NHỮNG ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA,THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ

Trong những năm gần đây,thị trường bất động sản đã phát triển rất mạnhmẽ,nó thu hút cả vốn đầu tư trong và ngoài nước cũng như đến ngân sách Nhànước.Tuy nhiên các hoạt động giao dịch bất

LỜI MỞ ĐẦU

1.Lý do chọn đề tài

Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng củanền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sảncực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tếquốc dân Bất động sản chiếm khoảng 50%của cải của các quốc gia ỏ các nướctiên tiến,còn ở các nươc đang phát triển,con số này là 3/4Theo đánh giá của cácchuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nướcthuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗtrợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho cácnước đang phát triển trongvòng 30 năm qua.BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiệnnền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổchức hoạt độngkinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thếchấp

Tuy nhiên,tỷ lệ BĐS được đăng kí thành tài sản chính thức trở thành vốn cởcác nước đang phát triển lại rất thấp.Vì không giống ở các quốc gia phát triển,ởnhững nước lạc hậu thị trường BĐS ngầm rất lớn,cho nên hầu hết BĐS ở đóchưa trở thành hàng hóa,chưa được định giá chính thức do vậy chưa trở thành tưbản để phục vụ cho phát triển kinh tế-xã hội của đất nước

Trong những năm gần đây,thị trường bất động sản đã phát triển rất mạnhmẽ,nó thu hút cả vốn đầu tư trong và ngoài nước cũng như đến ngân sách Nhànước.Tuy nhiên các hoạt động giao dịch bất động sản còn rất bất cập,hiện tượngđầu cơ diễn ra mạnh mẽ tạo nhiều cơn sốt đất ảo,gây nhiễu loạn thịtrường.Trong khi đó chính sách thuế của Nhà nước chưa theo kịp,chưa kiểmsoát được chặt chẽ thị trường rộng lớn này

Do đó,em chọn đề tài:”Những ảnh hưởng của chính sách Thuế tới thị trường bất động sản nước ta,thực trạng và kiến nghị”

2.Mục tiêu nghiên cứu

Có cái nhìn tổng quan nhát về các loại thuế bất động sản hiện nay,cũng nhưxem xét những tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam.Qua đó, rút rakinh nghiệm trong việc quản lý nhà nước về bất động sản thông qua các chínhsách của Nhà nước về thuế.

Chương I: Cơ sở lý luận Thuế nói chung và thuế BĐS nói riêng

Chương II: Thực Trạng chính sách thuế của Nhà Nước đến thị trường BĐSnước ta

Chương III: Giải pháp,kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách thuế

Chương I:Cơ sở lý luận Thuế nói chung và thuế BĐS

nói riêng.

I.Khái niệm,đặc điểm và vai trò của Thuế

1.Khái niệm,chính sách tài chính về Thuế

A,Khái niệm,đặc điểm về Thuế.

*Khái niệm về Thuế

Thuế là một khoản nộp bắt buộc mà các thể nhân và pháp nhân có nghĩa vụphải thực hiện đối với Nhà nước, phát sinh trên cơ sở các văn bản pháp luật doNhà nước ban hành, không mang tính chất đối giá và hoàn trả trực tiếp cho đốitượng nộp thuế Thuế không phải là một hiện tượng tự nhiên mà là một hiệntượng xã hội do chính con người định ra và nó gắn liền với phạm trù Nhà nước

và pháp luật

· Sự ra đời và tồn tại của thuế gắn liền với sự phân chia xã hội thành các giaicấp đối kháng và sự xuất hiện của Nhà nước - pháp luật

*Khái niệm Thuế BĐS

Tất cả những ai đang sở hữu,sử dụng BĐS nếu không thuộc đối tượng đượcmiễn giảm thì phải nộp thuế này,Thuế này được nộp hàng năm theo quy địnhcủa pháp luật

*Mục đích của chính sách Thuế

Sự xuất hiện Nhà nước đòi hỏi cần phải có của cải vật chất cần thiết chi chohoạt động thường xuyên của bộ máy Nhà nước nhằm đảm bảo cho Nhà nước tồntại, duy trì quyền lực và thực hiện chức năng quản lý xã hội của mình Ðể cóđược lượng của cải cần thiết, Nhà nước đã sử dụng quyền lực của mình banhành pháp luật, ấn định bắt buộc các thể nhân và pháp nhân phải đóng góp choNhà nước một phần của cải mà họ làm ra và hình thành qũy tiền tệ tập trung củaNhà nước Ban đầu những của cải vật chất này được thu nộp dưới hình thức hiện

nghĩa vụ thu nộp của cải vật chất đối với dân cư, Nhà nước đảm bảo việc thựchiện các nghĩa vụ đó bằng bộ máy cuỡng chế của Nhà nước.

Sự xuất hiện sản phẩm thặng dư trong xã hội là cơ sở chủ yếu để thuế tồn tại

và phát triển Như vậy, thuế là phạm trù có tính lịch sử và là một tất yếu kháchquan, thuế ra đời xuất phát từ nhu cầu đáp ứng chức năng của Nhà nước và sựtồn tại của thuế không tách rời quyền lực Nhà nước

*Vai trò của Thuế

Vai trò của thuế là sự biểu hiện cụ thể các chức năng của thuế trong nhữngđiều kiện kinh tế, xã hội nhất định Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, thuếđóng vai trị hết sức quan trọng đối với qúa trình phát triển kinh tế - xã hội Vaitrò của thuế được thể hiện trên các khía cạnh sau đây:

· Thuế là công cụ chủ yếu của Nhà nước nhằm huy động tập trung một phần của cải vật chất trong xã hội vào ngân sách Nhà nước

Nhà nước ban hành pháp luật thuế và ấn định các loại thuế áp dụng đối vớicác pháp nhân và thể nhân trong xã hội.Việc các chủ thể nộp thuế - thực hiệnnghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật thuế đã tạo ra nguồn tài chínhquan trọng, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn thu ngân sách Nhà nước.Cũng như pháp luật nói chung, Pháp luật thuế có chức năng điều chỉnh cácquan hệ xã hội Mục đích chủ yếu và quan trọng nhất cuả sự điều chỉnh quan hệpháp luật thu - nộp thuế là nhằm tạo lập qũy ngân sách Nhà nước.Với cơ cấukinh tế nhiều thành phần, hệ thống pháp luật thuế đã điều chỉnh được hầu hếtcác hoạt động sản xuất, kinh doanh, các nguồn thu nhập, mọi tiêu dùng xã hội.Ðây là nguồn thu chính của ngân sách Nhà nước

· Pháp luật thuế là công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước đối với nền kinh tế và đời sống xã hội

Thông qua các quy định của pháp luật thuế về cơ cấu các loại thuế, phạm viđối tượng nộp thuế, thuế suất, miễn giảm thuế Nhà nước chủ động phát huy vaitrò điều tiết đối với nền kinh tế Vai trò này của pháp luật thuế được thể hiện ởchổ pháp luật thuế là công cụ tác động đến tư duy đầu tư, hành vi đầu tư của các

chủ thể kinh doanh, hành vi tiêu dùng của các thành viên trong xã hội.

Thông qua các quy định của pháp luật thuế, Nhà nước chủ động can thiệpđến cung - cầu của nền kinh tế Sự tác động của Nhà nước để điều chỉnh cung -cầu của nền kinh tế một cách hợp lý sẽ có tác động lớn đến sự ổn định và tăngtrưởng kinh tế Bằng các quy định của pháp luật thuế, Nhà nước tác động tíchcực đến cung - cầu của nền kinh tế trong tất cả các giai đoạn từ sản xuất, lưuthông đến tiêu dùng

· Pháp luật thuế là công cụ góp phần đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế và công bằng xã hội

Sự bình đẳng và công bằng được thể hiện thông qua chính sách động viêngiống nhau giữa các đơn vị, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có những điềukiện hoạt động giống nhau, đảm bảo sự bình đẳng và công bằng

Vai trò điều tiết thu nhập của pháp luật thuế thể hiện ở sự tác động của phápluật thuế đối với các quan hệ phân phối và sử dụng thu nhập trong xã hội

Sự vận động của nền kinh tế theo cơ chế thị trường đòi hỏi Nhà nước phải sửdụng đồng bộ nhiều công cụ khác nhau để khắc phục những sự mất cân đối vềmặt xã hội trong đó có mất cân đối về thu nhập Sự điều tiết này thể hiện ở chổthông qua các quy định của pháp luật thuế, Nhà nước thực hiện việc điều tiết thunhập của các đối tượng nộp thuế và các thành viên trong xã hội Hiện nay, xuhướng chung của các quốc gia là xây dựng các quy phạm pháp luật thuế theohướng hội nhập quốc tế, đơn giản hóa cơ cấu hệ thống thuế và thuế suất Tuyvậy, việc thực hiện xu hướng chung đó không làm triệt tiêu vai trò của pháp luậtthuế là công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước trong điều kiện nền kinh tế thịtrường

B,Đặc điểm,vai trò của Thuế BĐS

*Đặc điểm của Thuế BĐS.

Thuế bất động sản, ngoài những đặc điểm chung của thuế (tính cưỡng chế,tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp), còn cómột số đặc điểm riêng sau:

Thuế bất động sản dựa trên nguyên tắc đánh thuế theo lợi ích.Những ngườiđược hưởng lợi ích từ nhà nước nhiều sẽ phải nộp thuế cao.Nhà,đất và các côngtrình kiến trúc khác được bảo tồn,phát triển và sinh lời nhờ được thừa hưởngnhiều lợi ích từ các dịch vụ công của nhà nước.Ví dụ,giá trị của nhà đất có thểtăng lên nhiều do nhà nước cải tạo ,mở rộng hệ thống đường giao thông,điệnnước mà không cần có sự đầu tư của người nắm giữ bất động sản đó.Vìvậy,người có Bất động sản phải có trách nhiệm đóng góp cho ngân sách nhànước để nhà nước có thêm nguồn trang trải các khoản chi đầu tư cơ sở hạ tầng Thuế BĐS là một loại thuế tài sản, được xem như một khoản thu bổ sungcủa thuế đánh vào thu nhập,đặc biệt ở các quốc gia có số thu thuế thu nhập cánhân còn thấpvà trình độ quản lý thu thuế còn yếu kém Thuế tài sản chophép tính đến khả năng lớn lao của người nộp thuế, được thể hiện bằnglượng của cải hơn là lượng tiền họ bỏ ra để tiêu dùng Thuế tài sản còn gópphần hướng dẫn, khuyến khích sử dụng tài sản có hiệu quả thông qua đầu tưvốn vào kinh doanh, thúc đẩy phát triển kinh tếhơn là cất giữ tài sản.Loại thuế này thường động viên từ tầng lớp dân cư giàu có nên dễ được

sự đồng tình, ủng hộ của đại đa số dân chúng trong xã hội

Xác định giá tính thuế BĐS là vấn đề khó và phức tạp Giá cả củahầu hết cáchàng hóa trong nền kinh tế đều có cơ sở là chi phí sản xuất

và giá thành sản phẩm,nhưng đối với BĐS không thể xác định chính xác được

vì giá trị của chúng còn phụthuộc vào rất nhiều yếu tố như đã phân tích ở đặcđiểm của BĐS và thị trường BĐS,điều này có thể dẫn đến các kết quả địnhgiá khác nhau của các tổ chức định giákhác nhau Nói chung, cơ sở tínhthuế của BĐS là tổng giá trị của BĐS hoặc giá trịtăng thêm của chúng, nhưng

dự dưới bất kỳ hình thức nào để tính được thuế BĐScũng phải tiến hànhcông tác định giá và thẩm định giá Việc xác định giá BĐS cóthể đượcthực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế hoặc xác địnhchotừng lần chuyển nhượng để tính thuế, tùy thuộc vào từng loại thuế

và pháp luật vềthuế BĐS của từng quốc gia Độ chính xác của việc định

giá BĐS sẽ ảnh hưởngtrực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tượngnộp thuế Điều này có thể dẫn đếngiữa các chủ sở hữu BĐS có giátrị như nhau nhưng sẽ có thái độ nộp thuế khác nhau Chính vì vậy,xác định giá trị của BĐS để làm căn cứ tính thuế BĐS rất khóvà phứctạp, cần nghiên cứu kỹ lưỡng để phát huy được vai trò điều tiết củathuếBĐS

*Vai trò của Thuế Bất Động Sản.

Trong nền kinh tế, thuế là công cụ chủ yếu tập trung nguồn thu cho ngân sáchNhà nước, tham gia vào việc điều tiết kinh tế vĩ mô, là công cụ để điều hoà thunhập, thực hiện công bằng xã hội trong phân phối, là công cụ để thực hiện kiểmtra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh Là một bộ phận cấu thành hệthống thuế của mỗi quốc gia, thuế bất động sản cũng đảm nhiệm vai trò nh cácloại thuế khác Trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản, thuế bấtđộng sản có các vai trò cụ thể sau:

Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất

động sản, bình ổn giá cả trên thị trường; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường.

Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nước sẽ quy định đánh thuế hay khôngđánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ, chuyểndịch bất động sản Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cung cầu

về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị trườngbất động sản

Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, Nhà nước sẽđánh thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi bán lạinhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhưng không sử dụng hoặc sửdụng không đúng mục đích

Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất độngsản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, Nhà nước thực hiện đánh thuế thấphoặc không đánh thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà

chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khucông nghiệp, các khu chế xuất…

Thứ hai, thuế bất động sản là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công

bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản

Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển nhượng đấtđai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng Bởi lẽ,đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dân của một quốcgia đều có quyền như nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà tặng đó Mặt khác,giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội và đầu

tư của xã hội hơn là kết quả của lao động hay đầu tư cơ bản của người trực tiếp

sở hữu hoặc sử dụng chóng; phần lớn giá trị tăng thêm phải được điều tiết mộtcách thích hợp Trước đây, các nước thường quy định hạn mức thấp nhất đối vớitừng đối tượng trong xã hội để đảm bảo sự công bằng đó.Tuy nhiên, hiện nay,hầu hết các nước đã bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó làthực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế Cụ thể là, người nắm giữ nhiềuđất hơn trung bình của xã hội phải chịu mức thuế cao hơn những người nắm giữ

ít đất; người có thu nhập cao từ việc chuyển dịch đất đai chịu sự điều tiết caohơn so với những đối tượng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấphơn Thông qua đó, thuế bất động sản sẽ góp phần vào việc điều hoà thu nhập,đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, bù đắpmột phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước, phát triển quỹbất động sản cho người nghèo và các đối tượng chính sách xã hội

Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với

việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản.

Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đối với đất đaitrong thực tế Để thu được thuế và thực hiện đúng các luật thuế đã được banhành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan phải bằngmọi biện pháp nắm vững số lượng, quy mô bất động sản mà từng đối tượng nắmgiữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ người này sang người khác Từ đó,

Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết lượng cung bất động sản, đồngthời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cánhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, kịp thời đềxuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ.

Tóm lại, thông qua chính sách thuế , Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất

động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu

tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên thị trường ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch

“ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

C,Phân loại Thuế BĐS.

+Thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành vào năm 1993 để thay thếcho Luật thuế nông nghiệp được ban hành từ năm 1951 Thuế nông nghiệp trướcđây đánh trên hoa lợi thu được với thuế suất tương đối cao đã ảnh hưởng lớn đếnđời sống của người nông dân, không khuyến khích việc thâm canh tăng vụ,chuyển đổi cơ cấu cây trồng Thuế sử dụng đất nông nghiệp (đánh thuế đối vớiviệc sử dụng đất) ra đời đáp ứng được các mục tiêu cơ bản như: khuyến khích

sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, khuyến khích phát triển nông nghiệp cả

về diện tích cũng như sản lượng, đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước đối vớiđất nông nghiệp

+Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Pháp lệnh thuế nhà, đất được UBTVQH thông qua ngày 03/7/1992, đượcsửa đổi, bổ sung một số điều năm 1994, quy định về điều tiết nguồn thu đối vớiđất phi nông nghiệp Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW, Quốc hội khó 12 đã đưaLuật thuế nhà, đất vào chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội Ngày

17/6/2010, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội Khó XII đã thông qua “Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp” Luật thuế sử sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực vào

ngày 01/01/2012.

+Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi,chuyển

nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vàongân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền

sử dụng đất

II,Tổng quan về thị trường BĐS

1.Khái niệm và đặc điểm của BĐS.

a.Khái niệm

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật

cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” Như vậyBĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đượctạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xâydựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắnliền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạothành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định

Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự

2005 đã quy định “Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, côngtrình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác dopháp luật quy định” (Điều 174)

b,Đặc điểm

Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểmchung của những hàng hoá thông thường, bất động sản có những đặc điểm riêngsau:

*Có vị trí cố định,không di chuyển được

Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại

chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa rấtquan trọng đối với giá trị của bất động sản,vì vậy người ta thường nhắc”vị trí,vịtrí và vị trí”tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể,đến tình hình phát triểnkinh tế,văn hóa-xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầngkhu vực có địa điểm bất động sản

*Tính lâu bền

Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại,trừ khi có thiên tai như xóilở,vùi lấp,vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm Cầnphân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản.Tuổi thọ kinh tếchấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường

mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất độngsản đó.Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế,nó chấm dứt khicác kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa,hư hỏng,không thể tiếp tục bảo đảm choviệc an toàn cho việc sử dụng.Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cảitạo ,nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tưxây mới ,thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để chứa được mấy lần tuổi thọ kinhtế

*Tính thích ứng

Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng,vì lẽ đó nếu kịpthời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trưng của côngtrình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư

Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của kháchhàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng,cho nên các nhà đầu tư rấtquan tâm dến tính thích ứng của bất động sản

*Tính dị biệt

Trên thị trường bất động sản,không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau

vì chúng có vị trí không gian khác nhau,kể cả hai công trình ở cạnh nhau vàcùng một thiết kế.Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ ,các phòng cũng cóhướng và tầng khác nhau.Ngoài ra cúng cần chú ý đến ý muốn của người đầu

tư,người sử dụng,kể cả kiến trúc sư,mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệthơạc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân.Do vậy trênthị trường bất động sản,địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàngiống nhau như các hàng hóa khác.

*Tính chịu ảnh hưởng của chính sách

Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội,nênchính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản,thường đưa rachính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật,quan hệlợi ích trong việc sản xuất,giao dịch và sử dụng bất động sản.vì không thể dichuyển được nên bất động sản khó mà tránh được ảnh hưởng của việc điềuchỉnh chính sách,chẳng hạn như các chính sách đất đai,nhà ở,tiền tệ,thuế,.v v

*Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm,chẳng hạn đầu

tư vào chứng khoán,đồ cổ hay kim loại quý.Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhàđất cần có năng lực quản lý thích hợp.Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phứctạp,đòi hỏi nhiều kiến thức,như ngay việc thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xétkhách thuê,hợp đồng thuê nhà,duy trì sử chữa nhà,phòng cháy,chữa cháy và cácbiện pháp an toàn khác v v Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thườngchiếm tới 10% tiền thuê nhà,nếu quản lý không tốt,chi phí tăng cao hoặc ngườithuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn.Đây là chưa kể những chi phícho chuyên gia,kế toán thuế và cho luật sư vv vv

*Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Việc chính phủ đầu tư mở mang đường xá ,công viên trường học v v có thểnâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều.Kinh nghiệmchứng tỏ nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạtầng tại khu vực rồi đầu tư(thậm chí đầu cơ)phát triển bất động sản trước mộtbước thì có thể thành công lớn

2.Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS

a,Khái niệm

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liênquan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thếchấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quanđến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà

ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triểnhay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

b,Đặc điểm

*Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích cóđược từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ) Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn vàmất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất(QSDĐ) không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể

sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại Tính chất này của đất đai

là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất độngsản Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá bất động sản không phản ánhgiá trị của đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặchiệu quả vốn đầu tư vào đất

* Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịuảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tậpquán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạtđộng của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùngmiền của đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũngkhông thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tínhchất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều

giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-vănhoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐSkhác nhau Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tếcao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v

* Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐStác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn đề

về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quyphạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm phápluật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đấtđai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởicác quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâmđến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trườngBĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triêểkinh tế-xã hội

* Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phốicủa điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hộitrong quá trình sử dụng BĐS

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về cácgiao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tinliên quan đến những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảocủa thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thịtrường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiệncác mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đấtđai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trườngBĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo đượccủa đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thịtrường hàng hoá khác.

* Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư

Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hìnhthành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trênthị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi,mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư

và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS

là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tàichính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê,

ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐSchiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng vàqua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trườnglao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển

ổn định của nền kinh tế quốc dân

*Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao.

Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn Thêm vào đó, giá cả hàng hóa bấtđộng sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố Thông tin trên thị trườngbất động sản lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo Chính vì vậy, khi muabán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phảiqua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường Tuy giá cả của các chuyên

gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đàotạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin, am hiểupháp luật về bất động sản nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịchbất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt ra Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chứcmôi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệuquả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao Hoạt động của các tổ chức có vai tròquan trọng, góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển.