Cơ sở pháp lý quy định quyền sở hữu nhà ở cho nvn định cư ở nước ngoài, người nước ngoài trong pháp luật VN

Nhà nước giới hạn ta giới han các đối tượng được sở hữu nhà ở, cũng như giới hạn quyền của những đối tượng này, trong đó, phải kể đến là người nước ngoài và người VIệt Nam định cư ở nước

Đề 14: Đánh giá những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

A Mở đầu Nhà ở luôn là một trong những nhu cầu thiết yếu của tất cả mọi người ở Việt Nam, nhà ở là tài sản gắn liền với loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nên vấn đề sở hữu nhà ở lại càng được pháp luật quan tâm quản lý chặt chẽ Nhà nước giới hạn ta giới han các đối tượng được sở hữu nhà ở, cũng như giới hạn quyền của những đối tượng này, trong đó, phải kể đến là người nước ngoài và người VIệt Nam định cư ở nước ngoài Tuy nhiên, với chính sách thu hút đầu tư, pháp luật nước ta hiện nay đã có nhiều quy định mở đối với NNN và NVN định cư ở nước ngoài về việc sở hữu nhà ở ở Việt Nam Những quy định đó được thực hiện như thế nào trong thực tế và còn tồn tại những bất cập gì? Để làm sáng tỏ điều này, nội dung bài

viết tập trung đánh giá “những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam”

1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.1 Khái niệm

-Người nước ngoài

Theo điều 1, điều 5 luật quốc tịch 1998 và khoản 2 pháp lệnh nhấp cảnh và xuất cản, cư trú đi lại của người nước ngoài tại việt nam 2000; khoản 2, điều 3 nghị định số 138/2006/nđ-cp quy định chi tiết thi hành các quy định của bộ luật dna sự

vè quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài có thể hiểu người nước ngoài là người không có quốc tịch việt nam Từ các khái niệm và các văn bản luật nói trên cho thấy: Người nước ngoài là người không cso quốc tịch việt nam Họ có thể là người

có quốc tịch một hoặc nhiều nước khác, hoặc không mang quốc tịch nước nào; thêm

vào đó, người nước ngoài có thể cư trú trên lãnh thổ việt nam và cũng có thể cư trú ngoài lãnh thổ việt nam

Người việt nam định cư ở nước ngoài: theo khoản 4 điều 2 luật quốc tịch 1998

và theo điều 2 nghị định 81/2001 quy ddnhj vè việc người việt nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam: “người việt nam định cư ở nước ngoài là công dân việt nam và người gốc việt nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài” Như vậy, đối tượng là người vn định cư ở nước ngoài bao gồm: những người còn quốc tịch Việt Nam nhưng đang sinh sống ở nước ngoài và những người gốc việt nam, hiện không còn quốc tịch việt nam (người gốc việt nam)

-Nhà ở: theo điều 1, luật nhà ở 2005: nhà ở là “công trình xây dựng với mục đich để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đinh, cá nhân”/ theo điều 1 Nghị quyết 19/2008/QH12, khái niệm nhà ở mà người nước ngoài được mua và sở hữu cso phạm vi hẹp hơn rất nhiều, theo đó “nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mu và sở hữu theo quy định của nghị quyết này là những căn hộ chung cư trong dự án phát trienr nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại như vậy, nhà ở theo Nghị quyết 19/2008/QH12 có nội hàm hẹp hơn, chúng được tạo lập từ “chương trình phát triển nhà ở thương mại” dưới dạng nhà chung cư và cũng chỉ nhằm mục đích duy nhất là để ở

1.2 Cơ sở pháp lý quy định quyền sở hữu nhà ở cho nvn định cư ở nước ngoài, người nước ngoài trong pháp luật VN

Trước năm 1991, người nước ngoài định cư ở Việt Nam không có quyền sở hữu bất động sản nào kể cả nhà ở (Điều 7 Nghị quyết số 122/NQ-CP ngày 25/4/1977), phải đến năm 1991 với sự ra đời của Pháp lệnh nhà ở thì người nước ngoài định cư ở việt Nam mới được sở hữu một loại bất động sản duy nhất là nhà ở Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai tại đô thị khẳng định rằng: “cá nhân nước ngoài dịnh cư ở Việt Nam được sở hữu

một nhà ở cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất ở thuê của nhà nước Việt Nam trong thời hạn định cư tại Việt Nam”

Ngày 22/06/1994 Quốc hội Việt Nam đã ban hành Luật khuyến khích đầu tư trong nước cũng quy định tương tự về vấn đề bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam giống như công dân Việt Nam Tuy nhiên, đối với đối tượng là người nước ngoài không thuộc điện dầu tư hoặc đang đầu tư tại VN thì không có quyền sở hữu đối với nhà ở Đến khi BLDS 2005 được ban hành, thì Luật nhà ở năm 2005, Luật đầu tư năm 2005 cũng ra đời Luật nhà ở năm 2005 quy định :“tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó” Trên cơ sở đó để tạo môi trường pháp lý bình đẳng cho các nhà đầu tư nước ngoài thì Luật đầu tư 2005 cũng quy định “quyền sở hữu tài sản là bất động sản trong đó có nhà ở dùng để đầu tư trong nước, nếu bị trưng mua, trưng dụng thì vẫn được thanh toán, bồi thường thảo đáng” Đặc biệt với Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 ngày 3/6/2008 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sỡ hữu nhà ở tại Việt Nam và Nghị định 51/2009/NĐ-CP ngày 3/6/2009 hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết 19 đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam không nhằm mục đích kinh doanh, đồng thời ban hành các định chế hết sức chặt chẽ để đảm bảo chính sách vừa

có thể đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người mua nhà Với việc ban hành Nghị quyết này đối tượng là người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được mở rộng hơn.Cơ sở pháp lý trên đã tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài làm ăn, sinh sống, định cư lâu dài tại VN

2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH TRONG GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VN ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NNN TẠI VN KẾT QUẢ TRÊN THỰC TẾ

2.1 Đối với VN định cư tại nước ngoài

2.1.1 Đối tượng được sở hữu nhà ở

Luật đất đai 2003, Luật nhà ở 2005 quy định các nhóm đối tượng quyền sở hữu nhà ở lần lượt ở các điều 121 và điều 126 Tiếp đó, Nghị dịnh 90/2006 quy địn chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở 2005 quy định rõ các yếu tố, đặc điểm để xácđịnh các nhóm đối tượng trên Cụ thể

Một là, người VN định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại VN Đây là những người trực tiếp hoạt động đầu tư theo quy định của Luật đầu tư 2005, được cấp giấy chứng nhận đầu \tư

Hai là, người VN định cư ở nước ngoài có công đóng góp với đất nước,

Ba là nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại VN nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước

Bốn là đối tượng là người vn định cư ở nước ngoài được phép về sống ổn định tại VN

Thứ năm, đối tượng khác do ủy ban thường vụ quốc hộ quy định

Sáu là, đối tượng là người vn định cư ở nước ngoài không thuộc một trong các đối tượng trên nhưng đã về vn cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên Đặc biệt, ngày 18/6/2009, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Điều

126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai Theo đó, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

- Người có quốc tịch Việt Nam (hộ chiếu VN còn giá trị, nếu đã mang hộ chiếu nước ngoài thì cần giấy tờ chứng minh còn quốc tịch VN);

- Người gốc Việt Nam (phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh

có gốc Việt Nam) thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật

về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người

có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước

- Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng nêu trên được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam

từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung

cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam

2.1.2 Quyền và nghĩa vụ

Quyền và nghãi vụ của chủ sở hữu nhà ở là người VN định cư ở nước ngoài

về cơ bản going với quyền và nghĩa vụ của các tổ chức cá nhân khác trong nước được quy định tài Đều 21, luạt nhà ở 2005 như các quyền Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tở chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa

Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của Nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở

Thế chấp đất ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam

Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng

Được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật Việt Nam, tuy nhiên, đối với quyền thế chấp nhà ở của ng VN định cư ở nước ngoài,

Điều 129 Luật nhà ở 2005 quy định đối tượng này chỉ được “thế chấp nhà ở tại các

tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại vn” Đây là quy định có phần hạn chế hơn

so với tổ chức, các nhân trong nước, vì các đố tượng này không bi quy định giới hạn như trên

2.2.Đối với người nước ngoài ở VIệt Nam

2.2.1 Đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Điều 2 Nghị quyết 19/2008/QH12 qui định 5 nhóm đối tượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam Bao gồm:

Thứ nhất, cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng huân chương, huy chương,

cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ qui định

;Thứ hai, cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo qui định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo qui định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh pháp lý trong doanh nghiệp đó;

Thứ ba, cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;

Thứ tư, cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt

mà Việt Nam có yêu cầu;

Thứ năm, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam có một số lượng đông đảo người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp đó Các đối tượng trên muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần có đủ các điều kiện được quy định tại Điều 3 Nghị quyết 19/2008/QH12

Như vậy, so với quy định tại điều 126 Luật Nhà ở 2005 quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì quy định tại Nghị

quyết số 19/2008/NQ-QH đã mở rộng hơn về đối tượng sở hữu(gồm cả người nước ngoài làm ăn sinh sống tại Việt Nam), về quyền sở hữu

2.2.2 Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam:

Theo Điều 4 Nghị quyết 19/2008/QH 12 thì thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại VN được qui định như sau:

Một là, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm

kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Thời hạn này được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày hết hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải bán, tặng cho nhà ở đó

Hai là, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà ở tương ứng với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó, bao gồm

cả thời hạn được gia hạn thêm Thời hạn sở hữu được tính từ ngày doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Trường hợp hết hạn đầu tư hoặc bị giải thể, phá sản thì nhà ở của doanh nghiệp được xử lý theo qui định cảu pháp luật

về đầu tư pháp luật về phá sản và các qui định khác của pháp luật Việt Nam

2.2.3 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam:

Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài như tại Việt Nam được quy định rất rõ ràng và cụ thể tại Điều 5, Điều 6 Nghị quyết 19/2008/QH12 Theo đó thì:

Sau thời hạn 12 tháng kể từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu tương tự như các chủ thể khác sở hữu nhà ở như: Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tở chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa; Thế chấp đất ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam; Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian

không sử dụng; Được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật Việt Nam,

Bên cạnh việc quy định những quy định cho chủ sở hữu, pháp luật Việt Nam cũng quy định những nghĩa vụ của chủ sỡ hữu nước ngoài khi thực hiện quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể:

Chỉ được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam với mục đích để ở, bất kì mục đích sử dụng nhà ở để làm văn phòng, cho thuê hay muchj đích sử dụng khác đề không được phép cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở

Cá nhân nước ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại Nếu như đã sở hữu một căn nhà tại Việt Nam sẽ không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho các nhà khác trên phạm vi toàn quốc Song quy định chỉ được sở hữu một căn nhà trên lãnh thổ Việt Nam gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước Việc các chủ sỡ hữu nhà ở chỉ có thể xác định trong phạm vi việt nam tỉnh, vùng nhất định, đưa nó lên phạm vi việt nam cả nước quả thực là rất nan giải

Phải thực hiện đầy đử các nghĩa vụ về thuế, và nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật Việt Nam với cơ quan nhà nước Việt Nam

3 ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ

VẤN ĐỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

3.1 Ưu điểm:

Pháp luật Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng đề cập ở phần trên tham gia đầu tư, các chuyên gia, các nhà khoa học, các nhà quản lý giỏi có điều kiện sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt Nam Tạo điều kiện để các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại nước ta có điều kiện chỗ

ở ổn định cho người lao động đang làm việc trong daonh nghiệp đó góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội

Bên cạnh đó còn góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở trên nguyên tắc bảo đảm

ổn định, minh bạch và lành mạnh Chính sách này của Việt Nam phù hợp với các nguyên tắc của các Điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia ký kết hoặc gia nhập Thông qua những quy định trên đã phần nào làm sáng rõ về chính sách ưu đãi của nhà nước Việt Nam đối với người nước ngoài khi họ có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đồng thời, khẳng định chính sách tạo điều kiện cho người việt nam định

cư ở nước ngoài góp phần xây dựng đất nước

Mặt khác, các quy định trên cũng góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về

sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam còn nhiều thiếu sót trước đây.Pháp luật ngày càng được hoàn thiện hơn nữa Các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam cũng giúp cho các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật này có thể hiểu đúng và tuân thủ đúng pháp luật Góp phần đơn giản hoá các quy định cũng như thủ tục khi các cá nhân, tổ chức nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam Đồng thời, tạo thuận lợi cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, nhằm tránh những sai sót không đáng có

3.2 Hạn chế:

Đầu tiên, phải kể đến đối tượng được hưởng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập đối với người việt nam định cư ở nước ngoài, việc quy định nhóm 6 đối tượng như vậy, Luật nhà ở 2005 đã bỏ sót một số đối tượng “người

vn ở nước ngoài”, khiến cho quyền lợi của họ bị ảnh hưởng một số đối trượng là công dân vn, họ vẫn mang quốc tịch vn hiện đang công tác, học tập, lao động ở nước ngoài có thời han Tuy nhiên, theo luật hiện hành thì họ sẽ không đực phép mua nhà ở tịa Bn Điều này có phần vô lý, vì trong khi có những người vn định cư ở nước ngoài không còn là công dân vn thì đươc phép mua và sở hữu nhà ở, trong khi những công dân vn hiên đang thường trú ở nước ngoài lại không dc mua nhà ở ở nước mà họ mang quốc tịch

đối với người nước ngoài ở việt nam Việc không cho trưởng đại diện cơ quan ngoại giao nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam là không hợp lý vì đây là