Thực trạng công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư Archi

Vì vậy hoàn thiện công tác phân tích tàichính dự án là một vấn đề cấp thiết hiện nay, việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án tại các công ty đầu tư bất động sản sẽ góp phần đáng kể nân

I Lý do chọn đề tài

Trong nền kinh tế quốc dân, hoạt động đầu tư nói chung cũng như đầu tư bấtđộng sản nói riêng đóng một vai trò quan trọng, có tính chất quyết định đến sự pháttriển của toàn xã hội Với đặc trưng lượng vốn lớn và thời gian thu hồi vốn thường kéodài, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản luôn cần được xem xét kĩ lưỡng, đặcbiệt là về tài chính vì đó là cơ sơ để xem xét tính khả thi, ra quyết định đầu tư, tínhtoán quy mô lợi nhuận thu được của dự án Qúa trình phân tích tài chính nếu đượcchuẩn bị tốt sẽ đem lại hiệu quả cao cho dự án đầu tư bất động sản Ngược lại, nếu cósai sót thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của cả doanh nghiệp Vì thế cóthể nói rằng công tác phân tích tài chính có tính chất sống còn đối với một dự án đầu

tư bất động sản

Tuy nhiên, thực tế hiện nay công tác phân tích tài chính nhiều dự án bất độngsản còn đang gặp những khó khăn, bất cập và không sát với thực tế Đây là nguyênnhân gây ra nhiều hạn chế trong quá trình đầu tư và vận hành dự án, ví dụ như tìnhtrạng chậm tiến độ thực hiện của nhiều dự án Vì vậy hoàn thiện công tác phân tích tàichính dự án là một vấn đề cấp thiết hiện nay, việc nâng cao chất lượng thẩm định dự

án tại các công ty đầu tư bất động sản sẽ góp phần đáng kể nâng cao hiệu quả hoạtđộng của dự án cũng như sử dụng một cách tốt nhất các nguồn lực của xã hội

II Mục tiêu nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu:

- Đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý thuyết nhằm nắm vững các cơ sở khoa họccủa phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

- Xem xét đánh giá tình hình phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản làm

cơ sở cho việc ra quyết định đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư Archi

- Phân tích những ưu điểm đạt được cũng như những mặt còn tồn tại trong côngtác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

III Phạm vi nghiên cứu

Tập trung nghiên cứu về công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sảntại tổng công ty cổ phần đầu tư Archi

IV Thời gian nghiên cứu

Từ năm 2008 đến nay

V Phương pháp nghiên cứu

Đề án nghiên cứu có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: phân tích,tổng hợp, thống kê, khảo sát thực tiễn,…

Phần 2: Thực trạng công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại

công ty cổ phần đầu tư Archi

Phần 3: Một số nhận định về công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động

sản tại tổng công ty cổ phần đầu tư Archi

PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI

CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1 Những vấn đề chung về dự án đầu tư bất động sản

1.1.Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản

Trong giai đoạn hiện nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế là sựtăng lên không ngừng của các dự án đầu tư cả về số lượng và chất lượng Hoạt độngđầu tư theo dự án đóng một vai trò đặc biệt quan trọng, cần phải được quan tâm và chú

ý một cách đúng mức Vậy thế nào là một dự án đầu tư? Và một dự án đầu tư cần cónhững thành phần gì? Dự án là một tập hợp các hoạt động và quy trình có liên quan tớinhau nhằm thực hiện các mục tiêu đã đặt ra trong điều kiện giới hạn về nguồn lực,ngân sách trong một khoảng thời gian nhất định Còn đầu tư có thể hiểu đơn giản làhoạt động bỏ vốn và các nguồn lực ở hiện tại nhằm thu được các kết quả lớn hơn trongtương lai Như vậy, dự án đầu tư bất động sản là một tập hợp các hoạt động có liênquan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình BĐSnhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch

vụ trong một thời gian nhất định và thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định

Một dự án đầu tư bất động sản thường bao gồm nhiều thành phần khác nhau,mỗi phần đều có một nhiệm vụ nhất định, tuy nhiên trong đó có 4 thành phần chínhkhông thể thiếu được trong bất cứ một dự án đầu tư bất động sản nào, đó là các thànhphần sau:

- Thứ nhất, đó là các mục tiêu của dự án Mục tiêu của dự án cho ta biết cái đích

mà một dự án cần đạt được Mục tiêu nhìn chung có thể chia thành hai loại mục tiêuphát triển và mục tiêu trước mắt

- Thứ hai là các kết quả dự án đem lại: các kết quả là những gì được tạo ra từcác hoạt động khác nhau của dự án Đây là một nhân tố quan trọng đối với dự án bởi

nó cho ta biết một dự án có thực sự đem lại lợi ích cho chủ đầu tư và cho nền kinh tế

-xã hội hay không, chính vì vậy kết quả cần phải có tính cụ thể và có thể định lượngđược

- Thứ ba là các hoạt động được tiến hành: Đó là những nhiệm vụ hoặc hànhđộng được thực hiện trong suốt dự án, trên cơ sở sử dụng các nguồn lực về tài chính,nhân lực, trang thiết bị, đã có sẵn để tạo ra được những kết quả nhất định

- Thứ tư là các nguồn lực để tiến hành các hoạt động của dự án: các nguồn lựccần thiết bao gồm nguồn lực về vật chất như máy móc, trang thiết bị; nguồn lực về tàichính và nguồn lực con người Trong đó, nguồn nhân lực luôn được coi là yếu tố quantrọng nhất đảm bảo sự thành công cho một dự án đầu tư

1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản

- Dự án đầu tư bất động sản có quy mô đầu tư lớn, vốn đầu tư nằm khê đọng lâutrong suốt quá trình thực hiện đầu tư và phải sử dụng nhiều lao động Do vậy, trongquá trình đầu tư, cần phải đảm bảo huy động vốn kịp thời và đầy đủ về số lượng để dự

án có thể được thực hiện trôi chảy, đúng tiến độ, tránh bị chậm trễ, gián đoạn hoặc ứđọng vốn gây lãng phí nguồn lực Ngoài ra, vì nguồn vốn đầu tư bất động sản rất lớnnên nhà đầu tư cũng cần quản lý chặt chẽ và khoa học để tránh thất thoát

- Thời gian đầu tư và thu hồi vốn lâu dài Thời kỳ đầu tư tính từ khi khởi côngthực hiện dự án đến khi dự án hoàn thành và đưa vào hoạt động thường kéo dài nhiềunăm, thậm chí với một số công trình bất động sản lớn thời gian đầu tư có thể kéo dàihàng chục năm Chính vì vậy, trong quá trình thực hiện và vận hành dự án dễ nảy sinhcác yếu tố làm giảm hiệu quả đầu tư, làm tăng chí phí của dự án và kéo dài thời gianthu hồi vốn, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanhnghiệp

- Thời gian vận hành các kết quả đầu tư kéo dài, trong suốt quá trình vận hành,các thành quả đầu tư chịu sự tác động hai mặt, cả tích cực và tiêu cực của nhiều yếu tố

tự nhiên, chính trị, kinh tế, xã hội

- Các thành quả của hoạt động đầu tư bất động sản thường phát huy tác dụng ởngay tại nơi nó được tạo dựng nên, do đó, quá trình thực hiện đầu tư cũng như thời kỳvận hành các kết quả đầu tư chịu ảnh hưởng lớn của các nhân tố về tự nhiên, kinh tế xãhội vùng

- Đầu tư bất động sản có độ rủi ro cao Đặc điểm này xuất phát từ việc hoạtđộng đầu tư bất động sản thường có quy mô vốn đầu tư lớn, thời kỳ đầu tư và thời gianvận hành các kết quả đầu tư kéo dài Trong thời gian lâu dài đó có thể nảy sinh nhiềuvấn đề ngoài dự tính Điều này buộc chủ đầu tư phải có khả năng thấy trước các rủi ro

và có biện pháp đối phó phù hợp

Tóm lại, từ những đặc điểm trên có thể thấy rằng dự án đầu tư bất động sản rấtphức tạp Do đó, trong quá trình lập dự án đầu tư, những nhà lập dự án cần chú trọng,xem xét, đánh giá đầy đủ các khía cạnh khác nhau, dự đoán trước các yếu tố bất định,rủi ro, khó khăn có thể gặp phải, từ đó có phương án thích hợp để phòng tránh và tănghiệu quả của dự án đầu tư

2 Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

2.1 Khái niệm

Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản là quá trình phân tích, đánh giámột cách khoa học, khách quan khía cạnh tài chính của dự án nhằm khẳng định tínhkhả thi của dự án trước khi ra quyết định đầu tư Nói cách khác đó là việc xem xét,

tính toán các chỉ tiêu tài chính nhằm đưa ra những con số cụ thể về khả năng sinh lợicủa vốn đầu tư, giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn được quyết định đầu tư đúng đắnnhất.

Với đặc trưng lượng vốn lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài, hoạt động đầu tưkinh doanh bất động sản luôn cần được thẩm định kĩ lưỡng, đặc biệt là về phương diệntài chính Có thể nói rằng, trong quá trình soạn thảo một dự án đầu tư, phân tích tàichính đóng vai trò rất quan trọng Đó là cơ sơ để xem xét tính khả thi, ra quyết địnhđầu tư, tính toán quy mô lợi nhuận thu được của cả dự án Nếu quá trình phân tích cósai sót thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của cả doanh nghiệp Thực tế mộttrong những nguyên nhân chính gây tình trạng chậm tiến độ thực hiện của nhiều dự ánhiện nay là do công tác phân tích tài chính còn nhiều bất cập và không sát với thực tế

2.2 Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

Việc phân tích tài chính có hai mục đích cơ bản đó là:

- Thứ nhất, nhằm khẳng định tiềm lực tài chính cho việc thực hiện dự án

- Thứ hai, phân tích những kết quả hạch toán kinh tế của dự án

Những mục đích này được thể hiện xuyên suốt quá trình phân tích tài chính dự

án đầu tư bất động sản thông qua việc xem xét quy mô và cơ cấu nguồn vốn đầu tư, dựtính doanh thu, chi phí, lãi lỗ cũng như các chỉ tiêu tài chính dự án, đánh giá độ an toàn

về nguồn vốn, khả năng trả nợ, khả năng đứng vững trước các biến động bất lợi của thịtrường Đối với các dự án đầu tư bất động sản, phân tích về tài chính càng cần đượccoi trọng do đặc trưng của các dự án đầu tư bất động sản có nguồn vốn lớn, thời gianđầu tư và thu hồi vốn kéo dài, tính chất phức tạp Việc phân tích tài chính dự án đầu tưbất động sản một cách nghiêm túc sẽ làm tăng hiệu quả đầu tư và hạn chế rủi ro phátsinh đối với nhà đầu tư cũng như với các tổ chức tín dụng

2.3 Sự cần thiết của việc phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

Như đã biết, đối với một nền kinh tế thì hoạt động đầu tư phát triển bất độngsản là vô cùng cần thiết nhằm tạo ra của cải vật chất và sự tăng trưởng, phát triển trong

xã hội Nhưng hoạt động đầu tư nói chung cũng như đầu tư bất động sản nói riêng đòihỏi một nguồn vốn rất lớn, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư sẽ đối mặt với những rủi rokhông nhỏ nếu chỉ đầu tư hoàn toàn bằng vốn của mình, chưa kể tới việc năng lực củariêng chủ đầu tư có thể chưa đáp ứng đủ Rõ ràng chia sẻ rủi ro là một điều cần thiết,chính vì vậy mà trong qúa trình đầu tư dự án, các chủ đầu tư thường kêu gọi sự tài trợ

từ những nơi khác nữa Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, việc tìm kiếm vốncho hoạt động đầu tư đã trở nên dễ dàng hơn rất nhiều với sự ra đời và phát triển ngàymột lớn mạnh của các tổ chức tín dụng Nguồn tài trợ vốn từ các tổ chức này, đặc biệt

là từ ngân hàng đóng một vai trò quan trọng trong các dự án đầu tư bất động sản hiện

nay Như vậy, có thể thấy rằng hoạt động phân tích tài chính có liên quan đến nhiềuphía, không chỉ từ các nhà đầu tư bất động sản mà còn từ phía các tổ chức tài chính, tíndụng

2.3.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đối với các nhà quản trị đầu tư bất

động sản

Đối với các nhà quản trị đầu tư, họ luôn quan tâm đến khía cạnh lợi nhuận vàrủi ro của dự án Trong quá trình này, họ sẽ tính toán, xem xét, đánh giá các chỉ tiêuhiệu quả tài chính như quy mô lợi nhuận, tỷ suất lợi nhuận, so sánh với các mục tiêucần đạt được của dự án, trên cơ sở đó quyết định xem dự án có khả thi hay không, cónên tiếp tục đầu tư hay không và nếu tiếp tục đầu tư thì phải làm thế nào để tăng hiệuquả cho dự án

2.3.2 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản đối với người

cho vay

Trong nền kinh tế thị trường, các tổ chức tài chính tín dụng, với vai trò là người

cho vay cũng phải tiến hành phân tích dự án xin vay vốn trước khi ra quyết định tài trợ

cho dự án hay không Chỉ khi nào một dự án được xác định là khả thi, đem lại lợi íchcho cả người đi vay và người cho vay thì ngân hàng và các tổ chức tín dụng mới raquyết định tài trợ vốn Chính vì vậy, không phải bất cứ doanh nghiệp nào cũng thànhcông trong việc xin vay vốn Việc phân tích tài chính dự án cho vay vốn một cách kĩcàng sẽ giúp bên cho vay đưa ra được các quyết định chính xác về số tiền cho vay,phương thức cũng như thời hạn cho vay,…qua đó đảm bảo hiệu quả của đồng vốn vàhạn chế được rủi ro trong hoạt động của mình

2.3.3 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đối với nhà đầu tư bất động sản

Bất cứ nhà đầu tư nào, khi bỏ vốn của mình ra đầu tư vào hoạt động này chứkhông phải hoạt động khác cũng kì vọng sẽ nhận lại được lợi ích lớn nhất có thể cótrong tương lai Phân tích tài chính chính là một bước cần thiết để nhà đầu tư so sánhcác cơ hội đầu tư, trên cơ sở đó lựa chọn dự án có quy mô thích hợp với tiềm lực tàichính của mình và đáp ứng được các mục tiêu về lợi nhuận

2.4 Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

Tùy theo quy mô, tính chất của từng dự án bất động sản mà người ta sẽ có cácyêu cầu cụ thể khác nhau, tuy vậy, nói chung phân tích tài chính dự án đầu tư cần phảiđảm bảo được các yêu cầu cơ bản sau:

- Số liệu sử dụng cho hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sảnphải chính xác, thích hợp, phải được rút ra từ thị trường và đảm bảo được cập nhật liêntục nhằm tránh những rủi ro không đáng có trong quá trình thực hiện

- Trong quá trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản, tùy từng đặc điểm vàquy mô của dự án khác nhau mà có phương pháp phân tích phù hợp.

- Khi tiến hành phân tích, kết quả phân tích đưa ra cần dựa trên cơ sở một hệthống các chỉ tiêu tài chính chứ không phải chỉ dựa vào một chỉ tiêu riêng lẻ nào cả,điều này sẽ đem lại cái nhìn toàn diện hơn về hiệu quả tài chính của dự án Ngoài ra,cần căn cứ từng trường hợp, hoàn cảnh, điều kiện cụ thể mà có thể áp dụng các chỉ tiêucho phù hợp

- Mỗi dự án cần đưa ra được nhiều phương án khác nhau, trên cơ sở xem xétđánh giá chi tiết chọn ra được phương án thích hợp nhất Đặc biệt cần nắm rõ đặctrưng của dự án đầu tư bất động sản cũng như các yếu tố ảnh hưởng để có thể đưa raquyết định đầu tư tối ưu

3 Những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình phân tích tài chính dự án đầu

tư bất động sản

3.1 Nguồn nhân lực làm công tác phân tích tài chính

Nguồn nhân lực của một tổ chức được hiểu là tất cả những người lao động làmviệc cho tổ chức đó, được hình thành trên cơ sở các cá nhân có vai trò, nhiệm vụ khácnhau nhưng có sự liên kết với nhau bởi những mục tiêu xác định Trong tất cả cácngành, lĩnh vực, nguồn nhân lực luôn được xác định là có vai trò quan trọng nhất,không thể thiếu và tạo ra lợi thế cạnh tranh mang tính quyết định, đặc biệt là trong xuthế toàn cầu hóa hiện nay, cạnh tranh giữa các doanh nghiệp ngày càng trở nên gay gắthơn bao giờ hết, không chỉ cạnh tranh trong nước với nhau mà còn với các doanhnghiệp nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh hơn, nhiều kinh nghiệm hơn Để có thểđứng vững và giành được thành công trong môi trường hiện nay, việc tăng cường đầu

tư vào công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực, trong đó có nguồn nhân lực thựchiện công tác phân tích tài chính dự án, trở thành một điều tất yếu

Vai trò của cán bộ phân tích tài chính dự án được thể hiện xuyên suốt trongnhiều công việc như thu thập xử lý thông tin dùng trong dự án, tính toán các chỉ tiêu,

số liệu về doanh thu, chi phí, lãi lỗ và các chỉ tiêu tài chính cần thiết khác, đưa ra kếtluận và kiến nghị trong quá trình đầu tư,…Do tầm quan trọng như vậy nên cần thiếtphải chú trọng đào tạo và phát triển nguồn nhân lực, xây dựng một đội ngũ nhân lực cóchất lượng cao nhằm đáp ứng được các yêu cầu, đòi hỏi của công việc cũng như nângcao tính hiệu quả trong hoạt động đầu tư Nếu vì một nguyên nhân khách quan hay chủquan nào đó mà công tác này chưa thực sự được coi trọng và thực hiện có hiệu quả, ví

dụ như doanh nghiệp chưa có phương pháp tổ chức thực hiện bài bản, hệ thống, thiếutầm nhìn dài hạn, thiếu sự đồng bộ trong kế hoạch và các hoạt động thì sẽ gây ảnhhưởng không tốt cho tương lai của bản thân doanh nghiệp Do vậy, cần thiết phải xác

định được nhu cầu đào tạo, có kế hoạch đào tạo phù hợp cũng như chương trình đàotạo bài bản Để xác định nhu cầu đào tạo, cần thiết phải tiến hành phân tích tổ chức,phân tích con người và nhiệm vụ cũng như tạo sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liênquan.

Có thể thấy rằng, một doanh nghiệp với nguồn nhân lực phân tích tài chính đầy

đủ, có chất lượng cao và am hiểu công việc, được sắp xếp hợp lý sẽ là nền tảng để thựchiện hoạt động đầu tư có hiệu quả, đem lại thành công trong kinh doanh cho chủ đầu

tư Bởi vậy, việc có những chiến lược và tầm nhìn đúng đắn trong sử dụng nguồn lựcnày thể hiện qua công tác quản lý nhân sự chặt chẽ và khoa học là điều cần được cácdoanh nghiệp đặc biệt coi trọng để phát huy tối đa khả năng hiện có, tiết kiệm chi phí

và nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh

3.2 Công tác thu thập và xử lý thông tin

Những năm gần đây, cùng với sự gia tăng cường độ cạnh tranh trên thị trường,thông tin đã và đang trở thành một lực lượng không thể thiếu, ảnh hưởng to lớn đến sựthành bại của một doanh nghiệp Đặc biệt, với dự án đầu tư bất động sản thì thông tinđóng vai trò quyết định đến chất lượng và hiệu quả của công tác lập và phân tích tàichính Như đã biết, hoạt động này rất đa dạng, phức tạp, đòi hỏi nguồn thông tin toàndiện trên nhiều lĩnh vực như các thông tin kinh tế, thị trường, những biến động về lạmphát, giá cả cũng như thay đổi trong chủ trương, chính sách của Chính phủ Thông tinkịp thời, đầy đủ sẽ giúp việc lập và phân tích dự án được nhanh chóng, sát thực tế, do

đó đảm bảo hiệu quả của hoạt động đầu tư, hạn chế rủi ro, thua lỗ trong kinh doanh vàngược lại

Vì thông tin rất đa dạng và phong phú, trong quá trình thu thập và xử lý thôngtin cần tiến hành đầy đủ trình tự các bước và đảm bảo một số yêu cầu sau:

- Có kế hoạch thu thập dữ liệu: cần chú ý tới các yếu tố như ai sẽ là người thuthập, mục đích của việc thu thập để làm gì, phân công ra sao và quá trình thu thập cầnđảm bảo những nội dung như thế nào, …

- Trong quá trình thu thập: thông tin cần được thu thập từ nhiều nguồn khácnhau, có thể thu thập các tài liệu đã có sẵn hoặc trực tiếp tiến hành điều tra, khảo sátcũng như sử dụng các nguồn lực, chuyên gia từ bên ngoài tổ chức làm công tác này

- Xử lý thông tin: thông tin thu thập được từ nhiều nguồn với những phươngpháp khác nhau, vì thế cần được xử lý và tổng hợp lại Cần đảm bảo được tính cậpnhật và tin cậy của thông tin, tránh các sai sót do thông tin đã lỗi thời, do phương phápthu thập không đầy đủ hoặc lỗi trong quá trình xử lý Có thể xác minh, kiểm chứng lại

số liệu bằng cách đối chiếu với các nhóm số liệu cùng loại của các bên liên quan hoặc

từ các tổ chức tư vấn

- Lưu trữ thông tin: để tiện cho việc sử dụng và quản lý, thông tin cần được lưutrữ và sắp xếp theo một trình tự nhất định Việc lưu trữ thông tin cần vừa đảm bảođược việc cung cấp thông tin nhanh chóng, phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau vừađảm bảo bí mật, an toàn cho thông tin.

3.3 Hệ thống trang thiết bị công nghệ

Trong thời đại khoa học kĩ thuật phát triển như vũ bão, cuộc cạnh tranh giữacác nước và giữa các doanh nghiệp ngày càng khốc liệt, thể hiện qua các mặt tài chính,quản lý, chất lượng giá cả và tất nhiên là không thể thiếu công nghệ Công nghệ mớivới những tính năng ưu việt hơn chính là một lợi thế cạnh tranh quan trọng tạo rathành công và lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp Để có thể đứng vững trong thị trường,các nhà đầu tư phải thường xuyên học hỏi, cập nhật và áp dụng những công nghệ, máymóc thiết bị mới vào quá trình sản xuất Có thể nói rằng công nghệ đã làm thay đổi cănbản môi trường đầu tư, bao gồm cả đầu tư bất động sản

Trong hoạt động lập và phân tích dự án đầu tư, công nghệ thông tin ngày càng

có vai trò quan trọng, tham gia vào nhiều hoạt động từ việc đảm bảo các chức năngtính toán, lưu trữ thông tin đến việc quản lý rủi ro Việc ứng dụng trang thiết bị máymóc hiện đại và công nghệ thông tin đem lại hiệu quả cao nhờ tiết kiệm chi phí, vừagiúp giảm thời gian ra quyết định, cho phép truy cập nhanh vào các dạng thông tinkhác nhau vừa giúp tăng năng suất lao động, cải thiện chất lượng dịch vụ cung cấp chokhách hàng Qua đó cải thiện hiệu quả hoạt động, tăng thu nhập, ổn định quy trìnhkinh doanh, nâng cao uy tín của công ty và nhiều khía cạnh khác nữa

Tuy nhiên, cùng với những ưu điểm, việc ứng dụng công nghệ cũng có nhữngrủi ro nhất định của nó, đặc biệt là vấn đề bảo mật dữ liệu Các doanh nghiệp cần cóbiện pháp bảo đảm an ninh thông tin và bí mật kinh doanh của mình cũng như buộcnhân viên tuân thủ những nguyên tắc nghề nghiệp trong quá trình làm việc

3.4 Năng lực tổ chức quản lý dự án

Năng lực tổ chức quản lý là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư vàkhai thác của một dự án Quá trình đầu tư dự án bao gồm rất nhiều công việc có liênquan chặt chẽ đến nhau, việc sắp xếp, phối hợp nhịp nhàng các hoạt động đòi hỏi phải

có năng lực quản lý nhất định Năng lực quản lý tốt sẽ giúp dự án đầu tư được thựchiện đúng tiến độ, tiết kiệm được chi phí, sử dụng có hiệu quả và hợp lý nguồn lực sẵn

có, đem lại thành công trong hoạt động kinh doanh Thiếu kiến thức và kĩ năng quản lý

là nguyên nhân dẫn tới thất bại trong hoạt động đầu tư, không đáp ứng được nhữngthay đổi, rủi ro của thị trường và gây thua lỗ

Quản lý dự án là hoạt động phức tạp, bao gồm nhiều mặt như: quản lý thời gian,quản lý chi phí, quản lý chất lượng, quản lý nhân lực, quản lý thông tin, quản lý rủi ro,

…Để quản lý có hiệu quả thì cần đảm bảo sự tập trung, phân công hợp lý kết hợp vớikhả năng tổ chức và lãnh đạo của các cán bộ quản lý.

4 Phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

Trong quá trình phân tích tài chính dự án đầu nói chung cũng như dự án đầu tưbất động sản nói riêng người ta sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nhằm đạt đượchiệu quả phân tích cao và chính xác nhất Có 5 phương pháp thường được sử dụng, đó

là phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp dự báo, phân tích độ nhạy,phương pháp thẩm định theo trình tự và phương pháp triệt tiêu rủi ro

4.1 Phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu

Phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu là phương pháp thường được sửdụng nhất vì tính đơn giản cũng như kết quả khá chính xác mà nó đem lại Trongphương pháp này, người ta tiến hành bằng cách so sánh các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuậtchủ yếu của dự án đầu tư đang xem xét với các dự án đã và đang xây dựng hoặc đanghoạt động

Sử dụng phương pháp này giúp cho việc đánh giá tính hợp lý và chính xác cácchỉ tiêu của dự án Từ đó có thể rút ra các kết luận đúng đắn về dự án bất động sản đểđưa ra quyết định đầu tư được chính xác Tuy nhiên cần lưu ý đến tính phù hợp củacác chỉ tiêu được dùng tùy theo từng hoàn cảnh cụ thể, không nên áp dụng máy móc,rập khuôn cho tất cả các trường hợp sẽ đưa lại kết quả thiếu chính xác

4.2 Phương pháp phân tích độ nhạy

Phương pháp phân tích độ nhạy dựa trên cơ sở của việc dự đoán được một sốrủi ro không mong muốn có thể xuất hiện trong tương lai, ví dụ như có lạm phát làmgiá vật liệu tăng dẫn đến việc tăng chi phí đầu tư, hoặc có thể lượng tiêu thụ sản phẩmgiảm xuống cũng làm ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án,… Thông qua việc xem xét

sự biến động của các yếu tố đó, ta sẽ đánh giá được nó có ảnh hưởng như thế nào kếtquy mô lợi nhuận và khả năng thu hồi vốn của doanh nghiệp

Mức độ sai lệch của các yếu tố của dự án do tác động của yếu tố rủi ro được xácđịnh dựa vào từng trường hợp cụ thể, có thể từ 10 - 20% Những dự án có độ an toàncao phải là những dự án đem lại hiệu quả ngay cả trong trường hợp có những rủi ro,thay đổi bất lợi Nếu dự án tỏ ra kém hiệu quả hoặc có khả năng gây lỗ thì cần đượcxem xét lại để có biện pháp khắc phục kịp thời

4.3 Phương pháp dự báo

Phương pháp này dựa trên việc dùng các số liệu dự báo, điều tra thống kê đểkiểm tra những biến động trên thị trường có thể trực tiếp ảnh hưởng như thế nào đếnhiệu quả và tính khả thi của dự án

Các biến động thường được xác định là cung cầu của sản phẩm, dịch vụ của dự

án, giá cả thị trường và các yếu tố đầu ra cũng như chất lượng của các yếu tố đầuvào… Dựa trên việc dự báo thay đổi về các yếu tố đó, người làm công tác phân tích cóthể dự kiến và đưa ra các giải pháp khắc phục

4.4 Phương pháp thẩm định theo trình tự

Phương pháp thẩm định theo trình tự là phương pháp trong đó người ta sẽ tiếnhành thẩm định dự án theo một trình tự chặt chẽ nhất định, thường gồm hai bước cơbản là thẩm định tổng quát và thẩm định chi tiết Một dự án chỉ được tiến hành khi đãđược đánh giá là đạt yêu cầu trong cả hai bước thẩm định trên Trình tự thẩm định nhưsau:

- Thẩm định tổng quát: Ở bước này người ta sẽ xem xét một cách tổng quan các

nội dung cần thẩm định của dự án, ví dụ như phân tích về thị trường, về tính phù hợpcủa dự án,… qua đó đánh giá các vấn đề chưa hợp lý để có phương hướng điều chỉnh.Thẩm định tổng quát chỉ giúp ta hiểu biết một cách khái quát về dự án, các vấn đề nhưquy mô hay sự cần thiết chứ chưa đi sâu vào chi tiết, do đó ở giai đoạn này khó pháthiện được các vấn đề hoặc sai sót cần điều chỉnh, do vậy cần thiết phải tiến hành thẩmđịnh một cách chi tiết, toàn diện hơn ở bước 2

- Thẩm định chi tiết: Trong bước này, việc thẩm định được tiến hành một cách

chi tiết, kĩ lưỡng từng nội dung cụ thể của dự án như phân tích các điều kiện pháp lý,thẩm định kĩ thuật, phân tích hiệu quả tài chính và kinh tế - xã hội của dự án Tùy theođặc điểm của dự án mà người ta sẽ tập trung hơn vào một số yếu tố cơ bản để phântích Nếu kết quả thẩm định ở những yếu tố quan trọng không đạt thì có thể đưa ra kếtluận ngay, không cần thiết phải phân tích các yếu tố còn lại Việc thẩm định chi tiếtgiúp ta có cái nhìn sâu sắc hơn về toàn bộ dự án, làm cơ sở đánh giá tính khả thi và raquyết định đầu tư

4.5 Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Dự án đầu tư bất động sản, với đặc trưng thời gian đầu tư và thu hồi vốn kéodài, thường tiềm ẩn nhiều rủi ro, thay đổi không mong muốn do tác động của môitrường bên ngoài Vì vậy, trong quá trình phân tích người ta thường áp dụng phươngpháp này để lường trước những bất trắc có thể phát sinh để có biện pháp giải quyết kịpthời, hạn chế các tác động bất lợi và đảm bảo tính vững chắc của dự án

5 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

5.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án đầu tư BĐS

5.1.1 Xác định tổng vốn đầu tư

Tổng mức đầu tư là một trong những nội dung quan trọng đầu tiên cần phảiđược xem xét kĩ càng trong quá trình phân tích tài chính dự án Theo thông tư số

05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập và quản

lý chi phí đầu tư xây dựng công trình: ‘‘Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây

dựng công trình là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình ’’

Đây là yếu tố cần phải được xây dựng một cách khoa học để đảm bảo tính hiệuquả bởi việc xác định tổng mức đầu tư không trên cơ sở thực tiễn sẽ dẫn đến sai lệchlàm ảnh hưởng đến quá trình tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án Do vậy, trongquá trình phân tích về phương diện tài chính, người làm công tác phân tích cần phảixem xét, cần nhắc về tính hợp lý, đầy đủ của các khoản mục chi phí cũng như dự tínhtrước những yếu tố rủi ro có thể xảy ra làm tăng chi phí đầu tư để có biện pháp phòngtránh kịp thời, đảm bảo tính khả thi cho dự án đầu tư nói chung cũng như cho các dự

án đầu tư bất động sản nói riêng

Tổng mức đầu tư bao gồm 7 loại khoản mục chi phí: chi phí xây dựng; chi phíthiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chiphí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng

‘‘- Chi phí xây dựng: là các chi phí để xây dựng, tạo lập các công trình, hạngmục cần thiết; chi phí phá và tháo dỡ các công trình cũ; chi phí san lấp mặt bằng xâydựng; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạmtại hiện trường để ở và điều hành thi công

- Chi phí thiết bị: là tất cả các loại chi phí cần thiết để mua sắm thiết bị côngnghệ, bao gồm cả chi phí cho quá trình đào tạo và chuyển giao công nghệ, chi phí lắpđặt, vận chuyển, bảo hiểm thiết bị; thuế và các loại phí liên quan, …

- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư: là chi phí cần thiết để cóđược đất, bao gồm chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất; chi phíthực hiện tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí sử dụngđất trong thời gian xây dựng;…

- Chi phí quản lý dự án: là các chi phí dùng để tổ chức thực hiện các công việcquản lý dự án, tính từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, tiến hành đầu tư đến khi hoàn thànhquá trình đầu tư xây dựng và đưa công trìnhvào khai thác sử dụng

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm các loại chi phí khảo sát xây dựng;chi phí lập báo cáo đầu tư (nếu có), chi phí lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹthuật; chi phí thi tuyển thiết kế kiến trúc; chi phí thiết kế xây dựng công trình; chi phíthẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình; chiphí lập hồ sơ yêu cầu, nhà thầu thi công, nhà thầu cung cấp vật tư thiết bị, tổng thầuxây dựng;

- Chi phí khác: là các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi phíthiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án vàchi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên

- Chi phí dự phòng: bao gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phátsinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giátrong thời gian thực hiện dự án Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm:chi phí dự phòng được tính bằng 10% trên tổng chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chiphí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấnđầu tư xây dựng và chi phí khác Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm,chi phí dự phòng được xác định bằng 2 yếu tố:

+ Dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được tính bằng5% tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng vàtái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

+ Dự phòng chi phí cho yếu tố trượt giá được tính theo thời gian thực hiện dự

án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình theo từng khu vực xây dựng ’’

[Theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng về

hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình]

Tổng mức đầu tư cũng có thể chia làm 3 loại theo tính chất của nguồn vốn: vốn

cố định, vốn lưu động và vốn dự phòng Vốn cố định gồm các loại chi phí xây lắp vàmua sắm thiết bị, chi phí về đất, chi phí quản lý, tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác,

… Vốn lưu động, cụ thể là vốn lưu động ban đầu bao gồm vốn sản xuất và vốn lưuthông, là các chi phí ban đầu nhằm đảm bảo sự vận hành có hiệu quả của dự án trongmột chu kỳ sản xuất kinh doanh đầu tiên

5.1.2 Xác định các nguồn tài trợ cho dự án

Như đã biết, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một nguồn vốnrất lớn, nếu chủ đầu tư chỉ dựa vào tiềm lực tài chính của bản thân mình thì sẽ rất khó

có thể đáp ứng được, do vậy việc tìm kiếm và đa dạng hóa các nguồn vốn đầu tư làmột việc làm cần thiết, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay Đối với một dự án đầu tưnói chung cũng như dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng, các nguồn tài trợcho dự án có thể nói là rất phong phú, nguồn này không chỉ bao gồm vốn chủ sở hữu

mà còn từ các nguồn vay ngân hàng và các tổ chức tài chính tín dụng, từ vốn góp cổphần, liên doanh hoặc vốn ngân sách nhà nước,…

Bên cạnh đó, do dự án đầu tư bất động sản không chỉ đòi hỏi vốn lớn mà còn cóđặc trưng thời gian đầu tư lâu dài, do đó tất cả vốn không phải được đầu tư ngay tạimột thời điểm mà được sử dụng theo giai đoạn thực hiện của dự án Chính vì thế, cầnthiết phải tổ chức quản lý một cách khoa học, đảm bảo kịp thời về số lượng và chấtlượng của nguồn vốn huy động, vừa tránh việc chậm tiến độ vừa tránh hiện tượng tồnđọng vốn gây lãng phí nguồn lực tài chính

Ngoài ra, việc xác định cơ cấu nguồn vốn cho dự án đầu tư xây dựng công trìnhbất động sản cũng cần được coi trọng vì nó cho thấy được tiềm lực vững chắc của nhàđầu tư cũng như cho biết cụ thể tỷ lệ từng nguồn chiếm bao nhiêu phần trăm trongtổng mức đầu tư dự kiến Trên cơ sở các yếu tố trên, ta có thể lập tiến độ huy động vốnhàng năm đối với từng nguồn cụ thể

5.2 Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời

dự án đầu tư bất động sản

5.2.1 Xác định doanh thu từ hoạt động của dự án

Doanh thu của dự án là tổng giá trị hàng hoá và dịch vụ thu được trong các nămhoạt động của dự án, bao gồm doanh thu do bán sản phẩm dịch vụ và doanh thu từviệc thanh lý, thu hồi tài sản Để tiện cho việc theo dõi và kiểm tra, doanh thu của dự

án được tính theo từng năm hoạt động và được xác định rõ ràng từng nguồn Người tathường căn cứ vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án để lập bảng dựtính doanh thu trên cơ sở ước tính mức sản lượng tiêu thụ, công suất hoạt động của dự

án và giá bán của sản phẩm Tùy theo tính chất của từng dự án đầu tư bất động sản màngười ta tính toán công suất hoạt động cho phù hợp, tuy vậy thường công suất vậnhành của dự án trong một số năm đầu không cao và do vậy, mức doanh thu cũng chỉbằng khoảng 50 – 60% mức tiềm năng

5.2.2 Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án

Chi phí vận hành dự án cũng là một khoản mục cần được chia theo từng nămnhằm tiện cho việc tính toán và theo dõi Chi phí này có thể chia thành 2 loại: chi phísản xuất và chi phí ngoài sản xuất

Chi phí sản xuất bao gồm:

- Chi phí trả lương cho cán bộ công nhân viên

- Chi phí điện, nước, Internet,…

- Chi phí sửa chữa bảo dưỡng nhà cửa, máy móc, thiết bị,…

- Chi phí quản lý

- Chi phí khấu hao TSCĐ

- Chi phí lãi vay

- Chi phí tái đầu tư thay thế tài sản

Chi phí ngoài sản xuất: là chi phí dùng cho việc marketing, quảng cáo sảnphẩm, chi phí bán hàng, chi phí dự phòng lưu thông sản phẩm và các chi phí khác cóliên quan

Việc xem xét, tính toán chi phí vận hành phải dựa trên kế hoạch sản xuất hàngnăm, kế hoạch khấu hao và kế hoạch trả nợ của dự án Người cán bộ làm công tácphân tích tài chính dự án cần có khả năng đánh giá tính phù hợp của từng loại khoảnmục chi phí dựa trên thực tiễn về thị trường, có phương pháp phân bổ chi phí lãi vay,tính toán thuế suất và mức thuế phải nộp hàng năm cho đúng với quy định của phápluật Đặc biệt, cần xác định chính xác chi phí khấu hao hàng năm của dự án Đây làmột yếu tố quan trọng của chi phí sản xuất và có ảnh hưởng lớn đến kết quả hoạt độngkinh doanh của doanh nghiệp Hiện nay có nhiều cách tính khấu hao khác nhau, việclựa chọn phương pháp tính khấu hao có ảnh hưởng không nhỏ đến các kết quả tínhtoán trong phân tích tài chính, vì vậy, người làm công tác phân tích tài chính cần lựachọn được phương pháp phù hợp nhất và tuân thủ theo các quy định của nhà nước

5.2.3 Dự trù lãi lỗ của dự án

Sau khi đã xác định được doanh thu cũng như chi phí vận hành từng năm, ta cóthể tính toán được mức lãi lỗ hay lợi nhuận của dự án Lợi nhuận của dự án được tínhbằng hiệu số giữa doanh thu của dự án và chi phí hàng năm đã bỏ ra để đạt được mứcdoanh thu đó Lợi nhuận gồm có lợi nhuận trước thuế và lợi nhuận sau thuế Lợi nhuận

là chỉ tiêu tuyệt đối, phản ánh kết quả sản xuất kinh doanh hàng năm của dự án, vì vậytrong quá trình phân tích tài chính nó cần được coi trọng đúng mức

5.2.4 Xác định dòng tiền của dự án

Do đặc tính thời gian tạo lập và khai thác lâu dài của các dự án đầu tư bất độngsản, các khoản thu và chi phát sinh hàng năm đã tạo ra dòng tiền thu và dòng tiền chi

của dự án Hiệu số chênh lệch giữa các khoản thu và các khoản chi trong từng nămhoạt động của dự án được gọi là dòng tiền ròng của dự án đầu tư kinh doanh bất độngsản.

Dòng tiền ròng = Tổng các khoản thu trong kỳ - các khoản chi trong kỳ

Dòng tiền được sử dụng để tính các chỉ tiêu hiệu quả là dòng tiền sau thuế:

Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền ròng – Dòng thuế

+ Dòng thuế: dòng thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp hàng năm

5.3 Phân tích độ an toàn tài chính của dự án đầu tư bất động sản

Độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư bất động sản là nội dung quantrọng để đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án đồng thời cũng là chỉ tiêu cầnđược đặc biệt quan tâm Nó được thể hiện qua các mặt sau:

- An toàn về nguồn vốn: độ an toàn về nguồn vốn được xem xét trên cơ sỏnguồn vốn phải đủ về số lượng, phù hợp về tiến độ, đảm bảo về tính pháp lý và cơ sởthực tiễn của các nguồn huy động, hình thức thanh toán, vay vốn và trả nợ vốn, đảmbảo tỉ lệ hợp lý giữa vốn tự có và vốn đi vay

- An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và trả nợ

- An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán thể hiện qua phân tích độ nhạycủa dự án

Trong quá trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản, cần phải chú trọng quátrình đánh giá các yếu tố trên Sự bảo đảm an toàn về tài chính cho doanh nghiệp sẽgiúp đảm bảo tính vững chắc cũng như hiệu quả cao cho dự án

5.4 Thẩm định độ nhạy của dự án

Một dự án đầu tư bất động sản thường có tuổi thọ lâu dài, trong quá trình đó dễphát sinh các yếu tố rủi ro không mong muốn Để hạn chế thấp nhất tác động của cácyếu tố đó, cần thiết phải tiến hành phân tích độ nhạy của dự án để xem xét khả năngđứng vững của dự án trước các thay đổi của môi trường kinh tế, xã hội, trên cơ sở đóđưa ra các giải pháp đối phó phù hợp Phân tích độ nhạy của dự án chính là đánh giátính vững chắc của dự án thông qua việc phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của

dự án sẽ thay đổi như thế nào khi các yếu tố đầu vào và đầu ra có liên quan thay đổi.Thông qua việc xem xét mức độ biến động của dự án khi các điều kiện thay đổi, chủ