Cùng với các điểm đến dọc chiều dài đất nước như Đà Nẵng, Mũi Né, Nha Trang và Vũng Tàu, Phú Quốc là một trong những điểm du lịch biển đầy tiềm năng tại Việt Nam.. Điều đặc biệt thu h
Trang 1
PHÚ QUỐC
CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE
Trang 214 Kết quả kinh doanh khách sạn
16
Chi phí phát triển dự án
18
Kết luận
19
Câu hỏi thường gặp
21 Phụ lục
Trang 3 ADR (Average Daily Rate): Giá thuê phòng trung bình một đêm
Bungalow: là loại nhà nghỉ chỉ có một tầng, thường được xây dựng tại các khu nghỉ dưỡng
vùng biển hoặc vùng núi Xung quanh bungalow là các bãi cỏ, cây cảnh được chăm sóc cẩn
thận, đem lại cảm giác gần gũi với thiên nhiên
Du lịch sinh thái (Eco-tourism): Loại hình du lịch hạn chế tối thiểu việc ảnh hưởng tới môi
Cụm từ “khách sạn” sử dụng trong bản báo cáo này được hiểu bao gồm khách sạn (hotel) và khu nghỉ dưỡng (resort)
CBRE phân loại khách sạn theo đánh giá mà chúng tôi cho rằng tương thích với thị trường
Phú Quốc, không nhất thiết phải theo tiêu chuẩn của Tổng cục Du lịch Việt Nam Những tiêu
chuẩn về khách sạn được CBRE tham khảo tại hệ thống xếp hạng khách sạn của Cẩm Nang Chính Thức về Khách Sạn và Khu Nghỉ Dưỡng (Official Hotel and Resort Guide) Hệ thống
này được công nhận trên toàn thế giới và có thể áp dụng cho hầu hết các nước trên thế giới,
đặc biệt những nước đang phát triển
CBRE xem xét những yếu tố sau đây khi phân loại đánh giá các khách sạn tại Phú Quốc:
Vị trí tọa lạc của khách sạn
Dịch vụ phòng và chất lượng nhân viên
Cách thiết kế và bố trí phòng, kích cỡ phòng, sảnh tiếp đón, số lượng thang máy
Trang thiết bị, tiện ích được cung cấp, các hình thức và tiện ích giải trí, nhà hàng và quầy bar, tiện nghi dành cho hội thảo và hội họp
Mức độ hoàn thiện bên trong, chất lượng của trang thiết bị và đồ dùng trong phòng
Thiết kế và mức độ hoàn thiện bên ngoài
Quy mô khách sạn (số lượng phòng)
Giá phòng trung bình thực tế đạt được
Quản lý khách sạn: quản lý bởi nhà điều hành khách sạn hay tự quản lý
Theo đó, CBRE chia thị trường khách sạn cao cấp tại Phú Quốc theo ba phân hạng chính
gồm: khách sạn 4 sao hạng sang, khách sạn 4 sao chuẩn và khách sạn 3 sao hạng sang
Những thông tin sử dụng trong bản báo cáo này đã được tổng hợp và sàng lọc từ nguồn tin
nội bộ của các khách sạn, cơ sở dữ liệu của CBRE, thống kê từ các ban ngành có liên quan
cũng như thông qua những cuộc trao đổi với đại diện của các khách sạn, các chuyên gia trong lĩnh vực khách sạn, du lịch và các hãng du lịch lữ hành
Thuật ngữ và Định nghĩa
Trang 4TÓM TẮT BÁO CÁO
Cơ sở hạ tầng: Tiến độ làm đường nhựa kết nối các khu vực rất chậm
Tiện nghi tiện ích: Thiếu bệnh viện đạt tiêu chuẩn quốc tế, siêu thị và các chuỗi bán lẻ, câu lạc bộ, quán bar phục vụ khách du lịch
Dự án đầu tư: Nhiều dự án trong quy hoạch tuy nhiên chính phủ liên tục thay đổi quy hoạch tổng thể khiến các nhà đầu tư lúng túng
Nguồn nhân lực: Thiếu nhân lực chất lượng cao
Chi phí phát triển: Chi phí xây dựng và vận hành cao
CƠ HỘI PHÁT TRIỂN
Tiềm năng phát triển du lịch sinh thái và các khu nghỉ dưỡng sinh thái
Nhà đầu tư: Việc thiếu các khách sạn quy mô lớn và hầu như chưa có dự án biệt thự nghỉ dưỡng nào là cơ hội để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường này
Nhà quản lý khách sạn: việc thiếu những thương hiệu khách sạn trên đảo cũng
là cơ hội để các nhà quản lý khách sạn tham gia vào thị trường
Trang 5Vào năm 2006, nhà đầu tư Mỹ Rockingham, đã đăng ký để được cấp phép đầu tư vào dự án du lịch
có diện tích 1.000 ha với giá trị đầu tư lên đến 1 tỷ đô-la Mỹ ở Đảo Phú Quốc - phía Nam tỉnh Kiên
Giang, nổi bất trong đó là hạng mục đua ô tô công thức Không lâu sau, nhà đầu tư Thụy Sỹ Trustee
Suisee cũng tuyên bố sẽ đầu tư 2,6 tỷ đô Mỹ vào dự án khu du lịch Asian Pearl, trở thành dự án du
lịch lớn nhất tại Phú Quốc tại thời điểm đó Kể từ khi Thủ tướng Chính phủ khuyến khích đầu tư vào
Đảo Phú Quốc năm 2006 thì những đợt sóng đầu tư vào hòn đảo này liên tục gia tăng Các chính
sách ưu đãi đầu tư ở mức độ cao nhất được áp dụng cho hòn đảo này
Cùng với các điểm đến dọc chiều dài đất nước như Đà Nẵng, Mũi Né, Nha Trang và Vũng Tàu, Phú
Quốc là một trong những điểm du lịch biển đầy tiềm năng tại Việt Nam Điều đặc biệt thu hút khách du lịch nước ngoài tới Phú Quốc là nước biển ấm áp quanh năm, những bãi biển hoang sơ màu ngọc
bích cùng bạt ngàn những khu rừng nguyên sinh được bảo tồn nguyên vẹn Với những lợi thế như
vậy, Chính phủ Việt Nam tràn đầy tham vọng biến Phú Quốc từ một hòn đảo ít người biết tới thành
một địa điểm du lịch ưa thích cho khách phương Tây, thậm chí có thể cạnh tranh với những hòn đảo
du lịch nổi tiếng trong khu vực như Phuket hay Bali
Các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhanh chóng tiến vào thị trường đầy tiềm năng này Tính đến đầu năm 2014 có tổng cộng 190 nhà đầu tư đã đăng ký đầu tư vào hòn đảo này Khoảng 100 dự án được phê duyệt với tổng diện tích gần 4.296 ha, gồm những dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp dọc Bãi
Trường, dự án sân gôn và kể cả sòng bạc Mặc dù vậy, ngoài hệ thống những khách sạn quy mô nhỏ
và vừa hiện hữu dọc Bãi Trường thì hòn đảo này về cơ bản vẫn chưa được phát triển trên diện rộng –
và không giống như Phuket, một mô hình mà Phú Quốc đang hướng tới, du khách không thể tìm thấy bất kỳ hoạt động vui chơi giải trí nào ở đây vào buổi tối Chỉ một vài dự án được khởi công xây dựng gần đây, trong khi tất cả các dự án còn lại, phần lớn trong đó là các dự án đầu tư nước ngoài vẫn chỉ nằm trên giấy
Sân bay quốc tế Dương Đông mới đi vào hoạt động vào cuối năm 2012 để thay thế cho sân bay cũ
được kỳ vọng sẽ tạo đà phát triển kinh tế xã hội và du lịch cho hòn đảo này Theo đúng mục tiêu chính phủ Việt Nam đề ra, đến năm 2030 Phú Quốc sẽ đón nhận khoảng 7 triệu lượt khách du lịch mỗi năm
Và một Phú Quốc với 7 triệu lượt khách du lịch mỗi năm sẽ hoàn toàn khác với Phú Quốc hiện tại mà tất cả chúng ta đều biết Câu hỏi đặt ra là liệu những mục tiêu này có trở thành hiện thực?
Rõ ràng việc đề ra những kế hoạch đầy tham vọng là một chuyện, nhưng thực hiện được những kế
hoạch này lại là một chuyện khác Trong những năm gần đây chúng ta đã làm được gì để cải thiện
hòn đảo này và những thách thức mà hòn đảo này đang và sẽ đối mặt trong những năm sắp tới?
Lời giới thiệu
Trang 6Nằm ở phía Tây Nam của Việt Nam, Phú Quốc là hòn đảo lớn nhất
Việt Nam với diện tích 563 km2, gần bằng với diện tích Singapore Phú
Quốc cách Thành phố Rạch Giá trên đất liền 120 km đường bộ và cách
đường biên giới biển giữa Việt Nam và Campuchia khoảng 4,5 km
Phú Quốc nằm ở vị trí trung tâm của các nước Đông Nam Á, chỉ mất
khoảng 1 giờ để bay từ Đảo Phú Quốc đến TP.HCM, Phnom Pênh,
Băng Cốc, Singapore và Kuala Lumpua Dân số của hòn đảo này chỉ
khoảng 103.000 người
Phú Quốc sở hữu những bãi tắm đẹp nhất Việt Nam Phía tây của hòn
đảo này là khu vực bãi biển chính, Bãi Trường, với phần lớn những
khách sạn và khu nghỉ dưỡng Xa hơn dọc theo bờ biển phía Tây là Bãi
Dài, một trong những bãi biển hoang sơ và tinh khôi nhất Ở khu vực
này phía ngoài có đảo Đồi Mồi, là địa điểm hấp dẫn của những người
yêu thích lặn biển với những rặng san hô và vô số các loài cá nhiệt đới
Phía Đông của Phú Quốc có Bãi Sao, cũng là một trong những bãi biển
đẹp và hoang sơ nhất của đảo
Ngoài những bãi biển, hòn đảo này nổi tiếng với hai loại nông sản
truyền thống là nước mắm và hạt tiêu Nước mắm Phú Quốc là gia vị
rất phổ biến và rất được ưa chuộng bởi phần lớn người Việt Nam Phú
Quốc nổi tiếng với nguồn cá cơm phong phú, là nguồn cung cấp
nguyên liệu chính cho ngành công nghiệp chế biến nước mắm với mùi
vị rất thơm ngon Hạt tiêu cũng được các gia đình nông dân gieo trồng
trên chính hòn đảo này, nổi tiếng với mùi vi thơm nồng kích thích vị
giác trong các món ăn Phú Quốc còn là nơi khai thác và nuôi trồng
những viên ngọc trai đẹp nhất thế giới
Vị trí địa lý & Khí hậu
Đường bờ biển dài 150 km
An toàn ngoài tâm bão
Thiên nhiên đã hào phóng ban tặng cho vùng đất này ánh nắng
mặt trời quanh năm Hầu như không có cơn bão nào ảnh hưởng
đến hòn đảo này Nhiệt độ hiếm khi giảm thấp dưới 15°C và đạt
trung bình khoảng 27°C Tháng 4 là tháng nóng nhất của năm với
nhiệt độ trung bình vào khoảng 28.3°C trong khi tháng lạnh nhất
tháng Giêng là 25°C Gió mùa trên đảo thổi theo hai hướng: gió
Đông Bắc kéo dài từ tháng 11 đến tháng 3 và gió Tây Nam kéo
dài từ tháng 5 đến tháng 10 Ở đây có hai mùa rõ rệt: mùa khô và
mùa mưa Mùa mưa kéo dài từ tháng 4 hoặc tháng 5 đến tháng
10 hoặc 11 trong khi mùa khô kéo dài từ tháng 10 hoặc 11 đến
tháng 3 hoặc tháng 4 năm sau 90% lượng mưa trên đảo rơi vào
mùa mưa Những tháng giữa đông là thời điểm tốt nhất để đến
thăm Phú Quốc, khi bầu trời trong xanh và mặt biển tĩnh lặng
Nguồn: phuquocexplorer.com, CBRE, Q2 2014.
Trang 7Sân bay mới tăng năng lực vận chuyển lên 60%
Kết nối giao thông
Sân bay cũ
100 chuyến bay một tuần
90 hành khách tối đa một chuyến
450,000 hành khách tối đa một năm
Sân bay mới
115 chuyến bay một tuần
187 hành khách tối đa một chuyến
760,000 hành khách tối đa một năm
Chỉ có hai cách để đến được Phú Quốc: bằng đường biển và đường hàng không Nếu bằng đường biển, thông thường mất khoảng 2 giờ 30 phút để đi tàu từ Rạch Giá - thành phố đất liền gần nhất tới Phú Quốc và 7 giờ lái xe ô tô từ Tp.HCM đến Rạch Giá Do đường thuỷ mất nhiều thời gian nên phần lớn du khách đến Phú Quốc bằng đường hàng không qua sân bay duy nhất ở Phú Quốc là sân bay quốc tế Dương Đông, đi vào hoạt động vào cuối năm 2012 thay thế cho sân bay cũ trước đây chỉ có thể đón tiếp các máy bay nội địa nhỏ Với sân bay mới rộng 900 hecta và đường băng dài 3.000m, rộng 45m, Phú Quốc có thể tiếp nhận các loại máy bay như Boeing 777, Boeing 747-400 và các loại máy bay tương tự với lưu lượng 2,6 triệu lượt khách mỗi năm
Từ tháng 12-2012, hãng hàng không quốc gia Việt Nam, Việt Nam Airlines, cung cấp trung bình 67 chuyến bay hàng tuần từ Phú Quốc đến các thành phố khác như Hồ Chí Minh, Hà Nội, Rạch Giá và Cần Thơ, phần lớn bằng máy bay Airbus A321 với 184 ghế ngồi Trong khi đó, hãng hàng không giá rẻ VietJet Air cung cấp chuyến bay hàng ngày từ TP.HCM, Hà Nội đến Phú Quốc trên chiếc A320 với
180 ghế ngồi Hãng hàng không tư nhân Air Mekong, từng vận hành hai chuyến bay một ngày từ TP.HCM đến Phú Quốc và hai chuyến bay một tuần từ Hà Nội đến Phú Quốc trên chiếc máy bay nhỏ Bombardier CRJ900, đã tạm thời tạm ngưng phục vụ các chuyến bay đến Phú Quốc
Theo Báo cáo của Trung tâm hàng không CAPA, năng lực vận chuyển của sân bay quốc tế mới hiện tại cao hơn sân bay cũ 60% Trước khi sân bay quốc tế này đi vào hoạt động, Phú Quốc chỉ có thể đón tiếp tối đa 1.288 người một ngày tương đương 455.908 người một năm với giả định các máy bay luôn kín chỗ Hiện tại hòn đảo này có thể đón tiếp tối đa 760.000 người một năm và theo quy hoạch tổng thể, năng lực vận chuyển của sân bay có thể đạt tới 2,7 triệu người vào năm 2020 và 7 triệu người vào năm 2030
Đến nay vẫn chưa có chuyến bay quốc tế nào đến Phú Quốc ngoại trừ một vài chuyến bay thuê chuyến từ Novosibirsk, một thành phố Viễn Đông của Nga Nhu cầu không đủ lớn để thu hút các hãng hàng không quốc tế từ châu Âu, Nga, Hàn Quốc cũng như các quốc gia Đông Nam Á mở các đường bay quốc tế đến Phú Quốc mặc dù các hãng hàng không này tỏ ra rất quan tâm khi sân bay quốc tế này được mở ra
Trang 8Lượng khách du lịch đến Phú Quốc gia tăng liên tục trong những năm gần đây, trung bình tăng khoảng 24% trong bảy năm qua Năm 2013 hòn đảo này đã thu hút 622.479 lượt khách du lịch, trong đó khách nội địa chiếm tới 80% Lượt khách nội địa đến Phú Quốc năm 2013 tăng gấp đôi so với năm 2012 nhờ sự hoạt động của sân bay mới với năng lực vận chuyển tăng 60% Số lượng du khách nước ngoài có sự giảm nhẹ do không có đường bay quốc tế nào được mở ra Ngày 14 tháng 2 vừa qua, sân bay quốc tế Phú Quốc đón chuyến bay thuê chuyến đầu tiên của hãng hàng không Ikar Nga với 250 du khách Nga, nhưng chỉ có 48 người trong số đó lựa chọn
ở lại Phú Quốc Vào tháng 3, có hơn ba chuyến bay quốc tế từ Nga đến Phú Quốc, nhưng chỉ
có 208 du khách tham quan hòn đảo này Hơn một nửa số du khách của bốn chuyến bay lựa chọn Cam Ranh – Khánh Hòa làm địa điểm dừng chân cuối cùng
Du khách Nga không mặn mà với Phú Quốc do giá thuê phòng ở đây thường cao hơn so với
Đà Nẵng, Khánh Hòa và Phan Thiết, thêm vào đó các dịch vụ giải trí ở Phú Quốc không được
đa dạng như các nơi khác Với số khách sạn đạt chuẩn ở Phú Quốc khá hạn chế, các hãng du lịch thường phải ký hợp đồng với chi phí cao hơn 30% so với các nơi khác, điều này làm cho các du khách không được hài lòng
Phần lớn du khách quốc tế đến từ các nước châu Âu như Pháp, Đức, Thụy Điển, Thụy Sỹ, Anh
và Nga Một số du khách khách đến từ Úc, Mỹ và một vài nước Châu Á như Hàn Quốc và Trung Quốc
Khách du lịch
Nguồn: Sở Du lịch Kiên Giang
Biểu đồ 1: Số lượt khách tới Phú Quốc theo năm
Thị trường bị chi phối bởi khách du lịch trong nước
0100,000
Trang 9Khách quốc tế Trung bình thị trường
Biểu đồ 2: Số ngày lưu trú trung bình của khách du lịch Phú Quốc
Nguồn: Sở Du lịch Kiên Giang.
Với thực tế lượng khách quốc tế tới Phú Quốc thấp hơn mong đợi, Chính phủ quyết định miễn thị thực cho khách nước ngoài đến thăm đảo trong vòng 30 ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 3 năm 2014 Việc miễn thị thực cũng được áp dụng cho tất cả khách nước ngoài đến thăm Phú Quốc nhưng quá cảnh từ các sân bay và cảng biển khác ở Việt Nam Trong khi các công ty du lịch hy vọng có thể tăng lượng khách hàng từ chính sách miễn thị thực này thì phần lớn các bên liên quan vẫn còn lo ngại về tính hiệu quả của quyết định
Do số lượng khách sạn đạt chuẩn hạn chế và phần lớn là khách sạn quy mô nhỏ, nguồn khách MICE (khách kết hợp hội thảo du lịch) chiếm một phần rất nhỏ trong tổng số khách tới thăm đảo Vấn đề chính ở đây là làm cách nào tạo ra ngày càng nhiều các sản phẩm để thu hút khách du lịch ở lại lâu hơn và gia tăng lượng khách quay lại thăm đảo Trung bình khách nước ngoài đến thăm Phú Quốc thường không ở lại lâu, chỉ trong vòng từ 2 đến 3 ngày Lượng khách quay lại nghỉ dưỡng tại Phú Quốc là rất nhỏ, chỉ chiếm khoảng 5% lượng khách đến Phú Quốc hàng năm Nếu như hòn đảo này không có những kế hoạch phát triển hạ tầng tốt hơn để
đa dạng hóa các dịch vụ du lịch của mình, mục tiêu đón từ 2 đến 3 triệu khách du lịch hằng năm vào năm 2020 và 7 triệu khách du lịch vào năm 2030 là cả một chặng đường dài đối với
du lịch biển Phú Quốc ngay cả với chính sách miễn thị thực 30 ngày của Chính phủ
Số khách viếng thăm lần thứ hai hạn chế
Trang 11Phần lớn các cơ sở lưu trú tại Phú Quốc là các nhà nghỉ và khách sạn nhỏ lẻ Trong tổng số 100
cơ sở lưu trú với 2.900 phòng hiện hữu tại Phú Quốc, chỉ có 15 khách sạn với 952 phòng được CBRE coi là đạt tiêu chuẩn quốc tế, bao gồm bốn khách sạn 4 sao hạng sang (206 phòng), sáu khách sạn 4 sao tiêu chuẩn (580 phòng) và năm khách sạn 3 sao hạng sang (166 phòng) Hiện tại chưa có khách sạn 5 sao nào ở Phú Quốc Khách sạn MGallery La Veranda và Chen Sea Resort
có chất lượng phòng ốc và dịch vụ tương đương 5 sao, tuy nhiên do có số lượng phòng thấp và các tiện ích dịch vụ do hai khu nghỉ dưỡng này cung cấp chưa đầy đủ theo tiêu chuẩn 5 sao quốc
tế (như thiếu phòng chơi cho trẻ nhỏ, thiếu dịch vụ giữ trẻ khi có yêu cầu, v.v) nên chúng tôi chỉ đánh giá là 4 sao hạng sang Trung bình mỗi khách sạn cao cấp ở Phú Quốc chỉ có khoảng 47 phòng
Các khách sạn hàng đầu Phú Quốc tập trung ở phía Tây của đảo, đồng thời cũng trải dài trên bãi biển chính của đảo, Bãi Trường Phần biển về phía này của đảo Phú Quốc có đặc tính là rất êm đềm, sạch sẽ và có bờ cát trắng trải dài cùng với dòng nước ấm trong suốt mùa khô (Tháng 11 - Tháng 4), đây là một điều kiện rất lý tưởng cho du lịch Phía Đông của đảo hiện tại không có khách sạn nào mặc dù tại khu vực này cũng có một vài bãi biển đẹp nhất của đảo Phú Quốc như Bãi Sao, Bãi Vòng và Bãi Khem Trong suốt mùa mưa, khi vùng biển phía tây không thích hợp cho tắm biển thì vùng biển phía đông lại rất đẹp Vùng biển phía đông cũng là nơi đón nhận
những tia nắng bình minh đầu tiên trên đảo - một điều kiện tự nhiên lý tưởng cho phát triển hệ thống khu nghỉ dưỡng biển trong tương lai
Nguồn: CBRE, Q2 2014.
Nguồn cung khách sạn
Biểu đồ 3: Vị trí các khách sạn cao cấp tại Phú Quốc
Nguồn cung ít và quy mô nhỏ