Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợpđồng thuê nhà ở

+ Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng: bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích đẻ ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp l

Mục lục

Trang

Lời mở đầu ……… 2

I Một số vấn đề chung về hợp đồng thuê nhà ở……… 2

II Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở……… 5

1 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà……… 5

a Quyền của bên cho thuê nhà……… 5

b Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà……… 8

2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà……… 9

a Quyền của bên thuê nhà……… 9

b Nghĩa vụ của bên thuê nhà……… 12

III Một số thực trạng về việc cho thuê và thuê nhà ở……… 13

1 Thuê nhà ở sử dụng vào mục đích khác……… 13

2 Thuê nhà ở không có hợp đồng……… 14

Kết luận……… 15

Danh mục tài liệu tham khảo……… 16

LỜI MỞ ĐẦU

Trên thực tế không phải ai có nhu cầu về nhà ở và cũng có đủ khả năng tài chính để mua nhà ở mà chủ yếu là thuê nhà để ở Đa số đối tượng đi thuê nhà ở đây là người ngoại tỉnh lên thành phố lao động, làm việc, học tập

Đây cũng là một vấn đề được luật dân sự điều chỉnh và là một vấn đề còn nhiều điều để bàn tới bởi không thiếu sự bất cập trên thực tế Trong khuôn khổ bài

luận này, em xin trình bày về vấn đề “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở”.

I MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

1 Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản Theo như khái niệm về hợp đồng thuê tài sản được quy định tại điều 480 BLDS thì có

thể định nghĩa hợp đồng thuê nhà ở như sau: “hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định”.

2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở

+ Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ: sau khi hợp đồng được ký kết

thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, tương ứng với quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia

+ Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù: khoản tiền thuê nhà hàng

tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù

+ Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng: bên thuê

có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích đẻ ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

3 Đối tượng hợp đồng thuê nhà ở

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở chính là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê

Diện tích nhà bao gồm diện tích chính và phụ Diện tích chính dùng để ở, sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp, sinh hoạt khác Nếu cho thuê nhà chung

cư thì diện tích chung trong nhà chung cư đó người thuê có quyền sử dụng và có quyền được hưởng các dịch vụ mà bên cho thuê được hưởng như cầu thang máy, nơi gửi xe máy…

4 Hình thức hợp đồng thuê nhà

Hình thức của hợp đồng là cách thức biểu hiện nội dung trong hợp đồng Hình thức hợp đồng chứa đựng trong đó các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận

Điều 492 BLDS 2005: “Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Quy định này giúp cho sự thỏa thuận của các bên về những quyền và nghĩa

vụ trong hợp đồng được chặt chẽ, phòng ngừa những tranh chấp có thể xảy ra Nếu các bên không tuân thủ điều kiện nay, coi như vi phạm điều kiên về hình thức của hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu

5 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở

Như khái niệm đã trình bày ở trên, hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa hai bên, bên cho thuê nhà ở và bên thuê nhà ở

+ Bên cho thuê nhà ở

Bên cho thuê nhà ở có thể là cá nhân hoặc tổ chức chuyên kinh doanh nhà ở Bên cho thuê phải là chủ sở hữu hoặc có quyền cho thuê Những người được chủ sở hữu ủy quyền sử dụng ngôi nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng đối với nhà thuê chỉ có thể là bên cho thuê lại nhà nếu có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà cho thuê Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý nhà không được phép cho thuê nhà đó

Nếu nhà thuộc sở hữu chung thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu đó, trừ trường hợp cho thuê nhà thuộc phần sở hữu của mình

+ Bên thuê nhà ở

Bên thuê là mọi cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà thuê và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật Nếu bên thuê nhà có nhiều người và cùng có tên trong hợp đồng thuê nhà thì phải liên đới thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với bên cho thuê

6 Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở cũng là hợp đồng thuê tài sản, vì vậy thời hạn thuê cũng là một trong những nội dung chủ yếu của hợp đồng mà các bên thỏa thuận

Điều 482 BLDS còn quy định trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê thì sẽ xác định theo mục đích thuê hoặc bên thuê đã đạt được mục đích thuê hay chưa

Về quy định này, có phần chưa hợp lý, đối với thuê nhà để ở thì việc xác định mục đích thuê hay đã đạt được mục đích thuê hay chưa là một vấn đề không phải dễ Nếu bên thuê nhà không trung thực hay cố ý không thực hiện mục đích thuê ban đầu mà có thể hai bên đã thỏa thuận, như vậy sẽ khiến cho bên cho thuê nhà mất đi khả năng chủ động đối với chính tài sản của mình

7 Giá thuê của hợp đồng thuê nhà ở

Giá thuê nhà do hai bên thỏa thuận Nếu pháp luật có quy định về khung giá cho thuê thì các bên không được thỏa thuận vượt quá khung giá đó Bên cho thuê nhà cũng có thể nâng giá thuê nhà lên do sự biến động của thị trường nhưng cũng không được vượt quá con số phần trăm mà hai bên đã thỏa thuận từ đầu

Trong trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà cải tạo nhà và được bên thuê nhà đồng ý thì bên cho thuê nhà được quyền điều chỉnh giá thuê nhà Giá thuê nhà sau khi được cải tạo do các bên thỏa thuận Trong trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và phải bồi thường cho bên thuê nhà theo quy định của pháp luật

8 Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Điều 499 BLDS quy định:

“Hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1 Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng thuê không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết

về việc đòi nhà;

2 Nhà cho thuê không còn;

3 Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;

4 Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.”

II QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở.

Về cơ bản, đối với loại hợp đồng thuê nhà ở thì quyền và nghĩa vụ của các bên thường là theo sự thỏa thuận, thống nhất ý chí với nhau Tuy nhiên, luật dân sự cũng quy định những quyền và nghĩa vụ cơ bản đối với bên cho thuê nhà và bên thuê nhà

1 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

a Quyền của bên cho thuê nhà ở

Theo Điều 494 BLDS bên cho thuê nhà có những quyền sau:

“1 Nhận đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;

2 Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của

Bộ luật này;

3 Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;

4 Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng”.

Nhận đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn thỏa thuận

Quyền được nhận đầy đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà Mục đích của người cho thuê nhà là hưởng lợi ích vật chất (cụ

thể ở đây chính là tiền) từ việc cho người thuê sử dụng nhà của mình Vì vậy khi bên cho thuê nhà thực hiện nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng thì họ có quyền nhận khoản tiền thuê nhà từ bên thuê

Phương thức trả tiền thuê nhà do bên thuê và bên cho thuê nhà ở thỏa thuận Bên thuê nhà có thể trả tiền thuê nhà trước theo từng tháng, ba tháng, sáu tháng hay một năm

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Bên cho thuê nhà là chủ sở hữu nên để đảm bảo cho bên cho thuê nhà, đảm bảo cho tài sản cũng như lợi ích của họ thu được khi cho thuê, luật quy định bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong các trường hợp sau:

+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng Như trên đã nói, quyền được nhận tiền thuê nhà là

quyền cơ bản của bên cho thuê, vì vậy, nếu bên thuê nhà trong ba tháng liên tiếp trở lên không trả tiền thuê nhà mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

Tuy nhiên, tại sao nhà làm luật lại quy định “ba tháng liên tiếp” như vậy,

theo quan điểm cá nhân thì quy định như vậy chưa phù hợp Giả sử đặt ra trường hợp, người thuê nhà chưa trả hai tháng, đến tháng thứ ba bên thuê nhà lại trả tiền thuê nhà, như vậy, bên cho thuê nhà sẽ không được đảm bảo quyền lợi cũng như sự chủ động về tài sản của mình Hay việc chậm trả một tháng mà cũng không có lý

do chính đáng thì cũng là sự vi phạm, tại sao lại phải đến ba tháng thì bên cho thuê mới được đơn phương chấm dứt hợp đồng

+ Bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê Để xác định mục

đích thuê nhà phải căn cứ vào hợp đồng thuê nhà ở Nhà thuê trong hợp đồng thuê nhà ở chỉ dùng để ở, không dùng vào mục đích khác như sản xuất kinh doanh…

Tuy nhiên, nếu bên cho thuê dựa và điều này để đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở cần phải xem xét một cách chu đáo Nếu bên thuê nhà ở

họ vẫn sử dụng diện tích thuê vào mục đích ở là chính thì việc bên thuê sử dụng một phần nhỏ trong diện tích thuê để dùng vào mục đích khác mà việc sử dụng này

không làm ảnh hưởng đến cấu trúc nhà, không ảnh hưởng đến giá trị sử dụng của nhà… thì không thể coi bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê

Nếu nhà sử dụng không đúng mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên cho thuê, bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại Trong trường hợp này bên cho thuê phải chứng minh có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại này là do bên thuê nhà ỏ sử dụng nhà không đúng mục đích thuê

+ Bên thuê nhà cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng nhà đang thuê Việc cố ý

làm hư hỏng nghiêm trọng bao gồm cả việc làm hư hỏng các thiết bị trong nhà như điện, nước mà khi làm hỏng các thiết bị này sẽ làm giảm giá trị sử dụng nhà Trong trường hợp này bên cho thuê nhà không những có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở mà còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại

do bên thuê nhà gây ra

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, chỉ khi do bên thuê nhà cố ý thì mới trở thành điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng Đối với trường hợp vô ý hay tình thế cấp thiết thì bên cho thuê không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng được

+ Bên thuê nhà sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê.

Đây là trường hợp mà việc sửa chữa đó có thể làm thay đổi cấu trúc nhà Còn việc sửa chữa nhỏ như thay bóng đèn, công tắc, ổ cắm điện, vòi nước … hay những hư hỏng do chính bên thuê nhà gây ra thì đó là nghĩa vụ của bên thuê nhà

Việc cho thuê lại toàn bộ hay một phần nhà đang thuê phải được sự đồng ý của bên cho thuê nhà, bởi lẽ, hợp đồng cho thuê nhà chỉ là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản, tài sản vẫn thuộc về bên cho thuê nên bên cho thuê có quyền biết tình trạng tài sản của mình

+ Bên thuê nhà làm mất trật tự công cộng nhiều lần và làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh Trong

trường hợp này bên cho thuê muốn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cần chứng minh bên thuê nhà đã nhiều lần làm mất trật tự công cộng và việc mất trật tự

đó ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh

+ Bên thuê nhà làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường Cũng

tương tự như trường hợp trên, bên cho thuê phải chứng minh được bên thuê nhà

không có ý thức và giữ gìn vệ sinh nơi họ sinh sống thì bên cho thuê nhà mới có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

Tuy nhiên, khi bên cho thuê muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên thuê biết trước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác Nếu bên cho thuê nhà không thông báo trước về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì bên cho thuê phải bồi thường Nếu bên thuê nhà ở đã trả tiền thuê nhà trước thì có quyền yêu cầu bên thuê thanh toán lại tương ứng với thời gian thuê nhà chưa sử dụng

Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở.

Quan hệ thuê nhà không giống như các quan hệ thuê tài sản thông thường, khi hợp đồng thuê nhà đang có hiệu lực thì quyền của bên cho thuê nhà bị hạn chế

Vì vậy, dù cải tạo nâng cấp nhà thuộc quyền của bên cho thuê nhà nhưng không phải bên cho thuê nhà muốn thực hiện quyền này thế nào cũng được Bên cho thuê nhà muốn cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê phải được sự đồng ý của bên thuê, vì việc cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê ít nhiều cũng ảnh hưởng tới sinh hoạt bình thường của bên thuê nhà

Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước 6 tháng.

Hợp đồng thuê nhà chỉ chuyển giao quyền sử dụng nhà từ bên cho thuê sang bên thuê nên quy định hoàn toàn hợp lý, tài sản vẫn thuộc sở hữu của bên cho thuê nhà Ngoài ra, với quy định thời gian là 6 tháng như vậy đủ để bên thuê thu xếp nơi

ở mới, không ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của bên thuê nhà

b Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

Theo Điều 493 BLDS năm 2005, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ sau:

“1 Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;

2 Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;

3 Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường”.

Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng

Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng, có nghĩa phải giao nhà đúng tình trạng mà hai bên đã thỏa thuận và phải giao đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng

Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê

Bên cho thuê nhà ở phải bảo đảm trong thời hạn thuê không có người thứ ba tranh chấp Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng của người thuê thì người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, nếu ảnh hưởng đến bên thuê nhà gây thiệt hại thì còn phải bồi thường

Nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và tính mạng cho người thuê.

Để thực hiện nghĩa vụ này, khi người cho thuê muốn sửa chữa định kỳ hay sửa chữa lớn bên cho thuê phải báo cho bên thuê biết trước một tháng vào thời điểm bắt đầu và thời gian sửa chữa Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ ở tạm thời, còn nếu sửa chữa lớn đột xuất thì bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm thời cho bên thuê nhà ở Thời gian sửa chữa nhà từ một tháng trở lên, bên thuê nhà lo được chỗ ở thì không phải trả tiền thuê nhà trong thời gian đó và có quyền kéo dài thời hạn thuê nhà bằng thời gian sửa chữa

Khi nhà bị hư hỏng bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê có thể tự sửa chữa và báo cho bên thuê biết để yêu cầu bên cho thuê thanh toán hay trừ vào tiền thuê nhà Bên thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại

2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

a Quyền của bên thuê nhà ở

Quyền của bên thuê nhà ở được quy định tại Điều 496 BLDS:

“1 Nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận;

2 Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

3 Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

4 Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;

5 Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà

bị hư hổng nặng;

6 Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 498 của bộ luật này”.

Nhận nhà theo đúng thỏa thuận

Quyền được nhận nhà theo đúng thỏa thuận nhằm đạt được mục đích của hợp đồng thuê nhà là để sử dụng nhà ở

Quyền này của bên thuê tương ứng với nghĩa vụ giao nhà của bên cho thuê Nếu bên cho thuê không giao nhà theo đúng thỏa thuận về thời gian, chất lượng nhà… Bên cho thuê đã vi phạm hợp đồng thuê nhà và phải bồi thường thiệt hại do việc chậm trễ giao nhà gây ra cho bên thuê Bên thuê cũng có quyền từ chối không nhận nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có

Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

Pháp luật cho phép các bên thuê nhà có thể đổi nhà đang thuê cho nhau, nhưng phải được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, vì bên cho thuê không phải họ chỉ cần đến việc nhận được khoản tiền cho thuê nhà mà nhiều khi họ còn xem xét đến cả thái độ, tư cách của người thuê vì cho ai thuê có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên cho thuê, như bên thuê có khả năng trả tiền thuê nhà đúng và đủ không; có ý thức bảo quản, giữ gìn nhà thuê không…