Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tiền

Cơ sở lí luận Một nền kinh tế năng động luôn chứa đựng những yếu tố rủi ro và việc nhận biết chúng, khắc phục và ngăn chặn những rủi ro ngay từ chính những gio dịch được kí kết là một c

BÀI LÀM I/ MỞ ĐẦU

Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường ngày càng hội nhập sâu rộng như Việt Nam hiện nay, các giao dịch dân sự là công cụ hữu hiệu để các chủ thể tìm kiếm được lợi ích của mình Tuy nhiên, một nền kinh tế năng động như vậy cũng chứa đựng không ít rủi ro, bởi thế việc nhận biết, khắc phục và hạn chế những rủi ro đó ngay từ khi các giao dịch đó được ký kết là một việc làm khôn ngoan, chủ động và cần thiết Bởi lẽ đó, các nhà làm luật đã quy định về các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự Tuy nhiên, trên thực tế, việc thực hiện các biện

pháp bảo đảm còn có nhiều tranh chấp Với việc lựa chọn đề tài: “ Tìm hiểu 3

vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ vay tiền”, nhóm em xin được làm rõ hơn về biện pháp bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ bằng bất động sản Đồng thời nhóm em cũng đưa ra những nhìn nhận, đánh giá về cách giải quyết cảu Tòa án trong những vụ tranh chấp cụ thể

II/ GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

1 Cơ sở lí luận

Một nền kinh tế năng động luôn chứa đựng những yếu tố rủi ro và việc nhận biết chúng, khắc phục và ngăn chặn những rủi ro ngay từ chính những gio dịch được kí kết là một cách làm khôn ngoan và chủ động mà các nhà làm luật

đã dự phòng thông qua việc thiết kế quy định pháp lụat về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Các biện pháp này được quy định trong phần thứ

ba của BLDS 2005 và tiếp tục được cụ thể hóa trong Nghị định số 163/2006/NĐ – CP của chính phủ về giao dịch bảo đảm Như vậy các biện pháp bảo đảm nghĩa

vụ dân sự là các biện pháp dự phòng do các bên chủ thể thỏa thuận để bảo đảm lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có quyền được xử lí những tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ để khấu trừ nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm Các biện pháp bảo đảm có những đặc điểm đặc thù hoàn

toàn khác so với những giao dịch dân sự thông thường Thứ nhất, các biện pháp

bảo đảm chỉ phát sinh trên cơ sở có sự thỏa thuận của các bên chủ thể Hay nói cách khác, các biện pháp bảo đảm không mặc nhiên phát sinh trên cơ sở hợp đồng chính, trừ trường hợp các quan hệ vay tiền trog lĩnh vực tín dụng ngân hàng Các biện pháp bảo đảm này có xuất hiện hay không là tùy thuộc vào sự

định đoạt, thỏa thuận của các bên chủ thể Thứ hai, các biện pháp bảo đảm được

coi là hợp đồng phụ với mục đích để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trong một hợp đồng xác định (được gọi là hợp dồng chính) Vì lẽ đó, các biện pháp bảo đảm chỉ được xác lập sau hay đồng thời với việc xác lập hợp đồng chính Các biện pháp bảo đảm không tồn tại độc lập mà luôn gắn liền với một hợp đồng cụ thể có chứa đựng những nghĩa vụ cần bảo đảm Theo nguyên tắc chung, nếu hợp đồng chính vô hiệu thì hợp đồng phụ cũng vô hiệu theo, tuy nhiên đối với biện pháp bảo đảm lại có ngoại lệ riêng Do đó có thể có trường hợp hợp đồng chính

vô hiệu (ví dụ hợp đồng vay tiền) nhưng các biện pháp bảo đảm vẫn có giá trị thi hành Nếu hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị hủy bỏ hay đơn phương chấm dứt thực hiện thì các biện pháp bảo đảm cho hợp đồng đó vẫn có giá trị, hiệu lực thi hành để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ hoàn trả Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận biện pháp bảo đảm là một phần không thể tách rời của hợp

đồng chính Thứ ba, lợi ích vật chấtlà đối tượng chủ yếu của các biện pháp bảo

đảm Nghĩa vụ cần được bảo đảm là nghĩa vụ mang tính chất tài sản cho nên đối tượng của các biện pháp bảo đảm cũng phải mang tính tài sản Bởi vì chỉ có lợi ích vật chất hoặc tài sản mới bù đắp, khấu trừ các lợi ích vật chất bị mất mát,

thiệt hại trừ biện pháp tín chấp Thứ tư, các biện pháp bảo đảm có tính chất dự

phòng, chỉ được áp dụng khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ xảy ra Trong thời gian

có hiệu lực của biện pháp bảo đảm quyền sở hữu đối với đối với tài sản bảo đảm vẫn thuộc về bên có nghĩa vụ nhưng quyền năng pháp lí đối với tài sản đó bị hạn

chế Nếu đến hẹn bên có nghĩa vụ thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ của mình thì bên có nghĩa vụ được khôi phục đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản bảo đảm Nếu đến hạn có sự vi phạm nghĩa vụ thì tài sản bảo đảm đó mới bị

xử lí để khấu trừ phần nghĩa vụ bị vi phạm Do có tính chất dự phòng nên tài sản bảo đảm có thể không cần phải được hình thành vào thời điểm xác lập nghĩavụ

bảo đảm Thứ năm, phạm vi các biện pháp bảo đảm do các bên thỏa thuận, có thể

là toàn bộ hay một phần nghĩa vụ Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại Về nguyên tắc, phạm vi của các biện

pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi của nghĩa vụ chính Thứ sáu, các biện

pháp bảo đảm có mục đích bảo vệ lợi ích cho bên có quyền một cách chắc chắn thông qua việc thỏa thuận về một tài sản dự phòng sẽ được xử lí để khấu trừ nghĩa vụ vi phạm Thông qua việc áp dụng các biện pháp bảo đảm bên có quyền

sẽ không bị động mà trở thành chủ động trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong các giao dịch dân sự

Đối tượng của các biện pháp bảo đảm là tài sản Điều 320, BLDS 2005 quy định về các tài sản bảo đảm cụ thể Các tài sản bảo đảm phải đáp ứng các yêu cầu sau: Tài sản do các bên thỏa thuận và phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản thuộc sở hữu của họ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền Nếu tài sản bảo đảm thuộc sở hữu chung của nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu đó Doanh nghiệp nhà nước được sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Tài sản bảo đảm không phải là đối tượng bị tranh chấp về quyền sở hữu cũng nhưquyền sử dụng…chỉ khi nào các tranh chấp này được giả quyết bằng văn bản thỏa thuận giữa các bên hoặc thông qua phán quyết của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới được đưa vào làm đối tượng của

các biện pháp bảo đảm Tài sản bảo đảm phải là tài sản được phép lưu thông Những tài sản gắn với yếu tố nhân thân của chủ thể không thể là đối tượng của biện pháp bảo đảm Những tài sản được phép giao dịch là sản là tài sản không bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch Tài sản bảo đảm phải được xác định cụ thể Nếu tài sản bảo đảm thì phải xác định nó mang tính chất của tài sản động sản hay bất động sản, là vật đặc định hay vật cùng loại, có hay không có giấy đăng kí quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật, thuộc loại vật đồng bộ hay bao gồm cả vật chính vật phụ,…Nếu là tài sản hình thành trong tương lai phải có giấy tờ chứng minh,…Một tài sản cũng có thể được dùng để làm vật bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, vật đó có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc trường hợp pháp luật có quy định khác Việc dùng một tái sản để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác

Theo quy định của BLDS 2005, hình thức của các biện pháp bảo đảm phải được thực hiện bằng văn bản hình thức đóng vai trò quan trọng trong việc tạo căn cứ để các bên thực hiện hợp đồng, là căn cứ để xác định trách nhiệm của các bên nếu tranh chấp xảy ra Bên cạnh việc lập văn bản các giao dịch bảo đảm cũng cần phải công chứng, chứng thực nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật

có quy định Thông thường đối tượng của các giao dịch bảo đảm thuộc loại tài sản phải đăng kí quyền sở hữu thì khi giao kết các bên phải công chứng, chứng thực Đăng kí giao dịch bảo đảm là một thủ tuục pháp lí quan trọng do pháp luật quy định hoặc các bên tự thỏa thuận Đăng kí giao dịch là điều kiện làm phát sinh hiêu lực của giao dịch bảo đảm Đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị pháp

lý đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký Đăng ký giao dịch bảo

đảm là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp dùng một tài sản bảo đảm cho nhiều quan hệ nghĩa vụ

2 Nhận xét và đánh giá một số vụ án.

Vụ án thứ nhất:

Ngày 28/06/2004, Ngân hàng Vietcombank ký hợp đồng tín dụng cho vợ

chồng ông Hồ Anh Tuấn vay 300 triệu đồng để mua nhà, đất số 44, lô A.12, khu dân cư Phường An Bình, TP Biên Hòa (do Công ty S đầu tư xây dựng và

bán), thời hạn 84 tháng Cùng ngày các bên ký hợp đồng thế chấp chính nhà, đất

số 44 để bảo đảm cho khoản vay (các bên đã thoả thuận: "khi có giấy chủ quyền nhà, đất, bên thế chấp sẽ làm thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm" Ngày 29/06/2004, Ngân hàng phát hành văn bản số 688/NHCT.BH4 thông báo cho Công ty S về khoản vay và đề nghị hỗ trợ quản lý tài sản đảm bảo.Cũng

trong ngày 29/06/2004, vợ chồng ông Tuấn ký bản thỏa thuận bán nhà trên

cho bà Lan và được UBND phường An Bình xác nhận "chữ ký" Đến ngày 04/10/2005, vợ chồng ông Tuấn một lần nữa ký "hợp đồng đặt cọc và mua bán

nhà số 44" với bà Lan với giá 550 triệu đồng, trên hợp đồng các bên tự ghi:"tuy

là TSBĐ nhưng ngân hàng không có quyền xử lý nhà để thu hồi nợ vay,

người phải trả tiền vay là bà Lan" và vẫn được UBND xã An Bình tiếp tục xác

nhận "về chữ ký" của các bên trên hợp đồng.Ngày 27/07/2006, UBND TP Biên Hòa ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSDĐ cho vợ chồng ông Tuấn và giao Công ty S, tháng 12/2006, Công ty S đã giao giấy tờ nhà, đất cho ngân hàng H quản lý, sau nhiều lần ngân hàng yêu cầu, đến ngày 23/05/2007, vợ chồng ông Tuấn mới thực hiện nghĩa vụ công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm (GDBĐ) Đến khi hết hạn thanh toán nợ, ngân hàng đến thanh lý nhà của ông Tuấn thì bà Lan đã ngăn lại và Ngân hàng đã gửi đơn yêu cầu Tòa giải quyết.

Bản án sơ thẩm số 344/2009/DS-ST ngày 06/08/2009 của TAND TP Biên Hoà và bản án phúc thẩm số 319/2009/DS-PT ngày 08/11/2009 của TAND tỉnh Đồng Nai đều chung cách nhận định: Hợp đồng thế chấp ngày 28/06/2004 giữa Ngân hàng Vietcombank với vợ chồng ông Tuấn là vô hiệu vì sau khi đã được cấp giấy sở hữu nhà các bên không đăng ký giao dịch bảo đảm; đến ngày 27/07/2006, UBND TP Biên Hòa ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSDĐ cho vợ chồng ông Tuấn thì ngày 23/05/2007 mới lập hợp đồng thế chấp mới để công chứng và đăng ký GDBĐ – nên hợp đồng này cũng không có giá trị Hợp đồng bán nhà đều có xác nhận của UBND phường, dù thủ tục chưa hoàn

tất nhưng là sự tự nguyện của các bên trong khi các HĐTC ngày 28/04/2004

và HĐTC ngày 28/06/2004 chưa có hiệu lực, nay bên bán đã có giấy tờ sở hữu,

nên các hợp đồng ấy không vi phạm gì về nội dung và hình thức, được tiếp tục thực hiện Điều lưu ý là trong vụ án này, bản án đều ghi nhận rõ: các bên đương

sự mua – bán nhà đều không có tranh chấp gì với nhau nên toà chỉ công nhận hiệu lực việc mua bán mà không giải quyết (nhưng vẫn tuyên: ngân hàng H trả giấy tờ nhà đất để các bên hoàn thiện thủ tục mua bán).

*Nhận xét của nhóm

Tại thời điểm mua bán, các bên mua – bán đều nhận thức rõ (và ghi ngay trong hợp đồng) nhà được mua bán trên thực tế là chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để có thể chuyển nhượng, như: tài sản đang thế chấp cho ngân hàng; nhà chưa có quyền sở hữu; nhà chưa bàn giao; quyền sở hữu chưa xác lập,

… song các bên lại tự thoả thuận rằng: người mua tự chịu trách nhiệm về khoản vay của người bán đối với ngân hàng Hiển nhiên thoả thuận này là trái luật, vừa không ràng buộc gì cho ngân hàng, vừa chính nó đã tự loại trừ yếu tố khiếu nại (nếu có) về ý thức chủ quan ngay tình, hay có nhầm lẫn của bên mua (tức không biết về khoản nợ với ngân hàng và GDBĐ của bên bán) Công nhận hiệu lực

thực tế và pháp lý của GDBĐ đã xác lập bổ sung; và một khi đã xác định nghĩa

vụ trả nợ của bị đơn (các khoản vay tại ngân hàng), thì việc kê biên tài sản (bất

kỳ thuộc sở hữu bị đơn) theo yêu cầu của nguyên đơn để bảo đảm thi hành án, cũng là việc phải làm Dù GDBĐ về hình thức chưa hoàn thiện, bị xem là chưa phát sinh hiệu lực, tuy nhiên, việc tòa tuyên ngay hợp đồng bảo đảm vô hiệu song song việc tuyên thừa nhận quyền duy trì giao dịch bán nhà, là không thỏa đáng, chính cách xử lý này đã hợp pháp hoá việc người khác xâm hại lợi ích hợp pháp của nguyên đơn

*Cách giải quyết của nhóm:

Theo ý kiến của nhóm em thì công nhận hiệu lực thực tế và pháp lý của GDBĐ đã xác lập bổ sung giữa Ngân hàng Vietcombank với ông Hồ Anh Tuấn Hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà giữa ông Tuấn và bà Lan và hai người phải hoàn trả nhau những gì đã nhận vì ngoài văn bản mua bán nhà trình đến UBND phường (về hình thức đều được Chủ tịch UBND phường An Bình, ký xác nhận

"về chữ ký"), các bên không có bất kỳ giấy tờ gì về tài sản để giao nhận cho nhau, hệ quả là các bên không (và cũng không thể) thực hiện bất cứ hành vi gì về thủ tục đăng ký xác lập mới quyền sở hữu theo luật định, điều này đồng nghĩa về thủ tục giao dịch mua bán chưa được nhà nước và pháp luật thừa nhận Với các

vi phạm trên, hiển nhiên các giao dịch mua bán nhà chưa hội đủ yếu tố hợp pháp, hợp lệ, phải được toà tuyên hủy bỏ khi xét xử vụ án trên ngân hàng là nguyên đơn Việc không hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà giữa bị đơn với người thứ

ba, là sự gián tiếp thừa nhận và bảo vệ một quan hệ trái pháp luật, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của ngân hàng Vietcombank Mặt khác, GDBĐ giữa ngân hàng và gia đình ông Tuấn đã được đăng ký còn hợp đồng bán nhà giữa ông Tuấn và bà Linh không được đăng ký.Mục đích của việc đăng ký giao dịch bất động sản là nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm trong các giao

dịch bảo đảm, bên có quyền trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản khác Giao dịch bất động sản nếu được đăng ký sẽ phát sinh giá trị “đối kháng” với người thứ ba Giá trị đối kháng được hiểu là trong trường hợp phát sinh tranh chấp với bên thứ ba, nếu giao dịch bất động sản có đăng ký thì bên chủ thể có quyền sẽ Do đó pháp luật bảo vệ những giao dịch có đăng ký

Vụ án thứ hai:

Ngày 24 tháng 12 năm 2005, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh đã

mở phiên tòa xét xử vụ án dân sự về tranh chấp bất động sản được dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ vay tiền giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Cao Hiến

Trú quán: Số 10 Hùng Vương, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh;

Bị đơn: Ông Phạm Thanh Xuân

Trú quán: Số 19 Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh;

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Nguyễn Thị Minh- là vợ ông Phạm Thanh Xuân

Nguyên đơn trình bày như sau:

Ông Nguyễn Cao Hiến và ông Phạm Thanh Xuân là chỗ bạn bè vốn quen biết nhau, khi làm ăn, kinh doanh có gặp khó khăn thường giúp nhau giải quyết

Ngày 24/1/2005, ông Xuân có đến nhà ông Hiến và hỏi vay 1 tỷ đồng để sử dụng đầu tư mở rộng cơ sở kinh doanh dịch vụ chụp ảnh và áo cưới của mình Ông Xuân hứa là chỉ vay trong 3 tháng, nghĩa là đúng 24/4 ông sẽ trả tiền đã vay cho ông Hiến Là chỗ bạn bè lâu năm, ông Hiến đồng ý cho ông Xuân vay-không lấy lãi Nhưng do số tiền vay là quá lớn, cả hai bên đã nhất trí là phải ký kết hợp đồng vay tiền, bản hợp đồng này được ký kết và chứng thực theo đúng trình tự và thủ tục do pháp luật hiện hành quy định Ngoài ra, để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền cuả mình đối với ông Hiến, trong hợp đồng vay tiền,

ông Xuân đã đồng ý thế chấp căn nhà của vợ chồng ông đang sinh sống - căn nhà số 19, trên đường Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh Theo đó, ông Xuân đã cam kết, nếu đến hạn mà ông không trả được nợ cho ông Hiến thì căn nhà trên sẽ thuộc về ông Hiến Tuy nhiên, vợ ông Xuân là bà Nguyễn Thị Minh không hề biết đến hợp đồng vay tiền và cam kết thế chấp nhà của ông chồng mình với ông Hiến Sau khi mọi thủ tục được hoàn tất, ông Hiến đã giao tiền cho ông Xuân Nhưng do tính toán sai trong quá trình đầu tư kinh doanh nên chỉ trong vòng 2 tháng sau, doanh nghiệp của ông Xuân thua lỗ trầm trọng,

vì thế, đến kỳ hạn 3 tháng, ông Xuân vẫn không thể trả nợ được cho ông Hiến Tuy ông Hiến đã ra hạn thêm một tháng nhưng ông Xuân vẫn không trả nợ Đến tháng 5 năm 2005, ông Hiến chính thức đòi ông Xuân phải trao ngôi nhà đang sinh sống- căn nhà số 19, trên đường Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh cho mình theo đúng hợp đồng giữa các bên đã ký kết ngày 24/1/2005 Biết chuyện này, vợ ông Xuân là bà Nguyễn Thị Minh đã phản đối và không chịu giao nhà vì lý do: căn nhà nêu trên được hai vợ chồng bà mua bằng tài sản chung, nên thuộc sở hữu của hai vợ chồng, chồng bà không có quyền thế chấp

nó nếu không được sự đồng ý cuả bà Vì thế bà Minh cho rằng hợp đồng thế chấp mà chồng bà đã ký với ông Hiến không hề có hiệu lực, bởi đó, bà không giao nhà Trước thái độ của bà Minh, ông Hiến đã kiện vụ việc ra Tòa đồng thời yêu cầu Tòa án buộc ông Xuân phải chuyển quyền sở hữu căn nhà số 19 cho mình theo hợp đồng mà hai bên đã ký

* Giải quyết của Tòa án

Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh đã tiếp nhận hồ sơ và thụ lí vụ án trên Theo nhận định của tòa, giữa ông Hiến và ông Xuân đã xác lập một hợp đồng cho vay với giá trị 1 tỷ đồng, đi kèm với nó là một hợp đồng thế chấp căn nhà số

19, trên đường Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp ở đây được coi là vô hiệu theo khoản 3 điều 28 Luật hôn nhân và

gia đình quy định “Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thoả thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.” Bên cạnh đó, Tòa án xác định mặc dù hợp đồng thế chấp bị coi là vô hiệu nhưng hợp đồng cho vay vẫn có hiệu lực Do vậy, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh yêu cầu ông Xuân và bà Minh phải hoàn trả số tiền 1 tỷ mà ông Hiến cho vay đồng thời tuyên bố hợp đồng thế chấp là vô hiệu

* Nhận xét của nhóm

Theo nhóm chúng em, trong tình huống này Tòa án cần làm rõ trách nhiệm của mỗi bên tham gia giao dịch dân sự Trước tiên trong trường hợp này

ta có thể nhận thấy có hai hợp đồng được xác lập Hợp đồng thứ nhất là hợp đồng cho vay còn hợp đồng thứ hai là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Theo nguyên tắc, ông Hiên cho ông Xuân vay số tiền 1 tỷ đồng để làm ăn kinh doanh với kỳ hạn 3 tháng thì theo khoản 1 và 3 điều 474 quy định ông Xuân phải

có nghĩa vụ: “trả tiền khi đến hạn và trong trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi đối với khoản nợ chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn chậm trả tại thời điểm trả nợ, nếu có thoả thuận.’’ Nhưng do tính toán sai trong quá trình đầu tư kinh doanh nên chỉ trong vòng 2 tháng sau, doanh nghiệp của ông Xuân thua lỗ trầm trọng, vì thế, đến kỳ hạn 3 tháng, ông Xuân vẫn không thể trả nợ được cho ông Hiến Theo điều 355 BLDS quy định ‘‘ Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.’’ Tức là, nếu đến hạn mà ông Xuân không trả được nợ cho ông Hiến thì căn nhà số 19, trên đường Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh sẽ