Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở việt nam hiện nay

Chính vì thế mà cần phải nghiên cứu một cách cụ thể về tình hình thực hiện pháp luật về quyềnchuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất qua đó để có cơ sở về mặt lý luận v

KHOA LUẬT

VŨ THỊ HỒNG XUYÊN

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2015

KHOA LUẬT

VŨ THỊ HỒNG XUYÊN

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngàn :Lý luận và lịch sử Nhà nước và Pháp luật

Mã số: 60 38 01 01

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN HOÀNG ANH

HÀ NỘI – 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia

Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Vũ Thị Hồng Xuyên

DANH MỤC TÀI LIỆU VIẾT TẮT

1 CNH : Công nghiệp hóa

2 HĐH : Hiện đại hóa

3 ISO : International Organization for Standardization

Tổ chức tiêu chuẩn hoá quốc tế

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN 8

PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, 8

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8

1.1 Khái quát chung về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 8

1.1.1 Các khái niệm về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 8

1.1.2 Nội dung và hình thức thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 13

1.2 Chính sách pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay 25

1.3 Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 28

1.3.1 Khái niệm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 28

1.3.2 Đặc điểm của thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền, góp vốn, thế chấp sử dụng đất 30

1.3.3 Hình thức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 35

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY 39

2.1 Thực trạng người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 39

2.1.1 Thực trạng hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất 39

2.1.2 Thực trạng doanh nghiệp thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất 40

2.2 Thực trạng thực hiện pháp luật trong lĩnh vực tài chính khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 42

2.2.1 Tác động của nền kinh tế thị trường đến người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất 42 2.2.2 Thực trạng thực hiện pháp luật về thuế, lệ phí khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền

sử dụng đất 46 2.2.3 Những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân của chính sách thuế, lệ phí khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất 47

2.3 Thực trạng thực hiện pháp luật trong lĩnh vực hành chính khi người

sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 50

2.3.1 Thực trạng về thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 50 2.3.2 Những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân về thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện quyền của người sử dụng đất 53

2.4 Thực trạng về những vi phạm pháp luật của người sử dụng đất khi thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền

sử dụng đất 55

2.4.1 Thực trạng về những vi phạm pháp luật đất đai của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất 55 2.4.2 Thực trạng về những vi phạm pháp luật đất đai của các doanh nghiệp khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất 57

2.4.3 Nguyên nhân của những vi phạm pháp luật đất đai khi hộ gia đình, cá nhân và các doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất 59

2.5 Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 61

2.5.1 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 61 2.5.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 66 2.5.3 Giải pháp nâng cao năng lực tuyên truyền thực hiện pháp luật khi chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 68

KẾT LUẬN 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

1

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Sự cần thiết thực hiện đề tài

Việt Nam là một trong số ít các nước duy trì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện cho toàn dân đứng ra thực thi quyền sở hữu và tiến hành quản lý việc sử dụng đất đai (được quy định tại Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai năm 2013), còn việc sử dụng đất đai trên thực tế thì giao cho các chủ thể khác nhau như tổ chức pháp nhân, hộ gia đình, cá nhân Vì vậy, khi bàn đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đó chính là các cá nhân, hộ gia đình, các doanh nghiệp Mặc dù đã có nhiều công trình nghiên cứu và học tập rút ra kinh nghiệm từ các nước trên thế giới để áp dụng ở Việt Nam, nhưng vấn đề thực hiện quyền của người sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập mang nặng quan hệ hành chính, nếu căn cứ vào pháp luật đất đai hiện nay thì hệ thống pháp luật đất đai chưa thể hiện được một cách cụ thể về yêu cầu của thị trường, lợi ích của người sử dụng đất, của Nhà nước và của cộng đồng dân cư trong thực hiện quyền sử dụng đất Chính vì thế mà cần phải nghiên cứu một cách cụ thể về tình hình thực hiện pháp luật về quyềnchuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền

sử dụng đất qua đó để có cơ sở về mặt lý luận và thực tiễn nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam

Mặc dù, trong thời gian qua, hệ thống chính sách, pháp luật đất đai đã

có nhiều qua nhiều lần sửa đổi nhưng vẫn còn bất cập, hiệu quả kinh tế mang lại chưa cao, chưa trở thành một nguồn vốn thực sự cho việc phát triển kinh

tế Pháp luật đất đai và hệ thống pháp luật có liên quan còn nhiều điểm chồng chéo, mâu thuẫn, làm cho việc thi hành còn gặp khó khăn lúng túng và trong

2

nhiều trường hợp thiếu sự thống nhất giữa Luật Đất đai với các Bộ Luật Dân

sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư.Những bất cập này đã có những ảnh hưởng nhất định đến tình hình kinh tế - xã hội, lợi nhuận của cá nhân và Nhà nước, của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam phát sinh từ những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất; những thuận lợi, khó khăn cho các chủ thể

sử dụng đất khi thực hiện quyền sử dụng đất của mình; đặc biệt trong đó phải

kể đến những thủ tục hành chính rườm rà ở các cấp, thất thoát nguồn thu của nhà nước về thuế chuyển quyền sử dụng đất và các tiêu cực phát sinh trong khi làm thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất, nhất là trong khu vực đô thị về chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế đã gây cho các chủ thể quá nhiều khó khăn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp của mình Hiện tượng trong một số địa phương người dân khi thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đi qua nhiều cấp trung gian, từ những tiêu cực trong lĩnh vực đất đai làm cho kỷ cương pháp luật bị coi thường, người dân thiếu tin tưởng vào chính sách, pháp luật của nhà nước nhất là trên lĩnh vực đất đai Từ thực tiễn nói trên,

trong đề tài luận văn tốt nghiệp tác giảxin viết về “Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay” để làm rõ hơn về thực trạng và những bất

cập khi người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp của mình, bên cạnh

đó nêu các biện pháp để khắc phục, xử lý các hiện tượng ngầm chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất trái pháp luật của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp nhằm lập lại trật tự kỷ cương về pháp luật nói chung và lĩnh vực đất đai nói riêng, ổn định thị trường bất động sản, hạn chế được các tiêu cực, thúc đấy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong nền kinh tế thị trường hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay

3

2 Mục tiêu của đề tài

- Tổng hợp một số vấn đề lý luận và pháp luật và thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

- Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay

- Đề xuất các giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai liên quan đến việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất; bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và người sử dụng đất, góp phần cho thị trường bất động sản ở Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch

3 Tình hình nghiên cứu

Trong giai đoạn vừa qua, đã có nhiều đề tài nghiên cứu về thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của các chủ thể khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất như cuốn sách “Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam” của Nguyễn Cảnh Quý (2010), xuất bản tại nhà xuất bản Tư pháp,

Hà Nội đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai Đặc biệt, tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để đưa ra các quy định của pháp luật đất đai trên các văn bản quy phạm pháp luật vào trong thực tế cuộc sống thông qua các hình thức thực hiện pháp luật; hoặc cuốn sách “ Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay” do Nguyễn Cảnh Quý chủ biên, 2010 được xuất bản tại nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội đã đi sâu nghiên cứu lý luân về nhận thức và thực hiện pháp luật của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở nước tatrong đó đi sâu phân tích bốn hình thức thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền Việt Nam như tuân thủ pháp luật,

4

sử dụng pháp luật, chấp hành pháp luật và áp dụng pháp luật; luận văn thạc sĩ Luật học về “Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi” của Phạm Tuấn Anh (2014) đã nêu được các khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; khái niệm, đặc điểm về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luận văn đã đi sâu nghiên cứu thực trạng pháp luật

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đó có thực trạng về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tìm ra được những nguyên nhân phát sinh; từ thực trạng và nguyên nhân nêu trên luận văn đã đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi

Nhìn chung, các đề tài cũng đã nêu ra được những thuận lợi, khó khăn, thực trạng và nguyên nhân của quá trình quản lý và sử dụng đất đai nhưng mỗi một đề tài lại nghiên cứu ở các khía cạnh khác nhau vàthường mới chỉ dừng lại

ở Luật Đất đai năm 2003 và cho đến nay chưa có đề tài nào nghiên cứu về quá trình thực hiện pháp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013

Trong quá trình triển khai thi hành Luật đất đai năm 2013 tác giả nhận thấy vẫn còn nhiều vướng mắc và bất cập về các lĩnh vực thu hồi đất, giá đất, chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất… Trên cơ sở có kế thừa

và tiếp thu, tác giả đã thực hiện ý tưởng nghiên cứu quá trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

4 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu các quy định pháp luật Đất đai Việt Nam về quyền của người sử dụng đất là: cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp khi thực hiện các quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường; nghiên cứu lý luận về thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

5

- Tổng hợp, phân tích làm rõ thực trạng thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất thông qua chủ yếu là việc phân tích những bất cập của chính sách, pháp luật đất đai hiện hành đối với người sử dụng đất là: cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp khi tham gia thực hiện các quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay

- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay; bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền

sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, của Nhà nước và tăng cường quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai

5 Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu là việc thực hiện pháp luật về quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất và thực hiện pháp luật đối với các quyềnđó của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp

- Phạm vi: Từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay (tính từ thời điểm Luật đất đai năm 2013 được QH nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2014; Luật Đất đai năm 2003 số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004; Luật số 25/2001/QH10 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/6/2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993

có hiệu lực thi hành ngày01/10/2001; Luật số 10/1998/QH10 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa X, kỳ họp thứ tư thông qua ngày 02/12/1998 có hiệu lực thi hành từ 01/01/1999; Luật Đất đai 1993 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII thông qua ngày 14/7/1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993)

6

6 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

- Cách tiếp cận: Sử dụng cách tiếp cận từ tổng quan đến chi tiết, từ chủ trương chính sách đến thực tế, tổ chức triển khai thực hiện; từ vĩ mô đến vi mô (quan hệ từ trên xuống) và liên hệ trực tiếp đến các đối tượng cụ thể Thông qua các cách tiếp cận này để nghiên cứu tổ chức điều tra, khảo sát tổng hợp, đánh giá các thông tin, dữ liệu thực trạng tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất của các chủ thể khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho phép nhận quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay và từ đó nhằm đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất, làm rõ địa vị pháp lý của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai để quyết định giải pháp

cơ bản phù hợp với nền kinh tế thị trường trong giai đoạn hiện nay, nhằm tiến tới hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai

Để thực hiện được cách tiếp cận này, cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu một cách cụ thể về cơ chế, chính sách pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng trong quá trình đảm bảo về các quyền cho người cho người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất

- Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm: Ngoài phương pháp luận là CN Mác – Lênin, tưtưởng Hồ Chí Minh, hệ thống các quan điểm lý luận của Đảng, các quy định pháp luật của Chính Phủ và Nhà nước về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp Luận văn còn sử dụng các phương pháp sau:

+ Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở các tài liệu, số liệu được điều tra tiến hành tổng hợp, phân loại, đánh giá, lựa chọn các tài liệu, số liệu để đưa vào nghiên cứu, các thông tin, số liệu được phân tích trên cơ sở nội suy, ngoại suy vấn đề, từ đó tổng hợp đưa ra các nhận định

+ Phương pháp tiếp cận hệ thống: Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối quan hệ tổng quan, được tiếp cận từ nhiều phía; các thông tin, số liệu được phân tích, xử lý theo một hệ thống nhất định về thời gian trên cơ sở mỗi nội

7 Đóng góp của luận văn

Luận văn đã làm rõ khái niệm, đặc điểm về thực hiên pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay đặc biệt đã nêu được những thay đổi trong các quy định của pháp luật đất đai liên quan đến quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền

sử dụng đất

Luận văn phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực cho đến nay; nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém

và bất cập trong quá trình thực hiện các quyền này Đây là cơ sở thực tiễn để đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

Luận văn đã đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp nói riêng

8 Kết cấu của đề tài

Bố cục của luận văn được chia thành 02 Chương, như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng và giải pháp thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất

8

CHƯƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN

PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN,

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong nền kinh tế thị trường, pháp luật đất đai có những đóng góp nhất định vào các thành tựu đạt được của 25 năm đổi mới đất nước Dấu ấn sâu đậm nhất mà pháp luật đất đai thể hiện trong đời sống kinh tế, xã hội đó là các quy định về quyền của người sử dụng đất và việc xác lập địa vị pháp lý của hộ gia đình với tư cách là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp Bởi lẽ, với việc pháp luật đất đai có các quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất không chỉ tạo những cơ sở pháp lý ban đầu cho việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất mà còn xác định quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản được đem thế chấp để vay vốn hoặc sử dụng làm vốn góp hợp tác sản xuất, kinh doanh Điều này mở ra một kênh huy động vốn mới và khai thông “điểm nghẽn” về bài toán vốn cho nhu cầu phát triển của xã hội Tuy nhiên, thực tiễn thi hành các quy định về quyền của người sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân nói riêng cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được trên đây, pháp luật về lĩnh vực này cũng bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết cần được giải quyết

1.1 Khái quát chung về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền

9

(còn được gọi là chủ thể sử dụng đất) được đề cập trong các sách, báo pháp lý

ở nước ta; cụ thể:

Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Người

sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất” [37]

Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học: “Người sử dụng đất: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng” [38]

Theo Từ điển Luật học của Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp): “Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận quyền sử dụng đất của người khác để sử dụng” [41]

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đấtbao gồm: Thứ nhất,Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

Thứ hai, Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

Thứ ba, Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

Thứ tư, Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ

sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

10

Thứ năm, Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

Thứ sáu, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

Thứ bảy, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất;

Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội:

“Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước;

11

Như vậy, xét trên phương diện chủ quan quyền sử dụng đất là một quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính

có ích của đất đai và đem lại lợi ích vật chất nhất định cho họ

- Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai

do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ

về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền

sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất);

Xét trên phương diện này quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm

2013 đã dành hẳn một chương (Chương XI- Từ Điều 166đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất [35]

c) Quyền chuyển nhượng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đề cập lần đầu tiên trong Luật Đất đai năm 1993 và được tiếp tục ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013

- Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội:

“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển quyền sử dụng đất Theo đó, người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và người đó phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền

sử dụng đất Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất” [37]

12

- Theo từ điển Luật học: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Người

sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử dụng Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên” [38]

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần hình thành thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một thuật ngữ ra đời lần đầu tiên khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành Thuật ngữ này tiếp tục được ghi nhận trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; năm 2000; Luật Đất đai năm 2003 và đến nay là Luật Đất đai năm 2013

Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp)” [36]

Theo từ điển Luật học: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền

sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự” [38]

e) Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 1993 ra đời chưa có các quy định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Chế định này lần đầu tiên được đề cập trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và đến Luật Đất đai năm

2013 tiếp tục ghi nhận

13

Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc với người Việt Nam định cư ở nước ngoài” [37]

Theo từ điển Luật học: “Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định; theo

đó, người sử dụng đất được quyền góp phần vốn của mình bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh” [38]

1.1.2 Nội dung và hình thức thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chế định chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993 và cho đến nay trải qua các lần sửa đổi, bổ sung; Luật đất đai năm 2013 ra đời thì chế định này vẫn tiếp tục được thực hiện và ngày càng hoàn thiện hơn Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền rất quan trọng của người sử dụng đất, đó là một dạng vận động của quan hệ

đất đai trong nền kinh tế thị trường Về bản chất pháp lý đây là một loại giao

dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó chủ sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mình đối với những diện tích đất nhất định và chuyển chúng cho chủ thể sử dụng đất khác Về phương diện kinh tế,

đó là sự chuyển nhượng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng này sang chủ sử dụng khác và đó là biểu hiện của quan hệ thị trường

Việc đất đai được chuyển nhượng theo trị giá sẽ thúc đẩy sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất Đây sẽ là một bước tiến quyết định nhằm tạo lập các yếu tố đồng bộ của nền kinh tế thị trường ở nước ta

14

Có thể khái quát về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong pháp luật đất đai hiện hành ở những nội dung cơ bản sau đây: Thứ nhất, pháp luật dành sự ưu tiên đầu tiên về chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa những quy định này Tuy nhiên bên cạnh đó thì Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung quy định theo hướng tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài ngày càng có cơ hội đầu tư về Việt Nam; cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở theo quy định hiện hành còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở

Thứ hai, các hình thức sử dụng đất dưới đây thì được chuyển quyền sử dụng đất:

- Đất được chuyển quyền không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm

- Người sử dụng đất đang sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải theo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản

1 Điều 168 của Luật này); (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện (Điều 192 Luật Đất đai 2013) Theo Điều 192 thì đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng

15

đặc dụng nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ có thể được chuyển nhượng lại cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó hoặc đối với hộ gia đình cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ Quy định này vừa mang hướng mở tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền và lợi ích của họ nhưng đồng thời cũng có những quy định hạn chế những hành vi trục lợi, xâm lấn đất đai Tóm lại: Với quy định cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 đã và đang khắc phục những hạn chế đồng thời bổ sung những quy định mới tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình

Đối với doanh nghiệp, quyền chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức nói chung và doanh nghiệp nói riêng được đề cập lần đầu tiên trong Luật Đất đai năm 1993 Tiếp đó, các quyền năng cụ thể của quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất được quy định trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và mới đây nhất là Luật Đất đai năm 2013 Tìm hiểu nội dung quy định hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp cho thấy không phải bất kỳ tổ chức nào sử dụng đất cũng được phép chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật chỉ dành quyền này cho các tổ chức kinh tế sử dụng đất, nhằm đáp ứng đòi hỏi của hoạt động sản xuất, kinh doanh của các tổ chức đó; cụ thể:

Thứ nhất, những tổ chức kinh tế sử dụng đất theo một trong các hình thức sử dụng đất sau đây được chuyển quyền sử dụng đất: (i)Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (ii)Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập

16

sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm (iii)Tổ chức kinh tế sử dụng đất

do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; (iv)Tổ chức, cá nhân nước ngoài, thuê đất mà trả tiền thuê một lần thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (v) Tổ chức sư nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nươc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; (vi) Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất mà lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

Thứ hai, trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước được thực hiện quyền chuyển nhượng nhưng phải có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp tiền thuê đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước sẽ không được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ ba, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, quy định này đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhiều

cơ hội đầu tư hợp tác lâu dài tại Việt Nam và cũng là cơ hội để Việt Nam đón nhận các chương trình, dự án đầu tư lớn của nước ngoài vào trong nước Thứ tư, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tổ chức kinh tế thuê đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; tổ chức kinh tế

17

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

Thứ năm, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh

tế phải tuân theo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật này; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất

b) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Đối với hộ gia đình, cá nhân: Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được giao có thu tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế;

Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ không thu tiền sử dụng đất sang có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

18

Người Việt nam định cư ở nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại;

Thứ hai, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải tuân theo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; bao gồm: (i) Có Giấy chứng nhận ; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Trong thời hạn sử dụng đất; (iv) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Thứ ba, Theo khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, bao gồm: (i) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (ii) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; (iii)

Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện

Thứ tư, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì hộ gia đình, cá nhân có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất với chủ đầu tư để thực hiện dự án theo quy định của chính phủ (Điểm i, khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013) Với quy định này đã mở rộng quyền đồng thời cũng tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục đầu tư kinh doanh trên đất nhằm ổn định cuộc sống tránh được những xáo trộn khi bị thu hồi đất Đây là một điểm mới nhằm hạn chế được rất nhiều những hệ quả của việc thu hồi đất để lại Thứ năm, pháp luật đất đai hiện hành không chỉ quy định các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà còn đưa ra những cơ sở pháp lý để xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn này Theo đó việc xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

19

Đối với trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên

về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại

Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó Cùng với đó, thì trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự

Và cuối cùng là trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên

bố mất tích, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự [35]

- Đối với doanh nghiệp: bao gồm tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đát của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác; tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm

So sánh quy định về quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế sử dụng đất với quyền năng này của hộ gia đình, cá nhân cho thấy có một số điểm khác biệt sau đây: (i) Đối tượng mà tổ chức kinh tế sử dụng đất đem góp vốn rộng hơn hộ gia đình, cá nhân; cụ thể: Tổ chức kinh tế sử dụng

20

đất đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định được góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất Trong khi đó, pháp luật quy định hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (ii) Tổ chức kinh tế sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Như vậy, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với hộ gia đình để hợp tác sản xuất, kinh doanh; trong khi đó, tổ chức kinh tế sử dụng đất không được quyền góp vốn đối với chủ thể này Ngược lại, tổ chức kinh tế sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh nhưng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với chủ thể này để hợp tác sản xuất, kinh doanh

So với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm quyền của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Trong cơ chế thị trường hiện nay thì việc bổ sung quy định này đã tạo điều kiện mở rộng quyền cho các tổ chức kinh tế có nhiều cơ hội để hợp tác sản xuất kinh doanh và cũng là cơ hội để nước ta thu hút được nhiều dự án đầu tư góp phần cải thiện nền kinh tế đất nước

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp sẽ chấm dứt theo khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đó là các trường hợp: (i) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (ii) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; (iii) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai; (iv) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể; (v) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện [35]

21

Pháp luật đất đai hiện hành không chỉ quy định các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp mà còn đưa ra những cơ sở pháp lý để xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn này Theo đó việc xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục

sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu;

- Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó;

- Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân

Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó;

- Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được

xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy định khác của pháp luật có liên quan [35]

c) Thế chấp quyền sử dụng đất

Chế định thế chấp quyền sử dụng đất ra đời dựa trên những luận cứ mang tính lý luận và thực tiễn: Về mặt lý luận, khi chuyển sang nền kinh tế thị

“hàng hóa” quyền sử dụng đất đai và Giấy chứng nhận phải trở thành công cụ của quan hệ tín chấp, thế chấp

Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Tuy nhiên, đối với trường hợp đất thuê trả tiền thuê hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất cho thuê theo quy định tại điểm đkhoản 2 Điều 179 của Luật Đất đai 2013 về ”Quyền của hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất” Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Cũng theo Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, nếu người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp Ngoài điều kiện trên theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có các điều kiện khác gồm: đất không có tranh chấp;

sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Đối với doanh nghiệp, nghiên cứu các quy định hiện hành về quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp (còn được gọi là tổ chức kinh tế) có thể rút ra một số nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, đối với tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất Căn cứ vào hình thức sử dụng đất, pháp luật quy định đối tượng và phạm vi của quyền thế chấp của các tổ chức này không giống nhau

Thứ hai, theo khoản 2 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP cũng quy định

rõ việc xử lý đối với trường hợp quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ Thứ ba, doanh nghiệp có đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất do pháp luật quy định chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật

Đối với trường hợp đất trong khu công nghiệp, theo Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả

24

thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm Cũng theo khoản 3 Điều 149 thì: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn liền với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và điều này sẽ dẫn đến hai trường hợp: (i) trường hợp thuê lại đất trả tiền một lần cho

cả thời gian thuê thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất cho các tổ chức tín dụng nhưng phải là

tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; (ii) trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

Ngoài ra, theo khoản 2, Điều 210 của Luật Đất đai năm 2013 và khoản

1, Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền

và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước

Với những quy định trên cho thấy người thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp không phân biệt là đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hay trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất

1.2 Chính sách pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền

sử dụng đấttừ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay

Trải qua các lần sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã khắc phục được những hạn chế của Luật Đất đai năm 2003 và ngày càng hoàn thiện phù hợp với tình hình thực tế

Đối với chế định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất năm

2013 tiếp tục kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2003tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung thêm quy định đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; ngoài

ra còn được nhận quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở; đối với các tổ chức kinh tế, Nhà nước ta cũng tạo điều kiện mở rộng quyền cho các tổ chức kinh tế sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm quy định cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất Việc bổ sung quy định này nhằm tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có cơ hội về đầu tư và ổn định cuộc sống khi về Việt Nam đồng thời nó cũng là một cách để nước ta thu hút các nguồn vốn từ nước ngoài về trong nước

Trongchế định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một số nguyên tắc sau:

Nguyên tắc thứ nhất: Chỉ những chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho

26

phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nguyên tắc thứ hai: Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của BLDS và pháp luật về đất đai Nguyên tắc thứ ba: Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Nguyên tắc thứ tư: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả Nguyên tắc thứ năm: Hạn chế tối đa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp trồng lúa nước đi đôi với việc chuyển mục đích sử dụng đất Việc tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc trên sẽ là cơ sở quan trọng trong tiến trình khai thác các nguồn lợi có được từ đất của các chủ thể tham gia giao dịch về đất đai ở Việt Nam hiện nay

Với chế định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất,Luật Đất đai năm

2013 vẫn trên tinh thần kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2003 và chỉ bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất

Về thế chấp quyền sử dụng đất: Về cơ bản Luật Đất đai năm 2013 không có nhiều thay đổi so với Luật Đất đai năm 2003 tuy nhiên có sự thay đổi trong việc thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp Theo Luật Đất đai năm 2013 vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 cũng

đã quy định về vấn đề này, theo đó Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai năm 2013

đã quy định: Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu

tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp,

27

khu chế xuất Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm

Đồng thời theo quy định tại khoản 3 Điều 149 thì : “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng

và có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này; b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.”

Ngoài ra, theo khoản 2, Điều 210 của Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1, Điều 32 của Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì : Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ;người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước

Vì vậy, người thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp không phân biệt là đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hay trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất năm năm, thì kể từ ngày 01/7/2014 chỉ được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài

28

sản gắn liền với đất khi đất thuê lại đã được cấp cơ quan có thẩm quyền Giấy chứng nhận và chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước (có Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước) đối với phần diện tích đất thuê lại

1.3 Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

1.3.1 Khái niệm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

a) Khái niệm chung về thực hiện pháp luật

Cho đến nay, đã có rất nhiều khái niệm về thực hiện pháp luật được đưa

ra đó có thể là hành vi hành động hoặc không hành động hoặc là hoạt động có mục đích nhưng tất cả đều nhằm mục đích thực hiện các quy định của pháp luật trong thực tế cuộc sống Trong khuôn khổ của luận văn này, xin đưa ra 2 khái niệm cơ bản nhất về thực hiện pháp luật Cụ thể như sau:

Theo Giáo trình Lý luận chung về Nhà nước và Pháp luật của Khoa

Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội ”Thực hiện pháp luật là hành vi hành động

hoặc không hành động của con người phù hợp với những quy định của pháp luật Nói cách khác, tất cả những hoạt động nào của con người, của tổ chức

mà thực hiện phù hợp với quy định của pháp luật thì được coi là sự thực hiện thực tế của quy phạm pháp luật”.[22]

Theo giáo trình Lý luận chung Nhà nước và Pháp luật của Trường Đại

học Luật Hà Nội: “Thực hiện pháp luật là hoạt động có mục đích nhằm thực

hiện các quy định của pháp luật, làm cho chúng đi vào cuộc sống, trở thành hành vi thực tế hợp pháp của chủ thể pháp luật” [21]

Các khái niệm trên tuy có những điểm khác nhau, song nhìn một cách tổng thể thì chúng đều có những điểm chung cơ bản là: Thực hiện pháp luật là hoạt động của các chủ thể pháp luật với mục đích là làm cho những quy định của pháp luật trở thành hiện thực trong cuộc sống

29

Thực hiện pháp luật về bản chất đó là sự chuyển hóa các quy tắc xử sự, các mệnh lệnh, chỉ dẫn của pháp luật thành những hành động hoặc không hành động của các chủ thể pháp luật, được tiến hành thông qua hành vi hợp pháp của họ, nhằm đạt được mục đích của pháp luật đặt ra Như vậy, thực hiện pháp luật luôn là hành vi của con người được tiến hành phù hợp với các quy định của pháp luật và không vượt ra khỏi khuôn khổ mà pháp luật đã định trước

Từ hai khái niệm trên, ta có thể đưa ra được khái niệm chung nhất, ngắn

gọn và dễ hiểu nhất về thực hiện pháp luật đó là: Thực hiện pháp luậtlà quá

trình hoạt động có mục đích mà các chủ thể pháp luật bằng hành vi của mình thực hiện các qui định pháp luật trong thực tế đời sống

Hình thức thực hiện pháp luật gồm có 4 hình thức: Tuân thủ pháp luật,Thi hành pháp luật, sử dụng pháp luật và Áp dụng pháp luật

b) Khái niệm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

Cho đến nay chưa có một tài liệu chính thức nào đưa ra được khái niệm chính xác nhất về thực hiện pháp luật trong chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, từ khái niệm chung về thực hiện pháp luật kết hợp với khái niệm về người sử dụng đất; khái niệm về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp có thể đưa ra đúc kết khái niệm thực hiện pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền, góp vốn, thế chấp sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định Theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng cho người được nhận quyền sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp)

Thứ hai, thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định.Trong quá trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; các chủ thể cần phải tiến hành theo các trình tự, thủ tục rất chặt chẽ do pháp luật quy định Chẳng hạn để tham gia vào quá trình chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; các chủ thể phải đáp ứng điều kiện nhất định như trong góp vốn thì chủ thể nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải là tổ chức có hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc trong thế chấp thì chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

Thứ ba, Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất luôn mang tính khoa học và tính sáng tạo Điều đó có nghĩa là khi thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất là sự vận dụng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất mang tính bắt buộc chung để giải quyết các vụ việc cụ thể Vì vậy, trong thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất cần đảm bảo tính khoa học và tính sáng tạo Nghĩa là trong quá trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất các chủ thể có thẩm quyền không được vận dụng pháp luật một cách máy móc, cứng nhắc mà trong khuôn khổ của pháp luật cho phép việc thực hiện pháp luật về quyền

31

chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất phải khoa học và sáng tạo tức là phải xem xét, nghiên cứu một cách toàn diện, khách quan đối với vụ việc đưa ra, cần phải xem xét nhiều góc độ để áp dụng quy định của pháp luật phù hợp, từ đó để có quyết định cụ thể vừa phù hợp quy định của pháp luật vừa phù hợp với tình hình thực tế có như vậy mới đưa lại hiệu quả trong quá trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền

tổ chức có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai Cụ thể:

Bên thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình họ có đầy đủ các quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất thông qua việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đai họ đang sử dụng

Bên nhận chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các cá nhân, tổ chức được bên thực hiện quyền thông qua các hình thức

32

chuyển nhượng, góp vốn hoặc thế chấp trao cho các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và họ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng

Trong quá trình thực hiện các quyền, các bên tham gia có quan hệ mật thiết với nhau Việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên phải được đặt trong mối quan hệ thống nhất, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các bên Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện các quyền này sẽ có những mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh vì vậy trong quá trình giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn cần nắm rõ các đặc điểm này để có những cách giải quyết phù hợp với quy định của pháp luật

Về Chủ thể áp dụng pháp luật khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chủ thể áp dụng pháp luậtlà các phòng công chứng; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; các cơ quan quản lý đất đai )

Trong qúa trình thực hiện các quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, các chủ thể thường thực hiện một cách nghiêm chỉnh tuy nhiên do nhiều nguyên nhân có thể là chủ quan hoặc khách quan mà vẫn có những vi phạm pháp luật xảy ra Những vi phạm pháp luật là hành vi của các cá nhân hoặc tổ chức cụ thể, được thể hiện dưới dạng hành động hoặc không hành động Thông qua những hành động hay không hành động cụ thể mới bị coi là hành vi vi phạm pháp luật Theo quy định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai

Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai từ 01/07/2014 có sự thay đổi lớn

về xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi luật đất đai mới bắt đầu có hiệu lực.Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29/11/2013

33

Một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai là việc giải quyết tranh chấp đất đai.Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết việc tranh chấp đất đai gồm Tòa án nhân dân và ủy ban nhân dân

Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai tại điều 203 Trong đó khoản 1 của điều luật có nội dung: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết Các giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên nội dung các quy định tại khoản 1,2 và khoản 5 điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và có sự bổ sung thêm một số trường hợp đó là:

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ;

- Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này

Tại khoản 2 điều 203 quy định: Tranh chấp đất đai mà đương sự không

có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại

ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Như vậy thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai được mở rộng hơn, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết những loại việc tranh chấp đất đai gồm:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai;