THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỆ THỐNG TÀI CHÍNH

Chính sách tiền tệ và thị trường BĐS Chính sách tiền tệ tác động trực tiếp tới tăng trưởng tín dụng và tín dụng BĐS, bởi vậy tác động mạnh lên thị trường BĐS.. Hình 3: Tăng trưởng M2 và

3

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỆ THỐNG TÀI CHÍNH

TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch

Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia

Trong suốt một thập kỷ qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã có những diễn biến phức tạp và đầy thăng trầm Nếu tính từ năm 2000 đến năm 2010, giá nhà đất bắt đầu biến động mạnh Bắt đầu từ năm 2000, giá nhà đất tăng đột biến,

mở đầu cho giai đoạn “sốt” của 2000 - 2003 Cuối năm 2003, thị trường bất đầu trầm lắng và giai đoạn “đóng băng” từ 2004 đến 2006 Đến năm 2007, thị trường lại

ấm dần và khởi sắc trở lại Giá cả tăng nhanh và giao dịch sôi động Từ năm 2009 đến gần cuối năm 2010, thị trường xuất hiện những “cơn sốt nhẹ” Theo khảo sát từ nhiều chuyên gia, giá đất đã tăng khoảng 10 lần trong mười năm qua, đồng điệu với tốc độ tăng của dòng tiền đổ vào nền kinh tế nói chung và vào thị trường BĐS nói riêng

Tuy nhiên, từ đầu năm 2011 đến nay, thị trường BĐS đang đứng trước những thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ bởi chính sách vĩ mô, đặc biệt là chính sách tiền tệ Nhiều chính sách, cơ chế về tài chính, tín dụng chưa hiệu quả đã làm tê liệt tính thanh khoản của thị trường Tiền vốn vẫn là bài toán trung tâm của thị trường bất động sản Qua đó, các động thái về tăng nguồn cung tiền cho bất động sản sẽ làm cho thị trường “ấm lên” và ngược lại Khó khăn về vốn là nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản luôn trong tình trạng bất ổn Ngân hàng là kênh huy động vốn chủ yếu hiện nay của các dự án, nhưng lại là dòng vốn ngắn hạn Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS từ ngân hàng chiếm khoảng 1/3 tổng vốn đầu

tư toàn xã hội vào thị trường BĐS

Việc thu hút dòng chảy vào thị trường bất động sản ảnh hưởng đến tính thanh khoản trên thị trường tiền tệ Khi thị trường ở giai đoạn phục hồi và phát triển, dòng tiền chảy mạnh vào thị trường bất động sản Dòng chảy này tạo áp lực lớn làm giá bất động sản tăng lên nhanh chóng, tạo ra những cơn sốt đất trên thị trường Song khi thị trường ở giai đoạn suy thoái, dòng tiền vào thị trường bất động sản bị giảm mạnh sẽ khiến thị trường bị “sốc” và nhanh chóng chuyển sang giai đoạn đóng băng, làm ảnh hưởng đến chất lượng tài sản, tính thanh khoản và tiềm ẩn nguy cơ rủi ro trên thị trường tài chính

Có thể xem xét mối quan hệ giữa BĐS với các yếu tố có liên quan đến dòng tiền vào thị trường này

1 Tín dụng ngân hàng – nguồn vốn chính của thị trường BĐS

Tín dụng BĐS là khách quan và cần thiết bởi giá trị BĐS thường lớn và vượt qua năng lực tài chính của chủ đầu tư Các NHTM không chỉ tài trợ cho nguồn cung BĐS, nơi các nhà đầu tư phải vay tới 70-80% vốn từ khu vực ngân hàng nhằm thực hiện dự án mà còn hướng tới các nhà đầu tư/người tiêu dùng cá nhân (nguồn cầu BĐS) có nhu cầu mua bất động sản để sử dụng hoặc đầu cơ Bởi vậy, thị trường BĐS phụ thuộc khá chặt chẽ vào tăng trưởng tín dụng của khu vực ngân hàng

Hình 1: Mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng, tăng trưởng dư nợ BĐS

và thị trường BĐS

Nguồn: UBGSTCQG

Tín dụng BĐS có mối tương quan thuận chiều với tăng trưởng tín dụng (độ trễ 2-3 tháng) Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng nửa đầu năm 2011, tín dụng BĐS

có dấu hiệu suy giảm mạnh, tác động mạnh lên tính thanh khoản của thị trường BĐS Bên cạnh đó, sự suy giảm này còn xuất phát từ các chính sách kiềm chế tín dụng BĐS từ NHNN như: (i) đưa tín dụng BĐS vào danh mục tài sản có rủi ro cao nhất tại các NHTM (250%); (ii) hạn chế tín dụng phi sản xuất 22% (30/06/2011) và giảm xuống còn 16% (31/12/2011)

Thị trường BĐS có xu hướng sôi động khi tín dụng được nới lỏng, tốc độ tăng trưởng cao và ngược lại (độ trễ từ 2 - 3 tháng) Tuy nhiên, do thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng nên rủi ro chéo giữa hai khu vực này rất lớn

Trên toàn hệ thống, dư nợ BĐS chiếm 9,94%/tổng dư nợ (tương đương với 245.000 tỷ đồng tại thời điểm 30/06/2011) Tỷ lệ khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan (6%) và Malaysia (7%) Tỷ lệ nợ xấu BĐS trên tổng nợ xấu khoảng 8,3% tính đến tháng 6/2011 Bên cạnh đó, bất ổn của thị trường BĐS khiến

5

nợ BĐS có nhiều nguy cơ trở thành nợ xấu Đáng lưu ý là tỷ lệ cho vay BĐS cao chủ yếu ở các NHTM quy mô nhỏ, nhiều NHTM có dư nợ BĐS chiếm 30-40% trên tổng dư nợ, cá biệt có NHTM tỷ lệ này lên tới trên 50%

Hình 2: Tín dụng BĐS và tỷ lệ nợ xấu BĐS/Nợ xấu toàn ngành

Nguồn: UBGSTCQG

Để hạn chế rủi ro trước mắt, ngoài việc thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ

hà khắc, NHNN còn đưa ra nhiều quy định nhằm hạn chế tín dụng BĐS như phân loại tín dụng BĐS vào tín dụng phi sản xuất, hạn chế tăng trưởng tín dụng khu vực này là 16% (tại thời điểm 31/12/2011) Bên cạnh việc giá BĐS đã bị đẩy cao hơn giá trị thực tế, nguồn vốn vào thị trường BĐS bị khống chế dần khiến giao dịch trên thị trường giảm mạnh và có nguy cơ đóng băng Tình trạng này khiến rủi ro tín dụng BĐS sẽ gia tăng Chỉ trong 06 tháng đầu năm 2011, nợ xấu BĐS tăng 37% (tương ứng 1.766 nghìn tỷ đồng) so với 31/12/2010

2 Chính sách tiền tệ và thị trường BĐS

Chính sách tiền tệ tác động trực tiếp tới tăng trưởng tín dụng và tín dụng BĐS, bởi vậy tác động mạnh lên thị trường BĐS Trong bối cảnh lạm phát tăng cao, kinh tế vĩ mô bất ổn, cần thiết phải thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ Tuy nhiên, việc thực hiện chính sách thắt chặt và nới lỏng quá mức (phân bổ không đều) đã tác động xấu lên chất lượng tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng, làm cho các nhà đầu tư không thể thay đổi kịp phương án kinh doanh hợp lý Tình trạng này nếu kéo dài lâu mà không sớm được khắc phục thì lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS (kể cả đầu tư vào cung và cầu BĐS) đều có thể trở thành nợ xấu và khó thu hồi

Hình 3 cho thấy mối tương quan giữa tăng trưởng của mức cung tiền M2 và tăng trưởng tín dụng BĐS cũng như phản hồi từ thị trường Ngoại trừ giai đoạn thị trường BĐS đóng băng 2005 – 2006 do chính sách quản lý BĐS của Nhà nước (thắt

chặt cung BĐS, điều chỉnh khung giá đất theo giá thị trường, …), biến động của thị

trường BĐS có mối tương quan thuận chiều với cung tiền M2 và tín dụng BĐS với

độ trễ 2 – 3 tháng

Hình 3: Tăng trưởng M2 và tín dụng khu vực BĐS

Nguồn: UBGSTCQG

So với cuối năm 2010, tăng trưởng M2 quá thấp (3,06%) trong khi lạm phát

cao (13,29%), kinh tế khó khăn trong 06 tháng đầu năm 2011, một nguồn vốn lớn

không huy động được vào khu vực ngân hàng mà được tích trữ bằng vàng và đô la

trong dân cư không được chuyển thành nguồn vốn cho xã hội do bất cập trong chính

sách quản lý vàng, khiến nguồn vốn cho BĐS càng trở nên khan hiếm Bên cạnh đó,

một số bất cập trong chính sách tiền tệ về lãi suất chiết khấu và lãi suất thị trường

mở (quá thấp so với lãi suất liên ngân hàng và lãi suất huy động trên thị trường 1)

khiến nguồn vốn nằm trong khu vực ngân hàng (vốn đã khan hiếm) không đến được

khu vực sản xuất mà chạy lòng vòng giữa các TCTD Thực trạng này đã đẩy lãi suất

cho vay lên cao (20 – 23%/năm) Các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp

BĐS nói riêng khó có thể tiếp tục theo đuổi các dự án khi phải huy động vốn với

mức lãi suất này Thêm vào đó, chính sách tiền tệ điều hành giật cục, thiếu nhất

quán gây khó khăn lớn cho các doanh nghiệp trong việc lập kế hoạch kinh doanh

Không những nguồn cung BĐS bị thắt chặt mà ngay cả cầu cũng bị ảnh hưởng lớn,

đặc biệt các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp (cầu thực về nhà ở) khó có

thể tiếp cận với tín dụng nhà ở trong giai đoạn này

3 Nguồn vốn của người dân

3.1 Thu nhập của đại đa số người dân

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Tăng trưởng dư nợ BĐS Tăng trưởng M2

Khởi sắc

Đóng băng

Suy giảm

Khởi sắc

Suy giảm

7

Phải chăng giá nhà đất tăng cao là do thu nhập của người dân tăng và người dân có điều kiện để cải thiện điều kiện sống và làm việc của mình? Nếu so sánh với tốc độ tăng của GDP/đầu người thì tốc độ tăng giá nhà đất cao hơn rất nhiều và khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng GDP/đầu người ngày càng doãng ra Điều này cho thấy đại đa số người dân ngày càng khó khăn trong việc có

đủ nguồn tài chính thực hiện nhu cầu mua nhà đất vì giá cả nhà đất tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân hiện nay Mặt khác, do lạm phát 7 tháng đầu năm 2011 tăng cao (trên 14%) đã đánh vào tâm lý của người dân (cân nhắc giữa việc đầu tư vào BĐS hay giữ dưới dạng vàng và các tài sản khác để bảo toàn giá trị) Do vậy, vốn đầu tư vào BĐS giảm sút và thị trường BĐS càng trở nên trầm lắng hơn

Hình 4: Tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng GDP/đầu người

Đơn vị tính: lần

Nguồn: UBGSTCQG

3.2 Dòng vốn tiết kiệm của dân cư

Những biến động mạnh của vàng, ngoại tệ những năm qua đã làm xáo động dòng tiền trong dân (chạy loanh quanh giữa các kênh đầu tư tài chính vàng – đô la - chứng khoán, mà không đến được nơi trực tiếp tạo ra của cải vật chất, tăng năng suất và năng lực cạnh tranh quốc gia) và làm méo mó chức năng cơ bản của hệ thống tài chính (cầu nối giữa tiết kiệm và đầu tư) Kết quả là làm tăng nhanh các khoản đầu cơ rủi ro và hình thành bong bóng tài sản

Theo kết quả điều tra về khu vực hộ gia đình thành phố có tích lũy của UBGSTCQG, bất động sản là các kênh đầu tư ưa thích của các hộ gia đình thành phố có tích lũy, chiếm 34% tổng số hộ gia đình có các hoạt động đầu tư Tiếp theo

là các hoạt động cung cấp dịch vụ (chiếm 24%) Đầu tư cho sản xuất còn hạn chế

với tỷ lệ dưới 10%/tổng số hộ gia đình có hoạt động đầu tư Mặc dù, kết quả cuộc điều tra chưa mang tính đại diện cho thị trường song cũng phần nào phản ánh xu hướng đầu tư của các hộ gia đình và người dân

Hình 5: Cơ cấu các kênh đầu tư của các hộ gia đình thành thị

Đơn vị tính: %/tổng số hộ gia đình có hoạt động đầu tư

Nguồn: UBGSTCQG

Sự tăng trưởng nhanh của nền kinh tế, thu nhập đầu người tăng, tốc độ đô thị hóa cao và dân số trẻ, là những yếu tố tạo nên nhu cầu nhà đất tăng cao Bên cạnh

đó, kinh tế vĩ mô còn nhiều bất ổn như lạm phát cao, tỷ giá hối đoái thiếu ổn định,

đã tạo ra tác động tâm lý trong dân chúng coi nhà đất như một kênh đầu tư có thể mang lại lợi nhuận cao “người tăng nhưng đất không tăng” Phân tích số liệu của các TCTD cho vay đầu tư bất động sản theo nhu cầu cho thấy, đa số người vay tiền (chiếm 68%) với mục đích đầu tư, chỉ có 32% mua để phục vụ nhu cầu ở, sinh hoạt

Hình 6: Nhu cầu đầu tư bất động sản

Nguồn: UBGSTCQG

3.3 Kiều hối

Lượng kiều hối tăng mạnh với mức tăng bình quân khoảng 25%/năm trong những năm qua Từ mốc 1,1 tỷ USD năm 2001, đến năm 2010, khoảng 8 tỉ USD kiều hối được chuyển về Việt Nam Tuy nhiên, kiều hối 6 tháng đầu năm 2011 có dấu hiệu giảm (Quý 1: 2,4 tỷ USD, Quý 2: 1,9 tỷ USD) Đến nay vẫn chưa có một cuộc điều tra tổng thể để có thể đánh giá được tác động thật sự của kiều hối đến nền

9

kinh tế Việt Nam Tuy nhiên, theo kết quả một cuộc điều tra tiến hành với hơn 4.000 hộ gia đình Việt Nam có liên quan đến kiều hối thì phần lớn kiều hối về Việt Nam được dùng để mua nhà đất, một phần nhỏ hơn còn lại được gửi tiết kiệm và mua các sản phẩm sử dụng lâu dài1 Trên thực tế, kiều hối đã góp phần làm tăng dòng tiền vào bất động sản thời gian qua và do vậy, tốc độ tăng kiều hối tỷ lệ thuận với tốc độ tăng giá nhà đất

Hình 7: Tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng kiều hối

Đơn vị: lần

Nguồn: UBGSTCQG

4 Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)

Luật Đất đai 2003 cho phép nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS

Do vậy từ năm 2006, vốn FDI vào bất động sản tăng mạnh bất chấp cuộc suy thoái kinh tế thế giới Năm 2008, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt mức cao nhất đạt 23,6 tỷ USD Với 6,84 tỷ USD, BĐS trở thành lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI nhất năm 2010 Tuy nhiên, 6 tháng đầu năm 2011, dòng vốn FDI vào BĐS đã suy giảm mạnh và chỉ còn 305 triệu USD, mức thấp nhất trong 5 năm qua

Hình 8: Vốn FDI đăng ký vào BĐS các năm qua

Đơn vị: Tỷ USD

Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư

1 Hồng Phúc “Phần lớn kiều hối đã vào bất động sản”, Thời báo kinh tế Sài Gòn (1/6/2011)

Theo các chuyên gia, sự sụt giảm này có nguyên nhân khách quan (do dư chấn của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu) và nguyên nhân chủ quan (lạm phát cao, quy hoạch thiếu đồng bộ, thiếu điện, thiếu cơ sở hạ tầng dịch vụ, thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao, khó khăn trong khâu phê duyệt dự án kéo dài, giải phóng mặt bằng, ) đã làm giảm hiệu quả của các dự án đầu tư nước ngoài Đặc biệt, lạm phát cao và bất ổn kinh tế vĩ mô đang làm ảnh hưởng đến thu hút FDI Dấu hiệu suy giảm FDI gây lo ngại về triển vọng kinh tế của Việt Nam vì hiện nay, kinh tế Việt Nam vẫn đang phụ thuộc khá nhiều vào luồng vốn đầu tư từ bên ngoài khi tỷ lệ tiết kiệm nội địa luôn thấp hơn đầu tư trong nhiều năm

Hình 9: Đầu tư và để dành

Đơn vị: %/GDP

Nguồn: Tổng cục Thống kê

5 Vốn hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS

Hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính, mà chủ yếu là từ tín dụng ngân hàng (trong khi ở những thị trường phát triển, nguồn vốn của doanh nghiệp kinh doanh BĐS chủ yếu thông qua việc phát hành trái phiếu trên thị trường hơn là việc dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng) Thực tế vay vốn ngân hàng lãi suất cao, dòng vốn tín dụng không như kỳ vọ

Kênh huy động vốn của doanh nghiệp BĐS trên thị trường chứng khoán cũng rất hạn chế do thị trường chứng khoán đang chịu những tác động trực tiếp của nhiều chính sách kinh tế vĩ mô Thanh khoản trên thị trường sụt giảm mạnh Giá cổ phiếu trên hai sàn chứng khoán giảm mạnh, 76,3% cổ phiếu có thị giá dưới giá trị sổ sách kế toán, 48,1% cổ phiếu có giá trị dưới mệnh giá (tại thời điểm 22/7/2011)

Sự suy giảm của thị trường chứng khoán đã tác động lớn tới các doanh nghiệp BĐS – khu vực có mức vốn hóa cao trên thị trường Số lượng doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán hiện là 58 Trong 06 tháng đầu năm

2011, giá trị cổ phiếu của nhóm này giảm từ 50 đến 70% Lợi nhuận giảm mạnh do chi phí tăng cao, thị trường đầu ra bị đóng băng trong khi nguồn vốn hoạt động cạn kiệt là nguyên nhân khiến giá trị thị trường của nhóm doanh nghiệp này giảm

11

Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam chưa phát triển Trái phiếu doanh nghiệp được phát hành riêng lẻ, không niêm yết trên sàn giao dịch

và thiếu thông tin là những nguyên nhân khiến cung - cầu trái phiếu doanh nghiệp không gặp nhau Điều này làm trái phiếu doanh nghiệp kém thanh khoản và gây hạn chế cho các doanh nghiệp trong huy động vốn cho đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh

6 Chính sách vĩ mô tác động đến thị trường BĐS

Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của các chính sách quản lý đất đai

và chính sách tài khóa, tiền tệ Các chính sách này giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính, hạn chế đầu cơ bất động sản, sẽ khiến cho thị trường phát triển bền vững hơn Tuy nhiên, trong thực tế, các chính sách này đã hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản và khiến thị trường trầm lắng thời gian qua

Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa

thuận hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường Không ít chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã phải đối mặt với chồng chất khó khăn và nguy cơ thua lỗ khi phải làm theo Nghị định 69 Trong khi đó, việc phê duyệt và cấp phép đầu tư tràn lan thiếu kiểm soát vẫn còn tồn tại, tạo nên sự hỗn loạn thông tin, dẫn đến khủng hoảng thừa các sản phẩm dưới chuẩn

và thiếu những sản phẩm đạt chuẩn Thêm vào đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-60% so với thị trường Điều này cho thấy Nhà nước vẫn chưa tổ chức được

hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường

Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD khiến chủ đầu tư

và người mua đều e ngại, đặc biệt về tính pháp lý của giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn Theo đó, các bên chỉ được ký hợp đồng ủy quyền công chứng quyền

sử dụng, bán, cho thuê khi nhà đã xây xong và mỗi người chỉ được sở hữu một nhà trong mỗi dự án Nghị định này cho phép 20% số căn hộ của một dự án được bán thông qua hình thức hợp đồng góp vốn trước khi hoàn thành phần móng, nhưng sau khi phần hạ tầng cơ sở đã được khởi công 80% căn hộ còn lại chỉ được bán sau khi phần móng đã hoàn thành, theo hợp đồng mua bán thông qua một sàn giao dịch bất động sản nhất định (và theo những điều kiện của sàn giao dịch) Phản ứng tức thời của các nhà đầu tư đối với thị trường là e ngại và chờ đợi

Chính sách tiền tệ, Thông tư 13/2010/TT-NHNN với việc nâng hệ số rủi ro

đối với cho vay bất động sản tăng lên 250% từ mức 150% đã không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, với việc thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất của ngành ngân hàng, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc sẽ phải đối mặt với khó khăn thiếu vốn là một điều hiển hiện

Chính sách tài khóa, việc thực hiện quyết liệt chính sách tài khóa thắt chặt,

cắt giảm đầu tư công tác động mạnh đến thị trường tài chính nói chung và bất động sản nói riêng Thị trường bất động sản luôn gắn liền với sự phát triển của đô thị và

cơ sở hạ tầng Do vậy, với chủ trương thắt chặt đầu tư công, trong đó có nhiều dự án xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng của Chính phủ trong năm 2011, thì chắc chắn nhiều dự án đã và đang triển khai cũng phải dừng lại Động thái này tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản

Trong khi đó, phần lớn người mua trên thị trường BĐS cũng sử dụng đến đòn bẩy tài chính do bất động sản có giá trị lớn so với thu nhập của người dân Việt Nam Việc thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt tác động đồng thời lên cả người mua và người bán trên thị trường bất động sản Chính đặc trưng này mà những thay đổi trong chính sách tiền tệ tác động trực tiếp lên hoạt động của các doanh nghiệp BĐS và lên thị trường BĐS hiện nay Đầu tư bất động sản cần vốn lớn và dài hạn nên những khó khăn về nguồn vốn trên là những nhân tố hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản Kinh tế vĩ mô còn gặp nhiều khó khăn nếu tiếp tục duy trì thắt chặt tiền tệ hà khắc như hiện nay Điều này có thể dẫn tới tình trạng kinh tế

“vừa lạm phát vừa đình đốn” Trong điều kiện đó, nhiều người dân có nhu cầu mua

nhà đất thực sự đang trong tâm lý nghe ngóng, chờ đợi Chính yếu tố này càng làm hạn chế dòng tiền vào BĐS và thị trường tiếp tục ảm đạm Nhiều chuyên gia BĐS nhận định xu hướng thị trường trong ngắn hạn còn bi quan hơn những gì đang diễn

ra

7 Khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS

Để thị trường BĐS vượt qua những khó khăn hiện tại, từng bước ổn định và phát triển, cần thiết phải có sự tham gia của cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân với hệ thống đồng bộ các giải pháp sau:

Trước tiên, chính sách tiền tệ cần được vận hành chặt chẽ, linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng Từ đó có thể nâng cao tính ổn định và chất lượng của nguồn vốn tín

dụng cho nền kinh tế nói chung và vào khu vực BĐS nói riêng Bên cạnh đó, cần hạ lãi suất huy động và cho vay trên thị trường 1 về mức hợp lý bằng cách bỏ lãi suất huy động trần, điều chỉnh lãi suất chiết khấu, lãi suất thị trường mở để điều chỉnh lãi suất liên ngân hàng, qua đó điều tiết lãi suất trên thị trường 1 Ngoài ra, cần bãi bỏ quy định về tỷ lệ cấp tín dụng so với nguồn vốn huy động (80%) tại Thông tư 13 và Thông tư 19, thay vào đó sử dụng công cụ dự trữ bắt buộc nhằm giảm chi phí vốn của các TCTD, tăng năng lực điều phối và kiểm soát thanh khoản của NHNN, từ đó góp phần giảm lãi suất trên thị trường 1

Quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có BĐS) không nên cào bằng cho mọi TCTD (ở mức 16%/tổng dư nợ vào thời điểm 31/12/2011) và cần