Anh Chị sẽ sử dụng kỹ năng gì để xác định tính hợp pháp đối với các hành vi của doanh nghiệp A trong vụ việc này?. - Kĩ năng soạn thảo và nhận diện tính hợp pháp của văn bản pháp luật :
Trang 1Đề Bài:
Doanh nghiệp A có trụ sở đóng tại địa bàn quận Thanh xuân ( Hà Nội)
có ngành nghề đăng ký kinh doanh là đầu tư, kinh doanh bất động sản (BĐS) Tháng 2/2010, doanh nghiệp này được UBND thành phố Hà Nội ra quyết định cho thuê 3 hecta đất tại địa bàn huyện Sóc Sơn để đầu tư xây dựng biệt thự, nhà chung cư cao cấp và khu du lịch nghỉ dưỡng Sauk hi có quyết định cho thuê đất của UBND thành phố Hà Nội tháng 3/2010, Doanh nghiệp A tiến hành ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài Nguyên và Môi Trường thành phố Hà Nội với thời hạn 49 năm Để có mặt bằng đầu tư theo dự án đã được phê duyệt, doanh nghiệp A phải tiến hành việc bồi thường cho dân, san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng và trả tiền thuê đất cho Nhà nước Là doanh nghiệp mới bắt đầu hoạt động nên điều kiện tài chính còn hạn chế, doanh nghiệp A thiếu vốn đầu tư nên đã chuyển nhượng 1,8 hecta đất thuộc dự án này cho một doanh nghiệp B cũng có chức năng đầu tư, kinh doanh BĐS để lấy tiền đầu tư trên phần diện tích đất còn lại
Hỏi:
a Anh (Chị) sẽ sử dụng kỹ năng gì để xác định tính hợp pháp đối với các hành vi của doanh nghiệp A trong vụ việc này ?
b Anh (Chị) sử dụng những kỹ năng gì trong việc nghiên cứu nội dung vụ việc trên đây ?
Trang 2I.Khái quát chung về tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai.
Tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai là một trong các loại hình tư vấn pháp luật phổ biến Đây là một loại hình cung cấp dịch vụ pháp lý theo
đó, người tư vấn đưa ra các hướng dẫn, giải thích, căn cứ, quy định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai dựa trên yêu cầu của khách hang và khách hang phải trả phí cho các dịch vụ mà người tư vấn cung cấp, hình thức pháp lý của mối quan hệ này là việc các bên xác lập một hợp đồng dịch vụ tư vấn pháp lý, trong đó quy định rõ các quyền và nghĩa vụ của bên tư vấn và khách hang
Để thực hiện tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai, người tư vấn phải thực hiện kĩ năng nghe và kĩ năng nói, ngoài ra còn có các kĩ năng quan trọng như:
- Kĩ năng tạo niềm tin và giữ uy tín với khách hàng
- Kĩ năng giao tiếp phi ngôn ngữ : kĩ năng này giúp nâng cao hiệu quả của
kĩ năng nghe và kĩ năng nói của luật sư tư vấn trong giao tiếp với khách hàng Trong kĩ năng này, người tư vấn nên chú ý tới trang phục, đầu tóc, thái
độ, cử chỉ…khi giao tiếp với khách hàng
- Kĩ năng xử lý thông tin : đây là một trong những kĩ năng quan trọng thiết yếu trong tư vấn pháp luật nói chung và tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai nói riêng Luật sư tư vấn thu thập, khai thác, nghiên cứu hồ sơ, trên cơ sở
đó mới tiếp tục triển khai các thao tác nghiên cứu tiếp theo
- Kĩ năng trình bày và thuyết phục: kĩ năng này được luật sư tư vấn tiến hành thông qua diễn giải, hung biện Để kĩ năng này thực hiện được hiệu quả, luật sư tư vấn cần phải xây dựng được đề cương chi tiết, đảm bảo tính logic Một điều quan trọng để thực hiện kĩ năng này có hiệu quả trước hết luật sư tư vấn phải tự tin, làm chủ về nội dung tư vấn
Trang 3- Kĩ năng soạn thảo và nhận diện tính hợp pháp của văn bản pháp luật : để nhận diện tính hợp pháp của các văn bản pháp luật đất đai phù hợp với nội dung, bản chất của vụ việc tư vấn thì luật sư tư vấn cần phải căn cứ vào thời điểm xảy ra vụ việc để xác định các văn bản pháp luật thích hợp theo đó vụ việc phát sinh ở thời điểm nào thì áp dụng các văn bản được ban hành ở thời điểm đó
II Giải quyết vụ việc:
1 Kỹ năng được sử dụng để xác định tính hợp pháp đối với các hành vi của doanh nghiệp A trong vụ việc này.
Trước tiên, chúng ta cần phải xác định trong tình huống trên Doanh nghiệp A đã có những hành vi gì:
Thứ nhất, Doanh nghiệp A có ký hợp đồng thuê đất với Sở tài nguyên
và Môi trường thành phố Hà Nội là 3 hecta đất tại địa bàn huyện Sóc Sơn, với mục đích là để đầu tư xây dựng biệt thự, nhà chung cư cao cấp và khu nghỉ dưỡng trong thời hạn là 49 năm
Thứ hai,Doanh nghiệp A tiến hành bồi thường cho dân , san lấp mặt
bằng đúng pháp luật chưa?
Thứ ba, Doanh nghiệp A vì thiếu vốn đầu tư nên đã chuyển nhượng
1,8 hecsta đất thuộc dự án này cho một doanh nghiệp B cũng có chức năng đầu tư, kinh doanh BĐS để lấy tiền đầu tư trên phần diện tích đất còn lại
Để xác định tính hợp pháp đối với các hành vi của doanh nghiệp A thì
luật sư tư vấn cần sử dụng kỹ năng: Nghiên cứu hồ sơ và Tra cứu văn bản
pháp luật Khi nghiên cứu hồ sơ vụ việc trên, Luật sư tư vấn cần đối chiếu
với các quy định của pháp luật hiện hành để xác định tính hợp pháp của nội dung vụ việc Cụ thể:
Trang 4* Hành vi: Doanh nghiệp A tiến hành ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài Nguyên và Môi Trường thành phố Hà Nội với thời hạn 49 năm.
Đối với hành vi này, luật sư tư vấn cần có kĩ năng soạn thảo hợp đồng Cụ thể như lựa chọn hợp đồng phù hợp với tính chất vụ việc, kĩ năng nghiên cứu hồ sơ, kĩ năng áp dụng các quy phạm pháp luật để xác định tính chất đúng đắn của vụ việc Bên cạnh đó, cần thiết phải có kĩ năng nghiên cưu pháp luật để soạn thảo hợp đồng Sau khi đối chiếu với điều 67, điều 37 Luật đất đai 2003 thì hành vi nay của doanh nghiệp A là hợp pháp
Sau đây, ta xác định tính hợp pháp của hành vi như sau:
+ Đối với trường hợp cho thuê đất, cần đối chiếu so sánh Quyết định cho thuê đất với thẩm quyền cho thuê đất Căn cứ Điều 37 Luật đất đai năm
2003 có quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất là : “Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quyết định giao đất, cho thuế đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức…” Theo đó, việc Doanh nghiệp A được UBND
thành phố Hà Nội ra quyết định cho thuê 3 hecta đất tại địa bàn huyện Sóc Sơn để đầu tư xây dựng biệt thự, nhà chung cư cao cấp và khu du lịch nghỉ dưỡng là đúng thẩm quyền
+ Hồ sơ cho thuê đất cần đối chiếu với các quy định về trình tự, thủ tục hành chính quản lý sử dụng đất đai 2003, Nghị định 181,thông tư Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện việc lập hồ sơ cho thuê đất,trình tự, thủ tục cho thuê đất
+ Nghiên cứu Quyết định thành lập doanh nghiệp A? xác định doanh nhiệp này có tư cách pháp nhân hay không?,giấy phép đăng ký kinh doanh, điều lệ công ty hoặc văn bản quyết định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của công
ty để xác định công ty được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức cụ thể nào
Trang 5+ Về thời hạn cho thuế đất.
Trong trường hợp này, đất cho thuê được xác định là không quá 70 năm theo quy định tại khoản 3, điều 67 luật đất đai 2003
“3.Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng
cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự
án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế
-xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm.”
Từ đó, sau khi đối chiếu với các quy định của pháp luật, xem xét bản hợp đồng mà công ty A kí kết với sở tài nguyên môi trường, nếu các điều khoản của bản hợp đồng là đúng pháp luật thì hành vi này là hợp pháp
Các kĩ năng, phương pháp sử dụng trong trường hợp để xác định tính hợp pháp của hợp đồng đó là chủ yếu dựa trên cơ sở các quy phạm pháp luật sẵn
có, những tài liệu liên quan như bản hợp đồng đã kí kết, quyết định cho thuê đất của uỷ ban nhân dân thành phố
Các bước tiến hành giao đất, kí hợp đồng thuê đất.
Bước 1 Người có nhu cầu xin thuê đất liên hệ với cơ quan được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao nhiệm vụ thỏa thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm
sử dụng đất
Trang 6Bước 2 Sau khi có văn bản thỏa thuận địa điểm hoặc có văn bản cho phép hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định, người xin thuê đất nộp (02 bộ)
hồ sơ về Sở Tài nguyên và Môi trường qua Trung tâm giao dịch một cửa Bước 3 Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm định hồ sơ, trình UBND tỉnh phê duyệt
Bước 4 Giao đất tại hiện trường, ký hợp đồng thuê đất
* Đối với hành vi bồi thường cho dân, san lấp mặt bằng, xây dựng
hạ tầng và trả tiền thuê đất cho Nhà nước của Doanh nghiệp A.
Để xác định xem hành vi này có hợp pháp hay không ta đối chiếu với các quy định của pháp luật về bồi thường thiệt hại, cần có kĩ năng đàm phán, thỏa thuận với người được bồi thường thiệt hại như về mức giá bồi thường đất Bên cạnh đó, luật sư tư vấn cần có kĩ năng tạo niềm tin với khách hang…
Tuy nhiên để xác định tính hợp pháp đối với hành vi này, ta cần có kĩ năng nghiên cứu, đối chiếu, áp dụng các quy định của pháp luật vào các trường hợp cụ thể
* Đối với hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp A cho Doanh nghiệp B thì luật sư tư vấn pháp luật về vấn đề này cần sử dụng các kỹ năng chính sau đây:
Thứ nhất, kỹ năng giao tiếp với khách hàng (người đại diện doanh nghiệp A
đến văn phòng để tư vấn) Luật sư tư vấn gặp gỡ khách hàng và nghe khách hàng trình bày nội dung vụ việc; yêu cầu và mong muốn của khách hàng khi đến với văn phòng là gì?
Thứ hai, kỹ năng thu tập thông tin, nghiên cứu hồ sơ vụ việc: Luật sư tư vấn
cần nắm rõ nội dung vụ việc, yêu cầu doanh nghiệp A cung cấp các giấy tờ
để chứng minh là có chuyển nhượng 1,8 hécta đất cho doanh nghiệp B
Trang 7Thứ ba, Luật sư tư vấn cần sử dụng kỹ năng tra cứu văn bản pháp luật để xác định việc chuyển nhượng đất của doanh nghiệp A cho doanh nghiệp B là hợp pháp Luật sư tư vấn cần phải xác định mình sẽ sử dụng những văn bản pháp luật nào để có cơ sở pháp lý để giải quyết vụ việc Luật sư tư vấn sẽ căn cứ vào Điều 106 Luật đất đai năm 2003 để xác định doanh nghiệp A có quyền được chuyển nhượng đất hay không? Và việc chuyển nhượng này có đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu của pháp luật không? Cũng cần chú ý: đây
là kỹ năng vô cùng quan trọng đối với Luật sư tư vấn vì nếu xác định sai văn bản pháp luật và không tra cứu các văn bản pháp luật có liên quan về vấn đề chuyển nhượng thì không thể tư vấn cho Doanh nghiệp A chuyển nhượng đúng hay sai được?
Như vậy, từ việc phân tích trên đây, Luật sư tư vấn cần phải có được các kỹ năng cần thiết để việc tư vấn đạt hiểu quả cao
2 Những kỹ năng được sử dụng trong việc nghiên cứu nội dung vụ việc trên đây.
2.1 Các kỹ năng chung.
Kỹ năng giao tiếp với khách hàng.
- Trao đổi nội dung vụ tranh chấp:
Thông qua việc trình bày của khách hàng, luật sư lắng nghe và đặt các câu hỏi gợi ý để khách hàng trình bày đúng bản chất của sự việc một cách vô tư, khách quan, nhằm xác định rõ bản chất sự việc và biết được khách hàng đang quan tâm đến vấn đề gì, yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu có liên quan đến vụ tranh chấp; nắm một cách khái quát yêu cầu của khách hàng là
gì, liệu ta có đáp ứng được các yêu cầu đó không; xác định quan hệ pháp luật của vụ kiện, thời hiệu khởi kiện, thẩm quyền giải quyết vụ án, điều kiện khởi kiện; nhằm để giải quyết vấn đề cốt yếu là có nên kiện hay không, hay chỉ là thương lượng hoà giải, nếu có kiện thì phải làm như thế nào Cần xác định rõ một số vấn đề như sau:
Trang 8+ Loại tranh chấp? Các bên trong quan hệ tranh chấp gồm những ai, tư cách như thế nào? Nội dung của tranh chấp?
+ Yêu cầu cụ thể của khách hàng là gì? Tài liệu, chứng cứ mà khách hàng cung cấp là gì, đánh giá giá trị của chứng cứ đó
Kỹ năng nghiên cứu hồ sơ vụ việc.
Trong giai đoạn này, luật sư cần phải đầu tư rất nhiều thời gian và công sức cho việc nghiên cứu hồ sơ của khách hàng và hồ sơ vụ án, vấn đề này đòi hỏi luật sư phải có kỹ năng nghiên cứu
Nghiên cứu hồ sơ trong bối cảnh này để tìm hiểu, xem xét kỹ lưỡng những vấn đề cốt lõi trong hồ sơ, nhằm phục vụ cho việc giải quyết vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất Khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, Luật sư phải nắm được các thông tin quan trọng, kiểm tra thông tin, rút ra điểm lợi thế và điểm bất lợi của các bên tranh chấp Trong quá trình nghiên cứu hồ sơ, Luật sư phải ghi chép những nội dung quan trọng hay sao chép tài liệu và các bút lực cần thiết, hệ thống lại trên cơ sở đánh giá chứng cứ và bổ sung thêm nếu thấy cần thiết Sau khi nghiên cứu hồ sơ, Luật sư phải kiểm tra, đánh giá những thông tin có được nhằm xác định độ chính xác của thông tin Từ sự gợi ý của
hồ sơ Luật sư phải thu thập chứng cứ và tiếp tục củng cố hồ sơ Luật sư có thể đề xuất các biện pháp cần thiết với Toà án hoặc cơ quan hữu quan những vấn đề liên quan đến hồ sơ và việc giải quyết vụ án Nói chung, một số nội dung cần được củng cố chắc chắn trong quá trình nghiên cứu hồ sơ:
- Kiểm tra lại quan hệ pháp luật có tranh chấp
- Kiểm tra lại các vấn đề liên quan đến thủ tục tố tụng: kiểm tra tính hợp lệ trong việc thụ lý của Toà án, thẩm quyền giải quyết của Toà án; thời hiệu khởi kiện; người có quyền khởi kiện; hoà giải;
- Làm rõ nội dung tranh chấp
- Nghiên cứu và đánh giá chứng cứ: Là việc luật sư trực tiếp cảm thụ, xem xét, phân tích và so sánh chứng cứ Cũng như trong hoạt động xét xử, việc thu thập, nghiên cứu, bảo quản và đánh giá chứng cứ là một công việc hết sức quan trọng Luật sư cần nắm rõ vấn đề này để chuẩn bị tốt cho giai đoạn
Trang 9tham gia phiên toà Trong quá trình nghiên cứu và đánh giá chứng cứ, luật
sư có thể phát hiện ra những chứng cứ bất lợi và có lợi cho khách hàng của mình, những chứng cứ có lợi cần khai thác triệt để
- Nghiên cứu các quy định của pháp luật, văn bản pháp luật cần thiết để áp dụng phù hợp với nội dung vụ tranh chấp
2.2 Nhóm các kỹ năng riêng trong t ư vấn pháp luật về giao đất, cho thuê đất, và thu hồi đất
Kỹ năng tra cứu các văn bản pháp luật.
- Thông qua việc xác định nội dung vụ đề nghị của khách hàng để tra cứu các văn bản pháp luật thích hợp Và căn cứ vào nơi có đất bị thu hồi để tra cứu các văn bản của chính quyền địa phương đó về tổ chức thi hành pháp luật bồi thưỡng hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Trong vụ việc này, nơi có đất bị thu hồi là địa bàn Sóc Sơn, Hà Nội, vì vậy, luật sư cần tra cứu văn bản trên địa bàn Sóc Sơn về tổ chức thi hành pháp luật bồi thường
hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
- Căn cứ vào thời điểm mà vụ việc tư vấn xảy ra để xác định các văn bản tư vấn: trong vụ việc này thời điểm xảy ra là năm 2010 , vì vậy, cần căn cứ vào các quy định của luật đất đai năm 2003; Nghị định số 181; nghị định số 197; nghị định 184; nghị định 69 hiện hành để xem xét vụ việc này
- Dựa vào tính chất nội dung vụ việc để tra cứu văn bản pháp luật đất đai thích hợp
Cụ thể: yêu cầu của khách hàng cần tư vấn về việc thu hồi đất thì luật sư tư
vấn phải sưu tầm tập hợp các văn bản pháp luật đất đai về thu hồi đất; hoặc yêu cầu khách hàng cần tư vấn về việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thì luật sư tư vấn căn cứ vào yêu cầu này để lựa chọn các quy định đề cập đến các vấn đề thu hồi đất
Trên đây là một số kỹ năng sử dụng trong việc nghiên cứu nội dung vụ việc Tranh chấp nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng là một hiện tượng xã hội diễn ra trong mọi xã hội, mọi thời kỳ Pháp luật đất đai hiện nay ở nước
ta mặc dù có những thay đổi lớn về mặt lập pháp, mở rộng, phát huy các
Trang 10quan điểm tiến bộ, nhưng vẫn chưa thể xây dựng được một cơ chế quản lý đất đai thống nhất và đồng bộ Các quy định pháp luật vẫn chưa có sự rõ ràng khiến cho việc áp dụng pháp luật trở nên khó khăn Vấn đề không ngừng trau dồi và bổ sung vốn kinh nghiệm vào quá trình hoạt động của luật
sư, nắm bắt thực tiễn xét xử ở các cấp toà án trong các lĩnh vực đặc biệt là lĩnh vực đất đai là vô cùng quan trọng, sẽ giúp ích rất nhiều cho luật sư về
kỹ năng tranh tụng Mỗi Luật sư khi tham gia vào vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có một cách tiếp cận riêng nhưng điều quan trọng luật sư cần phải nắm vững vấn đề về cả lý luận và thực tiễn, biết cách sử dụng đúng các chứng cứ để bảo vệ lợi ích chính đáng cho thân chủ
Vì vậy, luật sư nên thường xuyên tham dự các phiên toà để đúc rút kinh nghiệm cho bản thân mình, tạo tiền đề vững chắc cho quá trình hoạt động sau này Và hơn hết là người luật sư phải yêu nghề, có tâm huyết và trách nhiệm với công việc của mình, luôn coi những tâm tư, nguyện vọng của thân chủ như của mình, có như vậy mới ngày càng nâng cao được uy tín và có nhiều khách hàng
3 Mở rộng:
Dựa trên vụ việc trên thì nhóm chúng em có đưa ra một số đánh giá về
tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai ở nước ta hiện nay
Mặc dù, hệ thống pháp luật đất đai của nước ta ngày càng được hoàn thiện, tuy nhiên mức độ phức tạp của nó đã gây không ít khó khăn cho những luật
sư tư vấn, tư vấn viên khi thực hiện công việc tư vấn Điều này có thể dẫn đến quá trình tư vấn mất nhiều thời gian hay việc sử dụng sai, sử dụng chưa đúng, chưa đủ các văn bản pháp luật đất đai có liên quan trong khi giải quyết vụ việc của khách hàng Chưa dừng lại ở đó, nếu những khó khăn này không được khắc phục một cách hơp lí thì nó sẽ còn kéo theo những hậu quả bất lợi như:
- Mất niềm tin, uy tín với khách hàng;
- Gây rắc rối cho khách hàng trong quá trình giải quyết vụ việc của họ;
Để khắc phục được khó khăn này, luật sư, tư vấn viên cần có kĩ năng trong việc thu thập, khai thác nghiên cứu hồ sơ, xử lý thông tin mà trong đó