Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; b Phần diện tích khác trong nhà chung cư đượ
Trang 1Bài tập lớn luật nhà ở
ĐỀ BÀI
Quyền sở hữu căn hộ trong nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2005 trở lại đây – Một số vấn đề bàn luận
BÀI LÀM
ĐẶT VẤN ĐỀ
Nhà ở là vấn đề vô cùng quan trọng đối với tất cả mọi người dân, không chỉ đối với những người có thu nhập cao mà quan trọng đối với cả những người có thu nhập thấp, không chỉ quan trọng đối với người dân ở thành thị
mà còn quan trọng đối với cả người dân ở nông thôn, không chỉ quan trọng ở hiện tại mà quan trọng cả trong quá khứ và tương lai, nó là vấn đề của thời đại Con người để sống và tồn tại ngoài nhu cầu về ăn, mặc thì nhu cầu về nhà ở là không thể thiếu đối với tất cả mọi người
Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị của cả nước, thành phố nơi đất chật người đông, đất đai có hạn, không thể tăng thêm nhưng đối nghịch với nó dân số lại tăng lên một cách nhanh chóng cả về mặt số lượng
và chất lượng nhất là sự gia tăng cơ học do quá trình đô thị hóa con người có
xu hướng chuyển từ nông thôn sang thành thị, do cơ chế chính sách của nhà nước về việc mua nhà ở ở Hà Nội… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, số lượng nhà ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở Việc xây dựng nhà chung cư là một trong những giải pháp hiệu quả giải quyết vấn đề này Tuy nhiên vấn đề về quyền sở hữu chung trong nhà chung cư hiện nay còn nhiều vấn đề cần bàn luận Điều đó sẽ một phần được lám sang tỏ trong bài làm của em sau đây
Trang 2GIẢI QUYẾT VẤN ĐÊ
1 CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN:
Nhà chung cư:
Định nghĩa “chung cư” tại Việt Nam Theo Điều 70 của Luật Nhà ở
2005: 1 Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và
hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư
2 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên
trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng
3 Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích nhà
còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết
bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó
Định nghĩa “chung cư” tại Singapore Tại Singapore, khái niệm
“chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở
Trang 3được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium
a Chung cư dạng Flat : là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed
housing development) Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất
b Chung cư dạng Condominium : không như dạng flat, chung cư
condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn Cũng như flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore Chung cư condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm
cả phần sân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung cư condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên
Trang 4trong khu đất (Development Control, Urban Redevelopment
Authority-URA, Singapore 2005) Ghi chú : - Không gian mở công cộng (Communal
Open Space hay Public Open Space) : không gian mở thuộc quyền sử dụng chung của cư dân toàn đô thị - Không gian mở cộng đồng (Common Open Space) : không gian mở sử dụng chung cho cư dân của cộng đồng khu ở nhất định Tùy theo yêu cầu của dự án mà quyết định không gian mở này có cho
phép người dân ngoài khu ở đến sử dụng hay không 3 Định nghĩa “chung cư” do tác giả đề xuất Tổng hợp các thông tin nêu trên, ta nhận thấy một
đặc tính quan trọng của loại hình nhà ở chung cư mà Luật Xây dựng 2003 và Luật Nhà ở 2005 chưa đề cập tới : dự án nhà ở chung cư là loại dự án nhà ở không sở hữu đất và quyền sử dụng chung của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư Tại Việt Nam, cơ quan quản lý nhà nước cấp cho những người dân sở hữu căn hộ chung cư loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (tức “giấy hồng”) Trong nội dung các “giấy hồng” này không hề xác định quyền sử dụng của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư như công viên, mảng xanh, sân chơi, đường đi dạo, phòng sinh hoạt cộng đồng v.v và ưu tiên của chủ căn hộ trong việc sử dụng các dịch vụ có thể có trong khu chung cư như dịch vụ giữ xe, dịch vụ thương mại, nhà trẻ mẫu giáo, bảo hành bảo trì v.v Mặc dù các không gian mở cộng đồng và dịch vụ kèm theo dự án chung cư đã xuất hiện từ lâu trong các dự án nhà ở chung cư tại Tp Hồ Chí Minh
Khái niệm sở hữu
Quyền sở hữu :
Quyền sở hữu nhà chung cư:
Trang 52 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ NHÀ CHUNG CƯ TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI:
2.1 nhà nhiều nhưng nhiều người không có nhà để ở:
2.2 Khó khăn cho người bán nhà chung cư cũng khó khăn cho người mua chung cư:
Theo VOVNews: Quỹ đất của Hà Nội hiện eo hẹp, khiến thành phố gặp rất nhiều khó khăn trong việc xây dựng các công trình công cộng, giải quyết chỗ ở cho người dân.
Khu đô thị mới (KĐTM) Văn Quán và KĐT Xuân La hiện có cả trăm căn biệt thự tiền tỷ, có cái đã hoàn thiện, có cái đã xây xong phần thô, nhưng đều chưa có ai sử dụng Hỏi ra đều có chủ cả, nhưng vì chưa có ai ở, nên nhiều ngôi nhà đang bị rêu mốc xanh, mốc trắng, cỏ phủ hết cả lối đi
Nhưng những ngôi nhà bỏ hoang ấy chưa thấm vào đâu so với số biệt thự bỏ hoang ở khu vực Mễ Trì, Pháp Vân - Tứ Hiệp, Việt Hưng v.v…
Với những gì đã thấy, có thể khẳng định rằng, có một lượng diện tích nhà rất lớn đã bán cho những người có tiền đầu cơ, nhưng chưa sử dụng đến Không chỉ người dân mà đa phần cán bộ Nhà nước đều ái ngại cho rằng: Nếu cứ đà này thì sẽ có một bộ phận lớn dân cư sẽ chẳng bao giờ có nhà Tất cả những căn hộ chung cư, biệt thự kia chắc chắn chủ nhân là những người có tiền mua để dành, để đầu cơ Còn người lao động, cán bộ công chức thì làm sao mua được
Ông Nguyễn Văn Công, Giám đốc Công ty Cổ phần tư vấn xây dựng cho biết: Hiện nay, Hà Nội đã ban hành một số chính sách nhằm chống đầu cơ, nhưng vẫn thiếu thực tế nên rất khó xử lý Người ta vẫn cứ ngấm ngầm mua bán trao tay, thậm chí mua bán trên giấy tờ nên việc chống đầu cơ là không tưởng
Trang 6Theo ông Công, đã đến lúc chính quyền thành phố nên điều chỉnh lại định hướng phát triển nhà ở cho đúng, nhằm đầu tư vào những chung cư phù hợp phục vụ đa số người thu nhập thấp, còn nhà cao cấp thì nên hạn chế
Để ngăn chặn nạn đầu cơ nhà ở rồi để hoang, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng có ý kiến: Khi còn nhiều nhà bỏ không, chứng tỏ nhiều người mua chưa có nhu cầu về nơi ở Để khuyến khích người đến ở, ngoài sự đồng bộ của cơ sở hạ tầng, Nhà nước cần có chế tài ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tích trữ bất động sản bằng biện pháp thu thuế sử dụng đất, thuế sử dụng nhà
2.1 Một số vấn đề trong quản lý và sử dụng chung cư
Hiện nay, xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng văn minh, hiện đại Gần đây, nhà chung cư đã được đầu tư xây dựng ở các đô thị lớn với tốc độ khá cao Theo số liệu điều tra về nhà ở đến cuối năm 2009, toàn quốc có trên 350.000 căn hộ chung cư được đưa vào sử dụng, trong đó thành phố Hà Nội có số lượng khá lớn, khoảng 126.000 căn, chiếm 36% của
cả nước
Trong thời gian qua, cùng với sự phát triển nhà chung cư, công tác quản lý sử dụng nhà chung cư trong cả nước nói chung và trên địa bàn Thủ đô nói riêng
đã bước đầu đạt được một số kết quả nhất định Tình trạng lấn chiếm trái phép tại các nhà chung cư đã được chấm dứt Thông qua việc triển khai thực hiện các quy định về quản lý sử dụng nhà ở đã duy trì được chất lượng của nhà chung cư, giữ gìn cảnh quan môi trường, nâng cao điều kiện sống trong các
Trang 7khu chung cư; đặc biệt đã góp phần hình thành một nếp sống trong nhà chung
cư theo hướng văn minh, hiện đại
Nhà chung cư có đặc điểm là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, người
sử dụng là người đi thuê Đặc biệt, nhà chung cư có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung (cầu thang, hành lang, lối đi chung, ) Để tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật về nhà ở đã có các quy định khá cụ thể, đó là các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư trong Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ Các quy định này đã tạo cơ
sở pháp lý cho việc tăng cường thực hiện quản lý sử dụng nhà chung cư, góp phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo
an ninh trật tự, tạo lập nếp sống văn minh trong các khu nhà chung cư
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh chóng về số lượng, trong quản lý nhà chung cư cũng đã nảy sinh một số vướng mắc, bấp cập Thực tế đã xảy ra một
số tranh chấp liên quan đến vấn đề sở hữu chung trong nhà chung cư cũng như chưa có sự thống nhất trong việc thu phí dịch nhà chung cư gây bức xúc cho các hộ dân tại các nhà chung cư và trong dư luận
1 Vấn đề sở hữu chung trong nhà chung cư
Có thể thấy rõ là: chỉ có nhà chung cư nhiều chủ sở hữu mới có phần sở hữu chung Như vậy, nhà chung cư do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có phần
sở hữu chung; nhà ở sinh viên do Nhà nước đầu tư xây dựng, nhà ở công nhân khu công nghiệp do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng để cho thuê không có
Trang 8phần sở hữu chung.
Trong thời gian gần đây, đã xảy ra một số vụ việc tranh chấp trong các nhà chung cư , tập trung nhất là vấn đề xác định phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Các quy định về phần sở hữu chung trong nhà chung cư đã được quy định cụ thể trong pháp luật về nhà ở (tại Điều 70 của Luật nhà ở, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 4 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD) Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phần lớn các tranh chấp về phần sở hữu chung nhà chung cư lại phát sinh
từ các trường hợp ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành (ngày 01/7/2006) Hầu hết các trường hợp tranh chấp về phần sở hữu chung là do trong hợp đồng không nêu cụ thể các phần diện tích sở hữu chung, đặc biệt là các phần diện tích để kinh doanh, dịch vụ (không nêu rõ là diện tích sở hữu chung hay là diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư), dẫn đến những tranh chấp, gây bức xúc trong dư luận Như vậy, để tránh việc tranh chấp trong quá trình sử dụng nhà chung cư, cần xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng cũng như quyền lợi và trách nhiệm của các bên có liên quan trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư Những nội dung này cần phải được công khai và thoả thuận cụ thể khi ký hợp đồng mua bán nhà chung cư, tránh tình trạng việc ký kết hợp đồng theo hình thức, thiếu chặt chẽ Gần đây, ngày 01/9/2010, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD, trong đó đã quy định cụ thể Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại (Phụ lục số 16 của Thông tư) Nếu hợp đồng mua bán căn hộ được xây dựng theo mẫu này sẽ loại trừ được những tranh chấp về phần sở hữu chung trong nhà chung cư
Trang 92 Việc thu phí dịch vụ nhà chung cư
Có thể hiểu rằng chi phí dịch vụ nhà chung cư bao gồm chi phí quản lý vận hành nhà chung cư và phí dịch vụ khác (như trông giữ xe ô tô ); trong đó, chi phí quản lý vận hành chỉ tập trung cho việc quản lý và vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư
Chi phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư; điều khiển hoạt động của hệ thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà chung cư; các chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên
và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máy bơm và máy móc, thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung trong nhà chung cư; chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị
Các quy định về chi phí dịch vụ nhà chung cư đã được quy định cụ thể trong pháp luật về nhà ở (tại Điều 68 của Luật nhà ở, Điều 50 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ) Tuy nhiên, do trong các hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư không nêu cụ thể hoặc chủ đầu tư không thông báo bằng văn bản mức kinh phí cần phải đóng góp và nguyên tắc điều chỉnh mức này khi giá cả có biến động, nên đã gây bức xúc cho người mua nhà khi thu với mức cao hoặc điều chỉnh tăng khi có biến động về giá cả Mặt khác, theo quy định của pháp luật về nhà ở, chi phí sử dụng nhà chung cư không được cao hơn mức giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng đến nay nhiều địa phương chưa ban hành mức giá dịch vụ nêu trên Vì vậy, các chủ đầu tư thiếu cơ sở pháp lý khi ban hành giá dịch vụ nhà chung cư
Trang 10Để khắc phục tình trạng trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư, cần sớm ban hành mức giá dịch vụ nhà chung cư làm cơ sở cho việc ban hành
và điều chỉnh giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn Các chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận nhà chung cư cần căn cứ vào mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng để xác định giá dịch vụ nhà chung cư
Mặt khác, nhằm đảm bảo việc công khai, minh bạch trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư, tránh sự tùy tiện của chủ đầu tư khi điều chỉnh mức thu thì mức phí cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư phải được ghi rõ trong Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung ngay từ khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và Nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư cần phải lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 16 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư phải phù hợp với nội dung quyết định đầu tư, nội dung dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) và những thoả thuận, cam kết bằng văn bản giữa bên bán và bên mua
Những vấn đề nêu trên được giải quyết đối với nhà chung cư được đầu tư xây dựng để bán theo giá thị trường Đối với nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp được đầu tư xây dựng và quản lý theo Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg và Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ, do chỉ có một chủ sở hữu chủ sở hữu (nhà nước hoặc doanh nghiệp) nên không có vướng mắc gì về phần sở hữu chung và mức thu chi phí dịch vụ
Trong thời gian gần đây đã xuất hiện một loại nhà chung cư tái định cư (là nhà chung cư được Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho các hộ dân khi thực