Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long

1.1.1.Khái niệm cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của ngân hàng.Cho vay mua nhà, xây nhà và sửa chữa nhà ở là một hình thức cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tín dụng giữa

LỜI CẢM ƠN

Trước hết em xin cám ơn Trường Đại Học Kinh Tế Tp Hồ Chí Minh khoa Tài Chính Nhà Nước đã tạo điều kiện cho em có được đợt đi thực tập này, tạo điều kiện cho em có nhiều cơ hội để tiếp cận thực tế hơn, có nhiều kinh nghiệm hơn về ngành mình đã học Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này thì không thể không kể đến sự tận tình hướng dẫn và những ý kiến đóng góp quý báu của thầy Diệp Gia Luật cùng sự giúp đỡ, chỉ đạo trực tiếp của anh Nguyễn Thanh Tùng-Trưởng phòng nghiệp vụ kinh doanh, sự góp ý, hướng dẫn của các anh, chị phòng nghiệp vụ kinh doanh và phòng tín dụng PGD Hải Thượng Lãn Ông - Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long Em xin biết ơn sâu sắc tất

cả những gì mà thầy và mọi người đã làm cho em trong suốt thời gian thực tập ở ngân hàng và viết chuyên đề tốt nghiệp này Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên

LỜI MỞ ĐẦU

Trước xu hướng hội nhập nền kinh tế thế giới, hệ thống ngân hàng đóng vai trò như huyết mạch trong nền kinh tế đất nước Ngân hàng là kênh dẫn vốn đầu tư quan trọng đã góp phần cho sự ổn định tiền tệ và tăng trưởng nguồn vốn

Hệ thống Ngân Hàng ngày càng được mở rộng quy mô hoạt động và đưa ra nhiều biện pháp nhằm thu hút nguồn vốn nhàn rổi từ dân cư đáp ứng nhanh nhu cầu về vốn cho nền kinh tế

Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố có tốc độ phát triển cao nhất và

là nền kinh tế đầu tàu của cả nước Nền kinh tế phát triển, đời sống của người dân được nâng cao kéo theo đó nhu cầu cũng nâng cao Sự tăng nhanh của dân

số đã tạo ra sức ép về vấn đề giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân Trong chủ trương xây dựng và phát triển thành phố, với nhiều kế hoạch giải tỏa mặt bằng, xây dựng các công trình cơ bản, các khu đô thị mới đã tác động đến nhu cầu nhà

ở của dân cư Nhận thấy nhu cầu cấp thiết này Ngân Hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long đã áp dụng hình thức cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân

Hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở là hoạt động cho vay có nhiều triển vọng của Ngân hàng, mang lại lợi nhuận cho Ngân hàng nhưng bên cạnh đó chứa đựng rủi ro cao Với mục đích tìm hiểu về tình hình cho

vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà em chọn đề tài “Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long ” Phân tích tình hình cho vay tại ngân hàng

nhằm thấy rõ hoạt động của hình thức cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long, những thuận lợi và khó khăn, từ đó có giải pháp tốt để mở rộng và nâng cao hơn nữa hiệu quả của hoạt động cho vay tại ngân hàng

Đối tượng nghiên cứu ở đề tài này là hoạt động cho vay mua, xây dựng

và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân

Phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ xem xét tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - ngân hàng phát triển nhà Đồng

Bằng Sông Cửu Long trong năm 2009 và năm 2010 để thấy rõ việc tăng trưởng

về nhu cầu này Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở theo mục đích sử dụng vốn; theo thời hạn cho vay; theo đối tượng và theo chủ thể

Phương pháp nghiên cứu chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, so sánh các số liệu kỳ này với số liệu kỳ trước giúp ta nghiên cứu nhịp độ biến động, tốc

độ tăng trưởng của hiện tượng

Kết cấu các chương: Báo cáo thực tập ngoài phần mở đầu và kết luận, có

3 chương sau:

Chương I: Cơ sở lý luận về tín dụng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa

nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân Hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long

Chương II: Thực trạng về tín dụng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa

nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân Hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long

Chương III: Một số giải pháp nhằm mở rộng và nâng cao chất lượng

trong cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long

Với thời gian và kiến thức còn hạn chế nên chuyên đề tốt nghiệp này không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong các quý thầy cô giúp đỡ, góp ý để

đề tài này hoàn thiện hơn Em xin chân thành cám ơn

1.1.1.Khái niệm cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của ngân hàng.

Cho vay mua nhà, xây nhà và sửa chữa nhà ở là một hình thức cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, trong đó khách hàng sử dụng tiền vay để mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở, và phải

có trách nhiệm hoàn trả đầy đủ vốn gốc và lãi theo quy định trong hợp đồng tín dụng

1.1.2 Các nguyên tắc và điều kiện cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà

ở của ngân hàng.

1.1.2.1 Nguyên tắc cho vay:

- Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích: Khách hàng vay vốn phải sử dụng đúng mục đích như đã cam kết trong hợp đồng vay vốn và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những hành vi sai trái trong quá trình sử dụng vốn

- Vốn vay phải được hoàn trả đầy đủ cả gốc và lãi theo đúng thời hạn cam kết: Nguyên tắc này định ra nhằm đảm bảo cho các NHTM hoạt động một cách bình thường Mặt khác nguồn vốn cho vay chủ yếu là nguồn huy động nên Ngân hàng phải quản lý và sử dụng sao cho vừa đảm bảo an toàn vừa mang lại lợi ích cho ngân hàng Ngân hàng hoạt động chủ yếu trên nguồn vốn của người khác, đó

là khoản tiền Ngân hàng tạm thời quản lý và sử dụng, khi khách hàng cần rút Ngân hàng có nghĩa vụ đáp ứng ngay Nếu khoản tín dụng không được hoàn trả đúng hạn thì sẽ ảnh hưởng đến khả năng hoàn trả cũng như uy tín của ngân hàng.-Vốn vay phải được đảm bảo bằng giá trị tương đương: Thông thường các khoản cho vay mua nhà đất thường khá lớn, và mang tính rủi ro cao bên cạnh những lợi ích có được Vì vậy để đảm bảo chắc chắn đối với khoản mục cho vay thì Ngân hàng yêu cầu khách hàng thực hiện nguyên tắc đảm bảo bằng tài sản hoặc đảm bảo không bằng tài sản

Đảm bảo bằng tài sản như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tín chấp, đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay Thường áp dụng đối với các khách hàng không có uy tín cao đối với ngân hàng, sự bảo đảm này chính là căn cứ pháp lý

để ngân hàng có thêm nguồn thu nợ

Đảm bảo không bằng tài sản: cho vay không có đảm bảo là việc tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn không có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc không

có người thứ 3 bảo lãnh Ngân hàng cho vay chỉ dựa vào uy tín của khách hàng

để xem xét cho vay Thường là các khách hàng có uy tín cao đối với ngân hàng, khách hàng trung thực trong kinh doanh, khả năng tài chính lành mạnh, quản trị ngân hàng có hiệu quả, có tín nhiệm với ngân hàng, cho vay trong việc sử dụng vốn vay và hoàn trả nợ gốc, lãi

1.1.2.2 Điều kiện vay vốn:

- Có dự án vay vốn, trả nợ vay xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở, mua nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật Khách hàng phải có vốn tự có tối thiểu là 20% tổng chi phí của dự án nếu đảm bảo tiền vay bằng tài sản khác hoặc tối thiểu là 30% nếu biện pháp đảm bảo tiền vay là tài sản hình thành từ vốn vay

- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết (nợ gốc, nợ lãi, chi phí khác nếu có)

- Có giấy chứng minh nhân dân, có đăng kí thường trú tại địa bàn mà Ngân hàng đó đang hoạt động

- Ngôi nhà mua, xây dựng hoặc sửa chữa phải có nguồn gốc rõ ràng và hợp pháp, hoặc những vị trí thuận tiện, dễ bán và dễ chuyển đổi

- Đối tượng cho vay: Mỗi cá nhân là công nhân Việt Nam từ 18 tuổi trở lên, không bị mất trí, không bị truy cứu trách nhiệm hình sự Có nhu cầu mua sắm, xây dựng, cải tạo hoặc nâng cấp nhà ở có hộ khẩu thường trú trên địa bàn Ngân hàng đóng trụ sở đều có thể tham gia vay vốn của Ngân hàng để đáp ứng nhu cầu của mình

1.1.2.3 Những quy định trong cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà

ở của Ngân Hàng Nhà Nước:

 Phương thức cho vay:

- Cho vay mua nhà thì Ngân hàng cho vay theo thể thức tay ba Tức là cho vay bằng hình thức trả thẳng cho người bán căn cứ trên giá cả thực tế do hai bên mua, bản thỏa thuận trong hợp đồng mua, bán có chứng nhận của phòng công chứng.

- Cho vay xây dựng mới thì Ngân hàng cho vay theo tiến độ xây dựng phù hợp với những điều trong hợp đồng mà người vay và người xây dựng đã ký (nếu có)

- Cho vay cải tạo và sửa chữa nhà có thể phát tiền vay một loạt nhiều lần tuy theo yêu cầu của khách hàng

 Các hình thức đảm bảo vốn vay:

- Có hai hình thức đảm bảo chủ yếu là tín chấp và thế chấp bằng tài sản Thông thường thì ở các Ngân hàng thực hiện chủ yếu là hình thức thế chấp bằng tài sản Bao gồm các loại như: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh…

- Về nguyên tắc tài sản thế chấp là tài sản được đầu tư từ vốn vay, tài sản thuộc sở hữu của người đi vay hoặc người bảo lãnh Ngân hàng tạm thời giữ các giấy tờ gốc về quyền về quyền sở hữu tài sản này cho đến khi thu hết nợ Ngoài

ra khách hàng cũng có thể thế chấp bằng những tài sản tương đương khác, kể cả các loại giấy tờ có giá được Ngân hàng chấp nhận hoặc đảm bảo vốn vay bằng

bảo lãnh của các tổ chức kinh tế và cá nhân được Ngân hàng chấp nhận

 Quy trình cho vay:

- Hoạt động cho vay mua, xây dựng sửa chữa nhà ở phục vụ chủ yếu cho nhu cầu của các cá nhân vì vậy quy trình cho vay hoạt động này tại Ngân hàng MHB Chợ Lớn cũng được áp dụng theo quy trình cho vay cá nhân chung, nhằm

tạo thuận lợi cho Ngân hàng cũng như khách hàng

 Cách trả nợ vay:

- Thời hạn trả nợ và kỳ hạn trả nợ do Tổng giám đốc (Giám đốc) của Ngân hàng thương mại quy định cụ thể

- Ngân hàng bắt đầu thu nợ sau ba tháng kể từ khi phát món vay cuối cùng

- Số tiền trả nợ cụ thể hàng kỳ do Ngân hàng và người đi vay thỏa thuận

- Người đi vay có thể trả nợ vay trước thời hạn vay ghi trên khế ước

- Người vay trả xong nợ trước hạn được Ngân hàng giảm lãi suất cho vay nhưng tối đa không quá 1% năm Lãi vay được tính trên số dư còn lại và thu được cùng lúc với việc trả nợ gốc.

 Những quy định khác:

- Quyền hạn của người đi vay:

Trong khi có dư nợ vay Ngân hàng, người đi vay không được đem nhà ở do

sử dụng vốn vay tạo nên làm tài sản thế chấp để vay tiền, sang nhượng cho người khác hoặc dùng để đảm bảo một nghĩa vụ nào khác

Trường hợp đặc biệt nếu muốn sang nhượng cho người khác thì phải được

sự đồng ý của Ngân hàng Người được sang nhượng phải nhận hồ sơ còn lại đối với Ngân hàng và cam kết thực hiện mọi nghĩa vụ trong hợp đồng và khế ước

mà người sang nhượng đã cam kết với Ngân hàng

Trong thời gian trả nợ, nếu người vay bị chết thì người thừa kế theo luật định có trách nhiệm thực hiện mọi nghĩa vụ về tài sản do người chết để lại theo quy định của pháp luật thừa kế

- Căn cứ trên kỳ hạn trả nợ đã ghi trên khế ước, người vay có trách nhiệm trả nợ đúng hạn cả gốc và lãi Đến hạn trả mà người vay không trả được nợ, Ngân hàng tiến hành tính lãi, nhập vào số tiền gốc phải trả rồi chuyển cả phần gốc và lãi của kỳ hạn đó sang nợ quá hạn, đồng thời thông báo cho người vay biết và hẹn ngày trả

Nếu người vay để nợ quá hạn phát sinh ba lần, Ngân hàng sẽ làm thủ tục phát mại tài sản thế chấp hoặc sử dụng các hình thức bảo đảm khác để thu hồi vốn vay

1.1.3 Những chỉ tiêu sử dụng trong phân tích cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của Ngân hàng.

1.1.3.1 Phân tích theo mục đích sử dụng vốn.

- Dựa vào mục đích sử dụng của khách hàng, có thể phân tích theo các chỉ tiêu: chỉ vay để mua, xây dựng hay sửa chữa nhà ở Mục đích của việc phân chia này là để nắm rõ từng nhu cầu trong lĩnh vực của khách hàng Qua đó có thể biết được với mục đích vay nào của khách hàng chiếm tỷ trọng cao và mục đích sử

dụng nào vẫn chưa phát triển Từ đó Ngân hàng có thể đưa ra kế hoạch và phương hướng hoạt động cụ thể hơn để đạt được kết quả kinh doanh tốt nhất.

1.1.3.2 Phân tích theo thời hạn vay.

- Ta phân tích tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của Ngân hàng theo thời han vay nhằm mục đích tạo điều kiện thuận lợi trong việc quản lý theo dõi tình hình cho vay của ngân hàng, về các khoản nợ một cách hiệu quả và kỹ lưỡng hơn Thông thường các Ngân hàng thường chia thành các thời hạn là ngắn hạn, trung hạn và dài hạn Việc xác định đúng thời gian sẽ giúp cho ngân hàng thu được nợ đúng hạn, theo dõi các thời kỳ trả nợ gốc, lãi của khách hàng nhằm hạn chế thấp nhất các rủi ro xảy ra

1.1.3.3 Phân tích theo hình thức đảm bảo:

- Một trong những vấn đề mà bất kỳ ngân hàng nào cũng quan tâm khi cho khách hàng vay vốn đó là sự an toàn của vốn Trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thì vấn đề được quan tâm nhất chính là rủi ro và lợi nhuận Hai vấn

đề này luôn có mối quan hệ với nhau, nếu lợi nhuận cao sẽ dẫn đến rủi ro cao và ngược lại nếu rủi ro thấp thì lợi nhuận đạt được sẽ thấp Vì vậy, muốn cho vay cán bộ tín dụng phải thẩm định rất kỹ và cân nhắc một cách thận trọng Để đảm bảo an toàn cho Ngân hàng khi cho vay, khách hàng cần có tài sản để đảm bảo cho khả năng hoàn trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng Hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở là hình thức cho vay mang lại lợi nhuận cao, đồng thời rủi ro cũng rất lớn, vì tình hình nhà đất và giá nguyên vật liệu xây dựng luôn biến động Ngân hàng đã đưa ra các hình thức đảm bảo sự an toàn về vốn khi cho vay Có hai hình thức bảo đảm:

- Thế chấp bằng căn nhà, đất dự định mua, xây dựng và sửa chữa hoặc bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người đi vay

- Cam kết bảo lãnh của bên thứ ba Có thể là các cá nhân sở hữu bất động sản cam kết bảo lãnh cho người đi vay nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi đúng hạn cho Ngân hàng

1.1.3.4 Phân tích theo đối tượng cho vay.

- Việc phân tích tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở theo đối tượng vay giúp cho ngân hàng theo dõi được các khoản vay một cách chặt

chẽ hơn Ngân hàng có thể xác định được các khách hàng của ngân hàng thuộc vào nhóm đối tượng nào có đảm bảo được khả năng trả được nợ gốc và lãi đúng hạn hay không Từ đó ngân hàng có thể đưa ra các kế hoạch cho vay phù hợp và đáp ứng nhu cầu về vốn của khách hàng; và khi cho vay cán bộ tín dụng giải quyết và đưa ra các phương án vay hợp lý, đem lại hiệu quả cao cho cả ngân hàng và khách hàng.

1.1.4 Vai trò của loại hình tín dụng trong phân tích cho vay mua, xây dựng

và sửa chữa nhà ở của ngân hàng MHB:

1.1.4.1 Vai trò của loại hình tín dụng trong phân tích cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của Ngân hàng đối với Ngân hàng.

- Thông qua tín dụng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của các ngân hàng, từ đó sẽ kiếm lợi nhuận từ phần chênh lệch bằng lãi suất cho vay của ngân hàng Mặc khác khi khách hàng vay vốn phải trả lãi, đòi hỏi khách hàng phải tạo được lợi nhuận đủ để bù đắp lợi tức cho ngân hàng, đảm bảo trả lải và đem lại lợi nhuận cho mình

- Như vậy, từ nguồn tiền nhàn rỗi trong nền kinh tế thong qua hệ thống ngân hàng đã tạo được một lượng tiền lớn hơn ban đầu, tạo ra mức sinh lợi tín

- Vốn đầu tư tín dụng của các ngân hàng chủ yếu là vốn tiền gửi của khách hàng khác nhau trên phạm vi toàn xã hội Do vậy, nhóm khách hàng gởi tiền có thể kiếm lời từ việc gởi tiền vào ngân hàng Bên cạnh đó nhóm khách hàng vay

vốn có thể sử dụng vốn vay vào việc xây dựng sửa chữa nhà ở, cải thiện đời sống vật chất.

1.1.4.3 Vai trò của loại hình tín dụng trong phân tích cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của Ngân hàng đối với nền kinh tế - xã hội.

- Tín dụng ngân hàng có vai trò đáp ứng nhu cầu vốn để duy trì quá trình sản xuất được liên tục đồng thời góp phần đầu tư phát triển kinh tế

- Tín dụng ngân hàng còn là cầu nối giữa tiết kiệm và đầu tư Nó là động lực kích thích tiết kiệm đồng thời là phương tiện đáp ứng nhu cầu vốn cho đầu tư phát triển

- Trong điều kiện nước ta hiện nay, cơ cấu kinh tế còn nhiều mặt mất cân đối, lạm phát và thất nghiệp vẫn còn ở mức độ cao, luôn là khả năng tiềm ẩn, vì vậy thông qua việc đầu tư tín dụng sẽ góp phần sắp xếp và cơ cấu lại sản xuất, hình thành cơ cấu kinh tế hợp lý

- Tín dụng ngân hàng đóng vai trò không thể thiếu để thúc đẩy các nghành kinh tế mũi nhọn và các nghành kinh tế còn yếu kém Nhà nước còn tập trung tín dụng để tài trợ cho các nghành kinh tế mũi nhọn, mà mỗi khi đã phát triển được nghành này thì sẽ tạo cơ sở và lôi cuốn các nghành kinh tế khác phát triển như sản xuất hàng xuất khẩu

- Trong nền kinh tế có sự khác nhau về các lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh, sự khác nhau về quy mô và thời hạn sử dụng vốn của các tổ chức kinh tế

Vì vậy trong quá trình tuần hoàn và chu chuyển vốn đã xảy ra tình trạng thừa hoặc thiếu vốn tạm thời trong nền kinh tế Và trong cuộc sống của mỗi người đều có sự khác nhau về thời gian của các khoản thu nhập hoặc chi tiêu cũng làm cho họ tạm thời thừa hoặc thiếu vốn trong một khoản thời gian nào đó Ngân hàng đóng vai trò là một trung gian tài chính với vai trò là khơi nguồn tiền trong nền kinh tế, ngân hàng sẽ tập trung được nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi trong nền kinh tế rồi đem phân phối các nguồn vốn đó trên nguyên tắc hoàn trả nhằm có sự cân đối và đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn cho các cá nhân và tổ chức kinh tế

- Thông qua ngân hàng hoạt động cho vay và đi vay mà tín dụng ngân hàng

đã thực hiện kiểm tra các hoạt động kinh tế, kiểm tra mục đích sử dụng vốn

nhằm đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô và phát triển những chương trình mục tiêu của nền kinh tế xã hội

- Tạo điều kiện để phát triển các quan hệ kinh tế với nước ngoài Trong điều kiện ngày nay, phát triển kinh tế của một nước luôn gắn liền với thị trường thế giới, vì vậy tín dụng ngân hàng đã trở thành một trong những phương tiện không thể thiếu để nối liền các nền kinh tế lại với nhau

1.2 Các nhân tố tác động đến hiệu quả tín dụng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại ngân hàng từ năm 2009 – 2010.

Từ đầu năm 2009 tới nay nhiều cơ quan chức năng, tổ chức tín dụng, Ngân hàng, doanh nghiệp đã cùng nhau phối hợp mở nhiều cuộc hội thảo với chủ đề phát triển thị trường bất động sản như thế nào sau hơn hai năm Việt Nam gia nhập WTO và trong tình hình suy thoái kinh tế thế giới đang diễn ra Ai cũng rõ nếu thị trường bất động sản “đóng băng” sẽ kéo theo sự suy giảm của nhiều thị trường khác chạy trên nó trong đó có thị trường vốn… Một trong những vấn đề

cơ bản hiện nay của thị trường bất động sản vẫn là vốn, là mối quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản

Vì vậy năm 2009 thị trường BĐS có diễn biến phức tạp và trái chiều xoay quanh đặc điểm: Chính sách, giải pháp của Nhà nước về vốn như thế nào, thị trường sẽ như thế ấy Nghĩa là có vốn thị trường BĐS sẽ sống, hết vốn thị trường suy giảm; vốn tăng thị trường ấm, vốn giảm thị trường nguội

Đầu năm 2009, dư nợ BĐS lên rất cao, cộng với việc kiềm chế lạm phát, Nhà nước nâng lãi suất ngân hàng và dừng các khoản cho vay BĐS Lập tức từ quý I/2009, thị trường BĐS giảm 30 - 50% Sau đó, Chính phủ đưa gói kích cầu lần 1 với mức 8 tỷ USD, đã “cứu sống” thị trường BĐS đồng thời thúc đẩy xu thế đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước Các nhà đầu tư đã hưởng một lượng vốn khá lớn từ kích cầu và từ ngân sách địa phương Từ quý II/2009, thị trường bắt đầu ấm lại Các chủ đầu tư thu hút được vốn từ nguồn tiền của dân, thị trường bắt đầu nóng, thậm chí sốt nóng ở một

số dự án Sau đó Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngăn luồng tín dụng Thị trường hết sốt, thậm chí chững lại và đi xuống

Cũng trong năm 2009 nhiều bộ luật và quy định sẽ có hiệu lực như: tăng mức lương tối thiểu, giảm lãi suất ngân hàng; Luật Thuế thu nhập cá nhân (PIT), Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT) mới, Luật Sở hữu trong thị trường bán lẻ và nhà ở cho người nước ngoài; chuyển nhượng BĐS… là một trong những nhân tố tác động làm cho thị trường BĐS trong nước có nhiều thay đổi khó dự đoán.Song song với nó là tác động từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh Chính phủ đang triển khai hàng loạt các biện pháp chống suy giảm kinh tế, trong đó có nhiều chương trình đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp Nhờ vào gói kích cầu của chính phủ trong năm nay vào thị trường nhà ở xã hội nên đã có tác động như một cú hích lớn làm cho thị trường này lành mạnh hơn.

Bước vào năm 2010, thị trường bất động sản vẫn giữ được đà phục hồi của năm 2009 cùng với tăng trưởng trở lại của nền kinh tế mặc dù vẫn còn ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu từ giữa năm 2007 Và thị trường bất động sản năm 2010 vẫn phụ thuộc vào chính sách tài khóa và tín dụng của nhà nước Mặc khác chính sách tín dụng năm này lại thiên về hướng

ổn định, do đó thị trường BĐS năm này không suy giảm và cũng không có bước phát triển nhảy vọt

Cơ cấu hàng hoá của thị trường BĐS đã có sự thay đổi, các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư, bắt đầu chuyển hướng phát triển nhà giá thấp Bên cạnh đó phân khúc chung cư vẫn tiếp tục sôi động cùng với sự khởi sắc của phân khúc văn phòng

Trong khi đó hệ thống tài chính bất động sản vẫn chưa hoàn thiện Thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng Quý III năm 2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng cho thị trường bất động sản, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu đình trệ về giao dịch Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31/7/2010 tăng trưởng âm (-) 2,35% so

với tăng trưởng 10,2% của cả năm 2009; hay dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm 2009

Mặt khác, lãi suất cho vay ở mức cao, đa số các Ngân hàng đang áp dụng lãi suất xấp xỉ 13%/năm hoặc cao hơn Điều này cũng cho thấy nếu các yếu tố kinh

tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép thì khó có thể tạo dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững

Dù thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn và bị trầm lắng, nhưng nhìn lại năm 2010: thị trường BĐS nước ta là 1 trong những thị trường đắt nhất thế giới, sau Tokyo, Hồng Công, New York… BĐS, đặc biệt là giá đất từ nội đến ngoại thành vẫn tăng chóng mặt, tăng trung bình 30%; thậm chí có nơi tăng 150% – 200%

Ví dụ, vào thời điểm cuối năm 2009, có nơi giá 1m2 đất ở chỉ 20 triệu đồng, thì nay đã lên tới 50 – 60 triệu đồng/m2

Giá cả bất động sản hiện nay là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của nền kinh tế, vượt quá xa giá trị thực của BĐS Giá cả bất động biến động không đồng đều giữa các địa phương

Ngoài ra, hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất

cập; hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất

Bước sang năm 2011 thị trường sẽ như thế nào? Với tình hình kinh tế như hiện nay, có thể nói nửa năm 2011 thị trường BĐS cả nước nói chung vẫn sẽ trầm lắng Lý do vì giá thị trường đặc biệt là căn hộ xây dựng sẽ nóng lên do lãi suất Ngân hàng tăng quá cao

Với lãi suất cho vay cao như hiện nay là 18 – 19% và bước sang năm 2011 tình hình không được cải thiện, tốc độ xây dựng các dự án đang triển khai chỉ bằng 50% so với năm 2010 và giá cũng sẽ đội lên 20 – 30% Lãi suất NH tăng cao, doanh nghiệp xây dựng sẽ bị thiệt kép Thứ nhất, phải vay Ngân hàng với lãi suất cao, mà các dự án xây dựng có đến 70% vốn vay từ Ngân hàng Thứ hai, lãi suất tăng cao kéo theo các sản phẩm đầu vào như thép, xi măng cũng sẽ tăng

ca Như vậy, chỉ với việc các Ngân hàng điều chỉnh lãi suất huy động vốn và cho vay đã nhìn ra bức tranh tối cho thị trường BĐS ít nhất trong vòng nửa năm 2011

Thiết nghĩ, để thị trường BĐS phản ánh đúng giá trị, điều đầu tiên là phải có

sự đồng bộ về cơ chế tín dụng như chính sách lãi suất, thuế Sau đó, phải tiến hành sửa đổi một số điều của Luật Đất đai sao cho không còn cảnh hàng năm chính quyền địa phương tự quyết định áp dụng khung giá đất, để giá đất là một thể thống nhất trên phạm vi cả nước Khi đó mới hy vọng giá BĐS không nóng như hiện nay

Dù bị ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới nhưng nền kinh tế VN đang trong quá trình phát triển điều đó khiến thị trường nhà đất vẫn có những cơ hội tốt cho các nhà đầu tư trong cũng như ngoài nước

Do đó thị trường BĐS Việt Nam vẫn được xem là đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt Nhưng để phát triển nó không những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần sự hỗ trợ từ cơ chế chính sách của chính phủ như về thuế, thủ tục cấp giấy tờ sử dụng nhà, đất, chính sách lãi suất cho vay và các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội

CHƯƠNG II:

THỰC TRẠNG VỀ CHO VAY MUA, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ

Ở TẠI CHI NHÁNH CHỢ LỚN – NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ

ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG QUA 2 NĂM 2009 - 2010.

2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng MHB và Chi Nhánh Chợ Lớn.

Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long là Ngân hàng Thương mại Nhà nước được thành lập theo Quyết định số 796/TTg ngày 18/09/1997 của Thủ tướng Chính phủ Với mục tiêu là một Ngân hàng thương mại hoạt động đa năng, vận hành theo cơ chế thị trường, Ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long được huy động mọi nguồn vốn và đầu tư chuyên sâu vào lĩnh vực tín dụng ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đặc biệt là đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở và xây dựng kết cấu

MHB sau gần 14 năm hoạt động, tổng tài sản tăng 171 lần, tính đến ngày 31/12/2010 đạt trên 51.400 tỷ đồng ( tương đương 2,5 tỷ USD ), bình quân mỗi năm tăng 50%

MHB duy trì và phát triển mối quan hệ đại lý với khoảng 300 ngân hàng nước ngoài trên 50 quốc gia trên thế giới Vào năm 2008 là năm thứ tư liên tiếp MHB nhận chứng nhận là ngân hàng xuất sắc trong thanh toán quốc tế và quản

lý tiền tệ do ngân hàng HSBC USA, NA thuộc tập đoàn tài chính toàn cầu HSBC cấp

Tuy là một ngân hàng non trẻ, Ngân hàng phát triển Nhà đồng bằng sông Cửu Long đã và đang thực hiện dự án hiện đại hóa ngân hàng theo hướng tụ động hóa, phù hợp với thông lệ quốc tế, có nhiều dịch vụ hiện đại phục vụ khách hàng Trong những năm tới, Ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long sẽ tiếp tục nâng cao hiêu quả trong tất cả các mặt kinh doanh của ngân hàng cũng như nâng cao phong cách phục vụ khách hàng

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng MHB.

MHB Chợ Lớn được thành lập theo quyết định số 59/2005/QĐ-NHN-HĐQT ngày 10/06/2005, có trụ sở giao dịch tại số 32A đường Nguyễn Chí Thanh, phường 2, quận 10 TP Hồ Chí Minh cùng với 05 phòng giao dịch và 11 điểm giao dịch máy ATM trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Chi nhánh được phép hoạt động của một chi nhánh ngân hàng thương mại đa năng, từ huy động vốn ngắn hạn, trung và dài hạn, tiền gửi thanh toán, phát hành kỳ phiếu, trái phiếu (theo chỉ tiêu phân bổ của hội sở )

Các hoạt động tại Ngân hàng MHB Chợ Lớn:

- Huy động vốn:

+ Huy động vốn của các TCKT, cá nhân trong nước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài ở Việt Nam Bao gồm: các loại tiền gửi có kỳ hạn, không kỳ hạn bằng Việt Nam đồng và ngoại tệ; từ nguồn vốn huy động năm đầu tiên chỉ là

264 tỷ đồng, sau 5 năm hoạt động nguồn vốn huy động đã đạt gần 1.500 tỷ đồng, tốc độ tăng bình quân 57%/năm Với mức dư nợ cho vay 146 tỷ đồng trong năm đầu tiên, đến nay dư nợ của MHB Chợ Lớn đạt 721 tỷ đồng, tỷ lệ tăng trưởng bình quân là 45%/năm

+ Phát hành trái phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu ngắn hạn, trung hạn, dài hạn theo kế hoạch được Tổng Giám Đốc giao

+ Tiếp nhận nguồn vốn tài trợ, ủy thác và các nguồn vốn khác để đầu tư cho các chương trình phát triển nhà ở và phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng cơ

sở hạ tầng theo kế hoạch được Tổng Giám Đốc giao

- Cho vay: Trong phạm vi ủy quyền, Chi Nhánh thực hiện:

+ Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn xây dựng và sửa chữa nhà ở đối với các hộ dân cư trên địa bàn hoạt động

+ Cho vay các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội; các khu dân

cư tập trung; các đơn vi sản xuất, xây dựng nhà ở, sản xuất vật liệu xây dựng được phục vụ cho chương trình phát triển nhà ở, cơ sở hoạt động trên địa bàn hoạt động

+ Cho vay phát triển sản xuất, kinh doanh, ưu tiên đầu tư vốn cho các doanh nghiệp sản xuất, thu mua, chế biến xuất khẩu.

+ Cho vay chiết khấu các chứng từ có giá, cầm cố bất động sản, cho vay tiêu dùng và các nghiệp vụ kinh doanh khác

- Thực hiện dịch vụ cầm đồ theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện nghiệp vụ kinh doanh

+ Kinh doanh ngoại tệ, kinh doanh vàng bạc, thanh toán quốc tế và các hoạt động kinh doanh khác phù hợp với quy định của Pháp luật và được Tổng Giám đốc cho phép; bảo lãnh và tái bảo lãnh, vay vốn đầu tư phát triển trong phạm vi được Tổng Giám Đốc ủy quyền

- Thực hiện các dịch vụ thanh toán, chuyển tiền trong và ngoài hệ thống MHB.

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng Giám Đốc giao.

2.1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý, chức năng và nhiệm vụ của các phòng ban tại Chi Nhánh Chợ Lớn – ngân hàngMHB.

2.1.2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Chi Nhánh Chợ Lớn – Ngân hàng MHB:

Ghi chú: : Quan hệ trực tiếp

GIÁM ĐỐC chi nhánh

Phòng Kiểm tra nội bộ

Phòng

Kế toán – Ngân quỹ

Phòng Ngiệp

vụ kinh doanh

Phòng Giao dịch số 02

Phòng Giao dịch số 01

: Quan hệ gián tiếp

(Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức của Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng MHB)

2.1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ các phòng ban tại Chi Nhánh Chợ Lớn

- ngân hàng MHB:

 Giám đốc Chi Nhánh:

+ Trực tiếp chỉ đạo, điều hành mọi hoạt động của chi nhánh theo Pháp luật

và theo điều lệ về tổ chức hoạt động của Ngân hàng MHB, theo quy chế quy định khác của Ngân hàng MHB

Được ký kết các quyết định về công tác cán bộ khen thưởng, kỷ luật, trả lương, cho thôi việc, bổ nhiệm, miễn nhiệm đối với các chức danh quản lý điều hành, nhân viên trong phạm vi được Tổng Giám Đốc ủy nhiệm và theo các quy chế, quy định khác của MHB

+ Được ban hành các nội quy, quy định về điều hành và quản lý công việc trong phạm vi chi nhánh nhưng không trái với điều lệ và các nội quy, quy định của MHB

+ Được quyền ký cho vay trong phạm vi được Tổng Giám Đốc ủy nhiệm quyền phán quyết

+ Đại diện Tổng Giám đốc trong việc giải quyết các tranh chấp, quan hệ tố tụng liên quan đến hoạt động của Chi Nhánh

 Phòng Hành chính- Nhân sự:

+ Tổ chức việc quy hoạch cán bộ, quản lý nhân sự, chi trả lương cho người lao động; đào tạo nhân viên; thực hiện chính sách cán bộ và công tác thi đua khen thưởng

+ Lập kế hoạch đầu tư xây dựng cơ bản, mua sắm trang thiết bị, công cụ lao động và tổ chức thực hiên theo kế hoạch được duyệt

+ Thực hiện công tác văn thư, hành chính, quản trị

 Phòng nghiệp vụ kinh doanh :

+ Nghiên cứu tình hình kinh tế - xã hội trên địa bàn hoạt động để lập kế hoạch kinh doanh ngắn hạn, trung dài hạn; kế hoạch khai thác nguồn vốn và tổ chức thực hiện theo kế hoach được giao

+ Hướng dẫn khách lập hồ sơ xin vay đúng quy trình nghiệp vụ tín dụng, tiếp nhận và giải quyết hồ sơ xin vay theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước và hướng dẫn của MHB.

+ Tổ chức thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát theo quy trình nghiệp vụ tín dụng Đôn đốc thu hồi các khoản nợ đến hạn, quá hạn; đề xuất các biện pháp ngăn ngừa và xử lý nợ quá hạn

+ Thực hiện nghiệp vụ thanh toán quốc tế, kinh doanh ngoại tệ, bảo lãnh ,tái bảo lãnh, vay vốn đầu tư phát triển theo các quy định của Nhà nước, ngân hàng Nhà nước và ngân hàng MHB

+ Lưu trữ và bảo quản hồ sơ tín dụng, ngoại hối và các báo cáo nghiệp vụ theo chế độ quy định

 Phòng kế toán- Ngân quỹ:

+ Thực công tác hạch toán kế toán, theo dõi, phản ánh tình hình hoạt động kinh doanh, tài chính; quản lý các loại vốn, tài sản tại Chi Nhánh; báo cáo các hoạt động kinh tế - tài chính theo quy định của Nhà nước

+ Hướng dẫn khách hàng mở tài khoản tại Chi Nhánh, lập các thủ tục nhận

và chi trả tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi của các tổ chức kinh tế, cá nhân, chi trả kiều hối

+ Tổ chức thực hiện các nghiệp vụ thanh toán, chuyển tiền trong nước và nước ngoài thông qua hệ thống ngân hàng MHB, Ngân hàng Nhà nước và các hệ thống khác khi cần thiết

+ Tổ chức việc thu chi tiền mặt, xuất nhập ấn chỉ có giá, bảo quản an toàn tiền bạc, tài sản của Ngân hàng và của khách hàng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước và của ngân hàng MHB

+ Thực hiện công tác điện toán và xử lý thông tin

+ Thực hiện kiểm tra chuyên đề kế toán, ngân quỹ trong phạm vi Chi Nhánh

+ Tổ chức bảo quản hồ sơ thế chấp, cầm cố, bảo lãnh do Phòng Nghiệp vụ kinh doanh chuyển sang theo chế độ quy định

 Phòng kiểm tra nội bộ:

+ Thực hiện việc kiểm tra, kiểm toán nội bộ các hoạt động của Chi Nhánh theo đúng pháp luật, theo điều lệ của Ngân hàng MHB.

+ Theo dõi, phúc tra Chi Nhánh trong việc sửa chữa những vi phạm, kiến nghị các đoàn thanh tra, kiểm tra và những kiến nghị của kiểm tra nội bộ tại Chi Nhánh

 Phòng nguồn vốn:

+ Tổ chức khảo sát nghiên cứu thị trường để xây dựng khách hàng, huy động vốn cho Chi Nhánh phù hợp với định hướng hoạt động của ngân hàng.+ Đề xuất và triển khai các hình thức huy động vốn thích hợp

+ Tổ chức thực hiện tốt kế hoach huy động vốn

+ Theo dõi và giám sát tình hình huy động vốn, sử dụng vốn của Chi Nhánh

2.1.3 Tình hình kết quả hoạt động kinh doanh tại Chi Nhánh Chợ Lớn - ngân hàng MHB trong 2 năm 2009-2010.

2.1.3.1 Tình hình huy động vốn tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng MHB trong 2 năm 2009-2010:

Hoạt động huy động vốn là hoạt động tiền đề, là cơ sở tạo nguồn vốn cho các hoạt động khác và là nhân tố quyết định hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng Các Ngân hàng không ngừng đưa ra các giải pháp nhằm huy động các nguồn vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế phục vụ cho mục đích kinh doanh của mình

Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua có sự phát triển hết sức mạnh mẽ Chính điều đó đã thúc đẩy các hoạt động kinh doanh tăng cao, nhu cầu

về vốn không ngừng tăng lên Trước xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, nhu cầu đầu tư để nâng cấp sửa chữa và bổ sung vốn kinh doanh của các doanh nghiệp ngày càng được chú trọng, nhằm tạo chỗ đứng vững chắc và cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài Đứng trước nhu cầu vốn ngày càng tăng, Vì thế, các ngân hàng đang ra sức tung ra nhiều sản phẩm mới, kỳ vọng giữ được nguồn tiền tiết kiệm và thu hút thêm tiền nhàn rỗi Các hình thức thu hút tiền gửi đa dạng cùng với các mức lãi suất ưu đãi và các chính sách khuyến mãi, hỗ trợ giúp ngân hàng tăng vốn một cách đáng kể

Dưới đây là bảng phân tích tình hình huy động vốn trong 2 năm 2009-2010 của Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng MHB :

Bảng 1: Tình hình huy động vốn trong 2 năm 2009-2010

(Nguồn: Bảng cân đối kế toán của Chi Nhánh Chợ Lớn – ngân hàng MHB trong

2 năm 2009-2010)

Qua bảng số liệu trên, ta thấy tổng nguồn vốn huy động của ngân hàng trong năm 2009 là 1.423.873 triệu đồng, năm 2010 là 1.536.446 triệu đồng, tăng hơn so với năm 2009 là 112.573 triệu đồng, tương đương mức tăng là 7,90% Mức huy động của năm 2010 tăng hơn năm 2009 là do tình hình biến động của kinh tế thế giới đã đi vào ổn định, các nền kinh tế đã dần đi vào ổn định và tăng trưởng mạnh đặt biệt là kinh tế Việt Nam Mặt khác Ngân hàng MHB Chợ Lớn ngay từ đầu năm 2010 đã xác định một trong những nhiệm vụ trọng tâm của năm

là phải tập trung tăng trưởng huy động vốn trên thị trường 1 (huy động từ dân cư

và các tổ chức kinh tế), đây được coi là nhiệm vụ then chốt của ngân hàng, do đó

đã tác động tích cực đến tình hình huy động vốn của ngân hàng Để thấy rõ tình hình huy động vốn của Ngân hàng MHB Chợ Lớn, ta đi vào phân tích rõ hơn các hình thức huy động của ngân hàng

Trong đó, tiền gửi của dân cư là chiếm tỷ trọng cao nhất, cụ thể năm 2009 mức huy động của tiền gửi dân cư là 775.020 triệu đồng chiếm 54,43% tổng số huy động vốn của năm, năm 2010 tăng lên 798.822 triệu đồng chiếm 51,99% tổng số vốn huy động của năm Trong năm 2009, có nhiều biến động trong cơ chế lãi suất, sự biến động của tỷ giá đôla Mỹ, giá vàng tăng cao đột biến làm cho

lượng người chuyển sang kinh doanh ngoại tệ và vàng tăng lên gây khó khăn cho Ngân hàng Nhưng ngân hàng vẫn đạt được lượng vốn huy động cao từ tiền gửi của dân cư Vì trong thời gian này, Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất cao đối với các loại tiền gửi có kỳ hạn ngắn để thu lượng tiền lưu thông trong nền kinh tế nhằm chống lạm phát quay trở lại NHNN đã nâng cao lãi suất cơ bản từ 7% lên 8% năm tạo điều kiện cho việc tăng lãi suất cho vay lên cao hơn Người dân đa số thấy lãi suất tiền gửi cao thì họ sẽ đổ sô đi gửi tiết kiệm nhằm tìm kiếm lợi nhuận

Nhưng năm 2010 thì tình hình huy động tiền gửi của dân cư tăng không cao như mấy năm trước là do năm nay xu hướng khác đôi chút so với năm trước,

vì lãi suất huy động tiền gửi hiện nay không hấp dẫn nhiều đối với nguồn tiền nhàn rỗi, nhất là đối với các hộ kinh doanh cá thể Vì chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của cả nước trong tháng 2/2010 vừa được Tổng cục Thống kê công bố tăng 1,96% so với tháng trước đó và tăng 8,46% so với cùng kỳ năm ngoái Tính bình quân 2 tháng đầu năm 2010, CPI tăng 8,04% so với 2 tháng đầu năm 2009 Điều đáng quan tâm là giá xăng dầu và giá điện tăng, cộng với việc điều chỉnh tỷ giá của NHNN…, được dự báo là tác nhân quan trọng tới sự tăng của CPI trong năm

2010 CPI tăng khiến người dân đòi hỏi một mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao hơn Nhưng tốc độ tăng của lãi suất cơ bản vẫn không bằng tốc độ tăng của CPI khiến tiền nhàn rỗi không mấy mặn mà với lãi suất ngân hàng; mặc khác do lãi suất huy động và cho vay VND của các tổ chức tín dụng giảm nhẹ sau khi NHNN ban hành Thông tư số 12/2010/TT-NHNN

Vào năm 2010 lãi suất cơ bản được nâng cao, tín phiếu bắt buộc được phân

bổ, biện pháp hạn chế tín dụng “hà khắc” được áp đặt lên các ngân hàng thương mại, cắt giảm đầu tư Tất cả các biện pháp này gây ra gánh nặng lớn cho các ngân hàng thương mại cũng như doanh nghiệp vừa và nhỏ vừa mới trải qua một thời gian khó khăn giờ đây phải tìm cách để đối phó với lạm phát Vì thế mà Ngân hàng MHB Chợ Lớn đã chú trọng vào công tác huy động tiền gửi của dân

cư, còn các tổ chức kinh tế và các tổ chức tín dụng trong thời kỳ này gặp khó khăn trong kinh doanh vì lượng tiền trong lưu thông giảm xuống Vì thế mức huy động tiền gửi của tổ chức kinh tế và tổ chức tín dụng không cao so với tiền

gửi dân cư Cụ thể là trong năm 2009 tiền gửi của tổ chức kinh tế là 300.669 triệu đồng, năm 2010 là 360.833 triệu đồng, vậy năm 2010 tăng 60.164 triệu đồng so với năm 2009, tương ứng với mức tăng là 20,01%; còn đối với tiền gửi của tổ chức tín dụng năm 2010 là 342.950 triệu đồng tăng hơn so với năm 2009

là 49.547 triệu đồng với mức tăng tương ứng là 16,88% Mặc dù tiền gửi của tổ chức tín dụng năm 2010 cầm chừng so với mấy năm trước nhưng nhìn chung nguồn huy động của ngân hàng trong năm 2010 tăng so với năm 2009, đó là một tín hiệu khá lạc quan cho tình hình huy động vốn của Ngân hàng MHB Chợ Lớn

Vì trong năm 2010, sự biến động của lãi suất tăng giảm không ngừng, nhất

là đối với các loại tiền gửi trong ngắn hạn Ngân hàng Nhà nước đẩy lãi suất huy động ngắn hạn lên cao để kìm chế lạm phát quay trở lại, đã làm ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống các ngân hàng đang hoạt động, nhất là các ngân hàng thương mại cổ phần Vì Ngân hàng MHB là ngân hàng Nhà nước, được sự chỉ đạo trược tiếp của ban lãnh đạo ngân hàng nên đã hạn chế được mức độ ảnh hưởng Để có được kết quả như vậy, ngân hàng MHB Chợ Lớn đã không ngừng nâng cao chất lượng trong công tác huy động vốn, cụ thể ngân hàng đã đa dạng hóa các kỳ hạn

huy động Bên cạnh đó, Ngân hàng MHB ngay từ đầu năm 2010 đã xác định một

trong những nhiệm vụ trọng tâm của năm là phải tập trung tăng trưởng huy động vốn trên thị trường huy động từ dân cư và các tổ chức kinh tế, đây được coi là nhiệm vụ then chốt xuyên suốt của Ngân hàng và Ngân hàng cũng kịp thời theo dõi lãi suất trên thị trường và điều chỉnh mức lãi suất phù hợp

2.1.3.2 Tình hình cho vay chung của Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng MHB trong 2 năm 2009-2010.

Hoạt động tín dụng là một hoạt động trọng tâm của bất kỳ một Ngân hàng nào Một lượng vốn đi vào ngân hàng bằng hình thức huy động và đi ra dưới hình thức một khoản tín dụng, khoảng chênh lệch giữa chi phí đầu vào và chi phí đầu ra sẽ mang lại lợi nhuận cho ngân hàng Như vậy kết quả hoạt động tín dụng góp một phần không nhỏ trong khoản lợi nhuận của Ngân hàng Đồng thời quy

mô và chất lượng của hoạt động tín dụng cũng thể hiện tiềm năng và thế mạnh của Ngân hàng đó cùng với hoạt động huy động vốn, Chi Nhánh Chợ Lớn đã cố gắng đạt kết quả tốt trong hoạt động tín dụng, nhằm đáp nhu cầu vốn của các

doanh nghiệp cũng như các cá nhân trên địa bàn Nhìn chung qua 2 năm

2009-2010 tình hình cho vay của Ngân hàng đã có nhiều tiến triển tốt, thể hiện qua bảng số liệu sau:

Bảng 2: Tình hình cho vay chung của Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng MHB trong 2 năm 2009-2010:

Đơn vị tính: triệu đồng

(Nguồn: Bảng cân đối kế toán của ngân hàng MHB Chợ Lớn năm 2009-2010)

Qua bảng số liệu trên ta thấy, năm 2010 doanh số cho vay đạt 1.012.560 triệu đồng, năm 2009 là 935.302 triệu đồng, năm 2010 cao hơn so với năm 2009

là 77.258 triệu đồng tương ứng với mức tăng là 8,26% Điều này cho ta thấy được, tình hình kinh tế trong năm 2010 có sự biến động tích cực Khủng hoảng tài chính xem như đã được lắng xuống nhưng Ngân hàng Nhà Nước đang lo ngại nền kinh tế sẽ rơi vào lạm phát do đó doanh số cho vay của năm 2010 cũng có sự chững lại, vì tăng trưởng tín dụng trong năm nay tiếp tục được chọn lọc trên cơ

sở thận trọng và sự điều chỉnh lãi suất cơ bản lên 8% cũng đã tác động không nhỏ đến sự điều chỉnh liên tục mức lãi suất của hệ thống ngân hàng

100,00

64,0335,97

1.012.560

532.806479.754

100,00

52,6247,38

77.258

-66.089107.347

8,26 -11,04 31,90

100,00

63,9236,08

627.906

431.264196.642

100,00

68,6831,32

133.465

115.19518.270

26,99 36,45 10,24

100,00

68,8031,20

720.691

419.271301.420

100,00

58,1841,82

102.273

-6.234108.507

16,54 1,46 56,25

100,00

62,4737,53

20.378

12.9828.396

100,00

63,7136,29

2.963

2.1021.861

17,01 19,32 28,47

5.Tỉ lệ NQH BQ

-Ngắn hạn

-Trung, dài hạn

2,82 2,55 3,38

2,83 3,10 2,79

Trong đó cho vay ngắn hạn chiểm tỷ trọng cao nhất trong tổng doanh số cho vay của ngân hàng so với cho vay trung và dài hạn Để thấy rõ hơn về biến động này ta lần lược đi vào phân tích Trong năm 2009 là 598.895 triệu đồng chiếm tỷ trọng 64,03% trong tổng doanh số cho vay, năm 2010 là 532.806 triệu đồng chiếm tỷ trọng 52.62% trong tổng doanh số của năm, năm 2010 thấp hơn

so với năm 2009 là 66.089 triệu đồng với tốc độ giảm là 11,04% Một trong những nguyên nhân làm cho doanh số cho vay ngắn hạn chiếm tỷ trọng cao là do: sự hỗ trợ lãi suất cho vay ngắn hạn của gói kích cầu lần 1 của Chính Phủ đầu năm 2009, đồng thời nhu cầu cần vốn lưu động tăng của các doanh nghiệp đã làm cho nguồn vốn vay ngắn hạn có phần tăng hơn so với doanh số cho vay trung và dài hạn Còn đối với cho vay trung và dài hạn tuy không chiếm tỷ trọng cao so với doanh số cho vay của các năm trước đó, xong trong năm 2010 doanh

số cho vay trung và dài hạn đã tăng lên 107.347 triệu so với năm 2009 tức tăng 31,9% Nguyên nhân thứ nhất là do trong năm này với gói kích cầu lần thứ 2 của Chính Phủ đã hỗ trợ lãi suất cho vay trung và dài hạn; thứ hai là do nền kinh tế của nước ta đang trên đà phát triển, sau quá trình hội nhập, các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh được thành lập ngày càng nhiều, nhu cầu

về vốn là rất lớn do đó cho vay vốn để phục vụ sản xuất đáp ứng kịp thời vốn cho chi phí sản xuất nông - lâm - ngư - diêm nghiệp theo mùa vụ hiện nay Và muốn cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài thì đòi hỏi các doanh nghiệp trong nước cần có nguồn vốn lớn để mở rộng quy mô, cải tiến công nghệ Nhu cầu vốn trung và dài hạn được ngân hàng MHB Chợ Lớn cung cấp để đầu tư cơ

sở hạ tầng, mua sắm trang thiết bị phù hợp với khách hàng

Nhìn chung năm 2010 có một số khó khăn nhưng doanh số cho vay của ngân hàng vẫn đạt kết quả cao, trong đó cho vay ngắn hạn chiếm tỷ trọng cao hơn nhưng đã có dấu hiệu giảm và thay vào đó là cho vay trung, dài hạn có tín hiệu lạc quan hơn trong năm này Điều này chứng tỏ được tốc độ vòng quay vốn nhanh, thuận lợi cho việc cung ứng vốn nhanh và kịp thời của ngân hàng MHB Chợ Lớn

Doanh số thu nợ của ngân hàng cũng tăng lên qua 2 năm, cụ thể trong năm

2009 là 494.441 triệu đồng, năm 2010 là 627.906 triệu đồng, tức năm 2010 tăng

so với năm 2009 là 133.465 triệu đồng, với tốc độ tăng 26,99% Do nền kinh tế trong năm 2010 có nhiều biến động nên đã ảnh hưởng đến quá trình sản xuất kinh doanh của khách hàng, dẫn đến doanh số thu nợ của ngân hàng còn ở mức thấp Đối với các khoản nợ vay ngắn hạn, thời hạn trả nợ là 1 năm nên khi đến hạn trả nợ phụ thuộc vào kết quả sử dụng vốn vay của khách hàng và khâu thu

nợ của cán bộ tín dụng Cụ thể năm 2010, doanh số thu nợ ngắn hạn là 431.264 triệu đồng tăng hơn so với năm 2009 là 115.195 triệu đồng, tốc độ tăng là 36,45% cao hơn so với mấy năm trước đó do vào đầu năm 2010 chính sách hỗ trợ lãi suất ngắn hạn đã chấm dứt và đang tăng tốc để thu hồi nợ vay nhằm bảo đảm mức độ rủi ro của toàn hệ thông ngân hàng MHB Còn đối với các khoản nợ trung và dài hạn thường được giải ngân lần cuối cùng mới tính đến thời hạn thu hồi nợ, vì vậy tại thời điểm này có những khoản nợ mới được giải ngân không thể thu hồi được nợ nên doanh số thu nợ vẫn còn ở mức thấp, năm 2009 là 178.372 triệu đồng, năm 2010 là 196.642 triệu đồng Qua hai năm doanh số thu

nợ tăng lên đáng kể với tốc độ tăng là 26,99% Do nền kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh phát triển nhanh trong thời gian qua nên hoạt động kinh doanh cũng như đời sống của người dân ổn định và nâng cao hơn; bên cạnh đó ban lãnh đạo MHB Chợ Lớn có sự theo dõi và đưa ra giải pháp kịp thời nhằm đạt được mục tiêu đã đề ra ngay từ đầu năm và có đội ngũ cán bộ làm việc nhiệt tình, có trách nhiệm cao do đó hoạt động thu nợ vẫn tiến hành đúng kỳ

Dư nợ bình quân phản ánh số tiền mà ngân hàng đầu tư cho vay Dư nợ cho vay bao gồm nợ trong hạn hoặc nợ đã được gia hạn và nợ quá hạn Dư nợ và doanh số cho vay là hai chỉ tiêu phản ánh quy mô tín dụng Dư nợ tín dụng của ngân hàng tăng cao qua 2 năm, điều đó chứng tỏ quy mô tín dụng của ngân hàng ngày càng được mở rộng và phát triển hơn Cụ thể năm 2010 dư nợ bình quân của ngân hàng là 720.691 triệu đồng cao hơn so với năm 2009 là 618.418 triệu đồng, tốc độ tăng là 16,54% Do năm 2010 tốc độ tăng của dư nợ bình quân trung, dài hạn nhanh hơn tốc độ giảm của dư nợ ngắn hạn

Chất lượng tín dụng cũng được đánh giá thông qua chỉ số nợ quá hạn của ngân hàng Tỷ lệ nợ quá hạn bình quân so với dư nợ bình quân năm 2009 là

2,82%, năm 2010 là 2,83% Tỷ lệ này thấp chứng tỏ ngân hàng biết khống chế tỷ

lệ nợ quá hạn ở mức cho phép để tối đa hóa lợi nhuận cho ngân hàng

2.1.3.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng MHB trong 2 năm 2009-2010.

Sự xuất hiện ngày càng nhiều các Ngân hàng thương mại cổ phần và các ngân hàng liên doanh trên địa bàn thành phố đã khiến cho việc cạnh tranh giữa các ngân hàng gay gắt hơn; về lãi suất cũng như các thủ tục cho vay đơn giản, các ưu đãi về dịch vụ Ngân hàng để nhằm thu hút khách hàng Hoạt động kinh doanh của Ngân hàng MHB Chợ Lớn cũng không tránh khỏi những khó khăn và thách thức cạnh tranh hiện nay với sự chỉ đạo cụ thể và linh hoạt của các ban lãnh đạo Ngân hàng MHB Chợ Lớn cùng với sự nổ lực cố gắng, nhạy bén công việc của cán bộ nhân viên ngân hàng trong năm qua, ngân hàng cũng đã có bước phát triển và tăng trưởng Đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng

để có cái nhìn tổng thể về tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Và từ

đó có thể đưa ra những giải pháp để khắc phục những mặt yếu kém, phát huy những thế mạnh của Ngân hàng trong quá trình hoạt động, để hiểu rõ được kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng MHB Chợ Lớn ta tiến hành phân tích bảng số liệu sau:

Bảng 3: Kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Chợ Lớn – ngân hàng MHB trong 2 năm 2009-2010:

Đơn vị tính: triệu đồng

Năm 2009 2010 Chênh lệch

4,9745,8049,23

138.265

6.17259.81572.278

100,00

4,4643,2652,27

17.998

1984.72913.071

14,97 3,31 8,58 22,08

2.Chi phí

-Chi về TS

-Chi trả tiền vay

-Chi hoạt động TD

-Chi lương & phụ cấp

-Chi quản lý, công cụ

-Chi khác

97.656

1.89452.51734.7814.0833.537844

100,00

1,9453,7835,624,183,620,9

113.403

2.10759.57441.9345.4963.763529

100,00

1,8652,5336,984,853,320,5

15.747

2137.0577.1621.413226-315

16,12 11,25 13,44 20,59 34,61 6,39 -37,32

(Nguồn: Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Chợ Lớn – ngân hàng MHB trong 2 năm 2009-2010)

Qua bảng số liệu trên ta thấy, tổng thu nhập năm 2010 là 138.265 triệu đồng tăng 17.998 triệu đồng so với năm 2009, với tốc độ tăng là 14,97% Trong

đó thu từ hoạt động tín dụng chiếm tỉ trọng lớn nhất cả hai năm 2009-2010 Cụ thể trong năm 2009 thu từ hoạt động tín dụng là 59.207 triệu đồng chiếm tỉ trọng 49,23%; năm 2010 là 72.278 triệu đồng chiếm tỉ trọng 52,27%; tăng hơn so với năm trước là 13.071 triệu đồng, tỷ lệ tăng 22,08% Điều này chứng tỏ với xu hướng hội nhập và góp phần phát triển kinh tế, Ngân hàng đã không ngừng tìm kiếm các nguồn vốn để tài trợ cho các doanh nghiệp, các hộ kinh doanh, không phải cung ứng vốn ồ ạt mà phải có chọn lọc một cách hiệu quả Sở dĩ, doanh thu thuần từ mảng tín dụng của các ngân hàng tăng mạnh về con số tương đối so với năm 2009 là do trong năm 2009 thu nhập từ mảng hoạt động này của các ngân hàng rất thấp chủ yếu đến đến từ các nguồn như kinh doanh trái phiếu, sàn vàng Mặc dù tăng trưởng tín dụng bằng tiền đồng trong nửa đầu năm của các ngân hàng thấp, nhưng tăng trưởng tín dụng bằng ngoại tệ lại rất cao, đến 27%

so với cuối năm 2009, nên thu nhập từ lãi của các ngân hàng nhìn chung là khả quan hơn năm 2009 với tốc độ tăng trưởng là 8,58%

Về chi phí cũng tăng lên đáng kể, năm 2010 là 113.403 triệu đồng tăng hơn

so với năm 2009 là 15.747 triệu đồng, với tốc độ tăng là 16,12% Như vậy trong những năm gần đây Ngân hàng đã đẩy mạnh bằng việc đa dạng hóa các dịch vụ, nghiên cứu triển khai các dịch vụ mới, không ngừng tuyển dụng thêm nhân viên mới Đồng thời ngân hàng đã đầu tư nhiều máy móc thiết bị hiện đại, áp dụng quy trình tiên tiến, nâng cao chất lượng dịch vụ của mình Nhìn chung qua số liệu trên ta có thể thấy tình hình hoạt động của Ngân hàng là rất khả quan, nhưng cần giảm thiểu về chi phí Hoạt động của Ngân hàng trong thời gian qua đã mang lại hiệu quả cao, lợi nhuận năm 2010 là 24.862 triệu đồng, tăng 2.251 triệu đồng

so với năm 2009, tức tăng lên với tỉ lệ 9,96% Ngân hàng MHB Chợ Lớn là một ngân hàng của nhà nước nhưng mới được thành lập, kinh nghiệm còn non trẻ hơn các Ngân hàng Nhà nước khác, tuy còn nhiều hạn chế nhưng MHB Chợ Lớn

đã nổ lực khắc phục và đạt được những kết quả đáng khích lệ Điều đó chứng tỏ trong năm 2010, Ngân hàng đã có nhiều chính sách quảng cáo tiếp thị đẩy mạnh hiệu quả hoạt động dịch vụ, đặc biệt là đẩy mạnh hoạt động tín dụng và cấp tín dụng hiệu quả của Ngân hàng đã giúp cho khách hàng có thêm niềm tin vào Ngân hàng MHB Chợ Lớn

Sở dĩ ngân hàng MHB Chợ Lớn đạt mức lợi nhuận khả quan từ hoạt động tín dụng trong năm 2010, đặc biệt trong quí 2, là nhờ vào việc được áp dụng lãi suất thỏa thuận cho các khoản vay, tức có thể cao hơn mức trần là 150% lãi suất

cơ bản; trong khi năm 2009, các khoản cho vay tiêu dùng đều phải cho vay với mức lãi suất như cho vay sản xuất kinh doanh

Ngân hàng MHB là một tổ chức kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ, tín dụng

và dịch vụ ngân hàng Nó cũng như những doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh khác, luôn có mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận Lợi nhuận là yếu tố then chốt nhất,

cụ thể nhất, nói lên kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng, nó là hiệu số giữa tổng thu nhập và tổng chi phí Để gia tăng lợi nhuận, ngân hàng cần phải quản lý tốt các khoản mục tài sản nhất là các khoản mục cho vay đầu tư; giảm thiểu các chi phí trong đó tập trung quản lý chặt chẽ việc chi tiêu, mua sắm, công tác phí trên tinh thần tiết kiệm, chống lãng phí, đảm bảo cho hoạt động kinh doanh có hiệu quả Bên cạnh đó cũng nhờ vào sự nổ lực của Ban Giám Đốc

Ngân hàng MHB Chợ Lớn đã thực hiện một chính sách khách hàng năng động, vận dụng linh hoạt mức lãi suất, đồng thời với phong cách phục vụ tận tình của toàn thể cán bộ nhân viên ngân hàng đá góp phần làm tăng doanh thu cho ngân hàng, mức dư nợ của ngân hàng ngày càng tăng và tổ chức phòng ngừa, xử lý nợ quá hạn giảm hơn.

2.2 Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng MHB.

Trước thềm hội nhập thị trường quốc tế đòi hỏi Việt Nam phải có một nền kinh tế vững mạnh để canh tranh với các nền kinh tế khác trên thế giới Thành phố Hồ Chi Minh là thành phố có tiềm năng và thế mạnh về mọi mặt cần phải phát huy trong tiến trình hội nhập và phát triển

Hiện nay, các doanh nghiệp mọc lên ngày càng nhiều, mức sống người dân ngày càng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển mạnh mẽ: khu công nghiệp, nhà máy, căn hộ cao cấp, resort Các khu nhà quy hoạch được xây dựng khang trang đẹp

đẽ Các khu đô thị mọc lên làm bộ mặt thành phố ngày càng đẹp hơn, nhu cầu về nhà ở thực sự tăng cao trong 2 năm trở lại đây Xây dựng nhà ở là nhu cầu cần thiết của con người, nhu cầu nhà ở là vô tận, người chưa có nhà thì mong có nhà, người có nhà rồi thì mong muốn có nhà khang trang hơn đẹp đẽ hơn Nhà ở có ảnh hưởng đến các mặt sinh hoạt đời sống cá nhân và liên quan đến tình hình kinh tế xã hội Tuy nhiên muốn xây dựng nhà thì cần phải có đủ tiền, gía trị nguồn tiền lớn nên không phải lúc nào người dân cũng đủ để thực hiện các nhu cầu này càng có sự hổ trợ của các tổ chức

Theo đánh giá của các ngân hàng thương mại, cho vay tiêu dùng nói chung

và cho vay để mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở nói riêng là thị trường còn rất rộng và đầy tiềm năng Có thể thấy, các ngân hàng hiện nay triển khai cho vay tiêu dùng khá rầm rộ, mở ra một kênh tín dụng mới và góp phần thực hiện chủ trương kích cầu tiêu dùng của chính phủ Vì thế để tín dụng nhà ở phát triển tốt mang lại hiệu quả trong kinh doanh cũng như phục vụ tốt cho dân cư thì đòi hỏi cán bộ tín dụng phải vững nghiệp vụ, tận tình với công việc và am hiểu pháp luật, nhất là trong lĩnh vực nhà đất để giúp hai bên mua bán nhà ở, chuyển

nhượng đất thực hiện đúng pháp luật và giảm thiểu rủi ro cho Ngân hàng và khách hàng.

Nhận thấy được tiềm năng này tại Thành phố, Ngân hàng MHB Chợ Lớn

đã đẩy mạnh các sản phẩm hấp dẫn về mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu của người dân, đồng thời mang lại lợi nhuân cho Ngân hàng Điều này cũng có một ý nghĩa về mặt kinh tế và quan trọng hơn là lợi ích

xã hội Thúc đẩy tốc độ phát triển đô thị, cơ cấu lại, đẩy mạnh việc quy hoạch đô thị, giúp ổn định an ninh trật tự, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, sinh hoạt của người dân được văn minh hơn

Chúng ta xem xét tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của Ngân hàng MHB Chợ Lớn trong 2 năm 2009-2010 để thấy rõ việc tăng trưởng

về nhu cầu này:

Bảng 4: Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của Chi nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng MHB trong 2 năm 2009-2010.

5 Tỷ lệ NQH BQ

- Vay mua, xd &

sửa chữa nhà

2,82 2,13

2,83 1,95

(Nguồn: Báo cáo hoạt động cho vay tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng MHB

trong 2 năm 2009-2010)

Số liệu đáng chú ý trong bảng số liệu trên là doanh số cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở trong năm 2010 chỉ tăng 8,71% so với năm 2009 thấp hơn so với 27,2% tốc độ tăng của các năm trước đó Đó là những minh chứng rõ nét nhất cho mảng tín dụng nhà đất đang nhuốm màu ảm đạm ở Việt Nam Thực

ra, cho đến nay nguyên nhân lớn nhất khiến mức tăng của tín dụng bất động sản

cứ chậm dần đều là do lãi suất vay thỏa thuận còn cao Trên thực tế, từ cuối năm

2009, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà, đất trả góp đang được các ngân hàng

áp dụng mức ở mức cao, ở thời điểm hiện tại dao động từ 16 đến 18%/năm Đối với đa số người có thu nhập thấp thì với mức giá khoảng từ 800 triệu đồng đến trên 1 tỷ đồng/căn hộ là khoản tiền quá lớn, trong khi vay ngân hàng phải chịu lãi suất khá cao Vì thế, với các khách hàng mua căn hộ, nhà, đất hoặc sửa chữa nhà trả góp chưa dám tiếp cận vốn vay, do áp lực lãi suất còn quá sức chịu đựng của khách hàng

Mặt khác, như đã biết sự điều chỉnh của các chính sách vĩ mô liên quan đến nguồn cung tín dụng bất động sản cũng có những tác động tức thì vào lĩnh vực nhạy cảm này Trên thực tế, gần đây Nhà nước liên tục ban hành các văn bản như thế đã có những ảnh hưởng rõ rệt, ví dụ Nghị định 71 siết chặt việc mua bán bất động sản vẫn đang gây nhiều vướng mắc, khó thực thi, thậm chí thua lỗ từ phía doanh nghiệp rồi thì sự góp mặt của Thông tư 13 với nội dung là các khoản vay kinh doanh bất động sản sẽ có hệ số rủi ro lên đến 250% Trong ngắn hạn, với việc gia tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đồng thời tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%, dẫn đến việc vay vốn mua nhà có thể sẽ khó khăn hơn vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng cung ứng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng

Tương ứng với doanh số cho vay, doanh số thu nợ loại hình này trong 2 năm 2009-2010 cũng tăng lên 21.660 triệu đồng ứng với tỷ lệ tăng 12,55% đây

là một tỉ lệ cao so với tổng doanh số thu nợ của ngân hàng Điều này có thể do các khoản vay của khách hàng đã đến kỳ hạn, vì vậy việc thu hồi vốn được đẩy mạnh Dư nợ bình quân trong mua, xây dựng sửa chữa nhà năm 2010 tăng 18,72% ứng với số tiền cụ thể là 39.785 triệu đồng; nợ quá hạn bình quân trong lĩnh vực mua, xây dựng nhà năm 2010 là 4.916 triệu đồng, tăng hơn so với năm

2009 là 374 triệu đồng, với tốc độ tăng là 8,23% Và tỉ lệ NQH BQ trong năm

2010 là 1,95% đây là con số tuy không cao nhưng cán bộ tín dụng cần chú ý để giảm tỉ lệ này càng thấp càng tốt Tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dư nợ đối với cho vay hình thức này là thấp, chưa tới 2% (quy định nhà nước cho phép tỷ lệ này là 5%) Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà tại các dự án rất chậm nên ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân và quy định về đảm bảo tiền vay của ngân hàng

Hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng MHB Chợ Lớn đang có tiềm năng Vì Ngân hàng MHB Chợ Lớn chiếm ưu thế hơn so với các ngân hàng khác trên địa bàn về lĩnh vực cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà Ngay khi thành lập và với cái tên của ngân hàng thì ta có thể nhận thấy được điều này Với quan điểm phục vụ đầy đủ các nhu cầu tín dụng và các dich

vụ, đặc biệt là đáp ứng nhu cầu vốn lớn về xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển nhà ở; Ngân hàng cần tiếp tục phát huy những thế mạnh cũng như mở rộng thị phần nhằm đóng góp một tỉ trọng lớn hơn cho chi nhánh trong những năm đến Bên cạnh đó cũng nhờ tới sự can thiệp kịp thời của Chính Phủ vào hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà tại MHB Chợ Lớn như Thông tư 13 của NHNN và sự ra đời của Nghị Định 71 của Chính phủ có thể làm cho thị trường bất động sản gặp khó khăn trong ngắn hạn Tuy nhiên, xét về lâu dài cả hai chính sách này đều nhằm mục đích hướng thị trường bất động sản phát triển bền vững

và ổn định hơn, chúng giúp thanh lọc thị trường và loại khỏi cuộc chơi những doanh nghiệp không có tính chuyên nghiệp cao và năng lực tài chính thấp kém Điều đó có nghĩa là tình hình tín dụng về mua, xây dựng và sửa chữa nhà

ở của Ngân hàng MHB cũng sẽ lạc quan hơn trong dài hạn

2.2.1.Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở theo mục đích

sử dụng vốn trong 2 năm 2009-2010.

Phân loại theo mục đích sử dụng vốn bao gồm: mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở Phân tích theo mục đích sử dụng vốn để biết rõ nhu cầu của khách hàng theo từng lĩnh vực khác nhau Loại hình nào đang được ưu chuộng, có kế hoạch phát triển cân đối từng loại, đưa ra các giải pháp và phương hướng kinh doanh để đạt được kết quả tốt nhất trong hoat động cho vay này Trong hoạt