Bài tập nhóm đất đai liên quan đến giấy tờ chuyển nhượng vườn ao

Theo ý kiến của khu dân cư, đất của gia đình ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn Hòa là do bà Trần Thị Bànnhận chuyển nhượng từ bà Lê Thị Thục để lại, là đất thổ cư, được sử dụng từ năm 19

Bài tập nhóm đất đai liên quan đến giấy tờ chuyển nhượng vườn ao

ĐỀ BÀI SỐ 1

1 Ngày 1.10.1976, Bà Lê Thị Thục kí giấy tờ chuyển nhượng vườn

ao, hoa màu cho bà Trần Thị Bàn (mẹ ông Phạm Văn Định) Nội dung chuyển nhượng: hoa màu, vườn ao đằng trước và 3 gian nhà tre có diện tích 1 sào(360m2) Có giấy tờ xác nhận của UBND xã

2 Ngày 11.10.1976, Bà Lê Thị Thục kí với bà Trần Thị Bàn Giấy biên nhận có nội dung giao nhượng thêm ao đằng sau và bổ sung nội dung thanh toán giá trị chuyển nhượng cho toàn bộ diện tích chuyển nhượng ngày 1.10.1976

3 Ngày 30.12.2005, UBND huyện Từ Liêm có quyết định số 4369/

QĐ – UB về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở khu dân cư nông thôn cho 94 trường hợp đang sử dụng đất tại xã Đông Ngạc Trong đó có hộ gia đình bác Phạm Văn Định Theo đó bác Phạm Văn Định thuộc trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15.10.1993, đất không có giấy tờ quy định tại k1 Đ5 QĐ

23/2005/QĐ – UB ngày 18.02.2005 của UBND thành phố Hà nội, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch Do vậy phải nộp phí trước bạ đất, phí địa chính; diện tích đất ở vượt hạn mức nộp 50% tiền sử dụng đất

4 Ngày 24.9.2010, Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Từ Liêm ra công văn số 177/TN& MT về việc xác định nguồn gốc và quá trình sử dụng đất của ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn Hòa Trong đó có các kết luận, không đủ cơ sở chứng minh nguồn gốc đất sử dụng trước ngày 18/12/1990, chưa đủ cơ sở kết luận loại đất, diện tích, thời điểm sử dụng đất Do vậy, Phòng tài

nguyên đề nghị UBND xã Đông Ngạc lấy ý kiến khu dân cư theo

TT 06.2007/TTBTNMT ngày 2.7.2007

5 Ngày 30.11.2010UBND huyện Từ Liêm ra thông báo số

1720/TB UBND về việc lấy ý kiến khu dân cư Ngày 04.12.2010, UBND xã Đông Ngạc công bố kết quả phiếu lấy ý kiến nhân dân Theo ý kiến của khu dân cư, đất của gia đình ông Phạm Văn Định

và ông Phạm Văn Hòa là do bà Trần Thị Bàn(nhận chuyển

nhượng từ bà Lê Thị Thục) để lại, là đất thổ cư, được sử dụng từ năm 1976, không có tranh chấp

6 Ngày 3.3.2011,Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Từ Liêm

có biên bản kiểm tra hiện trạng đất của gia đình ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn Hòa Theo đó đất sử dụng ổn định trước năm 1980, không có tranh chấp, đã xây dựng các công trình trên thửa đất, có tường bao vây quanh

7 Ngày 14.6.2011, UBND huyện Từ Liêm có công văn số 276/ TN và

MT về việc trả lời đơn của ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn Hòa Tại công văn này không thừa nhận giấy chuyển nhượng vườn

ao, hoa màu năm 1976 là giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất Công văn không nêu rõ nguyên nhân của việc không thừa nhận

Do vậy, đất thuộc dạng không có giấy tờ theo quy định Một lần nữa, UBND huyện Từ Liêm khẳng định phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình 2 ông theo QĐ 4369 của UBND là đúng

8 Ngày15.05.2012 theo đề nghị của ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn Hòa, UBND xã Đông Ngạc trích lục bản đồ: – Trích sao

sổ mục kê kèm theo bản đồ năm 1987, đất chưa ghi tên bà Trần Thị Bàn Thuộc thửa đất của hộ gia đình ông Phạn Văn Nghị(đất thổ cư) diện tích 953m2 và thửa đất số 49 của ông Phan Văn An(đất thổ cư) diện tích 440m2 – Trích sao sổ mục kê kèm theo bản đồ năm 1994:đất là thửa đất số 02 Tờ bản đồ 27, diện tích 595m2, loại đất thổ cư đứng tên bà Trần Thị Bàn

9 Ngày 8.5.2012.UBND huyện Từ Liêm ra quyết định 2818 về việc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn Hòa Theo

đó, diện tích đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất của 2 ông được điều chỉnh bằng:595 trừ 360 bằng 143m2.(ông Phạm Văn Định 67,5m và ông Phạm Văn Hòa 75,5m) Vì vậy, tại phiếu yêu cầu tư vấn số… ngày… năm 2012, ông Định đã đề nghị trung tâm tư vấn pháp luật trường HLU tư vấn bằng văn bản về các nội dung:

– Tờ phiếu lấy ý kiến của khu dân cư có thể chứng minh cho Tờ mua bán năm 1976 được không?

– Trả lời của Phòng tài nguyên và môi trường số 177/TN&MT ngày 24/9/2010của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Từ Liêm có đúng không?

– Gia đình có phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

– Số m2 phải đóng tiền sử dụng đất, kể cả số đã bán(đã lấy sổ) có đúng không?

NỘI DUNG

1 Tờ phiếu lấy ý kiến của khu dân cư có thể chứng minh cho Tờ mua bán năm 1976 được không?

Tờ phiếu lấy ý kiến của khu dân cư có thể chứng minh cho Tờ mua bán năm 1976 Theo thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của chính phủ qui định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai:

I Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định quy định tại khoản 4 Điều 3 Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích sử dụng đất hiện tại như sau:

1 Khi thực hiện công việc thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt trong quá trình xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi là Giấy chứng nhận) theo quy định tại khoản 2 Điều 135 và khoản 2 Điều

136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai (gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP), Ủy ban nhân dân cấp xã phải lấy ý kiến của khu dân cư gồm những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục

đích hiện tại của thửa đất Ý kiến của khu dân cư được lập thành văn bản theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này và phải được công bố công khai cùng với danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

2 Sau khi kết thúc việc công khai theo quy định, Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét các ý kiến đóng góp về nguồn gốc và thời điểm bắt đầu sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện tại để ghi xác nhận vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận gửi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng với Phiếu lấy ý kiến của khu dân cư và các giấy tờ theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

Theo đề bài: Ngày 30.11.2010 UBND huyện Từ Liêm ra thông báo

số 1720/TB UBND về việc lấy ý kiến khu dân cư Ngày

04.12.2010, UBND xã Đông Ngạc công bố kết quả phiếu lấy ý kiến nhân dân Theo ý kiến của khu dân cư, đất của gia đình ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn Hòa là do bà Trần Thị Bàn(nhận

chuyển nhượng từ bà Lê Thị Thục) để lại, là đất thổ cư, được sử dụng từ năm 1976, không có tranh chấp; ngày 3.3.2011, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Từ Liêm có biên bản kiểm tra hiện trạng đất của gia đình ông Phạm Văn Định và Phạm Văn Hòa Theo đó đất sử dụng ổn định trước năm 1980, không có tranh chấp, đã xây dựng các công trình trên thửa đất, có tường bao vây

quanh Từ đó ta có thể thừa nhận đất của gia đình ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn Hòa là đất sử dụng ổn định Nên tờ phiếu lấy ý kiến của khu dân cư có thể chứng minh cho Tờ mua bán năm

1976 được

2 Trả lời của Phòng tài nguyên và môi trường số 177/ TN&MT ngày 24/9/2010 của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Từ Liêm có đúng không?

Trả lời của Phòng Tài nguyên và Môi trường số 177/TN&MT ngày 24/9/2010 của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Từ Liêm là sai Vào ngày 1.10.1976, bà Lê Thị Thục kí giấy tờ chuyển nhượng vườn ao, hoa màu cho bà Trần Thị Bàn (mẹ ông Phạm Văn Định)

và đã có xác nhận của UBND xã Mà theo điểm b khoản 1 Điều

127 Luật lao động năm 2003 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Vì thế, giấy tờ chuyển nhượng đất mà bà Lê Thị Thục đã kí với bà Trần Thị Bàn là giấy tờ hoàn toàn hợp pháp và có hiệu lực

Mặt khác, theo như quyết định số 4369/QĐUB về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở khu dân cư nông thôn cho 94 trường hợp đang sử dụng đất tại xã Đông Ngạc, đất của ông Phạm Văn Định (do bà Trần Thị Bàn để lại) thuộc trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15.10.1993; đất không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 5 QĐ 23/2005/QĐUB ngày 18.02.2005 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch Vì vậy, mảnh đất đó đương nhiên thuộc quyền sở hữu của ông Phạm Văn Định mà cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương phải có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất cho mảnh đất đó; đồng thời, ông Phạm Văn Định sẽ phải thực hiện nghĩa vụ hành chính của mình là nộp phí trước bạ, phí địa chính trong thời gian sử dụng đất trước đó

Chính vì thế, nếu phòng Tài nguyên và môi trường huyện Từ Liêm kết luận mảnh đất của ông Phạm Văn Định không đủ cơ sở chứng minh nguồn gốc đất sử dụng trước ngày 18.12.1990 chưa đủ cơ sở kết luận loại đất , diện tích, thời điểm sử dụng đất là hoàn toàn không có cơ sở, dẫn đến những thắc mắc cho người dân mà cụ thể ở đây là ông Phạm Văn Định

3 Gia đình có phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Gia đình ông Đinh không phải nộp tiền sử dụng đất:

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 50 Luật đất đai 2003: “Giấy

tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân

xã phường thì trấn xác nhận là sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993” thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đồng thời: theo nghị định 198/2004/NĐ CP thì ở khoản 3 điều 4 có quy định “ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2003 và được quy định tại Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng

10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai” sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất

Đối chiếu với trường hợp của ông Định và ông Hòa thì ta có thể thấy là: diện tích đất mà hai ông đang sử dụng là đất vườn ao( quy định tại điều 87 Luật đất đai), có giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất( giấy tờ chuyển nhượng được kí

giữa bàn Bàn và bà Thục được kí năm 1976) và đã được UBND xã Đông Ngạc xác nhận là đất không có tranh chấp

Như vậy thì gia đình ông sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất

4 Số m2 phải đóng tiền sử dụng đất, kể cả số đã

bán(đã lấy sổ) có đúng không?

Việc xác định số m2 mà UBND huyện Từ Liêm yêu cầu gia đình phải nộp tiền sử dụng đất là không đúng

Trường hợp của ông Định và ông Hòa thuộc khoản 2,điều 50 Luật đất đai:

“ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy

tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ

ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã,

phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Hơn nữa, ta có thể thấy những việc sử dụng đất của ông Hòa và ông Định có các điều kiện:

+ Đất sử dụng lâu dài, không có tranh chấp được UBND xã xác nhận, có phiếu lấy ý kiến nhân dân xã Đông Ngạc,( 04.12.2010, UBND xã Đông Ngạc công bố kết quả phiếu lấy ý kiến nhân dân Theo ý kiến của khu dân cư, đất của gia đình ông Định và ông Hòa

là do bà Bàn(nhận chuyển nhượng từ bà Thục) để lại, là đất thổ

cư, được sử dụng từ năm 1976, không có tranh chấp )

+ Diện tích đất mà các ông đang sử dụng là đất vườn ao

có một trong các loại giấy tờ được quy định trong khoản 1 điều 14 của quy định trên: giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và trên giấy tờ cũng có ghi diện tích đất ở là 360m2

Mà ở điểm a khoản 4 điều 14 tại Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội (Ban

hành kèm theo Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01 tháng

12 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội) có quy định:

”Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này có ghi nhận

rõ ranh giới, diện tích thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì diện tích đất vườn, ao đó được xác định là đất ở, không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận.”

Như vậy,ông Định sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất dù đối với đất đã có số hay chưa có sổ

Do đó, mà việc xác định số m2 đất phải đóng tiền,kể cả số đã bán(đã lấy sổ) theo quyết định của UBND xã là sai

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Bộ luật lao động năm 2003

2 Luật đất đai 2003

3 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ : Nghị định về thi hành Luật Đất đai

4 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo

5 Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất

7 QUYẾT ĐỊNH 117/2009 của UBND thành phố Hà Nội VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT, ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG VỀ SỬ DỤNG ĐẤT, SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ

NHÂN, CỘNG ĐỒNG DÂN CƯ, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI ĐƯỢC SỞ HỮU NHÀ Ở

GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI