Mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ 2005 trở lại đây. Một số vấn đề cần bàn luận

nghĩa vụ chuyển giao căn hộ nhà chung cư và quyền sở hữu căn hộ cho bên mua.Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn,địa điểm theo phương thức mà các bên thỏa thuận trong h

Đề 4: Mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ 2005trở lại đây Một số vấn đề cần bàn luận.

MỞ BÀI

Xu hướng nhà chung cư đã và đang được hình thành tại các đô thị lớn củaViệt Nam.Khu đô thị Nam Thăng Long,Mỹ Đình-Sông Đà,Trung Hòa-NhânChính…ở Hà Nội hay khu đô thị Nam Sài Gòn,Phú Mý Hưng,cao ốc Tân Đà…ởthành phố Hồ Chí Minh và rất nhiều khu đô thị mới với hàng nghìn nhà cao tầng ởcác thành phố khác thật sự đã mang lại diện mạo mới về vẻ đẹp kiến trúc,đáp ứngnhu cầu nhà ở cho người dân lao động,góp phần đáng kể vào việc qui hoạch lạithành phố ngày càng khang trang,hiện đại.Hướng đi này hoàn toàn phù hợp vớichủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước ta nhằm phát triển một đất nước vănminh thịnh vượng

Tuy nhiên,trong thời gian vừa qua đã có nhiều mâu thuẫn,tranh chấp phátsinh trong quá trình mua bán và sử dụng nhà chung cư,các tranh chấp,mâu thuẫnnày đã phần nào ảnh hưởng tới thị trường bất động sản và việc thực thi các chínhsách về nhà ở của nhà nước.Chính vì vậy,trong phạm vi bài viết này,em sẽ đi vàolàm rõ về thực trạng mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Việt Nam trong giaiđoạn từ 2005 trở lại đây,để qua đó chúng ta thấy được những điểm còn hạn chế vàhướng khắc phục

NỘI DUNG

I.LÝ LUẬN CHUNG.

1.Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng không nằm ngoài khái

niệm hợp đồng mua bán nhà ở nói chung.Theo đó,hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán,theo đó bên bán có

nghĩa vụ chuyển giao căn hộ nhà chung cư và quyền sở hữu căn hộ cho bên mua.Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn,địa điểm theo phương thức mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư.Theo qui định tại Điều 70 Luật nhà ở 2005 thì:“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”

Như vậy,theo qui định về sở hữu nhà chung cư,pháp luật thừa nhận hai hìnhthức sở hữu đó là sở hữu chung và sở hữu riêng

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:phần diện tích bên trong căn

hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;phần diện tíchkhác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của phápluật;hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diệntích thuộc sở hữu riêng (khoản 2 Điều 70 Luật nhà ở 2005)

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:phần diện tích nhà còn lạicủa nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng;không gian và hệ thốngkết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồmkhung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn,mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xảrác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phátthanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác khôngthuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng đượckết nối với nhà chung cư đó (khoản 3 Điều 70 Luật nhà ở 2005)

2.Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

2.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chính là các căn hộ thuộcnhà chung cư.Căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng mua bán phải thỏa mãn

điều kiện là có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật.Tuynhiên,đối với các căn hộ chung cư đã bàn giao nhưng chưa có giấy hồng hay cáccăn hộ chung cư trên dự án vẫn có thể được giao dịch thông qua thỏa thuận bằngvăn bản giữa các bên.Các qui định của Bộ luật dân sự 2005 đã mở rộng hơn khi quiđịnh tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch.Và pháp luật yêucầu các bên thỏa thuận rõ ràng về đối tượng bởi giao dịch liên quan đến tài sảnhình thành trong tương lai rất dễ phát sinh tranh chấp nếu không được thỏa thuận

cụ thể

2.2.Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Ở nước ta hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vẫn tuân theo

các qui định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở.Theo đó,tại Điều 450

BLDS 2005 qui định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có

công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”Đối với

hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo qui định tại Điều 93 Luật nhà ở 2005 thì

cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức cóchức năng kinh doanh nhà ở;thuê mua nhà ở xã hội;bên tặng cho nhà ở là tổ chứcthì hợp đồng mua bán không bắt buộc phải công chứng,chứng thực (khoản 3 Điều

1.1.Về giá cả và hệ số trượt giá trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chúng ta biết rằng,trong quá trình mua bán nhà ở,đối với những căn hộchung cư hoàn chỉnh về mặt pháp lý nghĩa là đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà thì vấn đề giá cả ít phát sinh tranh chấp bởi giá cả được hai bên thống nhất trên

cơ sở giá trị trường tại thời điểm mua bán.Tuy nhiên,theo qui định của Luật nhà ởthì chủ đầu tư được phép huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng có nhu

cầu mua căn hộ,theo đó thì chủ đầu tư sẽ kí kết với khách hàng một hợp đồng góp

vốn.Và vấn đề nằm ở đây,giữa năm 2009, một số người dân góp vốn mua chung cư

CT1- Văn Khê - Hà Đông bất ngờ khi chủ đầu tư, Công ty cổ phần Sông Đà 1.01, thông báo nâng mức giá thêm 30% so với thời điểm góp vốn ban đầu Tiếp đó, khách hàng mua chung cư CT2- Văn Khê cũng ngã ngửa người khi nộp đến 95% giá trị hợp đồng, chủ đầu tư mới thông báo tăng giá 12% Gần đây nhất là dự án làng Việt Kiều châu Âu gây sốc khi tăng tới 38% Đó là chưa kể đến hàng loạt chủ đầu tư chung cư Vườn Đào, Megastar Dominium Tây Hồ Tây tự ý thay đổi thiết kế so với thỏa thuận ban đầu (1).Trong trường hợp này ta thấy,người mua ban

đầu sẽ thu được lợi lớn nếu mọi việc suôn sẻ.Chủ đầu tư luôn mang lợi nhuận ảonày ra để khai thác tâm lý của khách hàng khi thương thảo hợp đồng.Pháp luậtnước ta hiện nay cũng đã có những văn bản qui định yếu tố trượt giá trong lĩnh vựcxây dựng,tuy nhiên còn thiếu tính điều chỉnh cụ thể.Với các chủ đầu tư nhữngngười luôn đặt lợi nhuận lên hàng đầu trong tiêu chí kinh doanh thì luôn biết lợidụng kẽ hở của pháp luật để thu lợi cho mình

Về phía khách hàng hầu như họ chỉ quan tâm đến căn hộ,mà không mấy chú

ý đến những vấn đề khác.Khi đã sống trong các căn hộ mà mình đã mua thì hàngtháng họ còn phải trả tiền cho việc sử dụng các dịch vụ như trông giữ xe,phí quảnlý…Việc ấn định và điều chỉnh các khoản phí này phải được thông qua Ban quảntrị trong hội nghị nhà chung cư.Tuy nhiên,trên thực tế đối với những nhà chung cưchưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư vẫn đảm nhận việc thu các khoảnphí này.Theo qui định của pháp luật,việc điều chỉnh mức phí này dựa trên mức giátrần dịch vụ tương ứng do Uỷ ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc trung ươngnơi có chung cư đó ban hành.Các qui định này cũng đã hạn chế phần nào việc thuphí tùy tiện của chủ đầu tư.Tuy nhiên,bản thân nó cũng bộc lộ những bất cập đó làviệc điều chỉnh các mức phí dịch vụ phải căn cứ vào giá cả thị trường vào từngthời điểm và từng nhà chung cư cụ thể.Đơn cử như tại các chung cư cao cấp cónhiều dịch vụ chất lượng cao nếu áp dụng mức giá trần theo qui định thì không đủ

chi phí.Ngược lại,tại các chung cư dành cho người có thu nhập thấp nếu áp dụngmức giá trên cũng không hợp lý bởi thu nhập của bản thân họ không đủ để trả cáckhoản phí.Ví dụ như: Tại các chung cư cao cấp tại Hà Nội phí dịch vụ hiện cao hơn mức trần (4.000 đồng/m2/tháng):Khu chung cư Sky City thu 8.000 đồng/m 2 /tháng, Ciputra 6.300 đồng/m 2 Cao nhất vẫn là khu Golden Westlake (Q.Tây Hồ) và tòa nhà nổi tiếng Keangnam: 0,88 USD (tương đương 18.000 đồng/m 2 /tháng) Ở một số chung cư bình dân, phí dịch vụ hợp lý hơn, nhưng tại đây, đơn vị quản lý thường tính phí theo căn hộ chứ không theo diện tích hay đầu người Tại chung cư của Bộ Khoa học công nghệ (tổ 33, P.Quan Hoa, Q.Cầu Giấy) phí mỗi căn hộ là 150.000 đồng/tháng gồm phí thang máy và vệ sinh Mỗi căn hộ khoảng 100m 2 , nếu tính theo diện tích thì mỗi m 2 chỉ đóng 1.500 đồng/tháng (2).

Nói tóm lại,việc thu các khoản phí ở các chung cư hiện nay còn bộc lộ nhiềubất cập.Yêu cầu đặt ra với việc thu và điều chỉnh các mức phí hiện nay là phảicông khai và rõ ràng.Nguyên tắc điều chỉnh các mức phí phải thông qua hội nghịnhà chung cư,đối với nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị trước khiđiều chỉnh mức phí,Chủ đầu tư phải lấy ý kiến của các hộ dân nhằm đảm bào tínhkhách quan và hạn chế những mấu thuẫn tranh chấp

Về phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng

là điểm đáng lưu tâm.Thông thường trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cónhiều phương thức thanh toán khác nhau như:trả tiền một lần,trả nhiều đợt phụthuộc vào tiến độ dự án,có thể trả bằng đồng Việt nam hoặc ngoại tệ…Đối với cácgiao dịch mua bán căn hộ chung cư hiện nay,các bên chủ yếu áp dụng phương thứctanh toán truyền thống đó là trả tiền mặt trực tiếp bằng đồng Việt nam.Đối với cácthanh toán này quyền lợi của bên mua được bảm đảm hơn bởi tiền mặt bằng đồngViệt nam tương đối ổn định.Tuy phương thức thanh toán được thỏa thuận giữa cácbên trong hợp đồng nhưng các điểu khoản này thường rất ít được bên mua chúý.Chính vì vậy,chủ đầu tư thường lợi dụng kẽ hở này để thay đổi phương thức

thanh toàn nhằm thu lợi nhuận.Điển hình là vụ tranh chấp dự án đầu tư xây dựng

khu đô thị mới Nghĩa Đô quận Cầu Giấy,Hà Nội do công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 1 Hà Nội làm chủ đầu tư Năm 2005, một số hộ dân đã đóng góp hàng tỷ đồng để góp vốn mua nhà vườn tại dự án Tuy nhiên, sau khi cổ phần hoá, Công ty đã đơn phương tuyên bố hợp đồng cũ không còn giá trị do vi phạm pháp luật, yêu cầu các hộ phải ký hợp đồng mới, với mức giá ngất ngưởng tính bằng USD thay cho đồng Việt nam như thỏa thuận trước đó (3).Rõ ràng phương thức thanh toán

bằng đồng Việt nam với USD có một khoảng cách xa về giá trị và số tiền chênhlệch khách hàng phải bỏ ra không phải là nhỏ.Hiện nay chúng ta vẫn chưa quản lýđược các giao dịch kể trên do pháp luật còn thiếu đồng bộ

1.2.Về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chúng ta biết rằng,theo như qui định của pháp luật thì tài sản hình thànhtrong tương lai cũng là đối tượng của giao dịch.Và nếu không được thỏa thuận cụthể thì đây chính là loại đối tượng rất dễ phát sinh tranh chấp

Đối với việc mua bán các căn hộ chung cư trên dự án,Chủ đầu tư không kíkết hợp đồng mua bán mà ký với các khách hàng các thỏa thuận góp vốn bằng vănbản.Các văn bản này chủ yếu do các bên tự thống nhất,pháp luật hiện nay chưa cóqui định liên quan đến vấn đề này.Chính vì pháp luật không có qui định nên cácđiều khoản về đối tượng của hợp đồng cũng không được đề cập một cách cụthể.Bên cạnh đó đối với khách hàng khi mua các căn hộ chung cư trên dự án,bảnthân họ cũng không hình dung được căn hộ trong tương lai của mình.Hơn nữa,việctiếp xúc với các văn bản liên quan đến vấn đề này như thiết kế đã được phê duyệtbởi cơ quan có thẩm quyền rất hạn chế nên việc mô tả đối tượng của hợp đồng phụthuộc vào các chủ đầu tư.Đến thời điểm nhận nhà nhiều khách hàng cho rằng căn

hộ mình nhận không đúng như chất lượng mà chủ đầu tư cam kết.Đó là chưa kểđến việc các công trình phụ trợ cho nhà chung cư chua hoạt động dù nhà chung cư

đã được vận hành một thời gian.Ví dụ điển hình như:Cty CP Đầu tư và Phát triển

nhà Hà Nội số 68 (gọi tắt là Cty 68) - chủ đầu tư dự án CT2 khu đô thị Mễ Trì

Thượng ký hợp đồng với các khách hàng từ năm 2006, thỏa thuận trong hợp đồng, đến quý 4.2007, Cty 68 sẽ phải bàn giao căn hộ cho các khách hàng Tuy nhiên, Cty này đã không thể bàn giao nhà cho khách hàng đúng như thời gian đã ký kết vì

dự án vẫn đang trong quá trình thi công.Đến ngày 18.5.2009, Cty 68 đã ra thông báo kèm cam kết sẽ bàn giao nhà CT2 cho khách hàng vào ngày 30.6.2009, nếu chậm tiến độ sẽ bồi thường Thế nhưng, đến ngày bàn giao nhà như đã cam kết cũng lại khiến khách hàng thất vọng vì chủ đầu tư không thể bàn giao nhà được Cho đến tận cuối năm 2009, người dân mới được chủ đầu tư giao nhà trong tình trạng hết sức tồi tệ: không điện, không nước, không dịch vụ bảo vệ, thu gom rác (4).Hay hàng trăm hộ dân tại chung cư Phú Lợi quận 8 Tp Hồ Chí Minh đang mâu thuẫn với chủ đầu tư về việc nhà chung cư tuy vận hành được 2 năm nhưng vẫn không có hệ thống phòng cháy chữa cháy,tương tự hệ thống chống sét và các tuyến đường nội bộ vẫn chưa hoàn chỉnh…

Đứng trước cách hành xử của chủ đầu tư các hộ dân đã đi từ đề nghị,kêu cứuđến gửi đơn khởi kiện và nặng nhất là tố cáo chủ đầu tư để đòi quyền lợi.Phản ứnglại Chủ đầu tư thường đẩy trách nhiệm cho ban quản trị hoặc chấp nhận ra tòa.Đốivới các tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng như trên nhiều khách hànglựa chọn giải pháp chấp nhận bởi thực tế khi quyết định lựa chọn mua căn hộchung cư dự án,khách hàng phải chấp nhận những rủi ro tiềm ẩn.Khó có thể tìm ramột phương án để giải quyết triệt để nhằm khắc phục các tranh chấp trên.Bởi vìđây là các tranh chấp dân sự khi một bên kiện ra tòa thì bên khởi kiện phải cónghĩa vụ chứng minh quyền lợi của mình bị vi phạm đồng thời phải cung cấp cácbằng chứng cụ thể.Đối với các khách hàng thì công việc này không hề dễ dàng bởi

họ là những người không hiểu biết nhiều về pháp luật nên Toà án thường khuyếnkhích các bên hòa giải.Nếu thực hiện theo phương án này chủ đầu tư không lo sợ

bị mất uy tín trong kinh doanh,tiết kiệm được thời gian tiền bạc…Về phía kháchhàng,hòa giả không thể giải quyết triệt để mọi mâu thuẫn nên họ thường lựa chọngiải pháp chấp nhận và chờ đợi việc thực hiện các cam kết từ phía chủ đầu tư

1.3.Vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ chung cư.

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà đất phản ánh vềnhững bất hợp lý của một số quy định pháp luật liên quan đến việc cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theoLuật Nhà ở và Luật Đất đai hiện hành

Theo Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư 17), diện tích sàn xây dựng đối với nhàchung cư được tính theo hợp đồng mua bán, bao gồm tường bao che và tim tườngngăn 2 căn hộ liền kề (cả cột và ống gen)

Trước đó, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ quyđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Nghị định 71), diện tích sàn xâydựng tính theo hợp đồng mua bán lại không cho tính tường bao che, tường ngăn 2căn hộ liền kề (cả cột và ống gen)

Sau đó, để thực hiện nghị định này, ngày 1-9-2010 Bộ Xây dựng ban hànhThông tư 16/2010/TT-BXD lại quy định diện tích sàn xây dựng tính theo hợp đồngmua bán kể từ tim tường bao che, tim tường ngăn 2 căn hộ liền kề (không kể cột vàống gen)

Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, nội dung quy định này “dung hòa”quy định của của Thông tư 17 và Nghị định 71 Cụ thể, một căn hộ chung cư theohợp đồng mua bán có diện tích được tính theo Thông tư 17 là 63m² Nếu tính theoNghị định 71, diện tích căn hộ này chỉ còn 56m² (giảm 11,1%, mất đi 7m²) Còntính theo Thông tư 16, diện tích căn hộ lại là 58m² (tăng 2m² so với Nghị định 71

và giảm 5m² so với Thông tư 17)

Như vậy, một căn hộ chung cư hiện có tới 3 văn bản pháp luật quy định vềdiện tích để xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất, và mỗi văn bản lại có cách tính khác nhau.Điềunày không chỉ gây khó khăn cho các cơ quan quản lý Nhà nước trong công tác cấp

giấy chứng nhận nhà đất, mà còn dẫn đến một loạt vấn đề phức tạp khác liên quanđến quan hệ dân sự khi người dân thực hiện các quyền chuyển nhượng, mua bán,cầm cố, thế chấp và thừa kế theo quy định pháp luật.

Hiện ở TPHCM có hàng chục ngàn căn hộ chung cư chưa được cấp giấychứng nhận chủ quyền vì những quy định pháp luật “đá” nhau này Rất mong các

cơ quan chức năng sớm xem xét và điều chỉnh kịp thời những quy định bất hợp lýtrên để người dân bớt khổ vì những thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo nhaunhư hiện nay

1.4.Về trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Không giống như hợp đồng mua bán nhà ở thông thường,vai trò của bên bán

sẽ đương nhiên chấm dứt khi đã thỏa mãn các lợi ích mà mình hướng tới.Cụ thểtrơng trường hợp này là bên bán đã nhận đủ tiền,bên mua đã nhận nhà và các thủtục chuyển quyền sở hữu đã hoàn chỉnh.Như vậy,vai trò của bên bán chấm dứt,từthời điểm này trở đi bên mua nhà là chủ hữu hợp pháp đối với nhà ở đã mua vớiđầy đủ ba quyền chiếm hữu,sử dụng và định đoạt.Nhưng với hợp đồng mua báncăn hộ chung cư có những khác biệt cụ thể,đó là trong quá trình thực hiện hợpđồng bên bán có trách nhiệm thực hiện đúng tiến độ thi công,đảm bảo chất lượngcăn hộ,thiết kế theo những thỏa thuận trước đó và bàn giao nhà đúng thời hạn đãcam kết.Sau khi người mua đã nhận nhà,bên bán phải hoàn thành các thủ tụcchuyển quyền sở hữu hợp pháp cho người mua.Nếu như đối với hợp đồng mua bánnhà ở riêng lẻ thì trách nhiệm của các bên sẽ chấm dứt tại thời điểm này.Nhưngđối với hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư thì trách nhiệm của các bên đặcbiệt là bên bán không chấm dứt như vậy.Theo qui định của Luật nhà ở sau khi bàngiao căn hộ chung cư Chủ đầu tư phải có trách nhiệm duy trì sự hoạt động bìnhthường của nhà chung cư,đảm bảo việc khai thác hiệu quả nhất đối với các dịch vụtrong nhà chung cư.Theo qui định tại Điều 71 Luật nhà ở,chủ đầu tư phải có tráchnhiệm triệu tập Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra ban quản trị và chuẩn bịcác nội dung liên quan để thông qua tại hội nghị.Cũng theo qui định tại Điều 13

Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhàchung cư thì chủ đầu tư còn có trách nhiệm lựa chọn và kí hợp đồng với doanhnghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý và vận hành nhà chung cư,thukinh phí bảo trì phần sở hữu chung,bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoàinhà chung cư,hướng dẫn việc sư dụng hạ tầng kĩ thuật và trang thiết bị trong nhàchung cư.

Như vậy ta có thể thấy,vai trò của chủ đầu tư trong quản lý vận hành nhàchung cư chỉ có ý nghĩa trong năm đầu tiên khi chưa có ban quản trị.Sau khi banquản trị được thành lập vai trì của chủ đầu tư bị hạn chế nhiều.Nhưng vì để tiếp tụchưởng lợi nhà chung cư nhiều chủ đầu tư đã cố tình trốn tránh việc tổ chức Hộinghị nhà chung cư mặc dù số căn hộ đã bán gần hết và nhà chung cư đã bàn giaoquá thời hạn pháp luật qui định để tổ chức Hội nghị nhà chung cư.Về phía các hộdân dù biết rõ quyền lợi của mình bị vi phạm nhưng do tâm lý ngại va chạm cộngvới sự thiếu hiểu biết các qui định pháp luật nên phản ứng của họ cũng chỉ dừng lại

ở mức kiến nghị với chủ đầu tư.Ví dụ như: Chung cư Nam-Nguyễn Sỹ Sách gồm 4 toà nhà với hơn 250 căn hộ Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển nhà Nghệ An Từ năm 2003, khu chung cư bắt đầu đón các hộ dân đến ở.Nhưng đến năm 2007 đã qua hơn 4 năm sử dụng mà phía nhà đầu tư vẫn chưa thành lập Ban quản trị của khu chung cư (5).

Trong quá trình vận hành và sử dụng chung cư trong trường hợp chung cư bị

hư hỏng,xuống cấp chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo trì nhà chung cư theo quiđịnh của pháp luật.Theo qui định tại Điều 74 Luật nhà ở thì thời gian bảo hành nhàchung cư được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào

sử dụng như sau: Không ít hơn 60 tháng đối với nhà chung cư từ 9 tầng trở lên vàcác loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;Không ít hơn

36 tháng đối với nhà chung cư từ 4 đến 8 tầng;

Tại chung cư Khang Phú quận Tân Phú (TP HCM) chủ đầu tư lờ trách nhiệm bảo hành tòa nhà,việc bảo trì phần kết cấu tòa nhà không được chủ đầu tư

thực hiện,chủ đầu tư bỏ mặc khu chung cư.Hay cư dân sống trong tòa nhà cung cư cao cấp vào bậc nhất Hà Nội – Sky City (88 Láng Hạ), chưa kịp vui mừng đã không khỏi thất vọng vì nhà vệ sinh nước không dốc; hiên nhà phía trước ban công, nước lênh láng chảy tràn mỗi khi trời mưa; vệ sinh khu vực để rác xử lý không kịp thời và chưa khoa học, nước thải nhơm nhớp khắp nền nhà, mỗi lần đi qua, ai cũng phải nhăn mũi khó chịu.Rồi không ít lần người dân sống trong tòa nhà “đệ nhất” chốn Hà thành, The Manor, than phiền: Bể bơi trong khu chung cư không có nước, không có khu tập thể thao và khuôn viên vui chơi cho trẻ.

Qua đó ta thấy,tình trạng chủ đầu tư bán xong căn hộ rồi “đem con bỏ chợ”diễn ra khá phổ biến,ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của cư dân trong chung cư

1.5.Về diện tích sở hữu nhà chung cư

Hiểu theo một cách đơn giản nhất chung cư là một loại tòa nhà được sở hữubởi tất cả các đồng sở hữu trong tòa nhà.Họ cùng sở hữu các khu vực công cộngngoài phần sở hữu bên trong của từng căn hộ.Trong khu vực nhà chung cư người tathừa nhận phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng(Qui định tại điều 70 Luật nhà ở)

Như vậy trong nhà chung cư pháp luật thừa nhận ba hình thức sở hữu: sởhữu chung của các hộ dân, sở hữu riêng của chủ đầu tư, sở hữu riêng của các hộdân.Các qui định trên đã giúp người mua nhà định hướng được đâu là phần sở hữuchung và riêng trong nhà chung cư.Tuy nhiên,vấn đề quan trọng là trong hợp đồngmua bán căn hộ chung cư các qui định này không được cụ thể hóa dẫn đến cáctranh chấp mâu thuẫn diễn ra.Ví dụ điển hình như: Cuối tháng 7-2010, cư dân tòa nhà Cantavil Hoàn Cầu, quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh yêu cầu chủ đầu tư phải giải thích về việc xây dựng văn phòng kinh doanh trên phần diện tích công viên cây xanh của tòa nhà (6).Hay ở Hà Nội điển hình nhất trong những phức tạp này là vụ tranh chấp tầng hầm để xe tại The Manor - khu đô thị được coi là cao cấp nhất Hà Nội Ở khu đô thị 54 Hạ Đình, quận Thanh Xuân, dân dứt khoát khẳng định lối đi trong khu nhà thuộc sở hữu chung, trong khi chủ đầu tư khăng