Nghiên cứu quy trình định giá quyền sử dụng đất và xác định giá trị còn lại của công trình trên đất tại việt nam

thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả cuả các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thờigian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trườnghoàn chỉnh, thờ

Ở Việt Nam, thị trường bất động sản mới xuất hiện, vẫn đang ở thời kì sơ khai Hoạtđộng định giá bất động sản cũng chỉ mới xuất hiện trơng giai đoạn nước ta chuyển đổisang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Do đó cũng không thể tránhkhỏi những thiếu sót cần được bổ sung và hoàn thiện Cũng chính vì lẽ đó em đã lựa

chọn đề tài nghiên cứu đề án môn học định giá bất động sản: “ Nghiên cứu quy trình định giá quyền sử dụng đất và xác định giá trị còn lại của công trình trên đất tại Việt Nam”.

Mục tiêu nghiên cứu:

- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về định giá quyền sử dụng đất và xácđịnh giá trị còn lại của công trình trên đất

- Phân tích, đánh giá hệ thống hoạt động phục vụ định giá quyền sử dụng đất vàcông trình trên đất hiện nay

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá BĐS tại Việt NamĐối tượng nghiên cứu: Quy trình định giá quyền sử dụng đất và xác định giá trị còn lạicủa công trình trên đất

Phạm vi nghiên cứu: Một số BĐS được định giá tại địa bàn TP Hà Nội trong thời giangần đây

Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu

- Phương pháp tổng hợp xử lý thông tin, số liệu

- Phương pháp phân tích, so sánh các số liệu đã thu thập được

Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo – TS Nguyễn Minh Ngọc đã hướng dẫn, giúp đỡ

em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này

Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không tránh khỏinhững những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được sự đóng góp

ý kiến của các thầy cô

I- CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA CÔNG TRÌNH TRÊN ĐẤT

1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1- Giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.1- Đặc trưng của giá đất.

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội của nước ta, cơ chế quản lýkinh tế thị trường đang từng bước được hoàn thiện Luật đất đai hiện hành quy địnhngười sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh

Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoáthông thường khác Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau:

a) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả

Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính diđộng, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyềnlợi của đất đó Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất.Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hoáthông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện Giá đất không hoàn toàn bịcác yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp còn

bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối Người mua đất có thể chấp nhận giá caohơn khi họ cho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cư trên đó Ngoài ragiá đất bị chi phối bởi các mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất đó,

sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất

b) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành

Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có

thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả cuả các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thờigian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trườnghoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới sự ảnhhưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau, khi địnhgiá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phântích cụ thể Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nóbiến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch

sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng

c) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai

Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp

do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của conngười, cho nên không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tàinguyên và tài sản trên đó Như vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉphản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư Tuy nhiên, khi khaiphá đất đai thì có giá thành của sản phẩm, nhưng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện

để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế Định giá đất sẽ phảithông qua chỉ tiêu tổng hợp là khả năng sinh lợi và vốn đầu tư điều này rất phứctạp Do đó không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn của đất (hiểu theonghĩa rộng)

d) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định

Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bảnthân đôi bên cung cầu Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tựnhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm chotính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lạithay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnhhưởng đến giá đất Về tổng quan và lâu dài giá đất thường bị cán cân quan hệ cungcầu tác động với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng do sức ép của gia tăngdân số Do vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội vì khả năng cungcủa đất đai ít thay đổi và có giới hạn

đ) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực,

giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khuvực rõ ràng Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa đấtảnh hưởng rất khác nhau đến giá của thửa đất Do vậy đối với giá đất thì rất khótiêu chuẩn hóa, vì mảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.Như vậy giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cábiệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường vì nó phụthuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số Ngoài ra vị trí có tính

cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc định giá đất

e) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao.

Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sửdụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng đất không những không có hiệntượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tựnhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội Nhưng do trong thị trường đất đai nước tađối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụngngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao, do đóquyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống

f) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng.

Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc

độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạothành, Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai, cung không co giãn còn cầuthì liên tiếp tăng do áp lực dân số cho nên giá đất ngày càng tăng lên, thứ đến,

do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuậnbình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạngthái tăng lên

1.1.2- Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.

Trong quá trình phát triển của xã hội, chúng ta dựa vào đất đai và khai thác,

sử dụng đất đai để phục vụ cho cuộc sống của chính mình Hoạt động kinh tế chịutác động của cơ chế thị trường Đất đai cũng không nằm ngoài sự tác động đó, nótrở thành đối tượng trao đổi mua bán, chuyển nhượng và thực sự hình thành thịtrường đất đai Vì vậy chúng ta không thể phủ nhận vài trò quan trọng của giá đất.Nhưng giá đất được xác định như thế nào, độ chính xác ra sao thì có thể dựa vào

những phương pháp định giá vừa trình bày ở trên nhưng trước hết chúng ta cầnnghiên cứu đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng tới sự hình thành nên giá đất.

a) Đặc điểm vật lý của đất.

Tính hai mặt của đất đai đó là đặc tính không thể sản sinh và không thểtái tạo Đất đai bị giới hạn về diện tích và không gian nhưng có tính vô hạn về thờigian sử dụng Đất đai được tạo ra do quá trình lịch sử lâu dài của tự nhiên nên đượccoi là không thể sản sinh được tạo nên đặc tính cơ bản nhất của đất đai Cũng vìthế mà đất đai có tính khan hiếm và trở thành một loại hàng hoá đặc biệt Đất đai làsản phẩm tự nhiên, có tính cố định không di dời được và có hạn trên phạm vi toàncầu và trong phạm vi mỗi quốc gia Chính vị trí đã quy định tính giới hạn về quy môtheo không gian của đất đai Đó cũng là một trong những cơ sở để xác định lợi íchmảnh đất đó mang lại Vị trí đất đai cũng có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quátrình khai thác, sử dụng đất Vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phảitrả cho người sử dụng đất Chẳng hạn như các đô thị gần các trung tâm kinh tế, vănhoá, chính trị, gần các đầu mối giao thông thì được khai thác, sử dụng triệt để vàhiệu quả hơn so với vùng nông thôn hay những vùng xa xôi, điều kiện giao lưukinh tế, đi lại khó khăn và do đó giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn Các đặc tínhvật lý khác nhau làm phân biệt đất đai với các tư liệu sản xuất khác như: đấtkhông di chuyển, đất không thuần nhất ( chỉ tính riêng về mặt địa điểm), đất không

bị phá huỷ ( không tính đến đầu tư và tài sản trên đất đó) Vì vậy nó có đặc thù riêng

về mặt giá trị như sau:

- Đất đai cố định về mặt số lượng cung cấp… đất đai coi như không đổi

về tổng cung nhưng đất đai cho một chức năng sử dụng xác định lại biến thiên… cónghĩa là sự cung cấp không hoàn toàn bất biến Ví dụ, Nhà nước khuyến khích xâydựng nhà ở chung cư, nhà cao tầng sẽ giảm bớt sức ép về đất ở cũng sẽ làm thay đổigiá đất ở

Những yếu tố vật lý có tác động không nhỏ đến giá đất: Nếu một mảnh đất

ở ở trên nền một đất ao do mới vượt lên chắc chắn sẽ không bền vững bằng mộtmảnh đất trên nền đất đồi và giá cua hai mảnh đất đó sẽ khác nhau dù các yếu tốkhác tương tự Đối với đất ở đô thị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí mảnh đất, độbền vững của đất

b) Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.

Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( đường giao thông hệ thốngdịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thốngthông tin liên lạc…) và cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi giảitrí…) Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất Kếtcấu hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nông thôn Có thể thấy cơ

sở hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá đất hơn so với cơ sở

hạ tầng ở nông thôn Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của đấtđai hiện có Việc phát triển kết cấu hạ tầng được thể hiện thông qua sự phát triểncủa hệ thống đường giao thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thốngdịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống

xử lý các chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy…Việc giá đất tăng ởnhững khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu là do tâm lý của người sử dụngđất Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến hệ thống cơ sở hạ tầng: đườnggiao thông hoàn chỉnh đến mức nào? hệ thống dịch vụ cấp thoát nước được xâydựng ra sao? hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy

mô gì? hệ thống thông tin liên lạc đang được trang bị hiện đại đến khả năng nào?

Đó sẽ là các nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất đai củakhu vực đó

Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cậncủa đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được những yêu cầukhác nhau của người sử dụng đất

Nhờ đó mà đất đai có thể tham gia vào thị trường bất động sản một cách

dễ dàng hơn Một khu đất không có kết cấu hạ tầng thì nhu cầu sử dụng đất đó khôngcao nên giá đất ở khu vực đó thấp là điều dễ hiểu Ngược lại, cũng khu vực đó nếuđược xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lànguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản, nhu cầu sử dụng đất khuvực đó chắc chắn tăng lên lập tức kéo giá đất khu vực đó tăng cao Một ví dụ về sựthay đổi giá đất sau khi có đầu tư cơ sở hạ tầng là: Tại Khu 19 phường Bình Hàn,Thành phố Hải Dương khi chưa có con đường Chợ Mát thì giá đất ở đó là 1.5 triệu

đồng/m2, nhưng từ khi UBND tỉnh đầu tư mở rộng đường Chợ Mát và đường vànhđai thành phố thì giá tăng lên 5 triệu đồng/m2 Hay như dự án quốc lộ 10 qua cáctỉnh Hải phòng, Hải Dương, Thái Bình làm cho giá đất hai bên đường tăng lên từ 7đến 9 lần Qua những ví dụ trên ta thấy rằng việc đầu tư cơ sở hạ tầng có tác động

to lớn đến giá đất

c) Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.

Trong mỗi loại đô thị, được chia làm 04 loại đường phố, bao gồm:

- Đường phố loại 1: Phan Đình Phùng, Chùa Một Cột, Chu Văn An…

- Đường phố loại 2: Nguyễn Thái Học, Phạm Hồng Thái, Cao Bá Quát…

- Đường phố loại 3: Phan Chi Trinh, Phó Đức Chính, Đường Bưởi…

- Đường phố loại 4: Nguyễn Trãi, Đinh Tiên Hoàng, Bùi Thị Xuân…

( Quyết định số 31/2010/QĐ-UBND ngày 3/8/2010 của Uỷ ban nhân dân thành phố

sở khoa học này sẽ giúp chúng ta xác định được một cách cụ thể về giá đất cho từngkhu vực trong đô thị Giá trị thực tế của đất ở tại đường phố loại 1 đương nhiênphải cao hơn tại đường phố loại 2 ít nhất là một bậc, và cách xác định giá trị thực tếcủa đất ở tại các loại đường phố còn lại cũng tương tự như vậy Đó cũng là sự phânchia hợp lý và công bằng

Trong mỗi loại đường phố đã được phân loại chính xác, vị trí đất cũng gópphần quyết định giá trị thực tế của đất ở Chẳng hạn cùng đường phố loại 1 nhưnhau, nếu diện tích đất ở nằm tại vị trí mặt đường phố sẽ có giá trị thực tế cao hơn khi

nó ở vị trí xa mặt đường phố hoặc ở trong ngõ, trong hẻm ví dụ tại Quận ThanhXuân đường Trường Chinh, đoạn đường từ Ngã Tư Sở đến ngã ba Tôn Thất Tùng:

Vị trí 1: 36 triệu đồng/m2

ở cũng tương tự Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta khắc phục được tình trạngthiếu căn cứ trong quá trình xác định giá trị thực tế của đất một cách cụ thể chotừng diện tích đất trong từng loại đường phố của cùng một loại đô thị.

Nhiệm vụ của cơ quan có thẩm quyền là xác định một cách cụ thể vàchính xác thứ tự các loại đường phố Có như vậy khi xác định giá đất cho cùng loạiđường phố trong từng đô thị mới phản ánh đúng giá trị thực tế của đất ở tại đó

Sự phân loại đô thị theo quy mô sẽ tạo nên khả năng thuận lợi hay khó khăncho sự phát triển về mọi mặt của đô thị Giá trị sử dụng của đất cũng biến đổi theoquy mô phát triển của đô thị đặc biệt trong hoạt động sản xuất kinh doanh, đối với

đô thị nếu đô thị nào phát triển, giao thông thuận lợi, nhu cầu tiêu dùng lớn thìchắc chắn giá đất ở đô thị đó cũng cao lên Ngày nay xu thế đô thị hoá đang diễn

ra mạnh mẽ nên việc mở rộng các đô thị ra vùng lân cận cũng làm thay đổi giá đấtđai đặc biệt giá đất các vùng lân cận sẽ tăng lên

d) Quá trình đô thị hoá.

Đô thị hoá là quá trình tất yếu trên con đường phát triển của các quốc giađặc biệt là ở các nước đang phát triển trong đó có Việt Nam Quá trình đô thị hoádiễn ra ngày càng mạnh mẽ và đặt ra nhiều vấn đề phức tạp cả về lý luận và thựctiễn cần phải giải quyết: dân số đô thị tăng nhanh, vấn đề an ninh xã hội, vấn đề

môi trường, việc làm…Hiện nay, vấn đề đất đô thị và sự ảnh hưởng của quá trình đôthị hoá đến giá cả đất đai đang là mối quan tâm nghiên cứu của các nhà quản lý vàcác nhà nghiên cứu lý luận.

Quá trình đô thị hoá là quá trình hình thành và phát triển đô thị, đó cũng làquá trình tập trung dân số vào các đô thị tạo ra sự hình thành nhanh chóng các điểmdân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống Quá trình đô thị hoá gắnliền với quá trình công nghiệp hoá đất nước, làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất,

cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức không gian kiếntrúc xây dựng từ hình thức nông thôn sang thành thị Đó là một quá trình diễn ramột cách khách quan gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội, nó còn gắn liền vớitiến bộ khoa học kỹ thuật và sự phát triển của ngành nghề mới Trình độ đô thị hoáphản ánh trình độ phát triển của lực lượng sản xuất, truyền thống văn hoá vàphương pháp tổ chức đời sống xã hội Như vậy đô thị hoá về hình thức là quá trình

mở rộng diện tích và quy mô của đô thị trên cơ sở sát nhập các điểm dân cư nôngthôn hoặc sử dụng một phần diện tích đất nông nghiệp cho xây dựng mới hoặc mởrộng đô thị Đất đô thị là phần diện tích đất giới hạn được sử dụng để xây dựng cáccông trình đô thị như nhà ở, trụ sở các cơ quan hành chính, kinh tế, tổ chức chínhtrị, xã hội, các cơ sở sản xuất xã hội, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thịnhư: đường giao thông, mạng lưới chiếu sáng, lưới điện sinh hoạt, điện sản xuất, hệthống thông tin liên lạc, hệ thống cấp cấp thoat nước…phục vụ các nhu cầu lợi ích,công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác Phần diện tích đất có giớihạn đó theo các quy mô khác nhau kết hợp với một số yếu tố cơ cấu dân số và cơcấu kinh tế được Nhà nước quy định phân loại thành đô thị loại I đến loại V Chính

vì vậy việc khai thác sử dụng hoá đặt ra nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tănglên trong khi khả năng đất đô thị cho hợp lý đạt hiệu quả kinh tế cao là yêu cầu rấtquan trọng Để giải quyết vấn đề này thực chất là đi giải quyết mối quan hệ giữa lợiích của Nhà nước( lợi ích của cộng đồng) và lợi ích của cá nhân; giữa mục tiêu quản

lý và mục đích sử dụng Xét về khía cạnh chính trị đất đô thị là loại đất dùng đểxây dựng và phát triển đô thị, đó là loại đất có giá trị lớn, có sức sản xuất cao,

có giá trị sử dụng cao Xu hướng phát triển và quy mô của đất đô thị có liên quanchặt chẽ đến mối quan hệ giữa quan hệ sản xuất và lực lượng sản xuất mà cốt lõi là

chế độ sở hữu nói chung, trong đó có sở hữu đất đai được quy định bởi chế độ kinh

tế chính trị xã hội Nếu tư liệu sản xuất đặc biệt là đất đai nằm trong tay của một

bộ phận giai cấp thống trị xã hội nắm quyền phân phối sản phẩm xã hội, thì đất đôthị là hàng hoá đặc biệt mang lại lợi nhuận siêu ngạch cho chủ sở hữu là giai cấpthống trị Còn nếu đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thì lợi ích do đất đai mang lại sẽphục vụ cho lợi ích cộng đồng mà đại diện là Nhà nước, đối tượng được hưởng lànhân dân Giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, miền núi là vì đất đai có nhữngđặc trưng cơ bản khiến nó không giống bất kỳ một loại tư liệu sản xuất nào Chẳnghạn: đất đai là nguồn tài nguyên có những hạn chế về số lượng và không có khả năngtái sinh; đất đai có vị trí cố định trong không gian và không thể di chuyển được theo ýmuốn chủ quan của con người Ông cha ta từng nói: “ Tấc đất tấc vàng”- câu nói nàyđặc biệt đúng với đất đô thị, càng đúng hơn khi tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh mẽnhư hiện nay

Hiện nay, một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong xây dựng và pháttriển đô thị ở nước ta là vấn đề quỹ đất cho xây dựng các công trình đô thị, đó làcông việc liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Chính phủ đã cóNghị định số 87/NĐ/CP ngày 17/8/1994 mới nhất là Nghị định 188/2004/NĐ/CPquy định khung giá các loại đất; các tỉnh, thành phố đã có quyết định về giá các loạiđất trên từng địa bàn cụ thể Tuy nhiên khung giá đó không hoàn toàn hợp lý khiếnngười dân không đồng tình dẫn đến tình trạng khiếu kiện liên miên Đó là mộttrong những khó khăn về giá mà Nhà nước ta cần phải giải quyết

Qua những phân tích trên ta có thể thấy rằng quá trình đô thị hoá có ảnhhưởng rất lớn tới giá đất mà xu hướng là giá đất sẽ tăng lên Đó là xu thế tất yếu củacác nước đang trên đà phát triển như Việt Nam

đ) Yếu tố cạnh tranh.

Để tìm hiểu sự ảnh hưởng của yếu tố cạnh tranh đến giá đất trước tiêncần nghiên cứu về mối quan hệ cung cầu để thấy được mức giá cần xác định Khiphân tích quan hệ cung và cầu ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá Cung, cầu

có thể cân bằng ở bất cứ điểm nào, khi đó chúng ta sẽ có giá cân bằng Nếu các yếu tốkhác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tănglên và ngược lại sự giảm xuống của cầu hoặc tăng thêm của cung sẽ làm giá giảm

xuống Do đó trong thị trường cạnh tranh giá cả điều tiết lượng cung và cầu Đó làquy luật chung của các loại hàng hoá thông thường nhưng đất đai lại có nhữngđiểm khác biệt Cầu về đất đai ngày càng tăng nhưng cung về đất đai lại gần nhưkhông đổi do tính giới hạn về không gian của đất đai nên giá khó dịch chuyển vềđiểm cân bằng Đối với đất đai, khi cầu giảm thì giá đất cũng sẽ không giảm màthường “chững lại”.

Đối với cung đất đai: về tổng cung có thể coi là không đổi nhưng trongnội bộ cung đất đai vẫn có sự chuyển đổi như: chuyển đất nông nghiệp sang đất phinông nghiệp sẽ làm cung đất phi nông nghiệp tăng, thu hồi đất cho phục vụ cho xâydựng khu công nghiệp thì cung đất khu công nghiệp tăng…Nguồn cung đất cũng cóthể tăng lên do khai hoang, phục hoá Chúng ta có thể thấy rằng hiện nay cung đấtxây nhà chung cư có xu hướng tăng lên theo quy luật cung cầu, khi cung tăng lênthì giá giảm đi nhưng điều đó không hoàn toàn đúng với hàng hoá đặc biệt là đấtđai Mặc dù cung về đất xây nhà chung cư tăng nhưng thực tế giá không hề giảm màgiá đất sẽ chững lại hoặc có giảm nhưng không đáng kể Việc giá đất chững lại chính

là biểu hiện thị trường “đóng băng” như thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay.Một biểu hiện nữa của sự cạnh tranh về cung là: hai nguồn cung khác nhau về đất ở,khu vực nào có cơ sở hạ tầng tốt hơn, môi trường trong sạch hơn chắc chắn giá đất ở

đó sẽ cao hơn Vì thế diễn ra sự cạnh tranh trong nội bộ cung một loại đất, ai đầu tưtốt hơn sẽ thu hút được nhiều khách hàng hơn

e) Chính sách tiền tệ.

Giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền của giá trị của đất đai, là số tiền thoảthuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Ở các thời điểmkhác nhau giá cả đất đai cũng thay đổi theo chiều hướng khác nhau tăng hay giảm.Mặt khác, đất đai có giá trị rất lớn, đối với một quốc gia nó chiếm khoảng 3/4 tổngtài sản của quốc gia còn đối với một cá nhân, gia đình đất đai là tài sản quantrọng nhất Vì thế, những biến động về tiền tệ, chính sách tiền tệ có ảnh hưởng rấtlớn đến giá đất Giá đất phụ thuộc vào sự ổn định của đồng tiền, nếu sức mua củađồng tiền tăng giá đất giảm, ngược lại nếu sức mua của đồng tiền giảm giá đất tăng.Khi sức mua của đồng tiền tăng tức là cùng một lượng tiền mua được một lượnghàng hoá lớn hơn, trong xu hướng giá đồng tiền đang tăng các giao dịch liên quan

đến đất đai sẽ “chững” lại vì người có ý định bán sẽ có tâm lý “ chờ” giá vì người

ta cho rằng giá còn tiếp tục tăng

f) Yếu tố pháp lý.

Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu Vì vậy Nhà nước nắm quyền quản lý tuyệt đối vớiđất đai trong phạm vi toàn lãnh thổ Nhà nước phải đảm bảo sử dụng đất theonguyên tắc: đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả cao nhất Để làm được điều đó Nhànước cần quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thông qua các chính sách pháp luật Bởithế nên đất đai rất “nhạy cảm” với sự thay đổi của các yếu tố pháp lý Đất đai làđối tượng trực tiếp điều chỉnh của các văn bản pháp quy liên quan đến đất đai:Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, quyết định, Thông tư… Nhà nước ta có cácquyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai nhưng Nhà nướckhông trưc tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụngdưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất… Họ được Nhà nước bảo hộ quyền sửdụng đó bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Qua đó ta thấy đất đai có mốiquan hệ không thể tách rời Đó cũng chính là lý do để nói rằng yếu tố pháp lý cóảnh hưởng đến giá đất

Một chính sách nữa của Nhà nước là khuyến khích phát triển mô hình trangtrại Trước đây, khi chưa có chính sách này giá đất trang trại rất rẻ nhưng từ khiNhà nước khuyến khích mô hình này người ta đã đổ xô đi mua đất trang trại khiếncho giá loại đất này tăng lên rất nhanh Vì thế ta có thể khẳng định chính sách củaNhà nước đã có tác động tới giá cả đất đai

Một ví dụ tiếp theo sẽ giúp chúng ta thấy rõ hơn sự ảnh hưởng của chínhsách pháp luật liên quan tới giá đất Xuất phát từ quá trình đô thị hoá, từ phát triểnnhanh chóng về kinh tế xã hội mà các loại đô thị cũng tăng lên: ở nông thôn xuấthiện nhiều thị trấn, thị xã; ở thành thị sẽ chuyển xã thành phường, quận thànhhuyện Việc Nhà nước quyết định thành lập mộ thị trấn, một thị xã, một phường, mộtquận hay một thành phố đều có ảnh hưởng rất mạnh tới giá đất các khu vực đó.Chẳng hạn khi Nhà nước quyết định thành lập quận Hoàng Mai, quận Long Biên (HàNội) đã làm chuyển biến đáng kể đời sống xã hội những khu vực đó, nhiều làng lênphố và nhiều nông dân đã trở thành tỷ phú Đó không còn là điều lạ lẫm ở Việt Nam

vì khi nông thôn đã trở thành đô thị giá đất ở đó sẽ tăng lên “chóng mặt”, có thể nói làtăng từng ngày Vì thế không có lý do gì để nói rằng việc quyết định của Nhà nướckhông ảnh hưởng tới giá đát.

Trên đây là một vài minh chứng để chúng ta thấy rõ hơn sự ảnh hưởng củayếu tố pháp lý hay nói rõ hơn là chủ trương, chính sách của Nhà nước có tác độngkhông nhỏ tới giá đất Vì vậy khi xác định giá đất cần đặc biệt chú ý đến tính pháp lýcủa thửa đất đó và các chính sách của Nhà nước tại thời điểm đó

1.2- Định giá quyền sử dụng đất (định giá đất)

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Nhànước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mụcđích xác định Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sửdụng đất

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hìnhthức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sửdụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Như vậy địnhgiá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và là công cụquan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướngkinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theođấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng.Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyểnnhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê và Nhà nước có quyền thu hồi đất theonhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở

hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thutiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòihỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế thị trường

Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện cácnghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữangười sử dụng đất với nhau

Đồng thời đất đai là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việcđịnh giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đấtngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tácđộng bởi các yếu tố tâm lý xã hội Như trên đã nêu định giá chỉ có thể là sự ướctính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sảnthông thường khác Với các đặc điểm nêu trên, bước đầu tạm đưa ra khái niệm về

định giá đất sau đây: “Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử

dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định”.

1.3- Các nguyên tắc cần lưu ý trong định giá quyền sử dụng đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhaucủa ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà nhữngnhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này

và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cảđất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác

Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắmvững nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩnthận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt cácphương pháp định giá đất đai, đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đấtđai

1.3.1- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Do đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, phương thức sử dụng khác nhau

có thể đem lại thu nhập khác nhau cho người có quyền sử dụng đất, hơn nữa người

có quyền sử dụng đất đai đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sửdụng, mục đích đó làm căn cứ để xác định phương thức sử dụng đất, cho nên tiền đềcủa giá cả đất đai là phát huy hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất đai đó Thôngthường, đất đai trong các thành phố hiện nay lẽ ra là ở trong trạng thái được sửdụng hiệu quả nhất, nhưng sự thật là không như vậy Việc sử dụng đất đai củanhiều thành phố là chưa thật hợp lý, do kéo dài chế độ sử dụng đất không trả tiền,không thời hạn trước đây, nên hiện tượng này càng phổ biến

Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những

nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì;phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không đượcthì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sửdụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu Trong đó việc phán địnhtính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng, vì ảnhhưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai cóliên quan đến nguyên tắc dự đoán.

Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dựtính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâudài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

1.3.2- Nguyên tắc cung cầu và biến động

Giá cả của hàng hóa thông thường là biến động theo sự thay đổi của nhân

tố cấu thành giá Giá cả đất đai cũng giống như vậy Nó là kết quả tác động lẫn nhaugiữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằmtrong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tácđộng lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cábiệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố chung, nhân

tố khu vực, cùng tính cá biệt dẫn đến sự biến động của những nhân tố này Vì cácnhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân

tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai

Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau.Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đấttrong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tưliệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xácđịnh giá đất hợp lý, chính xác

1.3.3- Nguyên tắc thay thế

Căn cứ vào quy luật vận động thị trường, trong cùng một thị trường hànghóa, khi hàng hóa hoặc hiệu quả cung cấp dịch vụ giống nhau hoặc tương tự nhưnhau thì hàng hóa có giá thấp nhất sẽ thu hút nhu cầu cao nhất Khi có hai loại hànghóa trở lên có tính thay thế hoặc dịch vụ cùng tồn tại thì giá cả hàng hóa hoặc dịch

vụ phải chờ sau khi so sánh và phân tích ảnh hưởng lẫn nhau mới quyết định Giáđất cũng tuân thủ quy luật thay thế Giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràngbuộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năngthay thế nó Nói cách khác giữa những thửa đất tương đồng về giá trị sử dụng, cókhả năng thay thế nhau sẽ ảnh hưởng lẫn nhau và cạnh tranh làm cho giá ràng buộclẫn nhau theo hướng dần tới đồng nhất Như vậy nguyên tắc thay thế trong định giáđất có thể khái quát như sau:

(1) Mức giá cả đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế vớitính chất tương đồng;

(2) Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình hìnhthị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường;

(3) Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất vàgiá trị sử dụng để xác định

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thôngqua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cảđất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tranhững giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa có khả năng thaythế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cảcho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trongđịnh giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm vềtính không di động, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đấtrất khó tìm được vật thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như cáchàng hóa thông thường, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian vàđiều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá

cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế

Trên thực tế nguyên tắc thay thế có quan hệ nguồn gốc tương đối sâu xavới phương pháp hoàn vốn thu lợi, vì giá cả của mảnh đất nào đó, nếu có khả năngthay thế, thì có thể xác định một cách nhanh chóng mức đầu tư và giá cả của nhữngthửa đất khác cũng sản sinh ra thu lợi ròng giống với nó Có thể thấy rằng nguyên tắcthay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi, kinh tế hợp lý.Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm

của nguyên tắc định giá.

1.3.4- Nguyên tắc đóng góp

Trong kinh tế học, đánh giá giá trị lớn nhỏ của yếu tố sản xuất có thể dựavào sự đóng góp nhiều hay ít vào tổng lợi ích để quyết định Đối với định giá đất,nguyên tắc này có nghĩa là tổng thu lợi của bất động sản, là kết quả chung từ tácđộng của các yếu tố cấu thành: đất đai và vật kiến trúc Trong đó thu lợi của một bộphận nào đó mang lại, đối với tổng lợi ích mà nói là mối quan hệ giữa bộ phận vàtổng thể Khi định giá, có thể dùng phương pháp hoàn vốn để dự tính riêng giá đất,giá tài sản, rồi tiến tới đánh giá toàn bộ bất động sản; cũng có thể căn cứ vào giá

cả toàn bộ bất động sản và giá cả các bộ phận cấu thành, rồi dùng phương phápthặng dư để dự tính giá cả đất đai Như vậy nguyên tắc đóng góp là ứng dụng nguyêntắc tăng dần giảm dần và cũng là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập vàphương pháp thặng dư

1.3.5- Nguyên tắc dự báo

Đối với việc định giá, điều quan trọng không phải là quá khứ mà là tươnglai Ý nghĩa quan trọng của việc thu lợi trong quá khứ là ở chỗ cung cấp căn cứ đểsuy đoán hướng biến động về khả năng thu lợi trong tương lai Vì vậy, giá cả hànghóa là do sự phản ánh tổng thu lợi trong tương lai của hàng hóa đó quyết định Đấtđai cũng như vậy, giá cả của nó cũng bị giao động theo sự biến động của các nhân

tố tạo thành thu lợi theo dự kiến Cho nên nhà đầu tư đất đai tiến hành đầu tư sau khi

đã dự toán thu lợi hoặc hiệu quả mà đất đó có thể đem lại trong tương lai Nghĩa

là yêu cầu người định giá phải biết tình hình thu lợi trong quá khứ, đồng thời tiếnhành phân tích kỹ càng về hiện trạng thị trường đất đai, xu thế phát triển tình hìnhkinh tế chính trị và ảnh hưởng của quy định chính sách đối với thị trường đất đai, dựtính chính xác tổng lợi nhuận và giá cả thu lợi mà đất đó có thể mang lại cho người

có quyền sử dụng đất hiện tại và trong tương lai

Tính toán về thu lợi dự kiến là phải khách quan và hợp lý Nó yêu cầunhân viên định giá phải phân tích đối với các nhân tố hình thành giá cả, đồng thời dựtính một cách khách quan và hợp lý xu thế biến động trong tương lai, phải loại trừnhững dự tính sử dụng thoát ly hiện thực hoặc thu lợi do đầu cơ và sử dụng đất đaitrái pháp luật