Một số vấn đề về mua bán căn hộ trong nhà chung cư

Do đó nó có dạng là một kiểu kiến trúc cao tầng, là tập hợp của những căn hộ nhỏ căn hộ chung cư khép kín thuộc sở hữu riêng và những diện tích chung cho cư dân sống trong đó và được x

Câu 18: Một số vấn đề về mua bán căn hộ trong nhà chung cư.

MỞ ĐẦU

Trong bối cảnh ngay nay, vấn đề về nhà ở là một trong những vấn đề bức xúc nhất trong xã hội Chính vì vậy mà đã có rất nhiều những nhà chung cư mọc lên để đáp ứng nhu cầu của người dân, nhưng trong việc mua bán căn hộ chung cư đã nảy sinh rất nhiều vấn đề, mâu thuẫn khó giải quyết Vậy những vấn đề đó là gì, chúng

ta hãy cùng tìm hiểu qua đề tài : “Một số vấn đề về mua bán căn hộ trong nhà chung cư.”

NỘI DUNG

I. Khái niệm chung về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư

1. Khái niệm và đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ chung cư

a. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 70 Luật nhà ở năm 2005 thì nhà chung cư được

định nghĩa như sau: “ Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu

thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần

sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”

Như vậy có thể hiểu chung cư là khái niếm mô tả sự phát triển của những nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Do đó

nó có dạng là một kiểu kiến trúc cao tầng, là tập hợp của những căn hộ nhỏ ( căn

hộ chung cư ) khép kín thuộc sở hữu riêng và những diện tích chung cho cư dân sống trong đó và được xây dựng trên một khu đất rộng lớn

b, Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ chung cư

- Là sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư: phần sở hữu chung theo quy định của luật nhà ở bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột,

tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người

sử dụng căn hộ chung cư đều có quyền khai thác diện tích như nhau, cũng như có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chung

- Việc hạn chế quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư: chủ sở hữu căn hộ chung cư không những phải tuân theo các quy định về quyề hạn và nghĩa vụ trong

sở hữu chung mà còn các quy định hạn chế nhất định đối với căn hộ của mình đó là không được thực hiện các hành vi cấm được quy định tại Điều 23 nghị quyết số 08/2008/QD-BXD ban hành ngày 28/5/2008 của bộ xây dựng như: Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư;Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định; Gây tiếng ồn quá mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư; Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung…

- Quản lý sử dụng nhà chung cư: Vấn quản lí việc sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc tự quản, phù hợp với pháp luật về nhà ở, các pháp luật

có liên quan và quy chế quản lí, sử dụng nhà chung cư Để thực hiện việc quản lí,

sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lí, vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư ( Hội nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lí, sử dụng nhà chung cư bầu ra

b. Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư

Nhà chung cư được đánh giá phân loại theo bốn tiêu chí được quy định tại thông

tư số 14/2008/TT-BXD ngày 2/6/2008 đó là: Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc; nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư

Theo như bốn tiêu chí trên thì nhà chung cư được phân thành bốn hạng nhà như

sau: thứ nhất nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao

nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử

dụng đạt mức độ hoàn hảo; thứ hai là nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng

sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử

dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo; thứ ba là nhà chung cư hạng 3 là hạng có

chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp

dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; thứ tư là nhà chung cư hạng 4 là hạng có

chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng ( thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 2/6/2008)

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua Bên có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời bạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở

2. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư

a. Định nghĩa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hiện nay chưa có một khái niệm cụ thể nào về hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư, nhưng dựa vào tính chất của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ta có thể định

nghĩa như sau: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên

theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Cũng như các loại hợp đồng khác, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được hình thành trên cơ sở thỏa thuận và thống nhất ý chí giữa các chủ thể tham gia Đây là yếu tố nền tảng hình thành nên hợp đồng và nếu không có yếu tố này thì hợp đồng sẽ không có hiệu lực

b. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Mang đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở

- Là hợp đồng ưng thuận: tức là cả bên bán đồng í bán cho bên mua và bên mua đều đồng ý mua của bên bán

- Là hợp đồng có đền bù: khoản tiền mà bên mua căn hộ chung cư phải trả cho bên bán căn hộ chung cư là khoản đền bù về việc mua bán căn hộ chung cư Đặc điểm này để phân biệt với hợp đồng tặng cho tài sản

- Là hợp đồng song vụ: bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối nhau Bên bán có quyền yêu cầu bên mua căn hộ chung cư phải trả tiền mua căn hộ chung cư đồng thời nhận căn hộ chung cư đã mua, ngược lại bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao căn hộ chung cư và nhận tiền bán căn hộ chung cư

- Là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư từ bên bán sang cho bên mua Đây là một căn cứ để kế tục việc sở hữu căn hộ chung

cư, đặc điểm này để phân biệt với hợp đồng mượn và thuê tài sản

Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn có những đặc điểm riêng Những đặc điểm riêng này xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và những căn hộ chung cư của dự án Những đặc điểm riêng đó như sau:

- Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chủ sở hữu được cấp giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở thì có những đặc điểm riêng sau: Đối với hợp đồng mua bán nhà gắn liền với đất được lập trên cơ sở giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khi các bên giao kết hợp đồng này thì bên bán chuyển giao quyền sở hữu nhà đồng thời cũng chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên mua vì nhà ở gắn liền với đất đai Còn đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện tại thì chỉ trên cơ

sở giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Theo quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà chung cư tại Khoản 2 Điều 46 ND 181/2004/ND-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thì: Việc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho nhà chung cư theo quy định sau: Chủ đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu hoặc nhóm các chủ sở hữu là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở hữu nhà chung cư đó; trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư bán căn hộ của nhà chung cư thì người mua căn hộ của nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư được chỉnh lý cho phù hợp với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung Cũng theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 Luật nhà ở năm 2005 cũng có nêu: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

- Đối với mua bán căn hộ chung cư theo dự án thì loại hợp đồng này thường

có hai dạng đó là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được kí kết giữa chủ đầu từ

và người mua gốc, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được kí kết giữa người mua gốc và người mua lại

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua gốc có dạng

là hứa mua, hứa bán theo đó thì chủ thể đầu tư sẽ bán cho người mua gốc căn hộ chung cư theo diện tích, kiểu dáng, thiết kế như trong dự án xây dựng nhà chung

cư đã được lập và được cơ quan có thẩm quyền phê duyêto trước đó, còn người mua gốc cam kết sẽ mua căn hộ chung cư trên và trả tiền theo thỏa thuận

Đối với hợp đồng được kí kết giữa người mua gốc và người mua lại thì được thành lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng Đối với loại hợp đồng này người mua gốc thường ủy quyền cho người mua lại thực hiện tiếp hoạt động mua bán căn hộ chung cư dựa án với chủ đầu tư

c. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Dựa vào những dấu hiệu đặc trưng ta có thể phân hợp đồng thành các nhóm sau đây:

- Dựa vào mục đích của việc mua ta có thể phân thành hai loại đó là:

+ Mục đích để ở: đây là hợp đồng khá phổ biến trong xu thế hiện nay

+ Mục đích kinh doanh: căn hộ chung cư có bản chất là một loại tài sản nên pháp luật vẫn cho phép các bên giao kết loại hợp đồng này với hình thức mua đi bán lại nhằm mục đích tiêu sinh lời

- Dựa vào đối tượng của hợp đồng mua bán thì được phân thành

+ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai: đây là hợp đồng có đối tượng là căn hộ chung cư dự án Đó có thể là căn

hộ chung cư chưa được hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng nhưng chắc chắn sẽ có trong tương lai ( căn hộ mới có trong dự án, bản vẽ đã được phê duyệt) hoặc là căn hộ đã có trên thực tế nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại thời điểm giao kết

+ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy quyền sở hữu: đối với loại hợp đồng này thì căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu

- Dựa vào phương thức thành toán thì phân loại thành ba loại

+ Hợp đồng theo phương thức trả tiền một lần: đó là hợp đồng hai bên thỏa thuận thanh toán toàn bộ hợp đồng trong một lần

+ Hợp đồng theo phương thức trả chậm, trả dần: là hợp đồng hai bên thỏa thuận thời gian trả và số lần trả, trong hợp đồng này bên mua vẫn có quyền sử dụng căn

hộ và được chuyển quyền sở hữu căn hộ từ bên bán khi đã thanh toán đủ tiền cho bên bán

+ Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư: đây là loại hợp đồng mà bên thuê mua sẽ trở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua

3. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể là cá nhân hoặc tổ chức

a. Điều kiện để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Đối với cá nhân thì phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi ( theo Điều

14 BLDS) Năng lực pháp luật của chủ thê là khả năng mà pháp luật cho phép cá nhân có thể có được những quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định Về nguyên tắc thì năng lực pháp luật là như nhau, bình đẳng, nhưng đối với cá nhân khác nhau thì năng lực pháp luật là khác nhau theo quy định của pháp luật Ví dụ như sự hạn chế việc mua bán căn hộ chung cư của các cả nhân tổ chức nước ngoài của Nghị quyết 19/2008 của Quốc hội Theo đó, các tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thừa kế, tăng cho và sở hữu nhà tại Việt Nam theo Nghị quyết 19/2008 của Quốc hội, cần phải có đầy đủ các điều kiện sau: Đối với trường hợp là người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam thì phải có tên trong giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ tương ứng còn thời hạn từ 1 năm trở lên hoặc có giấy chứng minh là thành viên hội đồng quản trị, hội đồng quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam Trường hợp là người được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ các chức danh quản lý thì phải có hợp đồng thuê giữ chức danh quản lý hoặc có quyết định bổ nhiệm được lập bằng tiếng Việt Trường hợp là người có công đóng góp với đất nước thì phải có huân chương hoặc

huy chương của Chủ tịch nước trao tặng Trường hợp là người có đóng góp đặc biệt cho đất nước thì phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan cấp bộ phụ trách lĩnh vực có đóng góp và gửi tới Bộ Xây dựng xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản cho phép Trường hợp là người vào Việt Nam làm việc trong lĩnh vực kinh

tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục - đào tạo thì phải có văn bằng chứng minh có trình độ kỹ sư, cử nhân trở lên do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo giấy phép lao động hoặc giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Trường hợp là người có kỹ năng đặc biệt thì phải có giấy tờ xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam hoặc giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Trường hợp là người kết hôn với công dân Việt Nam thì phải có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam.Để đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, các đối tượng trên phải có thẻ thường trú hoặc thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp và không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và có giấy chứng nhận đầu tư

do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn thời hạn từ 1 năm trở lên cũng thuộc diện đối tượng được mua, thừa kế, tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Nghị định của Chính phủ cũng nêu rõ, người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải nộp 1 bộ hồ sơ hợp lệ tại sở xây dựng nơi có căn hộ Sau khi tiếp nhận hồ sơ, sở xây dựng thể hiện các nội dung trên giấy chứng nhận và trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký…

Năng lực hành vi của cá nhân có thể được hiểu là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyề và nghĩa vụ dân sự Năng lực pháp luật

của cá nhân được nhà nước quy định dựa trên sự phát triển về độ tuổi cũng như khả năng nhận thức của mỗi cá nhân Năng lực pháp luật của mỗi cá nhân khác nhau được pháp luật quy định rất rõ trong Bộ luật dân sự 2005

Đối với chủ thể là tổ chức để tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư thì phải có tư cách pháp nhân Điều kiện để tổ chức có tư cách pháp nhân được quy định tại Điều 84 Bộ luật dân sự 2005 đó là gồm những điều kiện sau: được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó và nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập Theo Khoản 1 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng quy định : Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tỏc xó, phải cú vốn pháp định và đăng

ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật

Ngoài các nguyên tắc trên, các chủ thể tham gia phải thêm yếu tố tự nguyện, nếu thiếu yếu tố này hợp đồng sẽ bị vô hiệu

b. Các bên chủ thể

Chủ thể bán : là chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc là người được chủ sở hữu ủy

quyền cho phép bán căn hộ chung cư hoặc là người được bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật Bao gồm các chủ thể sau:

- Nhà nước: Nhà nước là chủ thể bán căn hộ chung cư khi căn hộ chung cư đó thuộc sở hữu của Nhà nước

Căn hộ chung cư thuộc sở hữu của nhà nước bao gồm: chung cư được tạo lập bằng nguồn ngân sách nhà nước hoặc nguồn vốn từ nguồn ngân sách nhà nước, chung cư có nguồn ngốc từ chủ sở hữu khác nhưng đã chuyển giao quyền sở hữu cho nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc là căn hộ chung cư được tạo lập từ nguồn ngân sách nhà nước và một phần góp vốn của cá nhân, tập thể theo thỏa thuận hoặc theo hợp đồng trả góp nhưng chưa trả hết tiền

- Chủ sở hữu nhà chung cư: là các cá nhân, tổ chức trong nước và nước ngoài được tiến hành việc xây dựng hoặc cải tạo các khu chung cư, rồi phân thành các

căn hộ bán cho những người có nhu cầu.

- Chủ sở hữu căn hộ chung cư: có thể là cá nhân, tổ chức Quyền sở hữu căn

hộ chung cư của chủ sở hữu gồm ba quyền năng đó là quyền chiếm hữu, sử dụng

và định đoạt Việc bán căn hộ chung cư chinh là việc thực hiện quyền định đoạt của chủ sở hữu Thông thường chủ sở hữu sẽ tự mình thực hiện các quyền năng này nhưng cũng có thể giao cho người khác thực hiện thay cho mình

- Các chủ thể khác: là những chủ thể không phải là chủ sở hữu hay đại diện hợp pháp của chủ sở hữu nhưng họ tham gia hợp đồng với tư cách là bên bán theo đúng quy định của pháp luật

Thứ nhất là người được nhận bảo đảm: đây là trường hợp chủ sở hữu dùng căn

hộ chung cư của mình là tài sản bảo đảm cho khoản vay tại tổ chức tín dụng hoặc

tổ chức, cá nhân khác ( Nghị định số 163/2006/ND-CP ngày 29 tháng 12 năm

2006 của chính phủ)

Thứ hai là cơ quan thi hành án dân sự: là trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung

cư được đem bán đấu giá để thi hành án dân sự ( Luật thi hành án dân sự năm 2008)

Bên mua: có thể là cá nhân hay tổ chức là bên nhận căn hộ chung cư được

chuyển sang từ bên bán Các chủ thể mua bao gồm các chủ thể sau:

- Là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ để ở: Đây là chủ thể phổ biến nhất

- Là đồng chủ sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung: căn hộ chung cư là căn hộ thuộc sở hữu của nhiều người, có thể do nhiều người cùng xây dựng, cùng được tặng cho, cùng được thừa kế hoặc cùng góp vốn để mua Theo Khoản 3 Điều 223 Bộ luật dân sự 2005 thì: trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác