NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁPLUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Cùng với yêu cầu trên thì việc pháp luật cho phép thành lập các sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê BĐS cũng là một trong các quy định mới, có tác động không nhỏ tới thị trường BĐS và hoạ

MỤC LỤC

Trang

LỜI MỞ ĐẦU: ………1

NỘI DUNG: ………1

I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN:

1 Khái niệm Sàn giao dịch bất động sản: ……… 1

2 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản:……… 2

II PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT

ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA HIỆN NAY: ……… 3

1 Những điểm tích cực trong hoạt động của các sàn giao dịch BĐS ở nước ta

hiện nay: ……… 3

2 Những hạn chế, bất cập trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản

ở nước ta hiện nay:……….5

III NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP

LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN:

………8

1 Tăng cường quản lí nhà nước trong hoạt động của các SGDBĐS:………8

2 Để nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch BĐS thì Bộ Xây

dựng nên lập tiêu chí phân hạng và sắp xếp theo thứ tự các sàn:……… 9

3 Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản:……… 9

4 Một số giải pháp khác:……… 10

KẾT LUẬN………10

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT:

BĐS: Bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU:

Có thể nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện bán, cho thuê các BĐS thuộc quyền sở hữu của mình qua sàn giao dịch BĐS

là một bước ngoặt trong hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta Nó đã làm thay đổi cách bán hàng truyền thống có từ hàng chục năm nay của các doanh nghiệp này Cùng với yêu cầu trên thì việc pháp luật cho phép thành lập các sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê BĐS cũng

là một trong các quy định mới, có tác động không nhỏ tới thị trường BĐS và hoạt động đầu

tư, kinh doanh loại tài sản có giá trị này1

Trong phạm vi bài luận học kì, em đã lựa chọn đề tài: “Phân tích thực trạng hoạt

động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay? Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản?”

để nghiên cứu và tìm hiểu sâu hơn về hoạt động các sàn giao dịch BĐS hiện nay

NỘI DUNG:

I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN:

1 Khái niệm Sàn giao dịch bất động sản:

+ Định nghĩa:

Theo quy định tại khoản 5 Điều 4 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 thì:

“Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch

vụ cho kinh doanh bất động sản”.

Như vậy, sàn giao dịch BĐS là nơi để các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện bán, cho thuê hoặc cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu của mình, ngoài ra còn là nơi cung cấp các dịch vụ BĐS nhằm hỗ trợ cho thị trường BĐS như: dịch vụ đấu giá, định giá, quảng cáo, tư vấn BĐS… Mục đích thành lập sàn giao dịch BĐS là để các hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt là hoạt động mua bán, cho thuê BĐS diễn ra minh bạch, giúp Nhà nước kiểm soát tốt hơn thị trường này và để hạn chế tối đa các rủi ro cho người dân

+ Đặc điểm:

- Sàn giao dịch BĐS là nơi tổ chức các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê một loại hàng hóa đặc biệt đó là BĐS Do tính chất cố định về vị trí địa lý không thể di dời được của BĐS nên người bán không thể mang BĐS thật để đến sàn và người mua cũng không thể đến sàn để xem hàng hóa trước khi đàm phán, kí kết hợp đồng Do đó sàn giao dịch BĐS khác với các sàn khác ở chỗ: tại sàn giao dịch BĐS không có BĐS mà chỉ có các thông tin về BĐS Các thông tin này được thể hiện qua các bản vẽ, hình ảnh, nhà mẫu của

dự án, thông tin về vị trí, diện tích, hình thể, giá cả và tình trạng pháp lý của BĐS

- Sàn giao dịch BĐS là một loại hình “chợ” tổng hợp Ở đó không chỉ diễn ra các

giao dịch mua bán BĐS mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách hàng Các dịch vụ này bao

1 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, tr151, Nxb Tư pháp, Hà Nội- 2012

gồm: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS do nhân viên sàn giao dịch thực hiện dựa trên năng lực và trình độ chuyên môn

- Hiện nay, ở nước ta tồn tại hai loại hình sàn giao dịch BĐS phổ biến đó là: Sàn giao dịch BĐS điện tử và Sàn giao dịch BĐS thực tế

2 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản:

Thứ nhất, sàn giao dịch BĐS có vai trò cung cấp thông tin:

Các thông tin do sàn giao dịch BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng và trung thực Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc Thông qua sàn mà các thông tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời Điều này sẽ có ý nghĩa với các chủ thể sau:

- Đối với nhà nước:

Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về thị trường BĐS cho các cơ quan quản lý một cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt động của thị trường BĐS Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhà nước có những phương pháp quản lý

và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho thị trường này phát triển trong khuôn khổ pháp lý "dễ thở"

Hàng hóa BĐS là hàng hoá có giá trị cao vì vậy mà thuế từ thị trường BĐS sẽ đóng góp đáng kể cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên, hiện tượng các giao dịch ngầm đã làm thất thu nguồn thuế quan trọng này Sàn giao dịch ra đời sẽ khắc phục được yếu điểm này Sàn giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng

Sự ra đời của sàn giao dịch sẽ từng bước hạn chế được các giao dịch không chính thức, giao dịch ngầm, trao tay giữa các nhà đầu cơ… Thông qua báo cáo hoạt động của sàn giao dịch BĐS, Nhà nước sẽ biết được các hạn chế, sự không phù hợp với thực tế của những chính sách về BĐS nói chung và các quy định về sàn giao dịch BĐS nói riêng Từ đó, sẽ có những nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế

- Đối với nhà đầu tư:

Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn Sàn còn là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS

- Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng sản

phẩm của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của khách hàng

Thứ hai, sàn giao dịch BĐS có vai trò cung cấp dịch vụ:

Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc, công chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấp hơn rất nhiều so với giao dịch trên thị trường

II PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA HIỆN NAY:

1 Những điểm tích cực trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay:

Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho thị trường BĐS mà sàn giao dịch BĐS

đã được sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà nước, doanh nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng Các cơ quan quản lý luôn cố gắng

nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho sàn giao dịch phát triển Vì vậy mà số lượng các sàn giao dịch BĐS phát triển với một tốc độ nhanh chóng và những con số này sẽ còn phát triển nhiều hơn trong tương lai Theo báo điện tử http://dothi.net/, ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ xây dựng) thì hiện nay trên cả nước có hơn 1000 sàn giao dịch BĐS (số liệu cho tới tháng 7 năm 2012) Số lượng này tập trung chủ yếu vào các thành phố lớn như

Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà nẵng…trong số đó có một số sàn giao dịch BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera…

Kể từ khi ra đời cho đến nay,hệ thống các sàn giao dịch BĐS đã đạt được những hiệu quả nhất định.Thể hiện qua những nội dung sau:

1.1 Sàn giao dịch BĐS đáp ứng ngày cáng tốt hơn nhu cầu của thị trường:

- Đối với nguồn thông tin:

Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối với người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này Vì vậy mà yêu cầu đặt ra là nguồn thông tin đòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan Tuy nhiên, do thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch gây ra tình trạng không ổn định, không lành mạnh trên thị trường Khắc phục tồn tại này của thị trường BĐS, sàn giao dịch ra đời cung cấp thông tin chính xác

và kịp thời cho thị trường Và việc cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng

- Đối với số lượng giao dịch:

Thực trạng rõ nét nhất của thị trường BĐS Việt Nam là các giao dịch ngầm phi chính thức Điều này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân Sự ra đời của sàn giao dịch đã phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra Đồng thời từng bước đưa tất

cả các giao dịch BĐS qua sàn

Trước năm 2009: số lượng các giao dịch BĐS được qua sàn đăng kí chính thức chỉ chiếm khoảng 1/3 tổng số các giao dịch trên thị trường Số còn lại là các giao phi chính thức

Từ năm 2009 đến nay:Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng kể, số lượng các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên thị trường Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các sàn giao dịch, thông tin và những gói dịch vụ mà sàn cung cấp Điều đó cũng có nghĩa là thông tin trên sàn giao dịch cung cấp có tính xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng cho các chủ tham gia thị trường BĐS Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch nhà nước có thể thu thêm được một lượng ngân sách đáng kể.2

1.2 Qua hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước có thể quản lí tốt thị trường bất động sản hơn, đóng góp một khoản thu không nhỏ vào ngân sách nhà nước:

Thông qua các giao dịch tại sàn giao dịch BĐS sẽ từng bước hạn chế được các giao dịch không chính thức, giao dịch ngầm, trao tay giữa các nhà đầu cơ, các nhà đầu tư lướt sóng với nhau, làm tăng các giao dịch lành mạnh, từ đó hạn chế tối đa thất thu thuế thu nhập

cá nhân từ việc chuyển nhượng BĐS Thông qua báo cáo kết quả hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, Nhà nước sẽ biết được những hạn chế, sự không phù hợp với thực tế của các chính sách về BĐS nói chung và các quy định về giao dịch BĐS nói riêng, từ đó sẽ có những nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế, tạo điều kiện để cho các chủ thế gặp thuận lợi hơn trong kinh doanh BĐS Đồng thời, việc nâng cao chất lượng các sàn giao dịch BĐS cũng là phương pháp hiệu quả để Nhà nước tránh thất thu các khoản thuế từ các giao dịch BĐS, nguồn thu vào ngân sách nhà nước không ngừng tăng lên.3

Để thị trường BĐS được công khai, minh bạch nhà nước đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật nhằm đưa các đông kinh doanh bất động sản lên sàn giao dịch BĐS đó là: Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Nghị định 153/2007/NĐ – CP; Thông tư 13/2008/

TT – BXD; Nghị định 23/2009/NĐ – CP đã tạo cơ sở pháp cho Sàn giao dịch BĐS Việt Nam ra đời và phát triển Trên cả nước hiện nay số lượng các SGD đã đăng kí hoạt động với

cơ quan nhà nước tăng nhanh Hoạt động của các sàn giao dịch BĐS đã đi vào khuôn khổ pháp lí, đặt dưới sự quản lí chặt chẽ của Nhà nước

2 Những hạn chế, bất cập trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay:

2 Nguyễn Thị Tuyết, Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lí sàn giao dịch BĐS trên địa bàn Hà Nội, Khóa luật tốt nghiệp, 2011

3 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, tr151, Nxb Tư pháp, Hà Nội- 2012

2.1 Sàn nhiều, giao dịch ít; Vi phạm pháp luật trong hoạt động sàn giao dịch bất động sản ngày càng tăng:

Liên tục nhiều năm qua, thịtrường bất động sản Việt Nam bị “gắn” mác kém minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm cực cao,từ 70 - 80% Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS trong nước chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ, “làm giá” Đa số người mua nhà đất đều rất “đói” thông tin, nếu không nói là “mù” hoàn toàn, nhất là với các

dự án phát triển nhà ở, đô thị Vì thế, để đến được với thửa đất, hay căn hộ phù hợp với nhu cầu sử dụng, rất ít người có thể tiếp cận với giá gốc Tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất, tiền “phế” diễn ra phổ biến, không trừ bất kỳ dự án nào

Để khắc phục tình trạng này, tiến tới minh bạch hóa thị trường BĐS, con đường duy nhất là hình thành hệ thống sàn giao dịch được đặt dưới sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan chuyên môn Thay vì giao dịch ngầm, mua bán trao tay, các giao dịch sẽ phải thực hiện tại sàn giao dịch Các quy định pháp luật liên quan đã áp đặt yêu cầu này đối với đối tượng là doanh nghiệp từ 1/1/2007 Hệ quả là, “cơn sốt” mở sàn giao dịch bất động sản đã kéo dài trong suốt vài năm qua Ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ xây dựng) cho biết, hiện nay trên cả nước có hơn 1000 sàn giao dịch BĐS (số liệu cho tới tháng 7 năm 2012) Số lượng sàn giao dịch phát triểnrầm rộ, “hoành tráng” như vậy, song lại tỷ lệ nghịch với lượng giao dịch được thực hiện

Vẫn còn nhiều bất cập khi giao dịch BĐS qua sàn (Ảnh: sbsc.com.vn)

Ghi nhận của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay, tổng số giao dịch bất động sản thông qua sàn trên toàn quốc đạt 3.679 giao dịch, trong đó khu vực phía Bắc (chủ yếu là Hà Nội)là 327 giao dịch; khu vực phía Nam (chủ yếu là Thành phố Hồ Chí Minh) là 3.352 giao dịch Ước tính, tỷ lệ giao dịch BĐS thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 15% tổng giao dịch của thị trường, bao gồm cả các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS và người dân Không chỉ có vậy, hiện vẫn tồn tại những sàn giao dịch

chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, vừa “đá bóng”, vừa “thổi còi”, thậm chí có cả sàn giao dịch có dấu hiệu lừa đảo Tình trạng sàn giao dịch vừa mở dịch vụ môi giới, định giá vừa kinh doanh bất động sản (mua,bán để ăn chênh lêch giá) vẫn hiện diện ở nhiều nơi 4

2.2 Lách luật:

Các sàn giao dịch BĐS cũng đang gặp những rào chắn từ tình trạng bất cập của Luật Kinh doanh BĐS về vấn đề huy động vốn; vai trò, quyền và trách nhiệm của sàn giao dịch BĐS chưa rõ; điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá, thủ tục thành lập sàn đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ hành nghề còn quá đơn giản, dễ dãi Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư vẫn chưa muốn giao dịch qua sàn và lách bằng cách huy động vốn sớm cho dự án trước khi BĐS đủ điều kiện giao dịch qua sàn, không muốn công khai thông tin

về dự án; người dân chưa thay đổi tập quán giao dịch BĐS và việc thanh - kiểm tra hoạt động của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch BĐS chưa thường xuyên

Theo các doanh nghiệp BĐS, hiện có 4 vấn đề liên quan đến sàn giao dịch BĐS mà

họ quan tâm: quyền hạn của sàn; huy động vốn của Doanh nghiệp; thủ tục lập sàn; các hàng hóa BĐS phải bán qua sàn Ông Phạm Ngọc Thanh, Sàn giao dịch BĐS Taseco Land, cho rằng vấn đề bức xúc nhất chính là 70% các giao dịch trên thị trường đều theo hình thức hợp đồng góp vốn, nên chăng các hợp đồng góp vốn cũng được qua sàn Bên cạnh đó, tính pháp

lý của sàn cũng không cao, khiến cho người dân e ngại

2.3 Giao dịch BĐS qua sàn - mỗi nơi công bố một giá.

Số lượng các sàn giao dịch BĐS ở nước ta ngày một tăng Tuy nhiên, không ít sàn giao dịch được thành lập mang tính đối phó và hoạt động của các sàn giao dịch rất lộn xộn

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà, Trưởng ban điều hành Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, do quản lý lỏng lẻo, thiếu hậu kiểm nên hoạt động giao dịch BĐS qua sàn thời gian qua tồn tại hàng loạt bất cập Theo quy định, sản phẩm khi được giao dịch qua sàn phải được niêm yết giá công khai Nhưng thời gian qua, cùng một sản phẩm được tung ra thị trường nhưng mỗi nơi lại công bố mỗi giá

Đơn cử, tháng 6/2010, dự án căn hộ Đại Thành ở quận Tân Phú được nhiều sàn giao dịch BĐS phân phối với mức giá khởi điểm 13 triệu đồng/m2 Tuy nhiên, nhằm lôi kéo khách hàng, nhân viên môi giới các sàn đã tung sản phầm ra với nhiều giá khác nhau, có nơi đưa ra đúng giá 13 triệu đồng/m2 kèm theo đó là hình thức khuyến mại, có nơi lại giảm xuống còn 12,9 triệu đồng/m2… Việc bán sản phẩm với nhiều giá khác nhau khiến cho khách hàng không biết đâu là giá thật, đâu là giá ảo dẫn đến tâm lý ngờ vực

Đánh giá về thực trạng sàn giao dịch BĐS ông Nguyễn Văn Hiệp, phó giám đốc sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, riêng tại TP

Hồ Chí Minh, hơn 6.800 chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS được cấp và hơn 3000 chứng chỉ thẩm định giá, chiếm hơn 40% cả nước Tuy nhiên, nhiều sàn hoạt động khi chưa có đủ

4 http://tintuconline.com.vn/vn/batdongsan/430552/bat-nhao-san-giao-dich-bat-dong-san.html

điều kiện, nhân viên môi giới trình độ kém, có sàn lập ra với mục đích phân phối dự án của chủ đầu tư

Bà Bùi Thị Ý Như, Phó tổng giám đốc Công Ty Mega Group cũng nhìn nhận, việc thành lập sàn BĐS thời gian qua nở rộ theo diện rộng,mới chỉ chú ý đến số lượng nhằm nhanh chóng đáp ứng yêu cầu của Luật kinh doanh BĐS Còn chất lượng của các sàn chưa được chú ý tới nên mới có chuyện sau 2 năm kể từ khi buộc BĐS giao dịch qua sàn, đến nay chỉ có khoảng 15% sản phầm BĐS giao dịch thông qua sàn

"Bộ Xây dựng cho phép không giao dịch qua sàn tới 20% số lượng nhà ở trong mỗi

dự án là nguyên nhân dẫn đến nhiều doanh nghiệp lách luật để huy động vốn bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS Hoặc người ta chỉ tìm cách đưa các giao dịch BĐS qua sàn để hợp pháp hoá sản phẩm", bà Như nói và cho

rằng, nguyên nhân dẫn đến thực tế này, xuất phát từ cả hai phía cơ quan quản lý nhà nước

và bản thân các sàn giao dịch BĐS Về phía quản lý nhà nước, dù đã ban hành luật nhưng chưa ban hành quy chế quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS trong khi thủ tục thành lập sàn giao dịch BĐS còn quá đơn giản và dễ dàng

2.4 Khó “gỡ”:

Để gỡ rối cho sàn, các cơ quan chức năng đang vấp phải tình cảnh “đụng đâu mắc đó”, mà đa phần vì “dẫm” lên các chủ trương trước đây của mình Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, nhiều bất cập có thể chỉ ra, nhưng để sửa được rất nan giải, cần có thời gian, vì phải sửa nghị định, thậm chí sửa luật Ví dụ như nếu công nhận huy động vốn bằng hợp đồng góp vốn hợp lệ thì sẽ không quản nổi nếu doanh nghiệp phạm pháp, lừa đảo Nếu cho phép có thể huy động vốn bằng góp vốn (đăng ký trước với Nhà nước) và giao dịch này có thể qua sàn thì vướng luật kinh doanh BĐS; nếu cho phép doanh nghiệp giữ một tỷ

lệ nhất định để kinh doanh theo hợp đồng góp vốn, tỷ lệ còn lại bắt buộc phải qua sàn thì lại

“đụng” quy định nếu không qua sàn, không được cấp sổ hồng, sổ đỏ Hay khi cấp chứng nhận cho sàn để tránh “vàng thau lẫn lộn” lại vấp ngay một vấn đề khác là không cấp thì sàn không đủ uy tín, cấp lại phải lo tái diễn cơ chế xin - cho Để nâng cấp cao tính pháp lý của sàn giao dịch BĐS cũng không dễ dàng vì lại do một bộ khác phụ trách.5

2.5 Hứa hẹn loại bỏ sàn trục lợi

Những lộn xộn trên cho thấy, vai trò tạo ra sự minh bạch cho thị trường của các sàn

bất động sản xem chừng đang là một “nhiệm vụ bất khả thi” Đáng chú ý, lực cản vô hiệu

hóa hoạt động của các sàn này phần lớn đến từ người bán, tức chủ đầu tư các dự án Rất nhiều chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịch qua sàn thông qua chiêu lách luật bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động sản khiến cho số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỷ lệ rất thấp Thêm vào đó, chính các doanh nghiệp mở sàn dường như cũng chỉ làm cho có, kiểu chiếu lệ, đối phó chứ chẳng mấy

5 http://thegioicanho.com/a/bat-dong-san-qua-sanco-m

mặn mà với chuyện “tác nghiệp” Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản,

ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, sở dĩ, tổng số giao dịch qua sàn trong những tháng qua đạt thấp bởi dù Cục đã có văn bản yêu cầu tất cả các sàn báo cáo tình hình hoạt động từ đầu năm đến nay, song chỉ có khoảng 1/10 tổng số sàn gửi báo cáo

Liên tục khuyến cáo người dân, nhà đầu tư nên vào sàn giao dịch bất động sản để mua bán cho an toàn, song Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận, hiện nay, vẫn còn thiếu những chế tài cụ thể, các sàn chưa được phân bố đều trên các tỉnh,

thành; thủ tục thành lập còn quá đơn giản và dễ dãi “Trong bối cảnh hiện nay, cần nâng cấp dần các sàn để loại bỏ những sàn yếu kém, lợi dụng cơ chế để trục lợi”, ông Nguyễn

Trần Nam cho biết

Đa số các cơ quan quản lý Nhà nước ở các cấp đều chưa tổ chức tốt và thường xuyên các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi phạm của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh bất động sản

III NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN:

Từ thực tiễn hoạt động của sàn giao dịch BĐS trong thời gian quan như trên trong phạm vi bài tập lớn học kì em xin đưa ra một số giải pháp cơ bản để hoạt động của sàn giao dịch BĐS ngày càng hiệu quả hơn

1 Tăng cường quản lí nhà nước trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản:

Thứ nhất: Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng

xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn Việc thành lập các SGD của Nhà nước sẽ đảm bảo tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không bảo đảm chính xác, Nhà nước sẽ không bị thất thu thuế và góp phần khuyến khích và từng bước đưa bước đưa tât cả các giao dịch của người dân lên sàn nhằm mục tiêu; mọi giao dịch BĐS của người dân hay của các chủ thể kinh doanh đều được đưa lên sàn giao dịch để cơ quan quản lí nắm được mọi thông tin về thị trường để từ đó hoạch định những cơ chế chính sách đúng đắn cho việc quản lí và điều tiết thị trường hiệu quả Điều mà các sàn tư nhân khó

có thể đáp ứng được

Thứ hai Xây dựng hệ thống cơ quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung,

Thành lập cơ quan thanh tra chuyên ngành kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch Để quản lý hệ thống các sàn giao dịch BĐS có hiệu quả thì vấn đề thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành, kiểm tra các hoạt động cảu sàn giao dịch BĐS là việc làm cần thiết Bởi nhà nước quản lý các sàn giao dịch bằng cách ban hành những quy định pháp luật

Thứ 3, giám sát, kiểm tra chất lượng đào tạo tại các trtung tâm cấp chúng chỉ môi

giới, định giá, chứng nhận quản lí sàn giao dịch BĐS nhằm hạn chế đào tạo tràn lan nhưng chất lượng không có6

6 Đặng Thị Huyền Trang, Tìm hiểu các quy định của pháp luật về xử lí vi phạm pháp luật trong hoạt động KDBĐS, Khóa luật tốt nghiệp, 2011;

2 Để nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản thì Bộ Xây dựng nên lập tiêu chí phân hạng và sắp xếp theo thứ tự các sàn:

Khi có tiêu chí phân hạng và được xếp hạng, hoạt động của các sàn sẽ phải chuyên nghiệp và hiệu quả hơn, do phải cạnh tranh với nhau để tạo uy tín, thương hiệu Trong năm

2010, Bộ Xây dựng cũng đã tiến hành xây dựng dự thảo Thông tư phân hạng sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên, do còn nhiều quan điểm khác nhau về việc nên hay không nên phân hạng sàn giao dịch (vì thực tế nhiều nước trên thế giới không tiến hành phân hạng sàn giao dịch BĐS nhưng hoạt động của các tổ chức này vẫn rất minh bạch, hiệu quả) nên đến nay văn bản này vẫn đang trong quá trình thai nghén Việc Thanh tra Bộ Xây dựng công bố 36 sàn

bị xử phạt trong thời gian qua khiến không ít người "giật mình" trước hoạt động của loại hình kinh doanh này Thực ra, nhà đầu tư và người dân cũng không quan tâm lắm đến việc

"phân hạng" các sàn hay không Điều họ cần là họ có thể thẩm định được tính minh bạch trong hoạt động của sàn giao dịch BĐS để yên tâm về tính pháp lý của các BĐS, trước khi quyết định mua, bán, chuyển nhượng Mà để các sàn hoạt động chuyên nghiệp và minh bạch, rất cần một cơ chế pháp lý khoa học, chặt chẽ, như: Tiêu chuẩn về nhân lực, các dịch

vụ tối thiểu phải có, hay lượng giao dịch nhất định phải có trong một tháng, một quý, tránh việc có những sàn mở ra nhưng không có giao dịch…

3 Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản

Nếu việc nhà nước tăng cường tính pháp lý cho sàn thì việc GD BĐS sẽ diễn ra nhanh chóng Gộp việc sàn cấp giấy chứng nhận và công chứng sẽ rất thuận lợi cho người mua và người bán Khâu thủ tục hành chính cắt giảm làm cho việc mua bán qua sàn trở nên đơn giản mà chặt chẽ Nếu thực hiện được việc cấp giấy xác nhận của sàn với việc công chứng làm một thì mọi hoạt động giao dịch BĐS của người dân cũng sẽ được đưa lên sàn là một điều tất yếu Khi sàn được tăng cường tính pháp lý thì chỉ những giao dịch BĐS có xác nhận của sàn mới được nhà nước công nhận về mặt pháp lý Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng Thứ nhất, nếu tăng cường tính pháp lý cho sàn thì một yêu cầu tất yếu là mọi thông tin liêm yết sàn giao dịch BĐS phải đảm bảo tính chính xác 100% Việc này đòi hỏi các doanh nghiệp giao dịch BĐS phải tự nâng cao trách nhiệm của mình đối với mọi giao dịch, đối với nhà nước, đối với khách hàng Lúc này trách nhiệm quản lý thị trường BĐS không chỉ còn là của riêng nhà nước mà nó còn là trách nhiệm của các sàn giao dịch BĐS Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn sẽ làm cho công tác quản lý điều tiết BĐS có hiệu quả hơn Thị trường BĐS sẽ hạn chế được tính không minh bạch và phát riển ổn định lành mạnh7

4 Một số giải pháp khác:

7 Vũ Thị Anh, Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS ở VIệt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 8/2011;