khác nhau có năng lực chủ thể khác nhau.Theo quy định của pháp luật thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sảnphải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định vàphải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Các chủthể này phải đủ điều kiện về năng lực tài chính có nghĩa khi đầu tư xâydựng dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thựchiện dự án số vốn này được quy định không thấp hơn 15% tổng mức đầu

tư của dự án có quy mô sử dụng dưới 20 ha và không thấp hơn 20% tổng

mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất trên 20 ha trở lên có được phêduyệt 7

Ngoài các điều kiện về năng lực chủ thể, khi tham gia giao kết hợpđồng mua bán căn hộ chung cư các chủ thể này còn phải hoàn toàn tựnguyện Căn hộ chung cư với vai trò là một tài sản có ý nghĩa và giá trị lớnnên khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đối tượng này thi riêng vớimỗi loại chủ thể nhất định còn phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ khác.Đây chính là một trong những nguyên tắc mà các bên phải tuân thủ dựatrên những nguyên tắc chung khi các bên tham gia vào các giao dịch mangtính chất dân sự theo nghĩa rộng

1.3.2.3 Các loại chủ thể

Bên bán căn hộ chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc làngười được chủ sở hữu ủy quyền cho phép bán căn hộ chung cư hoặc làngười được bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật

- Các chủ thể bán:

+ Nhà nước:

Nhà nước trở thành chủ thể bán khi tiến hành bán căn hộ chung cưthuộc sở hữu của mình cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu và theo nhữngđiều kiện nhất định

Căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm:

Căn hộ chung cư được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước(ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương) hoặc có nguồn vốn từ ngânsách Nhà nước

Căn hộ chung cư có nguồn gốc thuộc sở hữu khác và được chuyểnthành sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật

Căn hộ chung cư được tạo lập từ nguồn vốn ngân sách nhà nướchoặc có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước và một phàn tiền góp của cánhân, của tập thể theo thỏa thuận hoặc theo hợp đồng mua trả góp nhưngchưa trả hết tiền

7 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.

- Điều 11 Quy chế khu đô thị mới, Ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01

Nhà nước đầu tư, xây dựng các căn hộ chung cư nhằm mục đích chủyếu là giải quyết yêu cầu về chỗ ở cho các đối tượng xã hội như cán bộcông chức, viên chức, sĩ quan, khi đi công tác hoặc thực hiện nhiệm vụ vàgặp khó khăn về chỗ ở Các đối tượng này chủ yếu được Nhà nước giao,cho thuê hoặc cho thuê mua căn hộ chung và sau đó họ có thể được Nhànước chuyển giao quyền sở hữu thông qua việc công nhận quyển sở hữu(đối với căn hộ chung cư được cho thuê mua) hoặc bán hóa giá.

+ Chủ sở hữu nhà chung cư mà không phải là Nhà nước:

Chủ sở hữu nhà chung cư là các cá nhân, tổ chức trong nước và nướcngoài được tiến hành việc xây dựng mới hoặc cải tạo các khu chung cư, rồiphân thành các căn hộ bán cho những người có nhu cầu Những căn hộchung cư này là một dạng của nhà ở thương mại Theo quy định của LuậtNhà ở năm 2005 thì đối với tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triểnnhà ở thương mại phải có đãng ký kinh doanh nhà ở - chức năng kinhdoanh nhà ở, đối với tổ chức cá nhân nước ngoài thì phải có giấy chứngnhận đầu tư8

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, pháp nhân có vốn đầu

tư nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam được coi là phápnhân Việt Nam9 Vì vậy, trường hợp bên bán là tổ chức và cá nhân nướcngoài đầu tư, xây dựng nhà ở để bán thì sau khi hoàn thành việc xây dựngnhà chung cư theo sự án, họ được quyền bán các căn hộ chung cư cho cácđối tượng được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam Người mua căn hộ đó sẽđược cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởtheo quy định của pháp luật Tổ chức và cá nhân này có nghĩa vụ phải nộptiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật

Khi tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại thì các tổ chức, cánhân trên phải thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án đểđảm bảo hoàn thành đứng tiến độ, chất lượng của dự án được phê duyệt

Họ cũng phải công khai quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà bán, giábán, đồng thời phải báo cáo tình hình thực hiện dự án cho cơ quan cóthẩm quyền phê duyệt dự án và Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh10

8

Khoản 32 Điều 2 Luật Nhà ở 2005

9 Khoản 1 điều 103 Bộ luật dân sự năm 2005

10 Điều 36 Luật Nhà ờ năm 2005

+ Chủ sở hữu căn hộ chung cư:

Chủ sở hữu căn hộ chung cư có thể là mọi cá nhân, tổ chức Họ xáclập quyền sở hữu của mình đối với căn hộ thông qua các căn cứ sau:

Quyền sở hữu được xác lập do lao động, hoạt động xây dựng tự tạolập căn hộ chung cư

Quyền sở hữu căn hộ được xác lập do được chuyển quyền sở hữutheo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩmquyền

Quyền sở hữu được xác lập trong trường hợp pháp luật quy định đốivới căn hộ chung cư mà chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu (căn hộ chung cư

sẽ thuộc sở hữu của nhà nước)

Quyền sở hữu được xác lập theo thời hiệu (Ví dụ: trường hợp chiếmhữu căn hộ chung cư ngay tình nhưng không có căn cứ pháp luật nhưngchiếm hữu liên tục trong thời hạn 30 năm)

Chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được cấp giấy chứng nhận nhà ở, đây

là giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ của chủ sở hữu và khi có đượcgiấy tờ này chủ sở hữu có thể tiến hành các giao dịch liên quan đến căn hộcủa mình một cách hợp pháp và thuận tiện

Quyền sở hữu căn chung cư của chủ sở hữu bao gồm ba quyền năng

cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt căn hộchung cư Việc chủ sở hữu bán căn hộ chung cư chính là sự thực hiệnquyền định đoạt của mình Thông thường chủ sở hữu sẽ được thực hiệnquyền năng này một cách độc lập và không phụ thuộc vào ý chí của ngườikhác, có nghĩa là tự mình thực hiện việc mua bán căn hộ chung cư Tuynhiên, trên thực tế chủ sở hữu cũng có thể ủy quyền cho người khác thựchiện công việc này

+ Các chủ thể khác:

Trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư có những chủ thể không làchủ sở hữu hay đại diện hợp pháp của chủ sở hữu nhưng họ vẫn tham giahợp đồng với tư cách là bên bán hợp pháp và được pháp luật bảo vệ

Trường hợp thứ nhất: Bên bán là người nhận bảo đảm Đây là trườnghợp chủ sở hữu căn hộ chung cư sử dụng căn hộ là tài sản bảo đảm (bênbảo đảm) cho khoản vay tại tổ chức tín dụng hoặc tổ chức cá nhân khác

(bên nhận bảo đảm) Khi đến hạn trả nợ mà bên bảo đảm không thực hiệnhoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì theo quy định của pháp luật bênnhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm là căn hộ chung cư Bênnhận bảo đảm lúc này sẽ thông qua việc bán đấu giá căn hộ chung cư để cóthể thu hồi khoản vay.

Trường hợp thứ hai: Bên bán căn hộ chung cư là cơ quan thi hành ándân sự Đây là trường hợp căn hộ chung cư được bán đấu giá để thi hành ándân sự Theo quy định của pháp luật thì khi chủ sở hữu căn hộ là ngườiphải thi hành án, có nghĩa vụ trả tiền và không tự nguyện thi hành án hoặc

có ý định tẩu tán, hủy hoại tài sản theo Bản án, Quyết định của Tòa án cóhiệu lực pháp luật thì khi đó Chấp hành viên sẽ tiến hành kê biên căn hộchung cư là tài sản để thi hành án và tiến hành bán căn hộ đã kê biên quahình thức bán đấu giá do người được thi hành án không nhận tài sản này đểthi hành án…

Theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005 thì: “Nếu

là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khấu thường trú và phải cỏ năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của luật này; nếu là tố chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng kỷ kinh doanh”

dự án giữa chủ đầu tư và người mua, họp đồng ủy quyền giữa người muagốc và người mua lại, Ngoài sự tham gia trực tiếp của người mua vàngười bán còn có sự xuất hiện của bên thứ ba đó là các công ty môi giới bấtđộng sản Một thực tế hiện nay là phần lớn trong các giao dịch mua bán căn

hộ chung cư, người mua thường là bên chịu nhiều bất lợi hơn bởi họ thiếutính chuyên nghiệp Trong khi đó, các chủ đầu tư là những người kinh

doanh với tính chuyên nghiệp rất cao, họ xây dựng hợp đồng mua bán vớirất nhiều ràng buộc về mặt pháp lý đối với người mua và người muathường không có nhiều sự lựa chọn cho mình Hơn nữa khi giao kết hợpđồng mua bán người mua thường không lường hết được những rủi ro vàhậu quả pháp lý phát sinh từ hợp đồng, nên không có những thỏa thuận cụthể về giá cả, chất lượng, diện tích, quyền và trách nhiệm của mỗi bên Vìvậy người mua khó có thể tự đảm bảo quyền lợi cho mình.

+ Chủ thể mua là đồng chủ sở hữu đối vối căn hộ chung cư thuộc sởhữu chung:

Căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung là căn hộ thuộc quyền sở hữucủa nhiều người, có thể do nhiều người cùng xây dựng, cùng được tặngcho, cùng được thừa kế hoặc cùng góp tiền để mua chung, Sở hữu chungbao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất

Căn hộ chung cư là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì quyền

sở hữu được các đồng chủ sở hữu xác định một cách rõ ràng và theo tỷ lệnhất định Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền và nghĩa vụ đối vớicăn hộ thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền của mình trừ trườnghợp có thỏa thuận khác

Căn hộ chung cư là tài sản chung hợp nhất thì các chủ thể có quyềnquyết định ngang nhau đối với nó trừ trường hợp các chủ sở hữu có sự thỏathuận phân chia khác

Việc bán căn hộ thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng

ý của tất cả chủ sở hữu bằng văn bản Khi đó các chủ sở hữu phải cùngđứng tên hoặc ký tên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Việc bán một phần quyền sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữuchung theo phần không được làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của cácchủ sở hữu chung khác

Trường hợp có chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chungkhông đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầuTòa án giải quyết theo quy định của pháp luật Nếu có chủ sở hữu chungvắng mặt và không xác định được nơi cư trú của người đó, thì các chủ sởhữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu Tòa án tuyên người đó mất tích theoquy định của pháp luật trước khi thực hiện việc bán căn hộ Nếu người bị

tuyên bố là mất tích trở về và có yêu cầu thì họ được nhận lại khoản tiềntương ứng với phần quyền sở hữu của mình trong căn hộ chung cư đã bán.Nếu họ đã chết hoặc bị tuyên bố chết thì khoản tiền này sẽ được giải quyếttheo quy pháp luật thừa kế với người đó.

Khi các chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu đối với căn hộchung cư thuộc sở hữu chung thì các chủ sở hữu chung khác có quyền ưutiên mua Trong thời hạn 3 tháng kể từ khi nhận được thông báo về việcbán phần quyền sở hữu căn hộ chung cư và điều kiện bán mà không cóđồng chủ sở hữu nào mua thì phần quyền đó có thể được bán lại cho ngườikhác Trong trường hợp bán căn hộ thuộc sở hữu chung mà có sự vi phạm

về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày phát hiện ra có

sự vi phạm về quyền ưu tiên mua chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa

án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua Bên có lỗi gâythiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại

+ Chủ thể là người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm,trả dần:

Trong thời gian trả chậm, trả dần bên mua căn hộ chung cư đượcquyền sử dụng và có trách nhiệm bảo trì căn hộ đó trừ trường hợp pháp luật

về xây dựng có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác Sau khibên mua căn hộ chung cư đã trả đủ tiền cho bên bán và làm thủ tục cấpGiấy chứng nhận quyền sở hữu thì đuợc cơ quan nhà nước có thẩm quyềncấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư đó 11

Theo quy định tại Điều 461 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồngmua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần phải được lậpthành văn bản Trong thời gian trả chậm, trả dần thì bên bán được bảo lưuquyền sở hữu của mình đối với căn hộ cho tới khi bên mua trả đủ tiền Bênmua chỉ có thể được bán, tặng cho, đổi căn hộ cho người khác sau khi đãhoàn thành nghĩa vụ đó (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác)

Nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên trên cơ sở tôn trọng quyền tự

do ý chí và thỏa thuận, pháp luật cũng quy định trong trường hợp bên mua

có nhu càu trả lại căn hộ trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán

11 Thông tư 01/2009/TT-BXD Quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở

đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại căn hộ và việc thanh toánlại tiền mua căn hộ.

+ Người thuê mua trong trường hợp căn hộ chung cư được cho thuêmua:

Thuê mua căn hộ chung cư là nhà ở xã hội:

Theo quy định của Điều 105 Luật Nhà ở năm 2005 thì thuê mua nhà

ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncông nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thànhnghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định Căn hộ chung cư làmột dạng của nhà ở xã hội, là các căn hộ được Nhà nước hoặc các doanhnghiệp bỏ vốn đầu tư để cho các đối tượng theo quy định được thuê mua

Người thuê mua chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan,quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhânlàm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệcao và các đối tượng khác Họ phải chưa có nhà và chưa được thuê muanhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưngdiện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người hoặc có nhà ởthuộc sở hữu của mình nhưng lại là nhà tạm, hư hỏng, dột nát Người thuêmua phải thanh toán lần đầu 20% giá trị căn hộ và không được chuyểnnhượng quyền thuê này dưới bất cứ hình thức nào Trường hợp người thuêmua không còn nhu cầu mua thì phải trả lại căn hộ cho đơn vị quản lý quỹnhà ở xã hội Đơn vị này sẽ hoàn trả số tiền 20% giá trị hợp đồng mà ngườithuê mua đã trả lần đầu Nếu người thuê mua có hành vi vi phạm quy địnhcủa pháp luật về việc thuê mua (như chuyển nhượng quyền thuê mua chongười khác) thì sẽ bị đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội thu hồi căn hộ chothuê mua và không được hoàn trả lại số tiền trả lần đầu

Thuê mua căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức kinhdoanh bất động sản:

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì căn

hộ chung cư được đưa vào thuê mua phải đã có sẵn, phải đảm bảo chấtlượng an toàn vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác, để căn hộđược sử dụng, vận hành bình thường theo công năng thiết kế và theo thỏathuận trong hợp đồng Việc thuê mua căn hộ chung cư của tổ chức, cá nhân

kinh doanh bất động sản phải được thực hiện qua sàn giao dịch bất độngsản và phải được lập thành văn bản Người thuê mua căn hộ có quyền sởhữu căn hộ cho thuê mua sau khi kết thúc thời hạn thuê mua hoặc theo thỏathuận của các bên trong họp đồng Họ có quyền cho thuê lại một phần hoặctoàn bộ căn hộ, hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua cho bên thứ ba nhưngphải được sự đồng ý của bên cho thuê mua.

+ Chủ thể mua là tổ chức, cá nhân nước ngoài:

Theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cánhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (việc thực hiện Nghịquyết được thí điểm trong vòng 5 năm bắt đàu từ ngày 1/1/2009) thì Quốchội mới chỉ cho phép các nhóm đối tượng sau được mua và sở hữu nhà ởtại Việt Nam:

Cá nhân nước ngoài đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định củapháp luật về đầu tư hoặc được các doanh nghiệp đang hoạt động tại ViệtNam theo pháp luật doanh nghiệp (bao gồm doanh nghiệp trong nước vàdoanh nghiệp nước ngoài) thuê giữa các chức năng quản lý trong doanhnghiệp đó

Cá nhân người nước ngoài có công đóng góp với đất nước được Chủtịch nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng Huân chương, Huychương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủtướng Chính phủ quyết định

Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong các lĩnh vực kinh tế - xã hội

có bằng đại học hoặc tương đương trở lên, những người có kiến thức, kỹnăng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu

Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam

Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có chức năngkinh doanh bất động sản đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật đầu tư

có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó

Các đối tượng trên chỉ được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi

có đủ các điều kiện sau:

Đối với cá nhân thì phải đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, được

cơ quan công an có thẩm quyền cho phép cư trú tại Việt Nam từ 1 năm trởlên, và không thuộc diện được miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự

Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có Giấychứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ tương ứng với Giấy chứng nhận đầu tư do

cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh có hoạt động đầu

tư tại Việt Nam

Nhà ở được mua và sở hữu phải là căn hộ chung cư trong các dự ánphát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực cấm hoặc hạn chếngười nước ngoài cư trú đi lại

Cá nhân nước ngoài thì chỉ được sở hữu 1 căn hộ trong cùng mộtthời điểm cư trú tại Việt Nam Thời hạn sở hữu tối đa căn hộ là 50 năm vàchủ sở hữu chỉ được sử dụng để ở, không được cho thuê không được sửdụng căn hộ đã mua vào mục đích khác Trường hợp đang có sở hữu căn hộ

mà chủ sở hữu được thừa kế hoặc được tặng cho nhà ở khác thì chỉ đượclựa chọn sở hữu 1 căn hộ trong dự án phát triển nhà ở thương mại Chủ sởhữu được bán căn hộ chung cư đã mua sau thời hạn 1 năm, kể từ ngày đượccấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp lý do đặc biệt màchủ sở hữu không thể tiếp tục cư trú tại Việt nam (như ốm đau phải xuấtcảnh về nước trước thời hạn ) thì được quyền bán căn hộ trước thời hạnnày Khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chủ sở hữu phảibán hoặc tặng cho căn hộ đã mua cho người khác, nếu không thực hiệnquyền này thì sẽ bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và khôngđược sử dụng nhà ở đã mua

Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì được quyền mua

và sở hữu một hoặc một số căn hộ chung cư tại các dự án phát triển nhà ởthương mại (có thể mua nhiều căn hộ) để cho người lao động đang làm việctrong doanh nghiệp đó ở Thời hạn sở hữu căn hộ của doanh nghiệp tươngứng với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đàu tư cấp cho doanh nghiệp

đó Cũng như đối với cá nhân nước ngoài, các doanh nghiệp cũng khôngđược cho thuê hoặc sử dụng căn hộ đã mua vào mục đích khác Khi hếtthời hạn đầu tư hoặc doanh nghiệp bị phá sản, giải thể thì căn hộ đã muađược xử lý theo quy định của pháp luật doanh nghiệp, pháp luật phá sản vàcác quy định khác của pháp luật Việt Nam

+ Bán hóa giá căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước:

Theo quy định tại Nghị định số 61/1994 của Chính phủ về mua bán

và kinh doanh nhà ở thì Nhà nước thực hiện việc bán căn hộ thuộc sở hữuNhà nước cho người đang cho thuê phàn diện tích đang cho thuê, để ngườithuê nhà có điều kiện cải thiện chỗ ở

Việc mua bán căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước đang chothuê là hoàn toàn tự nguyện, trường hợp bên thuê không muốn thì được tiếptục thuê Người mua căn hộ chung cư được thanh toán tiền Nhà nước bằngnhiều lần Thời hạn thanh toán không quá 10 năm Mức trả lần đầu khi kýhợp đồng là không dưới 20% tổng số tiền phải trả, số tiền còn lại được quy

ra vàng 98% để làm căn cứ thanh toán các lần sau và mỗi năm tiếp theophải trả không dưới 8% số tiền phải trả Nếu người mua trả hết một lànngay khi ký hết họp đồng thì được giảm 10%, nếu trả trong vòng 1 năm thìđược giảm giá 2% giá bán Đối với căn hộ chung cư mà khi xây dựng cóphần tiền đóng góp của cá nhân hoặc tập thể, mà không có nguồn từ vốnNgân sách Nhà nước thì Hội đồng bán nhà căn cứ vào tỷ lệ số tiền đã góp

so với giá trị quyết toán khi xây dựng công trình để tính để tính số tiền muaphải tiếp tục trả giá theo quy định Người mua căn hộ chung cư của Nhànước sau khi đã trả hết tiền và hoàn tất thủ tục nộp lệ phí trước bạ thì đượccấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Như vậy, pháp luật hiện hành đã quy định khá cụ thể về các loại chủthể thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhiều văn bản phápluật Điều này giúp cho các bên dễ dàng hiểu được quy định của pháp luật

để áp dụng trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng này

1.3.3 Nội dung giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.3.3.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

a Điều kiện để căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng

Với cách phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thành hợp đồngmua bán căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở cho chủ sở hữu và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là tàisản hình thành trong tương lai, thì đối tượng của mỗi loại họp đồng trênphải đáp ứng các điều kiện nhất định

- Đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là vănbản xác lập đầy đủ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với Nhà nước Căn hộchung cư thuộc sở hữu của cá nhân thì trên Giấy chứng quyền sở hữu phảighi tên cá nhân đó, nếu thuộc sở hữu của tổ chức thì ghi tên tổ chức đó, nếuthuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được chủ sở hữu chung thỏathuận cho đứng tên, nếu không có thỏa thuận thì ghi tên các chủ sở hữu.trường hợp căn hộ chung cư thuộc sở hữu của vợ chồng thì ghi đủ cả tên vợ

và chồng, nếu có vợ hoặc chồng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tạiViệt Nam thì ghi tên người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam Nếu căn

hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phàn thì ghi tên từng chủ sở hữu vàphần sở hữu của hộ trong căn hộ

- Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình hành trong tương lai:

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “Đối tượng của hợp

đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán” Như

vậy, Bộ luật Dân sự cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng mua bán vớicác đối tượng hiện có hoặc chưa có vào thời điểm giao kết, miễn là đốitượng này được xác định một cách rõ ràng

Theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư có quyền huy động vốn

từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi dự ánthiết kế xây dựng chung cư đã được phê duyệt và đã được xây dựng xongphần móng Đối với căn hộ chung cư đã hình thành tại thời điểm giao kếtnhưng chủ sở hữu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thìkhi đưa vào giao dịch cũng phải tuân theo các điều kiện về diện tích, chấtlượng, như đối với những căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhậnquyền sở hữu

Các căn hộ chung cư khi là đối tượng của hợp đồng mua bán cònphải thỏa mãn những điều kiện sau: không có tranh chấp về quyền sở hữu;căn hộ chung cư không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết

định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp bênbán là cơ quan thi hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên thực hiện nghĩa

vụ dân sự) Những căn hộ chung cư được đưa vào kinh doanh theo Luậtkinh doanh bất động sản còn phải đáp ứng thêm các điều kiện là: căn hộchung cư thuộc đối tượng được phép kinh doanh; căn hộ chung cư xâydựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xâydựng; căn hộ đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏathuận trong hợp đồng; căn hộ không nằm trong khu vực cấm xây dựng theopháp luật về xây dựng 12

b Phần sở hữu chung và sở hữu riêng

Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD

thì: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung

quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; ”

Đồng thời theo khoản 2 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ - CP quyđịnh về phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồmphần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quyđịnh như sau:

“a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngồi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mải, đường thoát hiểm, hệ thống bể phắt, lỗi đi bộ, sân choi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư;

b) Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này;

c) Nơi đế xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bổ trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng

do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu

12 Điều 7 Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh

nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này;

d) Các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở ”

c Diện tích căn hộ chung cư

Diện tích căn hộ chung cư là một nội dung quan trọng trong hợpđồng mua bán căn hộ chung cư Hiện nay, theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD quy định về diện tích của căn hộ chung cư cao cấp (chung cư hạng 1)không nhỏ hơn 70 m2 , căn hộ chung cư hạng 2 có diện tích không nhỏ hơn

60 m2 và hạng 3 không nhỏ hơn 50 m2 Tuy nhiên ở mỗi khu vực chung cư

và ngay tại nhà chung cư thì diện tích của những căn hộ có thể vẫn khácnhau phụ thuộc vào nội dung thiết kế Theo quy định của Luật Nhà ở thìcăn hộ chung cư phải được thiết kế khép kín và có diện tích sàn xây dựngmỗi căn hộ không thấp hơn 45m2 Đối với căn hộ chung cư là nhà ở xã hộithì mỗi căn hộ chung cư cũng được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà nhưngdiện tích sàn không dưới 30m2 Cách tính diện tích căn hộ chung cư đượcquy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD như sau:

“diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích

thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tỉnh từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ).”

d Kinh phí bảo trì nhà chung cư

Bảo trì, cải tạo nhà chung cư được quy định tại Điều 81 Luật nhà ởnăm 2005 và kinh phí để thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung của nhàchung cư được quy định cụ thể tại Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CPcủa Chính phủ

" Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ

sở hữu được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà

ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:

được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả

và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;

- Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

b) Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế

để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục

vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư;

c) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ

sở hữu căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì và được xác định đối với từng công việc bảo trì cụ thể.

2 Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại điếm a và điếm b khoản

1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại ”

Pháp luật quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư các bênphải ghi rõ mức phí cũng như các nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng gópnày Mức kinh phí đóng góp không được vượt quá mức giá (giá trần) do Ủyban Nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà chung cư

đó ban hành

Đồng thời, theo khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT - BXD

quy định: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn phải ghi rõ

thêm các nội dung sau đây: khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở;

dự kiến về mức phí phải đóng góp để phục vụ công tác quản lý vận hành nhà chung cư; nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp trên cơ sở mức đóng góp kinh phí không vượt quá mức giá (giá trần) do Uỷ ban Nhân dân

cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác ”

1.3.3.2.Giá cả và phương thức thanh toán

Luật Nhà ở cho phép các chủ đầu tư được huy động vốn của kháchhàng có nhu cầu mua bán căn hộ chung cư khi nhà chung cư đã được xâydựng xong phần móng Các chủ đầu tư thường huy động nguồn vốn nàythông qua hợp đồng góp vốn Vốn góp mà chủ đầu tư được phép huy độngkhông quá 70% giá trị của căn hộ chung cư ghi trong hợp đồng

Các bên trong hợp đồng mua bán cũng có thể thỏa thuận về việcthanh toán tiền mua căn hộ một lần hoặc nhiều lần theo phưomg thức trảchậm trả dần hoặc phương thức thuê mua căn hộ chung cư Tiền mua cóthể được trả nhiều hình thức như bằng tiền mặt, chuyển khoản, Các bêncũng được quyền lựa chọn bên thứ ba để xác định giá mua bán Đối với cáccăn hộ chung cư thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụcho các chính sách thì Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hìnhthành giá

1.3.3.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư

a Quyền và nghĩa vụ của bên bán:

Theo quy định tại Điều 452 Bộ luật dân sự năm 2005 và các quy địnhcủa pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản thì bên bán có cácquyền và nghĩa vụ cơ bản dưới đây:

Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thứcthỏa thuận trong hợp đồng; yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi củabên mua gây ra; đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua

vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do haibên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về căn hộ chung cư và chịutrách nhiệm về thông tin do mình cung cấp như: bên bán có nhĩa vụ thôngbáo nhưng hạn chế về quyền sở hữu đối với căn hộ (đang cho thuê hoặc

đang là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, ) Nếu không đượcthông báo mà sau đó bên mua mới phát hiện ra thì có quyền hủy hợp đồng.

Giao căn hộ chung cư cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng vàcác điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng kèm theo hồ sơ, hướngdẫn sử dụng và chuyển giao quyền sở hữu đối với căn hộ cho bên mua

Bảo hành căn hộ chung cư đã bán Nội dung và phương thức bảohành do các bên thỏa thuận Thời hạn bảo hành căn hộ chung cư được tính

từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà chung cư để đưa vào sửdụng và không ít hơn 60 tháng đối với nhà chung cư 9 tầng trở lên, không íthơn 36 tháng đối với nhà chung cư từ 4 đến 8 tầng và không ít hơn 24tháng đối với các loại chung cư còn lại

Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quyđịnh của pháp luật

Theo quy định của pháp luật nhà ở, nếu bên bán là chủ đầu tư thì saukhi bàn giao căn hộ chung cư còn có các trách nhiệm duy trì sự hoạt độngbinh thường của nhà chung cư, đảm bảo việc khai thác có hiệu quả nhất đốivới các dịch vụ nhà chung cư Trong thời hạn không quá 12 tháng kể từngày nhà chung cư được bàn giao và đưa vào sử dụng với ít nhất 50% sốcăn hộ được bán (kể cả số căn hộ được chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tưphải có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để Bầu ra banquản trị và phải chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua hội nghị Chủđầu tư còn có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp cóchức năng và chuyên môn để quản lý và vận hành nhà chung cư, thu kinhphí bảo trì phần sở hữu chung, bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoàinhà chung cư, hướng dẫn sử dụng hạ tầng và trang thiết bị bên trong nhàchung cư

b Quyền và nghĩa vụ của bên mua:

Được nhận căn hộ chung cư kèm theo Giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở và giấy tờ có liên quan; yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tụcmua bán căn hộ chung cư, chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư; yêucầu bên bán có trách nhiệm bảo hành đối với căn hộ chung cư; yêu cầu bên

bán bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ chung cư không đúng thờihạn, chất lượng hoặc không đúng các cam kết trong họp đồng; đơn phươngchấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán căn hộ chung cư vi phạm cácđiều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏathuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

Thanh toán tiền mua căn hộ chung cư đúng thời hạn theo phươngthức thỏa thuân trong hợp đồng Nếu không có thỏa thuận về thời hạn vàđịa điểm trả tiền thi bên mua phải trả một lần vào thời điểm bên bán giaocăn hộ chung cư và tại địa điểm có căn hộ chung cư Nếu chậm thanh toánthì phải trả lãi suất cơ bản tương ứng với thời gian chậm trả nếu các bênkhông có thỏa thuận khác

Nhận căn hộ chung cư kèm theo hồ sơ theo đúng chất lượng, thời hạnthỏa thuận trong hợp đồng

Sử dụng căn hộ chung cư đúng với công năng thiết kế

Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

Trong trường hợp mua căn hộ chung cư cho thuê thì phải đảm bảoquyền, lợi ích của người thuê như thỏa thuận ừong họp đồng thuê khi thờihạn thuê còn hiệu lực

1.3.4 Hình thức và hiệu lực giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005, Nghị định số75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 của Chính phủ, Luật Công chứng năm

2006 đối với hình thức của hợp đồng mua bán nhà thì để hợp đồng mua bánnhà có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, cócông chứng chứng thực và thẩm quyền công chứng chứng thực thuộc vềphòng công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện Vì căn hộ chung cư làloại tài sản có đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lậpthành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực, các bên buộc phải tiếnhành thủ tục này khi giao kết Trường hợp các bên vi phạm quy định nàythì hợp đồng sẽ có thể bị tuyên vô hiệu

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là thờiđiểm mà các bên tiến hành giao kết và được cơ quan công chứng chứng

nhận hoặc Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực Từ thời điểmnày các bên tham gia giao kết hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ phát sinhtheo hợp đồng.

Bên cạnh các quy định trên thì hợp đồng mua bán nói chung và hợpđồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng chỉ phát sinh hiệu lực khi các bêntham gia hợp đồng cũng mới được bảo đảm thực hiện

Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì các giaodịch dân sự phải có đủ điều kiện sau:

- “Các bên tham gia giao kết phải có năng lực hành vi dân sự.

- Các bên tham gia giao kết phải hoàn toàn tự nguyện.

- Hình thức tham gia giao kết phải hoàn toàn tự nguyện.

pháp luật và không trái đạo đức xã hội.”

Đây là bốn điều kiện cần và đủ để một hợp đồng mua bán căn hộchung cư có hiệu lực pháp luật Trường hợp khi giao kết họp đồng mà cácbên không tuân theo các điều kiện trên thì hợp đồng có thể bị tuyên vôhiệu

Hiện nay có rất nhiều các hợp đồng mua bán mà đối tượng là các căn

hộ chung cư dự án Các hợp đồng này thường được ký kết dưới dạng hợpđồng góp vốn hay hợp đồng hứa mua, hứa bán Tuy nhiên, pháp luật chưa

hề có quy định cụ thể về hình thức loại hợp đồng này Theo tinh thần củaLuật Nhà ở năm 2005 tại Điều 38 thì vẫn coi hợp đồng này là một dạng củahợp đồng mua bán nhà ở Tuy nhiên theo các quy định của Bộ luật dân sựnăm 2005 và quan điểm chung của các nhà làm luật Việt Nam hiện nay thìvẫn coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là tài sản hình thànhtrong tương lai Và vì vậy, không có quy định bắt buộc về hình thức củahợp đồng là phải giao kết bằng văn bản và được công chứng, chứng thực

1.4 Thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa

Sau khi ký kết hợp đồng, bên có nghĩa vụ dân sự phải thực hiệnnghĩa vụ của mình một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác, đúng camkết, không trái pháp luật, đạo đức xã hội Bên có nghĩa vụ giao căn hộ phảibảo quản, giữ gìn căn hộ chung cư cho đến khi giao Bên có nghĩa vụ trả

tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phươngthức đã thoả thuận Nghĩa vụ trả tiền bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, trừtrường hợp có thoả thuận khác Khi được bên có quyền đồng ý, bên cónghĩa vụ có thể uỷ quyền cho người thứ ba thay mình thực hiện nhưng vẫnphải chịu trách nhiệm với bên có quyền, nếu người thứ ba không thực hiệnhoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

Ngoài ra,việc thực hiện hợp đồng phải tuân theo các nguyên tắc sauđây:

- Thực hiện đúng hợp đồng, đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủngloại, thời hạn, phương thức và các thoả thuận khác;

- Thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất chocác bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau;

- Không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng,quyền, lợi ích hợp pháp của người khác

Đối với hợp đồng đơn vụ, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụđúng như đã thoả thuận; chỉ được thực hiện trước hoặc sau thời hạn nếuđược bên có quyền đồng ý Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thoảthuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ củamình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thựchiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 415 và Điều

417 của Bộ luật dân sự năm 2005 Trong trường hợp các bên không thoảthuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì các bên phải đồng thời thực hiệnnghĩa vụ đối với nhau; nếu nghĩa vụ không thể thực hiện đồng thời thìnghĩa vụ nào khi thực hiện mất nhiều thời gian hơn thì nghĩa vụ đó phảiđược thực hiện trước

1.4.2 Các biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư

Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định

về biện pháp bảo đảm thì người có nghĩa vụ phải thực hiện biện pháp bảođảm đó Nghĩa vụ thực hiện hợp đồng có thể được bảo đảm một phần hoặctoàn bộ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không cóthoả thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coinhư được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại

Các bên được thoả thuận về các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng đểbảo đảm thực hiện các loại nghĩa vụ, kể cả nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trongtương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện Các biện pháp bảo đảm thực hiệnnghĩa vụ dân sự bao gồm: Cầm cố tài sản, Thế chấp tài sản, Đặt cọc, Kýcược, Ký quỹ, Bảo lãnh, Tín chấp Tuy nhiên đối với giao dịch mua báncăn hộ chung cư thì biện pháp bảo đảm được sử dụng chủ yếu hiện nay làđặt cọc Biện pháp bảo lãnh cũng được sử dụng nhưng rất ít

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kimkhí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong mộtthời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự Trongtrường hợp này, bên mua căn hộ chung cư sẽ đặt cọc cho bên bán mộtkhoản tiền đồng thời việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.Trongtrường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì khoản tiền đặt cọc đượctrả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bênmua (bên đặt cọc) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài khoảntiền đặt cọc thuộc về bên bán (bên nhận đặt cọc); nếu bên bán từ chối việcgiao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên mua và một khoản tiềntương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác

Bảo lãnh là việc người thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên

có quyền (gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên cónghĩa vụ (gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảolãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên cũng

có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bênđược bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình Việc bảolãnh phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghitrong hợp đồng chính Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bảnbảo lãnh phải được công chứng hoặc chứng thực

1.5 Sửa đổi, chấm dứt, huỷ bỏ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Trong hợp đồng mẫu kèm Thông tư 01/2009/TT- BXD về một số nộidung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợpđồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổchức kinh doanh nhà ở có quy định các bên sẽ trợ giúp và hợp tác với nhautrong quá trình thực hiện Hợp đồng này Đồng thời mọi sửa đổi, bổ sung

đối với hợp đồng đều phải được Bên bán và Bên mua thoả thuận bằng vănbản.13

Về vấn đề chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng, theo Điều 12 hợp đồng mẫu

nêu trên thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sẽ chấm dứt trong các

1.6 Trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng

Vi phạm hợp đồng là việc một bên không thực hiện, thực hiện khôngđầy đủ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo thoả thuận giữa cácbên14 Vi phạm hợp đồng chia thành vi phạm cơ bản và vi phạm không cơbản Vi phạm cơ bản là sự vi phạm hợp đồng của một bên gây thiệt hại chobên kia đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giaokết hợp đồng Theo quan điểm của đa số các luật gia thì vi phạm hợp đồng

để có thể phat vi phạm là những vi phạm cơ bản, ảnh hưởng nghiêm trọngđến quyền và lợi ích của một bên trong quan hệ hợp đồng Trừ trường hợp

có thoả thuận khác, bên bị vi phạm không được áp dụng chế tài tạm ngừngthực hiện hợp đồng, đình chỉ thực hiện hợp đồng hoặc huỷ bỏ hợp đồng đốivới vi phạm không cơ bản.15

Bên vi phạm hợp đồng được miễn trách nhiệm trong các trường hợpsau đây:

- Xảy ra trường hợp miễn trách nhiệm mà các bên đã thoả thuận

13 Điều 13 Hợp đồng mẫu kèm Thông tư 01/2009/TT- BXD

14 Khoản 12 Điều 3 Luật Thương mại 2005