Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn

Chính vì thế việc nghiên cứu quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản là một việc làm cầnthiết mang tính lí luận và thực tiễn, góp phần làm cho quan hệ thuê khoán

LỜI MỞ ĐẦU:

Hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tàisản.Trong những năm qua, các quy định của BLDS về hợp đồng thuê khoán tàisản đã từng bước đi vào cuộc sống và phát huy được vai trò của nó, góp phầnlàm tăng năng suất lao động, ổn định cuộc sống và thúc đẩy khối đại đoàn kếttoàn dân

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, nó cũng bộc lộ nhiều những hạn chếnhất định Hàng loạt các vi phạm, tranh chấp xảy ra biểu hiện rất đa dạng, muônhình , muôn vẻ Nhiều vụ tranh chấp kéo dài mà giải quyết vẫn chưa được thỏađáng, điều này đã gây không ít khó khăn trong quá trình giải quyết của các tranhchấp của Tòa Án, đặc biệt là các sự vụ liên quan đến quyền và nghĩa vụ của cácbên trong thực hiện hợp đồng thuê khoán Chính vì thế việc nghiên cứu quyền

và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản là một việc làm cầnthiết mang tính lí luận và thực tiễn, góp phần làm cho quan hệ thuê khoán tài sảnphát huy hiệu quả cao hơn trong đời sống Với ý nghĩa đó bài viết dưới đây xin

được giải quyết đề tài: Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn.

hiểu thuê khoán tài sản là giao tài sản cho người khác, để người khác sử dụng,khai thác và chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa tài sản trong suốt thời gianthuê Người thuê có toàn quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh của mình nếu

được người cho thuê chấp nhận đồng thời có nghĩa vụ trả tiền thuê và giao lại tàisản thuê khi hết thời hạn.

Dựa trên những ý nghĩa cơ bản đó, Điều 501, BLDS năm 2005 quy định:

"Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản đó và có nghĩa vụ trả tiền thuê".

1.2 Đặc điểm pháp lí của hợp đồng thuê khoán tài sản

Hợp đồng thuê khoán là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là mộtdạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản nói riêng do đó nó vừa mang những đặcđiểm chung của hợp đồng dân sự đồng thời vừa mang những đặc điểm cơ bảncủa hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản

do đó có những đặc điểm pháp lí cơ bản như:

- Hợp đồng thuê khoán là hợp đồng song vụ;

- Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng có đền bù;

- Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng ưng thuận;

- Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản.Ngoài những đặc điểm cơ bản trên, hợp đồng thuê khoán còn có một số đặcđiểm riêng Cụ thể:

- Mục đích lợi nhuận là yếu tố quan trong khi các bên tham gia kí kết hợp đồngthuê khoán tài sản khác với hợp đồng thuê tài sản nói chung, người thuê chỉ sửdụng trong mục đích sinh hoạt, tiêu dùng Trong hợp đồng thuê khoán tài sản,người thuê muốn sử dụng tài sản đó để khai thác lợi nhuận đây là đặc điểm cơ

bản, tạo nên tính "đặc biệt" của hợp đồng thuê khoán.

- Đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản thường là những tài sản có giá trịlớn trong hợp đồng thuê khoán tài sản không chỉ có động sản mà còn có cả bấtđộng sản, những nguồn tài nguyên có ý nghĩa quan trọng với quốc gia như đất,rừng, mặt nước

- Hợp đồng thuê khoán tài sản được kí kết ổn định trong một thời gian tương đốidài Để có thể thu được lợi tức từ tài sản thuê, người thuê khoán không thể chỉ

thuê ngày một, ngày hai mà ít nhất phải đến khi tài sản sinh lợi có thể theo mùa

vụ hay theo chu kì

- Trách nhiệm đối với tài sản được chuyển giao triệt để hơn Trong hợp đồngthuê khoán tài sản, người thuê phải có nghĩa vụ bảo quản, bảo dưỡng tài sảnbằng chính tài sản của mình

1.3 Đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản

Một trong những điểm để phân biệt với hợp đồng thuê tài sản thông thường

là đối tượng của hợp đồng thuê khoán Đối tượng của hợp đồng thuê tài sảnthông thường không có quy định cụ thể do đó có thể hiểu là những tài sản nóichung còn đối tượng của hợp đồng thuê khoán lại được BLDS 2005 quy định tại

Điều 502: "Đối tượng của hợp đồng thuê khoán có thể là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, súc vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

Như vậy, căn cứ vào đối tượng của hợp đồng, có thể chia hợp đồng thuêkhoán thành 3 nhóm như sau:

- Hợp đồng thuê đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác;

- Đối tượng là cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất cùng trang thiết bịcần thiết;

1.4 Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản

Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản là các bên tham gia vào hợp đồngthuê khoán tài sản gồm bên thuê khoán và bên cho thuê khoán tài sản

Chủ thể của hợp đồng có một vai trò rất quan trọng và là một trong những điềukiện có hiệu lực của hợp đồng Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản rất đa

dạng gồm cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác và có cả các cơ quan cóthẩm quyền của nhà nước.

1.4.1 Bên cho thuê khoán

Trong hợp đồng thuê khoán tài sản, bên cho thuê khoán tài sản thường là chủ

sở hữu của tài sản thuê khoán, nhưng có nhiều trường hợp, xuất phát từ đặcđiểm của đối tượng thuê khoán bên cho thuê khoán có thể là các đối tượng sau:

- Đối tượng là đất, rừng, mặt nước chưa khai thác.

Đây là một đối tượng đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diệnchủ sở hữu Do đó, chủ thể có quyền cho thuê khoán đối tượng này được quyđịnh rõ trong Luật đất đai 2003, cụ thể tại Điều 37

- Đối tượng là cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác.

Với các đối tượng trên thì bên cho thuê khoán là chủ sở hữu hợp pháp của tàisản đó

Chủ sở hữu của các tài sản trên rất đa dạng có thể là các loại hình công ty(công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp doanh), doanhnghiệp tư nhân, hộ kinh doanh, tổ hợp tác

Tham gia giao kết hợp đồng thuê khoán là đại diện theo pháp luật của cácloại hình công ty, hộ kinh doanh, tổ hợp tác hoặc người được ủy quyền Đối vớidoanh nghiệp tư nhân là chủ doanh nghiệp tư nhân hoặc người được ủy quyền

- Đối tượng là gia súc thì bên cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp của gia

súc đó hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền giao kết hợp đồng

1.4.2 Bên thuê khoán

Bên thuê khoán tài sản cũng có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợptác có đầy đủ năng lực hành vi dân sự do pháp luật quy định Bên cạnh đó, đểtrở thành một bên chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản họ phải có nhu cầuthuê tài sản để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê đó Riêng đối với đối tượng là đất, rừng, mặt nước chưa khai thác thì còn đượcpháp luật đất đai quy định cụ thể đối tượng nào được phép thuê đất (Theo quyđịnh tại Điều 35, Luật đất đai 2003 thì các đối tượng được thuê đất chia làm hai

loại là cho thuê đất thu tiền thuê hằng năm và cho thuê đất thu tiền thuê một lần).

1.5 Hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản

BLDS năm 2005 không quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng thuêkhoán Theo tinh thần của bộ luật thì các bên có thể giao kết hợp đồng thuêkhoán dưới hình thức lời nói hay văn bản tùy từng đối tượng cụ thể và nhữngtrường hợp nhất định mà pháp luật sẽ quy định hình thức của hợp đồng với đốitượng của hợp đồng thuê khoán là bất động sản, đây là loại tài sản chịu sự giámsát, kiểm tra rất khắt khe của Nhà Nước, pháp luật quy định hợp đồng phải đượclập thành văn bản có công chứng, chứng thực Ví dụ: hợp đồng thuê đất của cánhân, hộ gia đình, tổ chức phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực tạiUBND xã và phải nộp tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

1.6 Giá thuê khoán và thời hạn thuê khoán

Điều 504, BLDS năm 2005 quy định:"Giá thuê khoán do các bên thỏa thuận; nếu thuê khoán thông qua đấu thầu thì giá thuê khoán là giá được xác định khi đấu thầu" thông thường giá thuê khoán do các bên thỏa thuận căn cứ vào: giá trị

của tài sản thuê; thời gian thuê; giá hiện hành tren thị trường trường hợp tài sảnthuê khoán là bất động sản, máy móc, dây chuyền sản xuất kinh doanh đây lànhững tài sản có giá trị lớn và nhiều trường hợp khó xác định giá thực nên có thểtiến hành xác định giá thông qua đấu thầu

Tiền thuê khoán cũng có thể được miễn, giảm nếu bên thuê khoán bị mất ítnhất là 1/3 số hoa lợi, lợi tức do sự kiện bất khả kháng, trừ trường hợp có thỏathuận khác

Thời hạn thuê khoán là khoảng thời gian xác định được tính từ khi hợp đồngthuê khoán có hiệu lực cho đến khi hợp đồng chấm dứt và bên cho thuê khoánđược nhận lại tài sản Thời hạn này do các bên thỏa thuận theo cu kì sản xuất,kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê khoán (Điều 503, BLDS2005) Tùy thuộc vào giá trị sử dụng của vật thuê khoán mà các bên thỏa thuận

về thời hạn thuê Nhưng thời hạn thuê khoán không thể thấp hơn một chu kì khai

thác thông thường vật thuê khoán và còn phụ thuộc vào những vật khác màngười thuê khoán dùng để khai thác công dụng của vật thuê.

2 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản

Trong bất kì một hợp đồng nào quyền và nghĩa vụ của các bên luôn phảiđược xác định Đối với một hợp đồng song vụ thì quyền của chủ thể này sẽ ứngvới nghĩa vụ của chủ thể khác vì thế để có thể đảm bảo quyền lợi cho cả hai bênthì các chủ thể phải thực hiện tốt nghĩa vụ của mình

2.1 Bên cho thuê khoán

Bên cho thuê khoán tài sản có thể là chủ sở hữu tài sản hoặc người có thẩmquyền cho thuê đất, rừng, mặt nước chưa khai thác Nếu đối tượng là bất độngsản hoặc tài sản phải đăng kí quyền sở hữu, thì các bên phải lập thành văn bản,

có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời có nghĩa vụ phảiđăng kí hợp đồng theo quy định của pháp luật

Về nghĩa vụ của bên cho thuê khoán: Bên cho thuê khoán cũng có nghĩa vụ

trong các hợp đồng thuê chung như nghĩa vụ giao tài sản, nghĩa vụ đảm bảoquyền sử dụng của người thuê khoán đối với tài sản thuê khoán

- Đối với nghĩa vụ giao tài sản, ngoài nghĩa vụ giống luật chung là bên

cho thuê phải giao tài sản cho thuê đúng số lượng, chủng loại, tình trạng và đúngthời điểm, địa điểm đã thỏa thuận Bên cạnh đó, khi giao tài sản thuê khoán cácbên phải lập biên bản đánh giá tình trạng của tài sản và xác định trị giá của tàisản thuê khoán để đảm bảo quyền lợi của các bên và xác định tình trạng tài sảnphù hợp với mức độ khấu hao đã thỏa thuận khi trả lại tài sản Đây là một quyđịnh mang tính bắt buộc đối với hợp đồng thuê khoán tài sản bởi đối tượng củahợp đồng thuê khoán tài sản thường là những tài sản có giá trị lớn cần phải đượckiểm tra rõ ràng trước khi giao cho bên thuê sử dụng Điều 505 BLDS khi quyđịnh về giao tài sản thuê khoán cũng đã dự liệu trường hợp mà các bên không

thể thống nhất được trong việc xác định giá trị tài sản thì có thể: "mời người thứ

ba xác định giá trị tài sản và phải lập thành văn bản" Xác định giá trị tài sản rất

quan trọng - là cơ sở để hạn chế tranh chấp và giải quyết tranh chấp giữa các bên

vì vậy các bên cần phải thỏa thuận chi tiết, cụ thể

- Về nghĩa vụ đảm bảo quyền sử dụng cho bên thuê, được quy định ở mục

chung về thuê tài sản, theo đó: Bên cho thuê phải đảm bảo quyền sử dụng tài sản

ổn định cho bên thuê

Như vậy, các tranh chấp tài sản liên quan đến việc sở hữu tài sản thuê khoánđều thuộc nghĩa vụ của bên thuê bất kể là hợp đồng thuê tài sản thông thườnghay thuê khoán tài sản

Trong hợp đồng cho thuê súc vật cày, kéo trừ trường hợp có thảo thuậnkhác, nếu súc vất bi chết do trở ngại khách quan thì bên thuê khoán phải gánhchịu một nửa số thiệt hại đó Bù lại, nếu gia súc sinh con trong thời gian thuêkhoán thì bên thuê khoán được hưởng một nửa số hoa lợi sinh ra

Khi hết thời hạn thuê khoán, bên cho thuê khoán có nghĩa vụ nhận lại tài sảnthuê khoán

Bên cạnh những nghĩa vụ trên thì bên cho thuê khoán tài sản cũng có một

số quyền cơ bản:

Bên cho thuê khoán có quyền yêu cầu bên thuê phải trả tiền thuê như thỏathuận và đúng phương thức Tiền thuê khoán có thể bằng hiện vật, bằng tiềnhoặc bằng việc thực hiện một công việc Đây là một quy định mở đối với việcthỏa thuận của các bên trong việc chọn công cụ thanh toán Thông thường công

cụ thanh toán thường bằng tiền nhưng các bên có thể chọn công cụ thanh toánkhác Có thể nhận thấy hầu hết các hợp đồng thuê khoán tài sản đều chọn công

cụ thanh toán bằng tiền bởi chúng có nhiều ưu điểm Tuy nhiên, với một số đốitượng đặc thù thì công cụ thanh toán lại chính là hoa lợi, lợi tức thu được từ việckhai thác công dụng của tài sản thuê Như đã phân tích, hợp đồng giao khoán đấttrong sản xuất nông nghiệp cũng là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê khoán tàisản, đối với một số loại trong hợp đồng này thì bên thuê có thể thanh toán bằnghiện vật như dùng thóc để thanh toán tiền khoán ruộng lúa nước

Bên cho thuê khoán tài sản cũng có quyền yêu cầu bên thuê phải khai thác tàisản thuê theo đúng công dụng, mục đích thỏa thuận

Ngoài ra, bên cho thuê khoán tài sản cũng có quyền đơn phương đình chỉ hợpđồng theo các quy định của pháp luật

2.2 Bên thuê khoán tài sản

Tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên cho thuê khoán tài sản là quyền

và nghĩa vụ của các bên thuê khoán tài sản Bên thuê khoán có thể là cá nhân,pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác có đủ năng lực hành vi dân sự

Khi tham gia vào hợp đồng thuê khoán tài sản các chủ thể có các quyền sau:

Bên thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê giao đúng tài sản thuêkhoán khoán đã thỏa thuận

Quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoántrong thời hạn thuê Đây là một quyền năng rất căn bản để đáp ứng mục đíchgiao kết hợp đồng của bên thuê khoán Không ai có quyền cản trở hoặc gây khókhăn cho bên thuê khoán trong việc khai thác tài sản thuê nếu như việc khai thác

đó đúng công dụng và phù hợp vơi sự thỏa thuận của các bên

Bên thuê khoán có quyền thỏa thuận về điều kiện giảm tiền thuê khoán.Điều kiện này rất quan trọng, nếu thỏa thuận thành công thì có thể đem đếnnhiều lợi ích cho bên thuê và giảm đi được phần nào gánh nặng tài chính khi gặprủi ro Bên thuê khoán còn có quyền yêu cầu giảm hoặc miễn tiền thuê khoánnếu hoa lợi, lợi tức bị mất ít nhất là một phần ba do sự kiện bất khả kháng khicác bên không có thỏa thuận khác Có thể nhận thấy, người thuê có được quyềnyêu cầu này là do pháp luật quy định chứ không phải do thỏa thuận, bởi vậy, nếucác bên không có thỏa thuận gì đặc biệt ở điểm này thì quyền yêu cầu ấy đương

nhiên phát sinh Theo TS Nguyễn Ngọc Điện thì: "Có vẻ như chỉ cần hội đủ các yếu tố cần thiết và người thuê khoán lên tiếng yêu cầu thì người cho thuê buộc phải giảm hoặc miễn tiền thuê khoán chứ không thể giữ nguyên mức giá thuê khoán theo thỏa thuận trong hợp đồng".

Với các hợp đồng thuê súc vật thì trong thời hạn thuê khoán, nếu súc vật đósinh con thì sẽ được hưởng một nửa số súc vật đó Như vậy, nếu không có thỏathuận trước, súc vật sinh ra trong thời hạn thuê khoán, thì bên thuê khoán đượchưởng một nửa Ngược lại, rủi ro súc vật sinh ra mà chết bên thuê khoán khôngphải chịu trách nhiệm bồi thường So với hợp đồng thuê tài sản thông thường,

quyền lợi này của bên thuê khoán cũng mang tính đặc thù, riêng có Trong hợpđồng thuê tài sản, nếu gia súc có sinh con trong thời gian thuê thì khi hết thờihạn thuê, bên thuê phải trả cho bên cho thuê cả gia súc mẹ cùng gia súc con Bên thuê khoán còn có yêu cầu bên cho thuê thanh toán cho mình nhữngkhoản chi phí hợp lí để thay thế, cải tạo tài sản thuê theo thỏa thuận.

Quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng theo luật định

Về nghĩa vụ của bên thuê khoán tài sản:

Bên thuê khoán phải khai thác tài sản thuê theo đúng mục đích đã thỏathuận và phải báo cáo với bên thuê khoán theo định kì về tình trạng tài sản vàtình hình khai thác tài sản

Mục đích của bên thuê khoán tài sản có thể có mục đích trước mắt và mụcđích lâu dài

+) Mục đích trước mắt là người thuê dự định để làm gì đối với tài sảnthuê khoán sau khi nhận tài sản thuê khoán Ví dụ: thuê để xây dựng nhàxưởng,

+) Mục đích lâu dài là lợi ích mà người thuê khoán đặt ra sau khi khaithác công dụng tài sản thuê khoán (lợi nhuận, hoa lợi)

Bên cho thuê khoán quan tâm đến mục đích trước mắt của bên thuê khoán,

vì nó xác định được ngay có phù hợp với mục đích của mình hay không

Vì vậy, bên thuê khoán phải khai thác đúng mục đích ban đầu mà các bên

đã thỏa thuận

+) Bên thuê có nghĩa vụ bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê Nghĩa vụ này

được quy định tại khoản 1, Điều 508, BLDS năm 2005: "Trong thời hạn khai thác tài sản thuê khoán, bên thuê khoán phải bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê khoán và trang thiết bị kèm theo bằng chi phí của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu bên thuê khoán làm mất mát, hư hỏng hoặc làm mất giá trị, giảm sút tài sản thuê khoán thì phải bồi thường thiệt hại Bên thuê khoán không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê khoán".

Nếu bên thuê không thực hiện nghĩa vụ này làm tài sản bị mất, bị hỏnghoặc làm mất giá trị thì phải chịu hoàn toàn trách nhiệm và bồi thường thiệt hạicho bên thuê.

+) Nghĩa vụ báo cáo kịp thời tình hình tài sản nếu bên cho thuê khoán cóyêu cầu hoặc đột xuất

+) Bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê khoán kể cả trong nhữngtrường hợp không khai thác được công dụng của tài sản thuê khoán Trường hợpnày không phải do lỗi của người có tài sản mà do các yếu tố khách quan hoặcchủ quan của bên thuê nên đã không thu được những lợi ích như dự định

Bên thuê khoán phải trả tiền thuê đầy đủ và đúng phương thức tiền thuêkhoán có thể bằng tiền, bằng vật hoặc bằng thực hiện một công việc

Nếu bên thuê khoán phải trả hiện vật theo thời vụ hoặc theo chu kì khaithác công dụng của tài sản thuê khoán thì phải trả vào thời điểm kết thúc thời vụhoặc kết thúc chu kì khai thác, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Có thể trảbằng hiện vật chính lợi tức thu được từ tài sản đó

Như vậy, nếu các bên có thỏa thuận trả tiền thuê khoán bằng hiện vật, cóthể coi đó là hợp đồng trao đổi tài sản không? Có vẻ như hai loại hợp đồng nàykhá giống nhau ở điểm lợi ích mà các bên tham gia nhận được trong hợp đồngđều là tài sản nhưng bản chất lại khác nhau ở chỗ:

- Một bên là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng, tài sản mà bên chothuê khoán nhận được từ bên cho thuê không có tính chất ngang giá với tài sảncho thuê

- Hợp đồng trao đổi tài sản là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu tài sản

và tài sản hai bên trao đổi cho nhau thường có tính chất ngang giá

Do đó, hai loại hợp đồng này là hai loại khác nhau về bản chất và không thể ápdụng quy định của hai loại này cho nhau

Trong trường hợp bên thuê khoán phải thực hiện một công việc thì phảithực hiện đúng công việc đó Ví dụ: A kí hợp đồng thuê khoán súc vật với Btrong đó thỏa thuận tiền thuê khoán được tính bằng việc A phải cày ruộng cho

B, theo đó A phải thực hiện đúng công việc này