Môi trường đầu tư bất động sản việt nam cơ sở lý luận, thực trạng và giải pháp

Chính phủ các nớc chuyển đổi Đông Âu đã ban hành các luật pháp và chínhsách về thị trờng BĐS theo hớng: Cung cấp một khuôn khổ luật pháp rõ ràng về sở hữu và sử dụng BĐS; Cung cấp các cơ

VIệN NGHIÊN CứU QUảN Lý KINH Tế TƯ -

Đề tài cấp bộ:

Môi trờng đầu t bất động sản Việt Nam: Cơ sở lý luận, thực trạng và giải pháp

Hà Nội, tháng 10 năm 2007

VIệN NGHIÊN CứU QUảN Lý KINH Tế TƯ

-Đề tài cấp bộ:

Môi trờng đầu t bất động sản Việt Nam:

Cơ sở lý luận, thực trạng và giải pháp

Chủ nhiệm đề tài: Tiến sĩ Trần Kim Chung

Các thành viên tham gia:

Cử nhân Đỗ Thị Thanh Vân, thành viênThạc sĩ Đinh Trọng Thắng, thành viênThạc sĩ Đặng Thị Thu Hoài, thành viên

Cử nhân Ngô Văn Giang, thành viênThạc sĩ Vũ Lan Anh, thành viên

Cử nhân Nguyễn Thị Huy, thành viên

Hà Nội, tháng 10 năm 2007

Mục lục

Danh mục bảng 7

Danh mục phơng trình, đồ thị, hộp 7

Danh mục các chữ viết tắt 8

Mở đầu 9

1 Sự cần thiết của đề tài 9

2 Tình hình nghiên cứu đề tài trong và ngoài nớc 10

3 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 11

4 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 11

5 Phơng pháp nghiên cứu 11

6 Nội dung nghiên cứu 11

Chơng I: Một số vấn đề lý luận về môi trờng đầu t Bất động sản 13

I Đầu t BĐS dới góc độ tiếp cận của nhà đầu t 13

1 Một số khái niệm và nhận thức 13

1.1 Bất động sản 13

1.2 Đầu t 13

1.3 Đầu t BĐS 13

1.3.1 Quyết định đầu t BĐS 13

1.3.2 Sự đánh đổi rủi ro - lợi nhuận 14

1.3.3 Các mục tiêu của nhà đầu t 14

2 Đặc điểm đầu t BĐS 15

2.1 Thu nhập từ đầu t BĐS 15

2.2 Đầu cơ và đầu t BĐS 16

2.3 Lợi ích của đầu t BĐS 16

2.4 Rủi ro của đầu t BĐS 18

II Môi trờng đầu t BĐS 18

1 Môi trờng thể chế đầu t BĐS 18

1.1 Pháp luật về BĐS 19

1.2 Chính sách đầu t BĐS 20

1.2.1 Chính sách đất đai 20

1.2.2 Chính sách xây dựng 21

1.2.3 Chính sách tài chính- vốn đầu t BĐS 21

1.3 Tổ chức quản lý điều hành của nhà nớc 22

1.3.1 Chính quyền Trung ơng 22

1.3.2 Chính quyền địa phơng 23

2 Môi trờng thị trờng BĐS 24

2.1 Thị trờng BĐS 24

2.2 Đặc điểm của thị trờng BĐS 25

2.3 Các chủ thể tham gia thị trờng BĐS 26

III Kinh nghiệm quốc tế về xây dựng và hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS 26

1 Kinh nghiệm của Trung Quốc 26

1.1 Sự xuất hiện của thị trờng BĐS ở Trung Quốc 27

1.2 Thể chế đầu t BĐS ở Trung Quốc 29

1.3 Chính sách đầu t BĐS của Trung Quốc 30

1.3.1 Chính sách đất đai đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài 30

1.3.2 Tài chính BĐS 30

1.4 Một số tồn tại trong môi trờng đầu t BĐS của Trung Quốc 31

2 Kinh nghiệm của một số nớc chuyển đổi Đông Âu 32

2.1 Giới thiệu chung 32

2.2 Các trụ cột chính sách đầu t BĐS 33

2.2.1 Cột trụ thứ nhất: Đăng ký BĐS và địa chính 34

2.2.2 Cột trụ thứ hai: Định giá BĐS 34

2.2.3 Cột trụ thứ ba: Các dịch vụ tài chính 35

3 Kinh nghiệm của Austrailia và New Zealand 36

3.1 Thể chế đầu t BĐS 36

3.2 Chính sách đầu t BĐS ở Australia và New Zealand 38

3.2.1 Chính sách đầu t trực tiếp vào BĐS 38

3.2.2 Chính sách đầu t gián tiếp BĐS 39

3.2.3 Chính sách tài chính đầu t BĐS 40

3.3 Tổ chức quản lý, điều hành của nhà nớc về đầu t BĐS 40

3.3.1 Hệ thống tổ chức và văn bản pháp lý ở Australia và New Zealand 40

3.3.2 Hệ thống Torrens 42

4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 43

Chơng II: Thực trạng môi trờng đầu t Bất động sản Việt Nam 44

I Môi trờng thế chế đầu t BĐS Việt nam những năm qua 44

1 Pháp luật đầu t BĐS 44

1.1 Chủ trơng của Đảng 44

1.2 Pháp luật về BĐS 45

1.3 Chính sách đầu t BĐS 46

1.3.1 Chính sách đất đai 46

1.3.2 Chính sách xây dựng 49

1.3.3 Chính sách tín dụng 51

1.3.4 Chính sách tài chính 52

1.3.5 Chính sách đầu t 53

2 Tổ chức quản lý điều hành của Nhà nớc về đầu t BĐS 54

2.1 ở trung ơng 54

2.2 ở địa phơng 55

II Môi trờng thị trờng BĐS 57

1 Các chủ thể đầu t BĐS 57

2 Các thành tố thị trờng BĐS 59

3 Các diễn biến phát triển thị trờng BĐS 59

3.1 Giai đoạn phát triển sơ khai: Trớc tháng 10 năm 1993 59

3.2 Giai đoạn bùng phát mức thấp: Từ năm 1993 đến năm 1996 59

3.3 Giai đoạn thoái trào cấp thấp: Từ cuối năm 1996 đến cuối 1998 60

3.4 Giai đoạn bùng phát mức cao: Từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004 61

3.5 Giai đoạn thoái trào, trầm lắng: Từ nửa cuối năm 2004 đến nay 61

II Đánh giá môi trờng đầu t bđs qua thực tiễn đầu t BĐS Việt Nam 63

1 Đầu t vào hàng hoá quyền sử dụng đất 63

1.1 Đầu t vào quy hoạch sử dụng đất 63

1.2 Đầu t vào cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất 64

1.3 Đầu t vào hệ thống cơ sở hạ tầng trên đất 65

1.3.1 Hệ thống giao thông 65

1.3.2 Hệ thống thuỷ lợi 65

2 Đầu t vào BĐS dịch vụ giáo dục, y tế 65

2.1 Trờng học 66

2.2 Bệnh viện 66

3 Đầu t vào nhà và nhà ở thơng mại 66

4 Đầu t vào nhà ở chính sách xã hội 67

5 Đầu t vào BĐS các khu đô thị mới 68

6 Đầu t vào hạ tầng khu công nghiệp 70

7 Đầu t tín dụng BĐS của hệ thống ngân hàng thơng mại 72

III Đánh giá tổng quát về môi trờng đầu t BĐS Việt Nam những năm qua 75

1 Mặt đợc 75

1.1 Đất đai từ chỗ cấm mua bán đã đợc cởi trói để quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hoá, đợc giao, cho thuê, chuyển nhợng trên thị trờng 75

1.2 Từ những nhân tố về đất, môi trờng đầu t BĐS Việt Nam đã ngày càng đợc bổ sung những nhân tố về BĐS trên đất, về tài chính BĐS, về tín dụng BĐS 76

1.3 Mối quan hệ giữa môi trờng thể chế và môi trờng thị trờng bất động sản có nhiều chuyển biến tích cực 76

2 Mặt cha đợc 77

2.1 Pháp luật về BĐS còn thiếu thống nhất, đồng bộ 77

2.2 Chính sách đầu t bất động sản còn thiếu ổn định 77

2.3 Tổ chức quản lý điều hành của Nhà nớc trong lĩnh vực BĐS còn nhiều bất cập 78

2.4 Môi trờng thị trờng BĐS còn thiếu nhiều yếu tố quan trọng 79

3 Nguyên nhân 79

3.1 Lý do của những mặt đợc 79

3.2 Lý do của những mặt cha đợc 80

Chơng III Một số giải pháp hoàn thiện môi trờng đầu t Bất động sản việt nam thời kỳ 2006-2010, tầm nhìn đến 2020 81

I Một số dự báo về đầu t BĐS những năm tới 81

1 Cơ sở dự báo 81

1.1 Những nhân tố sẽ tác động đến thị trờng BĐS Việt Nam 2006-2010 và tầm nhìn đến 2020 81

1.2 Chủ trơng của Đảng 81

1.3 Kế hoạch nhà nớc 84

2 Dự báo nhu cầu và nguồn vốn 85

2.1 Nhu cầu về nhà, đất phục vụ ở và sản xuất 85

2.2 Dự báo khả năng đáp ứng của thị trờng BĐS 86

2.2.1 Nguồn đầu t từ nớc ngoài 86

2.2.2 Những công trình quan trọng đầu t từ nguồn ngân sách nhà nớc 87

2 2.3 Những công trình quan trọng đầu t từ vốn trái phiếu Chính phủ 87

2 2.4 Những công trình quan trọng đầu t từ vốn ODA 87

2.2.5 Những công trình quan trọng đầu t từ vốn Doanh nghiệp nhà nớc, Tín dụng đầu t, t nhân 87

2.2.6 Những công trình quan trọng đầu t từ vốn FDI 88

2.2.7 Chuyển nhợng quyền sử dụng đất 88

2.2.8 Chuyển nhợng nhà ở 88

2.3 Vốn đầu t 88

II Quan điểm hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS 89

1 Quan điểm hoàn thiện 89

1.1 Quan điểm thực tiễn 89

1.2 Quan điểm hệ thống, đồng bộ 89

1.3 Quan điểm lợi ích 90

2 Định hớng hoàn thiện 90

2.1 Đối với môi trờng thể chế đầu t BĐS 90

2.2 Đối với môi trờng thị trờng BĐS 90

III Một số giải pháp hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS Việt nam 91

1 Giải pháp tổng thể 91

1.1 Hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS đối với lĩnh vực đất đai 91

1.2 Hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS đối với lĩnh vực xây dựng 91

1.3 Hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS đối với lĩnh vực tín dụng 92

1.3.1 Hình thành và phát triển thị trờng thế chấp thứ cấp: 92

1.3.2 Hình thành các quỹ tín dụng BĐS: 92

1.3.3 Hình thành các cơ chế bảo lãnh tín dụng mua trả trớc, mua trả sau cho BĐS: .92 1.4 Hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS đối với lĩnh vực tài chính 93

1.4.1 Hoàn chỉnh hệ thống thuế BĐS 93

1.4.2 Hình thành và phát triển các công cụ tài chính BĐS 93

2 Giải pháp cụ thể 94

2.1 Tạo sự nhất quán giữa chính sách phát triển hạ tầng KCN với cơ ché quản lý KCN 94

2.2 Sửa đổi, bổ sung chính sách đầu t BĐS dịch vụ 95

2.3 Sửa đổi, bổ sung chính sách đầu t xây dựng nhà ở 96

2.3.1 Đầu t xây dựng nhà ở để bán 96

2.3.2 Đầu t xây dựng nhà ở để cho thuê 96

2.3.3 Vừa đầu t xây dựng nhà ở để cho thuê, vừa để bán 96

2.3.4 Đối với đầu t nhà ở và đất ở của hộ gia đình 97

2.4 Sửa đổi, bổ sung chính sách đầu t từ ngân sách nhà nớc vào BĐS là công trình hạ tầng kinh tế, xã hội 98

2.4.1 Trong đầu t BĐS tạo công trình hạ tầng kinh tế không kinh doanh 98

2.4.2 Trong đầu t BĐS tạo công trình hạ tầng xã hội 99

2.4.3 Trong đầu t BĐS tạo công trình hạ tầng kinh tế có mục tiêu kinh doanh 99

2.5 Đa Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai vào cuộc sống 100

2.5.1 Thúc đẩy việc hình thành các sàn giao dịch BĐS 100

2.5.2 Tăng cờng đào tạo đội ngũ những ngời môi giới BĐS, định giá BĐS 100

2.5.3 Thành lập tổ chức “Phát triển quĩ đất” 100

2.5.4 Sửa đổi, bổ sung chính sách thu hồi đất 101

2.5.5 Khẩn trơng nghiên cứu, ban hành và đa vào triển khai luật đăng kí BĐS 102

2.6 Hoàn thiện cơ chế phân công, phân cấp trong quản lý nhà nớc đối với lĩnh vực BĐS và đầu t BĐS 102

2.6.1 Hình thành và đa vào hoạt động Tổ chức tổng điều hoà phối hợp quản lý nhà n-ớc đối với lĩnh vực BĐS 102

2.6.2 Hoàn thiện chức năng đầu t của nhà nớc trong lĩnh vực BĐS 103

2.6.3 Sửa đổi, bổ sung cơ chế phân cấp đối với các cấp chính quyền địa phơng 104

2.7 Thay đổi quan điểm và phơng pháp chính sách thuế 104

Kết luận 106

Tài liệu tham khảo 107

Danh mục bảng

Bảng 1.1: Tỷ lệ vốn đầu t BĐS dân c trên GDP ở một số nớc 28

Bảng 1.2: Mức độ phát triển thị trờng BĐS tại một số nớc chuyển đổi 32

Đông Âu 32

Bảng 1.3: Cho điểm các trụ cột đầu t BĐS tại một số nớc chuyển đổi Đông Âu (6 là điểm số tối đa) 33

Bảng 1.4: Tỷ lệ của các khỏan cho vay thế chấp BĐS trên GDP 36

Bảng 1.5: Tình hình sở hữu đất ở Australia 36

Bảng 2.1: Giao dịch về nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 1994-1996 60

Bảng 2.2: Giao dịch về nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 1997-1998 60

Bảng 2.3: Giao dịch về nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 1999-2001 61

Bảng 2.4: Số vụ mua bán chuyển nhợng tại Trung tâm thông tin Tài nguyên môi trờng Thành phố Hồ Chí Minh, 2002-6/2005 62

Bảng 2.5: Đất trong các khu công nghiệp tại một số tỉnh 70

Bảng 2.6: Doanh số cho vay BĐS giai đoạn 2003-6/2005 phân theo loại hình tổ chức tín dụng.72 Bảng 2.7: Doanh số cho vay BĐS giai đoạn 2003-6/2005 phân theo thời hạn cho vay 72

Bảng 2.8: Doanh số cho vay BĐS giai đoạn 2003-6/2005 phân theo nhu cầu vốn vay 73

Bảng 2.9: Tốc độ tăng trởng doanh số cho vay các nhu cầu vốn BĐS giai đoạn 2003 - 6/2005 74

Bảng 2.10: Kết quả cho vay BĐS cả năm 2005 74

Bảng 3.1: Dự kiến hệ thống thuế đến 2010 93

Danh mục phơng trình, đồ thị, hộp Đồ thị 2.1: Tăng trởng về doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS 57

Hộp 2.1: Vùng kinh tế trọng điểm phía nam thu hút hơn 15 tỷ USD đầu t nớc ngoài 71

Hộp 2.11: Thị trờng BĐS Việt Nam kém minh bạch nhất thế giới: Phải nhanh chóng thoát khỏi "vùng xám" 79

Danh mục các chữ viết tắt

Chữ viết tắt Nội dung

BĐS Bất động sản

FDI Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài

GDP Tổng sản phẩm quốc nội

LINZ Cơ quan thông tin đất đai New Zealand

LPT Quỹ tín thác BĐS niêm yết

NSNN Ngân sách nhà nớc

ODA Viện trợ phát triển chính thức

SDĐNN Sử dụng đất nông nghiệp

UBND Uỷ ban nhân dân

WTO Tổ chức thơng mại thế giới

XHCN Xã hội chủ nghĩa

Mở đầu

1 Sự cần thiết của đề tài

Đầu t BĐS là một trong những yếu tố quan trọng trong nền kinh tế thị trờng.Lợng tài sản sẵn sàng giao dịch trên thị trờng BĐS chiếm từ 50-70% trong tổng tàisản đợc định giá quốc gia Việc vận hành lành mạnh và bền vững thị trờng BĐSkhông những chỉ làm cho nền kinh tế phát triển lành mạnh mà còn tạo ra sự pháttriển bền vững, sử dụng có hiệu quả một nguồn lực quan trọng của nền kinh tế, đó

là nguồn lực đất đai và tài sản gắn liền với đất Báo cáo chính trị tại Đại hội ĐảngCộng sản Việt Nam lần thứ X đã chỉ ra: “Phát triển thị trờng BĐS bao gồm thị tr-ờng quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất; đảm bảo quyền sử dụng đấtchuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thànhnguồn vốn cho phát triển, thị trờng BĐS trong nớc có súc cạnh tranh so với thị tr-ờng khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu t Thực hiện công khai, minh bạch vàtăng cờng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cơng trong quản lý đất đai Nhà nớc điều tiếtgiá đất bằng quan hệ cung-cầu về đát đai và thông qua các chính sách về thuế cóliên quan đến đất đai Nhà nớc vừa quản lý tốt thị trờng BĐS vừa là nhà đầu t BĐSlớn nhất Hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS”1

Đầu t BĐS Việt Nam hiện đang trong tình trạng mà các phơng tiện thông tin

đại chúng gọi là “đóng băng” Trong thời gian 20 năm đổi mới, đầu t BĐS ViệtNam đã qua hai chu kì tăng trởng nóng trong những năm 1993-1996, 1999-2003

và đóng băng trong những năm 1996-1999 và từ 2004 lại đây Diễn biến “đóngbăng” thị trờng BĐS trong những năm 2004-2005 làm cho rất nhiều doanh nghiệpkinh doanh BĐS phải đối mặt với nhiều khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh,phát triển Nh là một phản ứng kéo theo, hệ thống ngân hàng, đang đứng trớc nguycơ tăng tỷ lệ nợ xấu đối với các khoản cho vay BĐS (cả phía cho doanh nghiệpkinh doanh BĐS, cả phía tài trợ cho việc tiêu dùng BĐS) Trong khi nhu cầu nhà ởcủa nhiều bộ phận dân c vẫn đang rất bức xúc, đặc biệt là nhóm đối tợng có thunhập thấp thì việc triển khai các dự án về nhà ở càng ngày càng gặp khó khăn,nhất là việc giải phóng mặt bằng do cha đạt đợc sự thoả đáng giữa ngời dân và nhànớc về các căn cứ để xem xét đền bù, tái định c

Nguyên nhân và giải pháp đã đợc phân tích dới nhiều góc độ, tại nhiều cuộchội thảo2, tuy vậy, lối thoát khỏi trì trệ của đầu t BĐS hiện nay vẫn cha có câu trảlời đầy đủ, chính xác, hữu hiệu3, 4

Vậy, vấn đề đặt ra là môi trờng đầu t thế nào để cho nhà đầu t lựa chọn, raquyết định đầu t BĐS Hơn nữa, trong giai đoạn 1999-2003, khi BĐS bùng phát,rất nhiều ý kiến cho rằng, BĐS đã bị đầu cơ, giá ảo Nhng cũng có những ý kiếncho rằng, không nên quy kết cho các hoạt động đầu t BĐS là đầu cơ Vậy, vấn đề

là ở đâu? Do nguyên nhân gì và lý giải đến mức nào thì là đầu t và đến mức nàothì là đầu cơ và các hoạt động đó phải đợc đặt trong môi trờng nào, bối cảnh nào

để xem xét Hơn nữa, ngoài những vẫn đề mang tính lý luận nh đã nêu thì thựctiễn cũng đang đặt ra một loạt những vấn đề cần phải nghiên cứu, xử lý nh môi tr-ờng đầu t BĐS hiện nay của nớc ta đang ở đâu, gặp phải những vấn đề gì; hớnggiải quyết ra sao? Tất cả những câu hỏi nh vậy đều cha có câu trả lời mang tínhtổng thể, đồng bộ và thuyết phục Vì vậy cần phải có một đề tài nghiên cứu có tính

1 Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, NXBCTQG, 2006.

2 Có thể xem “Chính sách thu hút đầu t vào thị trờng BĐS Việt Nam” Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ơng,

Bộ Kế hoạch và Đầu t năm 2005 hoặc “Thị trờng BĐS: Thực trạng, nguyên nhân và giải pháp” Viện Nghiên cứu

địa chính và Viện nghiên cứu khoa học thị trờng giá cả, 2006 … “Phát triển thị tr “Phát triển thị tr eờng BĐS”, Hiệp hội BĐS Việt Nam và Hiệp hội BĐS Hoa kì phối hợp tổ chức, 2005 Đề án “Quản lý và phát triển thị tr ờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội” của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, 2005 Đề án”Tình hình và giải pháp phát triển thị tr - ờng BĐS Thành phố Hồ Chí Minh” Uỷ ban nhân dân Thành phố hồ Chí Minh, 2005… “Phát triển thị tr

3 Ba giải pháp của Bộ tài nguyên và môi trờng kiến nghị là: giảm cung, tăng cầu và khơi thông vốn cho thị trờng BĐS hoặc Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27/1/2006 về sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định hớng dẫn thị hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nớc thành công ty cổ phần… “Phát triển thị tr

4 “Thị trờng BĐS: Cú hích từ ngoại lực” Thanhnien.com.vn

hệ thống về lí luận, thực trạng và giải pháp hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS ViệtNam.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài trong và ngoài nớc

Nghiên cứu về môi trờng đầu t BĐS trên thế giới khá phong phú Chẳng hạn

“Commercial real estate analysis and investments” Geltner và Miller 20015 hay

“Fundamentals of real estate investment” của Jaffe và Sirmans6 là những cuốnsách giáo khoa về đầu t BĐS Các tác giả đã chỉ ra khá rõ những yếu tố cần thiết

để tạo dựng môi trờng để nhà đầu t xem xét, phân tích và ra quyết định đầu t Hay

nh Deininger và Feder7, đã chỉ ra rằng, việc hoàn thiện thể chế đất đai và thể chếthị trờng đất đai đóng góp một phần không nhỏ vào việc thu hút đầu t BĐS Cũng

nh vậy, Urban Land Institue8 đã chỉ ra rằng, không thể xem xét việc phát triển nhàcho thế kỉ XXI nếu không có đầu t mạnh mẽ vào BĐS Và đến lợt nó, không thể

có đầu t vào BĐS nếu không có một môi trờng đầu t tốt, thuận lợi

Nghiên cứu về môi trờng đầu t BĐS Việt nam đã đợc đề cập đến trong một

số nghiên cứu từ những năm 1998 Lê Xuân bá và các cộng sự, 20039 đã chỉ rarằng, việc thiếu khung khổ thể chế và chính sách đồng bộ đã làm cho thị trờngBĐS Việt Nam dễ bị tác động bởi các biến động bên ngoài thị trờng Nghiên cứucủa Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự (200510) đã cho thấy việc hoàn thiện hệthống quản lý đất đai sẽ là một yếu tố tốt để phát triển thị trờng BĐS và thu hút

đầu t vào BĐS Tác giả Bùi Thị Tuyết Mai (200511) nhận định rằng việc hoàn thiệnxác lập quyền sử dụng đất góp một phần thúc đẩy thị trờng BĐS phát triển và thuhút đầu t vào thị trờng này… “Phát triển thị tr

Tuy nhiên, những nghiên cứu chuyên biệt về môi trờng đầu t BĐS cho đếnnay vẫn còn cha nhiều Một nghiên cứu của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tếTrung ơng12 cho thấy cấp độ phát triển của thị trờng BĐS tại Hà Nội và Thành phố

Hồ Chí Minh cao hơn tại Vĩnh Phúc, Quảng Nam và Vĩnh Long Điều này chothấy, cần có những chính sách, biện pháp phù hợp với các địa bàn khác nhau đểtạo dựng môi trờng thuận lợi cho đầu t vào thị trờng BĐS

3 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đề tài có ba mục tiêu chính Thứ nhất, làm rõ một số vấn đề lý luận và kinhnghiệm quốc tế về môi trờng đầu t BĐS

Thứ hai, phân tích, đánh giá thực tiễn môi trờng đầu t BĐS Việt Nam nhữngnăm qua

Thứ ba, kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS ViệtNam những năm tới

4 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1 Phạm vi

Phạm vi về thời gian: Trong phần thực trạng, Đề tài tập trung vào môi trờng

đầu t BĐS Việt nam những năm 1990-2005, trong đó, đặc biệt nhấn mạnh giai

đoạn 2000-2005 Trong phần giải pháp, Đề tài đề xuất cho thời kì 2006-2010 vàtầm nhìn đến năm 2020

5 Geltner D và Normal Miller, 2001 Commercial Real Estate analysis and Investment South-Western Thomson Learning United States.

6 Jaffe A.J và Sirmans C.F., 1995 Fundamentals of real estate investment Prentice Hall, Englewood cliffs, New Jersey 07632.

7 Deininger K, Gershon Feder, … “Phát triển thị tr Land Institutions and Land Markets.

8 Urban Land Institute, 1999 Housing in the 21th centery A symposium Sponsored by the Urban Land Institute and the Center for Housing Policy.

9 Lê Xuân Bá (chủ biên), 2003 Sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam Nhà xuất bản khoa học kĩ thuật Hà Nội.

10 Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự, 2005 Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trờng BĐS ở Việt Nam Đề tài cấp nhà nớc Bộ Tài nguyên và MôI trờng, Hà Nội.

11 Bùi Thị Tuyết Mai, 2005 Thị trờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam Nhà xuất bản Lao động – xã hội Hà Nội.

12 “Chính sách thu hút đầu t vào thị trờng BĐS Việt Nam”, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ơng, 2005.

Phạm vi về không gian: Đề tài sẽ triển khai nghiên cứu trên bình diện cả

n-ớc có kết hợp với đề cập ví dụ tại địa bàn 1-2 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng

nh Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc, Quảng Nam, Vĩnh Long, Bình

5 Phơng pháp nghiên cứu

Đề tài sẽ sử dụng các phơng pháp nghiên cứu nh phân tích thống kê, chuyêngia, tổng hợp tài liệu để triển khai nghiên cứu đề tài Đặc biệt, phơng pháp phântích hệ thống sẽ đợc vận dụng để xem xét môi trờng đầu t BĐS trong tổng thể hệthống BĐS và hệ thống nền kinh tế thị trờng, trong đó chú trọng phơng pháp vàcách tiếp cận phân tích quyết định đầu t

6 Nội dung nghiên cứu

Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm 3 chơng chính:

Chơng I: Một số vấn đề lí luận về môi trờng đầu t BĐS

Chơng II: Thực trạng môi trờng đầu t BĐS Việt Nam

Chơng III: Một số giải pháp hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS Việt Nam

Chơng I: Một số vấn đề lý luận về môi trờng đầu t Bất

để làm sáng tỏ những vấn đề về môi trờng đầu t BĐS… “Phát triển thị tr13

I Đầu t BĐS dới góc độ tiếp cận của nhà đầu t

1 Một số khái niệm và nhận thức

1.1 Bất động sản

Định nghĩa chung nhất coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với

đất đai Từ định nghĩa chung này đã hình thành những định nghĩa khác, trong đóchủ yếu là làm rõ về tài sản gắn liền với đất Bộ luật Dân sự Việt Nam (2005) tại

Điều 174 đã định nghĩa “BĐS là các tài sản bao gồm: a/ Đất đai; b/ Nhà, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trìnhxây dựng đó; c/ Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d/ Các tài sản khác do phápluật quy định”

1.2 Đầu t

Đầu t đợc định nghĩa là sự hy sinh nguồn lực hiện tại để đổi lấy lợi ích donguồn lực mang lại trong tơng lai Đặc biệt, nguồn lực ở đây bao gồm vốn chủ sởhữu của nhà đầu t cũng nh vốn vay Nhà đầu t có thể đợc hởng lợi ích từ khoảntiền bỏ ra nhng cũng có thể sẽ chịu mất mát khi thua lỗ, kể cả đối với đầu t từ vốnvay Theo Luật Đầu t (2005), đầu t đợc định nghĩa tại Điều 3 là việc nhà đầu t bỏvốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hànhcác hoạt động đầu t theo quy định của pháp luật

1.3 Đầu t BĐS

Từ các định nghĩa trên có thể rút ra rằng đầu t BĐS là sự bỏ vốn (bằng tàisản hữu hình hoặc vô hình) của nhà đầu t để hình thành hoặc có đợc những tài sảnBĐS với kỳ vọng thu đợc những lợi ích trong tơng lai

1.3.1 Quyết định đầu t BĐS

Quyết định đầu t BĐS là một sự lựa chọn sử dụng vốn giữa hiện tại và tơnglai, về thực chất, đây là sự hy sinh lợi ích trong hiện tại để có đợc lợi ích kỳ vọngtrong tơng lai Bởi vì hiện tại đã đợc biết khá rõ còn tơng lai thì không chắc chắn,cho nên các quyết định đầu t thể hiện những sự hy sinh chắn chắn để có đợcnhững lợi ích không chắc chắn Trong trờng hợp BĐS tạo ra thu nhập, những lợiích này có hình thức là các dòng tiền mặt trong tơng lai hoặc sự gia tăng giá trị tàisản hoặc cả hai Nh đợc minh hoạ dới đây, khả năng tối đa hoá của cải kích thíchviệc mua các quyền tài sản trong một tài sản tạo ra thu nhập

Việc định giá BĐS có liên quan đến vấn đề định giá các dòng tiền mặt khácnhau trong tơng lai và chuyển các dòng tiền này thành những ớc lợng giá trị.Quyết định đầu t dựa trên những kỳ vọng về việc xác định thời điểm của các dòngtiền mặt kỳ vọng ra và vào; độ lớn của các dòng tiền mặt kỳ vọng ra và vào và rủi

ro của các dòng tiền mặt kỳ vọng ra và vào

13 David Geltner & Normal G Miller, 2001 Commercial real estate analysis and investment – South-Western Thomson Learning 2001.

Việc xác định thời điểm quyết định là rất quan trọng bởi vì các dòng tiềnvào hay dòng tiền ra sẽ tác động đến giá trị đầu t và do vậy tác động đến vị thế củacải của chủ sở hữu, ngời đánh đổi tiền ở hiện tại để lấy tiền trong tơng lai Tuynhiên, để sự trao đổi này diễn ra, phải có sự bù đắp cho “giá trị thời gian của tiền”.Tất nhiên, tỷ lệ bù đắp là không giống nhau giữa các nhà đầu t Cơ chế lãi képminh hoạ những tác động chính xác của các dòng tiền đến giá trị là kết quả của sựkhác biệt về thời điểm Nhân tố thời gian của các quyết định đầu t, do vậy, rất dễ

đợc nắm bắt thông qua việc “chiết khấu” các dòng tiền vào kỳ vọng trong tơng lai

1.3.2 Sự đánh đổi rủi ro - lợi nhuận

Một nhân tố then chốt khác ảnh hởng đến các quyết định đầu t là rủi ro Cácquyết định đầu t BĐS có liên quan đến nhiều nhân tố phức tạp, động và bất trắc.Mức độ bất trắc có thể dao động từ tình huống mang tính tiền định ở đó tất cả cácbiến số đều đã đợc biết cho đến các tình huống ngẫu nhiên ở đó có rất ít thông tinsẵn có về nhiều biến số Chiều cạnh thời gian có thể dao động từ trạng thái tĩnh

đến trạng thái động, với mức độ phức tạp đợc đo lờng theo số biến đợc phân tíchtrong quyết định đầu t

Có hai nguồn lợi ích tài chính cơ bản thu đợc từ việc sở hữu BĐS tạo ra thunhập: dòng tiền hàng năm thu đợc từ các hoạt động khai thác và dòng tiền thu đợc

từ việc hoán chuyển tài sản khi hết sở hữu (thông thờng là bán) Những ớc lợngcủa dòng thu nhập hàng năm và dòng tiền hoán chuyển tài sản là rất cần thiết đểxác định giá trị của tài sản Cả hai ớc lợng đều rất khó có thể biết chính xác Cácdòng tiền mặt vận động trong tơng lai là bất trắc và một đầu t BĐS không có mứcgiá cố định trong tơng lai

1.3.3 Các mục tiêu của nhà đầu t

Mọi nhà đầu t đều có một kế hoạch tài chính tổng thể dựa trên các nguồn tàichính hiện hành và trên những kỳ vọng hợp lý về vị thế tài chính và thu nhập trongtơng lai Điều quan trọng là phải chuẩn bị một kế hoạch đầu t có tơng quan vớinhững bộ phận khác trong kế hoạch tài chính của nhà đầu t và kết hợp các chiến l-

ợc, mục tiêu và mục đích để đáp ứng những yêu cầu tiềm năng và bất kỳ hạn chếpháp lý nào

Để có thể thoả mãn các mục tiêu, hoạt động đầu t BĐS phải bao gồm một,tất cả, hoặc bất kỳ sự kết hợp nào của một số nhân tố: (1) Phơng tiện xây dựngmột BĐS; (2) Lòng tự hào về sở hữu; (3) Hàng rào chống lại lạm phát; (4) Tỷ suấtthu lợi mong muốn trên vốn đầu t; (5) Đa dạng hoá các mục tiêu của nhà đầu t

Các cơ hội đầu t vào BĐS có sự khác biệt đủ lớn về quy mô và đặc điểm để

đáp ứng đợc hầu hết những ràng buộc tài chính và mục tiêu đầu t Việc xác địnhmục tiêu thích hợp có ý nghĩa tối quan trọng để ra quyết định có hiệu quả Rõràng là tất cả các cơ hội đầu t sẽ không lôi cuốn tất cả các nhà đầu t Của cải sẽgiảm sút nếu nhà đầu t không hiểu và không xác định cụ thể các mục tiêu trớc khicam kết bỏ tiền đầu t Nh chúng ta sẽ thấy trong các phần trớc, chúng ta giả địnhrằng mục tiêu cơ bản của nhà đầu t là tối đa hoá của cải Thông thờng nhà đầu tchỉ nhận thấy những phần thởng gắn liền với một đầu t BĐS và bỏ qua những rủi

ro Tuy nhiên, bởi vì sự đánh đổi rủi ro- lợi nhuận đợc đặt ra trong tất cả các quyết

định đầu t, cho nên những định nghĩa dới đây có ý nghĩa rất quan trọng:

Rủi ro là sự thay đổi những lợi ích kỳ vọng trong tơng lai Lợi nhuận là khốilợng dòng tiền mặt vào đợc tạo ra bởi một đầu t mỗi năm Có rất nhiều cấp độ lợinhuận Theo quan điểm của nhà đầu t, cấp độ quan trọng nhất là các dòng tiền mặtsau thuế Tỷ suất lợi nhuận (hay tỷ suất thu lợi) là mối quan hệ giữa các dòng tiềnmặt và lợng tiền đợc đầu t, điển hình đợc đo lờng bằng tỷ lệ phần trăm trên vốntrong một năm Phân tích rủi ro là một quá trình xác định có trật tự những sự kiệnngẫu nhiên tạo cơ sở cho sự thành công của một đầu t

Có nhiều loại rủi ro phổ biến gắn liền với một đầu t BĐS, trong đó thờnghình thành mối quan hệ tỷ lệ thuận giữa mức độ rủi ro và lợi nhuận kỳ vọng Rấtkhó có thể xác định đợc cấp độ rủi ro phải đơng đầu Tuy nhiên, có một nguyêntắc chung đợc áp dụng vào việc ra quyết định đầu t: Rủi ro và lợi nhuận kỳ vọng

có liên quan trực tiếp với nhau Công việc ban đầu của nhà đầu t BĐS là xác định

và đánh giá những nhân tố chủ yếu đóng góp vào rủi ro và lợi nhuận kỳ vọng

2 Đặc điểm đầu t BĐS

2.1 Thu nhập từ đầu t BĐS

Mặc dù thu nhập từ đầu t vào BĐS là rất khó dự báo nhng chúng thờng đợcthể hiện dới 4 dạng: dòng tiền mặt, tăng giá, giảm tiền vay và tiết kiệm thuế thunhập

Những nhà đầu t vào BĐS có đợc nhiều sự lựa chọn hơn bất kỳ những nhà

đầu t vào cổ phiếu và chứng khoán trên thị trờng: bởi vì mỗi mảnh đất đợc coi làduy nhất về mặt địa lý và ngời ta có rất nhiều cách để thay đổi nh thay đổi về kíchthớc, hình dạng, kiểu cách cũng nh cách sử dụng BĐS thờng hiện hữu và có vị trí

cố định do đó nó đợc coi là một loại hình thế chấp lý tởng Việc mua bán BĐS cóthể có tính đặc thù nh dạng vật chất của nó; ngời mua và ngời bán có thể đa vàotrong hợp đồng rất nhiều yếu tố phù hợp với luật pháp

Ngoài sự đa dạng mang tính vật chất và tài chính, sự phân chia nhiều quyền

đối với ngời sở hữu BĐS thậm chí còn cho phép chủ sở hữu đạt đợc nhiều lợi ích

đa dạng hơn Thế chấp là một trong những lợi ích đó Những lợi ích khác nh chothuê, quyền đối với không gian, quyền khai thác, thừa kế, v.v Hơn thế nữa, mỗilợi ích trên có thể phân bổ cho một nhóm hoặc cá nhân chủ sở hữu Vì vậy, BĐS

có thể đợc sở hữu bởi một cá nhân, tập thể hoặc liên doanh, có thể thuê chunghoặc thuê trọn gói hoặc là tài sản của cộng đồng; nó cũng có thể do tập đoàn sởhữu, công ty con hoặc hợp danh chung hoặc hợp danh hữu hạn sở hữu Mỗi loạihình sở hữu có những thuận lợi và bất lợi riêng và không phải đều có ở mọi loạiBĐS cũng nh cho tất cả mọi đối tợng Tuy nhiên, sự đa dạng của chúng cho phépngời sở hữu có thể tìm ra cách thỏa mãn nhu cầu của họ Những lợi ích khác do

đầu t vào BĐS mang lại là tính đa dạng và làm thỏa mãn các cá nhân

2.2 Đầu cơ và đầu t BĐS

Đầu cơ bao gồm sự chấp nhận rủi ro cao nhằm mục đích duy nhất là thu lờinhanh bằng những hoạt động mạo hiểm Với nghĩa đó, đầu cơ còn liên quan tớinhững từ nh lén lút, phi đạo đức, tham nhũng Trong khi đó, những ngời khônggiám mạo hiểm thờng sử dụng đồng tiền của mình để sinh lãi thông qua đầu t vàoBĐS Những ngời đầu t này là những “ngời tốt”, đợc coi là mang lại lợi ích cho xãhội Những ngời đầu cơ có thể làm nguy hại cho xã hội và do đó trở thành những

“ngời xấu”

Thực chất, đầu cơ và đầu t không có vạch phân cách Thậm chí, nếu có thểphân biệt đợc thì liệu quan niệm nh vậy có đáng không Ví dụ, nếu một ngời muamột mảnh đất thì liệu ý định của anh ta là phát trỉên mảnh đất và sống ở đó trong

40 năm hay chỉ giữ nguyên chúng trong 2 năm rồi bán Trong cả hai trờng hợp,ngời mua đất đều dựa trên cơ sở ngời trả giá cao nhất và sử dụng chúng theo cáchnhà đầu t lựa chọn Nếu sau đó, ngời đầu t khác muốn sử dụng mảnh đất hiệu quảhơn, ngời đầu t sẽ trả giá cao hơn cho ngời đầu cơ

Liệu lợi ích cho xã hội có khác nhau khi ngời đầu t có chiến lợc dài hạn hayngắn hạn? Việc tất cả tiền đợc sử dụng để đầu t hoặc dùng để cho ngời đầu t vay thì

có gì khác nhau? Liệu những lý do khác nhau khi mua BĐS có tạo ra sự khác biệtgiữa đầu t và đầu cơ không? Nếu câu trả lời của bất kỳ câu hỏi nào trên đây là có thì

hệ quả sau đó sẽ là cá nhân hoặc tập thể sẽ quan tâm đến việc mua lại BĐS từ nhữngnhà đầu t hoặc những nhà đầu cơ và sử dụng BĐS đó theo cách mà họ muốn Nếu

vậy, nhìn chung xã hội sẽ đợc hởng lợi bởi vì mỗi giao dịch sẽ đảm bảo rằng BĐS sẽ

đến tay những ngời sử dụng mang lại lợi ích cao nhất

Vì vậy, việc phân biệt giữa đầu t và đầu cơ không những không quan trọng

mà có thể luận ra rằng ngời đầu cơ cũng làm tăng lợi ích cho xã hội, bởi họ làmcho thị trờng hoạt động với tơng quan giá phù hợp hơn Không có những hành

động nh vậy, giao dịch trên thị trờng BĐS sẽ khó khăn và giá thị trờng sẽ nhỏ hơngiá trị của tài sản mà xã hội gắn cho chúng vào một thời điểm nhất định Vấn đềcần phải kiểm soát ở đây là những đầu cơ gắn với độc quyền trong đầu t BĐS Vấn

đề này có bản chất từ độc quyền chứ không phải từ đầu cơ

2.3 Lợi ích của đầu t BĐS

Đầu t BĐS đem lại nhiều lợi ích, trong đó chủ yếu là:

- Lợi ích từ lợi tức Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án Khoảnthanh toán của ngời sử dụng đất cho ngời sở hữu đất đợc gọi là “lợi ích kinh tế”.Cho dù đất có đợc cho ngời khác thuê hay không thì ngời chủ nhà vẫn đợc hởnglợi ích kinh tế Nếu ngời chủ cho thuê đất thì hợp đồng thoả thuận về giá thuêchính là giá thị trờng sẵn sàng trả cho chủ đất để sử dụng mảnh đất đó, Vì vậy,nhà đầu t sẽ có lợi ích từ việc sở hữu mảnh đất bằng việc thu đợc lợi tức nếu lợiích kinh té của miếng đất cao so với các tài sản khác trong khu vực

- Lợi ích từ thay đổi giá theo thời gian Thay đổi giá nói đến sự thay đổi giátrị của BĐS theo thời gian Một số thay đổi có thể gây ra do lạm phát, số khác cóthể do thay đổi cung, cầu trên thị trờng Việc thay đổi giá trị BĐS do lạm phát sẽkhông làm thay đổi sự giàu có của ngời chủ đầu t Chỉ những thay đổi giá trị tơng

đối của BĐS mới làm cho nhà đầu t quan tâm Những thay đổi này có thể gây ra

do nhiều lý do khác nhau bao gồm sự tăng trởng của cộng đồng, những cải tiếntrên mảnh đất, hạn chế cung, thay đổi về sở thích của ngời tiêu dùng, thay đổi nhucầu của xã hội

- Lợi ích từ vốn vay Lợi ích tài chính đợc hiểu là một trong những lợi íchcơ bản của nhà đầu t Nhà đầu t đợc hởng lợi do dùng tiền vay để đầu t trong khichi phí vay tiền nhỏ hơn lợi ích mang lại do đầu t Bởi vì các khoản trả lãi ngânhàng là có tính thuế nên chính xác hơn là so sánh giữa chi phí vay tiền sau thuế vàlãi suất đầu t sau thuế Nhiều nhà đầu t có cảm giác rằng bởi vì phần lớn số tiền

đầu t cho BĐS là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu t BĐS lớn hơn so với cácloại hình đầu t khác

- Lợi ích từ kiểm soát đầu t Kiểm soát đầu t là lý do khác khiến đầu t choBĐS trở lên hấp dẫn Nhiều nhà đầu t quan tâm đến khía cạnh quản lý đầu t Nhiềunhà đầu t muốn chủ động quản lý khoản đầu t của mình hơn là để ngời khác quản

lý hộ nh đối với việc đầu t vào chứng khoán hoặc trái phiếu công chúng Đối vớinhững nhà đầu t nh vậy, cơ hội phát triển, cải tạo, quản lý và thay đổi BĐS chính

là điều họ dang tìm kiếm

- Lợi ích từ giảm tổn thất do lạm phát Khái niệm BĐS là rào cản lạm phátbắt đầu trở lên phổ biến từ đầu những năm 1970 Điều mà hay đợc đa ra là BĐS làrào cản lạm phát tốt đối với các nhà đầu t so với các công cụ khác sẵn có trên thịtrờng Rào cản lạm phát là khoản đầu t mà lợi ích mang về cho chủ đầu t lớn hơnhoặc bằng tỷ lệ lạm phát trong khoảng thời gian dài Những khoản đầu t nh vậy có

ý nghĩa đối với nhà đầu t khi một số khoản đầu t không bù lại đợc lạm phát và quathời gian, sự giàu có của chủ đầu t giảm xuống do sức mua của đồng tìên Điều đ-

ợc công nhận là đầu t BĐS cản lạm phát tốt hơn các khoản đầu t khác

- Lợi ích do an toàn đem lại An toàn là một trong những lý do hấp dẫn nhà

đầu t Đất là nhu cầu cơ bản trong cuộc sống hiện đại, không phải vì đất cần đểgieo trồng đối với thành thị mà thành thị là trung tâm của đời sống kinh tế hiện

đại Nh vậy, đất tại những địa điểm quan trọng vẫn duy trì vai trò của nó trongnhững năm tiếp theo

- Lợi ích do chia sẻ rủi ro BĐS có thể còn cung cấp lợi ích cho ngời đầu ttìm kiếm những tài sản đầu t Chúng ta đều biết, mức độ rủi ro có thể giảm thiểunếu nhà đầu t đa dạng hoá khoản mục đầu t với các đặc tính tài chính khác nhau.Chính vì vậy mà BĐS sản thành mục tiêu đầu t của những công ty bảo hiểm, quỹ

hu trí, ngân hàng hay những công ty lớn khác Trong những năm gần đây, mụctiêu nhằm đa dạng hoá rủi ro làm cho đầu t BĐS trở lên hấp dẫn

2.4 Rủi ro của đầu t BĐS

Đầu t vào BĐS có độ trễ lớn, do đó, khó rút khỏi thị trờng BĐS Từ lúc bắt

đầu muốn đầu t đến lúc kết thúc đầu t và thu hồi vốn, nhà đầu t BĐS cần phải cóthời gian đo bằng năm Điều này khác hoàn toàn so với đầu t chứng khoán hoặc

đầu t thơng vụ kinh doanh thông thờng

Đầu t BĐS cần một lợng vốn lớn, do đó, khi xảy ra rủi ro thì thiệt hại củanhà đầu t là rất lớn Việc chia sẻ rủi ro trong từng trờng hợp có nhiều nhà đầu t vàomột BĐS không có nghĩa là xóa đợc rủi ro Đầu t BĐS, trong một chừng mực nào

đó, có thể đợc coi là đầu t mạo hiểm

BĐS không thể chia nhỏ để rút dần vốn Điều này hoàn toàn bất lợi so vớiviệc đầu t chứng khoán Một nhà đầu t có 500 triệu đầu t mua một BĐS Tuynhiên, khi thiếu 50 triệu đồng cho một việc gì đó, chủ đầu t này không thể bánmột phần BĐS đang có Điều này khác với đầu t chứng khoán, nếu nhà đầu t có

500 triệu tiền cổ phiếu, để có 50 triệu, chủ đầu t chỉ cần bán một lợng cố phiếugần với lợng tiền đó là đợc ngay trong ngày mà họ cần

II Môi trờng đầu t BĐS14

Nếu đầu t BĐS đợc quan niệm là sự bỏ vốn của nhà đầu t để hình thànhhoặc có đợc những tài sản BĐS với kỳ vọng thu đợc lợi ích trong tơng lai thì môitrờng đầu t BĐS chính là những nền tảng tạo ra sự sống còn của loại đầu t này Lẽtất nhiên, nếu không có môi trờng đầu t BĐS thì không có đầu t BĐS; nếu môi tr-ờng này kém hoàn hảo thì đầu t BĐS không thể kỳ vọng đạt đợc sự phát triển bềnvững và hiệu quả cao Nhiều quốc gia trên thế giới đã không ngần ngại bỏ tiềncủa, trí tuệ để phát hiện, tìm kiếm, xây dựng, hoàn thiện môi trờng này đạt tới mứchoàn hảo Tuy nhiên, trong nền kinh tế luon vận động với sự xuất hiện ngày càngnhiều những nhân tố mới, môi trờng đầu t BĐS trong mỗi thời điểm đều xuất hiệnnhững yeu cầu mới cần bổ sung, những khiếm khuyết cần loại bỏ Hoàn thiện môitrờng BĐS luôn luôn là một quá trình không ngừng nghỉ

Những nghiên cứu đợc sử dụng rộng rãi trên thế giới (nh Jaffe và Sirmansdẫn cuối trang) đều xem xét môi trờng đầu t BĐS gồm nhiều hợp phần, trong đóchủ yếu là môi trờng thể chế đầu t BĐS và môi trờng thị trờng BĐS Mặc dù hailoại môi trờng này đợc nhân thức và quan nhiệm rộng- hẹp khác nhau giữa cácquốc gia, nhng đều có sự thống nhất về những nội dung quan trọng

1 Môi trờng thể chế đầu t BĐS

Quan niệm chung về thể chế kinh tế cho thấy đó là “một hệ thống bao gồm:các quy định về kinh tế của nhà nớc và các quy tắc xã hội đợc nhà nớc công nhận;

hệ thống các chủ thể thực hiện các hoạt động kinh tế; và các cơ chế, chính sách,phơng pháp, thủ tục thực hiện các quy định và vận hành bộ máy đó”15

14 Austin J Jaffe and C.F Sirmans, 1995 Fundamentals of Real Estate Investment Third Edition Pretice Hall, Englewood Cliffds, New Jersey 07632.

15 Đinh Văn Ân, Lê Xuân Bá (2006) Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị tr ờng

định hớng XHCN ở Viẹt Nam NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội, tr 14.

Trong Báo cáo phát triển của WB (2002), thể chế kinh tế có thể đợc hìnhthành bởi nhà nớc, các tổ chức kinh tế (cộng đồng hay t nhân) và thậm chí còn bởicác tổ chức quốc tế (đối với các quan hệ kinh tế mang tính xuyên quốc gia), trong

đó nhà nớc đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc hình thành nên thể chế kinh

Việc sở hữu BĐS tạo ra các quyền tài sản nhất định Chất lợng và số lợngcác quyền tài sản gắn liền với sự sở hữu BĐS là một mối quan tâm lớn, bởi vìnhững quyền này đợc định giá trên thị trờng BĐS Bất kỳ một sự hạn chế nào đốivới những quyền này đều làm giảm giá trị của đầu t

Những hạn chế đối với quyền tài sản có thể phát sinh từ cả khu vực côngcộng và khu vực t nhân Những ảnh hởng của khu vực công đến các quyền tài sản

là kết quả của một số hành động của Nhà nớc ở cấp chính phủ, tác động lớn nhất

là đánh thuế thu nhập và thuế tài sản ở cấp chính quyền địa phơng, tác động lớnnhất bao gồm các hình thức kiểm soát sử dụng đất Những ảnh hởng của khu vực

t nhân có thể tớc đoạt bớt các quyền tài sản bằng cách đặt ra những hạn chế đốivới việc sử dụng BĐS Các quyền tài sản đối với BĐS có thể đợc “bán” một cáchriêng biệt Trong trờng hợp BĐS tạo ra thu nhập, ngời chủ sở hữu “bán” quyền sửdụng cho ngời đi thuê Đến lợt mình, ngời đi thuê trả cho ngời chủ một mức giá(tiền thuê)

Một lĩnh vực đáng quan tâm nữa là mối quan hệ với ngời sử dụng BĐS-

ng-ời đi thuê Mối quan hệ này đợc cụ thể hoá trong hợp đồng cho thuê ở đây, hợp

đồng cho thuê bao gồm nhiều khoản mục chứ không chỉ thoả thuận về số tiền thuêhàng tháng Để khả thi, đầu t BĐS phải thoả mãn những ràng buộc của môi trờngpháp lý

Một trong những lĩnh vực khó khăn nhất trong đầu t BĐS là phân tích cácchiều cạnh chính trị- xã hội của môi trờng pháp lý Bất kỳ đầu t BĐS nào (đặc biệt

là một dự án phát triển quy mô lớn) đều có thể tác động đến phúc lợi của toàn xãhội Tuy có thể có cầu cho một dự án cụ thể và tuy dự án có thể “hợp pháp”, songnhững phản ứng chống lại của công chúng vẫn có thể xảy ra và tạo thêm một nhân

tố rất phức tạp cho dự án

Mối quan hệ của đầu t BĐS với cộng đồng cũng nh với môi trờng mà cộng

đồng quan tâm là một trong những vấn đề nhà đầu t phải chú trọng giải quyếttrong quá trình ra quyết định Trong nhiều trờng hợp, nhà đầu t phải đợc chuẩn bị

để dẫn giải về sự tơng hợp giữa một đầu t với các tiêu chuẩn và mong ớc của cộng

đồng Có những đầu t hoàn toàn hợp pháp về mặt kỹ thuật nhng rất có thể lạikhông đợc cho phép về mặt chính trị Những suy xét nh vậy có thể đặt ra nhữngràng buộc đối với tính khả thi chung của một đầu t BĐS cụ thể

Tất cả các vấn đề trên đây đều đợc giải quyết bằng những quy định có tínhpháp lý cao

1.2 Chính sách đầu t BĐS

16 WB (2002) Building Institutions for Market World Development Report.

Cũng nh các lĩnh vực kinh tế khác, chính sách đầu t BĐS không thể chỉ làmột, hai chính sách cá biệt mà luon là một hệ chống chính sách, trong đó chủ yếu

là các chính sách về đất đai, về xây dựng, về tài chính- vốn đầu t BĐS

đất, chủ sử dụng đất, về mua bán, chuyển nhợng đất đai trên thị trờng thì chínhsách thuế đối với đất đai đai mọi quốc gia, mọi chủ thể giam gia đầu t BĐS quantâm đặc biệt

- Ngoài những đặc điểm chung của thuế nh tính bắt buộc, tính không hoàntrả trực tiếp, v.v thuế trong lĩnh vực đất đai còn có một số đặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của ngân sách nhà

n-ớc Đặc điểm này xuất phát từ tính ổn định, không thể di dời và tính lâu bền của

đất đai Ngày nay, khi nền kinh tế đã phát triển, các sản phẩm xã hội đợc tạo rachủ yếu bởi các ngành công nghiệp và các ngành khác, thuế trong lĩnh vực đất đaivẫn là nguồn thu ổn định và quan trọng của các cấp ngân sách, nhất là các địa ph-

ơng

Thứ hai, việc định giá đất (hay quyền sử dụng đất) để tính thuế là vấn đềluôn gây ra những tranh cãi về lý luận, tính tranh chấp về lợi ích giữa các bên cóliên quan Cơ sở của thuế trong lĩnh vực đất đai là tổng giá trị của BĐS này hoặc làgiá trị tăng thêm của nó, nhng dù dới hình thức nào thì để tính đợc thuế trong lĩnhvực đất đaicũng phải tiến hành định giá đợc nó Việc định giá đất đai có thể đợcthực hiện một lần để xác định cho nhiều kì tính thuế, hoặc xác định cho từng lầnchuyển nhợng để tiến hành tính thuế, tuỳ thuộc vào từng loại thuế và Luật Thuế

đất đai của từng nớc Độ chính xác của việc định giá đất đai sẽ ảnh hởng trực tiếptới số thuế phải nộp của các đối tợng tính thuế

- Thuế trong lĩnh vực đất đai là một bộ phận cấu thành trong hệ thống thuếcủa mỗi quốc gia nên cũng có vai trò chung nh các loại thuế khác Ngoài ra, thuếtrong lĩnh vực đất đai còn phát huy vai trò riêng trong lĩnh vực quản lý và điều tiết

đối với đầu t BĐS, trong đó, nổi lên là:

Thứ nhất, góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về BĐS, bình ổn giá cảBĐS trên thị trờng, thúc đẩy sử dụng BĐS có hiệu quả, khuyến khích việc cungcấp hàng hoá cho thị trờng

Thứ hai, là công cụ quan trọng để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằngxã hội trong sử dụng và chuyển dịch BĐS Bởi vì, đất đai là di sản chung của cácthế hệ Ai sử dụng nhiều đất hơn, ngời đó phải trả nhiều thuế hơn Hơn nữa, giá trị

đất tăng lên do rất nhiều lí do, vì vậy, phải đợc điều tiết giá trị tăng lên đó Nh vậy,quy định linh hoạt của các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai đã góp phần điều hoàthu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch đất đai nóiriêng và BĐS nói chung Mặt khác, nguồn thu đó sẽ bù đắp một phần chi phí đầu

t xây dựng cơ sở hạ tầng, hoặc phát triển quỹ BĐS cho ngời có thu nhập thấp củaNhà nớc

Thứ ba, thông qua các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, Nhà nớc thực hiệnviệc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh BĐS Thôngqua việc thu thuế, Nhà nớc có thể nắm bắt đợc hơi thở của thị trờng và đa ra cácchính sách điều tiết thị trờng BĐS

1.2.2 Chính sách xây dựng

Xây dựng là quá trình tạo ra những tài sản BĐS là nhà, xởng, các vật kiếntrúc trên đất Hoạt động xây dựng bao gồm nhiều công đoạn từ lập quy hoạch xâydựng, lập dự án xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng côngtrình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, đếnquản lý dự án đầu t xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu Chỉ cần xảy ra một

ách tắc trong chuỗi công việc trên đây cũng làm cho một công trình xây dựnghoặc là không khởi công đợc, hoặc là phải ngừng lại ở các bớc dở dang, đe doạ lợiích của nhà đầu t BĐS Để hoạt động xây dựng đợc tiến hành chôi chảy, thuận lợi,

đạt kết quả cao, chính sách xây dựng đóng góp phần rất quyết định

Do tầm quan trọng của mình, chính sách xây dựng thờng hớng vào các nộidung chủ yếu là:

- Quy định thẩm quyền quyết định đầu t, cho phép đàu t và cấp phép đầu txây dựng

- Quyết định nội dung công tác chuẩn bị đầu t xây dựng

- Quy định trình tự thiết kế dự án đầu t xây dựng

- Quy định về quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng

- Quy định về năng lực hành nghề xây dựng, năng lực hoạt động xây dựng

- Quy định về khuyến khích, nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng

Tuỳ theo yêu cầu, trình độ phát triển kinh tế- xã hội nói chung và đầu t BĐSnói riêng, mỗi quốc gia đều có những quy định cụ thể và kịp thời hoàn thiện hệthống chính sách xây dựng của mình

1.2.3 Chính sách tài chính- vốn đầu t BĐS

Mọi đầu t BĐS đều liên quan đến việc sử dụng tài chính Có hai nguồn: nợ

và vốn Một nhà đầu t BĐS có thể sử dụng toàn bộ vốn hoặc toàn bộ tiền nợ hoặckết hợp cả hai nguồn Trờng hợp kết hợp cả hai nguồn là phổ biến nhất Để có tínhkhả thi, một đầu t BĐS phải cung cấp đủ thu nhập để trang trải chi phí của tiền nợ

và vốn góp Chi phí đi vay nói chung đợc quy cho lãi suất Chi phí của vốn góp là

tỷ suất thu lợi trên vốn đợc đòi hỏi Tỷ suất này đợc đo lờng căn cứ trên cơ sở trớcthuế hoặc sau thuế

Về phía nợ, ngời cho vay thờng chấp nhận một tỷ lệ lãi suất cố định của ợng tiền cho vay theo kỳ hạn nợ Trong những năm gần đây, có rất nhiều thay đổitrong các cách thực hành cho vay, chẳng hạn nh các khoản cho vay với lãi suất cóthể điều chỉnh và các khoản cho vay có sự tham gia của vốn Những thay đổi này

l-đã đợc đẩy mạnh chủ yếu bởi tình trạng lạm phát không tiên liệu đợc của nền kinhtế

Về phía vốn, các nhà đầu t BĐS đã sử dụng nhiều kỹ thuật để thu đợc lợngvốn cần thiết Vị trí vốn trong một đầu t BĐS đợc coi là dễ gặp rủi ro hơn so với vịtrí của nợ bởi vì sự đòi hỏi vốn về cơ bản là một sự đòi hỏi “thặng d ” gắn liền với

đầu t

Cả nợ và vốn đều có xu hớng đổ vào những nguồn có tỷ suất thu lợi kỳ vọnglớn nhất ở một mức rủi ro nhất định Nếu lợi nhuận trên vốn tăng ở một bộ phậnnào đó của thị trờng tài chính, thì ngời cho vay (hoặc nhà đầu t vốn) có thể rút tiền

ra khỏi BĐS để chuyển đến bộ phận khác này Kết quả của sự dịch chuyển này là

sự di chuyển lên, xuống về lợng tiền (cả nợ và vốn) đợc đầu t vào thị trờng BĐS

1.3 Tổ chức quản lý điều hành của nhà nớc

1.3.1 Chính quyền Trung ơng

Vai trò chủ yếu của chính quyền trung ơng, đã đợc đề cập tại rất nhiều tàiliệu, đặc biệt là công trình của Hernando de Sotto17, trong việc quản lý đầu t BĐS,tựu trung lại, thể hiện ở một số điểm:

Thứ nhất, cung cấp chiến lợc, quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển kinh

tế xã hội cũng nh các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị tổng thể

Đây là một việc làm có tính định hớng và điều chỉnh đầu t BĐS lớn nhất Yêu cầuquan trọng nhất của chiến lợc, quy hoạch kế hoạch là tính phủ trùm, tính đồng bộ,tính liên tục, tính minh bạch và tính chế tài

Thứ hai, hình thành các thể chế, chính sách để đầu t BĐS đợc hiện thực hóa.Các chính sách phải đồng bộ, thống nhất, đủ đơn giản và chế tài Những chínhsách của các cơ quan liên quan chí ít cũng không làm phức tạp thêm những vấn đềvốn đã rất phức tạp nh trong vấn đề đầu t BĐS Hơn nữa, việc phối hợp các cơ chếchính sách phải hớng đến việc xác lập giá trị pháp lý cho BĐS đợc đầu t để có thểvốn hóa BĐS và sinh động hóa vốn BĐS Tránh vốn đầu t vào BĐS do trở thànhvốn cố định nên không dễ dang rút ra đợc và có xu hớng trở thành vốn chết

Thứ ba, tổ chức triển khai các chiến lợc, quy hoạch, kế hoạch bằng các thểchế, cơ chế, chính sách trên bình diện vĩ mô Đây là chức năng nhà nớc nói chung.Trên thực tiễn, việc đầu t BĐS là những hoạt động phức hợp, diễn ra trong khoảngthời gian dài mới có thể kiểm chứng đợc việc tuân thủ chiến lợc, quy hoạch, kếhoạch nên cần có những cơ quan có tính tổng hợp để phối hợp các hoạt động đầu

t bất đọng sản

Thứ t, kiểm tra giám sát Việc tổ chức thực hiện chỉ có thể phát huy tính tốtnếu đợc kiểm tra giám sát Đối với các hoạt động kinh tế nói chung việc kiểm tragiám sát là cần thiết và đầu t BĐS thì việc kiểm tra giám sát trên bình diện tổngthể lại càng cần thiết hơn do tính cố định và giá trị lớn của hoạt động này

Thứ hai, vấn đề thuế tài sản ở vùng đô thị Trong những vùng đô thị có sựkhác biệt lớn trong mô hình thu nhập và chi tiêu giữa các thành phố trung tâm vàvô vàn cộng đồng ngoại ô nhỏ hơn nằm xung quanh Những khác biệt này đặc biệtquan trọng bởi chúng có thể ảnh hởng đến việc sắp đặt vị trí các nguồn lực giữacác đô thị của một vùng đô thị Đó là sự di chuyển của các công ty và các hộ gia

đình giữa các cộng đồng có thể gây sức ép cạnh tranh mạnh mẽ lên các chínhquyền địa phơng Trong thực tế, thị trờng nhà ở xuất hiện ở các đô thị không

đồng nhất Nếu các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn có thể trả giá cao hơn cho

đất cha sử dụng ở những cộng đồng có thu nhập cao hơn, thì những cộng đồng này

sẽ không còn là cộng đồng có thu nhập cao trong thời gian rất lâu

Thứ ba, việc khoanh vùng và những tác động tài chính đến sự phát triển dân c.Việc xác định thuế suất tài sản của một đô thị tạo ra một số động lực mạnh mẽ chocộng đồng để điều tiết sự phát triển các vùng đất mới Luật khoanh vùng cho phép

17 Hernando de Soto, 2006 Bí ẩn của vốn Nhà xuất bản Chính trị quốc gia Hà Nôi Tiếng Việt.

18 DiPasquale D and William C Wheaton, 1996 Urban Economic and Real Estate Markets Prentice Hall, Englewood Cliffs, NI 07632.

các đô thị kiểm soát một số khía cạnh phát triển, trớc hết là mật độ và việc sử dụng

đất Vì nói chung chính quyền địa phơng đợc bầu một cách trực tiếp, nên ta giả địnhrằng các quy định về sử dụng đất đai đó sẽ đợc xây dựng để đạt đợc lợi ích tài chínhtối đa hoặc thặng d tài chính cho các c dân hiện tại của đô thị

Thứ t, các lợi ích và chi phí tài chính của sự phát triển phi c trú Luậtkhoanh vùng cho phép cộng đồng điều tiết mật độ của dự án phát triển có c trúcũng có tác động đáng kể đối với việc sử dụng đất phi c trú Khi các cộng đồngquyết định kế hoạch khoanh vùng ở địa phơng mình, mối quan tâm chung là thặng

d hay thâm hụt tài chính sẽ tạo ra từ dự án phát triển phi c trú

Thứ năm, vốn hóa và tác động của thuế và dịch vụ công tại địa phơng Tác

động dài hạn của việc tăng thuế thờng ảnh hởng đến chủ nhà chứ không phải ngờithuê nhà Điều này phù hợp với quan điểm rằng cuối cùng thị trờng đất đai vốnhóa đầy đủ lợi thế về địa điểm

Thứ sáu, cạnh tranh giữa các ngoại ô, thuế và số phận của các thành phốtrung tâm Bị cản trở bởi quỹ nhà ngày càng thu hẹp và những hạn chế trong quyhoạch vùng ở các cộng đồng ngoại ô liền kề, các hộ gia đình có thu nhập thấp hơnchỉ có thể mua đợc các căn nhà ở bên trong thành phố Đến lợt mình, những khoảnthuế này sẽ làm giảm giá trị tài sản Giải pháp thay thế là để thuế ở mức cạnhtranh, nhng cho phép chất lợng dịch vụ giảm Điều này cũng sẽ dẫn đến việc làmgiảm giá trị tài sản và cũng có thể làm gia tăng các vấn đề xã hội khó giải quyếtcủa thành phố Tình thế khó xử này tạo nên một vòng luẩn quẩn Thị trờng BĐSsuy thoái chỉ phục vụ cho việc thu hút hoặc duy trì dân số có thu nhập thấp củathành phố và cầu tơng ứng về dịch vụ công Không còn cách nào để củng cố thị tr-ờng BĐS và thu hút thành phần các hộ gia đình đa dạng hơn vào trung tâm thànhphố mà không phải đồng thời giảm thuế, cải thiện dịch vụ và giải quyết các vấn đềxã hội của thành phố

2 Môi trờng thị trờng BĐS

2.1 Thị trờng BĐS

Thị trờng BĐS có thể đợc định nghĩa là cơ chế, trong đó hàng hoá và dịch

vụ BĐS đợc trao đổi Cơ chế đó đợc ảnh hởng bởi mong muốn của những ngờitham gia trên thị trờng cũng nh những can thiệp của chính phủ và hệ thống chínhtrị vào thị trờng

Mục tiêu của thị trờng BĐS là phân bổ lợng hàng hoá khan hiếm Hàng hoákhan hiếm đó là BĐS, bao gồm cả đất và những hoạt động trên mảnh đất và nhữngquyền tài sản liên quan đến sở hữu Thị trờng BĐS, giống nh mọi thị trờng khác,phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả Nhìn chung, chúng ta biết rằng ngờisẵn sàng trả giá cao nhất cho BĐS sẽ yêu cầu có quyền sở hữu đối với tài sản.Trong một số trờng hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực Việcthực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quyhoạch có thể đợc coi là một trong những loại phân bổ này

Thị trờng BĐS kết nối cung và cầu đối với BĐS Có hai loại (hoặc hìnhthức) cung và cầu BĐS mà nhà đầu t phải quan tâm Thứ nhất là cung cầu về sửdụng BĐS Điều này liên quan đến quan điểm của ngời đi thuê Thứ hai là cungcầu sở hữu BĐS, điều này liên quan đến quan điểm của những nhà đầu t chủ sởhữu Nhà đầu t chủ sở hữu phải quan tâm đến cả hai loại này

Việc hiểu rõ về các lực lợng cung và cầu ảnh hởng đến tính khả thi của một

đầu t cụ thể là rất quan trọng Phân tích thị trờng phải xem xét ở các cấp độ quốcgia và địa phơng Cầu về BĐS xuất phát từ cầu về các hàng hoá và dịch vụ màBĐS tạo ra Thí dụ, cầu về nhà ở xuất phát từ cầu về các dịch vụ nhà ở; cầu về cáctrung tâm mua sắm xuất phát từ cầu về hàng hoá bán lẻ; cầu về các toà nhà vănphòng xuất phát từ cầu về các dịch vụ nghề nghiệp, chẳng hạn nh chăm sóc y tế

Các nhà đầu t BĐS thờng tin rằng bản thân BĐS đã có một giá trị bên trong Tuynhiên, giá trị của nó xuất phát từ các dịch vụ mà một đầu t BĐS cung cấp Vì vậy,phải phân tích nguồn cầu đúng đắn.

Thị trờng BĐS đợc phân chia thành nhiều thị trờng ngách, chẳng hạn nh cácthị trờng nhà ở, BĐS công nghiệp, thơng mại, và đất trống Thậm chí các nhóm này

có thể đợc phân chia nhỏ hơn Thị trờng cũng có thể đợc phân chia theo quy mô của

dự án, theo vị trí, hoặc theo loại hình kết cấu

Sẽ là sai lầm nếu chỉ xem xét thị trờng BĐS về phía cầu mà bỏ qua phíacung Phân tích phía cung của thị trờng này thờng có liên quan đến việc quy đổicác dữ liệu tổng thể nh dân số, việc làm và thu nhập thành các nhân tố có liênquan hơn đến một dự án cụ thể Tuy nhiên, trong chừng mực rộng, nó thờng đềcập đến các nhân tố vợt ra ngoài tầm kiểm soát của nhà đầu t

Một trong những mục đích của phân tích phía cung của thị trờng là xác địnhngời sử dụng dịch vụ đợc cung cấp bởi đầu t Những đặc trng và sở thích củanhững ngời đi thuê tiềm năng phải đợc phân tích kỹ lỡng để xác định hợp lý cầucho bất kỳ dự án BĐS cụ thể nào Những nhân tố khác cần quan tâm là những đặctrng vật chất và cơ cấu của mặt bằng, điều kiện cải tạo, giao thông vận tải, và cácnhân tố đáp ứng cá nhân nh an ninh Tất cả những thuộc tính này là một phần của

“dịch vụ” mà dự án cung cấp để đáp ứng cầu tiềm năng

2.2 Đặc điểm của thị trờng BĐS 19

Thị trờng BĐS là một thị trờng kém hoàn hảo Mức độ hoàn hảo của thị ờng BĐS thấp hơn của thị trờng hàng hoá tiêu dùng và thị trờng t liệu sản xuấtkhác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nớc, đặc biệt trong công tác quyhoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế kĩ thuật, phát triển đô thị,khu dân c, khu kinh tế tập trung… “Phát triển thị tr), trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền tàisản BĐS của công dân, của tổ chức trong quá trình trao đổi BĐS hàng hoá

tr-Giao dịch trong thị trờng BĐS rất phức tạp Do BĐS có giá trị cao và khôngthể di dời vị trí nên quá trình giao dịch để thực hiện việc mua bán, chuyển nhợngBĐS rất phức tạp Đặc điểm này làm tăng chi phí giao dịch và thời gian giao dịch(thông tin, t vấn, kiểm định, thanh toán… “Phát triển thị tr)

Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai Sự khan hiếm ngày càng cao của

đất đai, yếu tố đầu cơ trong thị trờng BĐS luôn tồn tại khi có cơ hội Trong điềukiện một thị trờng thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá võ sựcân bằng tĩnh và kích thích các hành vi các bên tham gia nhằm tạo lập thế cânbằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực nh tăng giá, tăng nợ ởmức thái quá Kinh nghiệm ở nhiều nớc cho thấy, việc đầu cơ vào BĐS có thể làmphá vỡ thế cân bằng phát triển, “tạo ra tam giác nợ gồm các bên ngân hàng, dân c

và các nhà đầu t kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế xã hội” (nền kinh

tế bong bóng của Nhật vào những năm 80 thế kỷ XX)

Thị trờng BĐS chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu vào quantrọng nhất của các ngành sản xuất kinh doanh Hàng hoá BĐS có liên quan trựctiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu củacác ngành sản xuất kinh doanh So với tích luỹ tài sản lu động thì tích luỹ tài sản

cố định thờng lớn gấp nhiều lần Việc khai thông thị trờng BĐS sẽ tạo điều kiệnthuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh BĐS mà cả với các tổ chức sử dụnghàng hoá BĐS vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ… “Phát triển thị trmột cáchhiệu quả

Thị trờng BĐS dễ bị phân đoạn Tất cả các tổ chức sản xuất - kinh doanh,tuyệt đại bộ phận hộ dân c đều có nhu cầu tham gia vào thị trờng BĐS với t cách làngời mua, ngời bán, ngời thuê hoặc cho thuê, ngời giao hoặc nhận thừa kế, ngời

19 Lê Xuân Bá và các cộng sự, 2003 Sự hình thành và phát triển thị tr ờng BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật Hà Nội.

thế chấp hoặc nhận thế chấp, ngời phát mại… “Phát triển thị tr BĐS hàng hoá Do cơ cấu cung cầurất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nớc áp dụng đối với các đối tợngkhác nhau nên thị trờng BĐS dễ bị phân khúc; nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽtạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trờng này.

Thị trờng BĐS rất nhạy cảm Thị trờng này rất nhạy cảm đối với tăng trởngkinh tế, dễ bị nóng khi nền kinh tế có mức tăng trởng cao, và cũng dễ bị đóngbăng khi nền kinh tế suy giảm Thị trờng BĐS cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị,văn hoá, xã hội Thị trờng này một khi không đợc tổ chức và thông tin đầy đủ vàtrong điều kiện vĩ mô thiếu ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặcbiệt trong những điều kiện những nớc đang thực hiện chuyển đổi sang kinh tế thịtrờng

2.3 Các chủ thể tham gia thị trờng BĐS

Tham gia thị trờng BĐS gồm nhiều chủ thể, trong đó, chủ yếu là: các nhà

đầu t BĐS, những ngời sử dụng BĐS, các tổ chức trung gian, các bên hữu quan vànhà nớc

Các nhà đầu t bao gồm: các nhà đầu t phát triển, các nhà đầu t tiềm năng.Những ngời sử dụng BĐS bao gồm: các doanh nghiệp (sử dụng đất, công trình xâydựng, văn phòng … “Phát triển thị tr), ngời dân (sử dụng nhà ở, đất sản xuất kinh doanh) Các tổchức trung gian bao gồm: các nhà môi giới, các nhà t vấn

Các bên hữu quan bao gồm: các tổ chức ngân hàng, tài chính, các hiệp hội

về BĐS, hiệp hội bảo vệ ngời tiêu dùng, hiệp hội những nhà doanh nghiệp, hiệphội những nhà kinh doanh BĐS… “Phát triển thị tr

Nhà nớc với vai trò cung cấp các khung khổ thể chế, pháp lý, cung cấp dịch

vụ công Nhà nớc cũng còn đóng vai trò ngời sở hữu, nhà đầu t hình thành BĐStrên đất, ngời sử dụng hàng hóa BĐS trong thị trờng BĐS

III Kinh nghiệm quốc tế về xây dựng và hoàn thiện môi ờng đầu t BĐS

tr-1 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Tổng diện tích Trung Quốc là 960 triệu hecta, trong đó đất canh tác, đấtrừng, đồng cỏ, đất xây dựng, mặt nớc và đất cha khai thác chiếm tỷ lệ tơng ứng là13,8%; 20,7%; 27,55%, 2,95%; 3,8% và 31,3% trong tổng diện tích

Do đồi núi chiếm 2/3 diện tích, Trung Quốc thiếu đất canh tác trầm trọng.Diện tích đất đầu ngời là 0,9 ha, trong đó diện tích đất canh tác đầu ngời chỉ là0,11 ha, bằng 1/3 so với mức trung bình của thế giới Xung đột giữa nhu cầu đấtnông nghiệp và đất cho công nghiệp hóa và đô thị hóa đang ngày càng gay gắt

Có một số vấn đề liên quan đến đầu t BĐS ở Trung Quốc, thể chế, chínhsách đầu t BĐS ở Trung Quốc cần đợc xem xét, học tập dới đây

1.1 Sự xuất hiện của thị trờng BĐS ở Trung Quốc

Thị trờng BĐS Trung Quốc đang trở thành một trong những thị trờng BĐSlớn nhất thế giới, cho dù xem xét theo tiêu chí tổng diện tích hay tổng giá trị BĐS

Mục tiêu của việc phát triển thị trờng BĐS là áp dụng các nguyên tắc thị ờng, cơ chế thị trờng, định giá thị trờng, hệ thống luật pháp quản lý thị trờng, giámsát thị trờng, dịch vụ thị trờng và hệ thống quản lý thị trờng với mục đích thiết lậpmột thị trờng BĐS có trật tự, thống nhất, mở cửa và cạnh tranh

tr-Là kết quả của nhiều cải cách và phát triển trong các năm gần đây, thị trờngBĐS Trung Quốc đang đợc định hình nh một hệ thống với 5 loại thị trờng, chủ yếulà

- Thị trờng quyền sử dụng đất Thị trờng này đợc gọi là thị trờng sơ cấp,

trong đó quyền sử dụng đất đợc Nhà nớc bán cho các nhà đầu t xây dựng phát

triển và ngời sử dụng đất thông qua các công cụ nh đấu giá, đầu thầu hoặc phêduyệt bởi các cơ quan quản lý đất đai ở các cấp khác nhau Loại thị trờng nàyhoàn toàn thuộc độc quyền của Nhà nớc.

- Thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất Đây là thị trờng thứ cấp, trong

đó các nhà xây dựng và quản lý thực hiện việc xây dựng, bán và chuyển giao hoạt

động sau khi họ đã có quyền sử dụng đất theo luật pháp Về lý thuyết, đây là loạithị trờng cạnh tranh, nhng trên thực tế tính cạnh tranh có những hạn chế

- Thị trờng BĐS tài chính Việc phát triển các hoạt động tài chính trong thị

trờng BĐS là một nhân tố chủ chốt quyết định thành công của thị trờng BĐS Cácgiao dịch tài chính nh cho thuê, cầm cố và chuyển nhợng các quyền sử dụng đất

và nhà ở tiếp sức sống cho thị trờng BĐS, và hoạt động bảo hiểm giúp làm giảmrủi ro đối với các nhà xây dựng, các nhà quản lý và ngời sử dụng Dựa trên bảnchất liên kết với thị trờng tài chính, thị trờng BĐS có thể phân chia thành thị trờngBĐS thế chấp và thị trờng BĐS cho thuê tài chính

- Thị trờng BĐS liên quan tới ngời nớc ngoài, bao gồm BĐS thơng mại, sản

xuất và BĐS dân c dành cho ngời nớc ngoài

- Thị trờng các dịch vụ trung gian về BĐS Thị trờng này rất đa dạng, bao

gồm: Dịch vụ t vấn, môi giới, thông tin, định giá, đăng ký và trọng tài Không có

hệ thống dịch vụ trung gian này, không thể có một cơ chế thị trờng BĐS hiệu quả

Tại Trung Quốc, đầu t vào thị trờng BĐS đợc coi là một kênh đầu t hấp dẫn

so với đầu t vào thị trờng chứng khoán Điều tra vào năm 2004 (Worldbank 2005)cho thấy một phần ba số ngời mua BĐS ở thành phố Thợng Hải là các nhà đầu t,chứ không phải ngời sử dụng cuối cùng Thị trờng BĐS ở Trung Quốc là một thịtrờng dễ gia nhập, dễ rút khỏi và chi phí giao dịch tơng đối thấp

So với các thị trờng phát triển, thị trờng BĐS Trung Quốc còn ở giai đoạn

đầu Hiện nay, có khoảng 25.000 công ty mối giới BĐS và trên 200.000 đại lýBĐS Thêm vào đó, có khoảng 20.000 công ty quản lý BĐS thu hút tổng cộng 2triệu lao động Nhiều công ty môi giới bất động không có giấy phép kinh doanh vàcác chứng chỉ hành nghề cần thiết Chẳng hạn, theo một điều tra gần đây ở ThợngHải, 982 công ty môi giới BĐS đang hoạt động trái pháp luật, không đăng ký vớicơ quan quản lý

Cho tới năm 1999, hầu hết ngời dân thành thị Trung Quốc vẫn đợc Nhà nớccấp nhà hoặc cho thuê nhà với giá tợng trng Lao động làm việc trong các cơ quanchính phủ, các tổ chức công và giáo dục, doanh nghiệp nhà nớc về nguyên tắc đều

đợc nhà nớc phân nhà Tháng 3/1998, Chính phủ Trung Quốc đã ban hành một góicải cách về nhà ở, trong đó chế độ cấp nhà truyền thống bị loại bỏ và ngời dân đợckhuyến khích mua nhà hoặc trả tiền thuê nhà theo giá thị trờng Đầu năm 1999,Chính phủ Trung Quốc tuyên bố tất các khu nhà ở đợc xây sau năm 1999 đều sẽ

đợc bán, chứ không đợc phân phối Kể từ đó, thị trờng nhà ở Trung Quốc đã tăngtrởng mạnh mẽ Đầu t vào BĐS chiếm tỷ lệ ngày càng lớn trong GDP Trung Quốc,cho dù vẫn ở mức thấp so với các nớc phát triển

Đầu t thực tế vào phát triển BĐS ở Trung Quốc năm 1999 là 401 tỷ NDT(khoảng 48 tỷ USD) và đang tăng nhanh trên 20%/năm trong những năm gần đây.Một cuộc khảo sát của Sở Xây dựng Bắc Kinh tiến hành năm 2005 cho thấy,38,8% số ngời mua nhà ở thành phố nằm ở độ tuổi 21 đến 30, cao nhất so với cácnhóm tuổi khác Trong khi đó, ở các nớc phơng Tây, tỉ lệ này thờng thuộc nhómtrên 35 tuổi

Theo điều tra của Tạp chí Xây dựng Trung Quốc, khoảng 59% dân thành thịcủa Trung Quốc có nhà riêng Diện tích trung bình của một ngôi nhà vào khoang50-80 m2 Phần lớn hộ gia đình đợc điều tra có từ 2-4 ngời 19,7% số ngời đợc

điều tra đang ở nhà thuê và 11,5% nhận tiền trợ cấp thuê nhà từ công ty của họ

Thống kê mới đây của 10.000 thanh niên tại các thành phố ở Bắc Kinh,Nam Kinh, Thành Đô và Thiên Tân cho thấy, 70% trong số họ trả lời là sẽ muanhà nhng dựa vào sự trợ giúp của cha mẹ, chỉ có 30% tự mua nhà cho mình.Thông thờng các thanh niên Trung Quốc trả trớc 20-30% tổng số tiền mua nhà, vàtrả góp phần tiền còn lại trong vòng 10 đến 20 năm Số tiền mà họ phải trả góp th-ờng tốn 1/3 tới 1/2 thu nhập của họ

1.2 Thể chế đầu t BĐS ở Trung Quốc

Cùng với việc hình thành của hệ thống kinh tế thị trờng, nguyên tắc phân bổnguồn lực đất đai và quyết định giá đất đai bởi thị trờng đã dần đợc thiết lập ở cácvùng mà nền kinh tế thị trờng đã phát triển nh Quangdong, Jiangsu và Zhejiang,xây dựng thị trờng BĐS đợc coi là một u tiên hàng đầu Hệ thống đấu thầu và đầugiá đất công cộng đã đợc thiết lập đầu tiên ở Guangdong và hiện nay đang lanrộng ra nhiều điều phơng ở Trung Quốc

Luật và các pháp quy về bất định sản ở Trung Quốc đợc ban hành bởi Quốchội và các Uỷ ban Quốc hội, Hội đồng Nhà nớc, Các Bộ và các ủy ban thuộc Hội

đồng nhà nớc, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, chính quyền địa phơng và các ban,ngành khác

Việc thơng mại hóa BĐS của Trung Quốc khởi nguồn từ các cải cách trong

hệ thống sử dụng đất đai cuối thập kỷ 1980 Theo Hiến pháp 1982, đất đai ở TrungQuốc thuộc sở hữu Nhà nớc Tu chính án Hiến pháp năm 1988 đã cho phép quyền

sử dụng đất có thể đợc giao dịch, trao đổi mua bán nh một loại hàng hóa Điều này

đã khởi đầu thị trờng BĐS ở Trung Quốc

Hiện thời, Bộ Đất đai và Tài nguyên là cơ quan chịu trách nhiệm quản lýchung về sử dụng đất và lập kế hoạch, quản lý và bảo vệ các nguồn tài nguyên đất,khoáng sản và biển Bộ này đợc thành lập trên cơ sở sáp nhập Bộ Địa lý và khoángsản, Bộ Quản lý đất, ủy ban nhà nớc và biển và ủy ban nhà nớc về Địa chính vàBản đồ

Trung Quốc đã ban hành nhiều luật liên quan đến quản lý đất đai nh: LuậtQuản lý đất đai, Luật về bảo vệ đất nông nghiệp cơ bản, Luật về Bảo tồn nớc và

đất, Nghị định về cải tạo đất, Nghị định về Thuế đất, Các biện pháp quản lý quỹ

đất xây dựng, v.v Thêm vào đó, việc sử dụng đất phi pháp đã đợc quy định trongLuật Hình sự

Dới luật, có trên 30 nghị định, chủ yếu liên quan đến việc quản lý đất, baogồm Quy định về quản lý quy hoạch hàng năm về sử dụng đất, Quy định về quản

lý việc kiểm tra, đệ trình và phê duyệt đối với đất xây dựng, Nghị định về giảiquyết đất trống, Nghị định về quản lý và thu phí đối với đất xây dựng

Việc thực thi và giám sát luật pháp chặt chẽ góp phần làm cho thị trờngBĐS trở nên lành mạnh hơn Trong năm 1999, có 745 vụ vi phạm luật pháp liênquan tới đất đai và tài nguyên đã bị điều tra và kết an, và 105 quan chức có liênquan đã bị tuyên án tù

Vào 1/1/2000, Bộ Đất Đai và Tài Nguyên Trung Quốc đã ban hành “Thông

t về thiết lập thị trờng đất đai và thúc đẩy các giao dịch chính thức về quyền sửdụng đất đai” Thông t nhấn mạnh tới các hệ thống sau đây: (i) hệ thống kiểm soátchuyển đổi đất đai cho mục đích xây dựng; (ii) hệ thống cung cấp và kiểm soát tậptrung hóa đối với diện tích đất thành thị dành cho xây dựng; (iii) hệ thống giaodịch và mua bán công dành cho quyền sử dụng đất thông qua đấu giá hoặc đấuthầu; (iv) hệ thống cập nhật và quy định về giá đất tiêu chuẩn (v) hệ thống đăng kýBĐS và (vi) hệ thống quyết định tập thể và công khai về các vấn đề BĐS

Năm 2001, Hội đồng Nhà nớc ban hành Thông t về tăng cờng quản lý tàisản đất đai (Quyết định 15) tập trung vào kiểm soát chặt chẽ đất xây dựng, hệthống cho thuê đất công, thúc đẩy đấu giá đất công khai, tăng cờng quản lý tài sản

đất đai Một loạt biện pháp mới trong hệ thống quản lý đất đai đã đợc soạn thảonhằm củng cố quản lý tài sản đất đai

Kể từ năm 2003, chính phủ Trung Quốc đã ban hành nhiều chính sách thắtchặt hoạt động đầu t BĐS, chủ yếu nhằm vào các nhà phát triển BĐS, nh đòi hỏicao hơn về số vốn tối thiểu, và đồng thời quy định chặt chẽ hơn hoạt động cho vayBĐS Mục tiêu của hệ thống quản lý đất đai trong Kế hoạch 5 năm lần thứ 10 lànâng cao cờng độ sử dụng đất cho các mục tiêu xây dựng nhằm tăng cờng nguồncung BĐS; đẩy sâu việc cải cách hệ thống sử dụng đất để thiết lập một thị trờng

đất đai thống nhất, tiêu chuẩn hóa và bình đẳng; phát triển một kết cấu hạ tầngquản lý và chuyển đổi hòan toàn chức năng của chính phủ trong quản lý BĐS

1.3 Chính sách đầu t BĐS của Trung Quốc

1.3.1 Chính sách đất đai đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài

Đất đai do doanh nghiệp nớc ngoài sử dụng là loại sử dụng đất đai có thutiền đầu tiên ở Trung Quốc sau năm 1949 Luật Doanh nghiệp liên doanh banhành năm 1979 đã quy định bên Trung Quốc trong doanh nghiệp liên doanh cóthể góp vốn bằng quyền sử dụng đất Cùng với việc cải cách hệ thống sử dụng đất

ở Trung Quốc, các doanh nghiệp nớc ngoài của Trung Quốc đợc trao quyền rộngrãi hơn Luật Quản lý đất năm 1998 cho phép doanh nghiệp nớc ngoài đợc muabán, trao đổi quyền sử dụng đất Nghị định 73 vào tháng 8/1999 đã khẳng địnhcác doanh nghiệp có vốn nớc ngoài không bắt buộc phải trả phí thuê cho địa điểmsản xuất của họ Quyết định 433 ban hành bởi Bộ Đất đai và Tài nguyên năm 1999

và Danh mục Đất đai ban hành năm 2001 đã đa ra nguyên tắc không phân biệt đối

xử theo thành phần ngời sử dụng đất đai Đất đai dành cho mục đích xây dựngtuân thủ theo Danh mục Đất đai, sau khi đợc phể chuẩn, có thể đợc tiếp tục táiphân bổ tự do Các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài và các ngời sử dụng đấtkhác đợc đối xử bình đẳng về phơng diện sử dụng đất Nhà nớc áp dụng một chínhsách đất đai thống nhất với mọi thành phần kinh tế

1.3.2 Tài chính BĐS

Cho vay thế chấp BĐS ở Trung Quốc đã tăng 129% trong 5 năm gần đây,

đạt giá trị khoảng 10% GDP của nớc này

Thị trờng thế chấp BĐS ở Trung Quốc mới ở giai đoạn sơ khởi Một sốthành phố đã ban hành các văn bản pháp luật quản lý việc thế chấp BĐS Chẳnghạn, chính quyền Quảng Châu đã ban hành văn bản quản lý thế chấp BĐS, yêu cầucác tổ chức cho vay thế chấp BĐS phải đăng ký với ngân hàng trung ơng

Trung Quốc quy định thời hạn tối đa của việc trả các khỏan nợ thế chấpBĐS là 30 năm Ngời mua nhà thờng phải trả trớc 20% giá trị của ngôi nhà và trảdần trong các năm sau đó

Cơ quan cung cấp các khoản cho vay thế chấp lớn nhất ở Trung Quốc làNgân hàng Xây dựng Trung Quốc (CCB) Các khỏan cho vay mua nhà do bốn

ngân hàng thơng mại nhà nớc Trung Quốc cung cấp đạt giá trị khoảng 50 tỷ USDtrong năm 2001

Bên cạnh việc vay ngân hàng, công nhân ở các thành phố có thể vay từ các

“quỹ phòng xa” nếu công ty của họ tham gia vào các quỹ này Công nhân đónggóp 4-8% mức lơng, và ngời chủ đóng góp 5% số tiền trả lơng và quỹ này Vàonăm 2002, có 67,77 triệu ngời lao động toàn quốc đã tham gia vào các quỹ này

1.4 Một số tồn tại trong môi trờng đầu t BĐS của Trung Quốc

Một là, công tác quy hoạch yếu kém Tại nhiều nơi, nguồn cung đất đai vàquyền sử dụng đất đai tùy thuộc vào sự “mò mẫm” của thị trờng Do tầm nhìnngắn hạn và mục tiêu kiếm lợi cá nhân, chính quyền tại nhiều địa phơng đã đầu tquá mức vào đất đai và BĐS, tạo ra cái gọi là “sự điên cuồng BĐS” và “sự điêncuồng khu công nghiệp và khu phát triển.”

Hai là, còn nhiều nhân tố phi thị trờng khiến cho thị trờng đất đai khó vậnhành Hiện nay, trên 60% đất vẫn ở trong tình trạng giao dịch, cấp phát thiếu minhbạch dựa trên quan hệ quan chức - doanh nghiệp, sự đổi chác quyền lực - tiền bạc,

và do vậy cản trở sự vận hành của một thị trờng bình thờng

Ba là, chính sách điều tiết thị trờng BĐS cha hình thành đầy đủ Cách kiểmsoát và điều tiết cũ không còn hoạt động tốt, trong khi hệ thống mới cha hìnhthành Kết quả là chính quyền địa phơng tại nhiều nơi thờng rất lúng túng, khôngbiết rõ có nên can thiệp vào thị trờng đất đai hay không Một số địa phơng tự tiện

đặt hoặc duy trì giá cả đất đai ở mức thấp, một số địa phơng thậm chí còn thamgia trực tiếp vào hoạt động đầu cơ đất đai Những vấn đề này đợc phát hiện đã khálâu nhng vẫn cha đợc giải quyết do thiếu một cơ chế kiểm soát và điều tiết

Bốn là, cha có tiêu chuẩn pháp lý đối với hành vi của các tác nhân thị trờng.Các doanh nghiệp BĐS đã gia tăng từ một vài nghìn lên trên hai mơi nghìn doanhnghiệp trên toàn quốc Riêng tại Thợng Hải, mỗi ngày trung bình có 4 doanhnghiệp BĐS đợc thành lập Hầu hết các thành phố lớn đã bãi bỏ các thủ tục kiểmtra và cấp phép đối với việc thành lập các doanh nghiệp BĐS Hiện nay đang cómột sự rối loạn trong thị trờng BĐS của Trung Quốc Nhiều doanh nghiệp có chấtlợng rất kém, vốn chỉ tồn tại trên giấy, và nhiều công ty ma đã xuất hiện

Năm là sở hữu đất đai không rõ ràng Nhiều tài sản BĐS của doanh nghiệpnhà nớc đã bị “bay hơi” Nhiều cơ quan nhà nớc đã sử dụng mọi cách thức đề duytrì quyền sở hữu đất công này, do vậy tạo ra một quá trình hoạch định chính sáchhỗn loạn và lạm dụng quyền lực Ước tính rằng toàn bộ tài sản BĐS ở đô thị củaTrung Quốc trị giá khoảng 8000 tỷ NDT, nhng hàng năm bị thất thoát, h hỏngkhoảng 50 tỷ NDT

Sáu là, cha có sự kiểm soát và luật lệ thống nhất đối với thị trờng đất đai.Hiện nay, Trung Quốc vẫn tách bạch các cơ quan quản lý đất với các cơ quanquản lý BĐS, do vậy tạo ra một cơ cấu quyền lực trùng lắp và khiến cho nhà nớckhó can thiệp hữu hiệu để giải quyết các vấn đề hiện thời Việc thiếu sự phối hợpgiữa các cơ quan đang ảnh hởng ngày càng lớn tới sự tăng trởng bình thờng của thịtrờng

2 Kinh nghiệm của một số nớc chuyển đổi Đông Âu

2.1 Giới thiệu chung

Tại Đông Âu, các di sản của cơ chế kinh tế cũ đã dẫn tới việc sử dụng BĐSkém hiệu quả và gắn các giá trị phi tiền tệ vào BĐS Chính phủ các nớc Đông Âutrong quá trình chuyển đổi đã tiến hành nhiều biện pháp để phát triển năng lựchành chính và kỹ thuật trong các lĩnh vực nh địa chính và lập bản đồ, đăng ký đất

và thực hiện hợp động để thị trờng bấtt động sản có thể vận hành tốt, cùng với sựphát tỉển của các nhà chuyên môn BĐS thuộc khu vực t nhân

Quá trình chuyển đổi ở các nớc Đông Âu thờng dẫn tới việc chuyển đổi mộtphần đáng kể BĐS từ sở hữu nhà nớc nớc sang sở hữu t nhân Hai biện pháp lớn

nhất đợc thực hiện ở các nớc đang chuyển đổi là t nhân hóa và phục hồi nguyên

trạng sở hữu T nhân hóa diễn ra dới một số dạng nh bán BĐS, bán cổ phần và mở

cửa cho sự tham gia của khu vực t nhân vào các ngành kinh tế trớc kia thuộc độcquyền nhà nớc Phục hồi nguyên trạng cho phép một số chủ sở hữu cũ đợc nhậnlại các BĐS trớc đã bị xung công hoặc bị bắt buộc phải bán trong thời kỳ kinh tếtập trung bao cấp Tại Anbani, 80% đất nông nghiệp, 84% đất ở, 90,4% đất xâydựng công nghiệp đợc t nhân hoá Tại Bungari và Rumani, chính sách phục hồinguyên trạng cho chủ cũ là một công cụ quan trọng để chuyển quyền kiểm soátBĐS sang các chủ sở hữu t nhân

Bảng 1.2: Mức độ phát triển thị trờng BĐS tại một số nớc chuyển đổi

T nhân hóa đã khiến mức sở hữu t nhân về nhà ở tại các nớc đang chuyển

đổi tăng lên mức rất cao, lớn hơn so với tỷ lệ trung bình của các nớc Liên minhchâu Âu ở một số nớc, trên 90% quỹ nhà ở đã đợc t nhân hóa giá rẻ, hoặc khôngthu tiền, cho những ngời đang ở nhà đó Các vấn đề tài chính của khu vực này đãlàm giảm mạnh việc xây nhà ở xã hội (Chẳng hạn, tại Rumani, các nhà xã hội đ ợcxây năm 1997 chỉ bằng 25% so với năm 1992)

Những đòi hòi hoàn trả BĐS cho chủ cũ xuất hiện sau các cuộc chính biếncuối thập kỷ 80 Tuy nhiên, chính sách cụ thể khác nhau ở các nớc Tại Ba Lan,không có hòan trả BĐS trên quy mô lớn, thay vào đó chính phủ sử dụng chínhsách t nhân hóa hàng loạt Tới tháng 3/1998, trong số 4,6 triệu ha đất nông nghiệpthuộc sở hữu chính phủ thì 650 nghìn ha đã đợc t nhân hóa Tại Hungary, Latvia,Cộng hoà Séc, Cộng hoà Slovak và Slovenia, chính sách hoàn trả chủ cũ đã thựcthi với mức độ và cách thức khác nhau Ngời chủ cũ có thể đợc nhận lại BĐS hoặc

đợc đền bù bằng tiền Có khoảng 200 nghìn BĐS thành thị và 230 nghìn BĐSnông thôn đã đợc trao trả lại chủ cũ ở Cộng hoà Séc Hiện nay, thị trờng BĐS ởthành thị hoạt động sôi nổi hơn ở nông thôn

2.2 Các trụ cột chính sách đầu t BĐS

Bảng 1.3: Cho điểm các trụ cột đầu t BĐS tại một số nớc chuyển đổi Đông Âu

(6 là điểm số tối đa)

Chính phủ các nớc chuyển đổi Đông Âu đã ban hành các luật pháp và chính

sách về thị trờng BĐS theo hớng: Cung cấp một khuôn khổ luật pháp rõ ràng về

sở hữu và sử dụng BĐS; Cung cấp các cơ chế giải quyết tranh chấp (ví dụ tòa án hoặc trọng tài); Cung cấp các thể chế để tạo điều kiện và bảo đảm sự chuyển đổi

các tài sản của BĐS (nh các cơ quan đăng ký đất đai); Kiểm soát và điều tiết sựphát triển và sử dụng của đất đai và BĐS cho các mục tiêu công công (ví dụ quyhoạch và các quy định xây dựng); Quản lý đất đai và tài sản trên đất thuộc khuvực công; Xây dựng và vận hành hệ thống thuế

Có sự đồng thuận rằng để thị trờng BĐS hoạt động tốt, cần phải có: một

định nghĩa rõ ràng và quản lý lành mạnh các quyền về BĐS; các hạn chế tối thiểu

về sử dụng BĐS; chuyển đổi các quyền BĐS phải đơn giản và không tốn kém;minh bạch và thông tin; vốn và tín dụng Những điều kiện này là cần nhng cha đủcho một thị trờng đầu t BĐS hiệu quả

Trong nền kinh tế XHCN cũ, cột trụ thể chế thứ nhất (đăng ký đất đai và địachính) chủ yếu tập chung vào quyền sử dụng đất; cột trụ thể chế thứ hai (định giá)phản ánh giá tiềm năng, thay vì giá thị trờng của đất đai; cột trụ thứ ba (tài chính)hầu nh không tồn tại Nhìn chung, ba cột trụ thể chế này ở các nớc đang chuyển

đổi vẫn ở trình độ phát triển thấp, so với các cột trụ thể chế tơng tự của các nớcEU

2.2.1 Cột trụ thứ nhất: Đăng ký BĐS và địa chính

Tại tất cả các nền kinh tế thị trờng, quan hệ pháp lý cơ bản giữa BĐS và chủ

sở hữu đợc công nhận chính thức tại cơ quan đăng ký đất đai Cơ quan này thờngthuộc nhà nớc, tuy nhiên, một số chuyên gia khu vực t cũng có thể đợc trao quyềnthực hiện một phần công việc này Bên cạnh cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan địachính có nhiệm vụ lập bản đồ, xác định ranh giới chính xác của các mảnh đất vàtrợ giúp việc đánh thuế đất và BĐS

Nhiều nớc Đông Âu đã học tập mô hình của nớc áo cổ, tức là có cơ quan

Đăng ký đất đai độc lập với cơ quan Địa chính Tại một số nớc (nh Hungary vàCộng hoà Séc), hai cơ quan này đợc kết hợp với nhau Một số tài sản trên đất đãthuộc sở hữu t nhân, nhng quyền sở hữu đất vẫn thuộc về nhà nớc, chính quyềnvùng hoặc chính quyền địa phơng Các cá nhân và tổ chức t nhân có thể sở hữunhà và đợc thuê đất, nhng không chắc có thể đợc sở hữu đất, đặc biệt ở các vùngthành thị

2.2.2 Cột trụ thứ hai: Định giá BĐS

Sự phát triển của cột trụ định giá BĐS nói chung diễn biến chậm chạp ở cácnớc chuyển đổi Điều này có nguyên nhân lịch sử và việc thiếu một cơ quan hoặcthể chế trung ơng giữ vai trò này Thêm vào đó, số lợng tơng đối nhỏ của các giaodịch thơng mại BĐS và việc cha đánh thuế bất động trong thời kỳ đầu cải cách tạihầu hết các nớc chuyển cũng góp phần gây ra sự chậm chễ này Các nớc đangchuyển đổi đều thừa nhận tầm quan trọng của thuế BĐS trong việc tăng thu ngân

sách, kiểm soát kinh doanh, đầu t BĐS và gia tăng hiệu suất sử dụng BĐS (không

để BĐS nằm “chết” quá lâu tại các cơ sở sản xuất, kinh doanh yếu kém)

Việc định giá BĐS gặp nhiều trở ngại do thiếu chuyên môn và dữ liệu về giáthị trờng Một số nớc vẫn áp dụng phuơng pháp định giá hàng loạt dựa trên các giátrị “địa chính” (nh diện tích đất, loại đất, vị trí ), cha dựa trên việc diễn biến giácả thị trờng Là kết quả của dự án PHARE, tiêu chuẩn định giá BĐS của ủy banchâu Âu (TEGoVA) đã đợc dịch ra hầu hết ngôn ngữ của các nớc chuyển đổi và đ-

ợc xuất bản bởi các cơ quan định giá BĐS quốc gia Do vậy, hệ thống định giáBĐS ở nhiều nớc đang chuyển đổi dựa trên TEGoVA Việc áp dụng các tiêu chuẩn

định giá nhất quán dựa trên cách tiếp cận giá trị thị trờng có vai trò thiết yếu đốivới nhiều hoạt động ở các nớc chuyển đổi, từ các thị trờng thế chấp tới đánh thuếBĐS và báo cáo tài chính công ty Tuy nhiên, các nớc đang chuyển đổi đang gặpnhiều khó khăn trong việc thực thi các tiêu chuẩn này

Một số nớc sử dụng hệ thống cấp giấy phép đối với các nhà định giá Kếthợp với với việc hình thành và tự quản của các hội nghề nghiệp Việc đào tạo về

định giá BĐS đợc đánh giá cao ở các nớc chuyển đổi Nhiều nớc đã có các chơngtrình đại học và trên đại học dành cho những ngời định giá đất đai Có xu hớng sửdụng giá BĐS để đánh thuế làm giá cơ bản cho việc định giá BĐS vì trong cácmục tiêu khác nh đền bù hoặc thế chấp

2.2.3 Cột trụ thứ ba: Các dịch vụ tài chính

Hoạt động đầu tu BĐS đòi hỏi các cơ chế tài chính đầy đủ để trợ giúp việcmua, bán, cho thuê và phát triển các tài sản BĐS, và điều quan trọng là các cơ chếtài chính này phải đợc điều tiết và trợ giúp bởi các luật pháp thích hợp Trong nềnkinh tế bao cấp cũ, các nguồn lực đất đai bị kiểm soát bởi sự phân bổ trực tiếp, màkhông xét tới giá trị tiền tệ của chúng, do vậy, tại tất cả các nớc XHCN Đông Âu

cũ, cột trụ này hầu nh không tồn tại

Trong nền kinh tế thị trờng, cơ chế tài chính BĐS cần thiết để cấp vốn chohoạt động đầu t vào thị trờng bất động, làm tăng lợi nhậun và giảm rủi ro của cáckhỏan đầu t này Nhiều sản phẩm tài chính có thể đợc sử dụng cho đầu t BĐS Cáccông cụ tài chính khác nhau đợc sử dụng bởi các nhà đầu t khác nhau nh chínhphủ, các nhóm đầu t, các cá nhân hoặc các công ty Các nhà đầu t thờng theo đuổimục đích khác nhau: chính phủ quan tới kết cấu hạ tầng, xây dựng các dịch vụ trợgiúp và nhà ở, trong khi các công ty đầu t chủ yếu vì lợi nhuận; Các cá nhân đầu tnhằm bảo đảm chỗ ở lâu dài

Có sự khác biệt đáng kể về mức độ các khỏan cho vay thế chấp BĐS ở cácnớc chuyển đổi Điều này trớc tiên phản ánh sự đa dạng về trình độ phát triển củakhu vực tài chính ở các nền kinh tế này Tuy nhiên, thị trờng tài chính yếu kémtiếp tục là một vấn đề khó khăn đối với các nhà đầu t BĐS ở các nền kinh tế này.Các hãng và hộ gia đình khó huy động để đầu t vào BĐS Theo OECD (2000),không nền kinh tế chuyển đổi nào ở châu Âu có tổng các khoản cho vay BĐS vợtquá 15% GDP Đây là một tỷ lệ thấp nếu so với các nền kinh tế phát triển (Chẳnghạn, tỷ lệ này ở Mỹ là trên 50%)

Vấn đề cơ bản của tài chính BĐS ở các nớc này là sự yếu kém của hệ thốngngân hàng Nghiên cứu của EBRD (2001) cho thấy hệ thống ngân hàng ở các nềnkinh tế chuyển đổi cha thật phát triển so với các nền kinh tế thị trờng khác có cùngmức thu nhập đầu ngời Quá trình t nhân hóa hệ thống ngân hàng và thành lập cácngân hàng t nhân đã diễn ra với các cấp độ khác nhau ở các nớc chuyển đổi Vấn

đề tính thanh khoản và nợ xấu khá trầm trọng ở nhiều nớc

Bảng 1.4: Tỷ lệ của các khỏan cho vay thế chấp BĐS trên GDP

Hai nớc đều thuộc Khối thịnh vợng chung, là thuộc địa cũ của nớc Anh, và

có nhiều điểm chung về luật pháp và hệ thống quyền lực nhà nớc Nhìn chung, hệthống quản lý đất đai và thị trờng BĐS ở hai nớc khá tơng tự nhau và đạt tới trình

độ phát triển rất cao Hệ thống quản lý BĐS “Torrens” ở hai nớc đợc coi là mộttrong những hệ thống quản lý BĐS hữu hiệu và hiệu quả nhất trên thế giới Cả hainớc đều quan niệm rằng đất đai nói riêng, và các BĐS nói chung, là nguồn lực cơbản của quốc gia, và việc phân bổ và quản lý đất đai có hiệu quả đóng góp vôcùng quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc

Về danh nghĩa, đất đai thuộc về nhà nớc (chính phủ các bang ở Australia vàchính phủ quốc gia ở New Zealand) Các cá nhân có quyền nắm giữ lâu dài (freehold) hoặc nắm giữ có thời hạn (lease hold) đối với một mảnh đất cụ thể (bao gồmcả không gian và dới mặt đất, tuy nhiên không có quyền khai khoáng) Hiện nay,

có ba loại nắm giữ (sở hữu) đất ở Australia và New Zealand: đất t nhân (privateland), đất công cộng (crown land) và đất thuộc sở hữu của ngời thổ dân (phần lớn

là thuộc loại sở hữu tập thể)

Diện tích đất của New Zealand là 66 triệc acres, trong đó 44 triệu acres đợcxếp vào loại đất có chủ Phần lớn nhất, tới 22 triệu acres, là đất thuộc quyền nắmgiữ t nhân lâu dài (freehold land) Đất công cộng (crown hold) chiếm 16 triệuacres Đất của ngời thổ dân (Maori land) là 4 triệu acres) 17 triệu acres đợc giữdành riêng cho các mục tiêu công cộng, hầu hết hiện nay đều là các cánh rừng vàcông viên quốc gia 6 triệu acres là đất công cha đợc chiếm giữ, hầu hết là đồitrọc, sông và suối Vào năm 1993, 23% đất ở Australia là đất công cộng Trên mộtnửa diện tích đất công cộng này (54%) hiện đợc bỏ hoang và khoảng 7% đợc dànhcho các mục đích bảo tồn thiên nhiên Xấp xỉ 63% đất của Australia là đất t nhânvào năm 1993 Đất t nhân đợc coi nh một loại hàng hoá thông thờng, ngời dân đợcphép mua bán, giao dịch trên thị trờng

Bảng 1.5: Tình hình sở hữu đất ở Australia

Loại đất Diện tích (1000 km 2 ) %

Do vậy, nhà nớc có thể thu hồi mọi mảnh đất vì mục tiêu sử dụng công cộng Tấtnhiên, khi đó nhà nớc phải trả đền bù thích đáng

Gắn với mỗi mảnh đất chỉ có một chủ đất duy nhất Chủ đất đó có thể là tnhân, cộng động hoặc nhà nớc Mỗi chủ đất có các quyền, lợi ích và nghĩa vụ cụ

thể đối với mỗi mảnh đất Tuy nhiên, vô cùng khó khăn để xác định đầy đủ cácquyền, lợi ích và nghĩa vụ gắn với mỗi mảnh đất Chẳng hạn, ở Queensland, có tới

188 văn bản pháp luật khác nhau, từ luật đất đai, luật xây dựng, luật đăng ký đất

đai cho tới luật môi trờng, liên quan tới việc tạo lập các quyền, lợi ích và nghĩa vụgắn với mảnh đất

Một số quyền và lợi ích liên quan tới BĐS có thể đợc buôn bán, trao đổitrên thị trờng ở cả hai nớc, thị trờng đất đai và BĐS đã đợc tạo dựng vững cả vềkhung pháp lý, thể chế và vận hành Australia và New Zealand có thị trờng giaodịch BĐS đạt tỷ lệ là chính thức cao Tỷ lệ này trong giao dịch đất đai ở Australia

đạt xấp xỉ 100%, nghĩa là có đăng ký tại các cơ quan quản lý đất của nhà nớc

Chính phủ khuyến khích đầu t vào BĐS đối với những ngời mua nhà lần đầu

và các chính sách cho vay của các thể chế tài chính bằng cách khiến các khoảnvay để mua nhà (mortages) trở nên dễ dàng hơn Hầu hết các BĐS (80-90%) đợcmua bằng cách vay tiền ngân hàng 70% hộ gia đình Australia sở hữu một căn hộhoặc một phòng ở độc lập Hầu hết ngời dân sinh sống trên các căn nhà có tổngdiện tích đất xung quanh khoảng 500 tới 1000 m2 Trung bình, ngời Australia bánnhà và mua nhà mới 10 năm một lần Ngày càng có nhiều ngời dân (15%) sốngtrong các căn hộ tập thể với mức giá thấp

Tại Australia hiện nay, số vốn huy động dựa trên thế chấp bằng BĐS lên tới

200 tỷ USD mỗi năm Australia có khoảng 10 triệu mảnh đất, và khoảng 70% đã

đợc thế chấp tại ngân hàng, và ớc tính đất đai chiếm trên 50% sự giàu có củaAustralia Số lao động làm việc trong các cơ quan quản lý đất đai ở Australia là15nghìn ngời, và khoảng 50 nghìn ngời khác làm các công việc liên quan tới thịtrờng BĐS Riêng đối với bang Victoria, thị trờng BĐS có giá trị khoảng 500 tỷUSD, với doanh số hàng năm 25 tỷ USD, gấp ba lần GDP của bang

Theo cách hiểu thông thờng ở hai nớc, đầu t BĐS có nghĩa là việc nắm giữ,trực tiếp hoặc gián tiếp một BĐS với mục đích kiếm lợi nhuận Nói chung, việcmột ngời dân mua BĐS thứ hai đợc coi là một hình thức đầu t BĐS

Theo hình thức đầu t, có hai loại đầu t BĐS: đầu t trực tiếp và đầu t giántiếp Đầu t BĐS trực tiếp có nghĩa là việc nắm giữ thực sự một hoặc một số BĐS

Đầu t gián tiếp có nghĩa là nắm giữ một tài sản tài chính liên quan tới một hoặcmột số BĐS Đầu t BĐS gián tiếp thờng đợc định nghĩa là hoạt động đầu t tập thểthông qua các quỹ tín thác BĐS có niêm yết, các tập đòan đầu t BĐS không niêmyết và các quỹ BĐS không niêm yết

Chứng khóan hóa BĐS khiến cho việc đầu t BĐS có tính thanh khỏan caohơn, dễ chia nhỏ hơn và đa sở hữu hơn Hai dạng tổ chức đầu t chính ở hai nớc làQuỹ tín thác BĐS có niêm yết (Listed Property Trusts - LPTs) và các Quỹ tín thác

đầu t BĐS (Real estate Investment Trusts - REITs) ở hai nớc, BĐS là một trongcác tài sản đầu t chính trên thị trờng chứng khóan, cùng với cổ phiếu và trái phiếu.Bât động sản, với t cách là một khỏan đầu t, chủ yếu bao gồm đất đai và công trìnhtrên đất Công trình trên đất bao gồm 2 loại: công trình thơng mại (văn phòng, nhàxởng, khách sạn v.v) và nhà ở cho dân c

Xét về chủ thể đầu t, có 3 chủ thể đầu t chính ở hai nớc: các nhà đầu t cánhân (thờng là các hộ gia đình mua BĐS thứ hai để cho thuê kiếm thu nhậpvà/hoặc bán lại kiếm lời), các nhà đầu t tổ chức (các quỹ đầu t có niêm yết vàkhông có niêm yết trên thị trờng chứng khóan, các công ty đầu t BĐS, các quỹ tàichính có liên quan) và các cơ quan đầu t BĐS nhà nớc (public land developmentagencies)

Trong các năm gần đây, đầu t BĐS cá nhân đang phát triển mạnh tạiAustralia Tỷ lệ các hộ gia đình có ít nhất một BĐS đầu t đã tăng từ 8% lên 12%trong thập kỷ 90 Trong cùng giai đoạn, tỷ lệ các khỏan cho vay đầu t trong tổng

các khoản cho vay mua nhà đã tăng từ 15% lên 33% Trong năm 2002, trên 40%các khoản cho vay mua nhà là dành cho mục đích đầu t.

Có một số nhân tố giải thích cho sự gia tăng đầu t BĐS của các nhà đầu t cánhân: Giá BĐS gia tăng: trong thập kỷ vừa qua, trung bình giá BĐS ở Australiatăng 12%/năm; Việc tiếp cận rẻ hơn và dễ dàng hơn tới các công cụ tài chínhBĐS: Lãi suất cho vay đầu t BĐS đã giảm một nửa trong thập kỷ 1990 Thêm vào

đó, nhiều sản phẩm tài chính mới đã xuất hiện trên thị trờng và khiến cho các nhà

đầu t BĐS dễ tiếp cận đợc vốn hơn; Mức thuế thấp đối với các nhà đầu t BĐS; Sựtăng trởng kinh tế chung; Sự đi xuống của thị trờng chứng khoán; Kế hoạch nghỉ

hu của thế hệ “đợt bùng nổ trẻ sơ sinh” thời hậu chiến (Phần lớn các hộ này thuộclớp trung niên, đầu t vào BĐS để tạo ra nguồn thu nhập ổn định sau khi nghỉ hu)

3.2 Chính sách đầu t BĐS ở Australia và New Zealand

3.2.1 Chính sách đầu t trực tiếp vào BĐS

Trong năm 2003, đầu t trực tiếp vào BĐS Australia là 104,4 tỷ USD và tổnggiá trị quỹ thuộc quản lý của ngành quỹ BĐS là 163 tỷ USD Trong giai đoạn2001-2003, ngành quỹ BĐS đã tăng 15,3% (Property Investment Research 2003)

Đầu t trực tiếp vào BĐS thơng mại mang lại lợi nhuận ổn định, ít rủi ro hơn

so với đầu t vào cổ phiếu và trái phiếu Tuy nhiên, Hoesli và MacGregor (2000) đãnêu ra 9 tính chất khác biệt của đầu t BĐS trực tiếp khiến cho việc đầu t này trởnên khó khăn: tính không đồng nhất; vị trí cố định của BĐS; giá trị cao của một

đơn vị BĐS; tầm quan trọng của việc vay mợn trong đầu t BĐS; khó phân loạiBĐS; tính nắm giữ lâu dài đối với BĐS; tính thanh khỏan thấp và sự can thiệp củachính phủ Chính phủ Australia và New Zealand can thiệp mạnh vào đầu t BĐS, d-

ới các hình thức nh sở hữu công cộng BĐS, các luật lệ xây dựng, quy hoạch, trợcấp và thuế BĐS

3.2.2 Chính sách đầu t gián tiếp BĐS

Các nhà đầu t thông qua các công cụ gián tiếp để cùng góp vốn đầu t vàoBĐS Trong năm 1999, trên 47% ngời Australia tham gia vào đầu t BĐS gián tiếpvới tổng số tiền đầu t lên tới 72,8 tỷ USD Trên 51% số tiền này đầu t vào các quỹBĐS trên thị trờng chứng khoán (listed property trusts) và các tập đoàn BĐS(property syndicates) Cứ ba ngời lớn Australia, thì 2 ngời có cổ phần BĐS và 88%

cổ phần BĐS là nhà ở và nhà văn phòng Đầu t gián tiếp BĐS giúp các nhà đầu tnhỏ có thể tham gia vào thị trờng và cải thiện tính thanh khoản của đầu t BĐS

Chứng khóan hóa BĐS là việc chuyển BĐS thành các chứng khoán có thểtrao đổi trên thị trờng chứng khóan Nhà đầu t BĐS không trực tiếp nắm bắt BĐS

mà đầu t vào các cổ phiếu của BĐS đó Các quỹ đầu t BĐS có 2 dạng: dạng đóng

và dạng mở Quỹ “dạng đóng” có lợng vốn cố định và thời gian tồn tại cố định(khoảng 10-15 năm) Sau thời gian đó, tài sản của quỹ sẽ đợc bán và chia cho các

cổ đông Quỹ “dạng mở” không có lợng vốn cố định và thời gian tồn tại vô hạn.Tại Australia và New Zealand, có 5 dạng quỹ đầu t BĐS chủ yếu, trong đó có 2loại quỹ có niêm yết trên thị trờng chứng khoán

Cách thức đầu t thông thờng nhất là mua các cổ phần BĐS đợc niêm yếttrên thị trờng chứng khóan thông qua các Quỹ tín thác BĐS có niêm yết hoặc các

Quỹ chứng khóan BĐS Quỹ tín thác BĐS có niêm yết (LPTs) xuất hiện lần đầu

tiên trên thị trờng chứng khoán Australia vào năm 1971 Tuy nhiên, trong thập kỷ

1970 và 80, các LPT đã phát triển rất chậm Tình hình đã thay đổi trong thập kỷ

1990 do sự sụp đổ của nhiều quỹ đầu t BĐS không niêm yết Đầu t của các QuỹBĐS trên thị trờng chứng khoán (Listed Property Trust (LPT)) đã tăng từ 60 tỷUSD năm 2001 lên 80 tỷ USD năm 2003 Các LPT của Australia hiện chiếm 8%tổng giá trị BĐS đợc niêm yết trên thị trờng chứng khóan thế giới trong khi giá trịcủa tổng thị trờng chứng khoán Australia chỉ bằng 2% tổng giá trị của các thị tr-ờng chứng khóan trên thế giới

Các quỹ chứng khoán đang quản lý khối tài sản trị giá 655 tỷ USD ởAustralia và trên 9 triệu ngời Australia đầu t vào các quỹ này (IFSA, 2004) Vớicác rối loạn tài chính và lãi suất thấp trong các năm gần đây, nhiều nhà đầu tAustralia nhận thấy rằng khó có thể thu lợi nhuận cao từ cổ phiếu và trái phiếu,

điều mà họ đã từng hởng cuối thập kỷ 80 và đầu thập kỷ 90 Do vậy, các nhà đầu

t đã chuyển hớng sang các quỹ chứng khoán BĐS là một công cụ để đầu t giántiếp vào BĐS Quy mô của các quỹ chứng khoán BĐS đã tăng từ 16 tỷ USD năm

2001 lên 21 tỷ USD năm 2003 Tỷ lệ tăng trởng là 15,7%

Thị trờng LPT New Zealand đợc khởi động từ năm 1992, với mô hình là cácLPT của Australia Hiện nay có sáu LPTs đang đợc niêm yết trên Sàn giao dịchNew Zealand (NZX) Tổng giá trị thị trờng của các LPTs này là 1,7 tỷ NZ$, chiếm

khoảng 4% giá trị thị trờng chứng khoán New Zealand

3.2.3 Chính sách tài chính đầu t BĐS

Các công cụ tài chính đa dạng cho phép những ngời dân không có thu nhậpquá cao có thể tham gia đầu t BĐS Tại Australia, trên 70% các nhà đầu t BĐS khikhởi nghiệp chỉ có thu nhập hàng năm ở mức khiêm tốn, từ 35 nghìn USD đến 40nghìn USD Tuy nhiên, đầu t vào BĐS có thể mang lại lợi nhuận lớn, với bằngchứng là trên 90% triệu phú ở nớc này xuất thân từ đầu t BĐS

Khi mua ngôi nhà đầu tiên, ngời mua cần có trong tay số tiền mặt ít nhất là20% tổng giá trị ngôi nhà và hàng tháng phải trả góp hàng trăm tới hàng ngànUSD Tuy nhiên, sau khi đã có ngôi nhà đầu tiên, ngời chủ ngôi nhà có thể dễdàng có ngôi nhà thứ hai Sau 5 năm kể từ khi mua ngôi nhà thứ nhất và trả đợckhoảng 35% tổng số tiền mua nhà, ngời chủ nhà có thể thế chấp ngôi nhà đầu tiên

để đầu t vào thị trờng BĐS Khoảng 30% số nhà ở t nhân là các BĐS đầu t, nghĩa

là chủ những ngôi nhà đó không sử dụng trực tiếp, mà cho thuê hoặc chờ cơ hộibán lại với giá cao hơn

3.3 Tổ chức quản lý, điều hành của nhà nớc về đầu t BĐS

Nhà nớc có những vai trò chính sau đây: chịu trách nhiệm ban hành và thựcthi chính sách đất đai; thiết lập cơ sở pháp lý; xác định các hàng hóa và dịch vụ cóthể đợc trao đổi thông quan các luật lệ về việc cho phép và không cho phép cácloại sử dụng đất đai cụ thể, hạn điền tối đa và tối thiểu, chính sách kiểm soát xâydựng, v.v.; cung cấp các thể chế có nhiệm vụ điều tiết thị trờng; là một chủ thểquan trọng của thị trờng thông qua việc trực tiếp nắm giữ BĐS và kinh doanhBĐS; là một nhà cung cấp tài chính quan trọng cho thị trờng

Nhà nớc Australia trợ giúp cho việc đầu t BĐS chủ yếu thông qua các biệnpháp: Thiết lập và duy trì các Cơ quan đăng ký đất đai và BĐS; bảo đảm tính hợppháp không thể xâm phạm của các trớc bạ đất và BĐS; duy trì các bản đồ, thôngtin địa chính; thiệt lập sự quản lý về địa, không gian; tài trợ cho việc phối hợp vàxây dựng cơ sở dữ liệu; đặt ra các tiêu chuẩn (nh tiêu chuẩn đối với các nhà đo đạc

địa chính, môi giới đất đai)

3.3.1 Hệ thống tổ chức và văn bản pháp lý ở Australia và New Zealand

Tại Australia, có rất nhiều cơ quan, tổ chức (nhà nớc và t nhân) tham giavào quản lý và vận hành thị trờng BĐS Trong chừng mực nào đó, tất cả các cơquan này đều có vai trò nhất định trong việc ban hành và thực hiện chính sách đầu

t BĐS

Liên quan trực tiếp nhất tới chính sách đầu t BĐS, có thể kể tới các tổ chứcchính sau đây: Các cơ quan quản lý BĐS (nòng cốt là cơ quan đăng ký BĐS và cơquan địa chính); Hội đồng những chủ BĐS (Real Estate Council) có ở mọi cấp:Liên bang, Bang, địa phơng; Hội những nhà kinh doanh BĐS (Real EstateInstitute) có ở cấp Liên bang, bang; Cục bảo vệ ngời tiêu dùng (Consumer Affairs)trong đó có bộ phận bảo vệ khách hàng về BĐS thuộc Bộ T pháp; Cục công sản

thuộc Bộ Tài chính có ở cấp Liên bang (Asset Management Group, Department ofFinance and Administration); Cơ quan quy hoạch và thẩm quyền đất đai (Planningand Land Authority) thuộc chính quyền địa phơng; Cơ quan định giá nhà nớc và tnhân (Valuation Office) có ở cấp liên bang và bang; Cơ quan hoạch định pháttriển (VicUrban - Tổng công ty nhà nớc về phát triển, gồm cả quy hoạch phát triển

đô thị, triển khai thực hiện dự án và kêu gọi đầu t phát triển dự án); Cơ quan t vấn

đầu t BĐS (Real Estate Consultants) có ở mọi nơi, nhng là các doanh nghiệp ; Bphận thế chấp bảo lãnh của các ngân hàng (Real Estate Mortgage); Cục quản lýnhà, Bộ Phục vụ nguồn nhân lực (Office Housing, Department of HumanServices), có ở tất cả các bang, chuyên lo nhà cho ngời có thu nhập thấp

ở New Zealand, gần đây các chức năng quản lý BĐS đã đợc tập trung vàomột cơ quan, đó là Land Information New Zealand (LINZ) LINZ đợc thành lậpngày 1/7/1996 và các hoạt động cốt lõi của nó bao gồm: Đăng ký và cấp trớc bạBĐS;đất đai: cấp trớc bạ mới, ghi nhận các thay đổi về chủ sở hữu hoặc các khoảnthế chấp trên đất (mortgage) và cung cấp thông tin; Hệ thống đo đạc địa chính và

địa chất; Bản đồ địa hình; Thông tin về quản lý tài nguyên nớc; Hệ thống định giáBĐS; Hệ thống quản lý đất công

Một xu hớng tơng tự ở Australia đang hình thành ở New Zealand, trong đó,các cơ quan nhà nớc quản lý đất đai gần đây đã đợc tái sắp xếp mạnh mẽ Hầu hếtcác chức năng quản lý đất đai đợc tập trung vào Bộ Tài nguyên và Môi trờng Vănphòng đăng ký đất đai đợc tách khỏi Bộ T pháp để nhập vào Bộ này Bộ đất đai,Văn phòng địa chính, ủy ban đất đai cũng đều đợc sáp nhập vào Bộ Tài nguyên vàMôi trờng Hiện nay, có ba chức năng vẫn nằm ngoài thẩm quyền của Bộ Tàinguyên và môi trờng, đó là chức năng quy hoạch (Vụ Quy Hoạch, Bộ Hạ tầng),

đánh thuế đất (Vụ Tài chính nhà nớc, Bộ Tài chính và kho bạc), và định giá đất(78 Hội đồng địa phơng)

Để giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp liên quan tới quá trình đầu t BĐS,Australia thành lập 3 hệ thống riêng biệt: Trọng tài đất đai và tài nguyên; Tòa án

đất đai; Tòa án quy hoạch và môi trờng Các tranh chấp chung liên quan tới giaodịch đất đai có thể thuộc thẩm quyền xét xử của các tòa án khác, đặc biệt là cáctòa án địa phơng

Hệ thống luật pháp về BĐS ở hai nớc có tính phức tạp khá cao Có ý kiếncho rằng không một ai, kể cả các chuyên gia luật pháp, có thể tự tin là nắm vữngtoàn bộ hệ thống này và có thể dễ dàng xác định một cách chắc chắn các quyền,lợi ích và trách nhiệm liên quan tới một mảnh đất cụ thể

Tại Australia, có khoảng 20 luật chung của Liên bang có các điều khoản

trực tiếp quy định về đầu t BĐS Hai luật chính quản lý hệ thống đăng ký đất đai

Torrens là Luật BĐS và Luật Giao dịch đất đai Tất cả các bang của Australia đềucho phép phân chia hợp pháp một BĐS theo chiều ngang (thành các mảnh đất)hoặc theo chiều dọc để cho phép các cá nhân khác nhau sở hữu các căn hộ riêngbiệt xây dựng trên cùng một mảnh đất Các luật lệ liên tục đợc thay đổi để phản

ánh các yêu cầu mới của xã hội và các kỹ thuật xây dựng mới Gần đây, Australia

đã cấp phép chủ sở hữu BĐS cho các làng xã, cộng đồng

Ngoài ra, các văn bản pháp luật khác cũng có những quy định liên quan tớithị trờng BĐS nh pháp luật về bán và thế chấp đất đai, bảo vệ môi trờng, quyhoạch và các dịch vụ của chính quyền địa phơng hỗ trợ việc chiếm giữ và pháttriển đất đai Ngoài các luật của Liên bang, mỗi Bang còn ban hành các luật riêngcho lĩnh vực này Riêng bang Queensland có tới 188 đoạn văn bản pháp lý ở các

bộ luật khác nhau về quản lý BĐS và các hoạt động liên quan tới BĐS

3.3.2 Hệ thống Torrens

ở Australia và New Zealand, nòng cốt của hệ thống quản lý BĐS và thúc

đẩy đầu t trên thị trờng BĐS là "hệ thống Torrens" Hệ thống Torrens, thiết lập từ

năm 1858 bởi thủ tớng Nam Australia lúc đó là Sir Robert Torrens, đã nhanhchóng lan truyền ra toàn Australia, New Zealand và nhiều nớc khác trên thế giới.

Robert Torrens đã thiết lập một cơ quan đăng ký BĐS trung uơng, chịutrách nhiệm quản lý toàn bộ BĐS ở Nam Australia, và hoạt động theo Luật BĐS

1857 ý tởng chính của hệ thống Torrens là mọi quyền, lợi ích và nghĩa vụ của mộtmảnh đất sẽ đợc ghi nhận trên một tờ giấy duy nhất, đó là trớc bạ Trớc bạ đợcban hành bởi cơ quan đăng ký BĐS trung ơng Ngời có trớc bạ sẽ có quyền sở hữubất khả xâm phạm và lâu dài đối với mảnh đất đó Do vậy, các giao dịch BĐS cóthể diễn ra công khai, minh bạch và hiệu quả Có ba thành phần trong một tờ trớcbạ Phần về mảnh đất xác định ranh giới và các tính chất khác của mảnh đất; Phần

về chủ sở hữu xác định chủ sở hữu, và phần về các ràng buộc (encumbrance) xác

định các lợi ích khác trên mảnh đất Trong hệ thống lu trữ văn bản giấy, chủ sởhữu và cơ quan đăng ký lu giữ 2 bản trớc bạ có giá trị nh nhau Các trớc bạ giấy

đang dần đợc thay thế bởi hệ thống máy tính

Về cơ bản, toàn bộ hệ thống quản lý BĐS ở Australia dựa trên nguyên tắcthị trờng tự do về đất đai và BĐS Đất đai đợc coi là một loại hàng hoá thông th-ờng nh các loại hàng hoá khác Quản lý BĐS là hoạt động độc quyền của nhà nớc,cho dù có sự tham gia của rất nhiều tác nhân t nhân làm các công việc nh đo đạc

địa chính, giao dịch BĐS, định giá BĐS Những hoạt động này đợc điều tiết và quy

định chặt chẽ và những bên tham gia đều phải có giấy phép

Hệ thống quản lý BĐS của hai nớc cung cấp một môi trờng thích hợp chothị trờng BĐS và một cơ sở lành mạnh cho việc quản lý đất t và đất công bằngcách: Đảm bảo tính hợp pháp của việc sở hữu và các quyền sử dụng BĐS khác(bằng cách đăng ký rõ ràng các chủ sở hữu đối với các lợi ích của đất, cũng nh chủ

sở hữu đối với bản thân BĐS đó); Đăng ký và công bố rõ ràng kích thớc, phạm vi,chủ sở hữu của các mảnh đất thông qua các điều tra định kỳ về đất đai; Xây dựng

và thực hiện chính sách đất đai của chính phủ; Kiểm soát việc sử dụng và pháttriển đất đai thông qua các chơng trình quy hoạch và kế hoạch; Quản lý và sửdụng BĐS công (crown estate); Cung cấp một cơ sở không thiên vị và công bằngcho việc định giá BĐS để phục vụ các đòi hỏi về tính giá đất và thuế đất; và Chophép công chúng tiếp cận tới các thông tin về đất đai, bao gồm chủ đất, các điềutra về đất đai, thông tin địa chính, giá đất và các dữ liệu liên quan

Hệ thống quản lý đất đai ở Australia và New Zealand có thể đợc phân chiathành các tiểu hệ thống phụ thuộc lẫn nhau: hệ thống xây dựng, phát triển BĐS; hệthống đăng ký và cấp trớc bạ; hệ thống đo đạc, địa chính; hệ thống chuyển nhợng

đất; hệ thống đánh thuế BĐS; hệ thống định giá đất

4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Qua kinh nghiệm của một số quốc gia trên đây có thể rút ra một số bài họccho Việt Nam

Bài học thứ nhất Việc xác lập quyền cho BĐS nói chung và đất đai nói riêng

là hết sức quan trọng trong quá trình biến tài nguyên thành tài sản và từ tài sản đợckhơi thông thành nguồn vốn Công tác quy hoạch, đăng kí, thống kê, định giá vàhoàn công là việc làm không thể thiếu khi biến nguồn lực thành tài sản cũng nhcông tác thế chấp, thế chấp thứ cấp là kênh khơi nguồn vốn đầu t

Bài học thứ hai Thị trờng và nhà nớc đều có những vai trò quyết định khácnhau trong việc hoàn thiện môi trờng đầu t BĐS Trong khi thị trờng BĐS khôngthể tự khắc phục, giảm thiểu về sự kém hoàn hảo, phi cân xứng của mình thì bằngthể chế, Nhà nớc có thể bù đắp vào những khiếm khuyết này của thị trờng

Bài học thứ ba Kinh nghiệm không thành công của các nớc đều cho thấybản thân môi trờng thể chế đầu t BĐS cũng luôn kém hoàn hảo, trong đó phápluật, chính sách, tổ chức quản lý điều hành thờng phát sinh những bất cập so với

nhau, làm suy giảm tác động tổng thể của môi trờng thể chế vào môi trờng thị ờng BĐS Hệ thống quản lý Torrens của Australia và New Zealand, ba cột trụchính sách của một số nớc Đông Âu, thay sở hữu toàn dân bằng sở hữu nhà nớc

tr-đối với đất đai của Trung Quốc là những kinh nghiệm thiết thực tr-đối với Việt Namtrong tìm kiếm các giải pháp

Chơng II: Thực trạng môi trờng đầu t Bất động sản Việt Nam

I Môi trờng thế chế đầu t BĐS Việt nam những năm qua

1 Pháp luật đầu t BĐS

1.1 Chủ trơng của Đảng

Từ sau Đại hội lần thứ VI (12/1986), Đảng Cộng sản Việt nam (viết tắt là

Đảng) đã có nhiều đổi mớivề chủ trơng đối với đất đai, nhân tố có vai trò và vị tríquyết định tới môi trờng đầu t BĐS và nhiều chủ trơng, chính sách khác, đánh dấumột bớc phát triển quan trọng trong sự nghiệp tiếp tục đổi mới của Đảng và Nhànớc nhằm đa công tác quản lí và sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả và theopháp luật

Giai đoạn 1993 - 2003, trong vài năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất

đai vẫn chỉ tập trung vào kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ

sở Nhà nớc trao quyền cho ngời sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyềnchuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá doNhà nớc quy định (Luật Đất đai 1993) Báo cáo Chính trị tại Đại hội Đảng khoáVIII (1996) đã quyết định chủ trơng phát triển thị trờng BĐS với nội dung chủ yếu

là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trờng

Đổi mới chính sách quản lí và sử dụng đất đợc Hội nghị lần thứ năm Khóa

IX xác định là một trong những nội dung quan trọng cần sửa đổi nhằm góp phần“

tạo nên những chuyển biến mới tích cực trong đời sống chính trị, kinh tế, xã hội ở nớc ta ” Hội nghị đã chú trọng đến chính sách đất đai đối với kinh tế tập thể, kinh

tế t nhân và đối với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nôngthôn

Nghị quyết số 13-NQ/TW ngày 18/3/2002 về tiếp tục đổi mới, phát triển và

nâng cao hiệu quả kinh tế tập thể xác định rõ chế độ, chính sách hợp lí cho ngời

sử dụng đất nh: khuyến khích và tạo điều kiện cho hộ nông dân “dồn điền, đổithửa”, tập trung ruộng đất theo chính sách của Nhà nớc để phát triển sản xuất hànghoá, mở mang ngành nghề

Dựa trên quan điểm giao đất, cho thuê đất đối với kinh tế t nhân đợc thựchiện theo nguyên tắc bình đẳng đối với các thành phần kinh tế khác, Nghị quyết

số 14-NQ/TW ngày 18/3/2002 về tiếp tục đổi mới cơ chế, chính sách, khuyến

khích và tạo điều kiện phát triển kinh tế t nhân đã sửa đổi, bổ sung những quy

định của Luật Đất đai với những nội dung có liên quan đến việc hình thành môi ờng pháp lý cho thị trờng BĐS

tr-Nghị quyết số 15- NQ/TW ngày 18/3/2002 Về đẩy nhanh công nghiệp hoá,hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn thời kì 2001- 2010 đã đề ra những chủ trơng

và giải pháp lớn, trong đó Nhà nớc tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổimục đích sử dụng đất theo quy hoạch và chuyển nhợng quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật

Kế tiếp chủ trơng, đờng lối của Đảng tại Hội nghị lần thứ năm, Hội nghị lầnthứ bảy Ban chấp hành Trung ơng Đảng khoá IX đã bàn và ra Nghị quyết số 26-

NQ/TW ngày 12/3/2003 Về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong

thời kì đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc, trong đó chú trọng sửa

đổi các nội dung về chế độ sử dụng đất đai, nhiệm vụ quyền hạn của Nhà nớc với

t cách là đại diện chủ sở hữu và là ngời quản lí thống nhất đất đai, về quyền vànghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc giao quyền sử dụng đất, thị trờngBĐS và chính sách tài chính về đất đai

Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban chấp hành Trung ơng Đảng khoá IXchỉ ra bên cạnh những thành tựu và tiến bộ trong các lĩnh vực kinh tế, xã hội vẫn

còn một số yếu kém, khuyết điểm, đặc biệt trong quản lý đất đai “ ” Khắc phụcnhững yếu kém, khuyết điểm trong quản lí đất đai, mục tiêu nhiệm vụ cần phảilàm trong thời gian tới là tạo lập và phát triển đồng bộ các loại thị trờng, nhất làthị trờng BĐS, trong đó có thị trờng đất đai

1.2 Pháp luật về BĐS

Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP của Chính phủ ngày 19/5/2004 về một sốgiải pháp phát triển lành mạnh thị trờng BĐS đã đề ra mục tiêu: (i) Khai thác, sửdụng có hiệu quả các loại BĐS, đặc biệt là BĐS nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực

từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sựnghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc; (ii) Thu hút các nguồn lực của xãhội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu t phát triển hàng hoá BĐS,

đặc biệt là đầu t xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạtầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; (iii) Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trờngcùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa và hộinhập quốc tế Nhà nớc chủ động định hớng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị tr-ờng BĐS, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ BĐS Các giải pháp chung đã đợc đa

ra nhằm phát triển thị trờng BĐS, trong đó quan trọng là:

- Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chínhsách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiệncho thị trờng BĐS hoạt động theo qui định của pháp luật Việc ban hành chínhsách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp củaNhà nớc vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng của BĐS tham gia vào thịtrờng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Tăng cờng tính cạnh tranh, khai thông

ách tắc để thị trờng hoạt động lành mạnh và quản lý có hiệu quả thị trờng BĐS

đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập kinh tế quốc tế

- Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theohớng khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, đồng thời phát triển mạnh các giaodịch chính thức trên thị trờng Thông qua thuế, phí và lệ phí, Nhà nớc điều tiết thịtrờng BĐS, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trờng hợp do Nhà nớc đầu tkết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạnchế đầu cơ, đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trờng BĐS ở mứchợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch

“ngầm”, các hành vi trốn trách nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách nhànớc

- Hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trờngBĐS; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế chính sách thế chấp - giải chấp, bảo lãnh cũng

nh việc xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp,ngời dân có thể thế chấp BĐS nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất các giảipháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trong xây dựng nhà ở cho thuê, bán trả dần

và các loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trờng BĐS

- Tăng khả năng cung cấp hàng hoá BĐS nhất là đất cho sản xuất kinhdoanh và BĐS nhà ở để chủ động bình ổn thị trờng theo quy luật cung cầu, đồngthời góp phần thực hiện chính sách xã hội Kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấugiá các lô đất trong các dự án mà chủ đầu t thứ cấp không đầu t sau 12 tháng màkhông đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép

- Từng bớc hoàn thiện cơ cấu của thị trờng và lành mạnh các giao dịch trên thịtrờng BĐS trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “Sàn giao dịch quyền sử dụng

đất” để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc treo biển đối với các loại đất

đợc đa vào thị trờng BĐS và các “Trung tâm giao dịch BĐS” để tạo điều kiện thuậnlợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trờng, bảo đảm cho thị trờng công khai,minh bạch và có sự quản lý của Nhà nớc, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trờng

1.3 Chính sách đầu t BĐS

1.3.1 Chính sách đất đai

1.3.1.1 Sở hữu đất đai

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 quy định đất đai thuộc sởhữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu Quyền sở hữu toàn dân về đất đai làquyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối, ngời sử dụng đất đợc Nhà nớc giao đất, chothuê đất hay nhận chuyển nhợng từ ngời khác chỉ có quyền sử dụng chứ không cóquyền sở hữu đối với đất đai Với t cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, đại diệncho lợi ích của nhân dân, Nhà nớc thực hiện các quyền năng định đoạt đối với đất

đai; Điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính Traoquyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Đồng thời,thực hiện 13 nội dung quản lí Nhà nớc về đất đai với các nội dung có liên quan

đến sự phát triển của thị trờng BĐS nh: Quản lí tài chính về đất đai; Quản lí vàphát triển thị trờng quyền sử dụng đất trong thị trờng BĐS; Quản lí, giám sát việcthực hiện các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất; Quản lí các hoạt động dịch

vụ công về đất đai

Nhà nớc còn có chính sách đầu t cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lí về

đất đai, xây dựng hệ thống quản lí đất đai hiện đại, đa năng lực, bảo đảm quản lí

đất đai có hiệu lực và hiệu quả

1.3.1.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất năm 1993 chỉ là sự khoanh định các loại đất chophù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phơng và trongphạm vi cả nớc Đến nay để đảm bảo cho đất đai đợc sử dụng tiết kiệm, có hiệuquả, bảo vệ môi trờng và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của ngời sửdụng đất, quy hoạch sử dụng đất đợc thực hiện trên cơ sở tiến hành nghiên cứu,tính toán, phân bổ đất đai về số lợng, phạm vi, địa bàn cho nhu cầu phát triển kinh

tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, giải quyết một cách đồng bộ những yêu cầu vềmôi trờng

1.3.1.3 Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Ngoài các quy định theo Luật Đất đai 1993, việc giao đất, cho thuê đất cònphải căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân c nôngthôn đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt và căn cứ vào nhu cầu sửdụng đất thể hiện trong dự án đầu t, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích

Thời hạn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Riêng đối

với tổ chức kinh tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoàithực hiện dự án đầu t không thuộc khu công nghiệp, khu công nghệ cao khichuyển mục đích sử dụng đất đợc xác định là không quá 50 năm, song nếu dự án

có vốn đầu t lớn nhng thu hồi vốn chậm hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hộikhó khăn thì thời hạn không quá 70 năm

Việc sử dụng đất không hoàn toàn bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất màkhi hết thời hạn nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất

đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng

đất đã đợc phê duyệt thì sẽ đợc Nhà nớc tiếp tục giao đất, cho thuê đất Ngời sửdụng đất thực hiện các quyền của mình giới hạn trong thời hạn sử dụng đất song

đây là giới hạn mở không gây ảnh hởng đến lợi ích trớc mắt cũng nh lâu dài của

ngời sử dụng đất, đồng thời đảm bảo quyền định đoạt của Nhà nớc đối với việcquản lí, sử dụng đất.

Vấn đề thu tiền sử dụng đất khi Nhà nớc giao đất, cho thuê đất: Để đảm

bảo hài hoà lợi ích giữa ngời sử dụng đất và Nhà nớc, việc giao đất có thu tiền sửdụng đất cũng bổ sung thêm một số đối tợng: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cánhân đợc giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; Tổ chứckinh tế đợc giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,làm muối; Ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đợc giao đất để thực hiện các dự án

đầu t Việc thu tiền sử dụng đất khi cho thuê đất thực hiện theo hai phơng thức:thu tiền hàng năm và thu tiền một lần cho cả thời gian thuê căn cứ vào mục đích

sử dụng đất, quy mô, mức độ, loại hình thực hiện dự án đầu t gắn liền với quyền

và nghĩa vụ của các đối tợng sử dụng đất

1.3.1.4 Thu hồi đất sử dụng vào mục đích kinh tế

Trong trờng hợp đầu t xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khukinh tế và các dự án đầu t lớn theo quy định của Chính phủ, đối với dự án sảnxuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đợc xét duyệt thì nhà đầu

t đợc nhận chuyển nhợng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sửdụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiệnthủ tục thu hồi đất là một bớc cải cách thủ tục hành chính trong thu hồi đất Việcthu hồi đất trong trờng hợp này về cơ bản đợc thực hiện trên cơ sở thoả thuận giữanhững ngời sử dụng đất với nhau

1.3.1.5 Quyền lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm mặt bằng sản xuất

kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng, sản xuất nông - lâm - ng nghiệp, ngời ViệtNam định c ở nớc ngoài sử dụng đất thực hiện các dự án đầu t tại Việt Nam đợclựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất nhằm tạo điềukiện chủ động trong sử dụng đất, huy động nguồn thu ngân sách từ quỹ đất, tạo

điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trờng BĐS Xoá dần sự khác biệt vềquyền sử dụng đất giữa ngời Việt Nam ở trong nớc và ngời Việt Nam định c ở nớcngoài, khuyến khích ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài hớng về tổ quốc, tham giaxây dựng đất nớc Khi thuê đất ngời sử dụng đất còn có quyền đợc lựa chọn hìnhthức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàngnăm

Quyền của tổ chức sử dụng đất: Trên cơ sở kế thừa Luật Đất đai 1993, Luật

Đất đai 2003 quy định tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng

đất, nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền

sử dụng đất đã trả hoặc tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhợng, chuyển mục đích

sử dụng đất không có nguồn từ ngân sách Nhà nớc có các quyền chuyển nhợng,cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, đợc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất

Quyền của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai 1993 quy định các điều kiện

chuyển nhợng, thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp, khi thực hiện đã nảy sinhnhiều vớng mắc, Luật Đất đai 2003 bỏ quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợikhi thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất đợc giao đất lần một, thúc đẩy tích

tụ đất đai và phát triển thị trờng BĐS theo định hớng của Nhà nớc

Quyền và nghĩa vụ của ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài: Ngời Việt Nam

định c ở nớc ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh

tế, ngoài quyền đợc chuyển nhợng, cho thuê quyền sử dụng đất và công trình gắnliền với đất, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sửdụng đất còn đợc nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp,khu công nghệ cao, khu kinh tế