Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện quản bạ, tỉnh hà giang giai đoạn 2011 2013

Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÃI VĂN HUYỆN

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢCÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢN BẠ, TỈNH HÀ GIANG

GIAI ĐOẠN 2011-2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Thái Nguyên, năm2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÃI VĂN HUYỆN

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢCÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢN BẠ, TỈNH HÀ GIANG

GIAI ĐOẠN 2011-2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Giảng viên hướng dẫn : TS.Hà Xuân Linh

Thái Nguyên, năm2015

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại

học Nông lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quản Bạ, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011-2013”

Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành

Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa Quản

lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo –TS.Hà Xuân Linh người

đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này

Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quản Bạ, các cán bộ, nhân viên, các ban ngành đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận

Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngàythángnăm 2015

Sinh viên thực hiện

Vãi Văn Huyện

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Cơ cấu kinh tế huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 32

Bảng 4.2: Tình hình dân số, lao động năm 2013 của huyện Quản Bạ 34

Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quản Bạ năm 2013 43

Bảng 4.4: Tình hình biến ðộng ðất ðai của huyện Quản Bạ giai ðoạn 2011-2013 48

Bảng 4.5 :Kết quả công tác chuyển ðổi QSDÐ trên ðịa bàn huyện Quản Bạ giai ðoạn 2011-2013 50

Bảng 4.6: Kết quả công tác chuyển nhýợngQSDÐ trên ðịa bànhuyện Quản Bạ giai ðoạn 2011-2013 51

Bảng 4.7: Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Quản Bạgiai đoạn 2011-2013 54

Bảng 4.8: Kết quả thừa kế QSDÐ trên ðịa bàn huyện Quản Bạ giai ðoạn 2011-2013 56

Bảng 4.9: Kết quả thực hiện thế chấp bằng giá trị QSDÐtrên ðịa bàn huyện Quản Bạ giai ðoạn 2011-2013 58

Bảng 4.10: Kết quả thực hiện xóa thế chấp bằng giá trị QSDÐtrên ðịa bàn huyện Quản Bạ giai ðoạn 2011-2013 59

Bảng 4.11: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo số lượng hồ sơ trên địa bàn huyện Quản Bạ giai đoạn 2011 - 2013 62

Bảng 4.12: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tíchtrên địa bàn huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 64

Bảng 4.13: Tổng hợp kết quả công tác chuyển QSDĐ theo nhóm đấttrên địa bàn huyện Quản Bạ giai đoạn 2011 - 2013 66

Bảng 4.14: Sự hiểu biết của CBQL về các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 68

Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 69

Bảng 4.16: Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân về chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng trên địa bàn huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 70

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Biểu đồ thể hiện cơ cấu kinh tế huyện Quản Bạ năm 2013 32

Hinh 4.2: Biểu đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất năm 2013 44

Hình 4.3: Biểu ðồ thể hiện kết quả công tác chuyển ðổi QSDÐ 50

Hình 4.4: Biểu ðồ thể hiện kết quả công tác chuyển nhýợng QSDÐ 52

Hình 4.5: Biểu đồ thể hiện kết quả công tác tặng cho QSDĐ 55

Hình 4.6: Biểu đồ thể hiện kết quả công tác thừa kế QSDĐ 56

Hình 4.7: Biểu đồ thể hiện kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ 58

Hình 4.8: Biểu đồ thể hiện kết quả công tác xóa thế chấp bằng giá trị QSDĐ 60

Hình 4.9: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo số lượng hồ sơ 63

Hình 4.10: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 65

Hình 4.11: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo nhóm đất 67

Hình 4.12: Biểu đồ tổng hợp sự hiểu biết của nhóm CBQL và nhóm người dân 70

MỤC LỤC

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3

1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 5

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 7

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 12

2.2.3 Những quy định vể trình tự, thủ tục thưc hiện chuyển quyền sử dụng đất 16

2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 24

2.3.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh 24

2.3.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Giang 25

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

3.1.2.Phạm vi nghiên cứu 26

3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 26

3.3 Nội dung nghiên cứu 26

3.4 Phương pháp nghiên cứu 26

3.4.2 Phương pháp ngoại nghiệp 27

3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 27

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Quản Bạ 28

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 40

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở huyện Quản Bạ 42

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quản Bạ 42

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai của huyện Quản Bạ 44

4.2.3 Tình hình biến động đất đai 48

4.3 Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 49

4.3.1 Đánh giá kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất của huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 49

4.3.2 Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 51

4.3.3 Đánh giá kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 53

4.3.4 Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 54

4.3.5 Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 56

4.3.6 Đánh giá kết quả công tác thực hiện thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 57

4.3.7 Đánh giá kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất của huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 60

huyện Quản Bạ giai đoạn 2011- 2013 61

4.3.9 Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 62

4.4 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất 68

4.4.1 Sự hiểu biết của các bộ quản lý và người dân huyện Quản Bạ về chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm đối tượng 68

4.4.2 Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Quản Bạ về chuyển quyền sủ dụng đất theo nhóm đối tượng 70

4.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục 71

4.5.1 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 71

4.5.2 Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục 72

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 74

5.1 Kết luận 74

5.2 Đề nghị 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 PHIẾU ĐIỀU TRA

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai thân thiết, gần gũi, gắn bó với cuộc sống hằng ngày của mỗi người

“Con người là hoa của Đất”, lúc nhắm mắt xuôi tay con người lại nương nhờ ngàn thu trong lòng đất

Đât đai là vấn đề đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội, là tài sản quý giá của mỗi quốc gia Đất đai là điều kiện sinh tồn, là cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho con người Điều kỳ diệu là sức sản xuất của đất đai chẳng những không bị hạn chế mà thậm chí còn ngày càng tốt hơn nếu con người biết sử dụng một cách đúng đắn và hợp lý

Để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên này thì Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật về đất đai như: Các Luật Đất đai năm 1987, 1993,2003và Luật Đất đai 2013 Chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định

Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng Trong quá trình thực hiện và sửa đổi

bổ sung Luật Đất đai 2003 ra đời hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993 những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và

cụ thể về số hình thức chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác

Quản Bạ là một huyện vùng cao, núi đá, là cửa ngõ của 04 huyện vùng cao phía Bắc nằm trong công viên địa chất toàn cầu cao nguyên đá Đồng Văn của tỉnh

Hà Giang, là một trong 62 huyện nghèo nhất của cả nước Trong những năm vừa qua, mặc dù huyện còn gặp rất nhiều khó khăn nhưng được sự quan tâm hỗ trợ của Đảng và Nhà nước, đặc biệt là chính sách hỗ trợ cho các huyện nghèo, tình hình kinh tế - xã hội của huyện hàng năm phát triển ổn định, các chính sách xã hội được thực hiện tốt Nhờ có các hoạt động thương mại dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa

phát triển ngày càng sôi động Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên vẫn gặp những khó khăn nhất định, đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác thực hiện các quyền của các chủ thể sử dụng đất nói riêng Do đó, có thể thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền cũng như nghĩa vụ của Nhà nước, chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần phải đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản

lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ thực tiễn, tầm quan trọng của những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm,Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên

và sự hướng dẫn của thầy giáo-TS.Hà Xuân Linh,em tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quản Bạ, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011 -2013”

- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để củng cố và nâng cao kiến thức

- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương

1.4 Ý nghĩa của đề tài

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân

đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương

- Nắm vững những quy định của Luật Đất đai năm 2003 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất

1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng

- Đề xuất ý kiến để cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1.Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Trong quá trình sử dụng đất đai từ trýớc tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai nãm 1987 Nhà nýớc đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ nhýng chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đất dýới ba hình thức:

- Thừa kế;

- Xã viên hợp tác xã ra hoặc vào hợp tác xã;

- Hợp tác xã đổi đất cho nhau

Còn các hình thức khác hầu nhý bị cấm đoán Nhýng thực tế các hình thức chuyển QSDĐ khác diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nýớc

Đến Luật Đất đai nãm 1993 Nhà nýớc đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện Nhà nýớc đã công nhận QSDĐ có giá trị đýợc tắnh bằng tiền, cho phép ngýời sử dụng đýợc chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dýới các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhýợng, cho thuê, thừa kế QSĐĐ, thế chấp bằng giá trị QSDĐ Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã đýợc soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã đýợc sửa đổi, bổ sung hai lần (vào nãm 1998 và nãm 2001) cho phù hợp, đã bổ sung thêm một hình thức chuyển quyền là: Góp vốn bằng giá trị QSDĐ Sau 10 nãm thực hiện đã thu đýợc kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nýớc trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chýa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nýớc trong thời kỳ CNH - HĐH

Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người SDĐ như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993,

ðồng thời tạo hành lang pháp lý ðiều chỉnh các quan hệ về ðất ðai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI, Quốc hội nýớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua Luật Ðất ðai lần thứ ba - Ðó là Luật Ðất ðai 2003

2.1.2.Cơ sở pháp lý của đề tài

2.1.2.1.Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về chuyển quyền sử dụng đất

- Hiến pháp 1992;

- Luật Ðất ðai 2003 ðýợc Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 nãm 2003;

- Bộ luật Dân Sự 2005 ðýợc Quốc hội thông qua ngày 14 tháng 06 nãm 2005;

- Nghị ðịnh 181/2004/NÐ-CP ngày 29 tháng 10 nãm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ðai 2003;

- Nghị ðịnh 198/2004/NÐ-CP ngày 03 tháng 12 nãm 2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng ðất;

- Nghị ðịnh 84/2007/NÐ-CP ngày 25 tháng 05 nãm 2007 của Chính phủ về việc ban hành Quy ðịnh bổ sung về việc cấp GCN QSDÐ, thu hồi ðất, thực hiện QSDÐ, trình tự thủ tục bồi thýờng, hỗ trợ, tái ðịnh cý khi nhà nýớc thu hồi ðất và giải quyết khiếu nại về ðất ðai;

- Nghi ðịnh 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 4 năm 2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị ðịnh số 88/2009/NÐ-CP ngày 19 tháng 10 nãm 2009 của Chính phủ

về cấp GCN QSDÐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ðất;

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng

12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tý 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 nãm 2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi Trýờng về việc hýớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sõ ðịa chính;

- Thông tý số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 nãm 2004 của Bộ Tài chính hýớng dẫn thực hiện Nghị ðịnh số 198/2004/NÐ-CP ngày 03 tháng 12 nãm

2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ðất;

- Thông tý 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 04 nãm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi Trýờng về việc hýớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 nãm 2004 của Chắnh phủ về thi hành Luật Đất đai 2003;

- Thông tý liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 04 nãm

2005 của Bộ Tài chắnh vàBộ Tài nguyên và Môi Trýờng hýớng dẫn việc luân chuyển

hồ sõ của ngýời SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chắnh;

- Thông tý liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 nãm

2005 của Bộ tý pháp và Bộ tài nguyên và Môi trýờng hýớng dẫn việc đãng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tý 23/2006/TT-BTC ngày 24 tháng 03 nãm 2006 của Bộ tài chắnh về việc hýớng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhýợng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nýớc theo quy định của Chắnh phủ hýớng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Thông tý liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 nãm

2006 của Bộ tý pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trýờng về việc sửa đổi, bổ sung một

số quy định của Thông tý liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng

06 nãm 2005 của Bộ tý pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trýờng hýớng dẫn việc đãng

ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tý liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 nãm

2006 của Bộ tý pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trýờng hýớng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, vãn bản thực hiện quyền của ngýời sử dụng đất;

- Thông tý số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 08 nãm 2007 của Bộ tài nguyên

và Môi trýờng hýớng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sõ địa chắnh;

- Thông tý số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 nãm 2009 của Bộ tài nguyên và Môi trýờng Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tý 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 nãm 2011của Bộ

tý pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trýờng về việc hýớng dẫn đãng ký thế chấp quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 07 nãm 2006 của Bộ tài nguyên và Môi trýờng về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ;

- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22 tháng 06 nãm 2007 của Thủ týớng Chắnh phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cõ chế ỘMột cửa liên thôngỢ tại cõ quan hành chắnh nhà nýớc tại địa phýõng

2.1.2.2.Các văn bản pháp quy của tỉnh Hà Giang quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất

- Quyết định số 1211/2013/QĐ-UBND ngày 25 tháng 06 năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Giang quy định diện tắch tối thiểu sau khi tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Qua quá trình đổi mới đất nýớc nhằm đýa nýớc ta từ một nýớc có nền nông nghiệp lạc hậu thành một nýớc có nền kinh tế hiện đại phát triển theo hýớng CNH-HĐH đã đạt đýợc những thành tựu výợt bậc Hòa nhịp cùng xu thế phát triển toàn cầu, thị trýờng đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của ngýời SDĐ cũng nhý công tác quản lý nhà nýớc trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hõn, phù hợp hõn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngýời sử dụng cũng nhý của toàn xã hội

Huyện Quản Bạ có vị thế thuận lợi về vị trắ địa lý như có trục đường Quốc

lộ 4C chạy qua, là cửa ngõ từ thành phố Hà Giang lên các huyện vùng cao phắa Bắc

và có 05 xã biên giới với 46 km đường biên giới với nước Trung Quốc Đây nhân

tố thúc đẩy giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội của huyện Quản Bạ và cũng là điều kiện thu hút đầu tư đối với các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Huyện có nhiều khu du lịch sinh thái, nhiều hang động đẹp, nổi tiếng có thể trở thành những điểm du lịch hấp dẫn các du khách như: Núi Cô Tiên, hang Khó Mỷ, Cổng Trời

Vì vậy, nhu cầu sử dụng đất đai tăng lên nhanh chóng Chắnh nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân

mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương Luật Đất đai 2003 ra đời đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Quản Bạ cùng các ngành liên quan đã xây

dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế-

xã hội nói chung, sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 quy định có 08 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

* Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc Ộđổi đất lấy đấtỢ giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đắch chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.(Nguyễn Khắc Thái Sõn, 2007)[5]

Theo khoản 2 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 và Điều 99 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân đýợc nhận chuyển đổi quyền sử dụng đấtnông nghiệp phải là ngýời cùng một xã, phýờng, thị trấn với ngýời chuyển đổi

Theo Điều 102 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định: hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do đýợc Nhà nýớc giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhýợng, nhận thừa kế, đýợc tặng cho quyền sử dụng đấthợp pháp từ ngýời khác thì đýợc chuyển đổi quyền sử dụng đấtnông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phýờng, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia đình,

cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đấtnông nghiệp theo chủ trýõng chung về Ộdồn điền đổi thửaỢ thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ

phắ trýớc bạ, lệ phắ địa chắnh

* Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên

cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người

chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ

ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 04 điều kiện nêu ở Điều 106 Luật Đất đai 2003

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]

*Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng ðất là việc ngýời sử dụng ðất nhýờng quyền sử dụng ðất của mình cho ngýời khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất ðịnh bằng hợp ðồng theo quy ðịnh của pháp luật

Cho thuê khác với cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê quyền sử dụng đấtlà việc ngýời sử dụng ðất nhýờng quyền sử dụng đấtcủa mình cho ngýời khác mà

đất đó không có nguồn gốc đất thuê Còn cho thuê lạiquyền sử dụng đất là việc ngýời sử dụng đất nhýờng quyền sử dụng đấtcủa mình cho ngýời khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà ngýời sử dụng đất thuê lại của Nhà nýớc trong một số trýờng hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại (Nguyễn Khắc Thái Sõn, 2007) [5]

*Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc ngýời sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho ngýời khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhýợng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chắnh trị xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ Luật Dân sự về để thừa kế Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế

- Nếu những ngýời đýợc hýởng thừa kế quyền sử dụng đất của ngýời đã mất

mà không tự thoả thuận đýợc thì cõ quan nhà nýớc có thẩm quyền phải cãn cứ vào

- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của ngýời đã chết;

- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em

ruột của ngýời đã chết;

- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của ngýời chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của ngýời chết; cháu ruột của ngýời chết mà ngýời chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sõn, 2007) [5]

* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho ngýời khác theo quan hệ tình cảm mà ngýời chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thýờng diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực tiễn phát sinh người ta

cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]

* Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc ngýời sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tắn dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịuhàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, ngýời ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định

là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tắn dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]

* Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng ðất là quyền mà ngýời sử dụng ðất sử dụng giá trị quyền sử dụng ðất của mình ðể bảo lãnh cho một ngýời khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chýa

có tiền trả ngay Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]

* Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ðất là việc ngýời sử dụng ðất có quyền coi giá trị quyền sử dụng ðất của mình nhý một tài sản dân sự ðặc biệt ðể góp với ngýời khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều ðối tác và rất linh ðộng, các ðối tác có thể góp ðất, góp tiền, hoặc góp cái khác nhý sức lao ðộng, công nghệ, máy móc,v.v… theo thoả thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo bốn điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2- Đất không có tranh chấp;

3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4- Trong thời hạn sử dụng ðất (Nguyễn Khắc Thái Sõn, 2007) [5]

2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Thời ðiểm mà ngýời sử dụng ðất ðýợc thực hiện các quyền của mình ðýợc quy ðịnh tại Ðiều 98 Nghị ðịnh số 181/2004/NÐ-CP nhý sau:

1- Thời ðiểm ngýời sử dụng ðất ðýợc thực hiện các quyền chuyển nhýợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ðất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ðất theo quy ðịnh của pháp luật về ðất ðai ðối với ðất do

Nhà nýớc giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đắch sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất đýợc quy định nhý sau:

a) Trýờng hợp ngýời sử dụng đất không đýợc phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chắnh hoặc không đýợc ghi nợ nghĩa vụ tài chắnh thì chỉ đýợc thực hiện các quyền của ngýời sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chắnh theo quy định của pháp luật;

b)Trýờng hợp ngýời sử dụng đất đýợc cõ quan nhà nýớc có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chắnh hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chắnh thì đýợc thực hiện các quyền của ngýời sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó

c) Trýờng hợp ngýời sử dụng đất đýợc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chắnh hoặc đýợc ghi nợ nghĩa vụ tài chắnh theo quy định của pháp luật thì đýợc thực hiện các quyền của ngýời sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đắch sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân đýợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhýợng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất

do Nhà nýớc giao không thu tiền sử dụng đất đýợc xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

3- Thời điểm ngýời sử dụng đất đýợc thực hiện các quyền chuyển nhýợng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất đýợc xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chắnh theo quy định của pháp luật

4- Thời điểm ngýời sử dụng đất đýợc thực hiện các quyền chuyển nhýợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất đýợc miễn, giảm nghĩa vụ tài chắnh theo quy định của pháp luật đýợc xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5- Thời điểm ngýời thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và

cho thuê đýợc chuyển nhýợng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này: Tổ chức kinh tế, ngýời Việt Nam định cý ở nýớc ngoài, tổ chức nýớc ngoài, cá nhân nýớc ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tý xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ đýợc phép chuyển nhýợng quyền sử dụng đất đối với diện tắch đất đã hoàn thành việc đầu tý xây dựng nhà ở theo dự án đýợc xét duyệt; trýờng hợp dự án đầu tý xây dựng nhà ở có

dự án thành phần thì đýợc phép chuyển nhýợng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tý theo dự án thành phần của dự án đầu tý đýợc xét duyệt; không cho phép chuyển nhýợng quyền sử dụng đất dýới hình thức bán nền mà chýa xây dựng nhà ở

2.2.2.3.Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

Điều 99 Nghị định số181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đượcquy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 113 của Luật Đất đai và Điều

102 của Nghị định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều

110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghi định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đấtở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia gốp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

j) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với phát luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người

có quyền sử dụng đất chung;

k) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng dất

3 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh

2.2.3 Những quy định vể trình tự, thủ tục thưc hiện chuyển quyền sử dụng đất

2.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia

đình, cá nhân

Điều 147 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân như sau:

1 Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì thực hiện theo quy định sau:

a) Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp văn bản thỏa thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có);

b) Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả thời gian tiến

độ thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

c) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

d) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

đ) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình

Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định;

e) Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

2 Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân được thực hiện như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có);

b) Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận

2.2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 148 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

1 Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01)bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)

2 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực

hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

b) Trong thời hạn không quá ba (03) này làm việc kể từ ngày nhân được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thôngbáo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.2.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Điều 149 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng

ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất như sau:

1 Bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nộp (01) bộ hồ sơ gồm có: a) Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)

2 Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất vào hồ sơ đại chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận

3 Trình tự, thủ tục cho thuê, cho thuê lại đất tại Điều này không áp dụng đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp

2.2.3.4 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Điều 150 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất như sau:

1 Sau khi hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất hết hiệu lực, người đã cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Xác nhận thanh lý hợp đồng thuê đất trong Hợp đồng thuê đất đã ký kết hoặc bản thanh lý hợp đồng thuê đất;

Điều 151 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục thừa

kế quyền sử dụng đất như sau:

1 Người nhận thừa kế nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)

2 Việc đăng ký thừa kế được thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa

vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban

nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiệnxong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.3.6.Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Điều 152 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

1 Bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất nộp một (01) hồ sơ gồm có:

a) Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)

2 Việc tặng cho được thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa

vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính ;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên được tặng cho thực hiệnxong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.3.7.Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

Điều 153 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tụcđăng

ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như sau:

1 Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)

2 Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hợp

hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, đăng ký bảo lãnh vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận

3 Việc đănh ký thay đổi nội dung đã đăng ký thế chấp, đã đăng ký bảo lãnh bằngquyền sử dụng đất; sửa chữa sai sót trong nội dung đăng ký bảo lănh, đănh ký thế chấp bằngquyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự, thử tục đối với việc đăng ký thế chấp, đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều này

2.2.3.8.Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

Điều 154 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng

ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như sau:

1 Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, bên đã thế chấp, bên đã bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Xác nhận của bên thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bản xác nhận của bên nhận thếchấp, bảo lãnh về việc bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa

vụ trả nợ;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đănh kýquyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh; thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3 Trình tự, thủ tục đối với việc đăng ký hủy đăng ký thế chấp, đăng ký hủy đăng

ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; đăng ký kết quả về việc xử lý tài sản thế chấp bằng quyền sử dụng đất, đăng ký kết quả về việc xử lý tài sản bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với việc xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và 2 Điều này

2.2.3.9.Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều 155 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng

ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

1 Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)

2 Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận

2.2.3.10.Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều 156 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP quy định về trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

1 Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc cả hai bên nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng chấm dứt góp vốn;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời gian không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3 Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường;

b) Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được

hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đối với trường hợp không thay đổi thửa đất hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho pháp nhân mới đối với trường hợp có thay đổi thửa đất; trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp cho bên đã góp vốn và gửi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; trường hợp bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi

có đất;

c) Trong thời hạn không quába (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ

sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn;

d) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4.Trường hợp thời hạnsử dụng đất kết thúc cùng lúc với chấm dứt góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 của Nghị định này;nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 132 của

Nghị định này

2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

2.3.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh

* Ở Hà Nội:Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố có nền kinh tế, vãn hóa,

xã hội rất phát triển Vì thế công tác quản lý và SDĐ đai rất đýợc chú trọng và quan tâm Trong đó công tác chuyển QSDĐ cũng là một hoạt động diễn ra rất sôi nổi trên địa bàn thành phố Ở đây tập trung hầu nhý toàn bộ các hình thức chuyển QSDĐ nhý:Chuyển nhýợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê và cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị QSDĐ

* Ở Cao Bằng: Cao Bằng là một tỉnh có vị trắ cách xa các trung tâm kinh tế

lớn của miền bắc và cả nước, nhưng lại có điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận với thị trường Trung Quốc thông qua ba cửa khẩu lớn Ngoài gia, Cao Bằng còn có các tuyến đường giao thông đi các tỉnh Thái Nguyên, Lạng Sơn và thành phố Hà Nội khá thuận lợi Với những thuận lợi trên, tỉnh Cao Bằng có lợi thế để phát triển kinh tế - xã hội, sự phát triển đó kéo theo sư phát triển của thi trường chuyển QSDĐ.Do vậy, các hình thức chuyển QSDĐ diển ra khá sôi nổi

* Ở Lạng Sõn:Những nãm gần đây tỉnh Lạng Sõn đýợc sự quan tâm lãnh

đạo, chỉ đạo và tạo điều kiện của Tỉnh ủy, HĐND - UBND, Sở Tài nguyên và Môi trýờng tỉnh đã nỗ lực, cố gắng, phối kết hợp chặt chẽ của các cõ quan chức nãng, chắnh quyền cõ sở trên địa bàn tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và SDĐ đai một cách hợp lý và có hiệu quả Trong đó phải kể đến công

tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn tỉnh, từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, đýợc

áp dụng và có nhiều thay đổi đặc biệt là các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cõ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền cho ngýời dân nhằm nâng cao hiểu biết của ngýời dân, đồng thời thúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn tỉnh diễn ra sôi động hõn

2.3.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Giang

Hà Giang là một tỉnh miền núi, biên giới phắa Bắc của Tổ quốc, có vị trắ quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh Với trên 270 km đường biên giới tiếp giáp với nước Cộng hòa nhân dân Trung hoa nên nền kinh tế ngày càng sôi động, kéo theo sự sôi động của thị trường đất đai Chắnh vì vậy mà việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai hợp lý phù hợp, đúng đủ với mọi nhu cầu phát triển của mọi lĩnh vực là rất quan trọng và cần thiết, nó được đặt lên làm nhiệm

vụ quan trọng hàng đầu Hàng năm được sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo và tạo điều kiện của Tỉnh ủy, HĐND-UBND, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh đã nỗ lực, cố gắng, phối kết hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng, chắnh quyền cơ sở trên địa bàn tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý có hiệu quả Trong đó, phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn tỉnh, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời được áp dụng, và có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn tỉnh diễn ra sôi động hơn Và cũng từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển QSDĐ đã rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chắnh trong công tác chuyển QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảmtrong công tác thực hiện chuyển QSDĐ, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân khi tham gia công tác chuyển QSDĐ Từ đó thúc đẩy người dân tham gia và tìm hiểu về các vấn đề liên quan tới chuyển QSDĐ

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG,NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

-Số liệu về kết quả chuyển quyền sử dụng đất của địa phương trong giai đoạn

3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu

- Địa điểm:Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quản Bạ, tỉnh Hà Giang

- Thời gian:Từ ngày 18/08/2014 đến ngày 30/11/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

-Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Quản Bạ

-Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Quản Bạ

-Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 08 hình thức chuyển quyền trên địa bàn huyện Quản Bạ giai đoạn 2011 -2013

-Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

-Đánh giá những thuận lơi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp nội nghiệp

- Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về đời sống văn hóa, xã hội, giáo dục, y tế, về hiện trạng sử dụng đất đai, … của huyện

- Thu thập các tài liệu, số liệu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của huyện trong giai đoạn từ 2011 - 2013

3.4.2 Phương pháp ngoại nghiệp

- Từ các tài liệu đã thu thập được trong công tác nội nghiệp, tiến hành điều tra ngoài thực địa để phát hiện những sai sót và những biến động để điều chỉnh cho phù hợp với hiện trạng

- Điều tra các cán bộ quản lý(20 phiếu: gồm nhóm cán bộ phòng Tài nguyên

và Môi trường của huyện, cán bộ địa chính Thị trấn Tam Sơn ; cán bộ địa chính của các xã Điều tra bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp với bộ câu hỏi đã chuẩn bị, các câu hỏi đưa ra dưới hình thức trắc nghiệm để chọn ra đáp án đúng nhất

- Điều tra người dân (80 phiếu: gồm nhóm người dân tại thị trấn Tam Sơn, xã Quyết Tiến và xã Tả Ván) bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp với bộ câu hỏi đã chuẩn bị, các câu hỏi đưa ra dưới hình thức trắc nghiệm để chọn ra đáp án đúng nhất

3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu

- Thống kê các số liệu đã thu thập được như diện tích, các trường hợp chuyển quyền, các hình thức chuyển quyền,…

- Tổng hợp kết quả thu được từ phiếu điều tra

-Phân tích các số liệu thu thập được để rút ra nhận xét

- Xử lý, tính toán số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Quản Bạ

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1.Vị trí địa lý

Quản Bạ là huyện vùng núi cao của tỉnh Hà Giang, có toạ độ địa lý nằm trong khoảng 22057’ đến 23010’ Vĩ độ Bắc; 104040’30” đến 1050Kinh độ Đông, toàn huyện nằm trên cao nguyên đá vôi Đồng Văn Trung tâm huyện lỵ là thị trấn Tam Sơn cách thành phố Hà Giang khoảng 50 km về phía Nam Toạ độ địa lý được xác định như sau:

- Phía Bắc và phía Tây giáp tỉnh Vân Nam - Trung Quốc;

- Phía Đông giáp huyện Yên Minh;

- Phía Nam giáp huyện Vị Xuyên

Quản Bạ có 05 xã biên giới với 53,433 km chiều dài đường biên giới với nước bạn Trung Quốc, có vị trí chiến lược quan trọng và có ý nghĩa to lớn về quốc phòng an ninh không chỉ đối với Hà Giang mà đối với toàn quốc Ngoài ra, huyện Quản Bạ có trục đường Quốc lộ 4C chạy qua và các thế mạnh như tài nguyên đất rất lớn, tài nguyên rừng phong phú Đây là cơ sở chính để huyện Quản Bạ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội và giao lưu hàng hoá với các huyện lân cận trong tỉnh và với nước bạn Trung Quốc

4.1.1.2.Địa hình, địa mạo

Huyện Quản Bạ nằm trong vùng núi cao của tỉnh Hà Giang, nằm trên cao nguyên đá vôi Đồng Văn Địa hình huyện Quản Bạ có thể chia làm 04 loại sau:

- Địa hình núi cao: Phân bố ở các xã Nghĩa Thuận, xã Cao Mã Pờ, xã Tùng

Vài, xã Tả Ván, xã Bát Đại Sơn với độ cao trung bình từ 900 - 1.800m Địa hình chia cắt mạnh, độ dốc phần lớn trên 250, nhiều nơi có đá mẹ lộ đầu thành cụm

- Địa hình núi thấp: Phân bố chủ yếu tại các xã Quyết Tiến, xã Đông Hà, xã Quản

Bạ, xã Thanh Vân với độ cao trung bình dưới 900m Địa hình chia cắt mạnh, nhiều khu vực có độ dốc trên 250, một số khu vực có địa hình chia cắt yếu, độ dốc dưới 250

- Địa hình thung lũng: Phân bố chủ yếu dọc sông Miện thuộc địa bàn các xã

Đông Hà, xã Lùng Tám, xã Tùng Vài, xã Quản Bạ, xã Thái An, thị trấn Tam Sơn được tạo bởi xung quanh là các núi cao thấp khác nhau Loại địa hình này tương đối bằng phẳng

- Địa hình castơ: Phân bố chủ yếu ở các xã Thanh Vân, xã Cao Mã Pờ được

tạo bởi chủ yếu là các dãy núi đá vôi

Nhìn chung địa hình thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam Địa hình phức tạp, độ dốc lớn, chia cắt mạnh gây rất nhiều khó khăn cho việc đi lại, sản xuất và sinh hoạt của nhân dân

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Huyện Quản Bạ chịu ảnh hưởng của khí hậu vùng Đông Bắc, với chế độ khí hậu nhiệt đới gió mùa, do nằm sâu trong lục địa nên ảnh hưởng của mưa bão trong mùa hè và gió mùa Đông bắc trong mùa đông kém hơn các khu vực khác thuộc vùng Đồng bằng Bắc Bộ

Nhiệt độ không khí trung bình năm là 15,70C, nhiệt độ cao nhất trung bình năm 19,70C và nhiệt độ thấp nhất trung bình năm 130C Nhiệt độ cao nhất tuyệt đối 30,50C và nhiệt độ thấp nhất tuyệt đối 5- 60C

Độ ẩm không khí bình quân năm 84%, số giờ nắng trung bình năm 1.407 giờ

và số ngày có sương mù năm từ 43 - 58 ngày

Lượng mưa bình quân/năm 1.745 mm tập trung chủ yếu từ tháng 5 đến tháng 9 Do địa hình dốc, đá vôi nên khả năng giữ nước rất hạn chế, nguồn nước mặt rất khan hiếm

4.1.1.4 Các nguồn tài nguyên

a) Tài nguyên đất

Theo các kết quả điều tra, đánh giá của Viện Quy hoạch và Thiết kế Nông nghiệp, huyện Quản Bạ có các loại đất chính như sau:

- Đất phù sa ngòi suối (Py): Có diện tích 722 ha, chiếm 1,4% diện tích tự nhiên,

phân bố rải rác ven các sông suối lớn trong huyện Đất có thành phần cơ giới nhẹ, có độ dốc dưới 30 là chủ yếu, đất có phản ứng chua vừa (pHKCl 5,3 - 5,5), hàm lượng các chất dinh dưỡng trung bình, thích hợp trồng các loại hoa màu và cây công nghiệp ngắn ngày

- Đất vàng đỏ trên đá cát (Fq): Có diện tích 8.576 ha, chiếm 16,1% diện tích

tự nhiên, phân bố chủ yếu ở xã Thái An, xã Quyết Tiến, đất thường có độ dốc 15 -

250, có đá lẫn, thành phần cơ giới thịt nhẹ Đất chua, pHKCL 4,5 - 5,5, hàm lượng các chất dinh dưỡng trong đất từ nghèo đến trung bình Đất thích hợp trồng các loại hoa màu, cây công nghiệp dài ngày, cây ăn quả

- Đất nâu đỏ trên đá vôi (Fv): Diện tích 4.782 ha, chiếm 8,9% diện tích tự

nhiên, phân bố chủ yếu ở các xã Thanh Vân, xã Bát Đại Sơn Đất thường có thành phần cơ giới thịt trung bình đến thịt nặng, phản ứng dung dịch đất ít chua, pHKCl 6 - 6,5, hàm lượng các chất dinh dưỡng trung bình đến khá Những khu vực đất tầng mỏng thích hợp trồng ngô, đậu đỗ Những khu vực đất tầng dày trên 70cm thích hợp trồng cây ăn quả và cây công nghiệp dài ngày

- Đất đỏ vàng trên phiến sét (Fs): Diện tích 15.627 ha, chiếm 29,2% diện

tích tự nhiên, phân bố ở hầu hết các xã trong huyện trừ các xã Lùng Tám, xã Thái

An, xã Quyết Tiến Đất chủ yếu có thành phần cơ giới thịt trung bình, thích hợp trồng chè, cây ăn quả và hoa màu lương thực

- Đất mùn đỏ vàng trên đá biến chất (Hj): Diện tích 23.724 ha, chiếm 44,4%

diện tích tự nhiên, phân bố ở địa hình cao, có độ dốc lớn nhưng có tầng dày trên 70cm thích hợp trồng chè, các loại cây dược liệu và cây có múi

b) Tài nguyên rừng

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2013, diện tích đất lâm nghiệp toàn huyện có 35.954,89 ha, chiếm 67,29% tổng diện tích tự nhiên Tập đoàn cây rừng hiện có chủ yếu là cây hỗn giao, sa mộc, đinh và cây lùm bụi

c) Tài nguyên khoáng sản

Theo các kết quả điều tra, khảo sát sơ bộ, huyện Quản Bạ có các tài nguyên khoáng sản như sau:

- Mỏ Sắt Nam Lương ở xã Thái An, trữ lượng trên 28 triệu tấn, có khả năng khai thác công nghiệp

- Mỏ Bôxít ở xã Tả Ván, trữ lượng 1,6 triệu tấn, có khả năng khai thác tận thu

- Mỏ Sắt Ngài Thầu Sản ở xã Quyết Tiến, trữ lượng 90 ngàn tấn, có khả năng khai thác công nghiệp

- Mỏ Sắt Bó Lếch ở xã Quyết Tiến, có khả năng khai thác tận thu

- Mỏ Sắt Thái Giang Chải ở xã Quyết Tiến, có khả năng khai thác tận thu

- Mỏ Mangan có ở xã Nghĩa Thuận, có khả năng khai thác công nghiệp

- Mỏ Chì Kẽm Chúng Trải ở xã Tả Ván, có khả năng khai thác tận thu

- Mỏ Chì Kẽm xã Cao Mã Pờ, có khả năng khai thác tận thu

Ngoài ra còn có đá vôi, cát sỏi có thể khai thác với quy mô nhỏ, đáp ứng nhu cầu tại chỗ về vật liệu xây dựng trên địa bàn huyện như xã Đông Hà, xã CánTỷ, xã Quyết Tiến

d) Tài nguyên nước

Sông lớn nhất chảy qua địa phận huyện Quản Bạ là sông Miện với chiều dài khoảng 40 km, bắt nguồn từ tỉnh Vân Nam, Trung Quốc chảy qua các xã Bát Đại Sơn, xã Cán Tỷ, xã Lùng Tám, xã Đông Hà, xã Thái An Đây là nguồn nước chủ yếu và rất quan trọng cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân trong huyện Tuy nhiên, việc khai thác và sử dụng nguồn nước này trong mùa khô gặp nhiều khó khăn

do độ chênh cao của mặt nước so với mặt đất sản xuất nông nghiệp Bên cạnh đó, huyện có các hệ thống suối nhỏ với độ dốc lớn, dòng chảy mạnh tạo ra tiềm năng lớn cho xây dựng các công trình thuỷ điện nhỏ phục vụ sản xuất và sinh hoạt

f) Tài nguyên nhân văn

Năm 2013 toàn huyện Quản Bạ có 9.773 hộ với 45.041 nhân khẩu với nhiều dân tộc cùng sinh sống, trong đó: dân tộc H’Mông 28.377 người(chiếm 63,0%); dân tộc Dao 6.743 người(chiếm 14,97%); dân tộc Tày 4.305 người (chiếm 8,56%); dân tộc Kinh 2.213 người (chiếm 4,91%); dân tộc Nùng 1.772 người (chiếm 3,93%); dân tộc người Hoa Hán 1.435 (chiếm 3,19%); còn lại là các dân tộc khác như Thái, Mường, Giấy Mỗi dân tộc với những truyền thống

và bản sắc riêng đã hình thành nên nền văn hóa rất đa dạng và phong phú, có nhiều nét độc đáo, giàu tính nhân văn sâu sắc

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.2.1.Thực trạng phát triển kinh tế

a) Tăng trưởng kinh tế

Trong những năm vừa qua, mặc dù huyện còn gặp rất nhiều khó khăn nhưng được sự quan tâm hỗ trợ của Đảng và Nhà nước, đặc biệt là chính sách hỗ trợ cho