Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng học viện quốc phòng ở quận cầu giấy thành phố hà nội

Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng học viện quốc phòng ở quận cầu giấy thành phố hà nội bao gồm: cơ sở lý luận về định giá giải phóng mặt bằng, thực trạng công tác định giá đất giải phóng mặt bằng tại quận cầu giấy, phương hướng và một số giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện công tác địn giá GPMB ở quận cầu giấy

Luận văn

Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội

lời mở đầu

Đất đai là tài nguyên có hạn, nhưng vô cùng quan trọng, đặc biệt đối với thủ đô Hà Nội Để trở thành một thành phố, xanh, sạch, đẹp trong tương lai, nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở rộng phát triển đô thị, khu dân cư, xây dựng các cụm công nghiệp, du lịch, dịch vụ và hạ tầng cơ sở sẽ tăng cao Việc

bố trí đất đai đáp ứng được những nhu cầu trên đòi hỏi phải có một phương án

QH sử dụng đất đai thống nhất Khi các phương án QH sử dụng đất đai đã được phê duyệt và ban hành thì các chủ dự án, các cơ quan có thẩm quyền liên quan tiến hành giải phóng mặt bằng (GPMB) để làm cơ sở tiền đề cho việc xây dựng các dự án QH đó GPMB phải trải qua nhiều giai đoạn Trong giai đoạn bồi thường thiệt hại cho dân, cho các đơn vị cơ quan bị thu hồi đất thì khâu định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một vấn đề gây nhiều khó khăn nhất Bởi vì việc này nó liên quan tới quyền lợi của một hoặc nhiều hộ dân, của một hoặc nhiều đơn vị bị thu hồi đất, liên quan đến quyền lợi, lợi ích lâu dài của cộng đồng, của các thế hệ hôm nay và mai sau

Để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, qua quá trình thực hiện và qua thực tiễn Ngày 24-4-1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998-NĐ-CP và thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 20/1998 ngày 30-6-

1998 trên cơ sở phân cấp của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá các loại đất áp dụng chung cho cả nước trong cả một thời gian dài Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng ở nước ta và càng không thể đáp ứng được sự thay đổi liên tục diễn ra trên địa bàn Theo quy định của Nghị Định 22, giá đất để tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định trên cơ sở giá được quy định trong khung giá của Chính Phủ nhân với hệ số K Việc xác định hệ số

Luận văn gồm 3 chương:

Chương I : Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thương GPMB.

Chương II :Thực trạng công tác định giá đất để GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội

Chương III: Phương hướng và một số giải pháp cơ bản hoàn thiện định

giá đất bồi thường GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy -

Hà Nội

* Mục tiêu của đề tài:

+ Trình bày những kiến thức cơ bản về các quy định, công tác tiến hành định giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

+ Kiểm tra đánh giá thực trạng, tiềm năng của đất đai để có cơ sở và phương pháp định giá các loại đất cho phù hợp với giai đoạn hiện nay

+ Làm cơ sở để quản lý thống nhất đất đai theo quy định của pháp luật, bảo vệ tài nguyên đất, nhằm phát triển và sử dụng đất lâu bền

* Giới hạn của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là toàn bộ diện tích đất tự nhiên của Quận Cầu Giấy, được tính toán và phân bổ cho các mục đích sử dụng Đặc biệt chú trọng tới phần diện tích đất đai để xây dựng, nâng cấp, cải tạo Học viện Quốc phòng

Do tính chất phức tạp của công việc định giá đất bồi thường GPMB và nhiều khó khăn thực tế trên địa bàn, đòi hỏi phải chi tiết cụ thể nên dự án HVQP được thực hiện từ năm 1997 đến nay.:

Đề tài này tổng hợp những kết quả nghiên cứu về điều kiện tự nhiên kinh

tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất và thực trạng về định giá đất bồi thường GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội trong thời gian qua Chủ trương của Đảng

và Nhà nước, phương hướng nhiệm vụ trong thời gian tới của Quận Cầu Giấy

* Phương pháp nghiên cứu

Đề tài này được trình bày trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác Lê-nin và những quan điểm của Đảng, nhà nước ta đối với việc GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

Những phương pháp vận dụng chủ yếu:

+ Phương pháp duy vật biện chứng

+ Phương pháp thống kê

+ Phương pháp toán

+ Phương pháp phân tích

CHƯƠNG I

Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng

I Tính tất yếu của định giá đất bồi thường

1 Khái niệm về định giá và định giá đất bồi thường

Có rất nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá tài sản đất Thông thường người ta sử dụng khái niệm sau:

- Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc tới tất cả đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tới tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn

- Định giá bất động sản là một công việc phức tạp nó không chỉ mang tính khoa học mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp và nhạy cảm tốt với thị trường

Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, ở Việt nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, gia đình, hộ cá nhân sử dụng lâu dài, vì vậy định giá đất có thể hiểu như sau:

Định giá đất là sự ước tính giá trị của lợi ích có được từ quyền sử dụng đất dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất nhất định

Định giá đất bồi thường là một mục đích của việc định giá đất đó là sự thay thế các tài sản bị thu hồi bằng tiền hoặc bằng hiện vất (đất, )

2 Sự cần thiết phải định giá bồi thường

2.1 Sự cần thiết phải định giá

Trên thực tế có rất nhiều lý do khác nhau đòi hỏi phải định giá tài sản Có thể có những giá trị khác nhau cho một tài sản ở mỗi thời điểm cụ thể, điều này phụ thuộc vào mục đích định giá

Với mục đích xác định giá đất như hiện nay cần phải giải quyết, điều hoà hai lợi ích luôn có tính đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu Ngân sách Nhà nước như tính thuế, tiền giao đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ xác định giá đất để đền bù cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi, khi thế chấp, khi bán đấu giá quyền sử dụng đất để trả nợ và để thi hành án Đó là hai mặt đối lập nhau về lợi Từ đó dẫn đến tình trạng, cùng một thửa đất của một người

sử dụng đất, nhưng nếu họ làm nghĩa vụ thì chỉ muốn giá đất càng thấp càng tốt, nhưng để hưởng quyền như đền bù, kê khai tài sản thì giá đất càng cao càng có lợi

Trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới các khu đô thị trên phạm

vi cả nước có quy mô và tốc độ đầu tư - đô thị khá cao Các dự án mở rộng

không gian thành phố, cải tạo các nút giao thông, xây dựng các tuyến đường, di

chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng các khu đô thị mới, phát triển

nhà liên quan mật thiết với giải phóng mặt bằng Định giá đền bù giải phóng

mặt bằng liên quan nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, pháp luật và các tổ chức, gia

đình và các thành viên trong cộng đồng, do đó việc định giá là rất quan trọng

Nó góp phần đảm bảo công bằng xã hội khi mà Nhà nước tiến hành đền bù và

góp phần hoàn thiện luật pháp nhất là Luật đất đai Như vậy có sự khác nhau

giữa gía cả ở từng địa phương, vì giá cả thị trường là biểu hiện tổng hợp các

nhân tố hình thành giá đất như: vị trí đất, địa hình đất, quan hệ tự nhiên, quan hệ

cung cầu, các chính sách điều tiết của Nhà nước đất đai ở Việt nam có sự khác

nhau giữa các vùng và mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất ở đô thị, đất ở

nông thôn ) Vì vậy khi xác định giá đất cần xác định giá cho từng loại đất cụ

thể theo những phương pháp riêng sao cho phù hợp với mục đích sử dụng các

loại đất đó và phải tuân theo những nguyên tắc định giá nhất định

Mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi

đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã được Nhà

nước phê duyệt

Giá đất do Chính phủ quy định nhằm phục vụ 3 mục đích:

- Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và các loại thuế khác theo luật định

- Để thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất

- Để tính giá đền bù khi Nhà nước thu hồi

Do đặc điểm là phải ổn định, dễ thu, dễ làm và dễ kiểm tra nên trong 3

mục đích trên thì công tác định giá phục vụ việc tính thuế và tiền khi giao đất

hoặc cho thuê đất thường không được sát với giá thực tế, điều này làm cho

những người phải nộp các khoản tiền trên dễ dàng chấp nhận vì họ sẽ càng có

lời khi định giá tài sản cần đóng thế chấp Nhưng ngược lại việc đền bù là phục

vụ việc thu hồi đất tức chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang Nhà

nước Chính vì vậy đối với mục đích đền bù nếu định giá không bằng thực tế thì

những người trong diện được đền bù sẽ không thoả mãn vì định giá thấp sẽ

không đủ điều kiện vật chất để tái tạo tư liệu sản xuất Đây cũng là nguyên nhân

chính dẫn đến tình trạng chậm trễ trong việc đền bù giải phóng mặt bằng hiện

nay

2.2.Giải phóng mặt bằng là một giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả

Khi thu hồi đất Nhà nước thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng tiền Đền

bù bằng tiền được xác định dựa trên cơ sở định giá đền bù và trên những quy định hướng dẫn của Chính Phủ Đền bù bằng đất là việc dùng đất đai đền bù cho người có đất bị thu hồi Nguồn đất để đền bù gồm: quỹ đất chưa sử dụng, đất được khai hoang bằng vốn ngân sách, đất mới được tạo lập, đất dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ những người sử dụng đất không đúng quy định và đất công ích

Việc thu hồi đất được dựa trên quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt, các dự án xây dựng kinh tế, phát triển đất nước Do vậy việc đền bù đất cũng được dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể của đất nước, của địa phương, mỗi khu vực, nên đền bù đất đai khi thu hồi đất là một cách tốt để sử dụng đất đai hợp lý

và hiệu quả hơn Chúng ta biết mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã được Nhà nước phê duyệt Trong mỗi một dự án, một quy hoạch, kế hoạch đều xác định rõ vị trí và mức đất để đền bù thiệt hại khi thu hồi đất Đây là phần đất hiện chưa có mục đích sử dụng Vậy khi đền bù bằng đất này ta đã làm tăng tổng diện tích đất đưa vào sử dụng, tuy nhiên cần phải nghiên cứu kỹ vấn đề này để tránh làm lãng phí tiền của của Nhà nước và nhân dân, tránh việc sử dụng đất đai không hợp lý, làm năng suất sử dụng đất bị giảm

Như vậy đền bù đất yêu cầu phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt và quy hoạch đó phải được xây dựng trên cơ sở nghiên cứu kỹ lưỡng,

có khoa học về mục đích sử dụng sao cho có hiệu quả nhất Bởi vì quỹ đất của chúng ta là có giới hạn, rất đa dạng cho vấn đề sử dụng, nhất là quỹ đất nông nghiệp rất hạn chế Do đó khi thu hồi đất cần phải cân nhắc và nghiên cứu thật

kỹ trên cơ sở quỹ đất hiện có

Thu hồi đất và thực hiện đền bù đất sẽ giúp Nhà nước thực hiện việc thanh tra, kiểm tra vấn đề sử dụng đất đai Khi đền bù đất thì dựa trên nguyên tắc đất sử dụng đúng mục đích, có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định trong Nghị định 22/1998/NĐ- CP của Chính Phủ thì khi Nhà nước thu hồi đất mới được đền

bù đất Như vậy đất không đủ giấy tờ hợp lệ thì Nhà nước có thể lấy lại phần đất

đó mà không cần phải bồi thường thiệt hại Mặt khác, hiện nay vấn đề sử dụng

đất đai sai mục đích còn xảy ra ở nhiều nơi Do đó, khi đền bù đất thì phần đất

đó được sử dụng theo đúng mục đích của Nhà nước và Nhà nước có thể dễ dàng quản lý đất đai Điều này giúp sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn

II Cơ sở khoa học và thực tiễn của việc định giá đất bồi thường GPMB

A Cơ sở khoa học của công tác định giá đất bồi thường

1 Vấn đề giá đất và các nhân tố ảnh hưởng

a Giá đất

Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thể được hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành chính

ý chí Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng

ta mới có thể xây dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và có được cách thức tác động vào đất theo các mục tiêu kinh tế- xã hội

* Bản chất của giá đất:

Khi tiến hành mua bán, trao đổi, chuyển nhượng đất đai hay chuyển dịch quyền sử dụng đất đai Nghĩa là khi đất đai tham gia vào thị trường, nó như một loại hàng hoá đặc biệt Mà mức giá cả đất đai dựa vào mức địa tô đã xác định

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu ruộng đất Nó là hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó

Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng Số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc riêng vào ý muốn của chủ ruộng hay chủ tư bản theo mặt bằng chung về lợi nhuận trong toàn nền kinh tế Như vậy, về mặt bản chất kinh tế địa tô là một khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất Vì vậy, đó chính là cái giá phải trả cho sử dụng đất Trong chế độ

sở hữu tư nhân về ruộng đất địa tô thuộc về chủ ruộng đất, bởi chủ ruộng là chủ

sở hữu ruộng đất và người sử dụng phải trả cho chủ ruộng

Địa tô mà người sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ ruộng được quy định bởi độ phì nhiêu và vị trí của đất đai, theo Mác đó là địa tô chênh lệch I Đây là

cơ sở đầu tiên cho việc quy định mức địa tô mà người sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu ruộng đất

Khác với địa tô chênh lệch I là hình thái của địa tô có được trên cơ sở những điều kiện tự nhiên thuận lợi Địa tô chênh lệch II là hình thái địa tô có được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh, tức là do những

khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có Những khoản đầu tư

ấy đều làm tăng sản lượng của ruộng đất và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản Do đó, địa tô II thuộc về người sử dụng đất

Địa tô I và địa tô II đều là sự chênh lệch về lợi nhuận trong việc kinh doanh đất đai ở những khu khác nhau Về bản chất hai loại địa tô này khác nhau

vì có nguồn gốc khác nhau, nhưng có mối liên hệ mật thiết có thể chuyển hoá cho nhau

Dù bất kỳ một chế độ sở hữu nào, người sử dụng ruộng đất cũng phải trả một khoản tiền vào việc sử dụng đất đó là một tất yếu Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện thì việc người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền về việc sử dụng đất là lẽ đương nhiên Nhà nước sử dụng khoản tiền đóng góp này của người sử dụng đất để điều tiết thu nhập của những người sử dụng đất ở các điều kiện khác và có thể có những đầu

tư cải tạo đất đối với các vùng gặp khó khăn

Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình công cộng

vì lợi ích công cộng thì những đơn vị cơ quan phải nộp một khoản tiền cho Nhà nước để sử dụng đất đai Số tiền này dùng để bù đắp những thiệt hại về đất và tài sản cho những người bị thu hồi đất

Việc thu hồi đất trong trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền

sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng đây là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, không phải là sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc phần bất lợi không mong muốn lại thuộc về người bị thu hồi Bởi vậy việc giải quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiện ở việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi

Như chúng ta biết theo lý luận địa tô của Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất bị thu hồi Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo tức là vị trí của mảnh đất đang được sử dụng Như vậy, để tính mức phải trả

ta phải căn cứ vào các yếu tố sau:

- Loại đất bị thu hồi: dựa trên phân loại theo mục đích sử dụng hiện hành như đất nông nghiệp, đất đô thị, đất ở

- Căn cứ vào loại công trình xây dựng trên đất đó

b Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất:

- Mục đích sử dụng: tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng của mỗi loại đất mà chúng mang giá trị khác nhau và khi thay đổi mục đích sử dụng thì giá trị của

đất cũng bị thay đổi Ví dụ như đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp khi

có sự thay đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì lập tức giá đất sẽ tăng lên rất nhanh vì khả năng sinh lợi từ đất ở cao hơn rất nhiều lần so với đất nông nghiệp

- Độ màu mỡ của ruộng đất: Nhân tố này thường dùng để xác định giá cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản Với cùng một vị trí cùng làm điều kiện canh tác nhưng thửa đất nào có chất đất tốt hơn, cho năng suất cao hơn thì sẽ có giá thành cao hơn các thửa khác Đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị thì nhân tố chất đất là khả năng kết cấu của đất, độ bền vững của các tầng đất đai

- Vị trí: đây là điều kiện không thể thiếu hay nói một cách khác là điều kiện cơ bản trong việc xác định giá của bất kỳ loại đất nào và đặc biệt là đối với đất đô thị Vị trí của thửa đất có ý nghĩa rất lớn trong việc xác định giá trị của một mảnh đất Đất ở vị trí đẹp, có khả năng sinh lợi cao sẽ có giá hơn rất nhiều mảnh đất có cùng diện tích nhưng ở vị trí khác, xấu hơn, khả năng sinh lợi không cao

- Địa hình: Giá trị của một thửa đất cũng phụ thuộc vào điều kiện địa hình, đương nhiên ở vùng đồng bằng giá đất cao hơn ở vùng trung du và miền núi

- Chính sách điều tiết của Nhà nước: Điều chủ yếu trong vấn đề này là các chính sách về sử dụng đất, các chính sách về kinh tế, tài chính và giá các loại đất (thời hạn giao đất, cho thuê đất; diện tích đất theo hạn định, mức thu các loại thuế ) và chương trình quy hoạch đất đai của Nhà nước (chương trình quy hoạch phát triển tổng thể, quy hoạch chi tiết từng khu vực, theo từng mục đích

sử dụng )

Trong tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến công tác định giá đền

bù đất nhưng trong bài viết này đề tài đi sâu vào phân tích những yếu tố đặc biệt quan trọng sau:

- Quan hệ cung cầu về đất đai

Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt Do vậy, nó cũng như các loại hàng hoá khác cũng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế cụ thể là: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu và quy luật giá trị Trong các yếu tố tác động đến giá cả đất, có những yếu tố có thể lượng hoá được và có những yếu tố không thể lượng hoá được Nhân tố cung cầu về đất khó lượng hoá song lại là nhân tố tác động rất mạnh đến giá đất, làm cho giá đất luôn biến động Cũng như cung cầu của các loại hàng hoá khác, cung cầu về đất đai trên thị trường cũng mang tính

không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng mang tính đặc thù Xét về mặt nhu cầu, kể cả nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu có khả năng thanh toán mang tính chất ổn định tương đối theo vùng, hình thành các quan hệ về đất theo vùng mang tính ổn định không thể chuyển hoá cung cầu giữa các vùng Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, gây chênh lệch giá đất giữa các địa phương, các vùng khác nhau

Thông thường, do nhu cầu đất của các thành phố lớn và khả năng của quỹ tiền tệ dân cư dùng để mua đất cũng lớn nên tương quan cung cầu về đất ở thành phố, đô thị cũng chênh lệch nhau lớn Để đảm bảo yêu cầu của quy luật cung cầu thì tất yếu giá đất cũng phải tăng cao hơn ngay trong một thành phố, nhu cầu đất đai giữa các quận cũng khác nhau, nên giá đất hình thành cũng khác nhau

Ta có thể thấy giá đất tại các địa phương - vùng và ngay cả một khu vực nhỏ cũng có sự chênh lệch khá lớn Trong thực tế chúng ta thấy rõ đất đai ở các

đô thị bao giờ cũng cao hơn đất đai ở các vùng khác đó chính là do sự tác động lớn của quan hệ cung cầu Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả thị trường và như vậy cũng ảnh hưởng đến giá cả đền bù

- Giá trị sinh lời

Giá trị sinh lời là yếu tố khá quan trọng tác động đến giá cả đất đai, bởi ngoài việc quan tâm đến giá trị đất đai người ta còn quan tâm đến khả năng sinh lời của mảnh đất

Đối với đất nông nghiệp, giá trị sinh lời phụ thuộc chủ yếu vào độ phì của đất, khả năng tưới tiêu và khả năng vận chuyển sản phẩm đến nơi tiêu thụ Đất càng tốt và vị trí thuận lợi gần nơi tiêu thụ thì giá cả càng cao

Đối với đất đô thị, giá trị sinh lời lại phụ thuộc chủ yếu vào vị trí lô đất, khả năng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nơi đó Đất đô thị sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, giá trị sinh lời phụ thuộc vào vị trí lô đất đo gần hay xa khu trung tâm, vị trí mặt đường, điều kiện sinh hoạt và khả năng phát triển kinh tế ở vùng đó

- Mục đích sử dụng thích hợp nhất, đảm bảo có lợi nhất: bất kỳ loại đất nào, ở bất kỳ vị trí nào thì việc sử dụng đất mang lại hiệu quả cao nhất cũng được đặt lên hàng đầu Vì khả năng sinh lợi của đất càng lớn thì giá đất càng cao, chính vì vậy mọi điều kiện đều hướng tới việc sử dụng đất thích hợp nhất

- Điều kiện tự nhiên của lô đất: vị trí, hình thể, chất lượng môi trường Khi chất lượng cuộc sống của con người ngày càng cao thì đòi hỏi về chất lượng

môi trường càng cần phải tốt hơn Chất lượng nguồn nước, mức độ ô nhiễm của môi trường xung quanh

- Điều kiện kinh tế- xã hội: Cơ sở hạ tầng, kỹ thuật và hạ tầng kinh tế Đây là yêu cầu đầu tiên của bất kỳ công trình xây dựng nào sau việc giải phóng mặt bằng, vì nếu điều kiện hạ tầng không tốt sẽ dẫn đến toàn bộ công việc tiếp theo bị trì trệ ảnh hưởng đến tiến độ thi công của dự án

2 Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất cơ bản

2.1 Nguyên tắc định giá đất

a Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất

Căn bản đối với khái niệm giá trị là lý thuyết sử dụng cao nhất và tốt nhất hoặc có lợi cao nhất Hoặc nó có thể được định nghĩa là việc sử dụng tại thời điểm định giá có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong một khoảng thời gian cho trước Nhưng điều quan trọng cần nhận thức điều này không chỉ được hiểu trong giới hạn của đồng tiền Đôi khi, thu nhập thực lại dưới dạng những tiện nghi

Cụm từ then chốt thứ 2 trong định nghĩa này là: "Trong khoảng thời gian cho trước" Người định giá không thể dự báo trước rằng việc sử dụng để tạo ra lợi nhuận thực lớn nhất đối với đất đai ở thời điểm định giá sẽ lại tiếp tục không xác định hoặc thậm chí trong một khoảng thời gian đã nói tới Tuy nhiên, người định giá không nên có tư duy giống như người mua cụ thể ở chợ (thị trường) Vì vậy, quyết định trong một khoảng thời gian có thể, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của mình sẽ tiếp tục đem lại hiệu quả, sẽ phản ánh qua quan điểm của người mua

b Nguyên tắc dự báo trước:

Giá thị trường là giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận tương lai có thể có từ tài sản sở hữu mang lại Những lợi ích này sẽ dưới dạng một nguồn thu nhập hoặc những tiện nghi; Những lợi ích tương lai được dự báo là những lợi ích dựa trên sự nghiên cứu trước thị trường Người đánh giá không được phép đưa ý kiến cá nhân làm ảnh hưởng đến việc xác định những lợi ích tương lai Việc mua bán tài sản sở hữu và thu nhập trước đây chỉ có tầm quan trọng khi chúng cho thấy điều đó có thể được dự kiến trong tương lai Nguyên tắc dự báo luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi

c Nguyên tắc thay đổi:

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường không bao giờ giữ nguyên bởi vì lực lượng kinh tế xã hội luôn tác động làm thay đổi tài sản sở hữu và môi

trường của nó Ngoài ra, bản thân tài sản sở hữu cũng thay đổi không ngừng Ví

dụ, chất lượng của đất trồng trọt có thể được thay đổi bởi lực lượng tự nhiên và những tôn tạo làm thay đổi tuổi Do sự thay đổi diễn ra liên tục nên việc ước đoán giá thị trường chỉ có giá trị vào thời điển đó Nguyên tắc thay đổi luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo

d Nguyên tắc cân đối:

Khi áp dụng vào một vùng lân cận, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi sử dụng toàn bộ đất đai ở trạng thái thoả đáng Ví dụ, một khu dân cư lân cận của một gia đình đòi hỏi các phương tiện thương mại như các cửa hàng bách hoá, trạm xăng, cửa hàng tân dược Nó cũng cần các phương tiện đảm bảo cho dân chúng như nhà thờ, trường học, vui chơi khi việc sử dụng hoàn hảo đạt đền sự cân đối thì các tài sản sở hữu riêng đạt tới giá thị trường tối đa Khi nguyên tắc cân đối áp dụng cho vùng phụ cận, nó sẽ kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

e Nguyên tắc cạnh tranh:

Nguyên tắc này cho rằng khi đạt được lợi nhuận cơ bản, việc cạnh tranh

có sức hấp dẫn điều này dẫn tới cách ngôn là "Lợi nhuận có xu hướng trở thành bánh mỳ của cạnh tranh" Một vùng lân cận có thể chỉ được đảm bảo với một số lượng nhất định cửa hàng, trạm xăng, trạm dịch vụ, trạm trung tâm buôn bán

Sự dư thừa bất kỳ một loại phương tiện nào cũng sẽ dẫn tới làm giảm giá của phần lớn, nếu không muốn nói là của tất cả các cơ sở khác

f Nguyên tắc sự phù hợp:

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt được khi mức độ chấp nhận được về tính đồng đều kinh tế và xã hội dự kiến trong tương lai Khi áp dụng nguyên tắc này cho những tôn tạo, thì tính đồng đều có thể chấp nhận mang ý nghĩa là tính tương đồng, không phải là sự đồng nhất đơn điệu Khi áp dụng cho những người dân, nó có ý nghĩa là sự tương đương về tuổi tác, thu nhập, cơ sở giáo dục

g Nguyên tắc thống nhất

Nguyên tắc này phân chia toàn quốc thành nhiều vùng giá trị phù hợp với nhà và đất Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất Trong mỗi vùng lại phân chia thành nhiều vùng lãnh thổ nhỏ để các điều kiện tác động đến giá trị được tính toán theo nguyên tắc thống nhất

h Nguyên tắc tương quan cung và cầu:

Nguyên tắc này cho biết rằng giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Nếu dân số của một khu vực tăng đột biến thì thu nhập sẽ tăng lên Nếu như tỷ lệ lãi suất thế chấp cùng thời điểm tăng rất mạnh thì nó sẽ giảm nhu cầu

2.2 Phương pháp định giá đất bồi thường

2.2.1 Các phương pháp truyền thống

Khả năng sinh lời của đất chính là kết quả tác động tổng hợp của các yếu

tố tự nhiên, kinh tế, xã hội vào đất Đánh giá đất về mặt tự nhiên được xây dựng trên các yếu tố khách quan, quan trọng của đất đối với khả năng cho sản phẩm tự nhiên Phần lớn các tính chất ổn định như: địa hình, loại thổ nhưỡng, độ dày tầng đất, vị trí địa lý, điều kiện canh tác

Yếu tố kinh tế ở đây được sử dụng chung như một yếu tố quan sát dùng

để so sánh, đánh giá kết quả phân hạng đất Thường được dùng là năng suất bình quân nhiều năm, mức thu nhập bình quân Đánh giá kinh tế đất hợp lý là biểu hiện sự kết hợp chặt chẽ giữa giá trị tự nhiên và giá trị kinh tế của đất Giá trị kinh tế có 2 cách thể hiện: tương đối theo cấp hạng và theo tiền

Giá tiền một thửa ruộng, một khoảnh đất là số tiền nếu gửi vào ngân hàng

sẽ thu được lợi tức ngang với địa tô thửa ruộng ấy thu được Đó là những giai đoạn cơ bản trong quá trình đánh giá đất nhằm xác định giá trị của thửa đất trên

cơ sở giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của đất

Theo lý luận của Mác "Nhà tư bản bỏ vốn vào kinh doanh nhằm mục đích không những là để tái sản xuất ra số tư bản đã ứng ra mà còn để tái sản xuất ra một giá trị thặng dư ra so với số tư bản ấy" Vì vậy người mua quyền sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp cũng phải tính đến sau một chu kỳ sản xuất sẽ đưa lại bao nhiêu lợi nhuận, ít nhất bằng hoặc lớn hơn lãi xuất thu được

do gửi tiền vào ngân hàng Như vậy giá cả ruộng đất đắt hay rẻ là do 2 nhân tố quyết định:

1 Địa tô cao hay thấp

2 Tỷ xuất lợi tức tiền gửi ngân hàng

Giá cả ruộng đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức tiền gửi Cho nên giá cả ruộng đất có thể được biểu thị bằng công thức:

Số lượng địa tô

tế ở Việt nam cho thấy từ sau khi Luật đất đai ra đời năm 1993, thì giá đất ổn định hơn trước rất nhiều Nguyên nhân chính là ở chỗ Nhà nước quyết định giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với thời hạn cụ thể như đất trồng cây hàng năm và đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản có thời gian thuê là 20 năm, đất trồng cây lâu năm thì thời hạn là 50 năm, các cơ quan ngoại giao, lãnh sự quán thì thời gian được quy định cụ thể cho từng đối tượng

Thời gian sử dụng đất lâu dài đã giúp cho người sử dụng đất yên tâm hơn

và mong muốn đầu tư vào mảnh đất của mình nhiều hơn Tránh được hiện tượng

cố gắng trong thời gian thuê của mình để vắt kiệt mọi khả năng của đất dẫn đến tình trạng như thoái hoá, biến chất ảnh hưởng đến kết cấu, hình thể của đất

Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức lương thực và nông nghiệp thế giới phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội cũng đã giới thiệu một công thức tính giá đất căn cứ từ thu nhập sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng như sau:

i là tỷ suất lợi tức ngân hàng

Dựa trên những tư tưởng trên có một số ý kiến đưa ra công thức để tính giá đất :

Lợi nhuận bình quân năm trong 5 năm tới

Giá đất = -

Tỷ suất lợi nhuận bình quân năm trong 5 năm tới

Thực ra công thức này cũng khó thực hiện được vì khó tính được năng suất trong 5 năm tới, cũng như khó tính được chi phí sản xuất, lợi nhuận của 5 năm tới Điều này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khách quan và quá trình phát triển knh tế - xã hội của đất nước trong thời gian tới Vì vậy phương pháp này chỉ có ý nghĩa về mặt lý thuyết, là một phương pháp có tác dụng tham khảo thêm

Hiện nay trên thế giới trong lĩnh vực định giá đất thường sử dụng những phương pháp sau:

b Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư):

Phương pháp này dựa trên tổng số kinh phí đã bỏ ra để đầu tư vào xây dựng hoặc cải tạo bất động sản Phương pháp này thường dùng để tính giá cho thuê đất, sau khi đã trừ đi phần kinh phí bỏ ra để xây dựng cơ sở hạ tầng và các công trình khác có liên quan Phương pháp này dễ tính toán, lượng thông tin thu nhập không nhiều nhưng có một đặc điểm là độ chính xác của số liệu phụ thuộc một phần vào chủ đầu tư nên khó kiểm tra

c Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành):

Phương pháp này thường được áp dụng cho việc định giá đất nông nghiệp, dựa vào khả năng sinh lợi của đất mà cụ thể là giá thành sản phẩm thu nhập được để cá thể xác định được giá của mảnh đất cần phải định giá

d Phương pháp thặng dư:

Giá trị của bất động sản được xác định trên lợi nhuận thu được từ bất động sản đó sau khi đã trừ mọi khoản chi phí Phương pháp này có liên quan tới

rất nhiều các lĩnh vực cần thu thập thông tin như các thuế, lãi xuất ngân hàng, tỷ xuất lãi ròng, mức thu hồi vốn

Thông thường khi tiến hành định giá bất động sản cần áp dụng một vài phương pháp để kiểm tra lẫn nhau, đảm bảo độ chính xác của giá trị bất động sản cũng như mảnh đất cần định giá

3 Phương pháp xác định hệ số K để định giá bồi thường thiệt hại

Theo Nghị định 87/CP của Chính phủ ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất Do biến động của giá đất trên thực tế nên Chính phủ đã có văn bản thay đổi hệ số điều chỉnh giá (hệ số K) cho phù hợp với thực tế hơn đó là thông

tư 145/1998/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính Phủ

3.1 Phạm vi và đối tượng áp dụng, căn cứ xác định hệ số K và giá đất tính đền bù bồi thường thiệt hại:

a Hệ số K, phạm vi và đối tượng áp dụng:

Hệ số K quy định tại điều 8 của Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ là hệ số quan hệ tỷ lệ giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định Hệ số K có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn 1 tuỳ thuộc vào sự chênh lệch giữa giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định với giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hệ số K tại thông tư 145/1998/TT-BTC áp dụng để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại cho người bị thu hồi đất theo quy định tại điều 6 và tính khoản tiền nộp ngân sách Nhà nước theo điều 14 của Nghị định 22/1998 Trong trường hợp người bị thu hồi đất chỉ được đền bù chi phí đầu tư vào đất thì giá trị chi phí thực tế được tính theo giá các chi phí tại thời điểm thu hồi đất Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất theo giá đất được tính theo hướng dẫn tại Thông tư này cho toàn bộ diện tích đất được giao, được thuê

b Căn cứ để xác định hệ số K:

Hệ số K để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài chính - Vật giá có sự tham gia của các ngành liên quan, căn cứ để xác định gồm:

+ Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá theo Nghị định 87/CP, thông tư 94/TTLB đã bao hàm hệ số K quy định trong Nghị định 17/1998 và Quyết định 302/Ttg ngày 13/5/1996 của Thủ Tướng Chính Phủ

+ Giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử

dụng đất thực tế ở địa phương Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là

giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đường

phố đối với đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã đối với đất nông nghiệp và

đất khu dân cư nông thôn tại thời điểm thu hồi đất tại địa phương Trong trường

hợp khả năng sinh lợi của đất và giá chuyển tiền sử dụng đất (biến động trong

phạm vi dưới 15%) thì UBND cấp tỉnh có thể quy định hệ số K một lần để áp

dụng tính đền bù thiệt hại cho nhiều dự án trong khoảng thời gian ổn định đó

c Giá đất để tính đền bù thiệt hại:

Giá đất tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất do

UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính Phủ nhân với hệ số K

- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nước, nuôi trồng thuỷ sản, hệ

số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ số giữa giá đất tính theo khả năng

sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

- Đối với các loại đất khác, hệ số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ

giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá do UBND cấp tỉnh

quy định

3.2 Phương pháp xác định hệ số K:

a Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả

năng sinh lợi với giá đất do UBND tỉnh quy định

Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí và thu nhập

Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi

Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

theo khung giá đất do Chính phủ quy định

b Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển quyền sử

dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

Bước 1: Thu thập và xử lý thông tin số liệu

Bước 2: Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị thu hồi

Bước 3: Xác định hệ số K:

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

thực tế ở địa phương

Hệ số K = -

Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo

khung giá đất do Chính phủ quy định

Hệ số K, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại công thức trên được tính cho từng vị trí của từng loại đường phố theo từng loại đô thị hoặc theo từng hạng đất, đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đât làm muối và đất khu dân cư nông thôn

c Xác định hệ số K và giá đất bồi thường cho một số trường hợp đặc biệt

Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản ở những nơi mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn

ra phổ biến và đã hình thành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể xác định hệ số K bằng một trong 2 phương pháp trên, nhưng giá đất tính đền bù thiệt hại bằng giá đất đền bù tính theo khả năng sinh lợi, cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 60 % phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đền bù tính theo khả năng sinh lợi của mảnh đất đó

Đất ở những nơi mới đô thị hoá, (từ trước năm 1993 còn là nông thôn) hoặc đất ở của hộ gia đình có khuôn viên rộng; trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì được đền bù theo mức diện tích đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép dùng làm đất ở Phần diện tích còn lại được đền bù theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp và được cộng thêm một khỏan tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở của khuôn viên đó với giá đất đền bù đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp trong đô thị được đền bù theo giá đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở trong đô thị của khu đất ở liền kề với giá đất đền bù đất nông nghiệp

B Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất bồi thường

1 Thực chất giá cả đền bù

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí, Nhà nước giao quyền sử dụng lâu dài cho mọi người dân và Nhà nước có thể thu

hồi trong các điều kiện cần thiết Khi đó Nhà nước sẽ đền bù thiệt hại về đất là một khoản tiền hoặc tài sản đất Nhà nước trả cho người dân đang sử dụng đất nằm trong quy hoạch Giá đất đó chính là giá Nhà nước trợ cấp cho người di chuyển đến chỗ khác, giá đất đó chính là giá ép buộc của Nhà nước nó tuỳ thuộc vào vị trí địa hình và giá cả chung của đất tại địa phương cụ thể và có thể áp dụng xê dịch chút ít theo hệ số quy định

Như vậy, thực chất của giá cả đền bù là việc trả lại tài sản cho người bị thu hồi đất Việc đền bù đất giúp cho người sử dụng đất có điều kiện tiếp tục sản xuất và bảo đảm đời sống Vì thế việc đền bù đất có thể thực hiện tuỳ thuộc vào điều kiện của mỗi địa phương và yêu cầu của người được đền bù đất

Tuy nhiên giá bồi thường thường là giá cứng và không sát với giá thị trường

2 Cơ sở của việc định giá đất đền bù

* Đối với đất ở đô thị và khu dân cư nông thôn

Đất ở đô thị và khu dân cư nông thôn trong công tác đền bù thiết hại là lĩnh vực phức tạp nhất trong tất cả các loại đất vì giá trị sử dụng mà nó mang lại cao Chính vì vậy mà việc xác lập giá đền bù thiết hại đất khi giải toả để thực hiện quy hoạch muốn đảm bảo được lợi ích của 3 phía: Nhà nước, chủ dự án và người dân trong diện bị giải toả thì giá đền bù thiệt hại về đất phải được thực hiên bằng phương pháp định giá đất, giá đất định giá phải sát với giá đất thực tế Đối với đất tại những vị trí có khả năng sinh lợi cao phải thực hiện đấu giá có chú ý tới việc xét đầy đủ các nhân tố tác động đến việc lập giá đền bù thiệt hại

Để xác định và đưa ra được các loại giá đền bù thiệt hại về đất tại đô thị một cách hợp lý, ngoài việc tính toán, cân nhắc đầy đủ các yếu tố gây ảnh hưởng đến công tác định giá đất đô thị, các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý Chúng ta hãy xem xét một cách khoa học hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào các biến số cơ bản nào Về cơ bản hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào các biến số sau:

- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

- Khả năng hình thành các công trình dịch vụ

- Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau

- Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý hành chính

- Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống

*Đối với đất nông nghiệp:

Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản thì người bị thu hồi đất được đền bù đất theo đúng diện tích, hạng đất của đất bị thu hồi Nếu không có đất để đền bù thì người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền theo giá đất của điạ phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương Đối với cây trồng vật nuôi trên đất thì sẽ được đền bù theo mức thiệt hại thực tế

Nếu đất đất bị thu hồi là đất do nhà nước giao để sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu thì người bị thu hồi không được đền bù thiệt hại về đất nhưng được đền bù về những chi phí đã bỏ ra để đầu tư cải tạo đất

* Đền bù thiệt hại đối với đất chuyên dùng

Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị -xã hội, đơn vị sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp các tổ chức chính trị-xã hội, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh

tế tập thể, doanh nghiệp tư nhân được nhà nước giao mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước thì khi Nhà nước thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất, nhưng được Nhà nước xem xét giao đất mới và được đền bù thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất, nếu tiền đó không thuộc nguồn vốn của Ngân sách Nhà nước

Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp các tổ chức chính trị- xã hội, công

ty cổ phần công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh tế tập thể, doanh nghiệp tư nhân khi bị nhà nước thu hồi đất, nếu đất đó đã nộp tiền sử dụng đất không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nước thì được đền bù thiệt hại về đất mà được Nhà nước xem xét giao và cho thuê đất mới Việc giao đất cho thuê đất mới phải phù hợp với dự án được cấp có thẩm quyền quyết định và phù hợp với quy hoạch được duyệt

3 Cơ sở pháp lý

ở mỗi một chế độ xã hội khác nhau thì có các quan hệ đất đai khác nhau

và gắn liền với sự phát triển lịch sử của chế độ xã hội đó

3.1 Quan hệ sở hữu

Trong điều kiện cơ chế thị trường đất đai tham gia vào thị trường và trở thành loại hàng hoá đặc biệt của loại thị trường đó ở nước ta sở hữu đất đai thuộc sở hữu Nhà nước do đó thị trường đất đai ở nước ta thực chất là thị trường chuyển quyền sử dụng đất, nghĩa là thực hiện việc trao đổi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng với nhau

Sở hữu là một phạm trù của quan hệ sản xuất xã hội Quan hệ sản xuất bao gồm quan hệ sở hữu, quan hệ phân phối và quan hệ quản lí, trong đó quan

hệ sở hữu là cốt lõi nền tảng chi phối hai quan hệ kia Trong quan hệ đất đai quan hệ sở hữu là nền tảng, là cốt lõi Nó được thể hiện cả trên phương diện kinh tế và pháp lý Trên phương diện kinh tế đó là hình thức kinh tế của mọi người trong việc chiếm hữu đất đai trong điều kiện xã hội nhất định Trên phương diện pháp lý đó là sự biểu hiện thành quyền sở hữu đất đai Quyền sở hữu đất đai là quyền lợi mang tính duy nhất thuộc về người sở hữu đất ở nước

ta quyền này thuộc về Nhà nước và nó được xác định dựa trên cơ sở: ai được làm chủ đất, sử dụng nó như thế nào và có thể được trao nó cho ai, đã được quy định theo Luật đất đai năm 1993 Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, các

cơ quan, cá nhân sử dụng lâu dài và người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi và nghĩa vụ theo nghị định

Quan hệ sở hữu đất đai thể hiện ở quyền sở hữu đất đai về phương diện pháp lý Quyền sở hữu đất đai biểu hiện và quy định ở 3 quyền cơ bản đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Các quyền này được xác lập trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ trên

cơ sở đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta

Khi xã hội phát triển sẽ xuất hiện sự chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đai, việc chuyển giao này cơ bản có bồi thường (nó thể hiện dưới việc mua, bán đất) Nhưng cũng có trường hợp không có bồi thường (biểu hiện ở trường hợp cho hoặc tặng) Việc chuyển giao này biểu hiện quyền hạn của người sở hữu đất đai

Như vậy nghiên cứu quan hệ sở hữu đất đai để hiểu được bản chất của việc đền bù đất đó là việc chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đai giữa các đối tượng với nhau

3.2 Quan hệ sử dụng

Quyền sử dụng đất đai là một phần trong quyền sở hữu đất đai đứng trên phương diện pháp lý, đây là quyền của người sở hữu đất và quyền này có thể được kết hợp hoặc có thể được phân tách ra, tức là chủ sở hữu đất đai có thể chuyển giao quyền sử dụng đất đai cho một đối tượng khác Khi tách rời cả người sở hữu và người sử dụng đều phải căn cứ vào những điều kiện nhất định

để xác định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên Khi việc phân tách được thực hiện thì mặt kinh tế của sở hữu được thực hiện tức là xuất hiện quan hệ đất đai trên

phương diện kinh tế Để thực hiện được điều này cần có sự can thiệp của nhà nước để bảo hộ quyền lợi cho các bên - người sở hữu và người sử dụng

Quan hệ sở hữu và quan hệ sử dụng đất đai là hai quan hệ cơ bản trong quan hệ đất đai được thể hiện dưới hình thức kinh tế và pháp lý có quan hệ rất chặt chẽ với nhau Trong đó quan hệ sở hữu đất đai là quan hệ quyết định và chi phối quan hệ sử dụng

3.3 Các văn bản pháp quy của nhà nước

Luật đất đai năm 1993 của nước ta đã quy định rõ: "Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền

sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ người khác trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất" "Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế thế chấp quyền sử dụng đất"

Luật đất đai 1993 là văn bản pháp quy cao nhất Nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, sự chuyển nhượng đất đai trên thị trường thực tế là chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhưng Nghị quyết TƯ (Đại hội Đảng lần thứ 8) đã công nhận đất đai là một loại hàng hoá (bất động sản - tài sản) được chuyển nhượng quyền sử dụng theo giá cả thị trường; thừa nhận sự hình thành

và phát triển của thị trường bất động sản Đây là điều chưa thống nhất và là hạn chế nhiều sự công khai hoá của thị trường đất đai làm cho ngân quỹ Nhà nước thất thu một khối lượng lớn

Tại Điều 12 chương I Luật đất đai năm 1993 đã công nhận đất có giá trị:

"Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị khi giao đất, bồi thường thiệt hại

về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian"

- Căn cứ vào Điều 12 của Luật đất đai, Chính phủ đã ra Nghị định 80/CP ban hành khung giá đất

- Nghị định 90/CP ngày 17/ 9/ 1994, quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích An ninh quốc gia, Quốc phòng, lợi ích Quốc gia và lợi ích công cộng

- Tiếp đến ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP thay thế cho Nghị định 80/CP

- Thông tư liên bộ số 94/ TTLB ngày 14/11/1994 của liên bộ Tài chính - Xây dựng- Tổng cục Địa chính- Ban vật giá Chính phủ, hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP cũng hướng dẫn thêm hình thức xác định giá đất theo cơ chế đấu thầu quyền sử dụng đất

- Ngày 13/05/1996 Chính phủ đã ra Quyết định số 302/TTg bổ sung hệ số

K nhằm mở rộng khung giá đất đã quy định tại Nghị định 87/CP

- Nghị định 22/1998/NĐ- CP ngày 24/4/1998, về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thay thế Nghị định 90/CP nói trên Trong đó một số điều

cơ bản đã được đề nghị sửa đổi như xác định mức đất ở để tính đền bù, giá đất đền bù, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển đến nơi ở mới, chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng và thẩm định phương án đền bù giải phóng mặt bằng

- Thông tư số 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án đền bù và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04 tháng 9 năm 1999 của Vụ quản lý công sản - Bộ tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác đền

bù, giải phóng mặt bằng

Đây là những văn bản pháp quy cao nhất của Nhà nước công nhận sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế sự mua bán đất đã hình thành Đương nhiên khi thị trường bất động sản trong đó đất đai là một thành phần cơ bản xuất hiện thì các quy luật kinh tế khách quan trên thị trường nàycũng được hình thành để chi phối, điều tiết những hoạt động của giá cả đất đai Điều khẳng định là giá trị của đất là cơ sở hình thành và vận động của giá đất

III :Những quy định của nhà nước về định giá đất bồi thường GPMB

A: Những quy định chung

1 Phạm vi áp dụng

Khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng quy định tại điều 27 của luật Đất đai năm

1993 thì nhà nước quy định bồi thường đối với những loại đất sau:

- Đất sử dụng vào mục đích Quốc phòng An ninh

- Đất sử dụng vào mục đích lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng gồm :

2 Đối tượng được bồi thường

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi ( gọi chung là người bị thu hồi đất ) được đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích Quốc phòng An ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng

Người sử dụng đất vào mục đích nào theo quy định của pháp luật thì khi nhà nước thu hồi được bồi thường bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử fụng Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch được thanh toán bằng tiền

Tuy nhiên người bị thu hồi đất được bồi thường về đất phải có một trong các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

- Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật

- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu nhà nước phù hợp với quy định của pháp luật

- Có quyết định giao ( cấp) nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giao (cấp) nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gắn liền với đất ở của cơ quan có thẩm quyền

- Có bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã

có hiệu lực

- Có giấy tờ hợp lệ về nhà, đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ khi được cấp giấy cho đến ngày đất bị thu hồi

- Có giấy tờ thừa kế, tặng cho nhà đất theo quy định của pháp luật

- Có giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà đất đó không có tranh chấp

- Có giấy tờ mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai năm 1988

- Trường hợp không có các giấy tờ quy định từ điều kiện 1- 12 nhưng đất

đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch, không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc không phải là đất lấn chiếm trái phép và được UBND xã phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp

- Trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà gắn liền với đất mà đất đó có một trong các điêù kiện quy định từ điều kiện 1-13 nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ, được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp

- Người khai hoang sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối phù hợp với quy hoạch, được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cho phép, phù hợp với quy định của pháp luật, được UBND cấp

xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp

Những người bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện trên thì không được bồi thường về đất

Đất bị thu hồi nếu có đủ điều kiện thì đều được bồi thường 100% theo giá quy định hiện hành của pháp luật Giá đất để tính bồi thường tại thời điểm thu hồi đất là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính Phủ đang có hiệu lực

Trường hợp giá đất để tính bồi thường của từng lô đất cụ thể bị thu hồi không phù hợp với thực tế tại địa phương, thì được xác định lại cho phù hợp

B Những quy định cụ thể về định giá đất bồi thường GPMB

1 Phân loại các loại đất cần phải định giá

a Đất nông nghiệp:

- Đất trồng cây hàng năm: cày cấy được, cây hoa mầu

- Đất trồng cây lâu năm: cây công nghiệp, cây ăn quả, đất vườn ươm cây nông nghiệp lâu năm

- Đất có mặt nước: các hồ, ao, đầm, sông cụt, thùng đào để cho động vật uống nước, nguồn nước nuôi trồng thuỷ sản

- Đất trồng cỏ chăn nuôi: đất trồng cỏ, đồng cỏ chuyên sử dụng để chăn nuôi gia súc

- Đất trồng vườn tạp: các vườn cây đất giành cho trồng hoa hay cây trang trí

b Đất lâm nghiệp: Gồm đất rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng, đất

dùng cho nghiên cứu khoa học về lâm nghiệp

c Đất chuyên dùng: Đất xây dựng, đất giao thông, đất thuỷ lợi và mặt

nước chuuyên dùng, đất di tích lịch sử văn hoá, đất quốc phòng an ninh, đất khai thác khoáng sản, đất làm nguyên vật liệu xây dựng, đất làm muối, đất nghĩa trang, nghĩa địa và đất chuyên dùng khác

d Đất ở: Đất để làm nhà cửa và các công trình phục vụ sinh hoạt khác

đ Đất chưa sử dụng: Là đất có đủ điều kiện sử dụng nhưng chưa xác

định được mục đích sử dụng

2 Căn cứ định giá đất giải phóng mặt bằng

Khi định giá đền bù người làm công tác định giá phải dựa trên các căn cứ

về định giá tài sản nhà đất và các quy định của Chính phủ để có được khung giá thích hợp

Căc cứ vào cách phân hạng đất loại: Đô thị, loại đường phố, vị trí đất để xác định giá đất theo Điều 5 NĐ 80/CP ngày 6/11/1993 của Chính phủ Liên bộ Tài chính- Xây dựng- Tổng cục quản lý ruộng đất- Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn như sau:

a Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: Hạng đất để xác định giá đất áp dụng theo hạng đất để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp

có thẩm quyền phê chuẩn theo quy định của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp

b Đất khu dân cư ở nông thôn được xác định theo địa giới hành chính Hạng đất để xác định giá đất áp dụng theo quy định của Pháp lệnh thuế nhà đất ( phụ thuộc vào các yếu tố : khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phương)

c Đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, thị trấn, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp được xác định như sau:

- Đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành, nội thị xã

- Đất thị trấn áp dụng bảng giá đất đô thị theo NĐ 80/CP của Chính phủ

- Đất khu thương mại, khu du lịch không nằm trong đô thị là toàn bộ diện tích nằm trong khu thương mại, khu du lịch và khu dân cư gắn với khu thương mại, khu du lịch theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Đất khu công nghiệp không nằm trong đô thị là đất có nhà máy, xí nghiệp và khu dân cư gắn với khu công nghiệp theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Đất khu dân cư ở ven đầu mối giao thông và các trục đường giao thông chính không nằm trong khu đô thị bao gồm: đất ngã ba, ngã tư trục đường giao thông, bến phà, bến cảng, sân bay do trung ương và tỉnh, hoặc thành phố trực thuộc trung ương quản lý

Đối với khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp (không bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp) được xác định theo 2 loại, mỗi loại chia làm 6 hạng như sau:

Loại I: áp dụng cho các vùng ven đô thị loại I theo quy định hiện hành

của Chính phủ

Loại II: áp dụng cho các khu còn lại

Hạng đất để xác định giá đất đối với khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp phải căn cứ vào giá trị sử dụng, mức độ sinh lợi và giá đất trên thị trường ở từng khu vực, từng vị trí Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định hạng đất để xác định mức giá đất cho phù hợp thực tế

ở từng địa phương Việc xác định hạng đất theo quy định ở mục này không áp dụng hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp

d Đất khu dân cư ở đô thị (đất đô thị):

+ Loại đô thị: đô thị phân thành 5 loại theo quy định hiện hành của Nhà nước Thị trấn chưa có quyết định phân loại đô thị của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì tạm thời xét vào nhóm đô thị loại 5

+ Phân loại đường phố trong đô thị: Đường phố bao gồm các loại quốc lộ qua đô thị, trục đường chính, đường khu phố, đường ô phố, các đường trong (hẻm ngõ) dẫn đến các nhóm và từng ngôi nhà Việc phân loại đường phố trong

đô thị để xác định giá đất phải căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, giá thị trường và vào mức độ trang thiết bị cơ sở hạ tầng, cụ thể như sau:

- Đường phố loại I: là nơi có điều kiện sinh lợi đặc biệt cao, có vị trí đặc biệt thuận lợi đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có trang thiết bị cơ sở hạ tầng đồng bộ có giá đất thị trường cao nhất, thường là đường quốc lộ qua đô thị và các trục đường chính của toàn đô thị

- Đường phố loại II: Là nơi có điều kiện sinh lợi cao, có vị trí thuận lợi đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, du lịch, sinh hoạt; có trang thiết bị cơ

sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất thị trường trung bình thấp hơn giá đất đường phố loại I và thường là loại đường phố chính của khu vực

- Đường phố loại III: Là nơi có điều kiện sinh lợi tương đối cao, có vị trí tương đối thuận lợi đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, du lịch, sinh hoạt, có trang thiết bị cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước và thoát nước, có giá đất thị trường trung bình thấp hơn đường phố loại II và thường là đường phố phân khu vực

- Đường phố loại IV: là các đường phố còn lại, tuỳ thuộc vào đặc điểm của từng loại đô thị Đường phố loại IV có thể phân thành 2 hoặc 3 loại cho phù hợp với thực tế ở địa phương

* Dựa vào vị trí đất trong từng loại đường:

Việc xác định vị trí đất trong từng loại đường phố căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá thị trường của từng vùng đất trong từng điều kiện đô thị cụ thể như sau:

Vị trí 1: là những khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường phố

Vị trí 2: là những khu đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5 m

Vị trí 3: là những khu đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2m đến 3,5m

Vị trí 4: là những khu đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m

Đối với các thửa đất ở các vị trí 3,4 mà nối trực tiếp với đường phố thì áp dụng theo vị trí có mức giá đất cao hơn liền kề Đối với các thửa đất ở các vị trí 2,3,4 mà nối thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo giá đất của vị trí đường phố gần hơn

Số lượng vị trí trong một đô thị không nhất thiết bằng tổng số vị trí của các loại đường phố cộng lại mà có thể nhiều hơn hoặc ít hơn Căn cứ vào thực tế giá đất của từng khu vực đó để xác định các loại đường phố đi qua khu vực, các

vị trí có giá đất phù hợp với thực tế ở địa phương

3.2 Những quy định về giá đền bù của Nhà nước

Từ năm 1959 tại Nghị định 151/TTg của Hội đồng Chính phủ đã có quy định tạm thời về trưng thu ruộng đất của nhân dân và quyết định bồi thường thiệt hại cho người có ruộng đất bị trưng dụng

Từ đó cho đến nay có nhiều quyết định, nghị quyết, thông tư của Chính phủ và Thủ tướng chính phủ quy định và hướng dẫn thực hiện phù hợp với tình hình phát triển của nền kinh tế đất nước

a Đối với đất nông nghiệp

Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản thì người bị thu hồi đất được đền bù đất theo đúng diện tích trạng thái của đất bị thu hồi Nếu không có đất để đền bù thì người bị thu hồi đất được đền bù bằng tiền theo giá đất địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương Theo Nghị định 87/CP của Chính phủ đã đưa ra khung giá chuẩn cho đất nông nghiệp

Bảng 1: giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp

a Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản

b Đối với đất ở nông thôn (Khu dân cư ở nông thôn):

Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm đất để làm nhà và các công trình phục vụ cho đời sống gia đình Người bị thu hồi đất được đền bù bằng đất

có mục đích sử dụng nhưng tối đa được đền bù bằng đất tại nơi ở mới là mức đất quy định tại điều 54 Luật đất đai

Bảng 2: Giá đất khu dân cư nông thôn

c Đối với đất đô thị:

Nếu đất được quy hoạch để xây dựng đô thị nhưng chưa có cơ sở hạ tầng thì không được đền bù như đất đô thị mà đền bù theo giá đất đang chịu thuế sử dụng hoặc tiền thuê đất nhân với hệ số K cho phù hợp Theo Nghị định 87/CP đã đưa ra bảng giá chuẩn cho đất đô thị theo Bảng sau

Bảng 4: giá đất tại các khu vực nội thành

d Đối với đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, ven đầu mốc giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp:

Giá đất được xác định cho từng hạng đất và được chia theo loại xã Hạng đất được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí đất ở địa phương, và giá đất thực tế ở địa phương Theo Nghị định 87/CP giá đất như sau:

Bảng 5 : giá đất khu dân cư các vùng ven đô thị, đầu

mối giao thông và các trục đường giao thông chính,

khu phát triển đô thị, khu thương mại khu du lịch, khu công nghiệp

Đơn vị : 1000 đồng / m2

Vị

Trí

lô đất

Xã ven nội thành, thị trấn khu du lịch,

khu quy hoạch phát triển đô thị, khu

thương mại, khu công nghiệp

Đất tại các đầu mối giao thông ven các trục đường giao thông chính thuộc các huyện

ngoại thành Đoạn

Loại I

Đoạn Loại II

Đoạn Loại III

Đoạn Loại I

Đoạn Loại II

Đoạn Loại III

có cơ

sở

hạ tầng

Đất chưa

có cơ

sở

hạ tầng

Đất

có

cơ sở

hạ tầng

Đất chưa

có cơ

sở

hạ tầng

Đất

có

cơ sở

hạ tầng

Đất chưa

có cơ

sở

hạ tầng

Đất

có

cơ sở

hạ tầng

Đất chưa

có cơ

sở

hạ tầng

Đất

có

cơ sở

hạ tầng

Đất chưa

có cơ

sở

hạ tầng

Vị trí 1 1.500 1350 1200 1080 960 870 880 790 520 470 310 280

Vị trí 2 900 810 720 650 570 520 525 470 310 280 190 170

Vị trí 3 540 485 430 390 340 310 290 260 170 155 105 90

Vị trí 4 320 290 260 235 200 190 140 125 85 75 50 45 Ngoài

phạm vi

200 m

220 210 200 190 180 170 Theo Giá đất vùng nông thôn

(Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 quy định về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội)

3 Quá trình định giá giải phóng mặt bằng

Công tác giải phóng mặt bằng là một công việc vô cùng phức tạp và khó khăn Để tạo được sự chuyển biến mạnh mẽ, tích cực trong công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án đầu tư, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, ổn định kinh tế- xã hội Thủ đô Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 72/2001/QĐ-UB quy định về trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Hà Nội

Công tác giải phóng mặt bằng ở quận Cầu Giấy nói riêng và công tác giải phóng mặt bằng ở Hà Nội nói chung đều phải thực hiện qua các bước sau:

a Bước 1: Thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng

Khi có quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân quận huyện nơi có đất thu hồi cần giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án, đồng thời báo cáo ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố để được chỉ đạo và tổng hợp

Sau khi nhận hồ sơ giải phóng mặt bằng của chủ dự án, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận huyện kiểm tra các điều kiện và thủ tục hồ sơ (nếu không đủ thì yêu cầu chủ đầu tư bổ sung), quyết định thành lập Hội đồng Giải phóng mặt

bằng trong thời gian không quá 07 ngày Hồ sơ để thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng gồm:

- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền

- Văn bản đề nghị thực hiện công tác giải phóng mặt bằng

- Giải trình về phương án tái định cư các hộ dân, dự kiến số hộ dân phải di chuyển, chuẩn bị nơi tái định cư, diện tích nhà, đất sử dụng

- Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500 Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng được cơ quan

có thẩm quyền chấp thuận và Sở Địa chính Nhà đất xác nhận về diện tích và ranh giới khu đất để thực hiện dự án

Đối với dự án đầu tư trong nước không sử dụng vốn ngân sách, nên hai bên tự thoả thuận về phương án bồi thường thiệt hại theo khuôn khổ chính sách Nhà nước quy định thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng Khi đó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận huyện xác nhận và có văn bản chấp thuận việc bồi thường thiệt hại và bàn giao đất giữa hai bên

Trường hợp đặc biệt cần phải sớm giải phóng mặt bằng để thực hiện dự

án thì Uỷ ban nhân dân thành phố có văn bản chỉ đạo riêng về việc thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng trước khi có quyết định thu hồi đất

* Thành phần Hội đồng Giải phóng mặt bằng

Hội đồng Giải phóng mặt bằng hoạt động đến khi kết thúc công tác bồi thường thiệt hại bà tái định cư Khi đó, Chủ tịch UBND quận huyện ra quyết định giải tán Hội đồng

* Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng

- Hội đồng Giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tậ thể Các quyết định của Hội đồng phải được quá nửa so với thành viên Hội đồng biểu quyết tán thành Trong trường hợp biểu quyết ngang nhau, thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng Chủ dự án và người đại diện cho những người được bồi thường thiệt hại không tham gia biểu quyết

- Chủ tịch Hội đồng Giải phóng mặt bằng quyết định thành lập Tổ công tác để giúp việc cho Hội đồng Thành phần Tổ công tác gồm đại diện chủ đầu tư ( hoặc đơn vị tư vấn thay mặt chủ đầu tư), đại diện của Hội đồng và Uỷ ban nhân dân phường xã

* Nhiệm vụ của Hội đồng Giải phóng mặt bằng

- Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra các thủ tục, điều kiện thực hiện giải phóng mặt bằng

- Hướng dẫn chủ dự án ( hoặc đơn vị tư vấn) về các chế độ chính sách và các đặc điểm của việc giải phóng mặt bằng của địa phương, trách nhiệm của chủ

dự án khi nhận đất thực hiện dự án

- Hướng dẫn các chế độ chính sách, quyền hạn và trách nhiệm của người

sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi; giới thiệu chủ dự án với người đang sử dụng đất

- Lập kế hoạch thực hiện trước, trong và sau khi bồi thường thiệt hại, tái định cư

- Hướng dẫn người đang sử dụng đất kê khai diện tích đất nguồn gồm: ranh giới, tài sản hiện có trong khu đất và đề đạt nghuyện vọng khi Nhà nước thu hồi đất

- Hướng dẫn kiểm tra chủ dự án đo đạc, xác nhận những tài sản trên đất

do người đang sử dụng đất kê khai, tổ chức đưa dân vào khu tái định cư

- Xác nhận về mặt hành chính đất, nhà, tài sản mà 2 bên đã kê khai và xác nhận để áp dụng bồi thường

- Hướng dẫn khung giá đất do Nhà nước quy định và cách tính các loại tài sản khác; yêu cầu để cơ quan thuế xác nhận hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp

- Chỉ đạo chính quyền phường xã thông báo cho các tổ chức, hộ gia đình

và cá nhân biết để kê khai, thực hiện theo quy định, chỉ đạo chính quyền phường

xã căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được các cơ quan Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp và hồ sơ, tài liệu lưu trữ quản lý tại địa phương để thẩm định, xác nhận bản kê khai của người đang sử dụng đất kê khai

và lập hồ sơ báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng

b Bước 2: Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư

* Tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận

Uỷ ban nhân dân phường thẩm định, xác định tính pháp lý về tài sản cho người đang sử dụng đất kê khai nguồn gốc, thời gian sử dụng đất, tình trạng sử dụng đất, nhà báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng trong thời gian 7 ngày

Tổ công tác trình bày nội dung về tài sản, đất đai và nguyện vọng của người đang sử dụng đất, ý kiến của chủ dự án

* Định giá tài sản để làm căn cứ bồi thường thiệt hại tái định cư

- Sau khi xem xét ý kiến đề nghị của Tổ công tác, trong 10 ngày, Hội đồng Giải phóng mặt bằng trình bày Uỷ ban nhân dân quận phương án giá đất

làm căn cứ bồi thường thiệt hại, giá đất, giá bán nhà ở khi tái định cư trên cơ sở khung giá đất, giá bán nhà ở do Nhà nước và Uỷ ban nhân dân thành phố quy định

- Sau 7 ngày nhận được phương án giá đất bồi thường của Uỷ ban nhân dân quận Giám đốc Sở Tài chính Vật giá có trách nhiệm chủ trì cùng Thường trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố và các ngành liên quan tổ chức thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định phê duyệt về các nội dung:

Giá bồi thường thiệt hại về đất theo thời điểm thu hồi đất tại khu vực thu hồi đất

Giá nhà ở, đất ở tại nơi tái định cư phù hợp với giá bồi thường thiệt hại

c Bước 3: Lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư

Căn cứ biên bản xác nhận tài sản, phương án giá bồi thường thiệt hại, tái định cư được duyệt và chính sách quy định, chủ dự án có trách nhiệm xây dựng phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư, chủ dự án có thể tự làm hoặc thuê

tư vấn lập kế hoạch và phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng xem xét

Phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được chủ dự án và đại diện Hội đồng Giải phóng mặt bằng xác nhận, được chuyển tới người sử dụng đất để

rà soát và thống nhất Kết quả rà soát và thống nhất của hai bên được xử lý cụ

thể theo hai trường hợp quy định tại điều 6 của nghị định số 72/2001/QĐ-UB

d Bước 4: Phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư

* Trường hợp hai bên đạt được sự thống nhất về phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư

- Căn cứ vào những tài liệu, hồ sơ kê khai và nguyện vọng của người đang sử dụng đất; biên bản kiểm kê thực tế của Tổ công tác, những tài liệu lưu trữ và văn bản hành chính đã được Hội đồng Giải phóng mặt bằng xem xét từng nội dung, tính pháp lý và thống nhất số liệu có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường, phương án giá đất đã được phê duyệt, Hội đồng Giải phóng mặt bằng tổ chức xét duyệt từng trường hợp cụ thể Trường hợp nào không thống nhất thì báo cáo Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố để xin ý kiến chỉ đạo Thời gian xem xét của Hội đồng Giải phóng mặt bằng không quá 20 ngày

Trước khi trình Chủ tịch UBND quận quyết định phê duyệt, phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban

nhân dân phường để người bị thu hồi đất rà soát và có ý kiến lần cuối cùng trong thời gian 3 ngày

- Căn cứ vào nguồn vốn và cơ quan quyết định đầu tư phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được phê duyệt như sau:

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận trực tiếp quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại đối với các chủ dự án thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách được phân cấp quản lý, các dự án do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận quyết định phê duyệt, các dự án của các tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách mà diện tích đất thu hồi không phải là đất ở, các chủ dự án được thực hiện bằng nguồn vốn đóng góp, huy động của nhân dân

Uỷ ban nhân dân thành phố uỷ quyền cho Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận quyết định phê duyệt các phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư sau khi

có văn bản thoả thuận của Hội đồng thẩm định thành phố (do Sở Tài Chính Vật giá thay mặt) đối với các trường hợp: Dự án được thực hiện bằng vốn ngân sách T.Ư và Thành phố, vốn tín dụng Nhà nước bảo lãnh, vốn vay tín dụng dự án phát triển của Nhà nước do Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ tướng các Bộ ngành T.Ư, Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định phê duyệt, các dự án có di dân, tái định cư, các dự án thực hiện theo Luật Dân sự đầu tư nước ngoài

Nếu có sự không thống nhất giữa Hội đồng Giải phóng mặt bằng và Hội đồng thẩm định thành phố thì Thường trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng tổng hợp, báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định

- Sau khi phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư, Uỷ ban nhân dân quận chỉ đạo Hội đồng Giải phóng mặt bằng phối hợp với Uỷ ban nhân dân phường và các tổ chức đoàn thể vận động, giải thích để các chủ đang sử dụng đất thực hiện

* Trường hợp hai bên không đạt được sự thống nhất về phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư

- Về công tác kê khai: Sau khi đã vận động, thuyết phục nhưng chủ đang

sử dụng đất không tự giác chấp hành kê khai, không cho tổ công tác điều tra đất đai, tài sản trong phạm vi giải phóng mặt bằng, để đảm bảo tính pháp lý và khách quan, chủ dự án và UBND phường báo cáo UBND quận để chỉ định một

Tổ tư vấn bao gồm đại diện các cơ quan chuyên môn và bảo vệ pháp luật của cấp quận, Uỷ ban nhân dân phường và đại diện chủ dự án tiến hành một trong 2 biện pháp sau

Sử dụng tài liệu hồ sơ quản lý tại phường về địa chính nhà đất, hộ khẩu để lập phương án bồi thương thiệt hại và tái định cư

Thực hiện biện pháp cưỡng chế để tổ chức đo đạc, lập biên bản kiểm kê đất đai, toàn bộ tài sản với sự giám sát và xác nhận của chính quyền phường về tính chính xác thực của đất đai, tài sản được kiểm kê Các tài liệu này là căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư

- Về thủ tục xét duyệt: Hội đồng Giải phóng mặt bằng xét duyệt phương

án bồi thường thiệt hại và tái định cư do chủ dự án đề xuất, chuyển đến Hội đồng Thẩm định thành phố để thẩm định về tính pháp lý của hồ sơ bồi thường thiệt hại, giá bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất

Sau khi giá trị tài sản được xác định một cách khách quan, Hội đồng Giải phóng mặt bằng tổ chức công bố công khai cho các bên liên quan và trình Chủ tịch UBND quận phê duyệt theo quy định của nghị định này

- Trong vòng 15 ngày sau khi có quyết định của Chủ tịch UBND quận phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, mỗi bên có thể trình bày kiến nghị của mình nếu cho rằng quyết định chưa hợp lý, chưa công bằng Hội đồng Giải phóng mặt bằng, Chủ tịch UBND quận kiểm tra lần cuối cùng về quyết định của mình, nếu quyết định đó là đúng mà mỗi bên còn có khiếu nại thì quyết định giải quyết theo hướng giữ nguyên phương án bồi thường thiệt hại được phê duyệt

Trường hợp các bên liên quan phát hiện những nội dung sai sót về số liệu hoặc áp dụng chính sách chưa hợp lý, chưa công bằng, Hội đồng Giải phóng mặt bằng yêu cầu các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn hoặc cá nhân báo cáo trung thực về trách nhiệm có liên quan đến những khiếu nại trên Trên cơ sở đó Hội đồng Giải phóng mặt bằng thống nhất trình Chủ tịch UBND quận quyết định phê duyệt bổ sung hoặc điều chỉnh; Đồng thời xử lý tập thể một cách công khai đối với đơn vị, cá nhân vi phạm và yêu cầu các bên có nghĩa vụ thực hiện

- Khi việc giải thích và kết luận, giải quyết đã hoàn thành đúng đắn mà một bên nào đó cố tình không thực hiện thì Hội đồng Giải phóng mặt bằng báo cáo Chủ tịch UBND quận và Ban chỉ đạo giải phóng mặt băngf thành phố để thống nhất chỉ đạo thực hiện theo quy định tại nghị định này

đ Bước 5 : Thực hiện chi trả tiền bồi thường thiệt hại và tái định cư, tổ

chức bàn giao đất cho chủ dự án

Trong thời gian 3 ngày sau khi phương án bồi thường thiệt hại và tái định

cư được phê duyệt, chủ dự án có trách nhiệm niêm yết công khai ( trong suốt thời gian thực hiện) tại trụ sở Uỷ ban nhân dân phường và gửi đến các tổ chức,

đoàn thể ở địa phương, đồng thời thông báo thời gian nhận tiền, thời gian giao nhà, đất tái định cư

Chủ dự án phối hợp với Hội đồng Giải phóng mặt bằng và UBND phường

tổ chức chi trả tiền bồi thường thiẹt hại, hỗ trợ đến từng đối tượng Người đang

sử dụng đất có trách nhiệm ký biên bản xác định thời gian bàn giao mặt bằng cho chủ dự án

Sau khi nhận tiền bồi thường thiệt hại, người sử dụng đất có trách nhiệm

có trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định cho chủ dự án để thực hiện dự án

- Uỷ ban nhân dân phường nơi tái định cư có trách nhiệm giải quyết các thủ tục về hành chính để các đối tượng tái định cư ổn định đời sống và sinh hoạt

Sơ đồ thực hiện công tác bồi thường GPMB

Q thu h i t