Tiểu luận môn luật so sánh pháp luật về mua bán, cho thuê, cho thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

BỘ LUẬT DÂN SỰ Dân luật VN cộng hòa: chỉ nhắc đến BĐS hình thành trong tương lai tại một quy định “Tất cả những tài sản hiện hữu và hậu lai của người mắc nợ, động sản cũng như BĐS đều l

NGUYỄN NGỌC THANH XUÂN

PL VỀ MUA BÁN, CHO THUÊ,

CHO THUÊ MUA, THẾ CHẤP

NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI

1

1 Những khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai.

2 Quy định của Luật về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở

hình thành trong tương lai

3 Một số vấn đề khi áp dụng quy định của luật vào thực tế mua

NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

BỘ LUẬT DÂN SỰ

 Dân luật VN cộng hòa: chỉ nhắc đến BĐS hình thành trong tương lai tại một

quy định “Tất cả những tài sản hiện hữu và hậu lai của người mắc nợ, động

sản cũng như BĐS đều là vật đảm bảo của chủ nợ”

 Bộ luật dân sự 1995: không quy định

 Bộ luật dân sự 2005: Chỉ quy định chung về tài sản (Điều 163), không định

nghĩa cụ thể về tài sản hình thành trong tương lai, phần tài sản hình thành

trong tương lai chỉ được quy định tại Điều 320: Vật hình thành trong tương

lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm

nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết

 Bộ luật dân sự 2015: định nghĩa rõ hơn về tài sản và tài sản hình thành trong

tương lai, tại khoản 2 điều 105 quy định, tài sản hình thành trong tương lai

bao gồm:

• Tài sản chưa hình thành;

• Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau

thời điểm xác lập giao dịch

4

I KN VỀ TS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬT NHÀ Ở

 Luật nhà ở 2005: không quy định.

 Luật nhà ở 2014: Khoản 19 Điều 3 định nghĩa nhà ở hình

thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư

xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

5

I KN VỀ TS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

 Luật KDBĐS 2006: Mua bán nhà, công trình xây dựng hình

thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây

dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây

dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự

án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể (Khoản 8 điều

4)

 Luật KDBĐS 2014: nhà, công trình xây dựng hình thành

trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá

trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

(Khoản 4 Điều 3).

6

I KN VỀ TS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

NGHỊ ĐỊNH 163/2006/NĐ-CP

Tài sản hình thành trong tương lai gồm:

 Tài sản được hình thành từ vốn vay;

 Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập

hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

 Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền

sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài

sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.

7

I KN VỀ TS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

THÔNG TƯ LIÊN TỊCH SỐ 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT

Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được

tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp

đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo

hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường

hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng

theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).

8

I KN VỀ TS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TL:

* Căn cứ pháp lý:

- Điều 25-30 Luật kinh doanh BĐS.

- Điều 472 Bộ luật dân sự 2015: Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Þ Khái niệm: Cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai là việc bên cho thuê giao nhà ở sẽ hình thành trong

tương lai cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận

* Quyền cơ bản của bên thuê:

- Được đổi nhà, công trình xây dựng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

- Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

- Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.

9

II CHO THUÊ VÀ CHO THUÊ MUA

CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TL:

* Căn cứ pháp lý:

- Khoản 7 điều 3 Luật kinh doanh BĐS.

- Điều 31-36 Luật Kinh doanh BĐS.

- Khoản 17 điều 3 Luật nhà ở 2014

Þ Khái niệm: Khoản 7 Điều 3 định nghĩa thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.

* Quyền cơ bản của bên thuê mua:

- Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.

10

II CHO THUÊ VÀ CHO THUÊ MUA

 Hình thức cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có dịch chuyển quyền sở hữu ở giai đoạn cuối của quá trình giao dịch => vì vậy khoản 2 điều 31 Luật kinh doanh BĐS quy định: Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất (k2 Đ

31 Luật KD BĐS); bên cho thuê mua có nghĩa vụ làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua (k5 Đ 33 Luật KDBĐS)

11

II CHO THUÊ VÀ CHO THUÊ MUA

KHÁI NIỆM: Theo luật KD BĐS

 Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình

xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng => nhà ở

chưa được hình thành đang tồn tại dưới dạng công trình tại

thời điểm mua bán.

 Theo khoản 2 điều 5 các loại BĐS đưa vào kinh doanh bao

gồm: nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của

các tổ chức cá nhân.

 Theo khoản 1 điều 54: chủ đầu tư có quyền bán, cho thuê, cho

thuê mua nhà hình thành trong tương lai

=> Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào

giao dịch mua bán

12

II.MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

THỜI ĐIỂM ĐƯỢC QUYỀN CHÀO BÁN

 Thủ tục pháp lý:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất

• Hồ sơ dự án

• Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

• Giấy phép xây dựng (nếu có)

 Tiến độ dự án

• Hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

• Hoàn thành xong phần móng của tòa nhà trong trường hợp là nhà chung cư, tòa

nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai.

 Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh v/v nhà ở đủ

điều kiện được bán

 Phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính

của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến

độ đã cam kết với khách hàng.

13

II.MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

TIẾN ĐỘ THANH TOÁN

 Trước khi bàn giao nhà:

• Được thực hiện nhiều lần tuy nhiên lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,

• Những lần tiếp theo thu phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số

không quá:

 70% giá trị hợp đồng đối với doanh nghiệp trong nước

 50% giá trị hợp đồng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

 Sau khi bàn giao nhà:

• Chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng;

• Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm

quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho bên mua

14

II.MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN

Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định rõ điều kiện chuyển

nhượng hợp đồng mua bán, cụ thể:

•Bên mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền

chuyển nhượng hợp đồng mua bán ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá

nhân khác

•Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp

hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác

•Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán ở hình thành trong tương lai thì phải

chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với

trường hợp hợp đồng mua bán nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải

chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó

15

II.MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN

16

III.THỰC TẾ ÁP DỤNG

1 Phải kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS

2 Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS có

nghĩa vụ “Bảo đảm BĐS được đưa lên sàn giao dịch

phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh”.

 Các BĐS khi đưa lên sàn giao dịch BĐS phải có đầy

đủ các giấy tờ theo quy định như Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở, các tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), Giấy

chứng nhận sở hữu công trình xây dựng…

 Các giao dịch chuyển nhượng có đối tượng là

BĐSHTTTL không “đủ điều kiện” thực hiện qua sàn

giao dịch BĐS

Không bắt buộc phải qua sàn giao dịch BĐS

CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN

17

III.THỰC TẾ ÁP DỤNG

Luật KD BĐS 2006 (Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng) BĐS 2014 Luật KD

Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không có chức năng kinh doanh BĐS mà

bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác, nếu chưa nhận bàn

giao nhà ở từ CĐT thì được phép chuyển nhượng Hợp đồng mua bán

nhà ở mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS; nếu đã

nhận bàn giao nhà ở từ CĐT thì phải thực hiện thủ tục mua bán nhà ở

theo đúng quy định của Luật Nhà ở và pháp luật dân sự (bên bán phải

có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định).

Thực tế, hợp đồng chuyển nhượng BĐSHTTTL trở thành “hợp đồng

góp vốn không lãi suất” cho CĐT thực hiện công trình Một số trường

hợp, để “lách” quy định CĐT phải xây dựng hạ tầng cơ sở kỹ thuật

trước khi ký các loại hợp đồng góp vốn với KH (bao gồm cả hợp đồng

chuyển nhượng NƠHTTTL), CĐT đã ký 02 văn bản với người mua

nhà: (1) Hợp đồng vay tiền và (2) Cam kết sẽ ký Hợp đồng chuyển

nhượng NƠHTTTL.

Đã bỏ các nội dung này (Nghị định

76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015)

BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy

định, CĐT (CĐT) dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua NƠHTTTL phải được

NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với KH khi

CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với KH CĐT có trách

nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp

đồng mua, thuê mua

Đây là loại bảo lãnh gì, có biện pháp bảo đảm gì kèm theo để ngân hàng thực hiện

trách nhiệm bảo lãnh, trách nhiệm của CĐT với ngân hàng như thế nào, chưa được

làm rõ

“Quan hệ bảo lãnh là quan hệ 3 bên Khi CĐT bán nhà mà yêu cầu có bảo lãnh của

ngân hàng cam kết cho nghĩa vụ của CĐT là không khả thi Vì khi cấp bảo lãnh như

vậy sẽ không thể biết được ai là người mua nhà và nghĩa vụ của CĐT với người mua

nhà bao nhiêu tiền để xác định nghĩa vụ bảo lãnh, để cấp bảo lãnh Trong khi đó, một

dự án nhà ở như vậy sẽ có rất nhiều người mua nhà khác nhau Đây là bất cập đầu

tiên chưa được làm rõ”

CĐT chỉ gửi bản sao của hợp đồng bảo lãnh (nếu có) cho người mua nhà Tuy

nhiên, theo quy định của pháp luật, người mua nhà muốn được ngân hàng nghĩa vụ

bảo lãnh phải có bản chính trong tay, đây là quy định không khả thi

18

III.THỰC TẾ ÁP DỤNG

BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

NHNN đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có

điều khoản riêng về việc bán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai và công bố

danh sách ngân hàng thương mại đủ điều kiện bảo lãnh BĐS Thông tư 07 ra đời đã

giải quyết các vướng mắc như thế nào?

 Ngân hàng với bên được bảo lãnh là CĐT sẽ thoả thuận trước là ngân hàng sẽ bảo

lãnh cho CĐT với một số điều kiện nhất định Nếu có người mua nhà của CĐT,

hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán với nhiều điều kiện ràng buộc khác nhau Lúc

này, phải xác định được nghĩa vụ của CĐT với người mua nhà cụ thể, ngân hàng

mới cấp bảo lãnh trên cơ sở khung hợp đồng thoả thuận

 Trên cơ sở bảo lãnh nguyên tắc giữa ngân hàng và CĐT, CĐT tìm KH và ký hợp

đồng mua bán nhà với người mua nhà, xác định người mua nhà phải trả cho CĐT

bao nhiêu tiền Khi đó, ngân hàng mới cấp bảo lãnh, gọi là Cam kết bảo lãnh cho

KH mua nhà Nếu CĐT vi phạm, người mua nhà yêu cầu ngân hàng thực hiện cam

kết

 Việc ký hợp đồng mua bán nhà trước hay sau cam kết bảo lãnh không quan trọng

nhưng phải có thoả thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng với CĐT thì mới đủ cơ sở

để ngân hàng ra cam kết bảo lãnh trực tiếp cho KH vì không bao giờ ngân hàng

cam kết nghĩa vụ bảo lãnh mà không biết trị giá hợp đồng

19

III.THỰC TẾ ÁP DỤNG

BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Tuy nhiên, kể từ khi có Thông tư, không phải các vấn đề, băn khoăn đã hết:

 KH không mời luật sư tư vấn khi mua nhà, vì thế việc ký hợp đồng mua bán, ngay

cả khi dự án được bảo lãnh, KH cũng không thể lường hết rủi ro

 Một số ý kiến cho rằng các Ngân hàng thương mại hiện nay tham gia bảo lãnh chủ

yếu để thu phí chứ không phải vì lợi ích của KH Vì thế, nếu CĐT “bắt tay” với

ngân hàng, thì quyền lợi KH khó bảo đảm

 Các Ngân hàng băn khoăn quy định hợp đồng bảo lãnh chỉ có hiệu lực sau 30

ngày kể từ ngày bàn giao nhà là khó khả thi Bởi hầu hết các dự án hiện nay, CĐT

đều không bàn giao nhà theo đúng cam kết Họ cũng lo ngại quyền lợi của KH

khó được đảm bảo, do Thông tư hướng dẫn hiện nay chỉ nặng về bảo lãnh tiến độ,

chứ nghĩa vụ của CĐT với người bảo lãnh ra sao vẫn chưa thể hiện rõ

 KH cho rằng nhiều doanh nghiệp khó khăn đã thế chấp dự án ở Ngân hàng, nay dự

án đó có tiếp tục được Ngân hàng bảo lãnh không? CĐT có thể thế chấp bảo lãnh

dự án bằng một dự án khác không? Mức phí bảo lãnh ra sao? Các Ngân hàng có

bảo lãnh KH riêng lẻ của dự án, hoặc nếu các CĐT chưa mua được phí bảo lãnh,

mà dự án vẫn đang tiến hành bán thì phải xử lý thế nào?

20

III.THỰC TẾ ÁP DỤNG

BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Để trả lời những câu hỏi này, trong cuộc “Hội thảo về quy định bảo lãnh trong bán,

cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” đã diễn ra ngày 01/8/2015 nhằm

giải đáp nhiều thắc mắc trên

Tuy nhiên vẫn khiến nhiều người còn băn khoăn Tại hội thảo, có ý kiến cho rằng tại

nhiều dự án, trước khi bán, CĐT đã phải có những cam kết về việc bảo lãnh Để đạt

được thỏa thuận này, CĐT sẽ phải chứng minh cơ sở pháp lý của dự án

Mặt khác, Thông tư 07 hướng dẫn việc bảo lãnh dự án cũng chỉ là những quy định

khung Quy trình bảo lãnh ra sao các ngân hàng thương mại sẽ có quy định cụ thể

Hiện nay, vẫn chưa thấy các quy định cụ thể của ngân hàng thương mại nơi nhóm báo

cáo làm việc được ban hành

21

III.THỰC TẾ ÁP DỤNG