Một số vấn đề về nhà ở cho người thu nhập thấp ở hà nội

Các đối tượng được thuê, mua nhà ở thu nhập thấp: - Người có thu nhập thấp đang sinh sống tại khu vực đô thị, chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích hình quân dưới 5m2/người mà chưa

Bài tập lớn bất động sản

Đề tài:

Một số vấn đề về nhà ở cho người thu nhập

thấp ở Hà Nội

Sinh viên :

1. Phạm Thị Hải Vân CQ534257 (NT)

2. Chế Thu Thủy CQ523533

3. Vũ Thanh Bình CQ520326

4. Trần Nhật Tuấn CQ524098

5. Nguyễn Kim Quỳnh CQ523025

I. Giới thiệu

Hiện nay vấn đề về bất động sản nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp

nói riêng đang là vấn đề rất được quan tâm Do ai cũng có nhu cầu về nhà ở nhưng không phải ai cũng có đủ điều kiện về kinh tế để có thể mua được cho mình và gia đình một căn nhà theo ý muốn Nhà nước cũng nhận thấy vấn đề này, nên đã cho đấu thầu xây dựng những khu nhà dành cho người có thu nhập thấp Nhưng việc gì cũng có hai mặt của nó, và việc xây dựng này cũng còn không ít những vấn đề bất cập, cũng như cưa giải quyết được hết những nhu cầu cung như mong đợi của người dân

II. Một số vấn đề lý thuyết cơ sở

1. Các đối tượng được thuê, mua nhà ở thu nhập thấp:

- Người có thu nhập thấp đang sinh sống tại khu vực đô thị, chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích hình quân dưới 5m2/người mà chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức

- Các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước (cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang)

- Người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp được vay vốn từ các ngân hàng thương mại có hỗ trợ của Nhà nước về lãi suất, để thanh toán tiền mua nhà ở (trả ngay 1 lần hoặc trả góp) hoặc tiền thuê mua nhà ở

2. Tiêu chuẩn thiết kế và giá bán, thuê, thuê mua nhà ở giá thấp:

- Tiêu chuẩn thiết kế: Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa không quá 70m2, chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội theo Quy chuẩn xây dựng hiện hành Các dự án nhà ở giá thấp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, số tầng phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

- Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư (kể cả lãi vay ngân hàng nếu có), không được tính các

ưu đãi của Nhà nước vào giá bán và được cộng thêm tối đa 10% lãi định mức trên chi phí đầu tư

- Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án tự xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư, bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí quản lý,

vận hành và tối đa 10% lãi định mức; không được tính các ưu đãi của Nhà nước vào giá cho thuê, thuê mua nhà ở

3. Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp :

- Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấpđược bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phương Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải bảo đảm dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp (tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp của từng dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới phải được xác định trong quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt)

4. Các cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp :

a. Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án;

b. Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%);

c. Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động Giao Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể việc thực hiện quy định này;

d. Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn:

- Vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định;

- Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có);

- Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay (tùy theo khả năng ngân sách của từng địa phương)

e. Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp

5. Nguyên tắc quản lý quỹ nhà ở thu nhập thấp:

- Chủ đầu tư dự án phải bán, cho thuê, cho thuê mua theo đúng đối tượng do Nhà nước quy định

- Người mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp được phép bán hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư (sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở), nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua với chủ đầu tư dự án

- Trong thời gian chưa đủ 10 năm, kể từ khi ký hợp đồng, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu cần chuyển nhượng nhà ở thu nhập thấp, thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư dự án nhà ở đó hoặc cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp theo quy định của địa phương; giá chuyển nhượng nhà ở không cao hơn mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm chuyển nhượng

III. Thực trạng

Cho đến nay, thành phố Hà Nội đã chấp thuận cho phép khới công, xây dựng

14 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp với tổng diện tích đất 12,9ha; tổng diện tích sàn xây dựng 1,24 triệu mét vuông( hơn 15.400 căn hộ) Hiện nay, 1 dự án

đã đưa vào sử dụng; 4 dự án đã hoàn thành và đang bàn giao;1 dự án đã kí hợp đồng mua bán nhà với các hộ dân

Do số lượng dự án là khá nhiều, nên chúng em chỉ tìm hiểu 5 dự án mới nhất gần đây

1. Dự án Thanh Lâm-Đại Thịnh 2

- Dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 nằm trên địa bàn hai xã Đại Thịnh

(khoảng 32 ha) và xã Thanh Lâm (khoảng 23 ha), huyện Mê Linh có quy mô

55 ha, vốn đầu tư 810 tỷ đồng, nằm trong tổng thể đô thị mới Mê Linh, ngay cạnh đường Vành đai 4 và giáp khu Trung tâm hành chính mới của huyện

Mê Linh

Dự án nhà ở thu nhập thấp tại Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 là một dự án xây dựng nhà ở xã hội quan trọng trong Chương trình phát triển nhà ở của Tổng công ty nhằm phục vụ cán bộ công chức, công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp và các đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Dự án bao gồm 10 khối nhà cao 9 tầng với tổng diện tích sàn hơn

130.000m2, tương đương với 1.456 căn hộ, được bố trí tại quỹ đất 20% thuộc dự án khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2

- Thực tế:

Như trên hình ảnh trên đây, ta dễ dàng nhận thấy, dự án mới giải phóng xong mặt bằng chứ chưa xây dựng được bất kì công trình nào Dự kiến khởi công từ quý I/ 2012, và đến quý II/2013 sẽ hoàn thành xong Nhưng đến giờ thì dự án vẫn dậm chân tại chỗ, chưa bắt đầu khởi công dù đã hết quý

I/2013

2. Dự án B4-CT1,B5-CT2 Bắc Cổ Nhuế Chèm( Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội)

Dự án Nhà ở cho người thu nhập thấp do Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô làm chủ đầu tư với tổng diện tích đất gần 18 nghìn mét vuông được xây dựng trên 2 ô đất B4 – CT1 và B5 – CT2 Khu đô thị bắc Cổ Nhuế - Chèm, Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội, mỗi ô là 2 tòa nhà 6 tầng, với tổng số căn hộ toàn dự án là

310 căn Dự án với kiến trúc thiết kế hiện đại, đơn giản không cầu kỳ, phù hợp với quy hoạch chung Các hạng mục phụ trợ như sân đường nội bộ, bãi đỗ xe, vườn hoa, cây xanh… được bố trí hài hòa với kiến trúc tổng thể, đáp ứng được tối đa nhu cầu

sử dụng của người dân sinh sống trong tòa nhà

Dự án đi vào hoạt động sẽ góp phần tạo nên một khu đô thị đẹp chuẩn mực, góp

phần giải quyết vấn đề về nhà ở cho người thuộc diện có thu nhập thấp trong khu vực huyện Từ Liêm nói riêng và các quận huyện khác của Hà Nội nói chung Đồng thời, dự án cũng góp phần ổn định trật tự xã hội, đảm bảo điều kiện, chất lượng cuộc sống cho một bộ phận lớn cư dân trong thành phố

Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội

• Tầng cao công trình: 6 tầng

Dự án B4-CT1, B5-CT2 Bắc Cổ Nhuế Chèm (Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội) do

Công ty cổ phần Đầu tư và thương mại Thủ đô làm chủ đầu tư thực hiện trên 2 ô đất có diện tích khoảng 17.909m2 với tổng mức đầu tư dự kiến trên 178 tỉ đồng Theo quy hoạch, mỗi ô là 2 tòa nhà 6 tầng, với tổng số căn hộ toàn dự án là 310 căn Dự án với kiến trúc thiết kế hiện đại, đơn giản không cầu kỳ, phù hợp với quy hoạch chung Các hạng mục phụ trợ như sân đường nội bộ, bãi đỗ xe, vườn hoa, cây xanh… được bố trí hài hòa với kiến trúc tổng thể, đáp ứng được tối đa nhu cầu

sử dụng của người dân sinh sống trong tòa nhà

3. Dự án nhà thu nhập thấp CT3-CT4 Kim Chung

- Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại ô đất CT3, CT4 thuộc Khu đô thị mới Kim Chung, xã Kim Chung, huyện Đông Anh

- Địa điểm dự án: Khu đô thị mới Kim Chung, xã Kim Chung, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

- Chủ đầu tư: Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (HANDICO)

- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng khu nhà ở cho người có thu nhập thấp bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước

- Quy mô dự án:

+ Đầu tư xây dựng các tòa nhà cao tầng với tổng số dự kiến 1.528 căn hộ, tổng diện tích sàn khoảng 140.481 m2

+ Xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật tại 02 ô đất CT3, CT4 và khớp nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị

-Diện tích sử dụng đất:

+ Ô đất CT3: khoảng 25.205 m2

+ Ô đất CT4: khoảng 11.759 m2

-Mật độ xây dựng:

+ Ô đất CT3: 28,53%

+ Ô đất CT4: 20,41%

-Phương án tiêu thụ sản phẩm:

Chủ đầu tư bán cho người thu nhập thấp theop quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị

- Khu vực để xe công cộng và để xe cho các hộ gia đình, cá nhân: được bố trí tại tầng hầm của từng tòa nhà và khu vực để xe theo dự án đầu tư được phê duyệt

- Các công trình hạ tầng kỹ thuật:

Chủ đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông; hệ thống cấp điện; hệ thống chiếu sáng ngoài nhà; hệ thống cấp nước ngoài nhà (thoát nước mưa, nước sinh hoạt); sân; vườn; khu vực trồng cây xanh theo quy hoạch tổng mặt bằng và dự

án đầu tư được phê duyệt

- Tổng mức đầu tư: khoảng 1.464 tỷ đồng

- Nguồn vốn đầu tư: Vốn của HANDICO, vốn vay và vốn huy động hợp pháp khác

4. Dự án khu chức năng đô thị Tây Mỗ (Từ Liêm, Hà Nội)

Vị trí : Xã Đại Mỗ và Tây Mỗ, huyện Từ Liêm, Hà Nội

Ngày khởi công : 31/12/2009

Ngày hoàn thành : 31/12/2012

Diện tích khuôn viên : 8,6 ha

Diện tích xây dựng : 69.400 m2

Tổng số căn hộ/nền/Villa : 234 căn biệt thự, 500 căn hộ

Tổng mức phí đầu tư : 870 tỷ đồng

Chủ đầu tư : Công ty Kinh doanh Bất động sản Viglacera (Viglacera Land)

Khu nhà ở cho người có thu nhập thấp Khu đô thị Tây Mỗ bao gồm 2 tòa nhà cao 22 tầng, được xây dựng trên lô đất 7.381m2 Dự án cung cấp hơn 500 căn

hộ tiêu chuẩn, diện tích từ 30m2 với giá từ 350 triệu đồng/căn Khi đưa vào sử dụng, cư dân tại đây được hưởng đầy đủ các tiện ích như: trung tâm thương mại, siêu thị, bể bơi … tại khu đô thị

5. Dự án khu nhà thu nhập thấp Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội)

Theo công văn, thành phố chỉ đạo các Sở, Ban ngành cùng Công ty cổ phần BIC Việt Nam nhanh chóng thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư để có thể khởi công trước ngày 31/1/2013 Đây là chủ trương phát triển quỹ nhà ở xã hội, phù hợp với điều kiện kinh tế của đại đa số người dân lao động, cán bộ công nhân viên chức hiện nay

Dự án có quy mô 2,2 ha nằm trong khu đô thị Tây Nam Linh Đàm kết nối với khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm

Dự án nhà ở xã hội, thu nhập thấp Tây Nam Linh Đàm có diện tích xây dựng là 80.721 m2, bao gồm 7 tòa nhà chung cư 12-18 tầng đáp ứng nhu cầu nhà ở của 1.000 hộ dân với hơn 2.000 người Tầng một sẽ là mô hình dịch vụ công cộng, thương mại Dự kiến quý I/2015, dự án sẽ được bàn giao và đi vào sử dụng

 Kết luận:

- Tiến độ thi công nhà ở còn chậm

- Diện tích rộng, xây dựng nhiều khu nhà nhưng người dân có thu nhập thấp lại không mấy hào hứng đặt mua

- Số nhà được đưa vào sử dụng còn rất ít, đa số là chưa hoàn thành và cũng chưa có người mua

IV. Nguyên nhân và giải pháp

1. Nguyên nhân:

- Do công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn nên tiến độ thi công cũng rất chậm trễ

- Các chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, như chính sách áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng 0%, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong bốn năm kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm năm tiếp theo, được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian hoạt động chưa được các cơ quan chức năng thực hiện đầy đủ Doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở thu nhập thấp chỉ được áp dụng các ưu đãi nói trên trong năm 2009, trong khi phần lớn dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp khởi công vào năm 2010 và kéo dài nhiều năm qua Người mua nhà vẫn phải đóng thêm khoản tiền thuế giá trị gia tăng, tương đương từ 60 đến 90 triệu đồng/căn hộ Hiện nay, nhà thu nhập thấp chỉ được miễn tiền chuyển

mục đích sử dụng đất Các chi phí đầu vào của dự án cũng như nhà ở thương mại Vì thế giá nhà thu nhập thấp rất khó giảm, vì chủ đầu tư vẫn phải bảo đảm suất đầu tư và tiêu chuẩn xây dựng

- Diện tích các căn hộ quá lớn, trung bình từ 50 đến 70 m2 khiến giá thành mỗi căn hộ lớn, vượt khả năng chi trả của phần lớn người thu nhập thấp

- Mặt khác, thị trường bất động sản trầm lắng, giá cả sụt giảm cũng khiến nhà

ở thu nhập thấp mất hẳn sự cạnh tranh về giá so với loại hình nhà ở thương mại Với mức giá từ 13 đến 14 triệu đồng/m2, người dân có thể dễ dàng lựa chọn căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại với đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đa dạng về diện tích, giá bán, phương thức thanh toán linh hoạt Người mua cũng không bị ràng buộc về thủ tục hồ sơ, điều kiện, tiêu chuẩn xét duyệt, nhất là quy định không được chuyển nhượng, cầm cố thế chấp ngân hàng để vay vốn trong thời gian mười năm, kể từ khi mua nhà

2. Giải pháp

Để khắc phục tình trạng này, các cơ quan chức năng cần ưu đãi thuế và hỗ trợ tín dụng đối với chủ đầu tư nhằm thu hút đông đảo các doanh nghiệp tham gia:

- Mở rộng chính sách khuyến khích đối với loại hình nhà cho thuê;

- Xem xét hỗ trợ tín dụng đối với người mua nhà trong thời gian dài hạn UBND thành phố Hà Nội cần cho phép mở rộng đối tượng, điều kiện được mua nhà, rút ngắn thời gian được phép chuyển nhượng từ mười năm như hiện nay xuống năm năm

- Các doanh nghiệp xây dựng tăng cường áp dụng công nghệ, vật liệu mới, thực hiện bộ thiết kế cơ sở mẫu nhà ở thu nhập thấp, trong đó chú trọng thiết

kế các căn hộ có diện tích nhỏ, để giảm giá thành, phù hợp với khả năng chi trả của người dân

- Nhà nước cần hạn chế tới mức thấp nhất việc bao cấp về giải quyết vấn

đề nhà ở, thực hiện mạnh xã hội hoá việc giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp Xây dựng nhà ở phải đồng thời với tăng cường quản

lý, giải quyết đúng đối tượng và hợp lý