Một số vấn đề về bán đấugiá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

“Thị trường bất động sản” mà trong đó các tổ chức, cá nhân thựchiện những giao dịch, mua bán liên quan đến bất động sản BĐS, được diễn rathông qua nhiều hình thức; trong đó có “Bán đấu g

1.2 Đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất: 5

2 Khái niệm, đặc điểm pháp lý của bán đấu giá quyền sử dụng đất: 72.1 Khái niệm về bán đấu giá quyền sử dụng đất: 72.2 Đặc điểm pháp lý về bán đấu giá quyền sử dụng đất: 7

II.PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: 8

III MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH:

11

2 Vấn đề đối với tổ chức hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất: 14

3 Vấn đề đối với giải quyết tranh chấp về bán đấu giá quyền sử dụng đất: 15

IV- NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT BÁN ĐẤU

GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

18

NHỮNG TỪ VIẾT TẮT SỬ DỤNG TRONG BÀI

BĐS: Bất động sản;

BĐG: Bán đấu giá;

QSD: Quyền sử dụng;

BĐG QSD: Bán đấu giá quyền sử dụng;

HĐBĐG: Hội đồng bán đấu giá

LỜI NÓI ĐẦU

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá đối với con người; từ ngàn xưa cha ông

ta đã từng nói :”Tấc đất- tấc vàng”

Ngày nay, dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam, nền kinh tếnước ta đang ngày càng lớn mạnh theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhànước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Nền kinh tế hàng hóa nhiều thành

phần, trong đó có “Thị trường bất động sản” đang thu hút mạnh mẽ đối vớinhiều tổ chức và cá nhân, cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác các giá trị tiềmtàng của đất “Thị trường bất động sản” mà trong đó các tổ chức, cá nhân thựchiện những giao dịch, mua bán liên quan đến bất động sản (BĐS), được diễn rathông qua nhiều hình thức; trong đó có “Bán đấu giá quyền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, trong hệ thống pháp luật nước ta hiện nay, pháp luật về bánđấu giá quyền sử dụng (BĐG QSD) đất còn rất nhiều bất cập và hạn chế Hiệnnay Việt Nam chưa có một đạo luật riêng nào điều chỉnh trực tiếp về lĩnh vựcnày

Nhận thức được điều này, em đã chọn đề tài :”Một số vấn đề về bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” để

hoàn thành bài tập lớn học kì

Do kiến thức còn hạn chế nên bài làm có nhiều thiếu sót, kính mong thầy

cô góp ý để bài làm hoàn thiện hơn Em xin cảm ơn!

NỘI DUNG

I.MỘT SỐ VẤN DỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

1/ Khái niệm, đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất.

1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất:

Đối với mỗi quốc gia, đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nó là một

bộ phận tạo thành lãnh thổ quốc gia- một trong những yếu tố của quốc gia độc

lập có chủ quyền Bằng chủ quyền đó, mỗi quốc gia có quyền ban hành chế độpháp lý riêng, nhằm quản lý và khai thác đất đai hiệu quả nhất Nếu như ở nhiềuquốc gia khác trên thế giới, Nhà nước công nhận đất đai là một loại tài sản vàthừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, thì ở Việt Nam hiện nay, phápluật chưa công nhận quyền sử hữu tư nhân đối với đất đai mà quyền đó thuộc vềNhà nước (Điều 200 BLDS 2005).

Để thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đối với đất đai và khai thác cácgiá trị từ đất, Nhà nước tiến hành nhiều hoạt động liên quan đến quản lý và sử

dụng đất đai, trong đó “Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông

qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Khoản

4 điều 5 LĐĐ 2003)

Như vậy, bằng quy định pháp luật, Nhà nước chỉ công nhận QSD đất củacác tổ chức, cá nhân đối với đất đai bằng quyết định giao đất của cơ quan nhànước có thẩm quyền; hoặc theo hợp đồng cho thuê đất giữa một bên là Nhànước với một bên có nhu cầu sử dụng; hoặc trên cơ sở người đang sử dụng đất

ổn định được Nhà nước công nhận đối với QSD đất đó

Theo quy định của điều 164 BLDS 2005, chủ sở hữu đất đai là Nhà nước

có đầy đủ 3 quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạtđối với đất đai Quy định trên cho thấy: QSD đất là một trong 3 quyền năng của

Nhà nước đối với đất đai thuộc sở hữu của mình QSD đất được hiểu là quyền

khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai (điều 192 BLDS 2005).

Theo quy định của điều 163 BLDS 2005, quyền tài sản (trong đó có QSD đất)được khẳng định là một loại tài sản trong pháp luật dân sự nước ta Điều 174BLDS 2005 trên cơ sở phân chia TS thành 2 loại là BĐS và động sản, khẳng

định đất đai thuộc BĐS, trong đó “Các tài sản gắn liền với đất đai” cũng đượcquy định là BĐS (điểm c, khoản 1 điều 174 BLDS 2005) Như vậy, QSD đất làmột loại TS gắn liền với đất đai và vì vậy, nó được khẳng định là BĐS.

1.2 Đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, đây là một loại tài sản “phát sinh” từ một loại TS khác – đấtđai Nếu ở các loại TS khác, thông thường khi chủ sở hữu TS chuyển giaoquyền sở hữu TS của mình thì cũng đồng nghĩa với việc chuyển giao TS, ngườichủ sở hữu ban đầu không còn quyền định đoạt đối với TS kể từ khi TS đượcchuyển giao; còn đối với đất đai, Nhà nước vẫn luôn được khẳng định là chủ sởhữu TS, vẫn có quyền định đoạt đối với đất đai, cho dù về mặt thực tế các chủthể sử dụng đất đang thực hiện quyền chiếm hữu và sử dụng đất

Thứ hai, QSD đất là một loại TS nhưng nó không phải là TS hữu hình màbình thường các giác quan con người có thể “kiểm soát” nó QSD đất được coi

là một loại TS, vì thông qua việc sử dụng đất bằng cách khai thác các giá trị,công dụng hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất, chủ thể sử dụng đất có thể đạtđược những lợi ích TS nhất định Chính vì vậy, Nhà nước cho phép các tổ chức,

cá nhân sử dụng đất hợp pháp được thực hiện các giao dịch dân sự đối với QSDđất, như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, …

Thứ ba, khác với các loại TS hữu hình khác, khi Nhà nước công nhậnquyền sử hữu của sở hữu chủ đối với TS thì cũng đồng nghĩa với việc Nhà nướcbảo hộ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với TS hợp pháp không hạn chế về sốlượng và không bị giới hạn về mặt thời gian, không bị quốc hữu hóa trừ trườnghợp TS bị trưng dụng, trưng mua vì lý do an ninh quốc phòng và lợi ích quốcgia, nhưng trên cơ sở có bồi thường theo thời giá thị trường (điều 23 Hiến pháp1992)

Thứ tư, khác với các loại TS hữu hình, trong các giao dịch dân sự liênquan đến các loại TS này pháp luật không bắt buộc phải tuân theo một hìnhthức nhất định nào đó; nói cách khác, các giao dịch dân sự liên quan đến TShữu hình chỉ phải tuân theo một hình thức nhất định nếu pháp luật quy định bắtbuộc như vậy (điều 122 BLDS 2005) Đối với tất cả các trường hợp giao dịchdân sự liên đới đến QSD đất, pháp luật Việt Nam quy định bắt buộc phải tuântheo hình thức văn bản và phải có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩmquyền (điều 126,127,128,129,130,131 LĐĐ 2003) Nhà nước quy định hìnhthức bắt buộc như vậy xuất phát từ tầm quan trọng của giá trị QSD đất, đồngthời nhằm mục đích quản lý mang tính vĩ mô đối với đất đai, cũng như khaithác các giá trị từ đất mang tính ổn định, bền vững.

Thứ năm, đối với các loại TS khác có thể dịch chuyển trong không giantheo mục đích sử dụng; còn đối với QSD đất, vì luôn gắn liền với đất đai, bởivậy nó không thể “dịch chuyển” trong không gian

Như vậy, từ những yếu tố trên đã cho thấy QSD đất là một loại TS đặcbiệt Tính chất đặc biệt này xuất phát từ nội tại khác niệm TS cũng rất “đặcbiệt” của Việt Nam Trong giao dịch dân sự liên quan TS, đặc biệt có BĐGQSD đất cần chú trọng các yếu tố trên đây của QSD đất nhằm nâng cao hiệuquả tính thực thi pháp luật trong đời sống xã hội

2/ Khái niệm, đặc điểm pháp lý của bán đấu giá quyền sử dụng đất:

2.1 Khái niệm về bán đấu giá quyền sử dụng đất:

Có rất nhiều khái niệm về BĐG TS được đưa ra, những tựu chung lại, có

thể đi đến một khái niệm chung thống nhất về BĐG TS như sau: ”BĐG TS là

một hình thức mua bán công khai và tổ chức theo những hình thức mà pháp luật quy định; do người bán đấu giá điều khiển, nhằm mục đích bán được TS ở

giá cao nhất; người trả giá cao nhất đối với TS là người mua được TS bán đấu giá”.

Từ nhận thức chung về BĐG TS và thực tiễn tổ chức, thực hiện BĐGQSD đất tại Việt Nam trong thời gian qua, có thể đưa ra khái niệm về BĐG

QSD đất: “BĐG QSD đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt

chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người BĐG điều khiển; nhằm bán được QSD đất ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ

sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được QSD đất là người trả mức giá cao nhất đối với QSD đất được đem bán đấu giá.”

2.2 Đặc điểm pháp lý của bán đấu giá quyền sử dụng đất:

Trong cuộc sống sinh hoạt, việc mua bán các loại TS thường được thựchiện thông qua hình thức mua bán trực tiếp, thỏa thuận theo nguyên tắc “thuậnmua vừa bán”, người bán thường đưa ra mức giá cao hơn so với giá thực củahàng hóa, người mua thường “mặc cả” cho đến khi giá cả được người bán đồng

ý Ngược lại, trong BĐG QSD đất đem bán; trên cơ sở đó những người muacạnh tranh nhau bằng cách đẩy mức giá lên cao

Khác với các loại TS khi đem BĐG khác, mặc dù người bán được ủyquyền bán QSD đất nhưng họ vẫn không có quyền định đoạt đối với số phậnthực tiễn của đất, mà quyền đó thuộc về Nhà nước, vì chỉ có Nhà nước mới làchủ sở hữu đối với đất đai, cho dù QSD đất đã chuyển từ người này sang ngườikhác

Việc chuyển nhượng QSD đất không bắt buộc phải thực hiện bằng BĐGnhưng sở dĩ QSD đất được BĐG vì có những lý do sau:

Thứ nhất, đây là một loại tài sản có thể thuộc QSD chung của nhiềungười, có khả năng xảy ra xung đột về mặt lợi ích giữa các chủ thể trong quátrình sử dụng

Thứ hai, QSD đất đem BĐG trong một số trường hợp là đối tượng phảithực hiện một phán quyết của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (chẳng hạn Tòaán).

Thứ ba, QSD đất đang thuộc quỹ đất dự trữ của Nhà nước, Nhà nướcchưa giao cho cá nhân, hộ gia đình hay chủ thể khác sử dụng

Thứ tư, QSD đất có thể được đem BĐG trong trường hợp thế chấp khichủ sử dụng là những người thế chấp không hoàn thành được nghĩa vụ

Thứ năm, trong thực tế, có nhiều trường hợp khó xác định được giá trịđích thực của QSD đất đối với một số thửa đất, nên chủ sở hữu hợp pháp đãtuyên bố BĐG để xác định giá trị của nó thông qua sự giám định của kháchhàng

II PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

1 Quy định của Bộ luật dân sự 2005:

Với hình thức phong phú của quan hệ mua bán TS, BLDS 2005 cũng đãdành ra 4 điều luật quy định về BĐG TS Đó là các điều luật sau:

Điều 456 với tiêu đề: ”Bán đấu giá tài sản” Điều luật này không định

nghĩa thế nào là BĐG TS, mà chỉ quy định vấn đề BĐG TS như một hình thứcvốn “sẵn có” có giao dịch dân sự; đồng thời khẳng định: TS có thể được đemBĐG theo ý muốn của chủ sở hữu TS, hoặc cũng có thể được đem BĐG theo

quy định của pháp luật Tuy nhiên, điều luật này cũng quy định thêm sự “ràng

buộc” giữa các đồng sở hữu TS chung: “Phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Điều 457: về thông báo BĐG TS Trong điều luật này quy định việcBĐG TS bắt buộc phải có sự thông báo công khai trên các phương tiện thôngtin đại chúng Nội dung thông báo những vấn đề: thời gian, địa điểm, số lượng,chất lượng và danh mục những TS bán đấu giá

Điều 458 về thực hiện bán đấu giá Điều luật này quy định khá chi tiếttrình tự, thủ tục BĐG TS trong 6 nội dung, cụ thể: về công bố giá khởi điểm(giá sàn), về trình tự bán đấu giá, về thủ tục BĐG TS, về thời hạn thực hiện hợpđồng BĐG TS, trách nhiệm rủi ro trong BĐG TS, và hủy bỏ hợp đồng BĐG TS.

Điều 459 về bán đấu giá bất động sản BLDS 2005 quy định khá chi tiếtđối với loại TS đặc biệt này thông qua các nội dung cụ thể: địa điểm tổ chứcBĐG được thực hiện tại nơi có BĐS hoặc nơi khác do người BĐG quy định,thủ tục đăng ký mua BĐS bán đấu giá, cách thức thanh toán khi thực hiện hợpđồng BĐG BĐS, văn bản của hợp đồng BĐG

Tóm lại, với các quy định trên đây cho thấy BLDS 2005 mặc dù đã cónhững quy định về BĐG TS nói chung và BĐG BĐS nói riêng còn thiếu vàchưa chặt chẽ, tạo ra những điểm khác lỏng trong pháp luật về BĐG Vì vậy,cần phải có những quy định sửa đổi, bổ sung đối với BLDS 2005 về BĐG TS

để phù hợp hơn với thực tiễn cuộc sống

2 Quy định của Luật đất đai 2003:

Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực

từ ngày 01/07/2004 bao gồm 146 điều luật, ngoài những quy định về quản lý và

sử dụng đất đai, luật này còn dành ra những quy định cụ thể về BĐG QSD đấttại điều 58, cụ thể:

Về các trường hợp được BĐGQSD đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSD đất trong các trường hợp:đầy tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

để chuyển nhượng hoặc cho thuê; …

Khoản 2 điều 58 còn quy định việc thực hiện đấu giá QSD đất còn nhằmmục đích để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất

Về giá cả trong đấu giá QSD đất, khoản 3 của điều luật quy định mức

“giá sàn” do UBND cấp tỉnh quy định; giá trúng đấu giá không thể thấp hơnmức giá sàn

Khoản 4 điều luật quy định việc tổ chức đấu giá QSD đất phải tuân theoquy định của pháp luật về đấu giá Như vậy, điều luật này đã dẫn chiếu đến cácvăn bản pháp luật chuyên ngành về đấu giá QSD đất như BLDS 2005 và vănbản pháp luật khác do Chính phủ và UBND cấp có thẩm quyền ban hành

3 Quy định của Chính phủ:

Trong số các văn bản pháp luật mà Chính phủ đã ban hành về quản lýhoạt động BĐG TS nói chung và QSD đất nói riêng, có Nghị định của Chínhphủ số 05/2005/NĐ-CP ngày 28/1/2005 về BĐG TS và Quyết định của Thủtướng Chính phủ số 216/2005/QĐ-TTG ngày 31/8/2005 về việc ban hành quychế BĐG QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Nộidung của hai văn bản này đề cập một số vấn đề cơ bản như sau:

Về nguyên tắc bán đấu giá, việc bán đấu giá đất được thực hiện theonguyên tắc công khai, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợppháp của các bên (Điều 3 Nghị định 05/2005/NĐ-CP)

Về chủ thể được tham gia đấu giá QSD đất, bao gồm: tổ chức kinh tế, hộgia đình, cá nhân thuộc đối tượng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đấthoặc cho thuê đất

Điều 13 Nghị định 05/2005/NĐ-CP quy định những đối tượng khôngtham gia đấu giá

Về các trường hợp được BĐG QSD đất, so với quy định tại điều 58 LĐĐ

2003, điều 3 Quyết định 216/2005/QĐ-TTG quy định rộng hơn về các trườnghợp được BĐG QSD đất Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuêđất theo quy định của pháp luật đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có

thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loạiđất đó, dự án đó (điều 4 Quyết định 216/2005/QĐ-TTG).

Một số quy định khác về trình tự, thủ tục BĐG QSD đất, giao đất, cấpgiấy chứng nhận QSD đất, quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giáđược quy định từ điều 10 đến 16 của Quyết định 216/2005/QĐ-TTG, nhìnchung không khác so với quy định của BLDS 2005 về BĐG TS và LĐĐ 2003

về phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai

III MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH:

1 Những vấn đề chung:

Trong quá trình áp dụng pháp luật về BĐG QSD đất, nhìn chung cả nước

đã phát huy được khả năng tự chủ của mình, nâng cao trách nhiệm trong tổchức và thực hiện, đạt được một số hiệu quả trong thực tiễn, mang lại những lợiích đáng kể chi phát triển kinh tế- xã hội Tuy nhiên thực tiễn cho thấy còn một

số vấn đề cần đặt ra đối với pháp luật về BĐG QSD đất như sau:

Thứ nhất, các văn bản pháp luật về BĐG QSD đất tuy được ban hànhtương đối nhiều về số lượng nhưng vẫn còn thiếu về chất lượng, chưa đáp ứngđược yêu cầu đặt ra trong thực tiễn Hiện nay một số lĩnh vực còn chưa có vănbản pháp luật điều chỉnh cụ thể (chẳng hạn: chưa có quy định về kê biên, BĐGQSD đất giải quyết vấn đề tuyên bố phá sản doanh nghiệp)

Thứ hai, các văn bản pháp luật về BĐG QSD đất còn chưa thống nhất,còn nhiều bất cập làm cho quá trình tổ chức và thực hiện BĐG QSD đất ở cácđịa phương gặp nhiều lúng túng, gây nên những vướng mắc cần phải được giảiquyết Chẳng hạn: những quy định tại BLDS 2005 về BĐG QSD đất còn quáchung chung và sơ sài làm cho mỗi nơi có một cách hiểu khác nhau; quy địnhcủa Chính phủ và UBND các tỉnh còn nhiều điểm mẫu thuẫn; cần phải xác định