Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp về bất độngsản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản

MỤC LỤCMỞ BÀI...1 NỘI DUNG...2 Bảng chữ viết tắt TAND: Tòa án nhân dân BLDS: Bộ luật dân sự VKSND: Viện kiểm sát nhân dân NHNN: Ngân hàng nhà nước MỞ BÀI Pháp luật dân sự cho phép các ch

MỤC LỤC

MỞ BÀI 1 NỘI DUNG 2

Bảng chữ viết tắt

TAND: Tòa án nhân dân

BLDS: Bộ luật dân sự

VKSND: Viện kiểm sát nhân dân

NHNN: Ngân hàng nhà nước

MỞ BÀI

Pháp luật dân sự cho phép các chủ thể có quyền thế chấp bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của mình trong giao dịch dân sự nhưng mọi thủ tục, trình tự đó phải theo quy định của pháp luật.Tuy pháp luật có quy định rõ ràng như vậy nhưng vì lý do cá nhân hay sự sai sót trong thỏa thuận mà hiện nay các vụ tranh chấp về thế bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự diễn ra càng nhiều Từ thực tế đó, nhóm chúng em nhận thấy việc tìm hiểu các vụ việc liên quan đến vấn đề này có ý nghĩa rất lớn trong việc nâng cao kiến thức thực tế của bản thân và cũng như để đóng góp ý kiến cho công tác xét xử của toàn án về vấn

đề được rất nhiều người quan tâm náy Chính vì lý do trên nên trong bài tập nhốm

này, chúng em xin chọn đề tài: “Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp về bất động

sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản”.

NỘI DUNG

I Hợp đồng vay tài sản

1 Khái niệm chung

Điều 471 BLDS 2005 quy định: “ Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận

giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; đến khi hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

2 Quy định chung về hợp đồng vay tài sản

Hình thức của hợp đồng do các bên thỏa thuận, có thể bằng lời nói hoặc bằng

văn bản

Đối tượng của hợp đồng vay tài sản, có thể là một số tiền hoặc một tài sản có

giá trị khác.Nếu bằng vật, thì đối tượng của hợp đồng phải là vật cùng loại.Người vay trở thành chủ sở hữu kể từ thời điểm nhận tài sản vay và có toàn quyền định đoạt đối với tài sản đó

Kì hạn hợp đồng vay tài sản là một khoảng thời gian nhất định do hai bên

thỏa thuận khi xác lập hợp động Theo đó người vay phải trả hết cả gốc lẫn lãi suất trong thời hạn đó

Lãi suất trong hợp đồng vay tài sản, lãi suất này do hai bên thỏa thuận nhưng

không được vượt quá 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước Việt Nam công bố đối với loại vay tương ứng (Điều 476 BLDS 2005) Trong hợp đồng vay nếu không thỏa thuận rõ ràng về lãi suất thì bên cho vay không có quyền đòi lãi suất, nếu có quy định về lãi nhưng không quy định bao nhiêu thì áp dụng lãi suất

cơ bản do Ngân hàng nhà nước công bố trong thời hạn vay

Các bên trong hợp đồng có thể thỏa thuận về việc tài sản vay phải được sử dụng đúng mục đích vay, nếu trong quá trình sử dụng tài sản vay không đúng mục đích thì bên cho vay có thể đòi lại tài sản trước thời hạn

3 Nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng vay tài sản

+Nghĩa vụ của bên cho vay

Giao tài sản cho bên vay đúng số lượng, chất lượng, vào thời điểm, địa điểm các bên đã thỏa thuận

Bồi thường thiệt hại cho bên vay, nếu bên cho vay biết tài sản không đảm bảo chất lượng mà không cho bên vay biết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Không được yêu cầu bên vay trả lại tài sản trước kì hạn, trừ trường hợp được bên vay đồng ý

+Nghĩa vụ của bên vay

Trả nợ đủ và đúng kì hạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng

Việc trả nợ phải thực hiện tại nơi cư trú hoạc nơi đặt trụ sở của bên cho vay, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Trong trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả được

nợ hoặc trả nợ không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi đối với khoản nợ trả chậm do quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thời hạn chậm trả tại địa điểm trả nợ, nếu các bên đã thỏa thuận

Trong trường hợp vay có lãi mà đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ

4 Các biện pháp bảo đảm hợp đồng vay tài sản

Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Phụ thuộc vào các chủ thể tham gia quan hệ nghĩa vụ mà mỗi biện pháp bảo đảm đều có những đặc điểm riêng biệt Ngoài ra tất cả các biện pháp đều có những đặc điểm chung đó là:

- Các biện pháp bảo đảm mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính,

- Có mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan hệ nghĩa vụ,

- Đối tượng của các biện pháp bảo đảm là những lợi ích vật chất,

- Phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa

vụ đã được xác định trong nội dung quan hệ nghĩa vụ chính,

- Các biện pháp bảo đảm chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm nghĩa vụ,

- Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ sự thỏa thuận giữa các bên

Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thận hoặc theo quy định của pháp luật, nếu không có thỏa thuận và pháp luật khoog quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại Các bên được thỏa thuận về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự để bảo đảm thực hiện các loại nghĩa vụ, kể cả nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện

II Hai vụ việc có tranh chấp về thế chấp tài sản trong quan hệ hợp đồng vay tiền

1. Vụ việc thứ nhất

a Mô tả nội dung vụ việc:

Giữa chị Đinh Thị Quỳnh (sinh năm 1984) và bà Nguyễn Thị Vân (sinh năm 1964) đã thỏa thuận giao kết và thực hiện hợp đồng vay tiền.Chị Đinh Thị Quỳnh

là người cho vay, bà Nguyễn Thị Vân là người vay Hợp đồng vay tiền được thể hiện bằng hai giấy biên nhận:

Giấy biên nhận ngày 31/05/2008 (tức ngày 27/04/2008 âm lịch) thể hiện việc

bà Vân vay chị Quỳnh số tiền bằng 45.000.000đ với lý do kinh doanh buôn bán vải không có quy định về thời hạn vay, không có thỏa thuận về lãi suất Bà Vân bảo đảm cho hợp đồng vay bằng việc cam kết trả nợ từ tiền lương hàng tháng

Giấy biên nhận ngày 12/06/2008 (tức ngày 09/05/2008 âm lịch) thể hiện việc

bà Vân vay chị Quỳnh số tiền bằng 80.000.000đ với lý do lo toan cho chồng bà là ông Nguyễn Xuân Mơ chuyển địa điểm công tác, không có quy định về thời hạn, lãi suất thỏa thuận là 2,5%/tháng Bà Vân bảo đảm cho hợp đồng vay bằng việc thế chấp tài sản của gia đình là quyền sử dụng 360m2 đất cùng tài sản gắn liền trên đất là ngôi nhà 75m2 (bà Vân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy bạn nhân dân huyện Lục Ngạn – tỉnh Bắc Giang cấp hợp pháp năm 1993)

Ngày 08/11/2008 bà Vân tự viết tay giấy biên nhận với nội dung là bà vay của chị Quỳnh tổng số tiền gốc cả hai lần bằng 125.000.000đ, không ghi lãi suất thỏa thuận, bà Vân hẹn ngày 08/12/2008 sẽ thanh toán số nợ nêu trên, chị Quỳnh

ký nhận đồng ý Hai bên thống nhất hủy các giấy biên nhận trước đó, chỉ ghi nhận việc giao kết ngày 08/11/2008

Nhưng đến ngày 08/12/2008, khi đến hạn trả nợ bà Vân không trả khoản tiền vay chị Quỳnhtheo như thỏa thuận như vậy bà Vân đã vi phạm giao kết Nay chị Quỳnh khởi kiện lên Tòa yêu cầu bà Vân phải trả nợ đầy đủ số tiền gốc (125.000.000đ) và tiền lãi như đã thỏa thuận Nếu số tiền lãi không phù hợp thì chị Quỳnh yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật Và chị cũng yêu cầu chồng của bà Vân là ông Nguyễn Xuân Mơ phải có trách nhiệm cùng bà Vân trả nợ

Theo ý kiến của bị đơn, bà Vân cho rằng sau vài tháng viết giấy biên nhận lần đầu bà trả chị Vân số tiền bằng 20.000.000đ (không có người làm chứng) Sau thời gian ký biên nhận ngày 08/11/2008 vài ngày, bà Vân đã đến trực tiếp nhà chị Quỳnh để trả số tiền là 80.000.000đ, việc trả nợ không làm văn bản, có người là hàng xóm của chị Quỳnh là bà Phạm Thu Hà (sinh năm 1966)làm chứng Vì vậy,

bà Vân cho rằng bà không phải trả toàn bộ số tiền là 125.000.000đ theo yêu cầu của chị Quỳnh

Theo ý kiến của ông Nguyễn Xuân Mơ, chồng của bà Vân cho rằng việc bà Vân vay tiền của chị Quỳnh để chuyển đổi công tác cho ông hay để đầu tư kinh doanh buôn bán vải ông đều không biết, số tiền bà Vân vay không phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình nên ông không có nghĩa vụ phải thanh toán nợ cùng bà Vân

b Giải quyết của Tòa án:

Xét thấy, việc giao kết vay tài sản giữa bà Nguyễn Thị Vân và chị Định Thị Quỳnh là có căn cứ pháp luật Bà Vân thừa nhận việc tự tay viết các giấy biên nhận vay tiền là đúng

Xét yêu cầu của bà Vân: bà cho rằng bà không phải hoàn trả tổng số tiền đã vay bằng 125.000.000đ như yêu cầu của chị Quỳnh là không có căn cứ pháp lý Bởi vì:

Thứ nhất, trong lần trả chị Quỳnh số tiền bằng 20.000.000đ không có văn

bản, không có người làm chứng vì vậy không đủ cơ sở pháp lý chứng minh cho việc trả tài sản của bà Vân

Thứ hai, trong lần trả chị Quỳnh số tiền bằng 80.000.000đ cũng không được

lập văn bản Xét thấy, khi thanh toán một số tiền lớn mà hai bên không lập thành văn bản là điều vô lý.Hơn nữa, chứng cứ mà bà Vân đưa ra là sự có mặt của bà Phạm Thu Hà không được chấp nhận Bởi theo lời khai của bà Hà, bà không biết

vì sao bà Vân đưa cho chị Quỳnh 04 cọc tiền có mệnh giá 20.000đ/tờ nhưng không biết rõ tổng số là bao nhiêu, sự có mặt của bà Hà cũng chỉ là sự tình cờ chứ không được mời, trường hợp này chỉ có một người làm chứng nên cũng không đủ yếu tố khách quan Vì vậy, Tòa không chấp nhận yêu cầu của bà Vân

Xét về yêu cầu của chị Quỳnh: Tòa cho rằng yêu cầu của chị Quỳnh phù hợp với căn cứ pháp luật Việc yêu cầu ông Nguyễn Xuân Mơ là chồng của bà Vân cùng phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ của chị Quỳnh được Tòa chấp nhận

Tuy nhiên, căn cứ vào giấy biên nhận cuối cùng được xác lập giữa bà Vân và chị Quỳnh ngày 08/11/2008, thể hiện việc bà Vân vay của chị Quỳnh tổng số tiền gốc bằng 125.000.000đ, không quy định về lãi suất.Chứng tỏ hợp đồng đã được thỏa thuận lại, không quy định về lãi suất Hết hạn thanh toán, nếu bà Vân chưa trả thì phải chịu lãi suất theo khoản 4 Điểu 474 BLDS 2005

c Nhận xét của nhóm:

Tìm hiểu vụ việc trên, nhóm em nhất trí với cách giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Lục Ngạn – tỉnh Bắc Giang Nhận thấy yêu cầu khởi kiện của chị Quỳnh là có căn cứ pháp luật, việc bác bỏ của bà Vân không có cơ sở, bà phải hoàn trả lại chị Quỳnh số tiền đã vay Tuy nhiên, nhóm em xét thấy yêu cầu của chị Quỳnh đưa ra khi tính lãi suất là không hợp lý Chị Quỳnh yêu cầu bà Vân phải trả lãi suất từ ngày vay (31/05/2008) là không có căn cứ Bởi, xét trên những văn bản giao kết mà hai bên đã thỏa thuận mà cụ thể là văn bản cuối cùng được ký kết vào ngày 08/11/2008, hai bên đã không có thỏa thuận về lãi suất Do vậy, việc tính lãi suất chỉ chấp nhận vào ngày bà Vân vi phạm (ngày 09/12/2008) đến ngày

sơ thẩm là 4 tháng 27 ngày Lãi suất được tính theo khoản 4 Điều 474 BLDS

2005 Cụ thể như sau:

Lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố ở thời điểm theo quyết định

số 1015/QĐ – NHNN ngày 29/04/2009 có hiệu lực tức là ngày 01/05/2009 là 7%/năm tức là 0,583%/tháng Như vậy, tiền lãi bà Vân phải trả bằng 125.000.000đ x 0,583%/tháng x 4 tháng 27 ngày = 3.570.000đ Tóm lại, tổng số tiền bà Vân phải trả chị Quỳnh bằng 128.570.000đ

Nhận xét về ý kiến của ông Mơ: Ông xác định, khoản tiền vay đó không sử dụng vào mục đích chung của gia đình nên ông không có nghĩa vụ trả nợ cùng bà Vân Xét thấy, mặc dù bà Vân vay tiền chị Quỳnh không bàn bạc với ông Mơ nhưng hiện tại ông Mơ và bà Vân vẫn chung sống với nhau, có tài sản chung hợp nhất nên ông Mơ cũng phải có nghĩa vụ thanh toán nợ với chị Quỳnh, hơn nữa

việc bà Vân vay tiền của chị Quỳnh với mục đích lo liệu công việc cho ông Mơ Điều này liên quan trực tiếp đến quyền lợi của ông Mơ nên ông Mơ phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ

Từ tình huống của ông Mơ chúng ta suy rộng vấn đề về chịu trách nhiệm liên đới giữa vợ chồng trong hệ thống pháp luật hiện hành sẽ thấy nhiều quy định còn phức tạp, khó xác định Cụ thể, Điều 25 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định trách nhiệm liên đới đối với giao dịch dân sự do một bên thực hiện Căn cứ duy nhất hiện nay để xác định trách nhiệm liên đới là… “nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của gia đình” Như vụ việc trên, liệu chúng ta có thể chấp nhận việc bà Vân vay tiền với mục đích chuyển công tác cho ông Mơ là “việc đáp ứng nhu cầu sinh hoạt” hay không? Thực tế cho thấy việc chứng minh khoản tiền vay nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của gia đình thường khó thu thập đủ chứng cứ hơn nữa Tòa án lại chưa có quy định cụ thể về vấn đề này nên sẽ gây khó khăn trong việc giải quyết của Tòa.Vì vậy, tòa án chỉ buộc một bên vợ (hoặc chồng) phải trả nợ cho nguyên đơn Điều này đồng nghĩa với việc khi xét xử những vụ án, chỉ xác định vợ hoặc chồng có nghĩa vụ trả nợ, việc thi hành án sẽ không thể thực hiện được vì người vợ (hoặc chồng) không chấp nhận bán tài sản chung để cho người kia thi hành án Ví dụ, trong vụ việc trên ông Mơ không đồng

ý bán tài sản chung để kịp thời thanh toán nợ cho chị Quỳnh thì chúng ta sẽ phải

có quy định như thế nào?Trong những trường hợp đó thì cơ quan thi hành án thường phải chờ vợ chồng họ tự phân chia tài sản hoặc phải chờ bản án Toà án (xét xử phân chia tài sản chung của vợ chồng) để có căn cứ thi hành án; nếu họ không tự phân chia hoặc không yêu cầu Toà án phân chia thì việcthi hành án sẽ bị kéo dài phát sinh thiệt hại

Để khắc phục tình trạng nêu trên, sau khi xem xét những kiến nghị của Tòa

án dân sự TP Hồ Chí Minh nhóm em đồng tình với ý kiến đó, cụ thể như sau: đề xuất phương án lấy giá trị tài sản giao dịch để làm căn cứ xác định tư cách tham

gia tố tụng của người chồng (hoặc vợ) trong vụ án tranh chấp về hợp đồng vay tài sản mà chỉ có chồng (hoặc vợ) giao kết với nguyên đơn Tiếp đó, căn cứ vào giá trị tài sản giao dịch, Toà án có thể đánh giá chứng cứ để từ đó xác định trách nhiệm liên đới của cả hai vợ chồng đối với nguyên đơn trong quan hệ vay tài sản Trong vụ việc trên nếu căn cứ vào giá trị tài sản giao dịch thì tài sản mà bị đơn là bà Nguyễn Thị Vân vay được quy định là tài sản có giá trị lớn (125 triệu đồng) Như vậy, việc Tòa án tuyên ông Mơ và bà Vân liên đới thực hiện nghĩa vụ cho chị Quỳnh sẽ chặt chẽ hơn, và ông Mơ sẽ phải có tinh thần trách nhiệm cao hơn trong việc thanh toán khoản nợ đối với chị Quỳnh

2. Vụ việc thứ hai

a Nội dung vụ việc:

Nguyên đơn: anh Phạm Văn Hòa, sinh năm 1979 trú tại huyện Tân Hồng, Đồng Tháp

Bị đơn: Ông Võ Hồng Tân và bà Lê Thị Cẩm Vân, cư trú tại địa bàn thị trấn Sai Rài, huyện Tân Hồng, Đồng Tháp

Người có quyền và nghĩa vụ liên quan:

- vợ chồng ông Tâm trú tại thị trấn Sai Rài, huyện Tân Hồng, Đồng Tháp

- ông Phạm Ngọc Anh và bà Ngô Thị Lan trú tại số nhà 153/9 đường Tân Thọ, phường 8, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh

Theo trình bày của anh Phạm Văn Hòa, nhiều năm trước đây, vợ chồng chủ doanh nghiệp tư nhân là ông Võ Hồng Tân và bà Lê Thị Cẩm Vân mở đại lý kinh doanh xăng dầu Hồng Tân thuộc địa bàn thị trấn Sai Rài, huyện Tân Hồng, Đồng Tháp Ngoài kinh doanh, ông Tân còn ứng cử đại biểu Hội đồng nhân dân nên tạo được lòng tin của người dân địa phương

Cách đây 3-4 năm, vợ chồng ông Tân đến nhà anh Phan Văn Hòa mượn 150 triệu đồng, sau đó trả sòng phẳng Từ tháng 4 đến 8/2009, vợ chồng ông Tân tiếp

tục đến nhà anh Hòa mượn tổng cộng 5 lần khoảng 1,2 tỷ đồng để kinh doanh vật

tư và xăng dầu Do tin tưởng nên anh Hòa đã làm hợp đồng cho ông Tân vay tiền

và nhận tài sản thế chấp là trạm xăng dầu Hồng Tân và Cửa hàng buôn bán vật tư nông nghiệp, hợp đồng có chữ ký của các bên tham gia

Tuy nhiên, ngày 27/5/2010, vợ chồng ông Tân đã làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ cửa hàng buôn bán vật tư nông nghiệp đã cầm cố cho ông Tâm (trú tại thị trấn Sai Rài, huyện Tân Hồng, Đồng Tháp) và bán trạm kinh doanh xăng dầu Hồng Tân cho ông Phạm Ngọc Anh vŕ bŕ Ngô Thị Lan (trú tại số nhà 153/9 đường Tân Thọ, phường 8, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh) Anh Hòa đã làm đơn gửi lên Tòa án nhân dân huyện Tân Hồng để yêu cầu giải quyết

b Quyết định của Tòa án.

Toà án nhân dân huyện Tân Hồng khi nhận được yêu cầu giải quyết vụ án của anh Hòa đã ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, buộc vợ chồng ông Tân không được chuyển nhượng tài sản dưới mọi hình thức, nhằm đảm bảo quyền lợi cho những người đã cho vợ chồng ông Tân vay tiền Sau đó, cục thi hành án huyện Tân Hồng ra quyết định “tạm ngừng việc đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất” của vợ chồng ông Tân cho ông Phạm Ngọc Anh và bà Ngô Thị Lan

Ngày 31/5/2010, viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Hồng có văn bản kiến nghị tòa án nhân dân huyện Tân Hồng hủy quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 01 Theo viện kiểm sát, tài sản không còn thuộc về vợ chồng ông Tân

mà tài sản này đã thuộc về ông Phạm Ngọc Anh và bà Ngô Thị Lan, bởi giao dịch chuyển nhượng tài sản đã hoàn thành (mặc dù chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Kiến nghị này đồng nghĩa với việc viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Hồng đã công nhận việc vợ chồng ông Tân chuyển nhượng tài sản mà trước đó đã đem thế chấp cho anh Phạm Văn Hòa để vay tiền