Những vấn đề lý luận chung cấp GCNQSDĐ

Cấp GCNQSDĐ là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê đất và đăng ký biến động đất đai, hoạt động này đợc tiến hành qua nhiều công đoạn: thủ tục kiểm tra, thẩm tra hồ sơ xi

Chơng I Những vấn đề lý luận chung về cấp GCNQSDĐ

1.1 Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm GCNQSDĐ

ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý Với t cách chủ sở hữu đại diện, Nhà nớc có đầy đủ 3 quyền năng: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai Tuy nhiên phần lớn Nhà nớc không trực tiếp sử dụng và khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà chủ yếu giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nớc sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận hành vi chuyển QSDĐ, hoặc công nhận việc sử dụng đất ổn định Để bảo vệ lợi ích của mình, Nhà nớc xây dựng các quy phạm pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ mà các chủ thể

sử dụng đất phải thực hiện Đồng thời, Nhà nớc cũng quy định các biện pháp nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của họ, trong đó quan trọng nhất là các quy định

về cấp GCNQSDĐ GCNQSDĐ đợc đề cập từ những văn bản pháp lý đầu tiên hớng dẫn thi hành các quy định về cấp GCNQSDĐ kèm theo LĐĐ1987 Theo quy định về cấp GCNQSDĐ (ban hành kèm theo Quyết định số 201-QĐ-ĐKTK ngày 14/ 7/ 1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất) thì: "Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là chứng th pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất"

Với ý nghĩa là sự bảo hộ của Nhà nớc đợc thể hiện dới hình thức văn bản, LĐĐ 2003 đa ra khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nh sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp cho ngời sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng

vụ thực tế của ngời sử dụng đất Đặc biệt, khi Nhà nớc thừa nhận đất là một tài sản, một loại hàng hoá thì việc làm cho đất có hình hài, có "lý lịch" rõ ràng là vô cùng quan trọng khi tiến hành các giao dịch trên thị trờng "Lý lịch" ấy phải

đợc hiển thị bằng một loại văn bản, một chứng th pháp lý của cơ quan Nhà nớc

có thẩm quyền, đó là GCNQSDĐ GCNQSDĐ là cơ sở tạo nên tính "bền vững" trong quá trình trao đổi, giao dịch đất đai Chính vì vậy, Nhà nớc quy định GCNQSDĐ phải thể hiện đầy đủ các thông tin về mảnh đất nh: kích thớc, hình thể, diện tích, vị trí, mục đích và thời hạn sử dụng đất, số hiệu lô đất Đây là…một quy trình cá biệt hoá, riêng lẻ hoá đất đai nhằm phân biệt các mảnh đất với nhau

Trên thực tế việc chuyển nhợng mảnh đất đã đợc cấp GCNQSDĐ đợc ngời mua chấp nhận với giá cao hơn nhiều so với mảnh đất cha có quyền sử dụng hợp pháp GCNQSDĐ chính là cơ sở thể hiện tính hợp pháp trong các quan hệ giao dịch QSDĐ trên thị trờng Vì vậy, Điều 61 LĐĐ 2003 quy định rõ: Chỉ các thửa đất có GCNQSDĐ mới đợc tham gia vào thị trờng bất động sản Đây là một quyết định đúng đắn Bởi nh đã đề cập ở trên, GCNQSDĐ cung cấp đầy đủ các thông tin đáng tin cậy và đảm bảo giá trị của các thông tin đó cho ngời có nhu cầu chuyển nhợng Và cũng nhờ đó, Nhà nớc sẽ kiểm soát ngay từ khâu

đầu vào và nắm đợc toàn bộ các diễn biến giao dịch trên thị trờng cũng nh đợc hởng lợi từ các giao dịch này thông qua các khoản thuế trớc bạ, thuế thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển QSDĐ

Bên cạnh đó, GCNQSDĐ còn là giấy tờ hợp pháp để thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất, cũng nh là cơ sở xác định cơ quan hành chính hay Toà án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai Đồng thời, trong một số trờng hợp nh thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng QSDĐ, giấy chứng nhận còn là giấy tờ biểu hiện giá trị lô đất

1.1.2 Khái niệm về cấp GCNQSDĐ

Nh đã khẳng định, ngời sử dụng chỉ đợc cấp GCNQSDĐ khi QSDĐ của họ

là hợp pháp Trong mọi trờng, cho dù đất đợc sử dụng bắt nguồn từ bất cứ nguồn gốc nào nhng nếu mảnh đất đó cha đợc cấp GCNQSDĐ thì việc thực

hiện các quyền, đặt biệt là các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ rất khó khăn Khi đợc cấp GCNQSDĐ có nghĩa các quyền của ngời sử dụng đất đã đợc xác lập sẽ đợc pháp luật tôn trọng và bảo vệ Do vậy, GCNQSDĐ đợc xem nh cơ chế bảo vệ hữu hiệu từ phía Nhà nớc, là quyền quan trọng và đợc ghi nhận trong nhóm quyền đầu tiên của ngời sử dụng đất

Khoản 3 Điều 4 LĐĐ 2003 quy định: "Nhà nớc công nhận quyền sử dụng

đất đối với ngời sử dụng đất ổn định là việc Nhà nớc cấp GCNQSDĐ lần đầu cho ngời đó"

Cấp GCNQSDĐ chính là hoạt động của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xem xét và thừa nhận QSDĐ hợp pháp của ngời sử dụng đất Nói cách khác, cấp GCNQSDĐ đợc hiểu là việc Nhà nớc thông qua hệ thống pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nớc, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân c, tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài và bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể đó

Cấp GCNQSDĐ là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê đất

và đăng ký biến động đất đai, hoạt động này đợc tiến hành qua nhiều công đoạn: thủ tục kiểm tra, thẩm tra hồ sơ xin cấp của cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực

đất đai; thủ tục xem xét, quyết định và phê duyệt cấp GCNQSDĐ của cơ quan hành chính Nhà nớc (hệ thống UBND các cấp); kết thúc quy trình này chính là việc triển khai cấp GCNQSDĐ đến ngời có đủ điều kiện cấp theo luật định

Hoạt động cấp GCNQSDĐ đợc xem là hoạt động rất quan trọng, thể hiện

rõ vai trò quản lý Nhà nớc đối với đất đai Hoạt động này đợc Nhà nớc thiết lập nhằm mục đích: công nhận, đảm bảo và bảo vệ QSDĐ của ngời sử dụng đất; đa các quan hệ đất đai đi vào trật tự ổn định, hỗ trợ và thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản ở Việt Nam

Tuy nhiên, cấp GCNQSDĐ cũng có nhiều quan điểm khác nhau đợc đa ra trong thời gian qua Tựu chung có thể khái quát thành 2 quan điểm chủ yếu sau:Quan điểm thứ nhất nêu ra đó là nên cấp GCNQSDĐ cho mảnh đất thay vì cách làm hiện nay là cấp cho ngời sử dụng đất Những ngời theo quan điểm này

cho rằng: cùng với tốc độ phát triển của nền kinh tế theo cơ chế thị trờng nh ở nớc ta hiện nay, thì sự luân chuyển đất đai có khuynh hớng chuyển về những ngời sử dụng đất đem lại giá trị cao nhất Vì vậy, sự thay đổi ngời sử dụng đối với mảnh đất là một tất yếu và sẽ xảy ra thờng xuyên Vấn đề đặt ra là nếu cứ mỗi lần thay đổi chủ sử dụng lại một lần cấp GCNQSDĐ sẽ vừa tạo gánh nặng cho cơ quan quản lý đất đai, đẩy cơ quan này luôn trong tình trạng không đáp ứng đủ nhu cầu cấp GCNQSDĐ không có điểm dừng của ngời dân; vừa tốn chi phí và thời gian Và giải pháp hữu ích cho tình trạng này đó là nên cấp giấy chứng nhận cho lô đất còn muốn xác định chủ sử dụng hợp pháp của đất đai thì chỉ cần thông qua hình thức đăng ký bất động sản.

Quan điểm thứ hai cho rằng vẫn giữ nguyên việc cấp GCNQSDĐ cho chủ thể sử dụng đất nh đã đợc xác định ngay chính tên gọi của loại giấy này Ngời viết hoàn toàn đồng ý với quan điểm thứ hai Bởi lẽ, không giống nh đa phần các quốc gia khác trên thế giới, quy định đất đai thuộc sở hữu t nhân; ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân Với quy định đó nên việc cấp GCNQSDĐ chỉ là một hình thức để Nhà nớc có thể quản lý đất đai đồng thời bảo vệ và tạo

điều kiện cho ngời sử dụng thực hiện các quyền, nghĩa vụ thực tế Vì vậy nếu tiến hành cấp GCNQSDĐ cho lô đất và xác định ngời sử dụng hợp pháp thông qua các thủ tục về đăng ký bất động sản là không hợp lý Việc đăng ký bất động sản chỉ đợc tiến hành khi ngời có nhu cầu đăng ký là chủ sở hữu tài sản đó, trong trờng hợp QSDĐ đợc đăng ký theo quan điểm thứ nhất thì có nghĩa chúng

ta đã gián tiếp thừa nhận ngời sử dụng đất là ngời chủ sở hữu lô đất Trong khi

đó, LĐĐ 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu", ngời sử dụng chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng mà không có quyền

định đoạt đối với đất đai

Song, cho dù theo quan điểm nào thì thiết nghĩ cũng luôn cần lấy lợi ích và nhu cầu của ngời dân làm cơ sở Thực tế cho thấy công tác cấp GCNQSDĐ còn mang nặng thủ tục hành chính "Xin - cho", cha thực sự phản ánh đợc bản chất của hoạt động này là một thứ dịch vụ công nhằm thực hiện quyền của ngời sử

dụng đất nh đã quy định ở nhiều nơi, các cơ quan chức năng vẫn cha phát huy hết năng lực và trách nhiệm để đáp ứng nhu cầu của ngời dân Hiện tợng này còn đợc phản ánh khá nhiều trên các trang báo, theo Báo Tuổi trẻ thứ 6 ngày 5/ 8/ 2005 có tiêu đề bài viết "Những kiểu hành dân vô lý" hay trên trang Web của Vietnamnet ngày 17/ 5/ 2005 kể về nỗi khổ của một ngời dân đi "gõ cửa quan" gần 30 lần mà cha xin đợc chữ ký, chứ cha nói đến việc đợc cấp GCNQSDĐ đ-

ợc phản ánh trong bài viết "Kỷ lục hành dân"

1.1.3 Đặc điểm cấp GCNQSDĐ

Là một hoạt động quản lý của Nhà nớc, cấp GCNQSDĐ mang một số đặc

điểm sau:

- Đây là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê đất và đăng

ký biến động đất đai Quyết định giao đất, cho thuê đất hay cho phép chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở để ngời sử dụng đất lập hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ Sau khi thẩm định và duyệt cấp GCNQSDĐ, cũng nh thông báo cho các chủ thể thực hiện nghĩa vụ tài chính; UBND cấp xã có trách nhiệm đăng ký vào sổ địa chính và giao GCNQSDĐ - hoàn tất thủ tục hành chính cho mảnh đất

- Chủ sử dụng đất chỉ đợc cấp GCNQSDĐ khi QSDĐ của họ là hợp pháp

và không có tranh chấp, GCNQSDĐ thực chất là xác định "lý lịch" rõ ràng cho mảnh đất, giúp đất đai có thể "cầm nắm" đợc, tạo cơ sở pháp lý cho đất đai

"sống cuộc đời riêng của nó nh một quyền tài sản tuôn chảy trong vô vàn các giao dịch tín dụng, mua bán, trao đổi"(1) Nh vậy GCNQSDĐ chỉ thực sự có ý nghĩa khi nó cấp trên cơ sở QSDĐ không có tranh chấp và đúng pháp luật

- Hoạt động này luôn tuân thủ những thủ tục, trình tự luật định Đây là một hình thức giúp Nhà nớc quản lý đất đai nên cần có các quy định cụ thể bằng pháp luật nhằm đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung thống nhất thông tin địa chính

- Luôn có sự tham gia của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền trong công tác cấp GCNQSDĐ bằng việc xem xét và đảm bảo về mặt pháp lý đối với mảnh đất

1 Phạm Duy Nghĩa, Chuyên khảo luật kinh tế, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, 2004, Tr.48

Cơ quan chức năng chỉ cấp GCNQSDĐ sau khi đã xác nhận tính đúng đắn của

hồ sơ xin cấp Đây là trách nhiệm của các cơ quan này trong việc thực thi công tác quản lý đất đai

1.1.4 Sự bảo hộ của Nhà nớc đối với quyền đợc cấp GCNQSDĐ

Với tiêu đề: những đảm bảo cho ngời sử dụng đất, Điều 10 LĐĐ 2003 quy

định: "Nhà nớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời sử dụng đất"

Đây là một khẳng định quan trọng Theo đó cấp GCNQSDĐ không chỉ là quyền của ngời sử dụng đất nh đã xác định từ trớc đến nay, mà LĐĐ 2003 còn nhấn mạnh đây là một nghĩa vụ, trách nhiệm từ phía Nhà nớc Cấp GCNQSDĐ

đợc coi là một thứ dịch vụ công cấp thiết mà Nhà nớc với t cách "ngời" cung cấp dịch vụ công phải có nghĩa vụ thực hiện nhằm thực hiện quyền cũng nh

đáp ứng nhu cầu của ngời dân

Bên cạnh việc xác định nh vậy, LĐĐ 2003 cũng xây dựng các quy định tạo cơ sở thực hiện tốt công tác cấp GCNQSDĐ nh xây dựng mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quy định thời hạn hoàn thành cấp GCNQSDĐ trong cả nớc thuộc về Chính phủ, làm rõ quyền hạn và nhiệm vụ của cơ quan trong hoạt động cấp giấy chứng nhận Tất cả đều nhằm mục…tiêu làm sao để ngời dân có đợc những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng

đất hợp pháp

Thiết nghĩ: "Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho mọi loại đất là một chính sách hoàn toàn đúng đắn bởi nó là bớc đột phá đầu tiên lập lại trật tự sở hữu về quyền sử dụng đất"(2) Do vậy quy định cấp GCNQSDĐ là một nghĩa vụ của Nhà nớc là hoàn toàn hợp lý

1.2 ý nghĩa của việc cấp GCNQSDĐ

1.2.1.Đối với chủ thể đợc cấp GCNQSDĐ

Ngày nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trờng, đất đai

đợc nhìn nhận là một loại hàng hoá mang lại giá trị lớn Các giao dịch về đất

2 TS Phạm Duy Nghĩa, "Quyền sử dụng đất trong thị trờng BĐS", Tạp chí nghiên cứu Nhà nớc và pháp luật, Số 10/2002

đai diễn ra sôi động hơn bao giờ hết Và do đó, việc cấp GCNQSDĐ có ý nghĩa trong việc đảm bảo cho loại hàng hoá này trong các giao dịch.

* GCNQSDĐ giúp ngời sử dụng đất an tâm khai thác tốt nhất lợi ích từ đất

đai, đồng thời họ cũng luôn yên tâm vì Nhà nớc sẽ bảo hộ quyền lợi hợp pháp của họ khi bị xâm phạm

* Đây cũng là cơ sở để ngời sử dụng đất thực hiện quyền của mình theo quy định của pháp luật

- Sự an toàn về mặt pháp lý đối với các giao dịch đất đai là mong muốn của tất cả mọi ngời dân Khoản 1 Điều 136 LĐĐ 2003 quy định: ngời sử dụng

đất chỉ thực hiện các giao dịch nh chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho, thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ khi đã có GCNQSDĐ Quy định này cũng phù hợp với quy định trong BLDS về giao dịch đất đai và nhà ở

Tuy vậy, trớc tình hình thực tế nhu cầu đất đai của ngời dân tăng cao mà việc cấp GCNQSDĐ cha hoàn thành trên tất cả các tỉnh trong cả nớc, đối với mọi loại đất Nên theo quy định tại Điều 146 LĐĐ 2003, Nhà nớc vẫn cho phép ngời sử dụng đất đợc thực hiện các giao dịch về đất đai nếu có giấy tờ hợp lệ theo Khoản 1, 2 và Khoản 5 Điều 50 LĐĐ 2003 Song đây cũng chỉ là biện pháp tình thế bởi nếu thực hiện lâu dài sẽ ảnh hởng đến chính những quy định của pháp luật và vi phạm pháp chế XHCN Chính phủ cũng đã có hớng dẫn về vấn đề này tại Điều 184 Nghị định 181/ NĐ-CP ngày 29/ 10/ 2004 về thi hành Luật đất đai, theo đó từ ngày 01/ 01/ 2007 mọi giao dịch liên quan đến đất đai chỉ đợc tiến hành khi có GCNQSDĐ

- GCNQSDĐ là cơ sở cho việc đền bù khi Nhà nớc tiến hành thu hồi hoặc giải phóng mặt bằng Nhà nớc căn cứ vào GCNQSDĐ để phân biệt diện tích đất nào hợp pháp, diện tích đất nào sử dụng do lấn chiếm Do vậy khắc phục đợc tình trạng đền bù không thoả đáng, giảm thiểu tình trạng do không có giấy tờ chứng minh QSDĐ hợp pháp dẫn đến việc ngời dân không đợc hởng những quyền lợi chính đáng theo quy định của pháp luật

- Đặc biệt khi Nhà nớc khuyến khích các tổ chức, cá nhân phát triển kinh

tế thì nhu cầu về vốn phục vụ sản xuất ngày càng tăng cao Một trong những

"kênh" huy động vốn hữu hiệu đó chính là thế chấp QSDĐ vay vốn Do vậy, khi

có GCNQSDĐ, ngời dân có thể mang đất đai đi thế chấp, đồng thời các tổ chức tín dụng cũng yên tâm trong việc bảo toàn số vốn của tổ chức mình Tránh tình trạng không phát mại đợc tài sản thế chấp để thu hồi vốn vay do không đủ căn

cứ pháp lý, gây tâm lý e ngại cho các ngân hàng Quyền này cũng đợc mở rộng trong các quy định của pháp luật Trớc đây theo LĐĐ 1993, tổ chức, cá nhân,

hộ gia đình chỉ đợc thế chấp QSDĐ để vay vốn tại các tổ chức tín dụng trong

n-ớc, thì nay theo Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001, quyền này đợc mở rộng sang cả các tổ chức tín dụng nớc ngoài đợc phép hoạt động tại Việt Nam

* GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp về đất đai và thẩm quyền giải quyết cũng đợc xác định tại Điều 136 LĐĐ 2003

Khi tranh chấp xảy ra, nếu đơng sự có GCNQSDĐ thì cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giải quyết là Toà án nhân dân Nếu một trong các bên hoặc cả hai bên không có GCNQSDĐ thì thẩm quyền này đợc xác định là UBND các cấp.Thực tế cho thấy, do hiểu biết pháp luật của đa số ngời dân nớc ta còn hạn chế nên khi có tranh chấp xảy ra, ngời sử dụng đất lúng túng trong việc xác

định gửi đơn đến cơ quan nào giải quyết là đúng pháp luật Trờng hợp phải giải quyết tại Toà án nhân dân thì đơng sự lại gửi đơn tới UBND và ngợc lại Cũng cần thấy rằng UBND là cơ quan hành chính, không phải cơ quan chuyên môn

về giải quyết tranh chấp do vậy kết quả giải quyết thờng là không cao Cha kể

đến hiện tợng "đùn đẩy" trách nhiệm giữa UBND và toà án hoặc "lấn" sang phần việc của nhau Do vậy việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ là một mục tiêu cần hoàn thành trong thời gian sớm nhất, để có thể chuyển nhanh các tranh chấp sang cho Toà án giải quyết Với chức năng là cơ quan t pháp, có trình độ

và kinh nghiệm, ngời sử dụng đất hoàn toàn tin tởng vào những phán quyết của cơ quan này đa ra Bên cạnh đó cũng giảm sức ép công việc cho UBND vốn đã rất nhiều việc

1.2.2 Đối với Nhà nớc

Không chỉ đợc nói đến nh một cơ chế bảo hộ quyền lợi hữu hiệu cho ngời

sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ còn có giá trị to lớn đối với Nhà nớc - chủ thể ban hành và triển khai công tác này

*Việc cấp GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nớc thực hiện chức năng quản lý

đối với đất đai

Có thể khẳng định chỉ khi nào mọi ngời sử dụng đất, mọi mảnh đất đợc cơ quan Nhà nớc cấp GCNQSDĐ thì trật tự quản lý đất đai mới đợc xác lập thực

sự Cấp GCNQSDĐ là cơ sở quan trọng giúp cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền nắm vững biến động đất đai cũng nh nhu cầu của nhân dân đối với tài nguyên này Từ đó, đa ra những đề xuất chiến lợc nhằm xây dựng chính sách đất đai phù hợp; tạo thuận lợi cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai Hoạt động cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đảm bảo hiệu lực thực tế của luật đất đai, đồng thời bằng chính những quy định của pháp luật về điều kiện cấp loại giấy tờ này Nhà nớc sẽ tác động đến nhu cầu sử dụng đất của ngời dân: "Chậm cấp GCNQSDĐ cho ngời dân cả nớc ở nông thôn và đô thị sẽ làm giảm hiệu lực thực tế của Luật đất đai" đó là nhận định trong báo cáo của Chính phủ với Quốc hội tại kỳ họp thứ 7 khoá IX, cho thấy tầm quan trọng của công tác cấp GCNQSDĐ trong giai đoạn hiện nay

* Là hoạt động đem lại phần nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc Hàng năm Nhà nớc bỏ ra một khoản kinh phí không nhỏ để thực hiện công tác quản lý đất

đai, tránh việc sử dụng thất thoát, lãng phí nguồn tài nguyên này Do vậy, việc ngời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi đợc cấp GCNQSDĐ là hoàn toàn hợp lý, nhằm chia sẻ gánh nặng với Nhà nớc

Mỗi năm ngời sử dụng đất đóng góp vào ngân sách Nhà nớc hàng chục tỷ

đồng Chỉ tính riêng "khoản thu từ cấp GCNQSDĐ vào thời kỳ 1996 - 2000 bình quân khoảng 973 tỷ với tỉ lệ cấp đạt 16%, nếu đợc cấp 100% thì số thu hàng năm có thể lên tới 5 - 6 tỷ đồng"(3) Có thể thấy trong mấy năm gần đây,

3 "Phát triển đồng bộ các loại thị trờng" - Viện nghiên cứu quản lý kinh tế, Tr.15

thị trờng bất động sản có những bớc phát triển đáng mừng song những giao dịch

"trao tay" vẫn diễn ra Một phần nguyên nhân là do thói quen mua bán dựa trên

sự tin cậy lẫn nhau của các chủ thể, cũng nh bắt nguồn từ việc ngại tiếp xúc với cơ quan công quyền nên ngời sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ với Nhà n-

ớc và không muốn mất một khoản tiền để đợc cấp GCNQSDĐ

Trớc thực tế đó, nhằm tránh thất thu cho ngân sách Nhà nớc, LĐĐ 2003 quy định thu thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất thay cho thuế chuyển quyền sử dụng đất trớc đây vẫn thực hiện Đây là một trong những quy định mới giúp Nhà nớc điều tiết phần thu nhập khi ngời sử dụng đất thực hiện các giao dịch đất đai vào ngân sách Nhà nớc Song thiết nghĩ, trong thời gian tới Nhà nớc cần có các quy định chặt chẽ hơn nữa để xử lý các trờng hợp cố tình trốn tránh hoặc gian lận trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc, cân bằng giữa chi phí nhà nớc đầu t vào đất và nguồn thu từ phía ngời sử dụng đất

* Cấp GCNQSDĐ là cơ sở cho thị trờng bất động sản chính thức đi vào hoạt động trong khuôn khổ pháp luật

LĐĐ 2003 giành hẳn một mục để quy định về QSDĐ trong thị trờng bất

động sản (tại Mục 7) Việc thừa nhận QSDĐ là một loại hàng hoá và cho phép tiến hành các giao dịch trên thị trờng bất động sản đã mở ra nhiều hớng đi mới

đối với những ngời có nhu cầu về đất đai Nhng bên cạnh đó, cần thấy những bất cập của thị trờng này, nếu không có những biện pháp kịp thời và sự quản lý

từ phía nhà nớc thông qua việc cung cấp thông tin địa chính Sự may rủi đối với ngời mua, hoạt động bất ổn và kém bền vững của thị trờng này hoàn toàn có thể xảy ra nếu chủ thể giao dịch không biết chính xác độ an toàn của hàng hoá mà mình mua Khác với việc mua bán, giao dịch các loại hàng hoá thông thờng, các giao dịch về QSDĐ thực hiện chủ yếu thông qua giấy tờ, hồ sơ phản ánh hiện trạng và giá trị mảnh đất đang giao dịch Do vậy, với ý nghĩa là chứng th pháp

lý quan trọng, xác lập quyền sử dụng hợp pháp đối với lô đất thì cấp GCNQSDĐ là hành lang pháp lý, là cơ chế bảo vệ cho thị trờng bất động sản hoạt động lâu dài và chính quy, tạo niềm tin cho ngời dân đối với thị trờng bất

động sản Nền kinh tế càng phát triển thì đòi hỏi Nhà nớc cần có các chính sách giúp định hớng và kiểm soát tốt chúng, đó cũng là yêu cầu cho cả thị trờng QSDĐ bởi đây sẽ là nơi Nhà nớc tác động dễ dàng và hiệu quả nhất đối với đất

đai Từ đó, Nhà nớc có thể kiểm soát cũng nh điều tiết nhu cầu sử dụng đất của ngời dân

Với những luận điểm phân tích ở trên, có thể thấy giá trị to lớn của công tác cấp GCNQSDĐ từ phía Nhà nớc và đối với ngời sử dụng đất

1.3 Vai trò của pháp luật đất đai đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ

Hệ thống pháp luật của một quốc gia phản ánh sự phát triển của chính quốc gia đó Một hệ thống pháp luật hoàn thiện, phù hợp sẽ là cơ sở điều chỉnh những quan hệ xã hội theo một trật tự tiến bộ Là một ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam, Luật đất đai cũng không phải là một ngoại lệ Nhà nớc đã từng bớc có những thay đổi tiến bộ trong các quy định của pháp luật nhằm bắt kịp đòi hỏi của xã hội, cũng nh tạo cơ sở pháp lý cho các quan hệ đất đai luôn diễn ra trong những khuôn khổ nhất định Các quy định về cấp GCNQSDĐ cũng đợc xây dựng trên những mục tiêu đó

Có thể nói nội dung các quy định về cấp GCNQSDĐ chỉ là một trong những nội dung của Luật đất đai Tuy vậy, đây thực sự là những quy định quan trọng GCNQSDĐ và cấp GCNQSDĐ đợc thực hiện sẽ làm phát sinh các quyền và nghĩa

vụ tiếp theo của ngời sử dụng đất Chính vì vậy, Luật đất đai qua các thời kỳ phát triển đã giành sự quan tâm đặc biệt cho vấn đề này Pháp luật đất đai là cơ sở, là khung pháp lý cho hoạt động cấp GCNQSDĐ đợc thực hiện trên thực tế Qua một thời gian từ LĐĐ 1987 đến nay - sự ra đời của LĐĐ 2003 cho thấy vai trò quan trọng của pháp luật đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ

Trớc khi có LĐĐ 1987 cha có văn bản pháp luật nào đề cập đến GCNQSDĐ chính vì vậy công tác cấp GCNQSDĐ cũng không có cơ sở để thực hiện trên thực tế

LĐĐ 1987 ra đời lần đầu tiên đề cập đến việc cấp GCNQSDĐ cho ngời dân Cùng với luật đất đai 1987, thì Tổng cục địa chính cũng kịp thời ban hành Quyết định số 201- ĐKTK ngày 14/7/1989 quy định về cấp GCNQSDĐ Văn bản này thực sự tạo nên một chuyển biến mạnh mẽ đối với công tác cấp GCNQSDĐ và bớc đầu thí điểm tại một số tỉnh năm 1990, mở rộng thực hiện năm 1991 Cùng với văn bản này, Tổng cục địa chính cũng ban hành thông t số 302- ĐKTK ngày 28/10/1989 hớng dẫn Quyết định số 201 Kết quả, đến năm 1993 cả nớc đã cấp đ-

ợc khoảng 1,6 triệu giấy, chủ yếu ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long Tuy con

số này còn rất khiêm tốn đối với diện tích sử dụng của ngời dân song nó có ý nghĩa quan trọng khi bớc đầu đa công tác cấp GCNQSDĐ vào triển khai trên thực tế

Nh vậy, ngay sau khi cấp GCNQSDĐ đợc quy định trở thành 1 trong 7 nội dung chính của nhiệm vụ quản lý nhà nớc về đất đai, thì Tổng cục địa chính cũng đã kịp thời ban hành các văn bản làm cơ sở đa quy định của luật đất đai vào trong thực tiễn Nắm bắt những nhu cầu phát sinh và điều kiện mới thì Tổng cục địa chính một lần nữa ban hành Thông t số 346/1998/TT-TCĐC hớng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính các cấp và cấp GCNQSDĐ Thông

t này cũng quy định bổ sung, sửa đổi việc cấp GCNQSDĐ theo Thông t số

302-ĐKTK ngày 28/10/1981

Luật sửa đổi bổ sung 2001 ra đời, đã có những thay đổi thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Một lần nữa Tổng cục địa chính lại sửa đổi quy định về cấp GCNQSDĐ thông qua việc ban hành Thông t số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001, Thông t này quy định rõ trình tự bắt buộc cho công việc cấp GCNQSDĐ thống nhất trong cả nớc, khắc phục quy định tại Thông t 346 để các

địa phơng tuỳ điều kiện nhân lực và công nghệ vận dụng quy định của pháp luật Thông t này cũng đã sửa đổi căn bản về thủ tục đăng ký biến động đất đai, chính lý hồ sơ địa chính theo hớng đơn giản, dễ thực hiện, tạo điều kiện thuận lợi cho ngời dân có giấy tờ hợp pháp cho mảnh đất của mình

Năm 1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 4/7/1994 về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở Năm 1998, ban hành Nghị định số 14/NĐ-CP ngày 6/8/1998 về việc quản lý tài sản Nhà nớc, các đơn vị sự nghiệp,

đơn vị thuộc lực lợng vũ trang, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai Hai nghị định trên đã điều chỉnh phạm vi các đối tợng có

đất có nhà tại đô thị của các thành phần kinh tế, đất xây dựng trụ sở cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống chính trị

Có thể thấy rõ công tác cấp GCNQSDĐ ngày càng đợc quan tâm và triển khai mạnh từ năm 1997 cho đến nay Hệ thống văn bản đất đai từng bớc hoàn thiện phát huy tác dụng tháo gỡ những vớng mắc trong công tác này, từng bớc

đa vào các quan hệ đất đai vận động và phát triển trong nền kinh tế thị trờng có

sự điều tiết của Nhà nớc Tuy vậy trớc những điều kiện và tình hình mới, nội dung của các văn bản luật cũng dần bộc lộ những hạn chế, trong đó có hạn chế

đối với công tác cấp GCNQSDĐ Một phần không nhỏ của những tồn tại trên bắt nguồn từ LĐĐ 1993, Luật sửa đổi bổ sung 1998 và 2001

Dới đây ngời viết xin phân tích một số những bất cập đó:

- Có quá nhiều quy định nằm rải rác trong nhiều văn bản nên tính đồng bộ của các quy định không cao Không ít trờng hợp văn bản hớng dẫn ban hành chậm gây khó khăn cho việc áp dụng của cơ quan chức năng Có thể lấy một ví

dụ sau: Việc cấp GCNQSDĐ đợc quy định tại Quyết định 201 ngày 01/7/ 1980 nhng Nhà nớc không ban hành văn bản quy định trình tự thực hiện vấn đề này, phải đợi đến khi LĐĐ 1987 ra đời, Tổng cục địa chính mới ban hành Quyết

định 201 ngày 4/7/1989 quy định về cấp GCNQSDĐ Chính điều ấy đã gây nên

sự chậm trễ trong công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ

- Một số quy định về cấp loại giấy tờ này không phù hợp với thực tế và nguyện vọng của ngời dân Quy trình tách nhà, đất để cấp hai loại giấy tờ khác nhau trên cùng một khuôn viên; GCNQSDĐ lâm nghiệp và nông nghiệp đợc cấp cho nhiều mảnh đất của cùng một chủ sử dụng làm giao dịch dân sự trở nên phức tạp, khi ngời sử dụng đất muốn thế chấp QSDĐ tại nhiều ngân hàng khác

nhau dờng nh không thể do họ chỉ có chung một GCNQSDĐ cho nhiều mảnh

đất Bên cạnh đó cần thấy rằng văn bản Nhà nớc ban hành nhiều nhng hiện tợng thiếu quy định điều chỉnh vẫn xảy ra, NĐ số 60/ NĐ-CP của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đô thị nhng vấn đề nhà ở tại nông thôn lại hoàn toàn bỏ ngỏ

- Điểm bất cập thứ ba phải nói đến chính là các quy định về thủ tục hành chính trong cấp GCNQSDĐ Nhà nớc quy định hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ phải qua hai "cửa" thẩm định là UBND cấp xã và UBND cấp trên trực tiếp, hồ sơ xin cấp phải đợi 1 tháng đến 1 năm gây tâm lý e ngại cho ngời dân

- Các quy định về nghĩa vụ tài chính mà ngời sử dụng đất phải thực hiện cũng gây ra những phản ứng khác nhau từ phía ngời dân Những quy định các mức tài chính khác nhau tại các thời điểm cấp GCNQSDĐ khác nhau với các mức từ 0%, 20%, 40%, 100% Nhìn chung đây là các mức tài chính khá "nặng nề" với ngời sử dụng đất

+ Đối với đất nông nghiệp: toàn quốc có 9.833 xã có đất nông nghiệp , thì

có tới 8.973; với 91.71% số hộ dân đã đợc cấpGCNQSDĐ nông nghiệp tơng ứng với diện tích đất nông nghiệp đã cấp đạt 87,02%"

Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh và mạnh của nền kinh tế thị trờng, các giao dịch liên quan đến QSDĐ sẽ diễn ra thờng xuyên hơn, nên yêu cầu hoàn thành cấp xong GCNQSDĐ là mục tiêu không thể chậm trễ

* Sự cần thiết phải có các quy định mới trong LĐĐ 2003

Cùng với sự tăng trởng nhanh của nền kinh tế, giá trị của đất ngày một tăng cao Đất đai trở thành vấn đề nhạy cảm, đòi hỏi cần có sự nỗ lực không ngừng từ phía cơ quan nhà nớc trong việc lập lại trật tự trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng

Trên cơ sở t tởng chỉ đạo của Đảng tại Nghị quyết ban chấp hành Trung

-ơng Đảng khoá IX, Quốc hội đã thông qua LĐĐ 2003 thay thế cho LĐĐ 1993, sửa đổi bổ sung 1998 và 2001

Một trong những mục tiêu quan trọng của LĐĐ 2003 là hoàn thiện cơ chế cấp GCNQSDĐ, tăng cờng chức năng quản lý Nhà nớc trong lĩnh vực này Theo

đó, Luật đất đai mới có những điểm đáng chú ý sau:

- Bổ sung đối tợng đợc cấp GCNQSDĐ

- Sửa đổi việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình và cộng đồng dân c

- Bổ sung quy định cấp GCNQSDĐ cho cơ sở tôn giáo

- Cải cách một bớc thủ tục hành chính khi tiến hành cấp GCNQSDĐ LĐĐ 2003 thể chế hoá một số các quy định trong các văn bản hớng dẫn,

đồng thời thực hiện chính sách của nhà nớc trong tình hình mới, tạo điều kiện cho công tác cấp GCNQSDĐ đơn giản, gọn nhẹ hơn, gắn luật đất đai với nền kinh tế thị trờng và chủ trơng cải cách nền hành chính

Chơng ii các quy định của pháp luật về cấp GCNQSDĐ

2.1 các trờng hợp đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất

2.1.1 Đối tợng đợc cấp GCNQSDĐ

Thực hiện chủ trơng của Chính phủ, tiến tới hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ tại các địa phơng năm 2006 Luật đất đai đã có bớc hoàn thiện trong các quy định về vấn đề cấp GCNQSDĐ, đặc biệt là tập trung làm rõ khái niệm ngời sử dụng đất.

Quá trình phát triển Luật đất đai cũng là quá trình hoàn thiện các quy định

về ngời sử dụng đất LĐĐ 1993 xác định ngời sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân đợc nhà nớc giao đất, cho thuê đất Quy định này còn quá chung chung nên khi áp dụng vào thực tế đã gặp rất nhiều vớng mắc Đến Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 đã khắc phục đợc hạn chế trên theo hớng mở rộng các chủ thể sử dụng đất Tại Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung 2001 quy định các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhận nhợng QSDĐ từ ngời khác đợc gọi là ngời sử dụng đất Song cách hiểu này vẫn cha khái quát đợc hết các đối tợng đợc coi là ngời sử dụng đất Có rất nhiều chủ thể đang sử dụng đất trong thực tế không thuộc các trờng hợp luật định hoặc không biết xếp vào đối tợng nào? Chính điều này dẫn đến công tác cấp GCNQSDĐ trong giai đoạn này diễn ra khá chậm

Cùng với quy định cấp GCNQSDĐ là quyền của các chủ thể sử dụng đất vừa là nghĩa vụ của Nhà nớc, LĐĐ 2003 xây dựng khái niệm ngời sử dụng đất

đầy đủ và mở rộng hơn trớc Theo đó ngời sử dụng đất đợc hiểu là các tổ chức trong nớc; hộ gia đình, cá nhân trong nớc; cộng đồng dân c; cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nớc ngoài; ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài có sử dụng đất tại Việt Nam (Điều 9 LĐĐ 2003)

Về cộng đồng dân c, Nghị định 04/ 2000/ NĐ-CP ngày 11/2/2000 đã quy

định việc cấp GCNQSDĐ cho đối tợng này nhng cũng chỉ mới dừng lại ở việc xác định cơ quan cấp GCNQSDĐ cho cộng đồng dân c, nhng cha khẳng định

họ có phải là đối tợng đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất hay không, ai thực tế

là ngời trao GCNQSDĐ cho họ? Đến LĐĐ 2003, quy định cộng đồng dân c là

đối tợng đợc Nhà nớc giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất tại Khoản

7 Điều 33, đồng thời cộng đồng dân c đợc cấp GCNQSDĐ khi có đủ các điều

kiện luật định Việc quy định cấp GCNQSDĐ cho cộng đồng dân c là phù hợp thực tế Việt Nam có tới 54 dân tộc anh em, mỗi dân tộc có phong tục và đời sống sinh hoạt không giống nhau Do vậy, đối với những diện tích đất sử dụng nhằm phục vụ nhu cầu chung của cả cộng đồng dân c sống trong cùng một thôn, làng, ấp, bản, buôn, phun, sóc và các điểm dân c tơng tự có cùng phong tục tập quán hoặc có cùng chung dòng họ thì đợc pháp luật quy định cấp GCNQSDĐ cho cả cộng đồng dân c đó và GCNQSDĐ đợc trao cho ngời đại diện hợp pháp của cộng đồng dân c Quy định này vừa tạo điều kiện đa các quan hệ đất đai của chủ thể trên dới sự kiểm soát của Nhà nớc vừa bảo tồn và phát triển những phong tục tốt đẹp của ngời dân.

Bên cạnh đó, LĐĐ 2003 bổ sung quy định cấp GCNQSDĐ cho tổ chức tôn giáo Trớc đó, các cơ quan ban ngành đã ra TT 1646/2000/ TTLN -TCĐC-TGCP ngày 30/10/ 2000 hớng dẫn cấp GCNQSDĐ trên diện tích cơ sở tôn giáo đang sử dụng quy định về đối tợng này

Có thể nói LĐĐ 2003 đã luật hoá đối tợng đợc cấp GCNQSDĐ trong các văn bản thi hành trớc đây, góp phần khắc phục tình trạng có những văn bản ban hành chỉ để hớng dẫn một loại chủ thể nhất định

Với việc làm rõ khái niệm ngời sử dụng đất, tại Điều 49 LĐĐ 2003 cũng quy định các trờng hợp đợc Nhà nớc cấp GCNQSDĐ, bao gồm:

+ Ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất, trừ trờng hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phờng, thị trấn

+ Ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trớc ngày 01/7/2004 mà cha đợc cấp GCNQSDĐ

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c, tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất theo Điều 50, 51 LĐĐ 2003 mà cha đợc cấp GCNQSDĐ

+ Ngời đợc chuyển đổi, nhận chuyển nhợng, đợc thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ; ngời nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới đợc hình thành do các bên góp vốn bằng QSDĐ

+ Ngời đợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất

đai của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền đã đợc thi hành

+ Ngời trúng đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có gắn với sử dụng đất

+ Ngời đợc sử dụng đất trong khu công nghệ cao, khu công nghiệp, khu kinh tế

+ Ngời mua nhà ở gắn liền với đất ở

+ Ngời đợc Nhà nớc thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở

Lần đầu tiên, Nhà nớc ghi nhận ngời sử dụng đất có quyền tặng cho QSDĐ Theo đó, ngời đợc tặng cho QSDĐ đợc cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, do tính đặc thù của đất đai - đất đai thuộc sử hữu toàn dân nên những quy định về tặng cho QSDĐ không hoàn toàn giống với quy định tặng cho tài sản thông th-ờng khác Đây là một quyền tặng cho có điều kiện Nói cách khác, ngời có đất chỉ tặng cho với những đối tợng, những mục đích đợc Nhà nớc quy định Đối với tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất chỉ tặng cho QSDĐ cho Nhà nớc, cộng đồng dân c xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất Quyền tặng cho của hộ gia

đình, cá nhân cũng đợc quy định tại Điều 113 Nghị định 181 hớng dẫn thi hành LĐĐ 2003 ngày 29/ 10/ 2004: hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất lần

đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở đợc miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhợng không còn đất sản xuất, đất ở; nếu đợc Nhà nớc giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở đợc miễn tiền sử dụng đất thì chỉ đợc tặng cho QSDĐ sau 10 năm kể từ ngày đợc giao

đất lần thứ hai Ngoài ra, đối với hộ gia đình, cá nhân sống xen kẽ trong các phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng hoặc

đợc giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu rừng phòng hộ chỉ đợc tặng cho QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đó

Các quy định về tặng cho QSDĐ là hết sức cần thiết, giúp Nhà nớc kiểm soát, hạn chế các giao dịch mua bán đất đai nhng lại "núp" dới danh nghĩa là

tặng cho QSDĐ Bởi hầu hết các trờng hợp tặng cho đều vì mục đích công ích hoặc nhân đạo.

Ngoài ra, LĐĐ 2003 cũng quy định những ngời có đất do trúng đấu giá,

đấu thầu dự án có sử dụng đất là đối tợng đợc Nhà nớc cấp GCNQSDĐ Việc thừa nhận QSDĐ là một loại hàng hoá thì việc tạo ra cơ hội ngang bằng nhau cho mọi ngời có nhu cầu sử dụng đất là điều nên thực hiện Thông qua các hình thức này, QSDĐ sẽ đến đúng với ngời có nhu cầu thực sự và đa ra mức giá hợp

lý nhất

Đối với 9 trờng hợp đợc cấp GCNQSDĐ quy định trên, các cơ quan công quyền không đợc phép đặt thêm những thủ tục nào ngoài các quy định của pháp luật nhằm cản trở hoặc gây khó dễ cho ngời sử dụng đất khi làm thủ tục để đợc cấp GCNQSDĐ

2.1.2 Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Hiện nay, phần lớn các chủ thể cha đợc cấp GCNQSDĐ tập trung vào hộ gia

đình, cá nhân đang sử dụng đất Chỉ tính riêng một quận ở thành phố Cần Thơ là quận Ô Môn đã có tới 1.000 hộ không có nhu cầu và cha đợc cấp GCNQSDĐ Do vậy, vấn đề cấp GCNQSDĐ cho các chủ thể này là một quy định quan trọng và có nhiều điểm mới mà ngời sử dụng đất quan tâm LĐĐ 2003 quy định các trờng hợp

hộ gia đình, cá nhân đợc cấp GCNQSDĐ nh sau:

* Các trờng hợp đợc cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định đợc UBND xã,

ph-ờng, thị trấn (gọi chung là cấp xã) xác nhận không có tranh chấp, có một trong các loại giấy tờ sau thì đợc cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất

+ Những giấy tờ về quyền đợc sử dụng đất đai trớc ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà n-

ớc Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Chính phủ lâm thời cách mạng Miền Nam Việt Nam và Nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

+ Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với

đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

+ Giấy tờ chuyển nhợng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trớc ngày 15/10/1993, nay đợc UBND cấp xã xác nhận đất đã sử dụng trớc ngày 15/10/1993

+ Giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp

Các quy định về các loại giấy tờ trên nằm rải rác trong các văn bản pháp luật, Lần đầu tiên đợc đề cập trong Công văn số1427/ CV-TCĐC ngày 13/10/1995, Nghị định số 22/1998/ NĐ - CP ngày 22/4/1998, tiếp đó quy định tại Nghị định số 17/1999/ NĐ-CP ngày 29/3/1999 Hiện nay, đã đợc luật hoá tại Điều 50 Khoản 1 LĐĐ 2003 nhằm tạo sự thống nhất trong cách hiểu và áp dụng

Tuy vậy, có không ít băn khoăn về giá trị pháp lý của các giấy tờ do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp vẫn đợc coi là hợp lệ để làm cơ sở xem xét cấp GCNQSDĐ đợc quy định tại Khoản 1 Điểm e Điều 50 Nhiều ngời đặt câu hỏi liệu những giấy tờ đó còn mang giá trị nữa hay không khi mà chúng ta đã thực hiện chính sách đất đai từ Hiến pháp năm 1980?

Thứ hai, hộ gia đình đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ coi là hợp

lệ nh trên nhng lại ghi tên ngời khác, kèm theo giấy tờ về chuyển nhợng QSDĐ

có chữ ký của các bên liên quan nhng trớc ngày 01/ 7/ 2004 cha thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ nay đợc UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp thì

đợc cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất

Quy định này góp phần đáng kể vào giải quyết những tồn đọng trong công tác cấp GCNQSDĐ Bởi lẽ, khi mua bán đất đai, ngời mua quan tâm đến những giấy tờ chứng minh "xuất xứ" tin cậy của mảnh đất song vì nhiều nguyên nhân

họ cha làm thủ tục và nghĩa vụ với Nhà nớc, nay pháp luật tạo điều kiện cho

những chủ thể trên đợc hợp thức hoá QSDĐ Đây cũng là thuận lợi thúc đẩy tiến

độ cấp GCNQSDĐ hoàn thành sớm hơn

Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thờng trú tại địa

phơng và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, ở miền núi, hải đảo, nay đợc UBND xã nơi có đất xác nhận là ngời sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp thì đợc cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất

Hiện nay vẫn tồn tại nhiều cách hiểu khác nhau thế nào là sử dụng đất ổn

định Nên hiểu ổn định theo tiêu chí về mặt thời gian hay mục đích sử dụng đất; chủ thể sử dụng đất? Theo ý kiến riêng của ngời viết nên xác định việc sử dụng

đất ổn định xét về mặt thời gian và chủ thể sử dụng đất Bởi lẽ, trong các quan

hệ giao dịch hiện nay, đặc biệt trong nền kinh tế thị trờng với mục tiêu lợi ích

đ-ợc đặt lên hàng đầu thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra rất phổ biến Đồng thời việc thay đổi ngời chấp hữu cho mảnh đất cũng là một xu hớng

tự nhiên Nên nếu một mảnh đất đợc xác định đã sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định và không có sự thay đổi về chủ thể sử dụng sẽ là phơng án khả thi nhất để xem xét khái niệm "Sử dụng đất ổn định"

Thứ t, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy

định tại Khoản 1 Điều 50 nhng đất đã đợc sử dụng ổn định từ trớc ngày 15/10/1993, nay đợc UBND xã, phờng, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại nơi có quy hoạch đã đợc xét duyệt thì đợc cấp GCNQSDĐ và cũng không phải nộp tiền sử dụng đất

* Các trờng hợp đợc cấp GCNQSDĐ và phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trớc ngày 01/7/2004 không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch tại nơi có quy hoạch đã đợc xét duyệt thì đợc cấp GCNQSDĐ nhng phải nộp tiền sử dụng đất

Trờng hợp này bao gồm cả những ngời sử dụng đất do Nhà nớc giao, cho thuê đất từ ngày15/10/2004 đến trớc ngày 01/7/2004 đợc cấp GCNQSDĐ nhng cha thực hiện nghĩa vụ tài chính trớc đó

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo quyết định, bản án của Toà

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền đã đợc thi hành cũng phải nộp tiền sử dụng đất khi đợc cấp GCNQSDĐ

Điều dễ dàng nhận thấy tại các quy định trên đó là vai trò của UBND xã, ờng, thị trấn trong việc xác nhận đất sử dụng ổn định, đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch Đây là một điều kiện quan trọng, bởi UBND cấp xã là nơi nắm rõ nhất tình hình sử dụng đất tại các địa phơng, do vậy sự xác nhận của cơ quan này là sự đảm bảo để GCNQSDĐ thực sự phát huy vai trò bảo hộ quyền lợi cho ngời có đất và công tác quản lý đất đai của cơ quan chức năng

ph-2.1.3 Cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cộng đồng dân c và cơ sở tôn giáo

a) Đối với tổ chức đang sử dụng đất

Điều 50 LĐĐ 2003 quy định rõ về việc cấp GCNQSDĐ cho các tổ chức trong nớc đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất Theo Khoản 1 điều này thì "tổ chức đang sử dụng đất đợc cấp GCNQSDĐ đối với phần diện tích sử dụng đúng mục đích, hiệu quả"

Thực tế cho thấy diện tích đất mà các tổ chức sử dụng rất lớn Hiện nay cả nớc có khoảng 137.609 tổ chức đang sử dụng 134.729 ha đất Điều đáng nói là việc sử dụng đất kém hiệu quả và vi phạm pháp luật vẫn xảy ra thờng xuyên Trong tổng số 134.729 ha đất thì có tới 6,45% diện tích bị bỏ hoang, 7,91% diện tích đang sử dụng không đúng mục đích và 2,39% diện tích bị ngời khác chiếm dụng Bên cạnh đó, tổ chức còn tự ý chia đất cho các hộ nhân viên làm đất ở chiếm 18,5% diện tích đất đang sử dụng sai mục đích

Trên đây là những con số phản ánh tình trạng sử dụng đất của các tổ chức trong nớc hiện nay Do vậy, theo chỉ đạo của Thủ tớng Chính phủ thì Bộ Tài nguyên và môi trờng và các địa phơng trong cả nớc tiến hành tổng rà soát và tổng kiểm kê quỹ đất sử dụng của các tổ chức Phát hiện và kiên quyết xử lý những trờng hợp sử dụng đất bất hợp pháp, thực hiện đúng quy định chỉ cấp GCNQSDĐ cho diện tích sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả

b) Đối với cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất đợc cấp GCNQSDĐ khi có

đủ các điều kiện sau:

- Là cơ sở tôn giáo đợc Nhà nớc cho phép hoạt động

- Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó

- Có xác nhận của UBND xã, phờng, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng

đất của cơ sở tôn giáo đó

c) Cộng đồng dân c có công trình là đình, đền, am, miếu, từ đờng, nhà thờ họ đợc cấp GCNQSDĐ khi:

định số 24/2004/ QĐ -BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về GCNQSDĐ Theo đó GCNQSDĐ có mẫu nh sau:

Trang1: là trang bìa màu đỏ (bản cấp cho ngời sử dụng đất) có quốc huy và dòng chữ GCNQSDĐ màu vàng, số phát hành và dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trờng

Trang 2,3: ghi nhận thông tin về ngời sử dụng đất, sơ đồ thửa đất, họ tên và chức vụ ngời ký GCNQSDĐ

Trang 4: ghi những thay đổi sau khi cấp GCNQSDĐ

GCNQSDĐ phải ghi đầy đủ các thông tin về ngời sử dụng đất, thông tin về mảnh đất nh diện tích, sơ đồ thửa đất, thời hạn sử dụng và mục đích sử dụng

đất Các nội dung ghi nhận trên GCNQSDĐ thể hiện đợc giá trị mảnh đất, rất

quan trọng khi ngời sử dụng thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình, đặc biệt

là trong các giao dịch mua bán đất đai

2.2.2 Nội dung GCNQSDĐ

GCNQSDĐ đợc cấp cho từng thửa đất Đối với việc cấp GCNQSDĐ cho

đất nông nghiệp gồm nhiều thửa đất liền kề nhau thuộc quyền sử dụng của chung một ngời sử dụng đất thì chỉ cấp chung một GCNQSDĐ cho tất cả các thửa đất khi có yêu cầu của chủ sử dụng đất mà không phải thực hiện thủ tục hợp các thửa đất đó vào một thửa Quy định mới này đợc ghi nhận trong Thông

t số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 về hớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181

Luật cũng quy định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đợc cấp chung một giấy chứng nhận Đây là điểm mới tạo thuận tiện cho việc thống nhất các thông tin đất đai nhằm phục vụ cho thị trờng quyền sử dụng đất phát triển

LĐĐ 2003 và Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quan tâm nhiều đến trờng hợp cấp GCNQSDĐ cho những chủ sở hữu chung nhằm giúp họ thực hiện các quyền của mình một cách tốt nhất, trên cơ sở đó sẽ hạn chế các tranh chấp

có thể phát sinh Đối với trờng hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì trên GCNQSDĐ ghi cả họ tên của vợ và chồng Đây là một quy định nhằm tạo ra sự bình đẳng giữa vợ, chồng trong việc sử dụng đất đai và cũng là quy định tạo sự thống nhất giữa Luật đất đai và Luật hôn nhân và gia

đình về vấn đề tài sản chung của vợ chồng Thửa đất do nhiều cá nhân, hộ gia

đình, tổ chức sử dụng thì GCNQSDĐ đợc cấp cho từng cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đó Trờng hợp thửa đất thuộc cộng đồng dân c thì GCNQSDĐ đợc cấp cho cộng đồng dân c và trao cho ngời đại diện hợp pháp của cộng đồng dân c Nếu cơ sở tôn giáo sử dụng đất thì GCNQSDĐ sẽ cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho ngời có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó

Bên cạnh những quy định tiến bộ trên, không thể không nhắc đến những bất cập khi thực hiện việc cấp GCNQSDĐ theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trờng ban hành Thực tế này đợc sự quan tâm đặc biệt của ngời dân và đợc phản

ánh khá nhiều trên các mặt báo năm 2005 Điểm nổi bật là vấn đề ghi nhận tài

sản trên đất trong GCNQSDĐ Theo Điều 48 LĐĐ 2003 thì: "trờng hợp có tài sản trên đất thì tài sản đó đợc ghi nhận trên GCNQSDĐ, chủ tài sản phải đăng

ký quyền sở hữu theo pháp luật về đăng ký bất động sản"

Xét về mặt lý luận, quy định này khắc phục đợc những hạn chế của Nghị

định số 60/NĐ-CP ngày 5/7/1999 về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất Nghị định số 60 còn "khoảng trống" khi cha đề cập đến các loại tài sản trên đất không phải là nhà ở Theo Thứ trởng Đặng Hùng Võ thì "nếu cấp giấy hồng nh

cũ sẽ không bao quát đợc hết các tài sản là nhà xởng, kho, vờn cây lâu năm(4) Tuy vậy, thực tế cho thấy việc ghi nhận sơ bộ về tài sản trên đất rất khó xác

định ai là chủ sở hữu của tài sản đó Ngời sử dụng đất muốn chứng nhận quyền

sở hữu tài sản thì phải đăng ký theo quy định của Luật đăng ký bất động sản mà luật này cha đợc Quốc hội thông qua Vậy trong thời gian chờ Luật này, các cơ quan chức năng cần có các biện pháp tạm thời nhằm giải quyết một cách linh hoạt đối với vấn đề trên Hạn chế đến mức tối đa các trờng hợp "nhà của tôi sao không đợc xác nhận" hay "cấp GCNQSDĐ: đừng gây khó khăn cho ngời dân(5)

2.2.3 Điệu kiện cấp GCNQSDĐ

a) Điều kiện để thực hiện cấp GCNQSDĐ

- Điều kiện về bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính là loại bản đồ có tỷ lệ lớn đợc lập theo đơn vị xã, phờng, thị trấn; trong đó phải thể hiện đầy đủ những thông tin về đất đai nh: ranh giới,

vị trí, hình thể, diện tích của từng thửa đất

Bản đồ địa chính giúp cơ quan quản lý đất đai xác định một cách rõ ràng,

cụ thể ranh giới đợc phép sử dụng của từng chủ thể sử dụng đất, là điều kiện để Nhà nớc xem xét cấp GCNQSDĐ Theo chiến lợc phát triển ngành địa chính

đến năm 2010 thì: đối với đất đô thị và khu dân c nông thôn, đất chuyên dùng

sẽ sử dụng bản đồ địa chính đo vẽ ở thực địa Đối với đất nông-lâm nghiệp sẽ sử dụng bản đồ địa chính đợc lập từ ảnh hàng không hoặc bằng phơng pháp đo vẽ trực tiếp

- Điều kiện về sổ địa chính

4 VN Experss ngày 5/02/2005 (GMT Tr.7)

5 Báo Sài Gòn giải phóng ngày 22/02/2005

Sổ địa chính là loại sổ ghi chép chính xác và đầy đủ về tình hình tự nhiên, kinh tế, pháp lý của đất đai Sổ địa chính đợc lập để đăng ký QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và đăng ký đất cha đợc giao, cha đợc cho thuê, làm cơ sở để Nhà nớc thực hiện quản lý đất đai theo pháp luật Sổ địa chính lập theo

đơn vị hành chính xã và căn cứ vào hồ sơ đăng ký đất đai đã đợc cơ quan quản

lý có thẩm quyền duyệt cấp GCNQSDĐ

Trên cơ sở bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính phản ánh chính xác các thông tin về ngời sử dụng đất mà cơ quan nhà nớc có thẩm quyền duyệt cấp mới hoặc cấp đổi GCNQSDĐ Vì vậy, bản đồ địa chính và sổ địa chính phải đợc hiệu chỉnh thờng xuyên bắt kịp những thay đổi của thực tế; nhằm đảm bảo cho công tác cấp GCNQSDĐ chính xác

- Cán bộ địa chính xã, phờng

Là ngời giúp việc cho UBND xã, phờng, thị trấn trong công tác quản lý đất

đai, tuy vậy hiện nay ở các địa phơng rất thiếu đội ngũ này cả về số lợng lẫn năng lực chuyên môn Nguyên nhân do họ thờng đợc chuyển từ các công việc khác sang đảm nhận quản lý đất đai Với số lợng 10.380 xã, phờng, thị trấn trong cả nớc thì vấn đề khắc phục những tồn tại trên không thể thực hiện ngay trong một sớm một chiều, mà đòi hỏi cần có những bớc đi thích hợp từng bớc nâng cao trình độ và bố trí đủ nhân lực phục vụ công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác cấp GCNQSDĐ

b) Điều kiện đối với ngời sử dụng đất

Ngời sử dụng đất đợc cấp GCNQSDĐ khi:

- Toàn bộ khu đất đang sử dụng đã đợc thể hiện đầy đủ trên bản đồ địa chính, nghĩa là đã xác định rõ vị trí, hình thể, ranh giới sử dụng đất, loại đất…

- Diện tích đất đang sử dụng đã đợc ghi vào sổ địa chính và đến thời điểm xét cấp GCNQSDĐ cha có biến động

2.3 thẩm quyền cấp GCNQSDĐ

Việc quy định thẩm quyền cấp GCNQSDĐ có vai trò quan trọng đối với ngời sử dụng đất Bởi lẽ, thẩm quyền càng quy định cụ thể bao nhiêu thì ngời sử dụng đất càng biết rõ nơi mà mình có thể tiến hành các thủ tục pháp lý cho mảnh đất của mình một cách nhanh chóng và thuận tiện

Do vậy, pháp luật ngày càng quy định cụ thể vấn đề này LĐĐ 1993 quy

định: cơ quan nhà nớc nào có thẩm quyền giao đất thì có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; trờng hợp Chính phủ giao đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng cấp GCNQSDĐ Nhằm cụ thể hoá quy định trên, Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 đã đề cập một cách chi tiết hơn Theo đó, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng cấp GCNQSDĐ cho tổ chức sử dụng đất và những tr-ờng hợp do Chính phủ giao đất, UBND quận, huyện, thị xã cấp GCNQSDĐ cho

hộ gia đình, cá nhân Quy định này đã xác định rõ cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ là UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện

Tuy nhiên, với sự thay đổi căn bản trong hình thức pháp lý về sử dụng đất

và chính sách đất đai với ngời nớc ngoài, đặc biệt là việc quy định ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài có quyền mua nhà ở gắn liền với đất ở, đòi hỏi cần có những thay đổi trong các quy định của pháp luật đất đai nói chung trong đó có

sự thay đổi về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, theo hớng phân quyền mạnh cho cơ quan hành chính cấp huyện, phù hợp với Nghị quyết của Quốc hội về cải cách thủ tục hành chính Điểm nổi bật trong việc xác định thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo LĐĐ 2003 là hoàn toàn căn cứ vào chủ thể đợc cấp GCNQSDĐ Điều 52 LĐĐ 2003 quy định nh sau:

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng cấp GCNQSDĐ cho tổ chức trong nớc, cơ sở tôn giáo, tổ chức và cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu t

- UBND quận, huyện, thị xã cấp GCNQSDĐ cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân c, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài có quyền mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam

Có thể thấy rõ, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đợc quy định trên cơ sở Điều

37 của LĐĐ 2003, phù hợp với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Đây là một lộ trình logic, bắt kịp với những chính sách thông thoáng của Nhà nớc ta về thu hút đầu t Đồng thời với những quy

định trên chúng ta chấm dứt đợc thông lệ đối với các thành phố trực thuộc

Trung ơng là uỷ quyền cho cấp quận thực hiện thí điểm cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân đã từng xảy ra ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nay Luật xác định rõ các trờng hợp này thuộc về UBND cấp quận, huyện.

Lần đầu tiên LĐĐ 2003 quy định việc uỷ quyền của UBND cấp tỉnh cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp GCNQSDĐ tại Khoản 3 Điều 52 Điều kiện uỷ quyền đợc xác định rõ tại Điều 56 Nghị định 181 hớng dẫn thi hành luật đất đai UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trờng cấp GCNQSDĐ cho cơ sở tôn giáo, tổ chức, ngời Việt Nam

định c ở nớc ngoài, tổ chức, cá nhân ngoài đối với các trờng hợp có đủ giấy tờ hợp pháp nh quyết định giao đất, cho thuê đất, cấp lại, đổi GCNQSDĐ … Điểm mới này đã giải đáp đợc những tranh luận gầy đây xung quanh vấn đề thẩm quyền

Có ý kiến cho rằng nên để cơ quan quản lý đất đai cấp GCNQSDĐ vì cơ quan này trực tiếp thực hiện những công việc nh đo đạc, thống kê đất đai và lu giữ hồ sơ địa chính, sẽ nắm rõ tình hình sử dụng đất và nh thế cấp GCNQSDĐ vừa nhanh chóng vừa chính xác Loại ý kiến thứ hai thì ngợc lại, khẳng định đây là nhiệm vụ của cơ quan hành chính Nhà nớc mà cụ thể là UBND Xuất phát từ lập luận, UBND là chủ thể giao đất, cho thuê đất nên việc tiếp tục hoàn thành thủ tục cho mảnh đất là hợp lý Cho nên, với những gì quy định tại Khoản 3 Điều

50 cho thấy việc cấp GCNQSDĐ là thuộc thẩm quyền của UBND nhng trong luật đã để ngỏ khả năng cơ quan này có thể uỷ quyền cho cơ quan chuyên môn cùng cấp Đây là quy định hoàn toàn đúng, nhất là khi Luật đất đai đã trao quyền cho Chính phủ xác định hoàn thành thời hạn cấp GCNQSDĐ cho các địa phơng Do vậy, trong trờng hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh đợc quyền áp dụng linh hoạt có thể uỷ quyền cho cơ quan chuyên môn cấp GCNQSDĐ theo những tiêu chí và điều kiện do Chính phủ quy định

2.4 Thủ tục cấp GCNQSDĐ

Bất kỳ một hoạt động nào muốn diễn ra trôi chảy và hiệu quả đều cần có những cách thức, biện pháp cụ thể Trong quản lý đất đai cũng vậy, việc đặt ra các thủ tục là cần thiết - là cơ sở cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra trong một khung pháp lý và một trật tự ổn định Tuy vậy, nhìn nhận từ thực tế các quy định của

pháp luật và quá trình thực hiện các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai nói chung và công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng, cho thấy nhiều bất cập còn tồn tại Quá trình cấp GCNQSDĐ phải tiến hành qua các trình tự, thủ tục rất rờm rà, phức tạp, tốn nhiều thời gian, công sức của ngời có nhu cầu sử dụng đất

Điều này là nguyên nhân khiến công tác cấp GCNQSDĐ cha thực sự triển khai mạnh mẽ trên thực tế và làm chậm mục tiêu hoàn thành cấp GCNQSDĐ trong năm 2005

Yêu cầu của cải cách thủ tục hành chính đặt ra là rất cấp thiết Sự cố gắng của Nhà nớc ta trong việc hoàn thiện và nâng cao chất lợng của thủ tục hành chính thời gian gian qua là điều đáng ghi nhận, phù hợp với nguyện vọng của phần lớn ngời dân

Chúng ta cùng xem xét các quy định của pháp luật về vấn đề này, từ đó có thể thấy rõ những bất cập trong các quy định trớc đây, cũng nh thấy đợc những thay đổi thể hiện sự thông thoáng và linh hoạt, giản tiện các thủ tục hành chính trong LĐĐ 2003

* Trớc khi có LĐĐ 2003:

Quy định về thủ tục cấp GCNQSDĐ trong LĐĐ 1993 rất chung chung, vì vậy hiệu lực thực tế của chúng không cao Đơn cử là việc Luật không quy định

cụ thể về bộ hồ sơ xin cấp, không quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục đăng ký

Đến Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 và đặc biệt là tại Thông t số 1990/ 2001/ TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định chi tiết hơn và theo đó trình tự, thủ tục này nh sau:

- Ngời sử dụng đất nộp hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ tại UBND cấp xã nơi có đất UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và xác nhận đơn xin cấp Sau đó, UBND xã tiến hành lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ trình UBND cấp

có thẩm quyền xem xét và quyết định

- Sở địa chính có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ xin cấp đối với các đối tợng cấp GCNQSDĐ thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh; cơ quan địa chính cấp huyện có trách nhiệm thẩm định hồ sơ xin cấp đối với các đối tợng thuộc thẩm

quyền cấp GCNQSDĐ của UBND cấp huyện Sau khi thẩm định, cơ quan này chuyển hồ sơ cho UBND cùng cấp để quyết định và ký GCNQSDĐ đối với các trờng hợp đủ điều kiện

Có thể thấy quy trình cấp GCNQSDĐ trải qua nhiều khâu, nhiều giai đoạn,

đặc biệt là có tới hai lần thẩm định thuộc thẩm quyền của cấp xã và cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Thiết nghĩ quy định này không cần thiết và có nhiều

điểm không hợp lý UBND cấp xã là nơi nắm rõ tình hình sử dụng cũng nh biến

động đất đai tại địa phơng, vậy khi UBND cấp xã đã thẩm tra hồ sơ, nếu thêm

sự thẩm tra ở cấp có thẩm quyền nữa thì căn cứ để thẩm tra lại ở đâu? Bên cạnh

đó vấn đề trách nhiệm của những cơ quan này cũng cha đợc làm rõ, vì vậy cha phát huy hết năng lực, trách nhiệm của từng cán bộ trong cơ quan; một bộ phận cán bộ còn lợi dụng kẽ hở của pháp luật cố tình gây khó dễ cho ngời sử dụng

đất Đây cũng là nguyên nhân khiến các giao dịch bất động sản bùng nổ một cách tự phát, thị trờng QSDĐ phi chính quy phát triển tràn lan nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nớc Nh vậy, thủ tục hành chính cần có những quy định mới

để bắt kịp với đòi hỏi của tình hình hiện nay

* Thủ tục cấp GCNQSDĐ theo LĐĐ 2003:

Thực hiện đúng chủ trơng “cải cách cơ bản thủ tục hành chính cả về thể chế và tổ chức thực hiện, lập lại trật tự kỷ cơng trong việc ban hành thủ tục hành chính” của Nghị quyết Hội nghị lần 8 Ban chấp hành Trung ơng Đảng

khoá VII, LĐĐ 2003 đã có những thay đổi lớn khi quy định thủ tục về cấp GCNQSDĐ, giảm phiền hà, loại bỏ những khâu xin phép, xét duyệt không cần thiết, tạo điều kiện thuận lợi cho ngời sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền của mình nhanh chóng và thuận tiện LĐĐ 2003 quy định thủ tục hành chính cho các trờng hợp sau:

- Đối với đất giao, cho thuê:

Việc xem xét cấp GCNQSDĐ cho các chủ thể đợc nhà nớc giao đất, cho thuê đất đồng thời với việc xét để ra quyết định giao đất, cho thuê đất Điều 122 LĐĐ 2003 quy định rõ về bộ hồ sơ xin cấp, bao gồm: