Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy đị

MỤC LỤC

Trang

I Khái quát chung về nhà ở, dự án nhà ở, hợp đồng mua

bán nhà ở theo một dự án …… 2

1 Khái niệm nhà ở, dự án nhà ở……….2

2 Hợp đồng mua bán nhà ở……….3

II Thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở

theo một dự án và những vấn đề đặt ra……….………….7

1 Thực trạng nhu cầu nhà ở và vấn đề mua bán

nhà ở theo một dự án……….… ……… 7

2 Thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề mua bán nhà

ở theo một dự án:……….…….9

3 Các vấn đề đặt ra khi áp dụng pháp luật cho vấn đề

mua nhà ở theo một dự án:……… ……11

III.Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán

nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay 12

1 Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề

mua bán nhà ở tại Việt Nam 12

2 Quan điểm hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán

nhà ở theo một dự án tại Việt Nam 13

3 Giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả pháp luật về

vấn đề mua bán nhà ở 14

Kết Bài………… ……….………….16 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ……… ………….17

Nhà ở là tài sản đặc biệt đối với con người, bảo đảm cho con người có cuộc sống ổn định, bảo vệ con người khi thời tiết nắng, mưa Nhà ở không những chỉ là tài sản của cá nhân mà nó còn biểu hiện trình độ pháp triển kinh

tế, văn hóa của một đất nước Khi nhìn vào ngôi nhà, có thể biết được phong tục, tập quán, cuộc sống văn hóa, tinh thần và vật chất của nhân dân, của những người đang sống trong ngôi nhà đó Vấn đề về nhà ở là mối quan tâm của tất cả các quốc gia, đặc biệt ở những nước đang phát triển và kém phát triển Ở nước ta, Đảng và Nhà nước động viên, khuyến khích nhân dân xây dựng nhà ở bằng nhiều nguồn vốn khác nhau, làm cho nông thông và dô thị ngày càng giàu đẹp hơn Vì nhà có tầm quan trọng như vậy, cho nên Nhà nước phải kiểm soát việc xây dựng, tu sửa và chuyển nhượng nhà ở giữa các cá nhân, tổ chức Hiện nay ở các thành phố lớn, nhu cầu về nhà ở là rất lớn những quỹ đất lại hạn chế, do vậy nhu cầu mua nhà chung cư rất cao Vì nhà ở do nhà nước quản lý nên việc mua bán phải tuân theo hình thức và thủ tục do pháp luật quy định

I Khái quát chung về nhà ở, dự án nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở

theo một dự án

1 Khái niệm nhà ở, dự án nhà ở:

Nhà ở là công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để

ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho các hoạt động cá nhân và tập thể của con người, và có tác dụng bảo vệ cho các hoạt động đó Nhà cũng có thể là một nơi cư trú hay trú ẩn Tinh thần, nhà có thể liên quan tới trạng thái khi ở nơi trú ẩn hoặc sự tiện lợi.

Dự án nhà ở là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được mục tiêu rõ ràng là cung cấp nhà ở, làm thỏa mãn nhu cầu về nhà ở của người dân Thực chất, Dự

án nhà ở là tổng thể những chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được thiết kế nhằm đạt được mục tiêu cung cấpsố lượng nhà ở nhất định trong một thời gian nhất định

2 Hợp đồng mua bán nhà ở.

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà

ở cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở

2.1 Chủ thể giao kết hợp đồng

Về chủ thể giao kết hợp đồng, Luật Nhà ở 2005 có quy định về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải thoả mãn các điều kiện sau:

“1 Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật

về dân sự;

b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh.

2 Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý bất động sản là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê bất động sản tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.”

2.2 Về đối tượng của hợp đồng

Luật kinh doanh BĐS 2006 có quy định:

“Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua

sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật

về xây dựng;

e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng

đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu bất động sản, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền

sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.”

Luật Nhà ở 2005 có quy định:

“ Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

2.3 Về hình thức của hợp đồng

Hiện nay trên thực tế chúng ta bắt gặp rất nhiều loại hình hợp đồng kinh doanh được công nhận và có giá trị bắt buộc thực hiện như hợp đồng miệng, hợp đồng bằng văn bản, hợp đồng điện tử (qua mạng Internet)… Tuy nhiên, trong giao dịch kinh doanh BĐS nói chung và mua bán nhà ở nói riêng, do đặc thù của loại hàng hoá này là hàng hoá phải được đăng ký và có giá trị lớn, do vậy hiện nay chúng ta mới chỉ thừa nhận hợp đồng mua bán nhà ở phải được thể hiện bằng văn bản và phải đáp ứng các điều kiện về tính hợp pháp của loại

hợp đồng này Tại Bộ Luật Dân sự 2005 có quy định: “Hợp đồng mua bán nhà

ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

2.4 Về nội dung của hợp đồng

Luật kinh doanh BĐS 2006 có quy định về nội dung chủ yếu của hợp đồng mua bán nhà ở:

“Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung

sau đây:

a) Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;

b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng quy định tại khoản 3 Điều

11 của Luật này;

c) Giá mua bán;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo; e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

g) Bảo hành;

h) Giải quyết tranh chấp;

i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.”

Các quy định về nội dung chủ yếu của hợp đồng mua bán nhà ở tại Luật Nhà ở 2005 bao gồm:

“a) Tên và địa chỉ của các bên;

b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;

c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá; d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;

đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

e) Cam kết của các bên;

g) Các thỏa thuận khác;

h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;

i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).”

2.5 Về hiệu lực của hợp đồng

Ngoài việc xét điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định chung của Điều 405 Bộ Luật Dân Sự thì hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết trừ trường có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự lại không quy định thế

nào là "được giao kết hợp pháp", do đó phải áp dụng Điều 122 Bộ Luật dân sự

về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự vì hợp đồng là một trong những hình thức giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự được coi là có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau: + Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

+ Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện

Ngoài ra, chúng ta còn xem xét đến tính hợp pháp của hợp đồng mua

bán nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, theo đó: “Hợp đồng về nhà ở phải có

chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn” Trong trường hợp bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh bất

động sản thì không bắt buộc phải có điều kiện này

II Thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở theo một

dự án và những vấn đề đặt ra.

1 Thực trạng nhu cầu nhà ở và vấn đề mua bán nhà ở theo một dự án.

Nghiên cứu hai cuộc khảo sát và báo cáo sau để nhận thấy nhu cầu về nhà ở và vấn đền mua bán nhà ở theo một dự án hiện nay:

* “Ngày 18/3/2010 nhóm nghiên cứu của Vietnam Report giới thiệu báo cáo "Đánh giá nhu cầu nhà ở và các yếu tố quyết định hành vi vay vốn mua nhà của người dân trên địa bàn Hà Nội và xu hướng thị trường nhà ở năm 2011" Kết quả 400 điều tra tại thị trường Hà Nội cho thấy, 45% người mua nhà

ở có kế hoạch đi vay ngân hàng, 2%5 có kế hoạch tự mua bằng tiền của mình

và 30% có kế hoạch vay mượn từ các nguồn khác.

Hai loại hình nhà ở là nhà chung cư và đất vẫn là lựa chọn số 1

Trong đó, 47% những người thu nhập trung bình dưới 20 triệu đồng/tháng chọn mua nhà chung cư, 26% chọn mua nhà xây trên nền móng riêng và đất

để tự xây.

Những người có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng, đa số chọn tỷ lệ vay dưới 20% giá trị ngôi nhà (chiếm 55%) Đối với những người có thu nhập trong các khoảng trên 20 triệu đồng/ tháng, chủ yếu chọn tỷ lệ vay từ 30 - 50% giá trị ngôi nhà.

Về nguồn cung nhà ở trong hai năm tới, có đến 67% doanh nghiệp tham gia điều tra cho rằng sẽ tăng nhanh và chỉ có 33% cho rằng sẽ tăng vừa phải 60% doanh nghiệp cho rằng nhu cầu về loại hình nhà ở có mức giá dưới 1,5 tỷ đồng sẽ tăng mạnh.”

* “ Theo giám đốc một công ty xây dựng, dù được giao đất và tiết kiệm chi phí xây dựng cộng tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất giá nhà chung cư cũng lên tới 9,5 triệu đồng/m2 Nếu tính lãi vay ngân hàng

1%/tháng, cứ mỗi m2 nhà ở phải trả 95.000 đồng, nếu tính hết các chi phí khác như sử dụng điện, nước, vệ sinh môi trường, an ninh quốc phòng, tiền gửi xe khiến chi phí thuê nhà tăng, hầu hết người lao động thu nhập thấp khó trả đủ tiền thuê nhà.

Hà Nội hiện có trên 200 dự án phát triển nhà ở đang được triển khai, đứng thứ 2 cả nước về quỹ nhà, tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở đang vượt rất xa

so với khả năng cung cấp Có nhiều ý kiến lý giải vấn đề này, nhưng tựu chung lại, nguyên nhân do giá nhà, đất quá cao, nên người thu nhập thấp không với tới được là nguyên nhân chủ yếu Song cũng có nhiều ý kiến đặt vấn đề về tình trạng “quá tải” số dân ở Hà Nội.

Ðể giải quyết vấn đề này, thành phố đã có nhiều chủ trương để phát triển nhà ở bán cho người thu nhập thấp Về mua nhà trả dần, từ tháng 9/2002 đến cuối năm 2005, Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất tiếp nhận 6.017 đơn xin mua nhà Sở đã trình UBND thành phố giải quyết 3.791 đơn, còn lại 2.226 đơn đang tiếp tục xem xét giải quyết.

Nhưng thực tế, toàn thành phố còn hàng nghìn hộ gia đình có khó khăn

về nhà cần được cải thiện điều kiện sống mà chưa biết làm cách nào mua được nhà Thành phố đã triển khai xây dựng các khu nhà ở cho thuê, nhưng xem ra tiến độ rất chậm so với yêu cầu đặt ra Mới đây, UBND thành phố đã quyết định xây dựng hơn 1.000 căn hộ thuộc quỹ nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên) kinh phí khoảng 200 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nếu trung bình mỗi năm dân số Hà Nội tăng thêm khoảng 50.000 đến 100.000 người (tăng tự nhiên và cơ học), thì tình trạng thiếu nhà ở còn kéo dài, phải mất nhiều năm nữa, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội mới bớt

“nóng”.”

 Qua đây có thể nhận thấy dưới áp lực của sự bùng nổ dân số, mỗi địa phương, đặc biệt là những thành phố lớn phải chịu áp lực rất khủng khiếp về vấn đề nhà ở cho người dân Quỹ đất hạn hẹp, việc mỗi gia đình có một mảnh đất để xây nhà ở là chuyện không thể Chính vì thế cần có những dự án nhà ở lớn để đáp ứng nhu cầu này

Chính vì nhu cầu về nhà ở cực kỳ lớn đó đã khiến cho việc tìm được một ngôi nhà của người dân là rất khó khăn, không chỉ vì vậy, còn nhiều nguyên nhân khác dẫn đến vấn đề mua nhà ở trở nên không đơn giản Nhiều người đã chuyển từ chuyện mua đất xây nhà sang việc mua nhà chung cư

Với điều kiện xã hội và tốc độ phát triển đô thị hóa nhanh chóng như hiện nay thì việc mua một ngôi nhà chung cư cũng không hề dễ dàng Chính vì thế, người dân đã phải đặt mua nhà từ khi nó chưa hình thành – tức là “đặt mua

dự án” Đây là một hình thức mua bán nhà ở mới xuất hiện từ khi nhà nước có những chủ trương chính sách phát triển nhà ở theo các dự án có quy hoạch chi tiết, cụ thể

Vấn đề mua bán nhà ở theo một dự án như vậy đáp ứng được phần lớn nhu cầu của người dân, họ có thời gian chuẩn bị, thu xếp việc mua nhà, trả tiền, họ có được những thông tin đầy đủ về dự án nhà ở của họ Nhưng vấn đề mua bán nhà ở theo một dự án không chỉ có những mặt tích cực, mà nó vẫn còn tồn tại nhiều điểm hạn chế, sai phạm cần phải nhìn nhận và sửa chữa kịp thời

2 Thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở theo một dự án:

Hiện nay mặc dù hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề mua bán nhà ở được ban hành và ngày càng gần hơn với thực tế, tuy nhiên mức độ vi phạm lại không vì thế mà giảm, ngược lại chúng ta có thể thấy hàng ngày việc người dân mua bán nhà mà không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở không phải là hiếm Có thể liệt kê ra đây những vi phạm phổ biến nhất trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở theo một dự án bao gồm:

Thứ nhất, đối với trường hợp mua bán nhà ở là nhà chung cư theo dự án

quy hoạch thì thậm chí, căn nhà đó còn chưa được hình thành Riêng đối với trường hợp mua bán nhà khi chưa được hình thành như này, người ta không làm hợp đồng mua bán nhà thông thường mà “lách luật” bằng một bản hợp đồng “góp vốn” mà trên thực tế, tiền góp vốn được hiểu là tiền mua nhà và căn nhà hình thành trong tương lai chính là quyền lợi được hưởng của người góp vốn Như vậy về bản chất thì đây chính là một hợp đồng mua bán nhà nhưng

nó không được thể hiện là hợp đồng mua bán nhà như bản chất nó vốn có mà

bị biến tướng sang một hình thức khác

Thứ hai, về nội dung của bản hợp đồng mua bán nhà trên thực tế hầu

như không đáp ứng đầy đủ các quy định về nội dung chủ yếu của bản hợp đồng mua bán nhà ở do luật điều chỉnh Các nội dung thường bị khuyết bao gồm: mô tả về căn nhà được giao dịch, giá giao dịch Đặc biệt nội dung về giá giao dịch của hợp đồng là một điều khoản rất hiếm khi các bên đưa vào hợp đồng một cách đầy đủ, chi tiết và chuẩn xác Trong đó các giao dịch được ghi vào hợp đồng với mức giá giao dịch thực sự lại nằm ở các hợp đồng góp vốn đầu tư đối với các căn nhà chung cư theo dự án mới nằm trên giấy chứ chưa hình thành như dự án khu chung cư Bắc Hà (Nguyễn Trãi – Hà Nội), hay các

dự án khu biệt thự Vườn Cam, dự án khu đô thị Quang Minh Đặc biệt đối với

các dự án đã được chủ đầu tư tiến hành san lấp mặt bằng và xây dựng thì giá nhà ở được giao dịch cao hơn từ 3-4 lần so với giá gốc được ghi trong hợp đồng Qua khảo sát tại công ty kinh doanh BĐS Hà Phong thuộc tập đoàn Hà Phong là chủ dự án khu đô thị Hà Phong (Mê Linh – Hà nội), nếu như mức giá ban đầu đối với những người mua nhà từ thời điểm góp vốn đầu tư (khoảng năm 2006) là 3-4 triệu đồng /m2 thì đến tay người mua nhà tại thời điểm cuối năm 2008, giá này đã là 7 triệu đồng /m2 Tuy nhiên khi người bán nhà đến làm thủ tục sang tên chính chủ trong hợp đồng góp vốn đầu tư cho người mua nhà, con số chênh lệch đó đã không được ghi lại trong bất cứ một văn bản nào

và nó nghiễm nhiên được hiểu đó là tiền lãi của người góp vốn ban đầu và trên

lý thuyết, người mua thứ cấp vẫn mua nhà với mức giá ban đầu được ghi nhận

trong hợp đồng góp vốn

Ngoài ra, một số điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà tại các công

ty nhà ở được soạn thảo với từ ngữ “ỡm ờ”, “nước đôi” theo hướng có lợi cho mình và khi người mua không đọc và tìm hiểu kỹ, kèm theo là tâm lý vội vàng bất chấp rủi ro để đánh đổi khoản lợi lớn do việc đầu cơ nhà đất trong cơn

“sốt” thì phần thiệt luôn nằm ở phía người mua bởi lẽ, luật pháp chỉ quy định những điều khoản chung và nội dung hợp đồng không trái pháp luật, còn những thoả thuận riêng giữa hai bên sẽ do tự các bên thương lượng và đưa vào hợp đồng Tuy nhiên có thể thấy đối với những trường hợp bên bán là các công

ty xây dựng, chủ đầu tư các dự án nhà ở còn bên mua là các cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu cơ thì các điều khoản tự thoả thuận luôn bất lợi cho phía người mua Có thể đơn cử một số điều khoản đã được đưa vào hợp đồng mua bán nhà, nền nhà mà người mua do nhu cầu lớn vẫn “nhắm mắt” để ký mặc dù biết rằng nó bất lợi cho mình, như việc công ty BĐS đưa vào hợp đồng nội dung về phạt hợp đồng là người mua phải chịu phạt 1% mỗi ngày trên tổng

số tiền chưa góp nếu trễ hạn góp 10 ngày Trễ hạn góp 30 ngày, người mua có thể bị đối tác đơn phương chấm dứt hợp đồng, phải nhận lại tiền đã góp sau khi