BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN VỀ LỐI ĐI

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được BLDS 2005 qui định tại điều 273, điều luật qui định các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác nhằm bảo đả

MỤC LỤC.

MỞ ĐẦU.

Theo qui định tại Điều 169 BLDS, quyền sở hữu về tài sản của các chủ thể trong bộ luật dân sự được “pháp luật công nhận và bảo vệ, không ai có quyền xâm phạm, hạn chế, tước đoạt quyền tài sản” đối với chủ thể đó Tuy nhiên trên thực tế, trong quá trình các chủ thể thực hiện các quyền năng của quyền sở hữu được qui định tại Điều 164 BLDS thì không phải lúc nào chủ sở hữu cũng có thể độc lập thực hiện các quyền năng theo ý chí chủ quan của mình

mà bị hạn chế bởi một giới hạn nhất định Đó là bởi, các chủ thể trên không những là chủ sở hữu của tài sản mà còn là chủ thể tham gia các quan hệ xã hội khác trong cộng đồng và xã hội Từ đó, để chủ sở hữu có được những điều kiện thuận lợi khi sử dụng các quyền của mình, BLDS cho phép họ có một số quyền nhất định đối với tài sản của người khác và đồng thời cũng phải chịu sự ràng buộc bởi một số nghĩa vụ nhất định để các chủ thể khác được thuận tiện khi sử dụng quyền của mình

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi là một trong các quyền mà pháp luật qui định nhằm vào mục đích đó Trong tình hình xã hội hiện nay, khi việc qui hoạch đất đai của Nhà nước chưa được hoàn thiện, nhiều vướng mắc thủ tục còn gây khó khăn cho việc cấp phát chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân thì đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp bất động sản, điển hình là lối đi qua bất động sản liền kề Đây là vấn đề nhức nhối của xã hội trong thời gian hiện nay, tuy đã được cụ thể hoá tại điều 275 BLDS nhưng do sự phức tạp của mỗi tranh chấp mà các nhà làm luật hiện nay đang đi sâu ngiên cứu nhằm thống nhất, hoàn thiện việc giải quyết tranh chấp các vụ việc trên

NỘI DUNG.

I KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN VỀ LỐI ĐI.

1 Khái niệm bất động sản liền kề.

Trước tiên để tìm hiểu về bất động sản liền kề ta cần hiểu rõ khái niệm về bất động sản Khoản 1 Điều 174 BLDS qui định như sau:

“Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a, Đất đai;

b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c, Các tài sản gắn liền với đất đai;

d, Các tài sản khác do pháp luật qui định”

BLDS 2005 không nêu khái niệm cụ thể về bất động sản liền kề, tuy nhiên theo Điều 265 và 266 BLDS về mốc giới giữa các bất động sản ta nhận thấy có thể thấy rằng, một bất động sản được phân lập với một bất động sản khác thông qua việc thiết lập ranh giới giữa các bất động sản Không phải giữa các bất động sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ các bất động sản thuộc bản chất không di, dời được mới tồn tại ranh giới và chỉ khi giữa chúng tồn tại ranh giới mới có thể tồn tại các bất động sản liền kề Như vậy, bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới, không phải tất cả các bất động sản liền nhau, cạnh nhau đều được coi là bất động sản liền kề mà giữa chúng phải tồn tại một ranh giới về pháp lí cũng như thực tế Qui chế pháp lí về ranh giới giữa các bất động sản liền kề đựơc pháp luật cũng như tập quán pháp ghi nhận, ranh giới giữa các bất động sản là căn cứ để phân lập bất động sản này với bất động sản khác, là hình thức đặc định hoá một bất động sản Luôn tồn tại một ranh giới lí

tưởng và ranh giới thực tại giữa các bất động sản, trong đó ranh giới lí tưởng là tiền đề để quyết định ranh giới thực tế

2 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được BLDS 2005 qui định tại điều 273, điều luật qui định các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác nhằm bảo đảm các nhu cầu về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác Riêng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi được bộ luật

cụ thể hoá tại điều 275 Điều 275 qui định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi như sau:

“1 Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ

sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện

và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi

2 Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định

3 Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”

3 Căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói chung là một quyền dân

sự đặc biệt, phát sinh từ quyền sở hữu bất động sản, là chế định xuất phát từ quyền sở hữu nhưng được thu hẹp về đối tượng, chủ thể, phạm vi sử dụng Do vậy mà căn cứ phát sinh, chấm dứt của quyền này mang một số nét đặc thù

Nét đặc thù của việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trước tiên ta thấy được là sự chuyển giao đồng thời khi có sự thay đổi về chủ sở hữu nhà cũng như quyền sử dụng đất Điều này có nghĩa là, khi có sự chuyển giao về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì mặc nhiên quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng được chuyển giao Một nét đặc thù khác của việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là, khi thoả thuận để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì việc thoả thuận đó là quyền của chủ sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, ngược lại đó là nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề

Đối với căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, BLDS đã qui định cụ thể tại điều 279 Theo đó, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền sẽ chấm dứt khi bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập vào làm một Một trường hợp khác liên quan đến ý chí của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động sản của người khác để thoả mãn quyền của mình thì quyền đó chấm dứt Ngoài ra, nếu bất động sản không được khai thác sử dụng, thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phải chấm dứt theo thời hiệu

II QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ, LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

1 Nội dung và một số vấn đề pháp lí đặt ra với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi.

Chủ sở hữu một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu của các bất động sản liền kề thoả mãn các “nhu cầu cần thiết” của mình Trong các “nhu cầu cần thiết” đó, “nhu cầu về lối đi” là một vấn đề lớn và hết sức phức tạp Nguyên nhân của sự phức tạp trên đó là sự liên quan mật thiết đến quyền lợi, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, điều kiện sản xuất, kinh doanh của chủ sở hữu bất động sản liền kề trong suốt thời gian tồn tại lối đi Chủ sở hữu bất động sản có lối đi qua không thể giới hạn quyền có lối đi của người này hay người khác mà về nguyên tắc phải cho tất cả mọi người đi qua lối đi đã được thiết lập

Do đó, thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi qua bất động sản liền kề của người khác được các nhà làm luật coi là vấn đề quan trọng

và phức tạp nhất

Theo qui định tại Điều 275, thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề mở một lối đi thuận tiện và hợp lí nhất ra đến đường công cộng Về nguyên tắc, chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị vây bọc có quyền yêu cầu bất cứ ai trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề vây bọc bất động sản của mình thỏa mãn yêu cầu về lối đi Tuy nhiên trên thực tế, yêu cầu ai trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề lại phải căn cứ vào thực tế tồn tại của bất động sản bị vây bọc và bất động sản liền kề

Yêu cầu một lối đi qua bất động sản liền kề để ra đường công cộng là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đồng thời nó cũng là nghĩa vụ của các chủ sở hữu bất động sản liền kề đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Theo qui định tại Điều 275, lối đi được yêu cầu là lối đi thuận tiện và hợp

lí nhất đảm bảo cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể khai thác lối đi một cách hiệu quả nhất Tuy nhiên, xuất phát từ nhu cầu của con người mà việc giới hạn mức độ của sự thuận tiện sẽ là rất khó khăn, do vậy không thể chỉ dựa

vào tính thuận tiện và hợp lí được qui định tại điều luật mà chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền tự chỉ định lối theo ý muốn của mình, bởi nếu quyền lợi nghiêng về một phía sẽ làm nghiêm trọng hơn tình trạng của bên kia Xét về việc mở lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ nhất đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề so với tất cả các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác.Việc ảnh hưởng này được thể hiện trên một số phương diện như:

- Việc thiết lập lối đi sẽ chiếm nhiều diện tích mặt đất nhất so với các loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác và vì thế, tổn hại khi mở một lối đi qua bất động sản đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề là lớn nhất

-Do lối đi được thiết lập sẽ được sử dụng thường xuyên, liên tục nên sẽ gây ảnh hưởng rất lớn đến sinh hoạt, sản xuất kinh doanh của chủ sở hữu bất động liền kề Tổn hại sẽ là trầm trọng hơn nữa nếu đó là lối đi cho một cơ sở sản xuất, kinh doanh với các phương tiện vận tải qua lại thường xuyên, liên tục

Trong khi đó, đối với các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác như cấp, thoát nước, mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc, quyền trổ cửa hay một số quyền khác, tất cả đều chỉ xảy ra trong không gian hẹp, ít hoặc không ảnh hưởng đến con người nói chung và chủ sở hữu bất động sản liền kề nói riêng Do vậy, việc xác lập lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đó phải dựa trên nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của các bên và chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc cũng cần tới sự chấp thuận của chủ sở hữu bất động sản liền kề khi yêu cầu lối đi thuận tiện nhất cho mình

Tính thuận tiện và hợp lí của lối đi được pháp luật áp dụng cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Trên thực tế, tính thuận tiện và hợp lí thường đi đối với nhau, nhưng trong vấn đề nay vẫn có thể xảy ra những trường hợp chỉ đáp ứng được một quan niệm thuận tiện hay hợp lí Tính thuận tiện của lối đi có thể xác định là lối đi ngắn nhất từ bất động sản bị vây bọc ra đến đường công

cộng Tính hợp lí của lối đi không thể chỉ xét trên tính hiệu quả trong việc sử dụng lối đi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà tính hợp lí có thể còn phụ thuộc vào thiệt hại gây ra đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề Mặc dù

có rất nhiều vấn đề xung quanh tính thuận tiện và hợp lí của lối đi nhưng một lối đi ngắn nhất vẫn được coi là lối đi thuận tiện và hợp lí nhất vì nó đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và gây thiệt hại ít nhất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề

Khoản 2 Điều 275 qui định: “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định”

Nếu khoản 1 Điều 275 là qui định cho việc thỏa thuận xác lập lối đi giữa chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề thì khoản 2 của điều luật đã qui định những tiêu chí làm cơ sở và định hướng cho việc thỏa thuận xác lập lối đi Pháp luật qui định về quyền yêu cầu lối đi được

áp dụng cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đồng thời cũng là quyền lựa chọn của họ khi họ đưa ra yêu cầu về lối đi Căn cứ theo qui định này thì sau khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được quyền yêu cầu một trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề chấp thuận để có lối đi thì hai bên sẽ phải tiếp tục thỏa thuận về các điều kiện và yếu tố xác định lối đi đó Các quy trình này thường được tiến hành đồng thời mà không phải tách biệt thành hai giai đoạn là yêu cầu lối đi và xác định lối đi Tuy một lối đi ngắn nhất được coi là lối đi thuận tiện và hợp lí nhất nhưng trong luật dân sự Việt Nam lại không qui định một cách cứng nhắc như vây Đối với khoản 2 Điều 275 việc qui định xác định lối đi “thuận tiện và ít gây phiền hà nhất cho các bên” đã khiến cho điều luật qui định về việc xác lập lối đi đó trở nên mềm dẻo hơn, cũng từ đó quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề được

dung hòa Theo như qui định của điều luật chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc

có thể tự mình xác định ai trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa

vụ đáp ứng yêu cầu về lối đi qua bất động sản của họ Trong trường hợp này chủ sở hữu bất động sản liền kề được yêu cầu có thể từ chối khi đưa ra chứng

cứ chứng minh rằng chủ sở hữu bất động sản khác mới là người phải thực hiện nghĩa vụ đó đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Điều này sẽ dẫn đến việc tranh chấp bị kéo dài và tạo sự bất lợi đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi họ không có điều kiện để khai thác bất động sản của mình

Để không xảy ra tình trạng như trên, khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản kiền kề dàng cho mình một lối đi thì

họ phải chứng minh được quyền yêu cầu đó đối với một chủ sở hữu bất động sản liền kề nhất định mà không phải là chủ sở hữu bất động sản khác Tuy nhiên, theo tinh thần của điều luật thì không loại trừ khả năng chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc yêu cầu tất cả các chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo cho

họ một lối đi cần thiết Trong trường hợp này cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

sẽ căn cứ vào điều kiện thưc tế để để xác định một lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc qua một hoặc hai bất động sản liền kề xác định

Nếu quyền yêu cầu lối đi thuộc về thuộc về chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thì việc thỏa mãn yêu cầu đó là nghĩa vụ của của chủ sở hữu bất động sản liền kề Tương ứng với nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu về lối đi đối với chủ

sở hữu bất động sản bị vây bọc, chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng có quyền yêu cầu một sự đền bù thỏa đáng cho việc tạo dựng lối đi đó Đối với trường hợp này ta nhận thấy rằng quan hệ nghĩa vụ có phần bị hạn chế bởi ở các nghĩa

vụ thông thường chủ thể có quyền lựa chọn đối tác tham tham gia, quan hệ họ định tham gia và các phương thức thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, nhưng đối với trường hợp này việc tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền tự định đoạt của các bên bị hạn chế, các hạn chế đó là chủ sở hữu

bất động sản liền kề buộc phải tham gia vào việc thỏa thuận tạo lập lối đi, họ chỉ được quyền thỏa thuận để xác định vị trí, chiều dài, chiều rộng của lối đi và các yêu cầu về bồi thường thiệt hại gây ra với chủ sở hữu bất động sản liền kề

Khoản 3 Điều 275 qui định: “Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này

mà không có đền bù”

Nếu một bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau có thể dẫn đến tình trạng một hay nhiều bất động sản mới được tạo ra sau khi được phân chia không có lối đi ra đường công cộng Để đảm bảo cho các chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản sau khi được phân chia khai thác,

sử dụng bình thường bất động sản của họ phải: “dành một lối đi cần thiết cho người ở trong” Việc tạo lập lối đi trong trường hợp này được thiết lập trên chính bất động sản bị phân chia mà không thông qua việc yêu cầu các chủ sở hữu sở hữu bất động sản liền kề khác tạo lập lối đi trên bất động sản của họ Áp dụng tương tự qui tắc này đối cới trường hợp nhà có nhiều tầng thì chủ sở hữu các căn hộ tầng trên được sử dụng hành lang và cầu thang để đi xuống tầng dưới và và tiếp tục ra đến đường công cộng Lối đi chung cho một bất động sản

bị phân chia hay nhà nhiều tầng của nhiều chủ sở hữu khác nhau đều không đền

bù bất cứ một khoản nào theo qui định tại khoản 3 Điều 275 BLDS

Ngoài ra một vấn đề khác quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi mà ta cần nói đến là bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản khác trong đó có bất động sản thuộc sở hữu của Nhà nước nhưng đã đưa vào để sử dụng cho mục đích công cộng, phục vụ cho tất cả mọi người Trong trường hợp này, pháp luật sẽ không đặt ra vấn đề sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đối với các chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Bởi, đây là bất động sản phục vụ cho mục đích công cộng, đối tượng phục vụ của nó là tất cả mọi người, vậy nên