Thị trường các yếu tố đầu vào của sản xuất bao gồm thị trường vốn, sức lao động, bất động sản (BĐS), máy thiết bị, nguyên vật liệu cũng bước đầu được hình thành và phát triển. Tuy nhiên, hiện nay, ở nước ta còn thiếu đồng bộ giữa thị trường các yếu tố đầu vào và đầu ra, sự thiếu đồng bộ còn diễn ra ngay cả giữa các yếu tố của thị trường đầu vào, đã làm cho cơ chế thị trường phát triển chậm hoặc còn sơ khai. Bởi vậy, việc hình thành thị trường bất động sản được đặt ra trong mối quan hệ đồng bộ với các loại thị trường là cần thiết để các loại thị trường có điều kiện hình thành và phát triển.
Trang 1BỘ MÔN
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN QUA
HỌ VÀ TÊN: NGUYỄN THỊ MAI
LỚP: CQ50/15.3-LT2
Trang 2I.TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:
1.Khái niệm và đặc điểm của bất động sản:
1.1.Khái niệm:
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.2 Đặc điểm:
- Cố định về vị trí:
+ Giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể
+ Định giá giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của điều kiện
tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, môi trường…
- Tính bền vững:
+Bền vững về mặt kỹ thuật
+ Hiệu quả kinh tế được tính về mặt dài hạn
- Tính khác biệt:
+ Không có hai BĐS giống nhau hoàn toàn
+ Sự khác biệt là yếu tố thuận lợi làm nên giá trị, cũng có thể là bất lợi làm giảm giá trị
- Tính khan hiếm:
+ Do diện tích đất đai là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố đinh về vốn
+ Cung cầu thường mất cân đối: Cung < Cầu
+ Đầu cơ về BĐS là hiện tượng chủ yếu
- Có giá trị lớn:
Trang 3Vì đất đai thì có hạn, chi phí đầu tư công trình xây dựng trên đất lớn, tài trợ cho đầu tư BĐS là từ nhiều nguồn khác nhau
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau:
+ Thể hiện rõ nhất ở BĐS liền kề
+ Vai trò của Nhà nước, thống nhất quản lý về BĐS
2 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản:
2.1 Khái niệm:
Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về BĐS được thực hiện thong qua quan hệ hàng hóa tiền tệ
2.2 Đặc điểm: (5 đặc điểm)
- Có sự cách biệt giũa hàng hóa và địa điểm giao dịch
- Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực
- Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo
- Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi
- Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
II THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS Ở VIỆT NAM THỜI GIAN QUA:
1 Giai đoạn trước 1993:
Hoạt động kinh doanh BĐS vẫn ở trong tình trạng không ổn định, chủ yếu là
tự phát, không lành mạnh, có những diễn biến phức tạp
Trong giai đoạn này mặc dù nhà nước chưa có văn bản pháp luật nào quy định về giao dịch BĐS tuy nhiên Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục mua
Trang 4bán, cho thuê BĐS và thu phí khi làm các thủ tục đăng ký sở hữu quyền sử dụng đất
Cho đến năm 1980, Hiến pháp 1980 quy định đất đai là sở hữu toàn dân và nghiêm cấm mọi hoạt động mua bán, việc đăng ký quyền sở hữu tài sản và quyền
sử dụng đất không được thực hiện, Nhà nước giao cho khu vực kinh tế Nhà nước
và các hợp tác xã quản lý
Từ năm 1986 cùng với quá trình đổi mới sang nền kinh tế thị trường, do yêu cầu sử dụng đất đai cho việc phát triển cơ cấu hạ tầng kỹ thuật và sản xuất, hiện tượng mua bán BĐS diễn ra trở lại, đặc biệt sôi động ở các đô thị giai đoạn
1991-1993 Các giao dịch chủ yếu dưới dạng trao tay, tự viết cam kết giao dịch giữa hai bên, một số ít được xác nhận của UBND xã, thị trấn Hiện tượng tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, đầu cơ nâng giá là khá phổ biến, không tuân thủ quy định Nhà nước về đất đai Chính sự quản lý lỏng lẻo của nhà nước do pháp luật chưa bắt kịp yêu cầu của thị trường đã dẫn đến nhiều tranh chấp BĐS diễn ra ở các giai đoạn sau này
2 Giai đoạn 1993-2001:
Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật đất đai 1993 đã có sự đổi mới tư duy so với giai đoạn 1986-1992, mới chỉ đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất ổn định trong thời gian dài, thay đổi tư duy bao cấp
Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993 nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành để đưa việc thực hiện 5 quyền của hộ gia đình, cá nhân vào cuộc sống.Giai đoạn 1993 - 2001, trong vài năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993)
Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc
Trang 5phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước
Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ trương
về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư Chủ trương đã có điều chỉnh nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực.Tuy nhiên trong giai đoạn này toàn bộ thị trường bất động sản của ta đã vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trườngđã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng 10 năm
3 Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2003
Đầu năm 2001, sự chấn động về giá của BĐS đã trở lại và lần này còn lớn hơn nhiều so với trước Trên thị trường BĐS, đặc biệt ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh giá nhà đất tăng nhanh và liên tục từ đầu quý II năm 2001 đến cuối năm
2002, giá mua bán trên thị trường bình quân cao gấp 6- 7 lần, có nơi hơn 10 lần so với giá nhà nước công bố “Cơn sốt” BĐS nhanh chóng lan ra vùng giáp ranh và các huyện ngoại thành, thậm chí đã tác động tới các tỉnh, thành trong cả nước… Nguyên nhân của thực trạng trên được kể đến đó là: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn đến nhu cầu về BĐS phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam trong giai đoạn này tiếp tục gia tăng; Do đầu cơ trong kinh doanh BĐS tăng mạnh; Do chính sách của Nhà nước về thị trường BĐS; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lời trong tương lai; Do thiếu các thông tin về BĐS, nhất là thông tin dự án BĐS
Trang 64 Giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2006
Ghi nhận giao dịch qua một số Trung tâm tài nguyên môi trường và đăng ký nhà đất trong 6 tháng đầu năm 2005 đã giảm đến 51% so với cùng kỳ năm trước Tại Sàn giao dịch BĐS của công ty cổ phần địa ốc ACB, lượng hồ sơ giao dịch trong nửa đầu năm giảm 53%, con số này giảm đến 84% nếu tính trên số căn hộ và 59% trên giá trị giao dịch tại sản BĐS của công ty địa ốc Him Lam Thời điểm cuối năm 2005, cả tháng trung tâm giao dịch địa ốc ACB Hà Nội chỉ có 6-7 giao dịch mua bán nhà ở, trong khi đó thời điểm sôi động trước đây trung bình mỗi ngày có từ 30 - 35 giao dịch…
Nguyên nhân của thực trạng trên được kể đến đó là: Luật Đất đai có hiệu lực
từ 1/7/2004, nhưng pháp luật về thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất chưa được sửa đổi, ban hành đồng bộ; Nhà nước thiếu công cụ hữu hiệu để điều tiết giá cả nhà đất trên thị trường; Giá nguyên vật liệu xây dựng cơ bản tăng khá lớn, đẩy chi phí xây dựng và giá bán trên thị trường tăng lên; Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở theo
“phong trào”, kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận cao; Chưa có một cơ quan chức năng quản
lý thống nhất trên toàn bộ thị trường BĐS, chưa có sự nghiên cứu đầy đủ, bài bản, thường xuyên về tình hình thị trường nhà đất; Giao dịch “ngầm” về nhà đất còn chiếm tỷ trọng lớn; Các thủ tục hành chính, như việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở còn chậm, thủ tục phiền hà
5 Giai đoạn từ cuối năm 2006 đến đầu năm 2008
Sau một thời gian “đóng băng”, từ cuối năm 2006, giá nhà đất tại Hà Nội đã tăng vọt, đặc biệt là các dự án nhà ở và khu đô thị được đầu tư đồng bộ, biệt thự cao cấp Vào thời điểm cuối năm 2006, căn hộ chung cư trên đường Nguyễn Chí Thanh rao bán với giá 12 triệu đồng/m2 thì đến cuối tháng 3/2007 đã lên tới 15
Trang 7triệu đồng/m2 Chung cư cao cấp của khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính đã tăng từ 11 triệu đồng lên 14,5 triệu đồng/m2 Trung bình mỗi căn hộ cao cấp tại các khu, như Ciputra, Trung Hoà- Nhân Chính… đã tăng thêm khoảng 100 triệu đồng/căn so với thời điểm cuối năm 2006 Giá cho thuê của văn phòng hạng A tại
Hà Nội vào quý I/2006 là 23 USD/m2, đến thời điểm này đã là khoảng 29,5 USD/ m2… Các căn hộ chung cư và biệt thự tại các khu đô thị mặc dù mời triển khai, như khu Văn Quán- Hà Nội đã được bán tới 95%, Pháp Vân 60% và “tiểu thành phố” Việt Hưng dù mới đang xây dựng cũng đã đặt mua 40%
Nguyên nhân “tan băng” từ cuối năm 2006 đến đầu năm 2008 là: Sự tăng trưởng cao của nền kinh tế, tốc độ tăng trưởng trung bình khoảng 8%/năm; Thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển rất mạnh Sự phát triển của thị trường chứng khoán đã cung cấp một lượng vốn lớn cho thị trường BĐS và là nhân tố quan trọng giúp thị trường BĐS phát triển; Tâm lý và sự kỳ vọng của người tiêu dùng
6 Giai đoạn từ giữa năm 2008 đến cuối năm 2009
Đây là giai đoạn thị trường BĐS khủng hoảng trầm trọng, có nhiều diễn biến bất thường với các hiện tượng "đóng băng", đôi khi lại "sốt giả tạo" của thị trường Giá BĐS tụt dốc nhanh chóng Các dự án BĐS mặc dù đã hạ giá thấp nhưng vẫn ít người mua Tháng 4/2008, một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, trên thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện làn sóng “tháo chạy” Làn sóng tháo chạy đã kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt Nguyên nhân “đóng băng” từ giữa năm 2008 đến cuối năm 2009 là: Những bất ổn về kinh tế vĩ mô: lạm phát tăng cao và tăng
Trang 8trưởng chậm lại; Ngân hàng nhà nước đưa ra các biện pháp thắt chặt tiền tệ, hạn chế cho vay đầu tư BĐS, tăng lãi suất cho vay; Cung về BĐS tăng nhanh do các dự
án triển khai trước đó; Do tâm lý “bầy đàn” trong mua bán BĐS, đó là chưa kể đến yếu tố đầu cơ đã đẩy giá BĐS lên quá cao, vượt xa giá trị thực của nó; Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới
7 Giai đoạn từ năm 2010 đến đầu năm 2011
Tình trạng ảm đạm của thị trường của giai đoạn trước vẫn kéo theo ảnh hưởng sang giai đoạn này Tuy nhiên, thị trường vẫn có những đợt “sốt cục bộ” ở những phân khúc và khu vực địa lý khác nhau Khoảng tháng 3- 4/2010 đất tăng giá chóng mặt ở nhiều khu vực, tâm điểm là dọc đường Láng Hòa Lạc, huyện Gia Lâm và quận Tây Hồ với mức tăng nóng 35-40% Cùng với giá cả tăng chóng mặt, lượng giao dịch cũng lên 25-30% so với tháng 2 như: dự án Geleximco khu
C, D trên đường Lê Trọng Tấn, trong vòng hơn một tháng đã tăng từ 43 triệu lên
65 triệu mỗi m2 ở vị trí mặt đường to; đất nền biệt thự Dương Nội cũng lên tới
42 triệu/m2, tăng 2-3 triệu mỗi m2 tùy vị trí; khu vực Gia Lâm, ở phía Đông Hà Nội cũng tăng giá liên tục, tiêu biểu như khu Đặng Xá từ 18 triệu lên tới 25 triệu mỗi m2 …
Nguyên nhân “sốt” từ năm 2010 đến đầu năm 2011 là: Hạ tầng kỹ thuật giao thông tại nhiều khu đã được cải thiện đáng kể; Một số chính sách về đất đai thông thoáng; Các kêng đầu tư khác có nhiều biến động
Trang 98 Giai đoạn từ giữa năm 2011 đến năm 2013
Từ khoảng giữa năm 2011, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị trường BĐS từ ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường bất động sản Tại Hà Nội, từ tháng 5/2011, giá bất động sản trên thị trường bắt đầu có xu hướng giảm Các nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh Kịch bản “Ba Vì” gần như được lặp lại Đất nền tại các khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê Linh giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%, nhưng gần như cũng không có giao dịch Phân khúc chung cư cũng ảm đạm không kém, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết tìm mọi cách để bán hàng, như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu cao… Thậm chí, có những nhà đầu
tư quyết định bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng…
Nguyên nhân “đóng băng” từ giữa năm 2011 đến năm 2013 là: Khó khăn của nền kinh tế vĩ mô, dẫn đến nguồn tiền đầu tư vào bất động sản bị hạn chế; Thị trường thiếu thông tin, kém minh bạch ở tất cả các khâu; Giá bất động sản quá cao: đặc biệt là giá nhà ở tại các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, cũng như mức độ phát triển của nền kinh tế; Cơ cấu chủng loại BĐS chưa cân đối: dù nguồn cung liên tục tăng lên, nhưng cơ cấu hàng hóa trên thị trường bất động sản chưa cân đối giữa các phân khúc và các khu vực nên không đáp ứng được nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch cung – cầu ngày càng gia tăng; Niềm tin vào thị trường bất động sản đang bị giảm sút; Công tác quản lý thị trường BĐS yếu kém
Trang 109 Giai đoạn năm 2014 đến nay
Thị trường đã có dấu hiệu khởi sắc trên nhiều mảng, cụ thể theo báo cáo đánh giá của Bộ Xây dựng như sau:
- Giá nhà, đất đang dần ổn định, một số dự án có vị trí tốt, diện tích nhỏ, giá
có xu hướng tăng nhẹ
- Lượng giao dịch thành công năm 2014 tăng tương đối so với năm 2013, như: tại Hà Nội có khoảng 11.450 giao dịch thành công, tăng hơn 2 lần so với năm trước; tại Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 10.350 giao dịch thành công, tăng 30% so với năm trước
- Tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm 21,8%) so với tháng 12/2013
- Cơ cấu hàng hóa bất động sản được điều chỉnh hợp lý Đến nay, cả nước đã
có 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 38.897 căn hộ, 74 dự án đăng ký điều chỉnh giảm diện tích căn
hộ cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường
- Dự nợ tín dụng bất động sản tính đến ngày 31/10/2014 đạt 299.020 tỷ đồng, tăng 14,08% so với thời điểm cuối năm 2013, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13,13%)
- Bất động sản đứng thứ hai về thu hút FDI Năm 2014, có 35 dự án kinh doanh bất động sản sử dụng vốn FDI được cấp mới Vốn đăng ký mới và bổ sung đạt 2,54 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn FDI
Trang 11Nguyên nhân phục hồi của thị trường trong giai đoạn này là: tình hình kinh tế
vĩ mô đã dần được cải thiện, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, số lượng các doanh nghiệp thua lỗ giảm; Lạm phát, lãi suất ngân hàng thấp góp phần chuyển dòng vốn vào trong thị trường BĐS; Chính phủ đã có những biện pháp tác động tích cực tời thị trường, như: nới lỏng các quy định pháp lý, thực hiện các gói hỗ trợ; Niềm tin vào thị trường bất động sản đang phục hồi
III ĐÁNH GIÁ KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM HIỆN NAY:
1 Ưu điểm của thị trường BĐS Việt Nam và nguyên nhân
Những năm trở lại đây, thị trường BĐS Việt Nam đã có những bước tiến nhất định trên các mặt như thu hút đầu tư, hiệu quả đầu tư đối với thị trường BĐS, cũng như đã có những cải cách và hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường BĐS, từng bước công khai hóa các thông tin liên quan đến thị trường, minh bạch hoạt động kinh doanh BĐS…
Thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) đã liên tục đón nhận tín hiệu tích cực từ những chính sách, lượng hàng tồn kho giảm, tính thanh khoản được cải thiện đáng kể cụ thể:
- Thứ nhất, tồn kho BĐS giảm, tính thanh khoản được cải thiện
- Thứ hai, chính sách của Nhà nước được cải thiện, sửa đổi hỗ trợ thị trường BĐS