- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mua bán nhà cho người dân, nhưng chưa cấp sổ hồng, cũng có thể được coi là mua bán nhà trên giấy... - Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mới chỉ
Trang 1I Lý luận chung.
Tốc độ đô thị hoá diễn ra một cách chóng mặt, hàng loạt các dự án công trình khởi công, diện tích đât sử dụng cho việc xây nhà ngày càng thu hẹp, cung không đáp ứng đủ cầu, vấn đề nhà ở càng trở nên quan trọng, người dân đổ xô nhau đi mua nhà
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phât triển, thu hút rất nhiều các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước, các Công ty cổ phân, đầu tư, kinh doanh bất động sản không ngừng tăng lên Chủ yếu là các Công ty nhỏ
và vừa, họat động manh mún, thiếu sự kiểm soát của cơ quan quản lý Nhà nước, dẫn tới hạn chế trong hoạt động thị trường bất động sản
Hiện nay đang diễn ra hàng loạt các vụ mua bán nhà trên gíây, nhà đầu tư thì không có nhà, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thu lợi nhuận bất hợp pháp
1 Mua bán nhà trên giấy?
Định nghĩa: Mua bán nhà trên giấy là hình thức mua bán dựa trên hợp đồng dân sự, giữa người mua và người bán, không có sổ hồng hay sổ đỏ, người mua chỉ dựa vào các giấy tờ có liên quan đến nhà: như nhà nằm trong
dự án, nhà đang xây hay nhà mới chỉ trong quy hoạch…
2 Các hình thức mua bán nhà trên giấy.
- Mua bán trao tay giữa hai người: người mua và người bán, họ ngầm định với nhau, người mua không có sổ đỏ, nhưng có hợp đồng mua bán nhà, do hai bên làm và thoả thuận Có người làm chứng
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mua bán nhà cho người dân, nhưng chưa cấp sổ hồng, cũng có thể được coi là mua bán nhà trên giấy
Trang 2- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mới chỉ dựa vào các dự án, bản quy hoạch…chưa có nhà, chưa có cơ sỏ hạ tầng, chưa biết hình thù nhà ra làm sao… đã tiến hành mua bán nhà.
vấn đề nghiên cứu ở đây chỉ giới hạn mua bán nhà trên giấy trên phạm
vi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mua bán nhà trên giấy cho người dân trái pháp luật
3 Các rủi ro, cơ hội xảy ra khi mua bán nhà trên giấy.
- Bị lừa đảo, chiếm đoạt tài sản
3.2Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Trang 3Nhưng hiện tượng bán nhà trên giấy diễn ra như một trào lưu, trên thực tế rất khó để kiẻm soát được hết, nhưng không thể để thực trạng quá nhiều sai phạm xảy ra trong các Công ty kinh doanh bất động sản, đên khi mọi viêc phanh phui thì việc đã rồi Không có một cơ quan quản lý nào chịu trách nhiệm quản lý, kiểm tra giám soát, để rồi xảy ra kiện cáo, nhân dân luôn là người chịu thiệt… chẳng biết kêu ai?
Cơ quan quản lý nào đứng ra chịu trách nhiệm quản lý, kiểm tra giám sát hoạt động mua bán nhà trên giấy? Chế tài xử phạt như thế nào là thích đáng, để hạn chế các doanh nghiệp kinh doanh bán nhà trên giấy, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của nhà đàu tư?
II “Thực trạng- nguyên nhân” những vấn đề nảy sinh
xung quanh việc mua bán nhà trên giấy.
1 Nguyên nhân người dân đi mua nhà trên giấy.
Một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng này là nhu cầu nhà đất rất lớn trong khi cung lại ít, vấn đề cầu nhà đất trở lên rất nóng, ai cũng muốn tìm mua một căn nhà, một mảnh đất để ở,” an cư – lac nghiệp”.Cung – cầu hiện nay chênh lệch Cung ít cầu lớn là có thật nhưng vấn
đề ở đây còn ở chỗ thị trường bất động sản thiếu thông tin, mà có chăng thì thông tin thiếu minh bạch, độ chính xác chưa cao…thị trường bất động sản hoạt động chưa tốt
Thứ nhất trình độ dân trí con thấp, thị trường bất động sản là thị
truờng mới rất khó để xâm nhập và hiểu được quy luật hoạt động của nó? Phải là người có chuyên môn, qua đào tạo mới có thê không bị lừa, luật thi hành thi rắc rối, nhà đầu tư không hiểu mà cũng chẳng cần tìm hiểu vì giới “
cò mồi” bất động sản hoạt động công khai, không thể nào kiểm soat được…
Trang 4Thứ hai do tính minh bạch của thị trường bất động sản không được
công khai một cách rõ ràng và rộng rãi cho tất cả mọi người, mà quy hoạch chỉ nằm trên giây dưới sự chỉ đạo của các nhà quy hoạch, người dân không được tiếp cân đên chính vì tính minh bạch cuar thông tin không rõ ràng, ngươi dân- nhà đầu tư không biết tin vào ai? Người nói thế này, người thế khác, thế là cứ thấy người ta đổ xô đi mua ở đâu, mình cũng mua ở đó, tâm
lý có chết thì chết cả làng…họ không thể lường hết những rủi ro có thể xảy
ra, như “ cò mồi” bất động sản và giới doanh nghiệp bất động sản họ có thể tạo ra những cơn sốt giả tạo, nhằm đánh vào tâm lý ngưòi dân “ không mua
sẽ không còn để mua” thế là sống chết thế nào cũng phải mua lấy được một mảnh, doanh nghiệp bất động sản và “cò mồi” bất động sản thu lợi nhuận bất hợp pháp, người dân chịu thiệt mà chẳng dám kêu ai?
Thứ ba là sự thiếu chuyên nghiệp từ phía người mua- nhà đầu tư,
người dân khi có nhu cầu song chưa hiểu biết rõ, thiếu thông tin nhưng cứ mua lấy được mà chẳng biết gì cả Nhà đầu tư thường không tìm đến các sàn giao dich bất động sản hợc thuê tư vấn, mà thường bị giới “ cò mồi” lừa gạt
Họ không ý thức được rằng mua bán bất động sản thường có giá trị tài sản rất lớn và được pháp luật quy định chặt chẽ, vì vậy dễ bị doanh nghiệp bất động sản và giới “cò mồi” lách luật
Thứ tư không thể kiểm soát được hoạt động của giới “cò mồi” bất
động sản, khiên cho thị trường bất động sản đảo lộn, hoạt động và tính quy luật của thị trường không ổn đinh, lúc thật lúc ảo, lúc trầm lúc lắng…làm cho người dân- nhà đầu tư không thể phân biệt được
Thứ năm người dân thường bị hoa mắt trước hàng xâu giấy tờ pháp lý
của dự án như: quyết định giao đất, quy hoach 1/500, quy hoạch tổng thể, các giấy tờ liên quan đến giải phóng mặt bằng, đền bù….người dân không kiểm tra sự chính xác và có thật của các giấy tờ pháp lý đó
Trang 5Thứ sáu người dân- nhà đầu tư cho rằng khi mua nhà khi còn ở trên
giấy sẽ được mua với giá gốc Khi đã xây xong nhà rồi thì không có khả năng để mua…Niềm tin tới mức gây thơ của các nhà đầu tư, nên chỉ bằng chiêu PR, “ cò mồi” có thể đẩy giá tăng lên hàng ngày
Điều đáng nói, là dù chưa biết hình thù căn hộ như thế nào nhưng hàng trănm người thi nhau giữ chỗ, chỉ cần biết là có giữ được chỗ hay không chứ không cần biết là căn hộ như thế nào?
Phương thức thủ đoạn của các đối tượng này là thành lập các doanh nghiệp, tạo dựng các dự án và lợi dụng các vấn đề cải cách hành chính để làm văn bản xin thành phố xin chủ trương đầu tư, khi thành phố và các ngành có văn bản trả lời thì lợi dụng những văn bản đó để quảng bá coi như
dự án đã được duyệt để lừa đảo người dân, nhà đầu tư có nhu cầu mua nhà Tạo dựng ra những bản vẽ, thiết kế dự án, phối cảnh kiến trúc khiến cảnh quan rất đẹp, tạo ra các bản vẽ quy hoạch 1/500, 1/2000 và tạo dựng một số chỉ tiêu bảng thống kê sử dụng đất…như thể đã được cơ quan chức năng phê duyệt để lấy lòng tin khách hàng
2 Cơ hội cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản- Hạn chế về phía các nhà quản lý.
Đứng trên quan điểm của các nhà kinh doanh bất động sản, họ lý giải vấn
đề bán nhà trên giấy:
Thứ nhất nguyên nhân của tình trạng tràn lan các doanh nghiệp bất động
sản bán nhà trên giấy, bắt nguồn từ nguồn lực tài chính yếu dẫn đến chủ đầu
tư dùng đòn bẩy huy động vốn sớm, để giải quyết các vấn đề như giải phóng mặt bằng,…
- Khi bồi thường giải phóng mặt bằng xong, có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư lập tức bán căn hộ để hoàn xây hạ tầng và móng Những
Trang 6đợt huy động tiếp theo sẽ đầu tư vào xây phần thân và các hạng mục
kế tiếp của dự án
- Nhưng khâu đền bù quá tốn kém, mất 2-3 năm, cộng thêm thủ tục cấp phép xây dựng mất trung bình 1-2 năm, lúc này doanh nghiệp đã cạn vốn Trong tình thế này thì 99% chủ đầu tư bán nhà trái luật Thậm chí, nhiều doanh nghiệp làm liều bán căn hộ trước khi hoàn tất
hồ sơ pháp lý
- Họ cho rằng thủ tục hành chinh rờm rà, cần phải điều chỉnh các luật liên quan đến nhà và đất “ Không thể kiểm soát, quản lý được tình trạng bán nhà trên giấy, luật nên cho phép huy đông vốn khi chủ đầu
tư đã có quy hoạch chi tiết 1/500 kèm theo điều kiện báo cáo tiến độ
dự án”
Thứ hai do thị trường bất động sản nước ta mới phát triển trong thời
gian gần đây, lầ một thị trường lớn cân nhiều vốn và thời gian, thu được lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cung rất cao Theo trao lưu một số doanh nghiệp bất động sản mới thành lập, nguồn lực tài chính kém, để đáp ứng nhu cầu thị trường, muốn hoạt động đươc các doanh nghiệp bất động sản
và khách hàng thoả thuận mua bán nhà khi vẫn ở trên giấy, họ cho rằng
đó chỉ là hình thức ứng tiền trước cho công trình được xây dựng trong tương lai
=> Vấn đề ở đây là mức ứng tiền bao nhiêu để thoả mãn cho cả người mua và người bán Hiện nay hầu hết các doanh nghiệp, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đều phải huy động vốn của khách hàng, phải chăng đây chỉ là cái cớ để cho các doanh nghiệp BĐS ảo có thể dễ dàng lùă nhà đầu tư thu lợi nhuận bất hợp pháp…thậm chí có những doanh nghiệp huy động vốn của khách hàng khi mà dự án chưa đền bù giải phóng nặt bằng xong Dẫn đến tình trạng khiếu kiện của nhà đầu tư, của người mua khi
Trang 7mà nộp tiền đã lâu mà không thấy bàn giao nhà, “ nhà chẳng thấy đâu,
mà tiền đã nộp rồi, giờ chẳng biết đòi ai?”
Cái cớ đặt ra là huy động vốn nhưng thực chất sử dụng có phải đúng với cái gọi là “ huy động vốn” hay không?
- Vấn đề này các doanh nghiệp lờ đi, họ không chính thức kêu gọi khách hàng của mình góp vốn, thường là các thoả thuận ngầm như: đặt cọc, hay số tiền thu trước giông như tiền đặt cọc để thể hiện cam kết mua hàng, còn gọi là tiền thành ý, tiền đăng ký giữ chỗ…nhưng bản chất của
nó vẫn là tiền đặt cọc
- Việc đặt cọc được quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự mà cụ thể là: “ đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự” Doanh nghiệp bất động sản thấy đây là hoạt đông bình thường như trong các hoạt động giao dịch mua bán tài sản từ trước đến giờ, mua nhà cũng như mua xe hơi…vì vậy cần phải đóng tiền đặt cọc là điều hiển nhiên, không có gì sai Nhưng bất động sản là hàng hoá đặc biệt, được pháp luật quy định, không giống như các hàng hoá thông thường khác, các Doang nghiệp bất động sản dựa vào đây để “lách luật”
- Nếu thiếu xăng thì có thể nhập, thiếu ô tô cũng thế, nhưng hàng hoá bất động sản có tinh chất khác biệt, cung thường phản ứng chậm hơn cầu, thường phải mất vài năm mới có thể hoàn thành một dự án xây dựng nhà, chung cư nếu không thu tiền đặt cọc nhỡ xây xong không có người mua thì các doanh nghiệp bất động sản chỉ còn nước phá sản, vì vốn ứ đọng rất lớn, không thể giải quyết vấn đề trong ngày một ngày hai được, vì vậy
để đảm bảo các Doanh nghiệp đã tìm khách hàng khi dự án vẫn đang ở trên giây với rất nhiều hình thức khác nhau
Trang 8Thứ ba các Doanh nghiệp bất động sản hình thức góp vốn làm dự án
có lợi cho cả hai bên: chủ đầu tư có vốn làm dự án, còn khách hàng được mua sản phẩm với giá gốc Nếu chờ đến khi dự án hoàn tất thì giá rất cao,
mà vì thế không ít nhà đầu tư đánh liều cùng với chủ đầu tư góp vốn khi
dự án mới bắt đầu khởi động
=>Thực trạng hiện nay có rất nhiều Doanh ngiệp kinh doanh bất động sản núp dưới hình thức huy động vốn, góp vốn, hay đặt cọc để lừa nhà đầu tư, xảy ra các hoạt động lừa đảo chiếm đoạt tài sản, kiện cáo liên miên giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư , đã gióng lên một lời cảnh báo về tình trạng bán nhà trên giấy đang diễn ra khá phổ biến hiện nay Điều đáng nói ở đây là “ không hạ tầng, chưa nền móng, mặt bằng cũ ngổn ngang, nhưng nhiều dự án căn hộ đã được chủ đầu tư giao bán trước, huy động vốn nhiều đợt hoặc lách luật bằng những hợp đồng hợp tác đầu tư…
Ai kiểm soát và kiểm soát như thế nào?
3 Nhà nước.
3.1 Hàng lang pháp lý.
Pháp luật hiện nay quy định về việc bán nhà đất đã tương đối ràng buộc trách nhiệm giữa chủ đầu tư và người mua Trước đây, Nghị định
181 hướng dẫn Luật Đất đai quy định xây xong nhà mới được bán Sau
đó, Quy chế khu đô thị mới được ban hành kèm theo Nghị định 02( do Thủ tướng Chính Phủ ban hành ngày 5/1/2006 ) Theo chương IV Kinh doanh trong dự án khu đô thị mới và trách nhiệm sau khi kinh doanh.Khoản 2 điều 23: “ Quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán do hai bên thoả thuận trong hợp đồng chuyển nhượng công trình theo đúng quy định của pháp luật
Trang 9Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán, bên mua tiến hành đăng ký sở hữu tài sản và quyề sử dụng đất( nếu có ) theo quy định của pháp luật.Nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy động, chiếm dụng vốn của người mua dưới mọi hình thức” Nghị định này có thể được coi như là việc Chính Phủ cấm các Doanh nghiệp bất động sản bán nhà trên giấy.
Cấm huy động vốn ở giai đoạn nào? Các Doanh nghiệp vẫn có thể dễ dàng “lách luật’, cụm từ “ chưa triển khai đầu tư”ghi trong bản Quy chế khu
đô thị mới không rõ ràng, bởi một dự án có nhiều giai đoạn đầu tư ( giải toả, đền bù, san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…) Vậy các Doanh nghiệp nên hiểu chưa triển khai đầu tư là ở giai đoạn nào? Vì thế không ít Doanh nghiệp vấn cứ huy động vốn của nhà đầu tư, khi dự án đang trong quá trình giải phóng mặt bằng…liệu các Doang nghiệp có làm sai? Hay Quy định ra không rõ ràng tạo điều kiện để các Doanh nghiệp tung hoành?
Điều đáng lưu ý: “ Luật Nhà ở cho phép huy động vốn đầu tư dự án nhà ở với số vốn huy động không quá 70%, nhưng Nghị định 02 lại nghiêm cấm? Các Doanh nghiệp sê phải theo luật nào đây? theo luật này thi trái với luật kia”
Luật nhà ở số 56/2005/QH 11 ngày 29/11/2005 có hiệu lực hoàn chinh từ ngày 1/7/2006
“Điều 38 Nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại
1 Vốn của chủ đầu tư
2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác
3 Vốn vay của tổ chức tớn dụng
Trang 104 Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở.
5 Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật.”
Theo điều 38 luật nhà ở chủ đầu tư có thể huy động vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở
Nhưng chúng ta cần phải phân biệt rõ giữa huy động vốn và đặt cọc Huy động vốn khác hoàn toàn với đặt cọc, nhưng các Doanh nghiệp đồng nhất đặt cọc và huy động vốn là một Huy động vốn là một hình thức hợp tác đầu
tư giữa người mua và người bán, doanh nghiệp dùng số tiền đó để đầu tư, kinh doanh, còn đặt coc hoàn toàn ngược lại chỉ là cái cớ để liên kêt giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư, chủ đầu tư thu tiền củ người dân rồi để trong tài khoản phong toả của ngân hàng thì không thể xem là huy động vốn Thực ra các Doanh nghiệp thường không chính thức kêu gọi chủ đầu tư góp vốn, trên thực tế họ đề nghị khách hàng đóng tiền giữ chỗ, tiền đặt cọc, tiền thành ý…trước thời điểm họ chưa xây dựng xong phần móng, đó là các hình thức lách luật để huy động vốn, các Doanh nghiệp đã vi phạm Điều 39 Luật Nhà ở.Điều 39 Luật Nhà ở quy định rất rõ, chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thỡ chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đó được phê duyệt và đó được xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng
Các Doanh nghiệp đã cố ý lách luật để huy động vốn sớm hay họ chỉ làm đúng những việc cần thiêt trong kinh doanh theo đúng pháp luật dân sự? Theo Điều 358 Bộ Luật Dân sự: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự” Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản,
Trang 11vậy không biết có người mua nhà nào lại làm giấy đặt cọc mua nhà của các Doanh nghiệp bất động sản hay không? hay chỉ có cảnh người chên lấn xô đẩy nhau nộp tiền và ghi tên, co chăng chỉ nhận được giấy đã thu tiền, đây không thể được coi là hợp đồng đặt cọc đuợc.
Nếu theo chế định về đặt cọc thì Bên nhận đặt cọc hoàn toàn có thể dùng
số tiền đó để làm bất cứ việc gì, Pháp luật không quy định só tiền đó phải để trong ngân hàng
Việc các Doanh nghiệp thu các khoản tiền thành ý, tiền giữ chỗ không
vi phạm các quy định của Bộ Luật Dân sự và Nghị định 126 ngày 26/5/2004 của Chính Phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng
Phải chăng theo Điều 358 Bộ Luật Dân sự thi các doanh nghiệp không sai khi họ có ý định dùng tiền đặt cọc của nhà đầu tư để tiến hành dự án Nhưng theo Điều 39 Luật Nhà ở đã quy định là huy động vốn chứ không phải tiền đặt cọc Các nhà quản lý chiếu theo luật nào đây?
Theo Điều 39 Luật nhà ở quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi xây xong phần móng, cần phải xác định như thế nào mới hoàn thành xong phần móng, chứ không thể để các Doang nghiệp xây 1-2 hàng ngạch, một ít
xi măng, cát sỏi là xong phần móng, để huy động vôn trái phép là sai luật Vì vậy cần phải quy định từ cốt 00 là phần sàn tầng trệt thì dưới sàn tầng trệt là móng Phần móng là phần dưới cốt 00, phần âm ở dưới, có thể dương lên một chút, cần phải xác định cốt 00 của công trình ở đâu? để khẳng định xem công trình đã hoàn thành xong phần móng hay chưa?