tranh chấp liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự

Hình thức miệng này thường được áp dụng đối với các giao dịch được thực hiện ngay và chấm dứt ngay sau đó mua bán trao tay hoặc giữa các chủ thể có quan hệ mật thiết, tin cậy, giúp đỡ lẫ

A ĐẶT VẤN ĐỀ

Giao dịch dân sự là một yếu tố quan trọng trong dòng chảy của nền kinh tế thị trường Tuy nhiên việc thực thi áp dụng pháp luật về vấn đề này đang gặp nhiều khúc mắc Vì vậy, trong thời gian gần đây pháp luật về tranh chấp liên quan đến giao dịch dân sự mà cụ thể là hình thức của giao dịch dân sự đang trở thành một trong những vấn đề đáng quan tâm của các chủ thể tham gia giao dịch dân sự Xác

định được tầm quan trọng của vấn đề này nhóm em đã tìm hiểu về vấn đề “ tranh chấp liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự” Trong quá trình nghiên cứu

và tìm tòi do những hạn chế về mặt khách quan và chủ quan nên nhóm chúng em khó tránh khỏi những sai sót, chúng em mong nhận được sự quan tâm, đóng góp ý kiến từ quý thầy cô giáo để bài làm được hoàn thiện hơn

Chúng em xin cảm ơn!

B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

I Cơ sở lý luận

1 Khái niệm về giao dịch dân s ự

Xã hội ngày càng phát triển, sự phân công lao động ngày càng thể hiện rõ rệt, theo đó mỗi người chỉ có thể đảm trách một một mảng công việc nhỏ trong xã hội Trong khi đó, nhu cầu của con người về vật chất, tinh thần ngày càng tăng và để thỏa mãn nhu cầu đó thì các chủ thể phải tham gia các giao dịch khác nhau, trong

đó có giao dịch dân sự

Trước khi có BLDS 1995, chúng ta chưa có quy định riêng về giao dịch dân sự

và giao dịch dân sự chưa được đề cập dưới góc độ là hợp đồng dân sự (Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991) hoặc ý chí đơn phương của chủ thể trong việc lập di chúc (Pháp lệnh Thừa kế ngày 30/8/1990) BLDS 1995 đã chính thức đề cập đến

giao dịch dân sự với quy định cụ thể về khái niệm, điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự cũng như giao dịch dân sự vô hiệu… BLDS 2005 ra đời đã có những sửa đổi, bổ sung nhất định lien quan đến giao dịch dân sự Trong BLDS 2005, quy định về giao dịch dân sự được đề cập từ Điều 121 đến Điều 138

Điều 121, BLDS 2005 quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp

lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

2 Các hình thức của giao dịch dân sự

- Hình thức miệng (bằng lời nói): Hình thức miệng được coi là hình thức phổ biến nhất trong xã hội hiện nay, mặc dù hình thức này có độ xác thực thấp nhất Hình thức miệng này thường được áp dụng đối với các giao dịch được thực hiện ngay và chấm dứt ngay sau đó (mua bán trao tay) hoặc giữa các chủ thể có quan hệ mật thiết, tin cậy, giúp đỡ lẫn nhau (bạn bè, người than cho vay, mượn tài sản…) Nhưng cũng có trường hợp giao dịch dân sự nếu được thể hiện bằng hình thức miệng phải đảm bảo tuân thủ những điều kiện luật nhất định mới có giá trị (di chúc miệng – điều 654 Bộ luật dân sự)

- Hình thức văn bản:

+ Văn bản thường: Các bên tham gia giao dịch dân sự thỏa thuận hoặc pháp luật

quy định giao dịch phải thể hiện theo hình thức văn bản Nội dung giao dịch được thể hiện trên văn bản có chữ ký xác nhận của chủ thể, cho nên hình thức này là chứng cứ xác định chủ thể đã tham gia vào một giao dịch dân sự rõ ràng hơn nhiều trường hợp giao dịch được thể hiện bằng lời nói

+ Văn bản có Công chứng chứng nhận, UBND cấp có thẩm quyền chứng thực:

được áp dụng trong những trường hợp pháp luật có quy định giao dịch dân sự bắt buộc phải được lập thành văn bản hoặc các bên có thỏa thuận phải có chứng nhận, chứng thực, đăng kí hoặc xin phép thì khi xác lập giao dịch các bên phải tuân thủ hình thức, thủ tục đó (mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất,…)

- Hình thức bằng hành vi: Giao dịch dân sự có thể được xác lập thông qua những hành vi nhất định theo quy ước định trước Ví dụ như: chụp ảnh bằng máy ảnh, quay phim, gọi điện… Đây là hình thức giản tiện nhất của giao dịch Giao dịch có thể được xác lập thông qua hình thức này mà không nhất thiết phải có sự hiện diện đồng thời của tất cả các bên tại nơi giao kết Hình thức này ngày càng trở nên phổ biến, nhất là tại các quốc gia có nền công nghiệp tự động hóa phát triển

II Giải quyết tình huống

1 Vụ việc thứ nhất:

a Nội dung vụ việc

Vợ chồng ông Lê Văn Hảo (sinh năm 1938) và bà Dương Thị Hằng (sinh năm 1939) trú tại: Thôn 5, xã Hải Hoà, thị xã Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh Ông Lê Văn Hào và bà Dương Thị Hằng sở hữu một ngôi nhà có diện tích 150 m2 Tháng 1 năm

2007, ông bà có mua một ngôi nhà mới nên cho vợ chồng người bạn thân là ông Lê Văn Sơn và bà Hoàng Thị Chanh mượn ngôi nhà 150 m2 để sinh sống Đến tháng 2/2008, do làm ăn không thuận lợi, nợ nần quá nhiều, khiến cho vợ chồng ông Sơn phải cho vợ chồng ông Hảo vay tiền để trả ngân hàng và trang trải nợ nần

Trước tình hình đó, vợ chồng ông Hảo gợi ý bán căn nhà 150 m2 cho vợ chồng

ông Sơn Sau nhiều lần thoả thuận, hai bên đã lập bốn văn bản mua nhà có đầy

đủ chữ ký của các bên nhưng không có công chứng, chứng thực Ngay sau khi

ký hợp đồng, ông bà Sơn đã tiến hành sửa chữa lại ngôi nhà, chi phí bỏ ra là 10 triệu đồng Tuy nhiên vào ngày 13/6/2008, vợ chồng ông Hảo lại làm đơn ra Toà

án nhân dân huyện Móng Cái yêu cầu huỷ thoả thuận mua bán căn nhà, buộc vợ chồng ông Sơn phải trả lại nhà

Nhận được đơn của vợ chồng ông Lê Văn Hảo và bà Dương Thị Hằng, Toà án nhân dân huyện Móng Cái ra quyết định buộc hai bên thực hiện hình thức của giao dịch (hợp đồng mua bán căn nhà) trong thời hạn một tháng Nhưng vì muốn lấy lại căn nhà nên vợ chồng ông Hảo đã không làm việc này

b Phán quyết của Tòa Án:

Phán quyết sơ thẩm của Toà án nhân dân huyện Móng Cái

- Bản án số: 04/2010/DSST Ngày 15/7/2010:

Với nội dung trên, căn cứ vào các Điều 121, 122, 124, 127, 134, 137, 450 Bộ Luật Dân Sự(BLDS) năm 2005 Thông tư liên tịch số 1 ngày 19/6/1997 của TANDTC, VKSNDTC, Bộ tư pháp, Bộ tài chính, hướng dẫn xét xử và thi hành án

- Toà án nhân dân huyện Móng Cái xét xử:

Chấp nhận đơn yêu cầu xin huỷ thoả thuận mua bán căn nhà của vợ chồng ông

Lê Văn Hảo và bà Dương Thị Hằng Lý do mà Toà án đưa ra là thoả thuận mua bán căn nhà chưa được hai bên lập hợp đồng công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng

Tuyên bố hợp đồng mua bán căn nhà vô hiệu, toà án buộc vợ chồng ông Lê Văn Sơn và bà Hoàng Thị Chanh phải trả lại căn nhà; ngược lại, vợ chồng ông Hảo

có nghĩa vụ trả lại cho vợ chồng ông Sơn tiền bán căn nhà đã nhận

Vợ chồng ông Hảo, bà Hằng phải bồi thường số tiền 10 triệu đồng mà vợ chồng ông Sơn đã bỏ ra để sửa chữa căn nhà

Phán quyết phúc thẩm của Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ninh.

- Ngày 10/8/2010, ông bà Sơn – Chanh có đơn không chấp nhận quyết định sơ thẩm của toà sơ thẩm với lý do, hợp đồng mua bán đã có chữ kí của các bên

- Toà phúc thẩm đã quyết định:

Không chấp nhận nội dung đơn kháng cáo

Giữ nguyên bản án sơ thẩm

c Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa án:

Theo ý kiến của Nhóm chúng em thì phán quyết sơ thẩm của Toà án nhân dân huyện Móng Cái và phán quyết phúc thẩm của Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ninh

là đúng, phù hợp với quy định của pháp luật Bởi vì:

Nhằm đảm bảo lợi ích công cộng, sự quản lý của nhà nước, lợi ích của các bên tham gia hợp đồng cũng như lợi ích của người khác, pháp luật quy định hợp đồng liên quan đến tài sản lớn phải được thể hiện dưới một hình thức nhất định Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng kí hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy

định đó Căn cứ tại Điều 450 BLDS 2005 đã quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Do đó, trong vụ việc trên, vợ chồng ông Hảo và vợ chồng

ông Sơn lập bốn văn bản mua căn nhà có đầy đủ chữ ký của các bên nhưng không đem đi công chứng, chứng thực đã vi phạm quy định về hình thức hợp đồng

Và theo Điều 134, BLDS 2005, “trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bê, toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu” Thực tế

cho thấy, Toà án nhân dân huyện Móng Cái đã áp dụng Điều 134, BLDS 2005 ra quyết định buộc vợ chồng ông Hảo và vợ chồng ông Sơn phải thực hiện các thủ tục

để hoàn thiện hình thức hợp đồng mua bán căn nhà trong vòng một tháng Theo đó,

vợ chồng ông Hảo và vợ chồng ông Sơn phải đem hợp đồng mua bán căn nhà đi công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền trong thời gian ấn định là một tháng Tuy nhiên vì muốn lấy lại căn nhà nên vợ chồng ông Hảo đã không làm việc này Vì vậy, việc khắc phục vi phạm về hình thức hợp đồng đã không thể thực hiện được, Toà án nhân dân huyện Móng Cái buộc phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu

Với nhận định trên, toà án căn cứ vào Điều 137, BLDS 2005, “khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” buộc vợ chồng ông

Sơn phải trả lại căn nhà cho vợ chồng ông Hảo, đồng thời yêu cầu vợ chồng ông Hảo trả lại cho vợ chồng ông Sơn tiền bán căn nhà đã nhận và phải bồi thường toàn

bộ thiệt hại cho vợ chồng ông Sơn

d Quan điểm của Nhóm về hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức Nên hay không nên buộc hợp đồng vô hiêu do vi phạm hình thức?

Pháp luật hợp đồng của các nước không coi trọng về hình thức của hợp đồng, không có quy định hình thức hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như ở Việt Nam Việc không coi trọng hình thức hợp đồng được thể hiện rõ trong Bộ nguyên tắc UNIDROIT về hợp đồng thương mại quốc tế năm 2004 và Bộ nguyên tắc về hợp đồng châu Âu Hai bộ nguyên tắc về hợp đồng này tuyệt đối không coi trọng hình thức hợp đồng và các bên có thể chứng minh quan hệ hợp đồng bằng

bất kỳ hình thức nào Theo đó, điều 1.2 Bộ nguyên tắc UNIDROIT quy định: “Bộ nguyên tắc UNIDROIT không bắt buộc hợp đồng, tuyên bố hay bất kỳ một hành vi nào khác phải được giao kết hay chứng minh bằng một hình thức đặc biệt Chúng

có thể được chứng minh bằng bất kỳ cách thức nào, kể cả bằng nhân chứng”

Nguyên tắc này được công nhận trong bộ luật dân sự nhiều nước trên thế giới và

nó phù hợp với điều kiện giao dịch thương mại quốc tế Trong Bộ luật Dân sự

2005, các nhà làm luật nước ta cũng đã có ý định tiếp nhận nguyên tắc vi phạm về hình thức hợp đồng không làm hợp đồng vô hiệu Cụ thể, tại điều 401 Bộ luật Dân

sự 2005 quy định: “Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Với cách quy định như

vậy, các nhà làm luật đã thể hiện sự luyến tiếc của Nhà nước khi không tham gia vào tự do hợp đồng Khi sửa đổi và hoàn thiện Bộ luật Dân sự với mong muốn đề cao tự do hợp đồng nên quy định rõ ràng về việc vi phạm về hình thức hợp đồng không làm cho làm hợp đồng vô hiệu Nếu sửa đổi theo hướng đó, để tránh các trường hợp như vợ chồng ông Hảo lạm dụng quy định tại điều 134, Bộ luật Dân sự

2005 nhằm không thực hiện hợp đồng, nên có quy định chiểu theo ý chí tự do hợp đồng mà hối thúc các bên hoàn tất thủ tục về hình thức theo luật định Khi tòa án

có đủ căn cứ chứng minh các bên đã tự do thỏa thuận, hợp đồng đã xác lập nhưng chưa thỏa mãn về điều kiện hình thức thì tòa án buộc các bên thực hiện quy định

về hình thức trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không được thực hiện thì hợp đồng được coi là tuân thủ về hình thức Trong trường hợp này, tòa án cũng có thể

ra một quyết định để công nhận hợp đồng đó đã thỏa mãn về điều kiện hình thức

và buộc các bên phải tuân theo những nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng

2 Vụ việc thứ hai:

a Nội dung vụ việc

Năm 1997, để thuận tiện cho việc canh tác, bà Chu Thị Soát thỏa thuận với anh Chu Lý Thiều chuyển đổi đất canh tác, bà Chu Thị Soát sử dụng 373m2 đất tại thửa số 310 tờ bản đồ số 3 phường Biên Giang của anh Thiều, còn anh Thiều

sử dụng 389 m2 dất là một nửa thửa số 76 tờ bản đồ số 4 phường Biên Giang

của bà Soát Việc chuyển đổi đất đai hai bên chỉ thỏa thuận miêng, không lập

thành văn bản, không làm thủ tục tại chính quyền địa phương Hiện tại, thửa

đất số 310 do ông Chu Lý Kỳ (bố anh Thiều) đứng tên chủ sử dụng, thửa số 76

bà Soát đứng tên chủ sử dụng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trên thực tế, các bên đã nhận đất chuyển đổi và sử dụng đến hiện nay Quá trình sử dụng đất, anh Thiều trồng lúa và cây nông nghiệp hàng năm trên đất, bà Soát và

con trai là anh Nguyễn Đình Phương trông cây ăn quả và năm 2005 có xây nhà tạm để trông nom cây trồng

Anh Thiều cho rằng, đất chuyển đổi là đất nông nghiệp, mẹ con anh Phương

tự ý chuyển đổi trồng cây ăn quả và xây dựng nhà là vi phạm pháp luật đất đai Khi đó, anh Thiều đã nhắc nhở mẹ con anh Phương nhưng mẹ con anh Phương vẫn thực hiện Nay anh Thiều xin khởi kiện để Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển đổi đất giữa anh và bà Soát là vô hiệu, buộc mẹ con bà Soát dỡ bỏ toàn

bộ các công trình và cây cối trên đất trả lại hiện trạng đất khi đổi cho anh Anh Thiều không đồng ý bồi thường giá trị cây trồng và tài sản trên đất cho mẹ con

bà Soát Cả gia đình anh đã nhất trí giao thửa đất 310 cho anh sử dụng và thực

tế, anh đã sử dụng từ trước thời điểm chuyển đổi cho bà Soát

Bà Soát và anh Phương không đồng ý với yêu cầu của anh Thiều và đề nghị các bên tiếp tục thực hiện việc chuyển đổi đến hết thời hạn Nhà nước giao hoặc đến khi Nhà nước thu hồi đất, còn nếu anh Thiều muốn đòi lại đất thì phải thanh toán cho bà Soát và anh Phương 60 triệu tiền bồi thường thiệt hại và giá trị các tài sản trên đất

Bà Đặng Thị Thông thừa nhận lời khai của anh Thiều là đúng và yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất đã đổi

Tại biên bản xác minh ngày 31/08/2009, đại diện Ủy ban nhân dân phường Biên Giang cung cấp: thửa số 310 giao cho hộ ông Chu Lý Kì (bố anh Thiều), thửa số 76 giao cho hộ bà Chu Thị Soát, thời điểm giao năm 1993, thời hạn giao

là 20 năm, mục đích trông cây hàng năm Năm 1998, hai bên tự thỏa thuận chuyển đổi đất cho nhau, không làm thủ tục tại chính quyền địa phương Quá trình sử dụng, bà Soát xây dựng công trình và trồng cây lâu năm trên đất cũng

có đơn xin phép Ủy ban nhân dân xã, xã có cho phép trồng cây lâu năm nhưng không cho xây dựng trên đất Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ và định

giá tài sản trên đất ngày 27/-08/2009 thì tài sản trên thửa đất 310 bao gồm 1 nhà cấp 4, sân bê tong, khối đất và nhiều cây ăn quả, có tổng giá trị tài sản là 25.951.500đ

b Phán quyết của Tòa án:

Tòa án nhân dân quận Hà Đông xét xử sơ thẩm:

Tuyên bố hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa bà Chu Thị Soát và anh Chu Lý Thiều năm 1997 là vô hiệu Buộc bà Chu Thị Soát giao trả anh Chu Lý Thiều 373m2 đất tại thửa số 310 tờ bản đồ số 3 phường Biên Giang, quận Hà Đông, Hà Nội Buộc anh Chu Lý Thiều giao trả bà Chu Thị Soát 389 m2 đất là một phần thửa số 76 tờ bản đồ số 3 phường Biên Giang, quận Hà Đông, Hà Nội Giao anh Chu Lý Thiều sở hữu toàn bộ công sức, tài sản, cây trồng trên phần đất bà Chu Thị Soát giao trả tại thửa số 310 tờ bản đồ

số 3 phường Biên Giang, quận Hà Đông, Hà Nội bao gồm: công sức đổ đất, san nền; nhà tạm, sân xi măng; các cây ăn quả trên thửa đất Anh Chu Lý Thiều phải thanh toán cho bà Chu Thị Soát và anh Nguyễn Văn Phương 25.951.500đ

Tại tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, xét xử phúc thẩm:

Ngoài việc hoàn đổi lại đất của hai bên, bà Chu Thị Soát còn phải phá dỡ ngôi nhà cấp bốn đã xây dựng Giao cho anh Chu Lý Thiều sở hữu công sức đổ đất, san nền và những cây ăn quả trên đất với tổng giá trị là 5.721.500đ Gia đình anh Chu Lý Thiều phải thanh toán cho bà Chu Thị Soát và anh Nguyễn Văn Phương 5.721.500đ

c Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa án:

Xét thấy, tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, xét xử phúc thẩm bản án số 23/2010/DSPT ngày 04/02/2010 về việc tranh chấp quyền sử dụng đất là đúng vì:

Theo khoản 2 Điều 689 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất: “hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng

thực theo quy định của pháp luật” và cụ thể tại Điều 134 giao dịch dân sự vô hiệu

do không tuân thủ quy định về hình thức, BLDS 2005 đã quy định: “trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên,Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch đó vô hiệu”

Ngoài ra còn có các nghị định hướng dẫn thi hành, như theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 119- Nghị định 181/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai ( đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006 ngày 27/1/2006) hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân, xã, phường thị trấn nơi có đất Việc mua bán nhà đất nhưng chỉ viết giấy tay, không lập thành hợp đồng và không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao dịch đó bị coi là vô hiệu, vi phạm quy định tại Điều 134- BLDS

Như vậy, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của anh Chu Lý Thiều và bà

Chu thị Soát đã vi phạm hình thức giao dịch dân sự, Nhà nước không cho phép các

cá nhân, gia đình tự ý chuyển quyền sử dụng đất Trong trường hợp thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì phải có sự chứng nhận của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền tại địa phương nơi chuyển quyền sử dụng đất

Sau khi tuyên bố hợp đồng giữa anh Chu Lý Thiều và bà Chu thị Soát vô hiệu, tòa

án yêu cầu hai bên trả lại diện tích đất cho nhau Trong quá trình chuyển đổi quyền

sử dụng đất hai bên chuyển giao đất trồng cây hàng năm Nhưng trong quá trình sử dụng, bà Chu thị Soát đã chuyển mục đích sử dụng đất từ sang trồng cây lâu năm

và xây dựng nhà ở, mà cụ thể ở đây là ngôi nhà cấp 4 trên diện tích đó một cách trái phép mà không có sự cho phép của chính quyền địa phương