mua bán căn hộ trongnhà chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2005 trở lại đây

Một căn nhà chung cư thì bao gồm có nhiều chủ sở hữu, mỗi chủ sởhữu có quyền sở hữu phần nhà riêng của mình và có quyền sở hữu hạn chếtrong phần sở hữu chung của nhà chung cư đó: Mỗi một

MỤC LỤC TrangĐẶTVẤNĐỀ 2 NỘT DUNG VẤN ĐỀ 2

1 Khái quát chung về hoạt động giao dịch nhà chung cư tại Việt

Nam – cơ sở pháp lý 2 1.1 Khái niệm 2

lý 3

2 Hoạt động mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Viết Nam trong giai đoạn từ năm 2005 trở lại đây 4 2.1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi nhà chung cư đang còn trong dự án 4 2.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 6 2.2.1 Hình thức của hợp đồng 6 2.2.2 Đối tượng của hợp đông 7 2.2.3 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 11 2.2.4 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu 11 2.2.5 Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 12

3 Một số vấn đề nảy sinh cần bàn luận 14 3.1.Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 14 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện 19 KẾT LUẬN 21

ĐẶT VẤN ĐỀ

Hiện hay Việt Nam là nước đang pháp triển với mật độ dân số đôngđiều đó đòi hỏi nhà nước phải phát triển thêm nhiều dịch vụ để phụ vụ đủnhu cầu cho người dân Một trong những nhu cầu thiết yếu nhất hiện nay lànhà ở, tình trạng người dân thiếu chỗ ở đang là một vấn đề cấp thiết nhànước cần phải giải quyết, cần phải xây thêm nhiều nhà ở để đáp ứng nhucầu đó cho người dân nhưng bên cạnh đó là một vấn đề hết sực khó khăn

đó là quỹ đất để xây nhà Việt Nam với quy mô dân số hơn 86 triệu dântrong khi diện tích đất có hạn Đề đáp ứng nhu cầu về nhà ở, nhà nước đưa

ra một giải pháp tối ưu là pháp triển mạnh về việc xây dựng nhà chung cư,đây là biện pháp hay để giải quyết nhu cầu về nhà ở nhưng khi triển khai thìgặp rất nhiều vấn đề khó khăn, một trong các vấn đề gặp phải là việc giaodịch, mua bán căn hộ trong nhà chung cư, một trong số các nguyên nhân donhững quy định của pháp luật

Bài viết sẽ phân tích vấn đề về hoạt động “mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2005 trở lại đây” để

thấy được những kết quả đạt được cũng như những hạn chế sung quanh vấn

đề mua bán căn hộ trong nhà chung cư và đề ra hướng giải quyết vấn đềnày

NỘT DUNG VẤN ĐỀ

1 Khái quát chung về hoạt động giao dịch nhà chung cư tại Việt Nam – cơ sở pháp lý

1.1 Khái niệm

Khoản 1 Điều 70 Luật nhà ở quy đinh: “Nhà chung cư là nhà ở có haitầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụngchung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêngcủa từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ giađình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”

Theo khái niệm trên thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:

Nhà chung cư cũng là một loại nhà ở: Mục đích cũng là để phục vụnhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi, giải trí…cho hộ gia đình, cá nhân

Nhà chung cư có kết cấu riêng và phục vụ nhu cầu sinh hoạt chungcho nhiêu hộ gia đình, cá nhân: Nhà chung cư ít nhất phải có kết cấu từ haitầng trở lên, có hệ thống lối đi, cầu thang…sử dụng chung cho tất cả các hộgia đình, cá nhân sống trong nhà chung cư đó

Một căn nhà chung cư thì bao gồm có nhiều chủ sở hữu, mỗi chủ sởhữu có quyền sở hữu phần nhà riêng của mình và có quyền sở hữu hạn chếtrong phần sở hữu chung của nhà chung cư đó: Mỗi một hộ gia đình, cánhân đã ký kết hợp đồng mua căn hộ của mộ nhà chung cư nào đó và hợpđồng đã qua các thủ tục do pháp luật quy định và được coi là hợp pháp thìđều là chủ sở hữu một phần của nhà chung cư đó và họ có quyền sở hữuphần riêng của họ trong nhà chung cư đó đồng thời họ cũng có quyền làchủ sở hữu đối với phần sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia nhưcầu thang, hành lang, tầng thượng…của nhà chung cư đó, quyền sở hữunày là quyền hạn chế vì hộ gia đình, cá nhân chỉ có thể sử dụng phần sởhữu chung đó mà không có quyền định đoạt

1.2 cơ sở pháp lý

Cơ sở pháp ly quy định về nhà chung cư tại Việt Nam là Luật nhà ởsửa đổi, bổ sung năm 2009 và Bộ luật dân sự năm 2005 phần quy định vềhợp đồng mua bán nhà

Đây là những cơ sở pháp lý cơ bản điều chỉnh các quan hệ xã hội phátsinh sung quanh các vấn đề về nhà chung cư như: xây dựng nhà chung cư,

mua bán nhà chung cư, quản lý, sử dụng nhà chung cư…Bên cạnh đó còn

có một số văn bản pháp luật liên quan như: Nghị định của chính phủ số71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hànhLuật nhà ở; Thông tư của bộ xây dựng số 16/2010/TT-BXD ngày01/09/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung củaNghị định 71/2010/NĐ-CP của chính phủ…

2 Hoạt động mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Viết Nam trong giai đoạn từ năm 2005 trở lại đây

2.1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi nhà chung cư đang còn trong dự án

Theo điều 91 Luật nhà ở: “ Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho,đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thìnhà ở phải có các điều kiện sau đây: a) có giấy chứng nhận quyền sở hữuđối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp vềquyền sở hữu.” Như vậy hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đang trong dự

án không được xem như giao dịch nhà ở

Về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đang trong dự án:Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp đồng được ký kếtgiữa chủ đầu tư dự ăn với người mua trực tiếp (người mua đầu tiên hay còngọi là người mua gốc)

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án thường được ký giữa chủđầu tư và người mua đầu tiên là dạng hợp đồng theo mẫu Trong trườnghợp này hợp đồng theo mẫu thường là do bên chủ đầu tư soạn thảo trước vàbên mua đồng ý thì ký vào, điều này dẫn đến nhiều trường hợp người muacăn hộ phải chấp nhận sự thua thiệt, thiếu bình đẳng Vì vậy, để có được sựbình đẳng hơn giữa các bên cả về mặt thực tiễn lẫn pháp lý Theo Điều 407

Bộ luật dân sự 2005 quy định: “ Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu cóđiều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách

nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản nàykhông có hiệu lực, trừ trường hợp có thảo thuận khác”

Một thực tế xảy ra đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án

là bên chủ đầu tư thường vi phạm hợp đồng, không đảm bảo thời gian giaonhà theo quy định nhưng bên mua thường không thể làm gì do không đưa

ra điều khoản phạt vi phạm hợp đồng khi ký kết vì như đã phân tích ở trênhợp đồng được bên đầu tư dự án thảo trước Để mua được một căn hộchung cư, mỗi khách hàng phải đặt trước vài trăm triệu đồng( khoảng 30%giá trị căn hộ) và thanh toán thành nhiều đợt tiếp theo cho đến khi dự ánđược hoàn thành và đưa vào sử dụng Nhưng do nhiều nguyên nhân đã cókhông ít dự án bị chậm tiến độ nhưng người mua thì vẫn phải chịu thiệt.Vấn đề đặt ra là phải đưa ra được khung chế tài để quản lý và xử lý nếu chủđầu tư vi phạm về chất lượng và thời hạn hợp đồng Nhiều hợp đồng muabán căn hộ chung cư dự án đã có đưa điều khoản về chậm trễ trong thanhtoán và bàn giao căn hộ, ví dụ: Bên chủ đầu tư phải trả lãi suất tiền gửingân hàng không kỳ hạn, trong thời gian chậm bàn giao nhà theo thời hạn

đã thỏa thuận cho bên mua trên tổng số tiền bên mua đã nộp cho bên bánnếu lý do chậm trễ không thuộc nguyên nhân bất khả kháng Tuy nhiên,trên thực tế, điều khoản này không được thực hiện vì

Một vấn đề quan trọng đặt ra đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư dự án là điều khoản bảo hành Điều 74 Luật Nhà ở quy định: “1 Nhà ởđược bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng 2 Tổchức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổchức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị domình cung ứng Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bênbán nhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khoản 4Điều này Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xâydựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó 3 Nộidung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở,

thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bìnhthường mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra 4 Thời gianbảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở

để đưa vào sử dụng và được quy định như sau: a) Không ít hơn sáu mươitháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác đượcđầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước; b) Không ít hơn ba mươi sáutháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; c) Không ít hơn hai mươibốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm bkhoản này”

Như vậy, cho dù trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án cóthể không ghi điều kiện bảo hành, hoặc ghi ít hơn quy định của pháp luật,việc bào hành đối với căn hộ chung cư ít nhất phải theo quy định trên củapháp luật Trên đây là những vấn đề phát sinh từ đặc điểm riêng của hợpđồng mua bán căn hộ chung cư dự án Các vấn đề chung của nó được xemxét theo quy định chung của Bộ luật dân sự về hợp đồng mua bán tài sản

2.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

2.2.1 Hình thức của hợp đồng:

Hình thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đa phương tiện để biểuhiện nội dung của các quan hệ pháp luật mà các bên tham gia Trong mốiquan hệ biện chứng về nội dung, hình thức của hợp đồng mua bán căn hộchung cư phản ánh đầy đủ ý nghĩa và tầm quan trọng của việc mua bán nhà

ở một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi con người Việc chuyển quyền

sở hữu bất động sản có giá trị lớn cần phải thông qua hình thức chặt chẽ,tạo nên cơ sở pháp lý tin cậy bảo đảm an toàn giao lưu dân sự Xuất phát từtầm quan trọng của quan hệ pháp luật dân sự này nên hầu hết các nước đềuquy định chặt chẽ như vậy nhằm quản lý hoạt động mua bán nhà ở, làm cơ

sở pháp lý quan trọng để xác lập quyền sở hữu nhà chuyển từ người bánsang người mua Về mặt pháp luật thì yêu cầu về hình thức nói trên là bắt

buộc đối với tất cả các bên tham gia quan hệ nếu tuân thủ điều kiện theopháp luật quy định thì hợp đồng đó mới có hiệu lực

Các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theopháp luật Điều 450 BLDS năm 2005 quy định: “ Hợp đồng mua bán nhà ởphải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực trừ trườnghợp pháp luật có quy định khác” và Điều 401 BLDS 2005 cũng quy định vềvấn đề này: “ Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng được thểhiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xinphép thì phải tuân thủ theo các quy định đó.”

2.2.2 Đối tượng của hợp đông:

Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được thể hiệntrong nội dung của hợp đồng

Đối với căn hộ chung cư thường có các bản vẽ kèm theo như bản vẽmặt bằng các tầng, mặt bằng căn hộ là đối tượng của hợp đồng, hồ sơ hoàncông gồm sơ đồ đường điện, đường ống nước…và các tài liệu khác nhưdanh mục vật tư sử dụng để xây dựng nhà chung cư, giấy tờ bảo hành cácthiết bị trong nhà Quy chế quản lý và khai thác sử dụng nhà chung cư…Tất cả các giấy tờ kể trên phải kèm theo hợp đồng như là một phụ lục hợpđồng, mặc dù trong bản hợp đồng chính vẫn phải mô tả về thực trạng vị trí

và diện tích căn hộ chung cư đem bán Xuất phát từ tính quy chuẩn của căn

hộ chung cư, chung ta có thể Có kiến nghị về việc quy chuẩn yêu cầu vềcác loại giấy tờ kỹ thuật và tài liệu hướng dẫn, giấy tờ bảo hành thành mộttập hồ sơ chuẩn có ý nghĩa tương đương với giấy chứng nhận sở hữu nhàcủa căn hộ chung cư Điều 66 Luật nhà ở quy định về lập và lưu trữ hồ sơnhà ở: “1 Các loại nhà ở phải có hồ sơ và được lưu trữ 2 Chủ sở hữu nhà

ở, tổ chức được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc ngườiđang sử dụng nhà ở trong trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu có

trách nhiệm lập, lưu hồ sơ nhà ở và nộp một bản cho cơ quan cấp Giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở để lưu trữ phục vụ yêu cầu quản lý nhà ở”.Các quy tắc liên quan đến quyền sở hữu chung không đủ để điềuchỉnh các quan hệ sở hữu đối với loại tài sản này; sở hữu chung theo phầnluôn có thể chấm dứt do hiệu lực của việc phân chia tài sản chung; trongkhi các phần chung của chung cư được duy trì bắt buộc chừng nào chung

cư còn tồn tại Các quy tắc của sở hữu tư nhân theo nghĩa thông thường –

sở hữu một người cũng không thể được coi là cơ sở pháp lý duy nhất củahình thức sở hữu này Chúng ta thấy rõ ràng cần có các quy tắc riêng choquyền sở hữu đối với nhà chung cư.Điều 225 Bộ luật dân sự 2005 chỉ cócác quy tắc liên quan đến các phần chung của chung cư và đến phần diệntích mặt đất mà trên đó chung cư được xây dựng Căn hộ chung cư thườngđược ghi nhận theo nghĩa hẹp, tức là gồm tất cả những hì tồn tại bên trongbốn bức tường chung phân ranh căn hộ với các căn hộ lân cận hoặc vớihành lang, không gian bên ngoài, vách bảo hộ tường chung…nhưng căn hộchung cư không chỉ đơn giản có vậy Sống ở đó, chủ sở hữu còn có quyềnđối với các phần được dùng để phục vụ cho tất cả mọi người thuộc cùngmột chung cư Các phần này tạm gọi là phần chung rất đa dạng: quyền sửdụng đất, sân vườn chung, lối đi chung, mái nhà chung, cầu thang máy, nơi

để xe, nơi đổ rác, mạng điện chung, đường ống nước chung…Các phầnchung thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đókhông được phân chia Bởi vậy, luật không dự liệu khả năng xác định phầnquyền của mỗi chủ sở hữu đối với các phần này Trong thực tiễn giao dịch,một căn hộ có nhiều lợi thế tất nhiên sẽ có giá trị chuyển nhượng cao Mộtcách hợp lý, chủ sở hữu căn hộ chung cư có lợi thế trong việc khai thác cácphần chung phải có nhiều nghĩa vụ hơn, so với chủ sở hữu căn hộ kém lợithế, đối với việc bảo quản các phần chung đó Việc xác định cụ thể phầnquyền sở hữu một căn hộ chung cư đối với các phần chung sẽ có tác dụngđặt cơ sở cho việc xác định cụ thể các nghĩa vụ đó Tóm lại ở một gốc độ

nào đó,, sở hữu đối với các phần chung của nhà chung cư có thể được quanniệm như một trường hợp đặc thì của sở hữu chung theo phần, mỗi chủ sởhữu có một phần quyền được xác định đối với tài sản chung, nhưng tìnhtrạng sở hữu chung được duy trì bắt buộc mà không có chủ sở hữu chungnào có thể nói khác đi Đó là sở hữu chung theo phần không thể phân chia.Phần chung được sử dụng riêng – có những phần chung thuộc chung

cư chỉ được sử dụng bởi một hoặc một nhóm chủ sở hữu nào đó Nhưngphần này vẫn luôn là phần chung theo nghĩa đích thực, nghĩa là thuộc về tất

cả, nhưng các chủ sở hữu khác trong nhà chung cư hầu như không bao giờ

sử dụng chung Đối với phần riêng – trên nguyên tắc, chủ sở hữu căn hộchung cư có quyền chiếm hữu và sử dụng căn hộ riêng của mình như mộtchủ thể đầy đủ các quyền sở hữu không thể làm tất cả mọi việc theo ý mìnhnhư trong trường hợp tài sản nằm biệt lập Một mặt, chung cư có thể đượcxây dựng theo những tiêu chuẩn đặc thù của nhà ở và không thể được sửdụng vào mục đích thương mại, chủ sở hữu căn hộ không thể cho thuê căn

hộ của mình để mở cửa hàng kinh doanh Mặt khác, các chủ sở hữu trongchung cư có thể đạt tới một thỏa thuận về việc xác định công dụng củachung cư, khi đó có chủ sở hữu phải tuân thủ theo thỏa thuận này Cótrường hợp kết cấu của căn hộ chung cư không giống nhau để phục vụ chonhững sinh hoạt khác nhau Khi đó, mỗi chủ sở hữu căn hộ chung cư sửdụng tài sản theo đúng cung cách phù hợp với đặc điểm của tài sản, căn hộnày chỉ có thể được dùng để ở, trong khi các căn hộ khác có thể được dùnglàm văn phòng giao dịch thương mại Nhiều chung cư đặt ra các quy địnhnội bộ xử lý chất thải sinh hoạt… Tuy nhiên trên thực tế, những hạn chế đốivới quyền sử dụng của chủ sở hữu căn hộ chung cư khác bấp bênh về hiệulực: nếu chủ sở hữu không tuân thủ những hạn chế đó thì cũng không thể bịchế tài bằng các biện pháp mang tính chất quyền lực công cộng Luật ViệtNam chưa dự liệu chế định “ quy chế chung cư”, một chế định đặt cơ sở

xây dựng hệ thống quy phạm được bảo đảm thực hiện trong nội bộ chung

cư bằng sự cưỡng chế của bộ máy nhà nước

Chủ sơ hữu có quyền sữa chữa, cải tạo, nâng cấp căn hộ của mìnhtrong chừng mực kết cấu chung của chung cư cho phép và nhất là khôngđược gây thiệt hại cho các chủ sở hữu khác trong chung cư Đối với phầnchung các chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền quản lý và sử dụng ngangnhau đối với phần diện tích và thiết bị chung.Cần phân biệt giữa quản lý và

sử dụng theo luật với quản lý và sử dụng vất chất, ta biết rằng có nhữngphần chung được sử dụng riêng

Chủ sở hữu căn hộ chung có quyền thế chấp chuyển nhượng căn hộtheo ý mình có quyền để lại căn hộ của mình cho người thừa kế “ căn hộ”

ở đây được hiểu theo nghĩa rộng tức là bao gồm phần riêng và các quyềnđối với phần chung Người được chuyển nhượng, người thừa kế, đến lượtmình lại có quyền sở hữu đối với phần riêng và có các quyền của một chủ

sở hữu căn hộc chung cư đối với các phần chung Các chủ sở hữu kháctrong chung cư không có quyền ưu tiên mua trong trường hợp căn hộ đượcđem bán Đây là điểm khác biệt cơ bản giữa sở hữu chung trong nhà chung

cư và sở hữu chung theo phần thông thường

Nghĩa vụ của chủ sở hữu chung là phần đóng góp vật chất mà chủ sởhữu một căn hộ chung cư có trách nhiệm thực hiện nhằm bảo quản, sửachữa, nâng cấp hoặc thay thế các phần chung của chung cư Có thể phânnghĩa vụ của chủ sở hữu chung thành hai nhóm:

1- Các nghĩa vụ liên quan đến các dịch vụ hạ tầng : điện, nước, thangmáy…

2 – Các nghĩa vụ liên quan đến việc bảo quản, sửa chữa, quản trị cácphần chung: sửa chữa cầu thang, hành lang, đường ống, tu bố mái nhàchung…

Các chủ sở hữu căn hộ chung cư có nghĩa vụ ngang nhau trong việcquản lý và sử dụng phần diện tích và thiết bị chung Trong luật nhà ở năm

2005 chỉ nói về nghĩa vụ trong việc quản lý và sử dụng các phần chung chứkhông phải cả trong việc đóng góp vật chất để bỏa quản, sửa chữa, nângcấp các phần đó Một cách hợp lý, mức đóng góp của chủ sở hữu căn hộchung cư vào tổng chi phí sử dụng thiết bị chung phải được tính toán dựatheo mức độ hữu ích của từng thiết bị đối với căn hộ đó: chủ sở hữu khôngnhất thiết sử dụng các thiết bị chung theo đúng dự tính; nhưng chủ sở hữu

có khả năng sử dụng theo dự tính, bởi các đặc điểm về diện tích, kết cấu, vịtrí…Theo lý lẽ đó, thì nên thừa nhận rằng chủ sở hữu căn hộ tầng trệtkhông phải trả tiền sử dụng thang máy Các nghĩa vụ đóng góp vào việcbảo quản, sửa chữa và quản lý các phần chung có lẽ phải được tính căn cứvào tỷ lệ phần quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư đối với tài sản chung.Song ta biết rằng Luật thực định chưa xây dựng khái niệm sở hữu chungtheo phần không thể phân chia; bởi vậy, ta chưa có điều kiện để áp dụnggiải pháp này.Trước mắt, các nghĩa vụ nói trên hẳn được chia đều giữa cácchủ sở hữu

2.2.3 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

Theo Bộ luật dân sự 2005 đã quy định ro ràng về hiệu lực của hợpđồng mua bán nhà là xuất hiện ngay sau khi hợp đồng đó được cơ quancông chứng chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứngthực: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm giaokết được cơ quan công chứng chứng nhận hoặc UBND cấp có thẩm quyềnchứng thực phù hợp với quy định của Điều 405 BLDS 2005 về thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng nói chung

Trên thực tế ,thời điểm hai bên đã cùng nhau ký vào biên bản hợpđồng mua bán nhà ở chính là thời điểm cơ quan Công chứng chứng nhậnviệc ký kết đó và chứng nhận nội dung của bản hợp đồng Khi bản hợpđồng này đã được cơ quan công chứng nhà nước chứng nhận thì mọi camkết, thỏa thuận đã trở thành hợp pháp và có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối