Một số vấn đề về thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp thống kê, phương pháptổng hợp, phân tích… Ngoài ra còn tham khảo, sử dụng thêm các nguồn số liệuthống kê của cá

Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VĂN

PHÒNG CHO THUÊ 3

1 Tổng quan về thị trường bất động sản 3

1.1 Các khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm về bất động sản 3

1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản 3

1.2 Vai trò và đặc điểm của thị trường bất động sản 3

1.2.1 Vai trò của thị trường bất động sản 3

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 5

1.3 Tổng quan về thị trường văn phòng cho thuê 8

1.3.1 Cung của văn phòng cho thuê 8

1.3.2 Cầu của văn phòng cho thuê 9

1.3.3 Giá cả của văn phòng cho thuê 10

2 Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản 12

2.1 Vai trò của quản lý Nhà nước 12

2.2 Nội dung quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản 13

3 Phân loại thị trường 14

4 Các lực lượng tham gia thị trường 15

4.1 Nhà nước 15

4.2 Nhà đầu tư 15

4.3 Người mua và người bán là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau 15

4.4 Người môi giới 16

Chương II: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI 17

1 Khái quát về đặc điểm tự nhiên, kinh tế và xã hội của Hà Nội 17

1.1 Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội 17

1.2 Đặc điểm kinh tế của Hà Nội 18

1.3 Đặc điểm xã hội của Hà Nội 19

1.3.1 Dân cư và dân số của Hà Nội 19

1.3.2 Tốc độ tăng dân số 19

1.3.3 Thu nhập của dân cư 19

2 Thực trạng về bất động sản văn phòng cho thuê tại Hà Nội 20

2.1 Tình hình sử dụng đất 20

2.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố Hà Nội 21

2.3 Thực trạng và đặc điểm văn phòng cho thuê ở Hà Nội 22

3 Tình hình hoạt động của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội 23

3.1 Cung của thị trường văn phòng cho thuê 23

3.2 Cầu của thị trường văn phòng cho thuê 28

3.3 Diễn biến giá cả của thị trường văn phòng cho thuê 32

4 Một số nhận định về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội 37

Chương III: NHỮNG GIẢI PHÁP CHỦ YẾU CHO VIỆC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI 39

1 Phương hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội 39

2 Giải pháp phát triển cho thị trường bất động sản 40

2.1 Giải pháp phát triển cho thị trường bất động sản nói chung 40

2.2 Giải pháp phát triển thị trường cho thuê tại Hà Nội 43

2.2.1 Giải pháp về chính sách 43

2.2.2 Giải pháp về tài chính 44

2.2.3 Giải pháp về thị trường 45

3 Kiến nghị 46

KẾT LUẬN 47

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 48

LỜI NÓI ĐẦU

Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của một quốc gia, mọi nền kinh tế, mọigia đình cá nhân Nó có vai trò quan trọng trong tất cả các ngành sản xuất xã hội, vàluôn là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt động hiệu quả và pháttriển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất hàng hóa

Ở Việt Nam, thị trường bất động sản chính thức được hình thành từ năm 1993,sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lầnđầu tiên khái niệm “thị trường bất động sản” được chính thức đề cập trong Văn kiệnđại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Việt Nam được xem là một trong những nước

có nền kinh tế tăng trưởng cao hàng đầu thế giới Đặc biệt hơn, khi Việt Nam chínhthức ra nhập WTO thì vốn đầu tư từ nước ngoài vào bất động sản ngày càng cao vàtrở nên khá sôi động vì vậy đã đặt thị trường bất động sản Việt Nam vào nhữngthách thức của xu hướng toàn cầu hóa Tuy nhiên, thị trường bất động sản vănphòng cho thuê Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển, và vẫn còn tồn tạinhiều vấn đề nổi cộm của thị trường cần giải quyết nhiều: sự mâu thuẫn, chồngchéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp lý; các chính sách của nhà nước chưathực sự tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường; thủ tục hành chínhrườm rà, rắc rối Đặc biệt là vấn về văn phòng cho thuê đã có ảnh hưởng rất lớn đến

sự phát triển của thị trường văn phòng nói riêng và thị trường bất động sản nóichung Thực tế hiện nay, vấn đề văn phòng cho thuê đang là vấn đề của các quốcgia đang phát triển, đặc biệt vấn đề này ngày càng trở nên nghiêm trọng hơn với cácthành phố lớn khi quá trình hội nhập đang diễn ra một cách nhanh chóng, khi cácdoanh nghiệp trong nước đang mở ra với quy mô ngày một lớn, khi các doanhnghiệp nước ngoài đang tìm địa điểm kinh doanh ở một môi trường phát triển Cuốntheo chiều xoáy phát triển, Hà Nội cũng là một địa điểm hấp dẫn để thu hút các nhàđầu tư do có nhiều yếu tố thuận lợi như là một thành phố đang trên đà phát triển,tình hình kinh tế - chính trị khá ổn định… Do vậy, việc nghiên cứu chuyên đề: “một

số vấn đề về thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội” trở nênhết sức cấp thiết và có ý nghĩa trong bối cảnh hiện nay, nó góp thêm một công cụtrong việc đi tìm lời giải cho bài toán lớn về vấn đề văn phòng cho thuê ở thànhphố Hà Nội trong những năm tiếp theo

1 Mục tiêu nghiên cứu

Phân tích, hệ thống hóa những lý luận về thị trường bất động sản Việt Nam,tìm hiểu thực trạng và nguyên nhân về văn phòng cho thuê, từ đó đưa ra những giảipháp phát triển cho thị trường này

2 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu tình hình thực tế về trung tâm thương mại, văn phòng cho thuêtrên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay

3 Phạm vi nghiên cứu

Chuyên đề nghiên cứu thực trạng về văn phòng cho thuê trên địa bàn thànhphố Hà Nội trong khoảng 5 năm trở lại đây (từ năm 2005 đến năm 2010)

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp thống kê, phương pháptổng hợp, phân tích… Ngoài ra còn tham khảo, sử dụng thêm các nguồn số liệuthống kê của các cơ quan Nhà nước, trên các tạp chí bất động sản, các trang Webchuyên ngành…

Kết cấu nội dung của chuyên đề: ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tàiliệu tham khảo; chuyên đề bao gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản văn phòng cho thuê

Chương 2: Thực trạng về thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hà Nội

Chương 3: Những giải pháp chủ yếu cho việc phát triển thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hà Nội

Em xin chân thành cảm ơn T.S Nguyễn Minh Ngọc đã tận tình hướng dẫn vàgiúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này

Chương I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VĂN PHÒNG CHO THUÊ

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được địnhnghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất đai

1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trêncác quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường đượcnhắc tới là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó người mua vàngười bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch

vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” khôngphải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó còn bao hàm các yếu tố không gian và thờigian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra

1.2 Vai trò và đặc điểm của thị trường bất động sản

1.2.1 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốcdân Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trựctiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế Những ảnh hưởng của thị trường bất động sản đếnnền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt:

Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất pháttriển Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản, làcầu nối giữa sản xuất và tiêu dung về bất động sản Đó chính là nơi thực hện quá

trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bảnthân bất động sản Thị trường bất động sản là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từhình thái hiện vật sang hình thái giá trị (đối với nguồn kinh doanh bất động sản) và

từ hình thái giá trị sang hình thái hiện vật (đối với người tiêu dùng bất động sản).Khi thị trường bất động sản không được thông suốt, ngưng trệ sự chuyển hóa gặpkhó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sảnxuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo và ngược lại

Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu

tư phát triển Trước hết, khi thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất pháttriển thì bản than nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển bởi vì sự pháttriển của nó chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và đó chính lànguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng Tiếp nữa, khi thị trường bất động sản pháttriển, tốc độ chu chuyển vốn của nó nhanh hơn đó là một cách bổ sung thêm vốncho đầu tư phát triển Cuối cùng, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn,góp vốn liên doanh bằng bất động sản là những giao dịch làm tăng thêm vốn chođầu tư phát triển

Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sáchnhà nước Sự phát triển này có thể diễn ra theo hai hướng: một là, tăng lượng hanghóa bất động sản trên thị trường giao dịch; hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giaodịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ lam cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quátrình mua đi, bán lại,… Cả 2 hướng phát triển đó của thị trường bất động sản đềudẫn đến góp phần tăng thu cho nhà nước thông qua thuế

Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trườngtrong nước và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế Thị trường chung của mỗiquốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trường lao động, thịtrường hàng hóa, thị trường bất động sản Do đó sự phát triển của thị trường bấtđộng sản có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và đến thị trường chung của mỗiquốc gia Khi thị trường bất động sản phát triển nó sẽ yêu cầu thị trường vốn pháttriển theo để đầu tư phát triển, khi đó thị trường lao động và thị trường hàng hóatrong đó có hàng hóa đầu vào cho thị trường bất động sản cũng phát triển theo tươngứng Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoàinước Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường ngoàinước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia tạo điều kiện cho các chủ thể là người

nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trong nước, đồng thời còn cho phép họđầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể định cư tại đó.

Thứ năm, thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội Ở bất cứquốc gia nào, thị trường bất động sản cũng là thị trường quan trọng vì nó góp phầntạo ra sự ổn định xã hội Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh sẽ dẫnđến sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm chogiá cả lên xuống thất thường… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của người dân đốivới các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của bất động sản, do đó ảnhhưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung Thịtrường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá

cả bất động sản, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn

Thứ sáu, thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.Thị trường bất động sản phát triển buộc người sản xuất kinh doanh bất động sảnphải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất

và do đó không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùngcủa nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầuvăn hóa, thể thao, vui chơi, giải trí… Hơn nữa nó còn góp phần thỏa mãn nhu cầungày càng cao của nhân dân về nơi ăn, chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc… Sựphát triển của thị trường bất động sản sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thịtrường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa và nói chung là tác động tốtđến sự phát triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua

đó nâng cao đời sống của nhân dân

Thứ bảy, phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách,trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản Chỉ có thông qua hoạtđộng trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản ta mới thấy được những bất cậpcủa chính sách Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thựchiện chủ yếu thông qua thị trường, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của chínhsách, của hệ thống quản lý Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện cácchính sách, công tác quản lý đất đai, bất động sản Từ đó, khắc phục được tình trạngngầm về bất động sản, tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóathông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng

Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch Đối với hànghóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giaodịch, còn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lạ cách biệt với hànghóa bất động sản giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản có vị trí

cố định, không thể di dời được Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản thườngđược tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản ảo Các chợ này rất đa dạng, cóthể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹpvới các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể là tại nhà riêng, tại nhà hàng, quánnước, qua mạng internet… đều tạo nên chợ giao dịch bất động sản

Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyềnlợi và lợi ích chứa trong bất động sản Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quyđịnh Đặc điểm của đấ đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợpđặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đấtđai như các hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích dođất đai mang lại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nónhư xác định giá trị của các loại hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trênkhả năng sinh lời của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đất đai

Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Bấtđộng sản có đặc điểm là không thể di dời, gắn liền với những điều kiện tự nhiên,kinh tế, xã hội của từng vùng Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng rấtphong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô vàtrình độ phát triển Mặt khác, bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý,tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu

Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy

là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy

đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Sự so sánh giữa các bất độngsản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xácnhư đối với các hàng hóa khác Bất động sản mang tính vùng và tính khu vực,chúng không liền kề nhau và không bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại

để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia vào cung

và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí chocạnh tranh hoàn hảo

Thứ năm, cung của bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu

và giá cả bất động sản Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá

cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thíchtăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đốivới hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứngnhanh như các loại hàng hóa khác Đó là đặc điểm của bất động sản cần có thời gian

để tạo ra chúng

Thứ sáu, thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập Sở dĩ như thế

vì hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các loại hàng hóakhác, người mua – người bán không có cơ hội và đủ thông tin để lựa chọn được thịtrường phù hợp với bất động sản cần giao dịch Hơn nữa, bất động sản thường cógiá trị lớn, người mua và người bán bất động sản thường có ít kinh nghiệm Do vậy,khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản cần phải có các nhà tư vấn,môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểupháp luật, nhiều kinh nghiêm Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽtrở nên dễ dàng hơn

Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật Bất độngsản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúngbằng luật pháp là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản Mọi bấtđộng sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sởhữu, quyền sử dụng cũng như các biến động Mọi giao dịch bất động sản phải có sựgiám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhànước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trườngbất động sản ổn định và an toàn hơn Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường bấtđộng sản, Nhà nước tăng được nguồn thu đối với các giao dịch bất động sản

Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó, mọigiao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn, lượng vốn nàyphải được huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy, nếu không có một thịtrường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường bất động sản cũng khôngthể phát triển bình thường được Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều ítnhiều tác động đến thị trường bất động sản, khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫnđến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tíndụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng

Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà tham gia hay rút lui khỏithị trường là rất khó khăn, phức tạp và cần có nhiều thời gian Sở dĩ như vậy là vì

bất động sản thường có giá trị rất lớn, người mua trên thị trường này không đông,việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóakhác Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng vàtính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các côngtrình bất động sản Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường bấtđộng sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệgiữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.

1.3 Tổng quan về thị trường văn phòng cho thuê

1.3.1 Cung của văn phòng cho thuê

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất độngsản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giágiới hạn nhất định

Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: người chủ sở hữubất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán)được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán bất động sản chấp nhận Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các doanhnghiệp, cơ quan Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và cácquỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước Thông qua khu vực công cộng, Nhà nướccan thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường Bên cạnh khuvực Nhà nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu được hình thành từ khu vực tưnhân Đây là khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng nguồn vốn ngânsách của Nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theocác quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở Nhànước điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩnxây dựng Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở tư nhân là thu lợi nhuậntối đa Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng vào việcxây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đến tính xã hội

và môi trường Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàntoàn độc lập với những khuôn khổ, quy tắc, quy định của Chính phủ Trong điềukiện luật pháp không được quy định chặt chẽ, rõ rang, những quy định về quyền sởhữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở khôngchính thức càng phát triển và cơ làm giàu cho các nhóm người thâu tóm “thị trườngđen” này Đây là những nhà ở chưa có điều kiện đên thừa nhận theo các quy định

pháp lý Điều này đòi hỏi tăng cường quản lý Nhà nước thông qua các công cụ phápluật, quy hoạch, kế hoạch…

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đónhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quyhoạch của Chính phủ Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung vềnhà đất Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọnglàm thay đổi lượng cung nhà đất Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở.Nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xâydựng nhà ở mạnh hơn Giá cả nguyên vật liệu xây dựng nhà ở thấp thì giá thành xâydựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở Pháp luật và chính sách của Nhà nướcmặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trongviệc đưa ra các nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguông cung bấtđộng sản trên thị trường

Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường có co giãn thuậnchiều so với nhân tố giá cả, nhưng đối với cung về hàng hóa bất động sản lại khônghoàn toàn như vậy Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nóichung là rất nhỏ, thậm chí còn nhận giá trị âm nhỏ? Điều này là do: khi giá đất tănglên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất ở tăng lên hoặc các loại đấtkhác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên Nhưng số lượng cung đất ở

đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự rang buộc chặt chẽ về pháp luật và chínhsách của Chính phủ Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không phản ứngmau lẹ theo sự tăng lên của giá cả, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn vàthời gian xây dựng dài nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế

1.3.2 Cầu của văn phòng cho thuê

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùngsẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhậnđược bất động sản đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định

Cầu về bất động sản có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở làlượng cầu cơ bản và chủ yếu của thị trường bất động sản Cầu về đất đai bao gồmđất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thong, các công trình công cộng,dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và công trình bất động sản khác.Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trườngbất động sản Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầunhà đất thong thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động

sản Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bán bất động sản mua đất và nhà ở để đầu

cơ trục lợi Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳngthêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định

Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi cơ cấu về bất độngsản Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở Dân sốtăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các

hộ gia đình tăng nhanh Dân số tăng kéo theo quy mô từng hộ gia đình tăng lên dẫnđến diện tích nhà ở cũng tăng lên Sự gia tăng dân số không phải làm gia tăng nhucầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ, du lịch, văn hóa, giáodục… dẫn đến làm tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm Sự thayđổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sản xuất khác nhau, giữa cáclĩnh vực khác nhau sẽ làm nảy sinh cơ cấu cầu đất đai thay đổi Cùng với quá trìnhphát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việcphát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng cho nhu cầu về các loại đất làm công sở, vănphòng, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất nhiều Điều đó tác động đếnlàm thay đổi giá cả trao đổi về cùng một loại đất, cùng một vị trí nhưng khác nhau

về mục đích sử dụng Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điều kiện nâng cao chấtlượng cuộc sống Đó là cơ sở cho phần lớn nhu cầu trở thành các nhu cầu có khảnăng thanh toán Khi thu nhập tăng lên thì nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng lên rõ rệt.Quá trình đô thị hóa là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng khônggian của đô thị Quá trình đó tác động làm thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị,kết cấu cầu nhà đô thị cũng như nhà với chức năng làm văn phòng, thương mại,dịch vụ Mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng,những chính sách của Chính phủ… đều là những biến số quan trọng làm thay đổicầu bất động sản

1.3.3 Giá cả của văn phòng cho thuê

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu Giá cả thịtrường của một loại hang hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượngcung tăng lên, đồng thời hạn chế làm cho cầu giảm xuống Ngược lại, trong trườnghợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích cầu, hạn chế cung Do đó, thông quagiá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại của cung cầu,hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội Giới hạn thấpnhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp thuận củangười tiêu dùng Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hang hóa và dịch vụ

trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhận biết được sự vận độngcủa cung cầu trên thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính vànhững nhân tố tác động đến lượng cung cầu bất động sản Như đã trình bày, cungcầu bất động sản chịu tác động của nhiều nhân tố, sự thay đổi của bất cứ yếu tố nàođều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu dịch chuyển

và giá cân bằng trên thị trường bất động sản cũng sẽ thay đổi theo

Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định, tuy nhiên, cung đấtcho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi Việc xây dựng nhà thường mấtnhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sựthay đổi của cầu

Trong ngắn hạn: cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không cogiãn Ví dụ: văn phòng cho thuê, văn phòng cho thuê ở một thành phố với số lượngnhất định, nhưng trong thời gian hết sức ngắn, cầu thuê văn phòng tăng lên làm chogiá thuê cũng tăng theo Cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thayđổi lượng cầu cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trongdài hạn

Trong dài hạn: tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xâythem nhà cho thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống Trongngắn hạn, khi cầu tăng, cung nhà đất ít co giãn nên giá cả tăng mạnh, trong dài hạn,cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với ngắn hạn Với những phân tích trên cho thấy, việc dịch chuyển đường cung sang phảihay sang trái chịu nhiều tác động của nhiều nhân tố Những nhân tố chủ yếu là:chính sách về nhà đất của Chính phủ (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất ở,chính sách cho thuê đất, quy hoạch đất đai, phát triển đô thị…), kết cấu hạ tầng, đầu

tư xây dựng phát triển kinh doanh nhà ở Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làmdịch chuyển đường cung về bên phải nhưng trong bối cảnh đường cầu cũng luônluôn tăng lên và thậm chí còn tăng nhanh hơn, thường xuyên hơn so với sự gia tăng

về tính thời điểm Do vậy, mặc dù đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phảisong sự giảm giá nhà đất chỉ tạm thời, thị trường nhah lấy lại sự cân bằng cung cầu

và giá nhà đất lại tăng lên là một xu hướng bền vững

2 Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản

2.1 Vai trò của quản lý Nhà nước

Để quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nước cần phải kiểm soát các quá trìnhtrong quản lý, sử dụng và cải tạo đất đai, nhà ở Sự kiểm soát của Nhà nước cónhững vai trò to lớn sau đây:

- Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lượng, chấtlượng và quy định của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương, cácdoanh nghiệp… trong cả nước

- Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thựchiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của các ngành, các cấp để Nhà nước điềuchỉnh, bổ sung hoàn chỉnh

- Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổ chức thựcthi nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước

- Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý,

sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tổ chức và cánhân trong xã hội sao cho hiệu quả

- Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước còn phải giám sát việc chấp hànhpháp luật, chính sách và các quy chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm ngănchặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế theo định hướng

đã vạch ra

- Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng xã hộitrong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dung và tích lũygiữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương trong cả nước

Kiểm soát cùng với các chức năng quản lý khác của Nhà nước, để thực hiệnthắng lợi mục tiêu phát triển Chức năng này gắn bó mật thiết với các cơ quan quản

lý chuyên ngành như quản lý đất đai, quản lý nhà ở

Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản thể hiệntrước hết trong các chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về thịtrường bất động sản Cũng nhờ sự cho phép xuất hiện các quan hệ giao dịch bấtđộng sản, các văn bản pháp luật của Nhà nước đã tạo ra một hành lang pháp lý đểcác giao dịch về đất đai trở thành các quan hệ giao dịch công khai, trong khuôn khổkiểm soát của Nhà nước đã tạo ra thị trường bất động sản chính thức Vai trò duytrì, điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn được thể hiện trongviệc Nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất đai đúng mục đích, thực hiện duy trì việc