Bài tập môn lập và quản lý dự án bất động sản

KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN VÀ LÃI VAY TRONG THỜI GIANXÂY DỰNG vốn Số vốn phải tính lãi trong thời gian xây dựng 1000vnđ Thời hạn năm Lãi vay 1 năm % Tổng số lãi vay 1000vnđ Vốn tự có của chủ

STT Nội dung công việc Giai đoạn 1 Giai đoạn 2 Tổng vốn đầu tư

Giá cho thuê 1m2

Tổng doanh thu (1000Đ)

Doanh thu theo năm

Năm 1

Doanh thu cho thuê đất theo quy chế ngoại giao trả theo năm (ứng trước 5 năm)

đất trả 1 lần

Năm 4

Nhà ở cao tầng ngoài khu ngoại

Nhà ở cao tầng ngoài khu ngoại

Tổng doanh thu trong 20

KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN VÀ LÃI VAY TRONG THỜI GIAN

XÂY DỰNG

vốn

Số vốn phải tính lãi trong thời gian xây dựng (1000vnđ)

Thời hạn (năm)

Lãi vay 1 năm (%)

Tổng số lãi vay (1000vnđ)

Vốn tự có của chủ đầu tư và vốn ngân sách (1000vnđ)

Vốn vay ban đầu+lãi vay (1000vnđ)

KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VÀ LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XD

Trả lãi vay hàng năm 35,793,790 28,635,032 21,476,274 14,317,516 7,158,758

Số dư nợ cuối năm 390,098,729 417,405,640 446,624,034 477,887,717 511,339,857 409,071,886 306,803,914 204,535,943 102,267,971 0

BẢNG TÍNH TOÁN GIÁ TRỊ KHẤU HAO HÀNG NĂM

Đơn vị tính: 1000VNĐ

Số

TT Khoản mục

Giá trị khấu hao

Thời gian khấu hao

Năm khấu hao

Giai đoạn I 2,500,000 5 năm 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000

Giai đoạn II 2,500,000 5 năm 0 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000

III Kiến thiết

Giai đoạn I 144,178,446 5 năm 28,835,889 28,835,889 28,835,889 28,835,889 28,835,889

Cộng 370,481,958 40,401,015 40,901,015 40,901,015 40,901,015 40,901,015 11,565,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126

TÍNH TOÁN GIÁ TRỊ KHẤU HAO HÀNG NĂM

Đơn vị tính 1000VNĐ

Số

TT Khoản mục

Giá trị khấu hao

Thời gian khấu hao

Năm khấu hao

I

Xây lắp 221,302,512 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 Giai đoạn I 121,239,966 20 năm 6,061,998 6,061,998 6,061,998 6,061,998 6,061,998 6,061,998 6,061,998 6,061,998 6,061,998 6,061,998 Giai đoạn II 100,062,546 20 năm 5,003,127 5,003,127 5,003,127 5,003,127 5,003,127 5,003,127 5,003,127 5,003,127 5,003,127 5,003,127

II

Thiết bị 5,000,000

Giai đoạn I 2,500,000 5 năm

Giai đoạn II 2,500,000 5 năm

III Kiến thiết

cơ bản khác 144,179,446

Giai đoạn I 144,178,446 5 năm

Giai đoạn II 0 5 năm

Cộng 370,481,958 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126

9

3 Chi phí mua nước 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600

4 Chi phí mua điện 8,640 8,640 8,640 8,640 8,640 8,640 8,640 8,640 8,640 8,640

Tổng 14,613,960 150,240 150,240 4,971,480 4,971,480 4,971,480 4,971,480 4,971,480 4,971,480 4,971,480

3 Chi phí mua nước 10,800 10,800 10,800 10,800 10,800 10,800 10,800 10,800 10,800 10,800

4 Chi phí mua điện 4,320 4,320 4,320 4,320 4,320 4,320 4,320 4,320 4,320 4,320

Tổng 4,896,360 4,896,360 4,896,360 4,896,360 4,896,360 4,896,360 4,896,360 4,896,360 4,896,360 4,896,360

11

5 Thu nhập trước khấu hao 25,358,145 39,821,865 41,240,789 36,419,549 51,965,045 55,961,987 58,411,369 58,410,457 3,022,325 3,022,325

6 Khấu hao cơ bản 40,401,015 40,901,015 40,901,015 40,901,015 40,901,015 11,565,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126

7 Thu nhập sau khấu hao 15,042,870- -1,079,150 339,774 -4,481,466 11,064,030 44,396,861 47,346,243 47,345,331 -8,042,801 -8,042,801

8 Trả lãi vay hàng năm 0 0 0 0 0 35,793,790 28,635,032 21,476,274 14,317,516 7,158,758

9 Thu nhập trước thuế lợi tức 15,042,870- -1,079,150 339,774 -4,481,466 11,064,030 8,603,071 18,711,211 25,869,057 -22,360,317 -15,201,559

10 Thuế thu nhập doanh nghiệp 0 0 84,943 0 2,766,007 2,150,768 4,677,803 6,467,264 0 0

11 Thu nhập sau thuế lợi tức

(lợi nhuận)

15,042,870 -1,079,150 254,830 -4,481,466 8,298,022 6,452,304 14,033,408 19,401,792 -22,360,317 -15,201,559

-12 Lũy kế thu nhập 25,358,145 65,180,010 106,420,799 142,840,348 194,805,392 250,767,380 309,178,748 367,589,205 370,611,530 373,633,856

5 Thu nhập trước khấu hao 3,097,445 3,097,445 3,097,445 3,097,445 3,097,445 3,097,445 3,097,445 3,097,445 3,097,445 3,097,445

6 Khấu hao cơ bản 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126

7 Thu nhập sau khấu hao -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681

9 Thu nhập trước thuế lợi tức -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681 -7,967,681

10 Thuế thu nhập doanh

BẢNG DỰ TRÙ CÂN ĐỐI THU CHI

Đơn vị tính: 1000VNĐ

STT Khoản mục Năm xây dựng Năm hoạt động kinh doanh

A SỐ TIỀN THU VÀO 80,373,120 80,873,120 82,292,044 82,292,044 97,837,540 72,498,593 74,447,975 74,447,063 19,058,931 19,058,931

1 Doanh thu thuần 39,972,105 39,972,105 41,391,029 41,391,029 56,936,525 60,933,467 63,382,849 63,381,937 7,993,805 7,993,805

Số tiền có đầu năm 62,054,340 77,018,060 78,352,041 73,615,744 -51,666,528 -69,338,903 -62,650,373 -57,281,988 -99,044,098 7,730,841

Số tiền có cuối năm 62,054,340 139,072,400 217,424,441 291,040,185 239,373,657 170,034,754 107,384,381 50,102,393 -48,941,705

-41,210,864

A SỐ TIỀN THU VÀO 18,998,931 18,998,931 18,998,931 18,998,931 18,998,931 18,998,931 18,998,931 18,998,931 18,998,931 18,998,931

1 Doanh thu thuần 7,933,805 7,933,805 7,933,805 7,933,805 7,933,805 7,933,805 7,933,805 7,933,805 7,933,805 7,933,805

1 Số tiền có đầu năm 10,397,751 10,397,751 10,397,751 10,397,751 10,397,751 10,397,751 10,397,751 10,397,751 10,397,751 7,745,961

2 Số tiền có cuối năm

-30,813,113

20,415,362

10,017,611 380,140 10,777,891 21,175,642 31,573,393 41,971,144 52,368,895 60,114,856

-15

BẢNG TÍNH NPV VÀ TỶ SUẤT SINH LỜI NỘI TẠI (IRR)

BẢNG TÍNH ĐIỂM HOÀ VỐN

Đơn vị tính: 1000VNĐ

STT Khoản mục

Năm TB (1-20)

1 Chi tiền mua nước 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600

2 Chi tiền mua điện 8,640 8,640 8,640 8,640 8,640 8,640 8,640 8,640 8,640 8,640

1 Chi tiền mua nước 10,800 10,800 10,800 10,800 10,800 10,800 10,800 10,800 10,800 10,800

2 Chi tiền mua điện 4,320 4,320 4,320 4,320 4,320 4,320 4,320 4,320 4,320 4,320

Điểm hoà vốn = Định phí / (Doanh thu-Biến phí) = 113.84%

Doanh thu hoà vốn = Định phí / (1 - (Biến phí / Doanh thu) = 30,154,664 nghìn đồng

19

BẢN SỬA LỖI SAI

1. Bảng tổng hợp vốn đầu tư

Đơn vị: 1000vnd

2. Bảng dự kiến doanh thu

dự kiến doanh thu lại ghi số lượng đất trụ sở đại sứ cho thuê năm thứ 7 và thứ 8 là100.173m2, cần sửa thành 0

Đất cho các tổ chức quốc tế có tổng diện tích đưa vào kinh doanh là33.606m2, cho thuê hết trong sáu năm, như vậy mỗi năm sẽ cho thuê 5.601m2 Do

đó cần sửa 6.231m2 thành 5.601m2

1 Giá thuê 1m2

2 Tổng DT trụ sở ĐS

năm 2

844.207.308

42021.036.540

năm, trong khi

đó bản này chỉtính tổng DT 1năm

6.231m210.767.168

thành

5.601m29.678.528

Tính sai từ bản

dự kiến kinhdoanh

3 Bảng kế hoạch sử dụng vốn và lãi vay trong thời gian xây dựng

Số vốn vay phải tính lãi trong thời gian xây dựng ở năm 2001 không phải là

21

Sai vốn vay cố định và lãi vay ở năm xây dựng, phải sửa thành 364.578.251nghìn đồng (theo bảng kế hoạch sử dụng vốn và lãi vay trong thời gian xây dựng).

Bắt đầu trả nợ gốc và lãi vay hàng năm kể từ năm thứ sáu, nhưng trong nămnăm đầu vẫn phải tính lãi để cộng vào gốc vay Bảng này chỉ tính lãi từ năm thứsáu khi bắt đầu trả gốc vay, cách tính này là sai

Lãi suất sử dụng để tính toán trong bảng này cũng sai, phải lấy lãi suất 7%cho cả đời dự án

Các lỗi sai trên đã làm cho toàn bộ số liệu của bảng kế hoạch trả nợ vốn vàlãi vay đều bị sai Sau khi tính lãi vay từ năm thứ nhất, tính lãi suất là 7% và sửalại tổng số + cộng lãi vay ta có: tổng nợ phải trả là 618.721.227 nghìn đồng trong

đó gồm có 107.381.370 nghìn đồng lãi vay và 511.339.587 nghìn đồng trả gốc vay

5 Bảng tính toán giá trị khấu hao hàmg năm

Bảng này sai ở giá trị xây lắp được tính khấu hao, phải sửa như sau (sửa theobảng tổng hợp vốn đầu tư):

- Tổng giá trị xây lắp sửa từ 370.481.958 nghìn đồng thành221.302.512 nghìn đồng 370.481.958 nghìn đồng là tổng vốn cố địnhchứ không phải tổng giá trị xây lắp

- Giá trị xây lắp giai đoạn I sửa từ 192.760.492 nghìn đồng thành121.239.966 nghìn đồng

- Giá trị xây lắp giai đoạn II sửa từ 177.721.466 nghìn đồng thành100.062.546 nghìn đồng

- Năm thứ 7 đến thứ 20 mỗi năm khấu hao 11.065.126 nghìn đồng thaycho 18.524.098 nghìn đồng.

6 Bảng tổng hợp chi phí hàng năm

Tiền thuê đất được trả trước ba năm đầu, các năm tiếp theo trả hàng năm,nhưng trong bảng này lại tính tiền thuê đất trả đều hàng năm từ năm đầu Cần phảisửa như sau:

- Tiền thuê đất năm 1 sửa từ 4.821.240 nghìn đồng thành 14.463.720nghìn đồng Tiền thuê đất năn thứ 2 và thứ 3 sửa thành 0

- Tổng chi phí năm 1 sửa từ 4.971.480 nghìn đồng thành 14.613.960nghìn đồng Tổng chi phí năm 2 và năm 3 sửa thành 150.240 nghìnđồng

7 Bảng dự trù lỗ lãi hàng năm

Các khoản mục tổng doanh thu, tổng chi phí, khấu hao, trả lãi vay hàng nămđều bị tính sai ở các bảng trước nên bảng dự trù lỗ lãi cũng bị sai theo Do đó cáckhoản mục còn lại của bảng này cũng sai Cần sửa lại tất cả các dữ liệu cho khớpvới các bảng trước

Khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp, năm nào thu nhập trước thuế âm thìthuế thu nhập doanh nghiệp sẽ bằng 0, tức là doanh nghiệp không phải nộp thuế.Trong bảng dự trù lỗ lãi này các năm thứ 1, 3, 4, 6 thu nhập trước thuế âm mà vẫntính thuế thu nhập doanh nghiệp và cho nó mang dấu âm, như vậy là sai

8 Bảng tính NPV và tỷ suất sinh lời nội tại

Tương tự như bảng dự trù lỗ lãi, các khoản mục doanh thu, chi phí, khấuhao bị tính sai ở các bảng trước nên ở bảng này cũng sai và còn làm cho các khoảnmục khác sai theo Bảng này cũng phải sửa lại toàn bộ dữ liệu

23

IRR được vì đều làm cho NPV âm, ta phải sử dụng hai hệ số chiết khấu khác là 5%

và 10% Với hai hệ số chiết khấu này ta tính được IRR đúng bằng 7,9%

9 Bảng tính điểm hoà vốn

Bảng này cũng bị sai toàn bộ các dữ liệu do các khoản mục doanh thu, chiphí, lãi vay phải trả và khấu hao bị tính sai,chỉ cần sủa lại các khoản mục này chokhớp với các bảng đã sửa trước

Sau khi sửa ta thu được: doanh thu trung bình 26.488.774 nghìn đồng(25.703.866 nghìn đồng); biến phí trung bình 22.680 (22.680 nghìn đồng); định phítrung bình 30.128.846(37.373.508 nghìn đồng) Từ đó sửa lại được điểm hoà vốn

và doanh thu hoà vốn: Điểm hoà vốn=113.84%; Doanh thu hoà vốn = 30.154.664

1 Dự tính tổng mức vốn đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án

- Tổng mức vốn đầu tư:

Căn cứ các văn bản quản lý đầu tư và xây dựng hiện hành của Bộ xây dựng, Bộ tàichính, UBND thành phố Hà Nội về suất vốn đầu tư, giá thiết kế, đơn giá xây dựng,chi phí thẩm định và tư vấn đầu tư Tổng mức vốn đầu tư của dự án được xác địnhtheo phương pháp tổng hợp từ các khoản mục chi phí dự tính của dự án là491.940.089 nghìn đồng, trong đó: vốn cố định là 370.481.958 nghìn đồng; vốnlưu động ban đầu là 3.704.820 nghìn đồng; vốn dự phòng là 37.048.196 nghìnđồng; lãi vay trong thời gian xây dựng là 80.705.116 nghìn đồng

- Các nguồn vốn huy động của dự án

 Vốn tự có: Nguồn vốn tự có ban đầu là 20 tỷ đồng và hỗ trợ đền bù

là 74.437.333 nghìn đồng Tổng vốn tự có là 94.437.333 nghìnđồng

 Nguồn vốn tạm ứng đất: 10.0173m2 đất cho đoàn ngoại giao thuê sẽđược ứng trước với khả năng vận động cho thuê trước khi đi vào thicông hạ tầng là năm năm với giá dự kiến 5 USD/m2/năm Tổng sốvốn được tạm ứng là: 35.060.550 nghìn đồng

 Nguồn ngân sách Nhà nước:

- Đầu tư vào một số tuyến đường của thành phố đi qua khu vực:57.278.050 nghìn đồng

25

Mức giá dự kiến 6USD/m2/năm Phương thức thanh toán: ứng trước 5 năm đầu, từnăm thứ 6 đến năm thứ 20 thanh toán hàng năm.

- Khu đất còn lại sẽ cho thuê lại quyền sử dụng đất theo phương thức trảtiền một lần Giá tối thiểu cụ thể cho từng khu đất như sau:

 Khu nhà ở cao tầng trong khu ngoại giao: diện tích 66593m2 giácho thuê lại là 1440000 đồng/m2

 Khu công trình dịch vụ công cộng: diện tích 54033m2; giá chothuê dự kiến là 1440000 đồng / m2

 Khu mhà biệt thự: diện tích 51469m2; giá cho thuê 960000 đồng/m2

 Khu nhà trẻ mẫu giáo trong khu ngoại giao: diên tích 6464m2; giácho thuê 1008000/m2

 Khu các tổ chức quốc tế: diện tích 33606m2; giá cho thuê

d Xác định dòng tiền: Dòng tiền cũng được diễn dải chi tiết ở bảng tính

NPV và tỷ suất sinh lời nội tại

3 Các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án

a NPV: Hiện giá thu nhập ròng

Dự án sử dụng nguồn vốn vay ưu đãi cho các doanh nghiệp phát triển và đầu

tư hạ tầng với lãi suất 7% năm, vì vậy ta lấy hệ số chiết khấu để tính hiện giá thunhập ròng là 7%

Từ bảng tính NPV và tỷ suất sinh lời nội tại ta có:

NPV = -491,940,089 + 508.152.365 = 16.212.276 (nghìn đổng)

Như vậy dự án có NPV >0, có thể chấp nhận dự án vì đã có lãi, tuy nhiênquy mô lợi nhuận mà dự án mang lại cho chủ đầu tư không lớn

b Tỷ suất sinh lời nội tại IRR

Ta chọn hai hệ số chiết khấu r=5% và r=10%

Với r=5%, ta có NPV1= -491,940,089+ 563.285.431 = 71.345.342 > 0Với r=10%, ta có NPV2= -491,940,089 + 441.406666 = -50,533,423 < 0IRR = 0.05 + 71345342 x (0.1 – 0.05) / (71345342 + 50533423) = 0.079Vậy IRR = 7.9% > 7% , chấp nhận dự án

c Thời gian hoàn vốn:

27

ròng lợi ích là 461.335.863 nghìn đồng; năm thứ 7 là 526.134.554 nghìn đồng;như vậy đến cuối năm thứ 6 doanh nghiệp còn thiếu 30.604.226 nghìn đồng nữa thìthu hồi đủ vốn đầu tư Thời gian hoàn vốn đầu tư là:

6 năm + (12 x 30,604,226) / 64,798,692 tháng = 6 năm 5,7 tháng

d Điểm hoà vốn

Theo bảng hòa vốn:

Điểm hoà vốn = Định phí / (Doanh thu – Biến phí) x 100 = 113.84%

Doanh thu hoà vốn = Định phí / (1- (Biến phí /Doanh thu)) = 30.154.664(nghìn đồng)

Điểm hoà vốn này là lớn lãi của dự án là không lớn