HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

Khái niệm: Hợp đồng mua bán nhà ở có thể được xem xét dưới một khái niệm rộng và mang tính học thuật như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc

LỜI MỞ ĐẦU

Nhà ở theo phạm trù triết học là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ

và mang tính văn hóa Theo phạm trù xã hội thì đó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở - một nhu cầu thiết yếu nhất của sự tồn tại và phát triển của con người Theo phạm trù kinh tế thì đó là khối tài sản có giá trị lớn, còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh cụ thể của ngành luật dân sự Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc

Hiện nay ở Việt Nam, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo nhịp độ tăng trưởng kinh tế với yêu cầu về chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn nên hoạt động tạo lập nhà ở ngày càng trở nên sôi động Do quĩ đất của quốc gia và đặc biệt ở các đô thị lớn là có hạn nên việc xây dựng các nhà chung cư được coi như một trong những biện pháp chủ yếu để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở Theo đó thì hợp đồng mua bán nhà chung cư dần dần chiếm tỉ trọng lớn trong các giao dịch bất động sản Nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang tính cấp thiết, để đáp ứng yêu cầu trước mắt phục vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện tại và để chuẩn bị về lí luận và tư tưởng cho việc bùng nổ của các giao dịch mua bán căn hộ chung cư trong tương lai Do quá trình nghiên cứu còn gặp nhiều khó khăn vì điều kiện khách quan và trình

độ nhận thức chủ quan có hạn, mặc dù em đã cố gắng hết sức, song, bài viết chắc chắn không tránh khỏi những điểm hạn chế và thiếu sót Bởi vây, em rất mong nhận được những ý kiến góp ý, phê bình quý báu từ phía thầy cô giáo để bài viết hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

PHẦN NỘI DUNG

CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ NÓI CHUNG VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ NÓI RIÊNG.

1.1 Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà.

1.1.1 Khái niệm:

Hợp đồng mua bán nhà ở có thể được xem xét dưới một khái niệm rộng và mang tính học thuật như sau:

Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyện dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, từ

đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở đã bán, bên mua trả tiền và nhận nhà đồng thời các bên phải đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

1.1.2 Chủ thể:

Ngoài các yêu cầu về năng lực pháp luật của chủ thể tham gia giao dịch dân

sự nói chung, người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nhất thiết phải

có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 122 BLDS 2005) Đó là yếu tố bắt buộc của người tham gia giao kết hợp đồng loại này

Đối với các chủ thể khác không phải cá nhân thì các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở hoặc nhà để sử dụng vào mục đích khác cũng phải thỏa mãn các yêu cầu về năng lực hành vi dân sự của người đứng ra tham gia giao dich (người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền)

Với điều kiện bắt buộc này, những người không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự và người hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của Điều 21, 22, 23 BLDS 2005, muốn giao kết hợp đồng mua bán nhà ở đều phải thông qua người đại diện theo pháp luật của họ người đại diện theo pháp luật của các nhân chính là cha, mẹ đối với con chưa thành niên ( Khoản 1 Điều 141 BLDS 2005); người giám hộ đối với người được giám

hộ ( Khoản 2 Điều 141 BLDS 2005) hay người được tòa án chỉ định làm giám

hộ đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (Khoản 3 Điều 141 BLDS 2005)

1.1.3 Đối tượng:

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ thể hoặc chỉ là một diện tích nhà ở nhất định Kể từ ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất Đai có hiệu lực) đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ còn là ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà bao gồm cả quyền sử dụng đất Nghĩa là hợp đồng mua bán nhà ở gồm hai phần: phần mua bán nhà ở và phần chuyển quyền

sử dụng đất Đây là đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở nước ta

1.1.4. Hình thức

Pháp luật Việt Nam quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là phải lập thành văn bản có sự chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ( ủy ban nhân dân hoặc công chứng viên Nhà nước…) Xét về bản chất, Nhà nước muốn thông qua việc lập hợp đồng bằng văn bản, có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chính là để vừa đảm bảo tính an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao kết hợp đồng, vừa thể thiện được sự giám sát của Nhà nước đối với các giao dịch có liên quan đến đối tượng có tính xã hội sâu sắc và phần nào theo dõi được nhu cầu của xã hội về nhà ở cũng như có cơ

sở cho việc hoạch định kế hoạch, chính sách quốc gia về nhà ở

1.2 Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

1.2.1 Khái niệm:

Về cơ bản, khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng không nằm ngoài khái niệm hợp đồng mua bán nhà nói chung như đã nêu ở trên Tuy nhiên,

để đi đến một khái niệm cụ thể về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì chúng

ta phải phân tích chi tiêt mỗi dạng của căn hộ chung cư trên cơ sở phân tích về chủ thể cũng như đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.2.2 Chủ thể và đối tượng:

Theo Luật nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005 và có hiệu lực bắt đầu từ ngày

1 tháng 7 năm 2006: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần

sở hữu chung của tất cả các hộ gia định, cá nhân sử dụng nhà chung cư” (Điều 70) Căn hộ chung cư được hiểu là diện tích phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư Căn hộ chung cư là bộ phận cấu thành và là các cấu thành cơ bản của nhà chung cư Căn hộ chung cư mới chính là đối tượng của các hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư dưới góc độ là đối tượng của giao dịch dân sự tồn tại ở ba dạng:

- Căn hộ chung cư dự án: căn hộ chung cư mới chỉ ở giai đoạn dự án hoặc đang được xây dựng

- Căn hộ chung cư đã bán giao: căn hộ chung cư đã được xây xong, đã có biên bản bàn giao giữa chủ đầu tư (người bán) và người mua

- Căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

CHƯƠNG II: HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH.

2.1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án.

Về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: Hợp đồng mua bán

căn hộ chung cư dự án là hợp đồng được kí kết giữa Chủ đầu tư và người mua gốc Trong một số trường hợp của hợp đồng này, Chủ đầu tư đưa ra một số điều kiện đối với người mua gốc (như có con đang học đại học, phải là cán bộ công nhân viên…)

Trong trường hợp giao dịch mua bán căn hộ chung cư dự án giữa người mua gốc và người mua lại, thường được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng, theo đó người mua gốc ủy quyền cho người mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với chủ đầu tư, được nhận căn hộ khi chủ đầu tư bàn giao, được bán đứt căn hộ thuộc quyền sở hữu của người mua gốc cho người khác…

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án thường được kí giữa chủ đầu tư và người mua gốc là dạng hợp đồng theo mẫu Một thực tế xảy ra đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là bên chủ đầu tư thường vi phạm hợp đồng, không bảo đảm thời gian giao nhà theo quy định nhưng bên mua thường không thể làm gì do không đưa ra điều khoản phạt vi phạm hợp đồng khi kí kết (lý do chính vì phải ký hợp đồng theo mẫu) Để mua được căn hộ chung cư, mỗi khách hàng phải đặt trước hàng trăm triệu đồng (khoảng 30% giá trị căn hộ) và thanh

toán thành nhiều đợt tiếp theo cho đến khi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng Nhưng, do nhiều nguyên nhân đã có không ít dự án bị chậm tiến độ Theo

Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất Hà Nội, tính sơ bộ, thành phố hiện có tới chục dự án vẫn bỏ không, tình trạng chậm trễ giao nhà rất phổ biến

Điều 422 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 quy định về phạt vi phạm trong hợp đồng:

Điều 422 Thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm

1 Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa

vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2 Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.

3 Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm

mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.

Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm.

Vấn đề đặt ra là phải đưa ra được khung chế tài để quản lý và xử lý nếu chủ đầu tư vi phạm về chất lượng và thời hạn hợp đồng Mức xử phạt cụ thể thế nào

sẽ được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Một vấn đề quan trọng khác đặt ra đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư dự án là điều khoản bảo hành

Điều 74 Luật Nhà ở quy định chung về bảo hành nhà ở:

Điều 74 Bảo hành nhà ở.

1 Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng

2 Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng.

Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó.

3 Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra

4 Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng và được quy định như sau:

a) Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;

b) Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng;

c) Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này

Như vậy, cho dù trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án có thể không ghi điều kiện bảo hành, hoặc ghi ít hơn quy định của pháp luật (12 tháng

kể từ ngày bàn giao căn hộ…) việc bảo hành đối với căn hộ chung cư ít nhất phải theo quy định trên của pháp luật

Trên đây là một số vấn đề phát sinh từ những đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án Các vấn đề chung (về hình thức, nội dung…) được xem xét theo quy định chung của BLDS về hợp đồng mua bán tài sản

2.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

2.2.1 Hình thức:

Điều 450 BLDS 2005 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở quy định:

“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng thực hoặc chứng nhận trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Điều 401 BLDS 2005: “Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng kí hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.”

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bắt buộc hợp đồng phải lập thành văn bản có chứng thực, chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền vì tính chất đặc thù của tài sản này là phải đăng kí quyền sở hữu Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có giá trị lớn cần phải thông qua một hình thức pháp lý chặt chẽ, tạo

nên cơ sở pháp lý tin cậy đảm bảo an toàn trong giao lưu dân sự Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà với hình thức văn bản và có sự chứng thực của cơ quan có thẩm quyền là hình thức thích hợp

và hết sức cần thiết mà thông qua hợp đồng này các bên thống nhất thỏa thuận với nhau các nội dung cụ thể của hợp đồng

Các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được lập và chứng nhận tại Phòng công chứng nhà nước được thực hiện theo một trình tự thủ tục chặt chẽ đúng với cá quy định của pháp luật

2.2.2 Đối tượng:

Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được thể hiện trong nội dung hợp đồng phải đầy đủ, cụ thể và rõ ràng

Căn hộ chung cư thường được ghi nhận theo nghĩa hẹp, tức là bao gồm tất cả những gì tồn tại bên trong bốn bức tường chung phân cách căn hộ với các căn

hộ lân cận hoặc với hành lang, không gian bên ngoài; vách bảo hộ tường chung, phần che trần, lót sàn nhà, vách ngăn phòng nội bộ công trình phụ riêng của căn

hộ, cửa sổ… Ta gọi tất cả những yếu tố này là các phần riêng của căn hộ chung

cư Chủ sở hữu căn hộ cung cư còn có quyền đối với các phần được dùng để phục vụ cho tất cả mọi người thuộc cùng một chung cư Các phần này – tạm gọi

là phần chung – rất đa dạng: quyền sử dụng đất, sân, vườn chung, lối đi chung, mái nhà chung, cầu thang máy, hành lang, nơi để xe, nơi đổ rác, mạng điện chung, đường ống nước chung, nhà kho chung…

Đối với phần riêng – trên nguyên tắc, chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền chiếm hữu và sử dụng căn hộ riêng của mình như một chủ thể đầy đủ của quyền

sở hữu nhưng không thể làm tất cả mọi việc theo ý mình như trong trường hợp tài sản nằm biệt lập Một mặt, chung cư có thể được xây dựng theo những tiêu chuẩn đặc thù của nhà ở và không thể được sử dụng vào mục đích thương mại Mặt khác, các chủ sở hữu trong chung cư có thể đạt tới một thỏa thuận về việc xác định công dụng của chung cư; khi đó chủ sở hữu phải tuân theo thỏa thuận này Chủ sở hữu có quyền sửa chữa, cải tạo, nâng cấp căn hộ của mình trong chừng mực kết cấu chung của chung cư cho phép và nhất là không được gây thiệt hại cho những chủ sở hữu khác trong chung cư

Đối với phần chung – các chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền quản lý và

sử dụng ngang nhau đối với phần diện tích và thiết bị chung

Phần chung được sử dụng riêng – có những phần chung thuộc chung cư chỉ được sử dụng bởi một hoặc một nhóm chủ sở hữu nào đó Nhưng phần này vẫn luôn là phần chung theo nghĩa đích thực, nghĩa là thuộc về tất cả, nhưng các chủ

sở hữu khác trong chung cư hầu như không bao giờ sử dụng chung Sự tồn tại của các phần chung được sử dụng riêng này xuất phát từ đặc điểm về cấu tạo của chung cư

Chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền thế chấp, chuyển nhượng căn hộ theo

ý mình và có quyền để lại căn hộ của mình cho người thừa kê “Căn hộ” ở đây được hiểu theo nghĩa rộng, tức là bao gồm phần riêng và các quyền đối với phần chung Người được chuyển nhượng, người được thừa kế, đến lượt mình lại có quyền sở hữu đối với phần riêng và có các quyền của một chủ sở hữu căn hộ chung cư đối với các phần chung Các chủ sở hữu khác trong chung cư không

có quyền được ưu tiên mua trong trường hợp căn hộ được đem bán Đây là điểm khác biệt cơ bản giữa sở hữu chung trong nhà chungcw và sở hữu cchung theo phần thông thường

Căn hộ chung cư theo nghĩa rộng là một đơn vị tài sản và là đối tượng của quyền sở hữu - ta nói rằng quyền sở hữu đối với nhà chung cư không phải là một trường hợp cá biệt của sở hữu chung hay của sở hữu riêng Đó cũng không phải là quyền sở hữu kép, gồm có sở hữu riêng đối với phần riêng và sở hữu chung đối với các phần chung Suy cho cùng, chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sở hữu đối với căn hộ của mình, căn hộ được hiểu theo nghĩa rộng nhất: thành phần của một tổng thể (là khối chung cư) gồm có căn hộ hiểu theo nghĩa hẹp và phần mà người chủ căn hộ đó được hưởng trong phần chung thuộc chung

cư Nói cách khác không phải quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư mang tính chất kép, mà đúng ra bản thân căn hộ chung cư với tư cách là một tài sản, là một thực thể kép: một mặt căn hộ chung cư là khối tài sản thống nhất; mặt khác, căn

hộ chung cư là một tập hợp có tổ chức hình thành từ phần sở hữu chung và phần

sở hữu riêng Quyền sở hữu đối với khối chung cư thống nhất do tập thể các chủ

sở hữu chung cư thực hiên; còn đối với căn hộ chung cư cá nhân chủ sở hữu là người duy nhất có tư cách để thực hiện các quyền của chủ sở hữu

2.2.3 Về các nội dung khác trong hợp đồng mua bán chung cư.

Về nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng mua ban căn hộ chung cư:

Điều 280 BLDS 2005 quy định về nghĩa vụ dân sự:

Điều 280: Nghĩa vụ dân sự.

Nghĩa vụ dân sự là việc mà theo đó một hoặc nhều chủ thể (sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá,thực hiện công việc khác hoặc không thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi tắt là bên có quyền).

Trong trường hợp, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có một điều khoản nhằm ràng buộc các bên thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ là sự cam đoan của

cả hai bên về mua bán Sự cam đoan đó là cơ sở đảm bảo cho hợp đồng thực hiện cho đúng nội dung mà họ cam kết trong hợp đồng khi có tranh chấp và có yêu cầu tòa án giải quyết Nếu bên nào cam đoan không đúng sự thực thì họ sẽ phải chịu trách nhiệm vật chất đền bù thiệt hại cho bên kia

Về thủ tục ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: hai bên mua và bán căn hô chung cư khi đã thỏa thuận đưc với nhau sẽ ra công chứng để là thủ tục ký hợp đồng mua bán Nếu đủ các điều kiện cần thiết thì công chứng viên hướng dẫn lập và ký hợp đồng bằng văn bản

Về giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn giao nhà, giao tiền, giao giấy tờ

về ngôi nhà, về cam đoan của các bên… kể từ khi các phòng công chứng nhà nước chứng nhận các hợp đồng mua bán nhà ở thì hạn chế được rất nhiều các tranh chấp xảy ra

2.2.4 Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng dân sự mang tính đặc thù so với các loại hợp đồng dân sự khác Thực tiễn cho thấy hợp đồng mua bán nhà ở thường được các bên bàn bạc thỏa thuận với nhau về ngôi nhà, về cách thức hợp đồng,

về giá cả, phương thức thanh toán, về các khoản thuế phải nộp, về trách nhiệm của mỗi bên sau đó lập văn bản và xin pháp lệnh của công chứng nhà nước hoặc

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền…trong các giai đoạn đó, việc xác định hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực vào thồi điểm nào có một ý nghĩa rất quan trọng cả về lý luận và thực tiễn

BLDS 2005 đã quy định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà xác định ngay sau khi hợp đồng đó được cơ quan công chứng chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực

Điều 405 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực

từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Trên thực tế, thời điểm hai bên đã cùng nhau ký vào bản hợp đồng mua bán nhà ở chính là thời điểm cơ quan công chứng chứng nhận việc ký kết đó và chứng nhận nội dung của bản hợp đồng khi bản hợp đồng đã được cơ quan công chứng nhà nước chứng nhận thì mọi cam kết, thỏa thuân, đã trở thành hợp pháp và có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên - nghĩa là bên bán giao nhà và các giấy tờ kèm theo, nhận tiền, bên mua trả tiền và nhận nhà theo phương thức mà họ thỏa thuận trong hợp đồng…việc là thủ tục đăng ký sang tên chỉ là giai đoạn cuối cùng mang tính hình thức đồng thời đây củng chỉ là một trong các nghĩa vụ mà hai bên phải thực hiện theo quuy định của BLDS

2005

2.2.5 Trường hợp hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chỉ có hiệu lực khi nó tuân thủ các điều kiện của pháp luât, và khi tuân thủ các điều kiện đó thì quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết được đảm bảo thực hiện

Là một dạng giao dịch dân sự hợp đồng mua bán nhà ở, muốn có hiệu lực pháp luật thì hợp đồng mua bán can hộ chung cư phải có đầy đủ các điều kiện quy đinh tại Điều 122 BLDS 2005

- Các bên tham gia ký kết phải có năng lực hành vi dân sự

- Các bên tham gia ký kết phải hoàn toàn tự nguyện

- Hình thức mua bản phải theo đúng quy định của pháp luật

- Mục đích, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội

Thiếu một trong các điều kiện kể trên hoặc không đáp ứng đầy đủ diều kiện

đó thì hợp đồng mua bán nhà ở mặc dù đã ký kết cũng không phát sinh hiệu lực

vì vậy quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ không đươc bảo hộ của pháp luật khi

có tranh chấp xảy ra

Một số trường hợp về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu:

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu là những hợp đồng không tuân thủ đầy đủ các điều kiên theo quy định của pháp luật hợp đồng mau bán căn hộ