Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án xây dựng nhà máy lọc hoá dầu nghi sơn tỉnh thanh hóa

ðăng ký biến ñộng về sử dụng ñất ñược thực hiện ñối với người sử dụng thửa ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà có thay ñổi về quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Ngư

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LÊ MINH ðỨC

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG

HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ MÁY LỌC HOÁ DẦU

NGHI SƠN - TỈNH THANH HOÁ

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ : 60.85.10.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :

1 TS ðỖ THỊ TÁM

2 TS TRẦN MINH TIẾN

HÀ NỘI - 2013

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… i

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ ở một học vị nào

- Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 30 tháng 9 năm 2013

Tác giả luận văn

Lê Minh ðức

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự quan tâm giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, những ý kiến ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân, tập thể và nhân dân ñịa phương ñể hoàn thành luận văn Thạc sĩ này

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học

TS ðỗ Thị Tám và TS Trần Ninh Tiến ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện ñề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh ñạo Ban Quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn, lãnh ñạo UBND huyện Tĩnh Gia; Phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Thống kê huyện Tĩnh Gia; UBND các xã và nhân dân thuộc dự án ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện ñề tài trên ñịa bàn

Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán

bộ ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 30 tháng 9 năm 2013

Tác giả luận văn

Lê Minh ðức

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… iii

MỤC LỤC Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng vi

Danh mục các hình vii

Danh mục các chữ viết tắt và ký hiệu… viii

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, giải phóng mặt bằng 4

1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ , tái ñịnh cư 4

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 4

1.1.3 Tác ñộng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ñến phát triển

1.2 Cơ sở pháp lý và tình hình thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ,

tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất, giải phóng mặt bằng 12

1.2.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi

1.2.2 Nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu

1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 15

1.2.4 Trình tự, thủ tục các bước thực hiện công tác thu hồi ñất giải phóng mặt

1.3 Kinh nghiệm quốc tế về ựền bù, giải phóng mặt bằng khi thu hồi ựất 22

1.3.3 Phương pháp bồi thường thiệt hại về ựất ựai thuộc các tổ chức tài trợ

1.4 Khái quát về tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường khi Nhà nước

1.4.1 Chắnh sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ựất ở Việt Nam qua các

1.4.2 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất ở

1.5 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ựất trên

1.6 Những vấn ựề tồn tại cần ựược nghiên cứu 37

1.6.1 Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng 37

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43

2.1.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Khu kinh tế Nghi Sơn - tỉnh Thanh

2.1.2 Tình hình quản lý ựất ựai trên ựịa bàn huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá 43

2.1.3 đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng Nhà

2.1.4 Một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường giải phóng

2.2.2 Phương pháp phân tắch và xử lý số liệu 44

3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Khu kinh tế Nghi Sơn Ờ tỉnh

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ v

3.1.1 điều kiện tự nhiên của Khu kinh tế Nghi Sơn Ờ tỉnh Thanh Hóa 46

3.1.2 Hiện trạng dân số và ựất ựai 12 xã trong Khu kinh tế Nghi Sơn - tỉnh

3.1.3 Hiện trạng các cơ sở hạ tầng xã hội 52

3.2 Kết quả công tác quản lý ựất ựai của huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa 55

3.2.1 Công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai 55

3.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất 56

3.3 đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện dự án xây

dựng Nhà máy liên hợp lọc hóa dầu Nghi Sơn Ờ tỉnh Thanh Hóa 57

3.3.2 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi

ựất thực hiện dự án xây dựng Nhà máy liên hợp lọc hóa dầu Nghi Sơn Ờ

3.3.3 Tác ựộng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng

ựến ựời sống, việc làm của người bị thu hồi ựất 79

3.4 Một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng

3.4.3 Thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư 89

3.4.4 đăng ký ựất ựai và cấp Giấy Chứng nhận 90

3.4.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia ựình và cá nhân ựược giao quyền

3.4.10 Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về ựất ựai 94

3.4.11 Nâng cao năng lực quản lý ựất ựai 94

TÀI LIỆU THAM KHẢO 97

Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả thu hồi ñất, bồi thường GPMB thực hiện dự án 60

Bảng 3.5: Kết quả bồi thường thiệt hại cây trồng, vật kiến trúc của dự án 66

Bảng 3.6: Hỗ trợ di chuyển và các khoản hỗ trợ khác 68

Bảng 3.7: Kết quả hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm 69

Bảng 3.8: Hỗ trợ ñất nông nghiệp trong khu dân cư và ñất vườn ao không ñược

Bảng 3.9: Tình hình sử dụng Lð và tuyển Lð của các doanh nghiệp 73

Bảng 3.10: Kết quả thực hiện giao ñất tái ñịnh cư và số tiền nộp lại ngân sách 75

Bảng 3.11: Kết quả ñiều tra, phỏng vấn hộ dân về thu nhậpvà sử dụng tiền bồi

Bảng 3.12: Tình hình lao ñộng của các hộ dân bị thu hồi ñất tại dự án 81

Bảng 3.13: Tình hình tài sản của các hộ trước và sau khi thu hồi ñất tại dự án 83

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

TT TÊN HÌNH TRANG

Hình 1.1: Trình tự thủ tục thu hồi ñất và giải phóng mặt bằng 21Hình 3 1: Bản ñồ quy hoạch ñịnh hướng phát triển không gian KKT Nghi Sơn 46Hình 3.2: Mối liên hệ giao thông ñường biển giữa cảng Nghi sơn với các cảng

Hình 3.3: Tàu SIAM OCEAN có trọng tải 3,5 vạn tấn cập Cảng Nghi Sơn 54

Hình 3.5: Ký hợp ñồng EPC dự án Lọc hóa dầu Nghi Sơn 57Hình 3.6: Thi công mặt bằng dự án Lọc hóa dầu Nghi Sơn 62

Hình 3.8: Khu tái ñịnh cư của Dự án Nhà máy Lọc hóa dầu Nghi Sơn 77

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU

ADB Ngân hàng phát triển Châu Á

BNN&PTNT Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 1

MỞ ðẦU

1.Tính cấp thiết của ñề tài

Quá trình Công nghiệp hoá Hiện ñại hoá ở Việt Nam ñã ñược thực hiện hơn hai thập kỷ qua, nó ñặc biệt diễn ra mạnh mẽ ở những năm gần ñây Trong quá trình

ñó chúng ta ñã và ñang triển khai nhiều dự án với các mục tiêu phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội, hạ tầng cho các khu

ñô thị… Trong ñó, công tác thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công trình là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai thực hiện các dự án Nhưng trên thực tế việc chuyển quỹ ñất vào triển khai các dự án không ñơn giản, vì nó tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và cộng ñồng dân cư Ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở ðây là một thách thức rất lớn ñối với việc triển khai các dự án hiện nay, nó ñòi hỏi chúng ta phải giải quyết hàng loạt các vấn ñề liên qua ñến người dân mất ñất như: ñời sống, việc làm của người dân bị lấy ñất và giá trị phần ñất ñai bị lấy của người dân phải ñược xác ñịnh như thế nào ñể thoả mãn thiệt hại mà họ phải gánh chịu, giải quyết ổn thoả tâm trạng của người dân sau khi bị mất ñất cũng là những vấn ñề vô cùng quan trọng [15]

Ở Thanh hoá hiện nay quá trình Công nghiệp hoá, Hiện ñại hoá, ñô thị hoá ñang diễn ra rất mạnh, rất nhiều dự án ñã và ñang triển khai, vấn ñề chuyển ñổi quỹ ñất ñang sử dụng hiện nay sang ñất triển khai dự án ñang diễn ra nhanh Khu kinh tế Nghi Sơn ñược thành lập theo quyết ñịnh số 102/Qð-TTg ngày

15 tháng 5 năm 2006 của Thủ tướng Chính phủ là nơi ñang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu thu hút ñầu tư trong nước và nước ngoài ñể phát triển kinh tế, xã hội Từ năm 2006 trở lại ñây Khu kinh tế Nghi Sơn

ñã thực hiện kiểm kê, giải phóng mặt bằng và di dời nhiều hộ dân ñể có ñược quỹ ñất triển khai các dự án, về cơ bản ñã ñáp ứng ñược các yêu cầu ñề ra Mặc dù

vậy việc triển khai cũng còn không ắt khó khăn, vướng mắc, có nhiều nguyên nhân, trong ựó có nguyên nhân từ chắnh sách pháp luật ựất ựai, do một bộ phận người dân bị mất ựất chưa thoả mãn với những gì họ ựược hưởng từ chắnh sách bồi thường

để góp phần hoàn thiện chắnh sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất nhằm ựảm bảo lợi ắch hợp pháp của tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân có ựất

bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về ựất ựai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất, thực tế ựang ựặt ra nhiều vấn ựề phải nghiên cứu nghiêm túc, từ ựó

có thể ựưa ra các giải pháp ựúng và toàn diện, ựáp ứng ựược các yêu cầu ựặt ra

Từ thực tế ựó, tôi tiến hành lựa chọn ựề tài: Ộđánh giá việc thực hiện

chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất thực hiện dự án xây dựng Nhà máy lọc hoá dầu Nghi Sơn - tỉnh Thanh HoáỢ

2 Mục ựắch, yêu cầu

2.1 Mục ựắch

- Tìm hiểu và ựánh giá việc thực hiện chắnh sách về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất thực hiện dự án xây dựng Nhà máy liên hợp lọc hoá dầu Nghi Sơn trên ựịa bàn Khu kinh tế Nghi Sơn - tỉnh Thanh Hoá

- đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt hơn các chắnh sách về bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án trên ựịa bàn nhằm góp phần triển khai dự án một cách hiệu quả, ổn ựịnh ựời sống người dân và phát triển kinh tế ở ựịa phương

2.2 Yêu cầu

- Phải nắm vững chắnh sách, pháp luật ựất ựai, chắnh sách về bồi thường,

hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và các văn bản có liên quan

- Nguồn số liệu, tài liệu ựiều tra thu thập phải có ựộ tin cậy, chắnh xác, trung thực và khách quan, phản ánh ựúng quá trình thực hiện các chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ựã ựược thực hiện trên ựịa bàn nghiên cứu

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 3

3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 ðối tượng nghiên cứu

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi thực hiện dự án xây dựng Nhà máy liên hợp lọc hoá dầu Nghi Sơn - tỉnh Thanh Hóa

- Các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi ñể thực hiện dự án xây dựng Nhà máy liên hợp lọc hoá dầu Nghi Sơn - tỉnh Thanh Hóa

3.2 Phạm vi nghiên cứu

ðề tài ñược tiến hành nghiên cứu trên ñịa bàn 5 xã: Tĩnh Hải, Hải Yến, Mai

Lâm, Hải Thượng và Hải Hà thuộc Khu kinh tế Nghi Sơn - tỉnh Thanh Hoá

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ , tái ñịnh cư

- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [25]

- Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác…) có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể [25]

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi [4]

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình khác trên diện tích ñó

- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng xác lập từ khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư

- Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng là hệ thống các quy ñịnh, biện pháp của Nhà nước phản ánh các công việc phải làm và các công việc không ñược làm của các cơ quan nhà nước ñể thực hiện hiệu quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng chịu sự chi phối của các ñiều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, văn hóa và ñược thể hiện bởi sự can thiệp của các cơ quan Nhà nước vào quá trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng [12]

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

1.1.2.1 ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

* ðăng ký quyền sử dụng ñất gồm ñang ký quyền sử dụng ñất lần ñầu và ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất ðăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu ñược

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 5

thực hiện khi: Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng; Người ñang sử dụng ñất mà thửa ñất ñó chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ðăng ký biến ñộng về sử dụng ñất ñược thực hiện ñối với người sử dụng thửa ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà có thay ñổi về quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người sử dụng ñất thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñược phép ñổi tên; Có thay ñổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa ñất; Chuyển mực ñích sử dụng ñất; Có thay ñổi thời hạn sử dụng ñất; Chuyển ñổi từ hình thức Nhà nước cho thuê ñất sang hình thức Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất; Có thay ñổi về những hạn chế quyền sử dụng ñất; Nhà nước thu hồi ñất [14]

* Hồ sơ ñịa chính: Hồ sơ ñịa chính ñược lập chi tiết ñến từng thửa ñất theo ñơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; Mỗi thửa ñất phải có số hiệu riêng và không trùng với số hiệu của các thửa ñất khác trong phạm vị cả nước Nội dung của hồ sơ ñịa chính phải ñược thể hiện ñầy ñủ, chính xác, kịp thời, phải ñược chỉnh lý thường xuyên ñối với các biến ñộng theo quy ñịnh của pháp luật trong quá trình sử dụng ñất; Hồ sơ ñịa chính ñược lập thành một bản gốc và hai bản sao

từ bản gốc, bản gốc ñược lưu tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc sở tài nguyên và Môi trường, một bản sao ñược lưu tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc phòng tài nguyên và Môi trường, một bản sao ñược lưu tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Hồ sơ ñịa chính phải ñược chỉnh lý kịp thời khi có biến ñộng về sử dụng ñất, bản sao hồ sơ ñịa chính phải ñược chỉnh lý phù hợp với bản gốc hồ sơ ñịa chính [14]

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo một mẫu thống nhất trong cả nước ñối với mọi loại ñất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và ñược cấp theo từng thửa ñất gồm hai bản, trong ñó một bản cấp cho người sử dụng ñất, một bản ñược lưu tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất; trong quá trình sử dụng có sự biến ñộng ñược ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất[14]

1.1.2.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất

* Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất: Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; được lập từ tổng thể ựến chi tiết, quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất của cấp trên, kế hoạch sử dụng ựất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ựất ựã ựược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết ựịnh xét duyệt; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng ựất của cấp dưới; Sử dụng ựất tiết kiệm và có hiệu quả; Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; Bảo vệ, tôn tạo di tắch lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; Dân chủ và công khai; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất của mỗi kỳ phải ựược quyết ựịnh, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước ựó

* Nội dung kế hoạch sử dụng ựất: đánh giá, phân tắch kết quả thực hiện kế hoạch nhiệm kỳ trước (Kết quả thực hiện: Các chỉ tiêu sử dụng ựất ựối với từng loại ựất; các chỉ tiêu chuyển ựổi giữa các loại ựất; Khai hoang mở rộng diện tắch ựất ựể sử dụng vào các mục ựắch; Chất lượng thực hiện các chỉ tiêu trong kế hoạch sử dụng ựất; việc thực hiện các nguồn thu từ giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất; Các loại thuế liên quan ựến ựất ựai và chi phắ cho bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư; Nguyên nhân của những tồn tại, yếu kém trong việc thực hiện kế hoạch sử dụng ựất); Lập kế hoạch thu hồi diện tắch các loại ựất ựể phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển ựô thị, khu dân cư nông thôn; quốc phòng , an ninh; ựối với các công trình, dự án ựã có chủ ựầu tư thì lập danh mục kèm theo quy mô sử dụng ựất, ựịa ựiểm, dự kiến tiến ựộ thực hiện và tiến ựộ thu hồi ựất; Lập kế hoạch chuyển diện tắch ựất chuyên trồng lúa nước và ựất có rừng sang sử dụng vào mục ựắch khác, xác ựịnh khu vực ựược chuyển ựổi cơ cấu sử dụng ựất trong ựất nông nghiệp; Lập kế hoạch ựưa ựất chưa vào sử dụng cho các mục ựắch bao gồm việc xác ựịnh ựịa ựiểm, diện tắch và tiến ựộ khai hoang ựưa ựất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục ựắch nông nghiệp, phi nông nghiệp; Cụ thể hoá việc phân bổ diện tắch

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 7

các loại ñất trong kế hoạch sử dụng ñất ñến từng năm; Dự kiến các nguồn thu từ giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai và chi phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư; Xác ñịnh giải pháp

tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng ñất ñảm bảo thực hiện ñúng tiến ñộ kế hoạch

* Trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất: Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng ñất cho cảc nước; Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm phối hợp với

bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc xác ñịnh nhu cầu sử dụng ñất của bộ, ngành, ñịa phương (Bộ Quốc phòng, bộ Công an tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất vào mục ñích quốc phòng, an ninh); Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của ñịa phương, quy hoạch sử dụng ñất chi tiết, kế hoạch sử dụng ñất chi tiết của phường, thị trấn và xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển

ñô thị; Uỷ ban nhân dân xã nơi không thuộc khu vực quy hoạch phát triển ñô thị

có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch sử dụng ñất chi tiết, kế hoạch sử dụng ñất chi tiết của xã; Ban quản lý khu công nghệ cao có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch sử dụng ñất chi tiết, kế hoạch sử dụng ñất chi tiết cho toàn khu công nghệ cao; Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm tố chức lập quy hoạch sử dụng ñất chi tiết, kế hoạch sử dụng ñất chi tiết ñối với phần diện tích giao cho ban quản lý khu kinh tế ñược xác ñịnh trong quy hoạch sử dụng ñất của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

* Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất phải theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt; Chủ tịch

uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, chủ tịch uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có trách nhiệm phát hiện và xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của ñịa phương;

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm theo dõi việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất tại ñịa phương Khi phát hiện những trường hợp sử dụng ñất không ñúng quy hoạch, kế hoạch ñã ñược công bố thì xử lý theo thẩm quyền hoặc ñề nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñể xử lý [14]

1.1.2.3 Ban hành chính sách ñất ñai

Sau gần 10 năm triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương ðảng khoá IX về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật

về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước, chúng

ta ñã ñạt nhiều kết quả tích cực, góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực ñất ñai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo ñảm quốc phòng, an ninh, ổn ñịnh xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường Hiệu quả quản lý Nhà nước về ñất ñai từng bước ñược tăng cường; chính sách, pháp luật về ñất ñai ngày càng ñược hoàn thiện; các quyền của người sử dụng ñất ñược mở rộng và ñược Nhà nước bảo ñảm; thị trường bất ñộng sản, trong ñó có quyền sử dụng ñất ñã ñược hình thành và phát triển nhanh Kết quả ñó khẳng ñịnh các quan ñiểm chỉ ñạo, ñịnh hướng chính sách, pháp luật về ñất ñai ñược xác ñịnh trong Nghị quyết Trung ương 7 khoá IX cơ bản là ñúng ñắn, phù hợp với ñặc ñiểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước

Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước về ñất ñai còn nhiều hạn chế, nhất

là trong quy hoạch sử dụng ñất, ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ñịnh cư, các thủ tục hành chính về ñất ñai Lợi ích của Nhà nước và người dân có ñất bị thu hồi chưa ñược bảo ñảm tương xứng; nguồn lực về ñất ñai chưa ñược phát huy ñầy ñủ ñể trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng ñất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường bất ñộng sản phát triển không ổn ñịnh, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về ñất ñai còn diễn biến phức tạp

Nguyên nhân chủ yếu của những hạn chế, yếu kém nêu trên là: ðất ñai có nguồn gốc rất ña dạng; chính sách ñất ñai thay ñổi qua nhiều thời kỳ; chủ trương,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 9

chính sách, pháp luật hiện hành về ñất ñai còn một số nội dung chưa ñủ rõ, chưa phù hợp; việc thể chế hoá còn chậm, chưa thật ñồng bộ Tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về ñất ñai và các chính sách, pháp luật có liên quan chưa nghiêm Công tác tuyên truyền, giáo dục và quán triệt các chủ trương, chính sách, pháp luật về ñất ñai còn kém hiệu quả; việc thực hiện công khai, minh bạch trong quản

lý ñất ñai chưa tốt Ý thức chấp hành pháp luật về ñất ñai của một bộ phận cán bộ

và nhân dân còn hạn chế Việc thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi sai phạm chưa nghiêm Hiệu lực, hiệu quả giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp

về ñất ñai còn thấp Tổ chức bộ máy, năng lực ñội ngũ cán bộ về quản lý ñất ñai

và các cơ quan liên quan còn nhiều bất cập, hạn chế; một bộ phận còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn ñể trục lợi, tham nhũng [15]

1.1.2.4 Giá ñất và ñịnh giá ñất

* Giá ñất ñược hình thành: do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh; do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

* Giá ñất do nhà nước quy ñịnh phải ñảm bảo các nguyên tắc: Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực

tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp; Các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích

sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

* Chính phủ quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất; khung giá các loại ñất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải ñiều chỉnh giá ñất và việc xử lý chênh lệch giá ñất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá ñất

cụ thể tại ñịa phương trình Hội ñồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi

quyết ñịnh Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

*Ảnh hưởng của yếu tố ñịnh giá ñất ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư: Khái niệm kinh tế thị trường ñược hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các tài liệu nghiên cứu ðồng thời khái niệm về thị trường bất ñộng sản cũng hình thành và ñang ñược hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo hướng thị trường mà trước hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp luật về kinh tế Mặc dù pháp luật nói chung và Luật ðất ñai chưa ñề cập ñến việc ñất có giá nhưng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất ñộng sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức mua ñã chứng minh rằng ñất có giá

Hiến pháp năm 1992 ñã khẳng ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức cá nhân ñược quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật” ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998 và năm

2001 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể thu thuế chuyển quyền sử dụng ñất Thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi” Tuy nhiên trong thực tế việc thực hiện thu hồi ñất giải phóng mặt bằng hầu hết ñều bị ách tắc trong việc ñịnh giá ñất ñể xác ñịnh giá trị bồi thường, mặc dù khung giá ñất của Chính phủ tuy ñã ñược ñiều chỉnh so với khung giá ñất hiện hành, sau ñó ñược cụ thể hoá ở từng ñịa phương, tuy nhiên ñể tính mức thuế thì ít người phản ñối, nhưng tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng thì người nhận bồi thường luôn không thoả mãn [14]

1.1.2.5 Thị trường bất ñộng sản

* ðất mà tài sản gắn liền với ñất và quyền sử dụng ñất ñược tham gia thị trường bất ñộng sản bao gồm: ðất sản xuất nông nghiệp, ñất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên ñược nhà nước giao không thu tiền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân; ðất nông nghiệp do hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ổn ñịnh vào mục ñích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

ñã ñược nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất; ðất nông nghiệp ñược Nhà

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 11

nước giao thu tiền sử dụng ñất ñối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài; ðất nông nghiệp ñược Nhà nước cho thuê trả tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; ðất ñược Nhà nước giao cho hộ gia ñình, cá nhân ñể làm nhà ở; ðất ñược Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñể ñầu tư kinh doanh nhà ở; ðất ở ñược Nhà nước cho thuê trả tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài ñể ñầu tư kinh doanh nhà ở; ðất ở do hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng vào mục ñích làm nhà ở ñã ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất; ðất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, ñất sử dụng vào mục ñích công cộng có mục ñích kinh doanh ñược Nhà nước gioa có thu tiền sử dụng ñất ñối với tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài; ðất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, ñất sử dụng vào mục ñích công cộng có mục ñích kinh doanh ñược Nhà nước cho thuê trả tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; ðất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, ñất sử dụng vào mục ñích công cộng có mục ñích kinh doanh

do hộ gia ñình, cá nhân, tổ chức kinh tế ñang sử dụng ñã ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ðất thuê của Nhà nước trả tiền thuê ñất hàng năm mà tài sản gắn liền với ñất ñược tham gia thị trường bất ñộng sản gồm: ðất trồng cây hàng năm có vườn cây, ñất rừng sản xuất có rừng, ñất làm muối và ñất nuôi trồng thuỷ sản ñã ñầu tư hạ tầng; ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, ñất sử dụng vào mục ñích công cộng có mục ñích kinh doanh mà ñã ñầu tư hạ tầng hoặc

có công trình gắn liền với ñất [25]

* Nhà nước quản lý ñất ñai trong việc phát triển thị trường bất ñộng sản bằng các biện pháp: Tổ chức ñăng ký hoạt ñộng giao dịch về quyền sử dụng ñất;

Tổ chức ñăng ký hoạt ñộng phát triển quỹ ñất, ñầu tư xây dựng kinh doanh bất ñộng sản; Tổ chức ñăng ký hoạt ñộng cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất ñộng sản; Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về

quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sản; Thực hiện các biện pháp bình

ổn giá ựất, chống ựầu cơ ựất ựai [25]

1.1.3 Tác ựộng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ựến phát triển các

dự án

Giai ựoạn dự án chậm nhất, thường bị kêu nhiều nhất là giải phóng mặt bằng Theo trình tự thủ tục hiện hành, việc giải phóng mặt bằng về lý thuyết ngốn mất 20 tháng thực hiện dự án, nhất là ở các khâu kê khai, kiểm ựếm, xác ựịnh nguồn gốc ựất; lập thẩm ựịnh, phê duyệt phương án bồi thường và di dời tái ựịnh

cư Nhưng trên thực tế, rất nhiều công trình dự án bị kéo dài 5-7 năm, thậm chắ hàng chục năm Tình trạng chậm giải phóng mặt bằng diễn ra ở hầu hết các ựịa phương, ở các loại hình dự án, công trình thuộc các nguồn vốn khác nhau mà không có ngoại lệ

đã có nhiều hội nghị, hội thảo, kiến nghị của cơ quan quản lý, doanh nghiệp liên quan ựến nguyên nhân chậm trễ trong giải phóng mặt bằng, song tập trung vẫn là do cơ chế, chắnh sách, quy ựịnh liên quan ựến quyền lợi trực tiếp của người dân bị mất ựất thiếu nhất quán và có phần không phù hợp Nơi ở và ựiều kiện tái ựịnh cư không bằng nơi ở cũ, thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Thêm vào

ựó, loại hình dự án thực hiện giải phóng mặt bằng thu hồi, ựền bù thiếu rõ ràng, dự

án kinh doanh ựánh ựồng với dự án phục vụ an ninh quốc phòng, lợi ắch công cộng nên phương án, chắnh sách ựền bù, nhất là chênh lệch lợi nhuận quá lớn giữa chủ ựầu tư và người bị thu hồi ựất, gây ra khiếu kiện kéo dài [13]

1.2 Cơ sở pháp lý và tình hình thực hiện chắnh sách về bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất, giải phóng mặt bằng

1.2.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất

- Luật đất ựai năm 1993;

- Luật sửa ựổi bổ sung một số ựiều của Luật ựất ựai năm 1998, 2001;

- Nghị ựịnh số: 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chắnh phủ quy ựịnh

về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng;

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 13

Thông tư Liên bộ số: 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính Xây dựng-Tổng cụ ðịa chính-Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP;

Nghị ñịnh số: 22/1998/Nð CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

- Thông tư số: 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ;

- Luật ðất ñai năm 2003 ngày 26/11/2003

- Nghị ñịnh số: 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật ðất ñai;

- Nghị ñịnh số: 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Thông tư số: 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Nghị ñịnh số: 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Nghị ñịnh số: 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Thông tư số: 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Thông tư số: 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm

2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Nghị ñịnh số: 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;

- Thông tư số: 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;

- Thông tư liên tịch số: 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của

Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy ñịnh bộ sung về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ; tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;

- Nghị ñịnh số: 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư;

- Thông tư số: 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất;

1.2.2 Nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất

* Việc ñền bù tài sản ñể giải phóng mặt bằng xây dựng phải bảo ñảm lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan Ðối với nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở mới ổn ñịnh, có ñiều kiện chỗ ở bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn ñịnh cuộc sống cho người phải di chuyển, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan [4]

* Việc ñền bù tài sản ñể giải phóng mặt bằng xây dựng ñược thực hiện thông qua một hoặc kết hợp các hình thức bằng tiền, quyền sử dụng ñất, quyền sở

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 15

* Trong trường hợp ñền bù tài sản ñể giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trong ñô thị thì phương án giải phóng mặt bằng phải bảo ñảm vừa xây dựng ñược công trình mới, vừa chỉnh trang ñược các công trình mặt phố theo quy hoạch chi tiết xây dựng ñược duyệt; bảo ñảm Nhà nước ñiều tiết ñược giá trị chênh lệch về ñất sau khi giải phóng mặt bằng và ñầu tư xây dựng công trình

* Không ñền bù trong các trường hợp sau ñây:

- Ðất lấn chiếm;

- Công trình xây dựng trái phép, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và tài sản khác xuất hiện, hoặc phát sinh trong phạm vi mặt bằng quy hoạch xây dựng sau thời ñiểm công bố quy hoạch xây dựng;

- Các trường hợp khác theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai [4]

1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

1.2.3.1 ðối tượng áp dụng

- Tổ chức, cộng ñồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia ñình, cá nhân trong nước, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài ñang

sử dụng ñất bị Nhà nước thu hồi ñất [4]

- Người bị thu hồi ñất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi, ñược bồi thường ñất, tài sản, ñược hỗ trợ và bố trí tái ñịnh cư [4]

1.2.3.2 Chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

- Nhà nước tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và giải phóng mặt bằng:

+ Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñược tính vào vốn ñầu tư của dự án;

+ Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư và ñược trừ vào số tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất phải nộp;

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam thì không phải trả tiền bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư; trường hợp ñã chi trả thì ñược trừ số tiền ñã trả vào tiền sử dụng ñất hoặc tiền thuê ñất phải nộp [4]

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược xác ñịnh thành một mục riêng trong tổng vốn ñầu tư của dự án [4]

1.2.3.3 Tái ñịnh cư

Người sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì ñược bố trí tái ñịnh cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể tự lo chỗ ở mới [4]

1.2.3.4 Bồi thường, hỗ trợ

Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất ñược quy ñịnh như sau:

- Bồi thường hoặc hỗ trợ ñối với toàn bộ diện tích ñất Nhà nước thu hồi

- Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với ñất và các chi phí ñầu tư vào ñất bị Nhà nước thu hồi

- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi ñất

- Hỗ trợ ñể ổn ñịnh sản xuất và ñời sống tại khu tái ñịnh cư [4]

1.2.4 Trình tự, thủ tục các bước thực hiện công tác thu hồi ñất giải phóng mặt bằng[4], [10]

1.2.4.1 Công bố thông báo chủ trương thu hồi ñất và chuẩn bị hồ sơ ñịa chính cho khu ñất bị thu hồi

- Sau khi có văn bản chấp thuận chủ trương ñầu tư, thu hồi ñất, Uỷ ban nhân dân cấp huyện ra thông báo về chủ trương thu hồi ñất, các quy ñịnh về thu hồi ñất, về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có ñất

bị thu hồi có trách nhiệm niêm yết công khai chủ trương thu hồi ñất tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã và tại các ñiểm sinh hoạt khu dân cư nơi có ñất bị thu hồi, thông báo rộng rãi trên hệ thống ñài truyền thanh cấp xã

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 17

- Phòng Tài nguyên- Môi trường chỉ ñạo Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất chuẩn bị hồ sơ ñịa chính cho khu ñất bị thu hồi theo ñúng quy ñịnh

1.2.4.2 Ra quyết ñịnh thu hồi ñất

- Sau hai mươi (20) ngày, kể từ ngày ra thông báo về việc thu hồi ñất, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tham mưu trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết ñịnh thu hồi ñất theo quy ñịnh

- Quyết ñịnh thu hồi ñất phải ñược gửi ñến người có ñất bị thu hồi và ñược niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ñất bị thu hồi kể từ khi nhận ñược quyết ñịnh ñến thời ñiểm kết thúc việc thu hồi ñất

1.2.4.3 Xây dựng khu tái ñịnh cư và khu ñất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp

Chủ ñầu tư phối hợp với chính quyền ñịa phương ñiều tra, khảo sát lập phương án xây dựng và thực hiện việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu ñất tái ñịnh cư, mặt bằng sản xuất, kinh doanh, dịch vụ ñể ñáp ứng nhu cầu tái ñịnh cư, giải quyết việc làm cho người có ñất thu hồi Trường hợp các hộ dân không có nhu cầu tái ñịnh cư hoặc do quỹ ñất của ñịa phương không ñáp ứng ñược nhu cầu

bố trí ñất cho mục ñích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ thì phải chủ ñộng có phương án vận ñộng các hộ dân nhận tiền hỗ trợ tự lo chỗ ở và ñịa ñiểm sản xuất, kinh doanh theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

1.2.4.4 Thành lập Hội ñồng bồi thường, giải phóng mặt bằng

Hội ñồng bồi thường, giải phóng mặt bằng ñược thành lập cho từng dự án

và tự giải thể sau khi hoàn thành việc kiểm kê bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và bàn giao mặt bằng cho tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất

1.2.4.5 Kê khai, kiểm kê và xác ñịnh nguồn gốc ñất ñai

Sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất, Hội ñồng bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án sẽ thành lập tổ công tác tiến hành việc kê khai, kiểm kê ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất:

- Phát tờ kê khai cho các ñối tượng có ñất thu hồi tự kê khai, kiểm kê

- Tổ công tác tiến hành thẩm tra, xác ñịnh nội dung kê khai và thực hiện việc kiểm kê trực tiếp

- Các trường hợp không phối hợp kiểm kê xử lý theo quy ñịnh

- Xác ñịnh nguồn gốc sử dụng ñất: Uỷ ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm xác ñịnh nguồn gốc sử dụng ñất và trình phòng Tài nguyên- Môi trường cấp huyện thẩm ñịnh ñồng thời chịu trách nhiệm về tính chính xác của các tài liệu nguồn gốc ñất ñã xác nhận

1.2.4.6 Lập, thẩm ñịnh, xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

a) Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư:

- Tổ công tác trong thời hạn không quá 60 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc kiểm kê, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh

- Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có ñất thu hồi có trách nhiệm thẩm tra, xác minh, hoàn tất các thủ tục xét cấp tái ñịnh cư hoặc giao ñất ở theo quy ñịnh

- Tổ công tác có trách nhiệm trình Hội ñồng về phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái ñịnh cư

b) Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư:

- Sau khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư tiến hành công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã và tại các ñiểm sinh hoạt khu dân cư nơi

có ñất bị thu hồi ñể lấy ý kiến

- Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến ñóng góp ít nhất 20 ngày, kể từ ngày ñưa ra niêm yết

c) Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư:

Sau 20 ngày niêm yết và tiếp nhận ý kiến, tổ công tác có trách nhiệm tổng hợp văn bản các kiến nghị, nếu có những kiến nghị cụ thể ñiều chỉnh hoàn thiện phương án và gửi về phòng Tài chính- Kế hoạch và phòng Tài nguyên- Môi trường ñể thẩm ñịnh theo quy ñịnh

d) Thẩm ñịnh và trình duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư: Việc thẩm ñịnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược thực hiện trong 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược phương án bồi thường, hỗ trợ

do Hội ñồng bồi thường, giải phóng mặt bằng chuyển ñến và theo nguyên tắc từng ngành chịu trách nhiệm Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược các văn bản thẩm ñịnh của các phòng chuyên môn, Phòng Tài

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 19

chính- Kế hoạch tổng hợp hoàn chỉnh hồ sơ theo quy ñịnh, lập tờ trình của liên phòng trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt

1.2.4.7 Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Trong thời hạn không quá 3 ngày kể từ ngày nhận ñược phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñã ñược phê duyệt, Hội ñồng bồi thường, giải phóng mặt bằngcó trách nhiệm phối hợp với chính quyền ñịa phương tiến hành niêm yết công khai và gửi tới ñối tượng có ñất thu hồi, thông báo ñầy ñủ thời gian, ñịa ñiểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, thời gian tháo dỡ, di chuyển thực hiện giải phóng mặt bằng, bàn giao ñất

1.2.4.8 Thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái ñịnh cư

- Sau 5 ngày làm việc kể từ ngày gửi văn bản thông báo về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư có trách nhiệm chi trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ cho người có ñất bị thu hồi

- Các ñối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ phải chấp hành nhận tiền theo phương án ñã ñược phê duyệt

- Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư có trách nhiệm bàn giao nhà

ở, ñất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở, quyền sử dụng nhà ở cho người ñược bố trí tái ñịnh cư trước khi giải phóng mặt bằng Nếu có sự thoả thuận về việc nhận nhà ñất sau khi giải phóng mặt bằng thì thực hiện theo thoả thuận giữa Hội ñồng bồi thường, giải phóng mặt bằng với ñối tượng có ñất thu hồi

- Trường hợp người bị thu hồi ñất không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, không nhận nhà hoặc ñất tái ñịnh cư mà không có lý do chính ñáng thì Hội ñồng bồi thường, giải phóng mặt bằng chuyển khoản tiền chi trả vào tài khoản riêng

mở tại ngân hàng và giữ nguyên nhà hoặc ñất tái ñịnh cư ñể làm căn cứ cho việc giải quyết khiếu nại (nếu có)

1.2.4.9 Thời ñiểm bàn giao ñất

Sau 20 ngày kể từ ngày Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư chi trả xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có ñất thu hồi theo phương án ñã ñược

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 20

phê duyệt thì người có ñất bị thu hồi phải bàn giao ñất cho Hội ñồng bồi thường,

hỗ trợ và tái ñịnh cư

1.2.4.10 Cưỡng chế thu hồi ñất

Việc tổ chức cưỡng chế thu hồi ñất theo các quy ñịnh tại khoản 3 ðiều 39 Luật ðất ñai, ðiều 49, ðiều 60 Nghị ñịnh 84, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính ngày 02/7/2002 của Uỷ ban Thường vụ Quốc Hội và các văn bản hiện hành

1.2.4.11 Giải quyết khiếu nại ñối với quyết ñịnh bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư hoặc quyết ñịnh cưỡng chế

Việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo các ðiều 138 Luật ðất ñai, ðiều

63, ðiều 64 Nghị ñịnh 84 và các quy ñịnh về giải quyết khiếu nại tại Nghị ñịnh 136/2006/Nð-CP Trình tự, thủ tục các bước thực hiện công tác thu hồi ñất giải phóng mặt bằng ñược thể hiện qua hình 2.1

CÔNG BỐ THÔNG BÁO CHỦ TRƯƠNG THU HỒI ðẤT

QUYẾT ðỊNH THU HỒI ðẤT

XÂY DỤNG KHU TÁI ðỊNH CƯ VÀ KHU ðẤT LÀM MẶT BẰNG

KINH DOANH DỊCH VỤ PHI NÔNG NGHIỆP

THÀNH LẬP HỘI ðỒNG BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ VÀ TðC

KÊ KHAI, KIỂM KÊ VÀ XÁC ðỊNH NGUỒN GỐC ðẤT ðAI

LẬP, THẨM ðỊNH VÀ XÉT DUYỆT PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG

CÔNG KHAI PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ VÀ TðC

THỰC HIỆN CHI TRẢ TIỀN BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ

VÀ TÁI ðỊNH CƯ

GIAO MẶT BẰNG CHO DỰ ÁN

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 21

Hình 1.1: Trình tự thủ tục thu hồi ñất và giải phóng mặt bằng

1.3 Kinh nghiệm quốc tế về ñền bù, giải phóng mặt bằng khi thu hồi ñất 1.3.1 Tại Trung Quốc

Pháp luật ñất ñai của Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật ñất ñai của Việt Nam Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai Do vậy thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa

Về bồi thường thiệt hại về ñất ñai khi Nhà nước thu hồi: do ñất ñai thuộc

sở hữu Nhà nước nên Chính phủ Trung Quốc không có chính sách bồi thường thiệt hại về ñất Khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuỳ trường hợp

cụ thể, nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng

bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu

sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu tái ñịnh

cư ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh Trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 23

Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% [17]

1.3.2 Tại Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật

Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ

ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ ràng về ñất ñai ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã hội Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc

Luật bồi thường giải phóng mặt bằng của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường giải phóng mặt bằng cho

ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật

“sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp

ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật “sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962 Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường cho ñến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật “sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do ñó, Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra ñời và thực hiện theo ba giai ñoạn:

i) Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

ii) Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

iii) Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích cực

về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự

án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà ñó Còn nếu như các dự

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 25

án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh [16]

1.3.3 Phương pháp bồi thường thiệt hại về ñất ñai thuộc các tổ chức tài trợ

- Mục tiêu chủ yếu của các chính sách Nhà nước Việt Nam dừng lại ở việc bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản trên ñất Trong khi ñó, mục tiêu chính sách tái ñịnh cư (TðC) của ADB là giảm thiểu tối ña tái ñịnh cư và phải bảo ñảm cho các hộ bị di chuyển ñược bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ ñược thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự án Xuất phát từ mục tiêu này chính sách tái ñịnh cư của ADB phải bao hàm toàn bộ quá trình từ bồi thường, giúp di chuyển và khôi phục các ñiều kiện sống, tạo thu nhập cho các

hộ bị ảnh hưởng bằng mức ban ñầu, khi chưa có dự án

- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường và tái ñịnh cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi ở Việt Nam chưa có quy ñịnh rõ ràng về thời hạn này (có rất nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước ñể chống lấn chiếm ñất ñai ), do vậy nhiều gia ñình chưa kịp thời xây dựng xong hoặc xây dựng lại nhà ở mới, ổn ñịnh cuộc sống trước khi giải toả

- Quy ñịnh của ngân hàng ADB là không những phải thông báo ñầy ñủ những thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái ñịnh cư của dự án cho các hộ dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thoả mãn các yêu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng như thực hiện công tác tái ñịnh cư Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện ñầy ñủ nội dung này là rất khó khăn, vì việc thu hồi ñất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, tái ñịnh cư ra sao hầu như không trả lời ngay ñược

- Theo quy ñịnh của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải do một tổ chức bên ngoài giám sát ñộc lập ñể ñảm bảo những thông tin là khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát ñộc lập phải kiểm tra xem các hoạt ñộng tái ñịnh cư có ñược triển khai ñúng không? Từ ñó có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái ñịnh cư ñạt ñược mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh

Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy ñịnh về giám sát ñộc lập về TðC Cho nên việc giám sát ñộc lập công tác tái ñịnh cư là công tác khá mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này

- Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo ADB là rất rộng còn theo chính sách hiện hành của Việt Nam thì vẫn còn hạn chế [29]

1.4 Khái quát về tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam

1.4.1 Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời kỳ

1.4.1.1 Thời kỳ trước 1987

* Hiến pháp 1946

Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần ñầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946 ðến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng ñất và Luật cải cách ruộng ñất ñược ban hành Một trong những mục tiêu ñầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và ñế quốc xâm lược ở Việt Nam,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 27

chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân Sau ñó, ðảng và Nhà nước ta ñã vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể

* Nghị ñịnh số 151-TTg ngày 14/4/1959

Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số: 151-TTg ngày 14/4/1959 quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Ủy ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư liên bộ số: 1424/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị ñịnh 151/TTg:

- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản:

về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu

- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức

- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp 1980 ra ñời [25]

1.4.1.2 Thời kỳ 1987 ñến 1993

Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên

Luật ðất ñai năm 1988 ban hành quy ñịnh về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980

Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh số: 186/HðBT về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất

Tại quyết ñịnh này, mức bồi thường còn ñược phân biệt theo thời hạn sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền bồi thường ñối với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thủy lợi…

1.4.1.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003

Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) ñã quy ñịnh:

“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”

- ðiều 17 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”

- ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài Tổ chức và cá nhân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 29

có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”

- ðiều 23 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

- ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu

về thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; ñối với ñất ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy ñịnh tại ðiều 17 và ñiều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”[9]

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật ñất ñai 1993 ñược Quốc hội thông qua và

có hiệu lực từ ngày 15 thàng 10 năm 1993

ðây là văn bản pháp luật quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất Luật ñất ñai quy ñịnh các loại ñất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng ñất là họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà Chính ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

- ðiều 12 Luật ñất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”

- ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất

sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”

ðể cụ thể hoá các quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 2001, nhiều văn bản quy ñịnh về chính

sách bồi thường GPMB ñã ñược ban hành

1.4.1.4 Thời kỳ từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật ðất ñai và xuất phát từ yêu cầu của giai ñoạn mới, Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương ðảng khoá

IX ñã ra Nghị quyết về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh CNH-HðH ñất nước Nghị quyết này là ñịnh hướng rất quan trọng ñể Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật ðất ñai mới vào ngày

26 tháng 11 năm 2003

Luật ðất ñai năm 2003 là luật có phạm vi ñiều chỉnh bao quát nhất, thể hiện ñầy ñủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật ðất ñai ñã ban hành trước ñó Luật có rất nhiều nội dung mới, trong ñó ñáng chú ý tập trung vào các vấn ñề ñang ñặt ra trong quản lý sử dụng ñất ñai sau:

a- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai với những quyền ñịnh ñoạt, quyền ñược hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người ñại diện chủ sở hữu;

b- Hoàn chỉnh chính sách ñất ñai ñối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nền kinh tế thị trường và tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tiến trình CNH-HðH nông nghiệp và nông thôn;

c- Coi trọng chính sách ñất ñai ñối với khu vực công nghiệp và dịch vụ, tự tạo ra sự chủ ñộng về chuyển ñổi cơ cấu sử dụng quỹ ñất ñáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HðH ñất nước;

d- Thiết lập sự bình ñẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài và thu hẹp ñáng kể sự phân biệt giữa nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận ñất ñai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất; ñ- Xoá bỏ bao cấp về ñất ñai trên cơ sở coi ñất ñai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của ñất nước cần phải ñược ñịnh giá theo ñúng quy luật của kinh tế thị trường và phải ñược ñối xử như một loại hàng hoá có tính ñặc thù trong quá trình giao dịch bất ñộng sản;