XU HƯỚNG và GIẢI PHÁP đáp ỨNG NHU cầu CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

LỜI MỞ ĐẦUTÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong quá trình công nghiệp hóa hiện nay thì việc xây dựng các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm một phần lớn diện tích đất trong đó diện tích

LỜI MỞ ĐẦU

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong quá trình công nghiệp hóa hiện nay thì việc xây dựng các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm một phần lớn diện tích đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa cho việc say dựng này.Một trong số đó là việc xây dựng khu chung cư dành cho người thu nhập thấp đang rất được quan tâm

Việc xây chung cư là vấn đề cấp thiết không chỉ dành cho chính quyên mà còn dành cho cả người dân trong và ngoài thành phố.nhưng vấn đề dành cho chúng ta là làm thế nào đáp ứng nhu cầu của những người thu nhập thấp.Tình hình thực hiện các dự án đó ra sao?nguồn cung co đủ đáp ứng cho nhu cầu ngày càng gia tăng như hiện nay không Điều này đặc biệt được quan tâm trong thời gian gần đây.

Vì vậy chúng tôi quyết định nghiên cứu đề tài:’’Chung cư cho người thu nhập thấp’’

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Đề tài được nghiên cứu với mục tiêu hiệu quả là:

-Tìm hiểu được thực trạng thực hiện các dự án xây chung cư cho người thu nhập thấp.

-Tìm hiểu được lượng cung chung cư cho người thu nhập thấp.

-Nắm bắt được nhu cầu của những người thu nhập thấp.

-Nắm bắt được xu hướng của cả người tạo cung va cầu thị trường.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Để hoàn thành đề tài với góc độ là sinh viên khoa QTKD bất động sản và kinh tế tài nguyên,nhóm tôi đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu đã học như:

-Phương pháp điều tra dự báo.

-Phương pháp phân tích tổng hợp.

-Phương pháp quy nạp diễn dịch.

ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI -Đối tượng của đề tài là thực trạng về cung cầu và xu hướng trong khu chung cư dành cho người thu nhập thấp.

-Phạm vi trên toàn thành phố Hà Nội.

KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI

Ngoài phần mở đầu,kết luận,mục lục,và danh mục tài liệu tham khảo thì đề tài gồm 3 chương: Chương 1:Cơ sở lí luận,tình hình cung về chung cư cho người thu nhập thấp

Chương 2:Cầu và các nhân tố ảnh hưởng tới cầu về chung cư cho người thu nhập thấp.

Chương 3:Xu hướng và giải pháp đáp ứng nhu cầu cho người thu nhập thấp.

CH¦¥NG 1:C¬ së lÝ luËn, cung vÒ chung c cho ngêi

thu nhËp thËp.

I.Cơ sở lý luận:

* Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đakhông quá 70 m2; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo Quychuẩn xây dựng hiện hành Các dự án nhà ở thu nhập thấp được điều chỉnh tăngmật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xâydựng hiện hành, không khống chế số tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơquan có thẩm quyền phê duyệt

* Người có thu nhập thấp là người không phải nộp thuế thu nhập cá nhân Trườnghợp không đủ tiền để mua nhà, người mua có thể trả chậm trong 10 năm hoặcchuyển sang hình thức thuê nhà để ở

II Cung về thị trường “chung cư dành cho người thu nhập thấp”.

1 Quỹ đất dành để xây dưng nhà ở thu nhập thấp.

Tại Điều 3 QĐ67.TTg.N2009 Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp.

Theo khoản 3 điều 1 QĐ67.TTg.năm 2009, quỹ đất dành để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp phải gắn với quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời phải căn cứ nhu cầu thực tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, tình hình đặc điểm của từng địa phương; được tổ chức quản lý đầu tư xây dựng đúng quy định, bảo đảm chất lượng công trình xây dựng, quản lý sử dụng có hiệu quả; thực hiện công khai, minh bạch, tránh thất thoát, lãng phí, tiêu cực Các dự án nhà

ở thu nhập thấp được phát triển hài hòa với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thịmới nhằm bảo đảm cho người có thu nhập thấp được hưởng các lợi ích từ phúc lợi công cộng và hạ tầng xã hội của khu vực đô thị

Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu

đô thị mới trên địa bàn, phải dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu là 20% diện tích đất ởcủa dự án đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp (tỷ lệ diện tích đất xây dựngnhà ở thu nhập thấp của từng dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới phảiđược xác định trong quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phêduyệt)

Đối với các địa phương còn quỹ đất 20% dành xây dựng nhà ở xã hội tại các

dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới thì giao quỹ đất này cho chủ đầu tư

dự án đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp Trường hợp chủ đầu tư dự ánkhông thực hiện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho nhà đầu tư khác đầu tư xâydựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê hoặc thuê mua

Đặc biệt, trong quy hoạch, được phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ

số sử dụng đất tối đa 1,5 lần so với mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất áp dụng đối với các dự án nhà ở thương mại để góp phần giảm giá thành đối với các loại nhà ở phục vụ cho các đối tượng có thu nhập thấp

2 Nguồn cung thị trường “ chung cư dành cho người thu nhập thấp”.

Với sự đầu tư của các công ty xây dựng và sự hỗ trợ từ phía chính phủ chỉ tính từ

cuối tháng 7 nam 2010 đến nay, nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại Hà Nộivào mùa "nở rộ" với tổng số gần 3.500 căn hộ được khởi công xây dung Các “đạigia” của ngành xây dựng Việt Nam đã hào hứng nhập cuộc và kỷ lục dự án nhà ởdành cho người thu nhập thấp lớn nhất toàn quốc hiện nay thuộc về Tổng công ty

Cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) với tổng số hơn 1.500căn hộ được khởi công xây dựng tại Khu Kiến Hưng (Hà Đông) vào cuối tháng 8,với tổng số vốn là 949 tỷ

Dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Kiến Hưng, Hà Đông

Doanh nghiệp hàng đầu về vật liệu xây dựng - Tổng công ty Thủy tinh và gốmxây dựng (Viglacera) cũng nhanh chóng thử sức tại phân khúc thị trường này với1.000 căn hộ khởi công xây dựng cuối tháng 7 tại Đặng Xá (Gia Lâm) và tiếp tụctriển khai 124 căn hộ tại Đại Mỗ (Từ Liêm) - một trong những vị trí được đánh giá

là “đắc địa” ở cửa ngõ phía Tây Thủ đô vào những ngày cuối tháng 8 Cùng đó, 2đơn vị thành viên của Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà (Handico) là Handico 3

và 5 cũng khẳng định vai trò của doanh nghiệp xây dựng Thủ đô với dự án gồm

840 căn hộ tại Sài Đồng (Long Biên

Từ nay đến hết năm, nhiều doanh nghiệp lớn của ngành xây dựng cũng đã lên kếhoạch khởi công một số dự án nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thủ đônhư Tập đoàn HUD dự kiến tháng 10 khởi công dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh IItại huyện Mê Linh

Vinaconex triển khai dự án tại Kim Chung (Đông Anh); Vinaconex và Handicocùng làm chủ đầu tư quỹ đất 18ha dành để xây dựng nhà cho người thu nhập thấptại Khu đô thị Bắc An Khánh sẽ khởi công vào tháng 11 tới.

Ông Phí Thái Bình, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội cho biết, theo dự kiến, giai đoạn từ năm 2010 đến 2015 Hà Nội sẽ xây dựng được khoảng 15.000 căn hộ dành cho đối tượng thu nhập thấp Tuy nhiên, khá bất ngờ là đến thời điểm này, số doanh nghiệp và các dự án đăng ký tham gia chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp đã chuyển động mạnh với con số tăng đột biến, lên đến 25.000 căn hộ Đây sẽ là nguồn cung rất dồi dào và góp phần đáng kể

để giải quyết bức xúc về nhà ở cho người dân Thu do,ngay 22/9/2010

Tuy nhiên do cầu về nhà ở là rất lớn tại các đô thị, trong khi dó nguồn cung cho phân khúc này mới thực sự bắt đầu, do vậy cần phải triển khai các dự án một cách nhanh chóng và phải đảm bảo nhà bán đúng đối tượng

Theo Ông Nguyễn Trần Nam Thứ trưởng Bộ Xây dựng : Hiện nay mới có một số

rất nhỏ các dự án nhà ở thu nhập thấp thực hiện việc nhận đơn và đang chuẩn bị làm thủ tục xét duyệt thông qua chính quyền địa phương và chuẩn bị ký hợp đồng bán nhà Ví dụ như:

Dự án CT1 Ngô Thì Nhậm đang được gấp rút hoàn thiện Theo đăng ký, có 1.890

hồ sơ, trong đó có 1.088 hồ sơ hợp lệ Số còn lại chủ đầu tư đã trả lại người dân để khai lại và nộp vào 25/9 Tuy nhiên, trong đợt bán đầu tiên chỉ có 328 căn hộ, với

tỷ lệ chọi cao ngất ngưởng, 1 chọi 6, việc mua được căn hộ quả là cuộc đua mệt mỏi

Theo ông Đoàn Châu Phong, Phó Tổng Giám đốc Vinaconex, tổng công ty đang

tiếp nhận hồ sơ bán nhà tại dự án nhà ở giá thấp CT1 Ngô Thì Nhậm (Hà Đông,

Hà Nội) Hiện các hồ sơ đạt 90 điểm trở lên được đưa vào danh sách xem xét để bốc thăm Kết quả xét duyệt sẽ được công khai sau khi có quyết định của TP “Đây

là dự án đầu tiên bán cho người thu nhập thấp nên chúng tôi sẽ triển khai một cách thận trọng nhằm hạn chế tối đa những sơ suất có thể xảy ra Những người được quyền mua căn hộ sẽ bốc thăm lần nữa để xác định vị trí căn hộ” - ông Phong nhấnmạnh

Vấn đề được nhiều người quan tâm là “thế nào là người thu nhập thấp” Về điều này, ông Nam giải thích rõ: Người có thu nhập thấp là người không phải nộp thuế thu nhập cá nhân Trường hợp không đủ tiền để mua nhà, người mua có thể trả chậm trong 10 năm hoặc chuyển sang hình thức thuê nhà để ở

Vậy có thể nói nguồn cung cho các dư án đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp đang phát triển rất mạnh, tuy nhiên các công trình mới đang bat đầu khởi công xây dựng Vì vậy nhà có đến đúng đối tượng hay không thì còn phải dựa nhiều vào yếu

tố mà quan trọng vẫn là chính sách của nhà nước đối với các đối tượng được mua loại nhà này

3 Những khó khăn, bất cập:

a Quy định của luật nhà ở.

Luật Nhà ở quy định nhà ở xã hội chỉ được cao tối đa 6 tầng Vì vậy, nếu thực hiện trong nội thành thì không khả thi, không khuyến khích được đầu tư

Bên cạnh quy định về hạn chế chiều cao, Luật Nhà ở quá cứng nhắc khi quy định nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu 45m2 Trong khi nhu cầu cũng như điều kiện kinh tế của những người có thu nhập thấp chỉ cần 30 - 40m2

b Gian lận trong mua bán.

“Khúc xương” khó ăn

Đối tượng mà các dự án này nhắm đến, theo các chủ đầu tư, là cán bộ công nhân viên chức nhà nước, những người có thu nhập trung bình trở xuống Không những thế, các chủ đầu tư thường giới thiệu dự án có ngân hàng tài trợ vay vốn lên đến 70%, thậm chí 90% giá trị căn hộ trong thời gian từ 15 – 20 năm Tuy nhiên, mức giá bán được coi là rẻ chỉ được các chủ đầu tư áp dụng với một số lượng căn hộ ít

ỏi nhằm thăm dò thị trường trong thời gian đầu Ngay sau đó, giá bán căn hộ ở chính những dự án này đều được đẩy lên từ 10 – 20% Chẳng hạn, tại cụm chung

cư Lê Thành, trong tổng số gần 1.200 căn hộ thì chỉ có khoảng 12% căn giá 6 triệu đồng/m2, còn lại đều được chủ đầu tư bán với giá 10 triệu đồng/m2 trở lên Song thực tế, tỷ lệ 12% căn hộ giá rẻ có đến được tay người có nhu cầu thật sự hay không thì không ai thống kê được Theo nhiều doanh nghiệp thì một trong các lý

do quan trọng nhất để từ chối đầu tư nhà giá rẻ là không thu được tỷ suất lợi nhuận cao Đã vậy, nhà giá rẻ nếu bán trả góp từ 10 – 20 năm thì thu hồi vốn chậm

d Tính không thực tế của chính sách.

Các doanh nghiệp cho rằng các khoản miễn giảm nghĩa vụ tài chính chưa đủ kéo giá nhà ở xã hội xuống thấp

Để giảm giá xuống 300 – 400 triệu đồng mỗi căn như Nhà nước yêu cầu, các doanh nghiệp đã đề xuất tăng hệ số sử dụng đất; tăng hệ số dân cư lên 20 – 50% sovới các dự án nhà ở khác; tăng chiều cao tối đa từ sáu tầng lên ít nhất 15 tầng Nghĩa là, cùng với diện tích đất, doanh nghiệp muốn xây tổng số căn hộ lớn gấp khoảng mười lần

Không chỉ có vậy, một số doanh nghiệp còn cho rằng khi lấy tiêu chí xây dựng phương án kinh doanh là khả năng chi trả của người có nhu cầu mua nhà (ở đây là

300 triệu đồng) nhưng thực tế hiện nay, so với thu nhập của người dân nói chung, giá bất động sản nói chung và giá nhà ở nói riêng ở Hà Nội rất cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân, thậm chí những người có thu nhập trung bình và thu nhập khá cũng khó mua được nhà ở thương mại Nguyên nhân chính là do nguồn cung còn hạn chế và có chênh lệch lớn so với nhu cầu của người dân

Vi vay chỉ có cách giảm diện tích tối thiểu căn hộ xuống, một cách “gọt nhà cho vừa giá”

e Chất lượng xây dựng.

* Nhà ở thu nhập thấp chất lượng không thấp.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, trên thực tế, có một số công trình xây dựng, thậm chí xây theo hình thức thương mại cũng không đảm bảo chất lượng, ảnh hưởng đến môi trường, thậm chí là tính mạng, tài sản của nhân dân

Chính vì vậy, trong thông tư số 10 và số 36 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Quyết định số 67 của Thủ tướng đã nhấn mạnh đến việc kiểm soát chất lượng của các công trình xây dựng nhà thu nhập thấp

Theo đó, ngoài việc phải đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn chung của công trình xây dựng, còn được kiểm tra chất lượng kép bằng việc phải có giấy chứng nhận đạtyêu cầu đưa vào sử dụng của một công ty kiểm định độc lập, Thứ trưởng Nam khẳng định

Mặt khác, Bộ Xây dựng cũng như chính quyền các tỉnh thành đã lựa chọn doanh nghiệp lớn có thương hiệu và uy tín, kinh nghiệm trong công tác xây dựng để giao các dự án ở giai đoạn đầu.

Vì thế, chất lượng cũng như dịch vụ của các dự án nhà thu nhập thấp sẽ được đảm bảo và tương đương với nhà ở thuộc khu đô thị tầm trung như Định Công, Linh Đàm

Hơn nữa, việc sử dụng quỹ đất 20% tại các dự án khu đô thị có quy mô 10 ha trở lên sẽ đảm bảo cho nhà ở thu nhập thấp cũng được hưởng tiện ích của các hạ tầng

kỹ thuật và hạ tầng xã hội như các dự án đô thị thương mại

Còn ông Đoàn Châu Phong, Phó TGĐ Vinaconex cũng khẳng định, nhà ở thu nhậpthấp được xây dựng theo tiêu chí giá thấp nhưng chất lượng không thấp Yếu tố quyết định giá thấp là do các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng một số ưu đãi của Chính phủ Những khu nhà ở thu nhập thấp được hưởng lợi từ hạ tầng cơ sở và

xã hội chung giống như các khu chung cư khác

Hiện nay, Tổng công ty Vinaconex đang là doanh nghiệp dẫn đầu về xây dựng nhà

ở cho người thu nhập thấp Trước mối quan tâm của nhiều người về chất lượng xâydựng các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, ông Nguyễn Văn Tuân, Chủ tịchHĐQT, Tổng công ty Vinaconex cam kết: "Xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp mà chất lượng không thấp"

* Tiền nào của nấy?

Theo TS Hoàng Xuân Nghĩa, Phó trưởng Phòng Nghiên cứu Kinh tế (Viện Nghiêncứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội), “Chất lượng các khu nhà ở xã hội (nhà tái định cư, nhà cho người nghèo) theo khảo sát của chúng tôi là rất đáng lo ngại” Tiến độ xây dựng các khu nhà ở xã hội thường chậm, người dân phải mỏi mòn chờđợi nhưng khi được nhận nhà thì “vỡ mộng” bởi chất lượng quá kém, phải bỏ ra một khoản chi phí không nhỏ để cải tạo lại

Hơn thế, tại các khu nhà trên hạ tầng không đồng bộ, thiếu trường học, bệnh viện, sân chơi, khu sinh hoạt cộng đồng, có nơi giữa thành phố mà cứ như một ốc đảo vì không có lối vào Tất cả những hiện trạng đó tạo nên một ấn tượng, suy nghĩ

không tốt về những loại hình nhà có sự ưu đãi của nhà nước “Nếu việc xây dựng nhà cho người thu nhập thấp không được giám sát chặt chẽ thì rất có thể lặp lại kịch bản tương tự như nhà tái định cư, nhà cho người nghèo” TS Nghĩa cảnh báo.

Không đồng tình với quan điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp thì chất lượng sẽthấp, ông Vũ Tuấn Định, Phó giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho rằng, các chủ đầu tư đều phải tuân thủ các quy chuẩn của Bộ Xây dựng cho từng loại nhà, các khu nhà thu nhập thấp cũng được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đầy

đủ “Tất nhiên chúng ta cũng phải nói thẳng là không có chuyện loại nhà trên được

sử dụng những vật liệu cao cấp để xây dựng vì như thế sẽ đẩy giá thành lên cao và lúc đó giá nhà sẽ nằm ngoài khả năng tài chính của những đối tượng được mua nhà

thu nhập thấp”, ông Định thẳng thắn “Giá thấp không có nghĩa là chất lượng

Mà ở đây công trình vẫn phải đạt tiêu chuẩn kỹ, mỹ thuật, chất lượng thông qua việc tính toán diện tích căn hộ, sử dụng công nghệ xây dựng mới, tiến độ nhanh với những loại vật liệu, thiết bị nội địa; được quy hoạch xen kẽ giữa các khu để tậndụng cơ sở hạ tầng, giảm chi phí sinh hoạt, tạo nên một quần thể sống

“Thực tế người dân lúc đầu thường tỏ ra nghi ngại chất lượng chung cư giá thấp” –

là chia sẻ của ông Đặng Hoàng Huy – lãnh đạo Công ty Cổ phần Bê tông & Xây dựng Vinaconex Xuân Mai

Ông Huy cho biết, ông đã khá lo lắng khi 2 tòa nhà 5 tầng thuộc dự án nhà giá thấptại Xuân Mai (Hà Nội) của đơn vị ông mới hoàn thiện chỉ có một vài gia đình vào

ở Nhưng sau khi có sự giới thiệu của những người đã sử dụng, sự tham khảo, xem xét của những người có nhu cầu, chỉ trong vòng vài ngày, loại nhà giá 170 triệu đồng/căn tại đây đã được bán hết sạch

Được biết, ngoài 2 tòa nhà 5 tầng, dự án Xuân Mai kể trên còn có 3 tòa nhà 7 tầng,

1 tòa 9 tầng và 2 tòa 11 tầng Ngoại trừ căn hộ VIP tại tòa 11 tầng có diện tích

110m2, các căn hộ còn lại phổ biến từ 60-70m2, đến 91m2, được chia là 2-3 phòngngủ, khu vệ sinh riêng, giá bán từ 5-7 triệu đồng/m2 cả thuế.

"Chính thị trường sẽ đánh giá chất lượng nhà giá thấp!"

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định với VietNamNet: "Khi xây nhà giá thấp, các doanh nghiệp phải đăng ký để được hưởng ưu đãi Doanh nghiệp nào xây không đảm bảo chất lượng sau đó sẽ bị cắt luôn, không được tiếp tục đưa vào danh sách xây dạng nhà này"

"Quyết định bởi cơ chế thị trường, không phải cơ chế kiểm tra!"

Thưa Thứ trưởng, lúc này rất nhiều người đang chung một tâm tư phân vân về

chất lượng nhà giá rẻ - mặt hàng lần đầu xuất hiện trên thị trường Việt Nam, lại dành cho nhóm những người từ trước đến nay ít có cơ hội nghĩ đến việc sở hữu riêng một căn hộ mới tinh, thậm chí lọt giữa các khu khang trang, sang trọng Xin hỏi liệu người dân có thể yên tâm về chất lượng những căn hộ rẻ đó không?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: - Với những khu nhà vừa hoàn thành, qua kiểm tra

và trực tiếp thị sát, tôi khẳng định về cơ bản là chất lượng tốt Qua hơn 1 nămnghiệm thu, đưa vào sử dụng - mọi cái vẫn rất nghiêm túc, sạch sẽ

Cũng có phóng viên hỏi tôi: Bộ Xây dựng có mang máy đi kiểm tra không? Tôi trảlời: Đó không phải việc của Bộ Xây dựng Trước mắt bây giờ phải chọn đượcnhững doanh nghiệp lớn, có uy tín đảm nhận việc này Sau đó, Luật Xây dựng đãqui định rõ về tư vấn giám sát, đăng ký kiểm định Đơn vị nào làm sai, không

đúng qui định - đơn vị đó phải chịu trách nhiem

Bộ Xây dựng sẽ kiểm tra điểm, hoặc kiểm tra đột xuất trong quá trình xây dựng hay khi tiếp nhận phản ánh của dư luận chứ không thể đi kiểm tra khắp nơi được.Nếu vậy thì thậm chí phải nghĩ đến việc kiểm tra cả người kiểm tra, bởi chỉ cần người kiểm tra không cương quyết thì lại "OK" luôn, ai biết được?! Tóm lại, theo tôi về vấn đề chất lượng sẽ được sàng lọc bằng cơ chế thị trường chứ không phải bằng cơ chế kiểm tra

Tất nhiên, các cơ quan quản lý sẽ tăng cường kiểm tra quyết liệt trong lĩnh vực này

- song giải pháp tốt nhất là tự dư luận, nhân dân, thị trường, xã hội đánh giá sản phẩm của nhà đầu tư Doanh nghiệp xây không ra gì, dân tẩy chay không mua, trên

cơ sở đó chính quyền cũng không đưa doanh nghiệp ấy vào danh sách được giao xây nhà giá thấp nữa

Các doanh nghiệp hiện nay phải đăng ký để được hưởng ưu đãi khi xây nhà giá thấp Doanh nghiệp nào xây không đảm bảo chất lượng sau đó sẽ bị cắt luôn!

Co thể nói chất lượng luôn là vấn đề được người dân quan tâm, trong tình hình hien nay khi ma các du an xay dung nha cao cap con dang gap phai nhung van de

ve chat luong thi nha xay dung cho nguoi thu nhap thap se the nào?

f Giá cả.

Bán giá đắt cho người nghèo?Theo nhận định của một số chuyên gia trong lĩnh

vực xây dựng, nếu nhà dùng để bán cho người có thu nhập thấp thì giá chỉ từ 4-5triệu đồng/m2 mà thôi Bởi, đối với các dạng nhà này đã được ưu ái miễn phí thuếđất Như vậy, nếu tính công xây dựng và tiền giải phóng mặt bằng, giá tiền một m2đất, đã có giá kinh doanh, nếu bán với giá 5 triệu đồng/m2, chủ đầu tư đã có mứcsiêu lãi

Bên cạnh đó, nếu nhà dùng để bán cho người thu nhập thấp, thì cần giới hạn số tầng cao, chỉ 5 tầng là đủ Bởi, càng cao tầng thì chi phí xây dựng càng lớn, do kết cấu của toà nhà phải đảm bảo được với độ cao, lớn của khối nhà Ngoài ra, khi xây nhà cao, chủ đầu tư sẽ phải mất nhiều tiền cho hệ thống thang máy Người dân cũng buộc phải chịu những khoản phí mà với mức thu nhập thấp, không cần phải chi trả

Người thu nhập thấp có mua được nhà giá rẻ? Cũng theo nhận định của nhiều

chuyên gia, hàng triệu người dân Việt Nam đang mong chờ những ngôi nhà giá rẻđúng nghĩa để ở Bởi, giá nhà ở Việt Nam đặc biệt tại Hà Nội hiện tại quá cao làviệc tính giá trị đất quá đắt Những khu nhà chung cư chất lượng cao được quảngcáo rầm rộ với giá chào bán 25-30 triệu đồng/m2 là vì người mua nhà phải bỏ tiền

ra để trả giá trị đất Đối với những nhà ở xã hội, ưu thế của nó là được miễn thuếđất, nên giá thành được hạ xuống rất nhiều

Trong mọi văn bản của thành phố đều nhấn mạnh rằng, đối tượng được mua nhà thu nhập thấp là những người có mức thu nhập phải thấp hơn mức bình quân của người dân Hà Nội, nhưng cụ thể là bao nhiêu thì không ai cung cấp Nhiều người nhấn mạnh rằng, đối tượng được mua nhà thu nhập thấp là những người có mức thu nhập không phải đóng thuế, nghĩa là dưới 5 triệu đồng/m2 Tuy nhiên, nếu làm một phép tính nhẩm, có thể thấy rằng, có tích cóp cả đời, người thu nhập thấp cũngkhó lòng chạm tay vào những ngôi nhà này

Theo tính toán của chủ đầu tư CT1 Ngô Thì Nhậm, với một căn hộ có diện tíchtrung bình 70m2, người mua sẽ phải trả hơn 600 triệu đồng Với mức thu nhập củamột công chức nhà nước 4 triệu đồng/tháng, chỉ bằng giá của 0,5m2 nhà Trừ mọichi phí và phải cực kỳ tiết kiệm, một năm sẽ để ra được 10 triệu đồng Như vậy, để

đủ tiền mua một căn nhà 70m2, sẽ phải tiết kiệm trong 60 năm Và khi có được sốtiền này, thì công chức này cũng bước vào tuổi ngoài 80 Nhưng tuổi lao động củanam giới chỉ là 60 tuổi, còn tuổi lao động của nữ giới là 55 tuổi Như vậy, mộtngười thu nhập thấp sẽ làm gì để có khả năng chạm tay vào nhà ở bán cho đốitượng chính là mình?

Mặt khác, nói mức giá 8 triêụ đồng/m2 nhà thu nhập thấp vẫn là quá cao cũng là có

cơ sở Bởi, trên thực tế, cũng đã có công ty bán nhà cho người thu nhập thấp vớigiá 5,2 triệu đồng/m2 Bằng chứng là UBND tỉnh Thừa Thiên Huế vừa có côngvăn đồng ý bán căn hộ chung cư khu dân cư số 2 Nguyễn Tri Phương và Khu dân

cư cuối tuyến Bạch Đằng Đông cho người thu nhập thấpdo công ty Cổ phần đầu tưTài chính và Bất động sản Vincom xây dựng với giá 5.246.900 triệu đồng

Xem ra, việc chấm điểm người thu nhập thấp để xét đối tượng được mua nhà có vẻquá kệch cỡm khi nhà giá không rẻ mà lại bán cho những người đi xe hơi xịn xếphàng đăng ký mua!

Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủchi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định

mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vàogiá bán nhà ở

Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theonguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có),chi phí quản lý, vận hành và lợi nhuâ�n định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư;không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua nhà ở; thời hạnthu hồi vốn tối thiểu là 20 năm

Trường hợp mua trả góp và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì người mua, thuêmua nhà ở nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở, trừ trường hợp người mua,thuê mua có thỏa thuận khác với bên bán Thời hạn trả góp, thuê mua do bên bán,bên mua, thuê mua tự thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10 năm

4 Thuận lợi:

* Theo Đ5.QĐ67 Năm 2009 Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được

hưởng các cơ chế ưu đãi sau đây:

a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vị dự án;

b) Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất0%);

c) Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịuthuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được ápdụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động; d) Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn:

- Vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định;

- Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác(nếu có);

- Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay(tùy theo khả năng ngân sách của từng địa phương)

đ) Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng nhưcác tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựngcông trình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định

của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp vàmua sắm thiết bị;

e) Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông,cấp điện, cấp thoát nước)

- Các dự án này hầu hết sử dụng quỹ 20% tại các khu đô thị thương mại nên đều được nhận “đất sạch” ngay, không phải giải phóng mặt bằng, hạ tầng tốt Vì vậy, sau khi khởi công, tiến độ của các dự án này sẽ được triển khai rất nhanh để đáp ứng nhu cầu của người dân

:

III Chính sách.

Bất cập của chính sách:

* Khi nhu cầu nhiều mà nguồn cung hạn chế sẽ dễ nảy sinh các tiêu cực, nghĩa là

sẽ có chuyện vòng vo để có quyền được mua nhà Không ít đối tượng không đúng tiêu chuẩn vẫn được mua nhà ở xã hội làm mất đi cơ hội cho những người đủ tiêu chuẩn và có nhu cầu thực sự Bởi vậy, rất cần sự minh bạch để mỗi người dân có thể tự đối chiếu xem mình có được mua nhà không, mà không phải đi hỏi nơi này nơi kia

Tiêu chuẩn đưa ra là những người chưa có nhà, hoặc có nhà nhưng chưa đủ

5m²/người thì được mua nhà giá thấp Vậy nếu đã có gia đình nhưng ở chung nhà với cha mẹ thì có được coi là chưa có nhà không? Làm thế nào để tính được mức thu nhập để chỉ ra là thu nhập thấp? Quy chuẩn nào cho chất lượng loại nhà này? Giá nhà thì do chủ đầu tư đề xuất, vậy có đưa ra mức giá trần hay không? Cơ sở nào để tính giá nhà do chủ đầu tư đề xuất là hợp lý? Làm sao để hạn chế gian dối trong phân phối các khu nhà này?

* Còn về cách tính thu nhập bình quân, theo ông Nghĩa cũng là một vấn đề rất khó bởi thu nhập bình quân là một khái niệm mang tính biến động rất cao, thường xuyên thay đổi TS Nghĩa đưa ra phân tích: “Một người năm nay thu nhập bình quân dưới mức trung bình, thuộc diện mua nhà thu nhập thấp và đã được mua