Mặt khác, khi công viên Yên Sở Công viên văn hóa và công viên truyền thống được khai thác vận hành, đi vào hoạt động thì Gamuda Land Việt Nam sẽ được triển khai xây dựng và kinh doanh Kh
Trang 1LỜI CẢM ƠN
Hoàn thành quá trình học tập tại lớp chuyên viên K3A- 2015 tại Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội, tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tư pháp, các anh chị đồng nghiệp phòng Văn bản pháp quy đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành khaó học, chân thành cảm ơn tập thể các thầy cô Trường đào tạo Cán bộ Lê Hồng Phong đã quan tâm, dạy bảo và hướng dẫn tận tình và truyền đạt cho tôi những kiến thức, kỹ năng về quản lý hành chính nhà nước và xin chân thành cảm ơn tới cô giáo chủ nhiệm Nguyễn Thị Diệu Hà luôn theo sát quan tâm giúp tôi hoàn thành khó học cũng như bài tiểu luận tốt nghiệp này
HỌC VIÊN
Phạm Thị Kim Chung
Trang 2PHẦN I LỜI NÓI ĐẦU
1 Lý do chọn đề tài
Vào thời điểm năm 2007, thị trường bất động sản chứng kiến cuộc đổ
bộ của các nhà đầu tư nước ngoài, 40% tổng vốn của các doanh nghiệp nước ngoài đã rót vào bất động sản Các doanh nghiệp quan tâm nhiều tới lĩnh vực này hầu hết đến từ Hàn Quốc, Singapore, Malaysia… Đến khi thị trường khó khăn, kèm theo cơn bão khủng hoảng tài chính thế giới đã khiến nhiều dự án
tỷ đô bị sa lầy, thoái vốn và bị rút giấy phép Trong vòng 2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn kéo theo sự đi xuống của những
dự án FDI trong lĩnh vực địa ốc đã từng làm mưa làm gió trên thị trường, bất động sản đóng băng Vốn bị thắt chặt khiến chính những khách hàng trong nước cũng hạn chế nguồn tiền dành cho bất động sản Do đó những dự án có vốn FDI cũng ít đi lượng khách đầu tư Ngay cả nhà đầu tư trong nước cũng rất thận trọng đối với việc đăng ký đầu tư dự án bất động sản trong bối cảnh hiện nay Đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài thì họ nghiên cứu rất kỹ vì tính thanh khoản, việc giải ngân nguồn vốn cũng như sự biến động theo chu kỳ của thị trường
Được thành lập vào năm 1995, Gamuda Land là một tập đoàn bất động sản trực thuộc Gamuda Berhad Malaysia Với 17 năm kinh nghiệm, Gamuda Land chuyên phát triển các khu đô thị và cộng đồng dân cư Cho đến nay, Gamuda Land đã phát triển hàng loạt các dự án với tổng diện tích khoảng 2.500 ha và tổng giá trị đầu tư lên đến 8,2 tỉ USD Tiềm lực kinh tế vững mạnh chính là yếu tố giúp Gamuda Land thực hiện thành công các dự án khu
đô thị với quy mô lớn tại các thị trường quốc tế Nghiên cứu kĩ thị trường bất động sản Việt Nam, Gamuda Land xác định Việt Nam là điểm đến triển vọng với tốc độ phát triển nhanh chóng trong những năm vừa qua Vào tháng 12/2007 Gamuda Land được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp giấy phép triển khai dự án Công viên Yên Sở theo phương thức BT (đổi đất lấy hạ
Trang 3tư là bước đánh dấu sự có mặt của tập đoàn tại Việt Nam Tuy nhiên trong quá trình thực hiện dự án Công viên Yên Sở, Gamuda Land gặp phải một số vướng mắc
Cuối năm 2013, Phòng Văn bản pháp quy nhận được công văn yêu cầu thẩm định dự thảo Quy chế quản lý vận hành tạm thời công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) Lãnh đạo phòng đã giao cho tôi giải quyết vấn đề này Sau khi nghiên cứu các tài liệu nhận được liên quan đến dự thảo Quy chế cũng như những thông tin liên quan đến vướng mắc cụ thể tại dự án Công viên Yên Sở, tôi nhận thấy đây không phải là việc thẩm định một văn bản quy phạm thông thường Đây là một tình huống cụ thể về vướng mắc của nhà đầu tư bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội
Nhiều ý kiến cho rằng, việc các nhà đầu tư nước ngoài rút lui khỏi thị trường vì tài chính của họ gặp khó khăn chỉ là một nguyên nhân Bởi thực chất hầu hết các doanh nghiệp nước ngoài hoạt động tại Việt Nam trong lĩnh vực Bất động sản đều có tầm vóc và thương hiệu lớn Nguyên nhân chính ở đây là việc các nhà đầu tư nước ngoài thiếu niềm tin vào thị trường, ngoài ra
sự thay đổi về chính sách đầu tư cũng là cản trở đáng kể Theo ý kiến một nhà đầu tư thì, chúng ta cần giải quyết những mặt không thuận lợi về môi trường đầu tư hiện nay, đặc biệt là đến từ những chính sách kinh tế vĩ mô, ngân hàng, kiểm soát lạm phát… những điều nhà đầu tư luôn quan ngại khi nhắm đến thị trường Việt Nam Mặt khác hệ thống pháp luật của Việt Nam trong lĩnh vực còn nhiều bất cập, hạn chế, chưa đồng bộ với thực tiễn Việc tiếp nhận những đề nghị, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa kịp thời và hợp lý
Nhìn chung, vì nhiều lý do khác nhau, khá nhiều dự án FDI trong Bất động sản vẫn ì ạch trong triển khai xây dựng làm ảnh hưởng tới tâm lý người mua và kế hoạch xây dựng của các địa phương Sự thay đổi hợp lý, phù hợp với thực tiễn về môi trường đầu tư cũng như củng cố hệ thống chế tài quản lý chất lượng nguồn vốn đầu tư vào bất động sản của các cơ quan quản lý đóng vai trò chủ chốt trong việc cải thiện thực trạng đáng lo ngại này
Trang 4Tôi chọn nghiên cứu giải quyết tình huống cụ thể về Dự án Công viên Yên Sở của Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam làm chủ đầu tư Đây là một trong những vướng mắc mà nhà đầu tư bất động sản gặp phải khi đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam
2 Mục tiêu đề tài
Nâng cao kĩ năng giải quyết tình huống thông qua giải quyết một tình huống cụ thể trong công việc
Qua việc xử tình huống, hiểu rõ hơn về chính sách đầu tư của Việt Nam nói chung và của Thành phố Hà Nội nói riêng
Đưa ra kiến nghị về việc giải quyết thủ tục đầu tư, các thủ tục hành chính trong quá trình thực hiện dự án được đơn giản, thông thoáng hơn
3 Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu chính là phân tích tình huống, phân tích quy định của pháp luật về đầu tư của Việt Nam, của Thành phố Hà Nội qua đó dùng phương pháp tổng hợp để đưa ra phương án xủ lý tối ưu cho tình huống
4 Phạm vi nghiên cứu
Giải quyết tình huống cụ thể xảy ra trên địa bàn Thành phố Hà Nội Một số chính sách đối với nhà đầu tư bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội: bao gồm các chính sách đầu tư nói chung và cụ thể là các thủ tục hành chính trong quá trình thực hiện đầu tư tại thời điểm tình huống được giải quyết
5 Bố cục của tiểu luận: Gồm 3 phần
Phần 1: Lời nói đầu………
Mục tiêu đề tài………
Phương pháp nghiên cứu………
Phạm vi nghiên cứu………
Phần 2: Nội dung………
Trang 53 Phân tích nguyên nhân và hậu quả………
4 Xây dựng, phân tích và lựa chọn phương án giải quyết…………
4.1 Phương án 1………
4.2 Phương án 2………
4.3 Phương án 3………
5 Lập kế hoạch tổ chức thực hiện phương án đã chọn………
Phần 3 Kết luận và kiến nghị………
Trang 6PHẦN II NỘI DUNG
1 Mô tả tình huống
Được cấp phép từ năm 2007 với tổng vốn đầu tư dự kiến lên tới 5 tỷ USD, Gamuda City (quận Hoàng Mai, Hà Nội) của liên doanh Tập đoàn Gamuda Berhad (Malaysia) được xem là một trong những dự án tầm cỡ thế giới Dự án được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp giấy phép triển khai
dự án Công viên Yên Sở theo phương thức BT (đổi đất lấy hạ tầng) vào tháng 12/2007, do Gamuda Land Việt Nam, thuộc Tập đoàn Gamuda Berhad làm chủ đầu tư Theo đó, Công ty Gamuda Land Việt Nam sẽ xây dựng 2 hạng mục là Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở và Công viên Yên Sở Đổi lại, công
ty này sẽ được triển khai xây dựng và kinh doanh Khu đô thị Gamuda City ngay bên cạnh công viên với quy mô trên 500ha
Đến năm 2012, sau khi Gamuda Land Việt Nam tiến hành xây dựng xong nhà máy xử lý nước thải và Công viên Yên Sở, Theo văn bản số 2235/UBND-KH&ĐT ngày 26/4/2012 Ủy ban nhân dân Hà Nội giao nhiệm
vụ cho Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam khẩn trương soạn thảo Quy chế quản lý và vận hành dự án Công viên Yên Sở theo quy định tại điểm 8 Điều 2 giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257 ngày 31/12/2007 của Uỷ ban nhân dân Thành phố
Cũng theo giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257 công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và Công ty TNHH MTV Cơ điện công trình phải thống nhất thành lập liên doanh để cùng nhau quản lý công viên Tuy nhiên, việc xung đột lợi ích đã gây cản trở trong quá trình thành lập liên doanh giữa hai công ty này
Đầu năm 2013, Công ty Gamuda Land gửi văn bản GLVN/HPC/033/13 ngày 03 tháng 4 năm 2013 với nội dung đề xuất với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội giao cho công ty Gamuda Land quản lý vận hành trong thời gian 02 năm bằng kinh phí của Thành phố
Trang 7Lúc này, dự án công viên đã hoàn thành, việc vận hành đi vào hoạt động, phục vụ nhu cầu vui chơi giải trí của người dân Thủ đô được đặt ra Mặt khác, khi công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) được khai thác vận hành, đi vào hoạt động thì Gamuda Land Việt Nam sẽ được triển khai xây dựng và kinh doanh Khu đô thị Gamuda City ngay bên cạnh công viên với quy mô trên 500ha Dự án Gamuda City sẽ biến cửa ngõ phía Nam Hà Nội thành một trong những trung tâm thương mại sôi động nhất với 2 khu đô thị đẳng cấp, hiện đại, kích thích khả năng thu hút đầu tư Đây là khu đô thị được đánh giá có vị trí đắc địa bởi nằm ngay cửa ngõ phía Nam thủ đô, tiếp giáp nhiều khu đô thị, nhiều tuyến đường lớn, nhiều khu vực quan trọng của thành phố
Tuy nhiên, chỉ vì vướng mắc trong việc thống nhất đơn vị quản lý và vận hành, trong việc ban hành một quy chế vận hành công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) theo quy định tại giấy phép đầu tư mà cả Dự án Gamuda City sẽ bị đình trệ Đối với nhà đầu tư nói chung, việc dự án bị ngưng hoạt động là vấn đề không hề nhỏ, nó ảnh hưởng lớn đến nhiều hoạt động khác của Chủ đầu tư, rất có thể sẽ gây thiệt hại về kinh tế cho chủ đầu tư
2 Xác định mục tiêu xử lý tình huống
Thứ nhất Giải quyết các vấn đề do tình huống đặt ra:
Có cần phải ban hành Quy chế quản lý và vận hành công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống)
Chủ thể nào có quyền được quản lý và vận hành công viên Yên Sở, hình thức quản lý như thế nào
Trình tự, thủ tục để đơn vị được quyền quản lý công viên Yên Sở hoạt động đúng quy định của pháp luật
Thứ hai: Đảm bảo quyền quản lý và điều hành của Uỷ ban nhân dân
Thành phố Hà Nội trong việc cấp phép cho nhà đầu tư nước ngoài
Thứ ba: Bảo vệ lợi ích chính đáng của nhà đầu tư nước ngoài, giải
quyết hài hòa mối quan hệ giữa các chủ đầu tư
Trang 8Thứ tư: Đảm bảo lợi ích của người dân trong việc đáp ứng nhu cầu vui
chơi tại công viên Yên Sở khi mà nhu cầu giải trí ngày càng tăng trong khi diện tích đất đang ngày càng thu hẹp, nhường chỗ cho các hạ tầng khác
3 Nguyên nhân và hậu quả
3.1 Nguyên nhân
Do sự mâu thuẫn giữa các đơn vị đầu tư trong dự án
Do yêu cầu không cần thiết của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đối với nhà đầu tư - phải ban hành một văn bản quy phạm pháp luật dưới hình thức một Quyết định ban hành quy chế quản lý vận hành tạm thời công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống)
3.2 Hậu quả
Ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ vận hành của dự án công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống), không đáp ứng kịp nhu cầu vui chơi giải trí của người dân
Ảnh hưởng gián tiếp đến tiến độ của Dự án triển khai xây dựng và kinh doanh Khu đô thị Gamuda City của chủ đầu tư Gamuda Land và có thể gây thiệt hại lớn về kinh tế
Gây mấy uy tín đối với nhà đầu tư nước ngoài nói chung và nhà đầu tư bất động sản nói riêng khi yêu cầu các thủ tục trong quá trình thực hiện đầu
Nội dung phương án 1:
Yêu cầu các bên thực hiện đúng theo giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257:
Trang 9Thứ nhất: công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và Công ty TNHH MTV Cơ điện công trình phải thống nhất thành lập liên doanh để cùng nhau quản lý công viên
Thứ hai: Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam khẩn trương soạn thảo Quy chế quản lý và vận hành dự án Công viên Yên Sở theo quy định tại điểm 8 Điều 2 giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257 ngày 31/12/2007 của Uỷ ban nhân dân Thành phố
Những lợi thế, thuận lợi của phương án 1:
Thứ nhất: Việc công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và Công ty TNHH MTV Cơ điện công trình thống nhất thành lập được một liên doanh để cùng nhau quản lý công viên là rất thuận lợi cho quá trình quản lý vận hành Công viên Yên Sở Thành lập được liên doanh quản lý, công viên được quản
lý vận hành bởi một liên doanh sẽ bài bản, hoạt động có quy mô, đem lại hiệu quả cao…Thêm vào đó, dự án sẽ được thực hiện theo đúng giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257 Dự án của Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam sẽ đi đúng hướng, dự định ban đầu đặt ra
Thứ hai: Việc Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam soạn thảo Quy chế quản lý và vận hành dự án Công viên Yên Sở theo quy định tại điểm 8 Điều 2 giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257 ngày 31/12/2007 của Uỷ ban nhân dân Thành phố, sẽ đưa ra được một quy chế quản lý quản lý thống nhất, việc quản lý công viên được vận hành dễ dàng thuận tiện hơn Nhà đầu
tư là công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam cũng thực hiện được đúng yêu cầu của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đưa ra, đáp ứng điều kiện của giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257
Những hạn chế/ bất cập của phương án 1
Thứ nhất: Do xung đột về mặt lợi ích, công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và Công ty TNHH MTV Cơ điện công trình đã không thể thống nhất thành lập một liên doanh cùng nhau quản lý sau rất nhiều lần đàm phán, thương lượng Việc xung đột lợi ích về mặt kinh tế của các nhà đầu tư trên thương trường là vấn đề hết sức phức tạp, khó giải quyết Khi cả hai bên đều
Trang 10có những mục đích không nhượng bộ thì việc đi đến một thỏa thuận là không
Đối với nội dung quản lý công viên, Uỷ ban nhân dân Thành Phố đã
có Quyết định 19/2010/QĐ-UBND ngày 14 tháng 5 năm 2010 Về việc ban hành “Quy định về quản lý hệ thống cây xanh đô thị, công viên, vườn hoa, vườn thú trên địa bàn thành phố Hà Nội” Công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) là một công viên trong toàn bộ hệ thống công viên Thành phố Hà Nội, vì vậy có thể áp dụng quy định tại Quyết định 19/2010/QĐ-UBND để quản lý công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống), không cần thiết phải ban hành một văn bản quy phạm pháp luật riêng cho Công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) Cùng hoạt động trên địa bàn Thành phố Hà Nội,công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) cần được quản lý vận hành theo những nguyên tắc chung mà những công viên khác đang áp dụng
Khi Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam soạn thảo Quy chế quản
lý và vận hành dự án Công viên Yên Sở do chính mình quản lý sẽ đặt ra những quy định thuận lợi cho phía công ty Như thế, liệu quy chế quản lý do Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam soạn thảo có đảm bảo bình đẳng giữ các bên, có mang lại lợi ích thiết thực cho đối tượng thụ hưởng có nhu cầu vui chơi giải trí là người dân thủ đô hay không, hay lại mang mục đích kinh
tế của nhà đầu tư…rất nhiều vấn đề
4.2 Phương án 2
Nội dung phương án 2
Trang 11Chấp thuận đề xuất của Công ty TNHH Gamuda Land tại văn bản GLVN/HPC/033/13 ngày 03 tháng 4 năm 2013 với nội dung đề xuất với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội giao cho công ty Gamuda Land soạn thảo Quy chế quản lý vận hành tạm thời công viên Yên Sở và là đơn vị quản lý vận hành trong thời gian 02 năm bằng kinh phí của Thành phố
Những lợi thế/ thuận lợi của phương án 2:
Trường hợp đồng ý đề xuất để cho công ty TNHH Gamuda Land quản
lý vận hành trong thời gian 02 năm bằng kinh phí của Thành phố, công viên
sẽ nhanh chóng đi vào hoạt động, đáp ứng được tiến độ của dự án xây dựng công viên Yên Sở và toàn bộ dự án Khu đô thị Gamuda City nói chung, lợi ích của công ty TNHH Gamuda Land được đảm bảo về mọi mặt
Những hạn chế/ bất cập của phương án 2:
Tuy nhiên,đồng ý đề xuất để cho công ty TNHH Gamuda Land quản lý vận hành trong thời gian 02 năm bằng kinh phí của Thành phố gặp phải khá nhiêu bất cập:
Ngày ngày 31 tháng 12 năm 2007 UBND Thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257, có nội dung yêu cầu Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và Công ty TNHH MTV Cơ điện công trình phải thành lập liên doanh để quản lý công viên
Luật Đầu tư quy định Nghĩa vụ của nhà đầu tư: “Tuân thủ quy định của pháp luật về thủ tục đầu tư; thực hiện hoạt động đầu tư theo đúng nội dung đăng ký đầu tư, nội dung quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư.”
Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam soạn thảo Quy chế quản lý vận hành tạm thời công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) trong đó quy định giao cho Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam quản lý, vận hành là chưa phù hợp với quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư