QUAN ĐIỂM CỦA BỘ XÂY DỰNG VỀ VIỆC BẢI BỎ THỦ TỤC CÔNG CHỨNG BẮT BUỘC ĐỐI VỚI CÁC HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤTĐỘNG SẢN

QUAN ĐIỂM CỦA BỘ XÂY DỰNG VỀ VIỆC BẢI BỎ THỦ TỤC CÔNG CHỨNG BẮT BUỘC ĐỐI VỚI CÁC HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: Bộ Xây dựng có văn bản số 657/BXD-VP ngày 5/5/2011 gửi Bộ Tư pháp đề ng

ĐẶT VẤN ĐỀ

Lĩnh vực đất đai nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng luôn được Nhà nước quan tâm bởi những chính sách liên quan đến thị trường này có vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới các loại thị trường khác Việc tiến hành cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực này cũng là vấn đề cần phải bàn tới Và bài viết sau đây chúng em xin trình

bày nội dung: “Hiện này, Bộ Xây Dựng đang dự thảo văn bản trình Chính phủ về việc

bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản.” Để có

thể hiểu rõ vấn đề này và có nên hay không tiến hành cải cách thủ tục công chứng đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

I QUAN ĐIỂM CỦA BỘ XÂY DỰNG VỀ VIỆC BẢI BỎ THỦ TỤC CÔNG CHỨNG BẮT BUỘC ĐỐI VỚI CÁC HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN:

Bộ Xây dựng có văn bản số 657/BXD-VP ngày 5/5/2011 gửi Bộ Tư pháp đề nghị sửa đổi Khoản 3, Khoản 5 Điều 93 của Luật Nhà ở theo hướng bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng đối với 7 loại hợp đồng về nhà ở, bao gồm: mua bán, đổi, tặng cho, thế chấp, thuê mua, thuê nhà ở của các tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản Đối với hợp đồng cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình có thời hạn cho thuê dưới sáu tháng, người dân cũng không phải làm thủ tục công chứng, chứng thực như hiện nay Ngày 7/6/2011, Cục Kiểm soát thủ tục hành chính có cuộc làm việc tham vấn với lãnh đạo các bộ ngành, xoay quanh việc thực thi Nghị quyết của Chính phủ về việc bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng đối với các hợp đồng, giao dịch về nhà ở và quyền sử dụng đất

Theo Luật Nhà ở có 10 loại giao dịch liên quan đến nhà ở và 12 loại hợp đồng, trong đó có 5 loại không bắt buộc công chứng, chứng thực và 7 loại bắt buộc phải công chứng, chứng thực Có thể thấy, việc Bộ xây dựng đưa ra dự thảo có liên quan tới vấn

đề bãi bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân khác nhau Nhìn chung, việc bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng đã làm đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhưng vẫn đảm bảo quyền

lợi hợp pháp của cá nhân, tổ chức, đảm bảo sự quản lý của nhà nước; tạo điều kiện thuận lợi và giảm thiểu chi phí cho các cá nhân tổ chức khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản Bởi lẽ, trên thực tế, rất nhiều các chủ thể khi mua bán, chuyển nhượng… bất động sản đã gặp không ít khó khăn do thủ tục công chứng rườm rà, phức tạp, tốn kém thời gian và tiền bạc… Hơn nữa, do các quy định giữa các Bộ luật dân sự

và các luật chuyên ngành vẫn còn những mâu thuẫn, chồng chéo nên rất nhiều khi các bên thực hiện giao dịch bất động sản nhưng không có công chứng, khi có khiếu kiện tòa

án giải quyết theo hướng tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm thủ tục công chứng chứng thực sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của chính các chủ thể thực hiện giao dịch Cụ thể như sau:

Thứ nhất, phù hợp với xu thế phát triển của pháp luật Việt Nam:

Hiện nay đã có nhiều bộ luật ra đời và có quy định không bắt buộc phải công chứng khi thực hiện các giao dịch về nhà ở: Bộ luật dân sự 2005 tại Điều 192 đã có quy định hợp đồng thuê nhà với thời hạn 6 tháng không buộc phải thực hiện thủ tục công chứng Trong Luật nhà ở 2006 cũng có quy định một số trường hợp thực hiện giao dịch

về nhà ở không cần công chứng là “bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở”, “thuê mua nhà ở xã hội” và “bên tặng cho nhà ở là tổ chức” (khoản 3 Điều 93) Và tại Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) có hiệu lực ngày 1/1/2007 cũng có quy định mở rộng trường hợp giao dịch không cần phải công chứng

Đó là “Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; b) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; c) Hợp đồng thuê bất động sản; d) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng” trong hoạt động KDBĐS tại Việt Nam (Điều 67) Các quy định theo hướng bỏ thủ tục công chứng này đã thể hiện hiệu quả trong thực tế, được Tòa án sử dụng để công nhận hợp đồng không có công chứng cho dù một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì lí do hợp đồng không có công chứng

Do đó, ta có thể khẳng định, việc Bộ xây dựng đưa ra dự thảo này không phải là một quyết định mới mà nó đã được quy định từ trước đó, trong các luật khác điều chỉnh những vấn đề có liên quan đến lĩnh vực bất động sản Đồng thời, hiệu quả của nó cũng

đã được chứng minh trên thực tế và nhận được sự ủng hộ khá tốt từ phía người dân cũng như giới chuyên môn Và sự kế thừa những ưu điểm của việc bỏ thủ tục công

chứng bắt buộc đối với một số giao dịch đã được kiểm chứng trong thực tế này là tiến

bộ và phù hợp với thực tiễn

Thứ hai, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi tham gia các giao dịch liên quan đến bất động sản:

Việc bỏ thủ tục công chứng sẽ làm giảm bớt những bất tiện cho người dân khi tham gia các giao dịch về bất động sản, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí Bởi lẽ, việc yêu cầu giao dịch phải công chứng (hay chứng thực) cũng đồng nghĩa với việc chúng ta buộc người dân phải qua thủ tục này nếu họ muốn giao dịch của họ không bị tuyên bố

vô hiệu sau này Điều đó sẽ làm cho các giao dịch thêm “rườm rà”, các bên tham gia giao dịch bị mất nhiều thời gian Hơn nữa, việc công chứng không miễn phí nên người dân còn phải chịu thêm một khoản chi phí Theo tính toán sơ bộ của Tổ Công tác chuyên trách cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nếu bãi bỏ quy định bắt buộc phải công chứng, sẽ giảm được 2.700 tỷ đồng/năm Đây là một con số tài chính không nhỏ, nếu bỏ các thủ tục công chứng chúng ta sẽ tiết kiệm được hơn 2000 tỷ đồng để thực hiện rất nhiều các công việc khác phục vụ lợi ích chính đáng của người dân cũng như nhà nước

Thứ ba, phù hợp với thực tiễn xét xử của Tòa án:

Trong thực tiễn xét xử, cũng có nhiều Quyết định của Tòa án theo hướng công nhận hợp đồng về bất động sản không qua thủ tục công chứng

Ví dụ: năm 1987, cha của ông Công là cụ Trừ cho ông Công một miếng đất để vợ

chồng ông Công cất nhà ở Khi tặng cho bất động sản, các bên không làm giấy tờ mà chỉ nói miệng Khi ông Công ly hôn với vợ, theo Tòa dân sự Toà án nhân dân (TAND) tối cao, “mặc dù nguồn gốc thửa đất 128,96 m2, trên đó có căn nhà cấp 4 và căn nhà tạm của vợ chồng ông Công là của ông Trừ, nhưng ông Trừ đã cho vợ chồng ông Công

từ năm 1987 diện tích là 200m2 cùng với 3500m2 đất ruộng để vợ chồng ông Công canh tác; việc cho đất trên được thực hiện trong thời kỳ hôn nhân giữa ông Công với bà Hận tồn tại hợp pháp Sau đó, ông Công đã đăng ký kê khai quyền sử dụng đất và cất nhà để vợ chồng cùng ở, ông Trừ không có ý kiến gì; đặc biệt là ông Công đã kê khai

và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình ông Công, khi ấy

ông Trừ cũng không có ý kiến gì Do đó, có cơ sở xác định diện tích đất trên và các căn nhà trên đất đó là tài sản chung vợ chồng ông Công, bà Hận”

Trong vụ việc trên, Tòa án đã xác định diện tích đất có tranh chấp trước năm

1987 là của cụ Trừ nhưng hiện nay lại là tài sản của vợ chồng ông Công, bà Hận Điều

đó cũng có nghĩa là bất động sản có tranh chấp đã được chuyển một cách hợp pháp từ

cụ Trừ sang ông Công, bà Hận mà không cần qua thủ tục công chứng Đây cũng là hướng giải quyết (công nhận hợp đồng tặng cho không có công chứng hay chứng thực) của tòa án địa phương đối với việc cha mẹ chia đất cho các con nhưng không qua thủ tục công chứng

Thứ tư, giảm các giao dịch vô hiệu khi bỏ thủ tục công chứng đặc biệt:

Theo khoản 2 Điều 124 BLDS, “trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó” Hiện nay, thực tiễn xét xử

theo hướng khi pháp luật yêu cầu các bên phải công chứng (hay chứng thực) giao dịch bất động sản nhưng các bên không tuân thủ hình thức này thì, theo yêu cầu của một hay các bên, Tòa án cho các bên một khoảng thời gian để khắc phục; nếu các bên không khắc phục, Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu Trong quan hệ dân sự, quan niệm “thuận mua vừa bán” đã đi sâu vào tiềm thức của người dân nên nhiều người chỉ xác lập giao dịch bằng miệng hay giấy tay Tuy nhiên, rất phổ biến sau đó một bên bội ước bằng cách viện dẫn giao dịch chưa công chứng (hay chứng thực) trong khi đó pháp luật buộc giao dịch phải công chứng Điều đó cũng có nghĩa yêu cầu giao dịch phải công chứng (hay chứng thực) là “mầm mống” của căn bệnh “hợp đồng vô hiệu” và kiến nghị của

Bộ Xây dựng sẽ làm giảm “mầm mống” này

Ví dụ: tháng 9/2008, bà Lợi có ký với ông Sang hợp đồng thuê nhà số 99/1111H

Lê Đức Thọ, do vợ chồng ông Sang và Lệ là chủ sở hữu, với giá thuê là 5.000.000đ/tháng, thời hạn thuê là 02 năm, thời hạn bắt đầu thực hiện hợp đồng thuê nhà là tháng 9/2008 Bà Lợi đã đặt cọc trước 20.000.000 đồng và đã dọn vào nhà để ở

nhưng sau đó hai bên phát sinh tranh chấp Theo Tòa án, “đây là hợp đồng ký kết về việc cho thuê nhà có thời hạn 02 năm Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng trên

06 tháng phải được lập thành văn bản và phải được công chứng chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Hợp đồng này đã không tuân thủ quy định trên nên bị

vô hiệu về mặt hình thức” Tương tự như vậy đối với hợp đồng thuê mặt bằng nhà để

kinh doanh đã có trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không được công chứng, mặc dù bên thuê đã sử dụng nhà 18 tháng

Tuy nhiên, hiện nay theo các quy định của Luật Nhà ở và Luật KDBĐS, hợp đồng thuê nhà không phải công chứng (hay chứng thực) nếu hợp đồng này nằm trong hoạt động KDBĐS tại Việt Nam hay nếu bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở Quy định này cho phép công nhận hợp đồng thuê nhà có thời hạn quá sáu tháng mặc dù không được công chứng (hay chứng thực)

Ví dụ: ngày 11/4/2008 Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy và Công ty Bầu Trời

ký hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ-BS để thuê căn nhà số 418 Trần Phú Bên thuê đã nhận nhà và sau đó hai bên phát sinh tranh chấp “Án sơ thẩm nhận xét các bên ký hợp đồng thuê nhà với thời hạn quá 6 tháng nhưng không có Công chứng nên căn cứ vào Điều 492 BLDS thì hợp đồng trên bị vô hiệu về mặt hình thức” Tuy nhiên, theo Tòa phúc thẩm, Doanh nghiệp Hoàng Thy được cơ quan chức năng cho phép kinh doanh nhà, cho thuê văn phòng nên khi ký hợp đồng cho Công ty Bầu Trời thuê căn nhà 418 đường Trần Phú làm văn phòng, sinh hoạt và các hoạt động không trái pháp luật khác là phù hợp Mặt khác, hàng tháng khi nhận tiền thuê nhà của Công ty Bầu Trời, phía Doanh nghiệp Hoàng Thy đều xuất hóa đơn thuế giá trị gia tăng (VAT) theo đúng quy định của ngành thuế về việc kinh doanh và có thu từ những lĩnh vực trong phạm vi chức năng hoạt động Việc áp dụng Điều 492 BLDS về hình thức của hợp đồng thuê nhà chỉ

áp dụng cho cá nhân hay pháp nhân không có chức năng kinh doanh cho thuê nhà và nhằm mục đích sinh hoạt Tại khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng, hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện trừ các trường hợp sau đây bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng cho thuê nhà ở” Do đó, hợp đồng cho thuê nhà số 03/08/HĐ-BS ngày 11/04/2008 được ký kết giữa bà Thanh - Chủ doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy và Công ty Bầu Trời để thuê căn nhà số 418 Trần Phú không bị vô hiệu

Qua ví dụ trên cho thấy quy định buộc giao dịch phải công chứng (hay chứng thực) là nguyên nhân làm cho hợp đồng vô hiệu, trong khi đó, việc bỏ thủ tục công chứng bắt buộc như Luật Nhà ở hay Luật KDBĐS đang quy định cho phép công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng mặc dù hợp đồng không có công chứng khi hợp đồng thỏa

mãn các điều kiện về nội dung hay chủ thể Hợp đồng sinh ra để đem lại cho các bên lợi ích hợp pháp mà các bên mong đợi; nó không sinh ra để bị tuyên bố vô hiệu Hướng bỏ thủ tục công chứng bắt buộc sẽ tạo điều kiện cho hợp đồng đem lại lợi ích mà các bên mong muốn khi giao kết hợp đồng Nói cách khác, bỏ thủ tục công chứng bắt buộc có nhiều ưu điểm hơn giữ thủ tục công chứng bắt buộc

Thứ năm, giảm thiểu tình trạng “bội ước” trong hợp đồng giao dịch:

Thực tiễn xét xử cho thấy một hiện tượng rất phổ biến là các bên thống nhất

chuyển nhượng nhà ở, đã viết giấy tay và bên mua đã đặt cọc hay trả tiền nhưng sau đó bên bán không muốn bán nữa vì giá nhà tăng so với thời điểm ký bán nhà Để hợp pháp hóa việc không bán của mình, bên mua thường viện lý do “hợp đồng chưa công chứng”, tức vi phạm quy định yêu cầu hợp đồng phải công chứng hay chứng thực Như vậy, yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng đã tiếp tay cho những người “bội ước”

Tương tự như vậy đối với nhiều trường hợp thuê nhà để ở hay kinh doanh Rất phổ biến các bên ký hợp đồng thuê hơn 6 tháng nhưng không công chứng hợp đồng và khi không có nhu cầu về nhà nữa bên thuê thường viện dẫn hợp đồng không có công chứng nên hợp đồng vô hiệu về hình thức Ở đây, một lần nữa quy định yêu cầu hợp đồng thuê phải công chứng là công cụ pháp lý để bên thuê “bội ước” Nói cách khác, yêu cầu hợp đồng phải công chứng đã đem lại nhiều bất tiện cho người tham gia giao dịch, là công cụ pháp lý để nhiều chủ thể “bội ước” Trong những trường hợp vừa nêu, yêu cầu hợp đồng phải công chứng không đem lại sự an toàn pháp lý mà theo hướng ngược lại Do đó, hướng không buộc công chứng một số hợp đồng như Bộ Xây dựng đề xuất sẽ làm giảm những kiểu bội ước trên

II QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM VỀ VẤN ĐỀ BẢI BỎ THỦ TỤC CÔNG CHỨNG ĐỐI VỚI CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHƯ SAU:

2.1 Một số quan điểm về vấn đề bãi bỏ thủ tục công chứng đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Quan điểm thứ nhất:

Theo Ông Ngô Hải Phan, Cục trưởng Cục Kiểm soát thủ tục hành chính (Văn phòng Chính phủ) cho biết, đây là một trong những phương án đã được Chính phủ

thông qua tại Nghị quyết số 25/NQ-CP ngày 8/6/2010 và Nghị quyết số 52/NQ-CP ngày 10/12/2010 của Chính phủ Đề nghị này không có nghĩa là bãi bỏ hoạt động công chứng, mà là chuyển từ việc bắt buộc người dân phải công chứng sang việc họ có thể tự quyết định có công chứng hay không đối với các hợp đồng giao dịch về nhà ở và quyền

sử dụng đất

Ông Ngô Quang Lương, Phó chánh văn phòng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, phải xác định rằng, công chứng là quyền tự định đoạt của người dân với tài sản của mình Nếu người dân thấy cần thiết phải công chứng, có nhu cầu công chứng để phòng ngừa rủi ro trong giao dịch nhà đất, thì tiến hành, còn nếu không thì không bắt buộc

Quan điểm thứ hai:

Theo ý kiến của Bà Đỗ Hoàng Yến, Vụ trưởng Vụ Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp)

đánh giá, đề xuất của Bộ Xây dựng liên quan đến nhiều văn bản và các chủ trương, chính sách của Nhà nước thuộc hệ thống pháp luật về dân sự, kinh tế, đất đai, xây dựng, công chứng, chứng thực, đăng ký đất đai, đăng ký giao dịch bảo đảm… Vì vậy, không thể nói một cách đơn giản là bỏ công chứng đối với các loại hợp đồng, giao dịch về bất động sản, hoặc chỉ sửa các điều khoản của Luật Đất đai, Luật Nhà ở về vấn đề này, mà

sẽ còn hàng loạt vấn đề, quy định, văn bản có liên quan cần phải giải quyết

Một vấn đề mà nhiều chuyên gia của Bộ Tư pháp cho rằng chưa hợp lý là việc quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các giao dịch luôn phải đảm bảo được nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể theo pháp luật dân sự Trong khi đó, đề xuất của Bộ Xây dựng về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà trong các giao dịch mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở lại có sự phân biệt theo chủ thể là cá nhân, hộ gia đình hay doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản Mặt khác, có ý kiến cũng bày

tỏ băn khoăn rằng, nếu không quy định phải công chứng bắt buộc, thì công việc sẽ dồn lên vai các văn phòng đăng ký nhà đất, UBND cấp xã…

Ông Nguyễn Hồng Hải, Trưởng phòng Pháp luật dân sự (Vụ Pháp luật dân sự -Kinh tế, Bộ Tư pháp) nhận định, việc cải cách theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính là tốt, nhưng cũng phải cân nhắc xem việc này có đảm bảo quyền của các chủ thể dân sự được công nhận, bảo vệ hay không, có đảm bảo ngăn ngừa, hạn chế rủi ro pháp

lý trong giao lưu dân sự hay không

Theo ông Nguyễn Thanh Tú, Trưởng văn phòng Công chứng Nguyễn Tú, việc bắt buộc công chứng có lợi cho cả Nhà nước và người dân, đặc biệt là trong quản lý và phòng ngừa các tranh chấp Đồng thời, đây là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp khi buộc các bên tham gia giao dịch phải xác nhận tính xác thực của hợp đồng, cũng như địa vị, trách nhiệm pháp lý trong tham gia giao dịch Vì vậy, việc bỏ công chứng các loại hợp đồng này chẳng khác nào là một bước lùi, khi thừa nhận các loại giấy tờ viết tay là hợp pháp, gây ra nhiều rắc rối, kiện cáo phát sinh

2.2 Ý kiến của nhóm:

Theo qua điểm của nhóm: thì việc Bộ xây dựng có Dự thảo văn bản trình chính phủ về việc bãi bỏ thủ tục công chứng là chưa phù hợp với tính hình phát triển kinh tế hiện nay, không hợp lí với tất cả các loại hợp đồng trong nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản Để giải thích cho ý kiến này, có thể chia tạm thời các hợp đồng kinh doanh bất động sản thành 2 nhóm :

* Với hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng cho thuê nhà ở, công trình xây

dựng thì phương án bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng thì có thể chấp nhận " không

bắt buộc công chứng" Bởi vì:

Thứ nhất, những giao dịch này phần nhiều có giá trị nhỏ về kinh tế, hầu hết chỉ

đơn thuần để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt như một giao dịch dân sự thông thường, mục đích kinh doanh lợi nhuận mang tính chất nghề nghiệp là thương nhân chủ yếu không đặt ra ở đây

Thứ hai, những giao dịch này tiềm ẩn ít nguy cơ rủi ro, bởi đây là một giao dịch

thông thường phổ biến nên những quy định về giao dịch này trong các văn bản pháp luật như Luật nhà ở, Luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản nêu các quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch dân sự này khá chi tiết đáp ứng được những yêu cầu cơ bản nhất Do vậy, nếu có sự vi phạm thì ảnh hưởng không lớn đến những quyền lợi của các chủ thể tham gia

Thứ ba, thời hạn của hợp đồng này trong khoảng thời gian nhất định bởi vậy khi

có sự vi phạm các bên có thể dễ dàng khắc phục thay đổi " sự lựa chọn" của mình

Thứ tư, trong thực tế hiện nay, quy định bắt buộc công chứng đối với những hợp

đồng này chưa đi vào thực tiễn, hầu hết hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng, thuê bất động sản không được công chứng chứng thực do xã hội còn ngại những thủ tục

rườm ra, vấn đề nộp thuế nên hầu hết các loại giao dịch này đều được "lách" dưới những hình thức khác để không phải công chứng chứng thực Bên cạnh đó, cũng cần nhìn vào thực tế, với lí do như đã nêu giao dịch này là giao dịch dân sự phổ biến thông thường và xã hội khi thực hiện giao dịch này chủ yếu dựa trên uy tín, nên quy định hiện hành bắt buộc công chứng đối với loại hợp đồng này không đi vào cuộc sống

* Với hợp đồng mua bán công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thuê mua nhà công trình xây dựng thì quy định " không bắt buộc công

chứng" là không hoàn toàn phù hợp Bởi vì:

Thứ nhất, những giao dịch này có giá trị lớn, đa số là những giao dịch có giá trị

hàng chục, hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng Trong những giao dịch này đa số có yếu

tố kinh doanh kiếm lời mang tính chất nghề nghiệp của thương nhân Theo quy định tại Điều 6 Luật công chứng thì một văn bản công chứng sẽ có hai giá trị pháp lý là giá trị chứng cứ trước Tòa án khi các bên xảy ra tranh chấp và giá trị thi hành đối với các bên

tham gia hợp đồng Điều 6 Luật công chứng năm 2006 có quy định Giá trị pháp lý của văn bản công chứng:

Thứ hai, những giao dịch này chứa đựng độ rủi ro cao, chưa thực sự đảm bảo an

toàn, tính hợp pháp của các giao dịch, nhất là đối với bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khi đưa vào trong giao dịch không thể đem tài sản đó đến tận nơi các cơ quan có thẩm quyền như Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức hành nghề công chứng… (như những loại tài sản, động sản thông thường khác) để kiểm tra, xác minh tình trạng pháp lý của tài sản… mà bất động sản chỉ giao dịch thông qua các giấy tờ chứng nhận, như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giấy chứng minh nhân dân, tình trạng hôn nhân… Nên việc cơ quan chuyên môn phải kiểm tra trước tính pháp lý của bất động sản, nhân thân của những chủ thể tham gia giao dịch là rất cần thiết Hơn nữa, để phòng ngừa rủi ro, pháp luật về công chứng cũng đã yêu cầu bắt buộc các tổ chức hành nghề công chứng phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại khi công chứng các giao dịch bất hợp pháp do bị rủi ro nghề nghiệp Vì vậy quyền lợi của người tham gia giao dịch có công chứng cũng được bảo đảm ở mức độ cao Ngoài ra, thời hạn của giao dịch này là dài ( hợp đồng thuê mua nhà công trình xây dựng) hoặc có tính chất " mua đứt bán đoạn" nên nó ảnh hưởng rất lớn đến quyền và nghĩa vụ pháp lí của các chủ thể tham gia giao dịch

Thứ ba, vai trò của công chứng trong việc bảo đảm tính hợp pháp, an toàn của các giao dịch trong xã hội:

Trên thực tế đã phát sinh rất nhiều những tranh chấp xung quanh những hợp đồng này nên cần thiết phải đảm bảo những vấn đề pháp lí " công chứng hợp đồng" làm cơ sở pháp lí để giải quyết tranh chấp, xác định rõ được quyền và nghĩa vụ pháp lí của các chủ thể trong giao dịch Xã hội ngày càng phát triển, các giao dịch dân sự, kinh doanh, thương mại … cũng rất đa dạng, phức tạp, có giá trị từ bình thường đến rất lớn, đặc biệt lớn và tiềm ẩn những nguy cơ, rủi ro đối với các bên tham gia các giao dịch đó, đặc biệt đối với giao dịch có liên quan đến bất động sản Để ngăn chặn, phòng ngừa, hạn chế đến mức thấp nhất những hậu quả xảy ra, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản (như Bộ luật Dân sự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở …) quy định các bên tham gia giao dịch đều phải tuân theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và quy định nhiều giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp bất động sản… bắt buộc phải được công chứng để kiểm tra, xác định tính hợp pháp, an toàn, bền vững của các giao dịch

Khi thực hiện việc công chứng các giao dịch về bất động sản, hầu như mỗi tổ chức hành nghề công chứng, đặc biệt là ở các thành phố lớn đều được trang bị những phương tiện, khoa học, nghiệp vụ chuyên môn như phần mềm quản lý rủi ro, phần mềm Master (chứa các loại biểu mẫu, hợp đồng), phần mềm cập nhật thông tin về công chứng, kỹ năng lấy và đối chiếu dấu vân tay để phục vụ cho việc xác định tính hợp pháp của các giao dịch Những giao dịch bất hợp pháp về bất động sản, nếu không ngăn chặn ngay từ thời điểm giao kết, thì hậu quả sẽ khôn lường

KẾT THÚC VẤN ĐỀ

Như vậy, chúng ta đã thấy được rõ vai trò của cải cách thủ tục hành chính trong việc tiến hành các hoạt động quản lí của Nhà nước Để nâng cao hiệu quả, chất lượng của quá trình kinh doanh bất động sản, chúng ta cần thiết phải có một cơ chế chính sách đơn giản hóa, tiết kiệm, làm thế nào để có một hoạt động công chứng thực sự phù hợp

và có hiệu quả đối với nhà nước cũng như đối với người dân, để các giao dịch về bất động sản được đơn giản, dễ dàng thực hiện trên thực tế mà không có những tranh chấp khó giải quyết, đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ của hợp đồng giao dịch bất động sản