Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã lương sơn, huyện yên lập, tỉnh phú thọ giai đoạn 2011- tháng 7 năm 2014

Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình

-  -

PHAN XUÂN NAM Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LƯƠNG SƠN, HUYỆN YÊN LẬP, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 – 7/2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Thái Nguyên, năm 2015

-  -

PHAN XUÂN NAM Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LƯƠNG SƠN, HUYỆN YÊN LẬP, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 – 7/2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Đình Thi

Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2015

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố

và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường Được

sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Lương Sơn, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 -7/2014”

Để hoàn thành khóa luận, trong quá trình học tập và nghiên cứu, em đã

nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể Trong trang đầu của bài khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới:

Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài Nguyên đã tận tình dậy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập

Các cán bộ địa chính xã Lương Sơn đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ bảo tận tình của

thầy giáo hướng dẫn: Th.S Nguyễn Đình Thi - người đã giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành thực hiện đề tài và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 05 năm 2015

Sinh viên thực hiện

Phan Xuân Nam

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất của xã Lương Sơn năm 2014 36 Bảng 4.2 Kết quả công tác chuyển QSDĐ của xã Lương Sơn giai đoạn 2011

– 7/2014 41 Bảng 4.3 Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng 43 Bảng 4.4 Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn

2011-7/2014 44 Bảng 4.5 Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng 46 Bảng 4.6 Kết quả tặng cho QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn 2011 – 7/2014 47 Bảng 4.7 Kết quả tặng cho QSDĐ xã Lương Sơn theo mục đích sử dụng 48 Bảng 4.8 Kết quả thừa kế QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn 2011 – 7/2014 49 Bảng 4.9 Kết quả thừa kế QSDĐ xã Lương Sơn theo mục đích sử dụng 50 Bảng 4.10 Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ xã Lương Sơn giai

đoạn 2011 – 7/2014 52

Hình 4.8 Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất xã Lương Sơn giai đoạn

2011-7/2014 54

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CNH-HĐH Công nghiệp hóa- hiện đại hóa

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu Error! Bookmark not defined 1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3

1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 6

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 7

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 14

2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Lương Sơn 21

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 23

3.3 Nội dung nghiên cứu 23

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Lương Sơn 23

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Lương Sơn 23

3.3.3.Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn xã Lương Sơn giai đoạn 2011 – 7/2014 23

3.3.4 Đánh giá chung về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Lương Sơn 24

3.4 Phương pháp nghiên cứu 24

3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 24

3.4.2 Phương pháp tổng hợp 24

3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 24

3.4.4 Phương pháp so sánh 24

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của xã Lương Sơn 25

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25

4.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 27

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của xã Lương Sơn 34

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Lương Sơn 35

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của xã Lương Sơn 35

4.2.2 Tình hình quản lí đất đai 37

4.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Lương Sơn giai đoạn 2011-7/2014 40

4.3.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Lương Sơn giai đoạn 2011-7/2014 40

4.3.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của xã Lương Sơn giai đoạn 2011-7/2014 44

4.3.3 Đánh giá chung về công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Lương Sơn 58

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60

5.1 Kết luận 60

5.2 Đề nghị 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1 Đặt vấn đề

Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản

đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ

Điều đó cho chúng ta thấy rõ được tầm quan trọng của đất đai trong đời

sống kinh tế xã hội Do vậy quản lý đất đai là nhiệm vụ vô cùng quan trọng mang tính chiến lược của nhà nước Ý thức được điều đó nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này Mới

đây nhất là luật Đất đai 2013

Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, nó được nhà nước công nhận từ năm 1993, cho đến nay nó đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất Hiện nay hoạt động chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng

đất diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là tại các khu vực đô thị

Lương Sơn là một xã miền núi của huyện Yên Lập nhưng các hoạt động liên quan đến đất đai trong những năm qua diễn ra khá sôi nổi so với mặt bằng chung của huyện, các vấn đề liên quan đến đất đai đã được xã quan tâm tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về

đất đai Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan trong những kết quả

đạt được, thấy được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm

nhằm quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Nguyễn Đình Thi, em

tiến hành nghiên cứu và triển khai đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Xã Lương Sơn-huyện Yên Lập-tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011-7/2014” để có cái nhìn chính xác về công tác chuyển

quyền sử dụng đất trên địa bàn , phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Lương Sơn trong thời gian tới

1.2.Mục đích và yêu cầu của đề tài

- Xác định thực trạng của công tác chuyển quyền sử dụng đất đang diễn

ra ở địa phương trong thời gian qua Thu thập số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan

- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để củng cố và nâng cao kiến thức

- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương

1.4 Ý nghĩa của đề tài

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản

thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương

- Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2003 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất

1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

- Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại xã, nhận ra được những vướng mắc trong công tác chuyển QSDĐ từ đó đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong công tác chuyển QSDĐ

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Hiến pháp 1992;

- Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua;

- Luật Thuế nhà, đất 2010;

- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000;

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;

hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về giá đất

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi

đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng

12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Bộ luật Dân Sự 2005;

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;

- Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác

định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có

nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và

Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ;

- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại

cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương;

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên

và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011

của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh

tế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước Thông qua hiến pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên toàn vẹn lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất

đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã

quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như

bị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh

sự quản lý của Nhà nước

Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối

quan hệ đất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã

được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực

hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp Sau

10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá Để khắc phục những tồn tại của Luật

Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003

Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển

quyền sử dụng;

- Đất đang có tranh chấp;

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Trong những năm qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung,

công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đai nói riêng luôn được

các cơ quan Nhà nước và các tổ chức, cá nhân quan tâm theo dõi Đặc biệt, từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất , công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử

dụng đất, công tác quản lý đất đai giúp cho Nhà nước nắm được thực trạng quỹ đất đai, hiện trạng sử dụng, đồng thời nắm rõ thông tin về các thành phần,

đối tượng chủ sử dụng đất trên các địa bàn

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng Công tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các

hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ

đang có Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không

thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn

Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ Các cấp lãnh đạo cũng như UBND xã lương Sơn cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền

đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và

cho xã nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của xã trong tương lai

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền SDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Đây là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển

đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm

việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải

là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị

định 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003) [2], [11]

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao

đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho

QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) [2]

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP), (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [2], [6]

Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được quy định tại điều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP [11], [2]

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí

mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 106

Theo Nghị định 181/2004/NĐ - CP (2004) tại điều 103 quy định cụ thể các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:

1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã

được xét duyệt

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không

được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều

127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc

đất thuê Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình

cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê Trong Luật đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định tại

điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị

xã hội

Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người

đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền

phải căn cứ vào di chúc mà chia;

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng;

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSDĐ:

1 Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật

2 Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật

3 Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều

121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó

Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng

đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng

không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này[7]

Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân: thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con

đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha vợ,

mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau” được miễn thuế

Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều

129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế

hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu

hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết

được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay

Những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp

Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại

điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt

để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể

xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,v.v… theo thoả thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời các đối tác có thể phát huy sức mạnh riêng của mình, từ đó tạo thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất kinh doing nói chung

Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại

điều 106 Luật đất đai 2003 như sau:

1- Có giấy chứng nhận QSDĐ;

2- Đất không có tranh chấp;

3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4- Trong thời hạn sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất

đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép

chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì

được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất

đai đối với đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ

khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất

đai đối với đất được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp

luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện theo quy định tại khoản 1

Điều 101 của Nghị định này: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự

án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà

ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau

khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở

2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSDĐ như sau:

1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai và Điều

nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu

kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của

Nghị định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ

thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại

Điều 121 của Luật Đất đai được nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, nhận

thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp

vốn bằng QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà

nước giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông

qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang

được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản

về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm

người có chung QSDĐ;

l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật

được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích đã được

xác định trong thời hạn sử dụng đất

3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng

ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại

khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì

được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa

phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của

Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ

khẩu, nơi đăng ký kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

2.2.3 Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

2.2.3.1 Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật

đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng

thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chức Nhà nước

Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.2 Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật

đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi

có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.3 Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của hộ gia

đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà

nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.4 Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết

định giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu

lực pháp luật và GCN QSDĐ; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất

đai 2003 (nếu có)

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.5 Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai

2003 (nếu có)

Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn

phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.6 Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.7 Hồ sơ thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật

Đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng góp vốn QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng góp vốn QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn

phòng đăng ký QSDĐ

2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Lương Sơn

Trong những năm qua công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn

xã cũng khá sôi nổi Hình thức chuyển quyền của xã chủ yếu tập trung vào hình thức thế chấp, chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất, còn các hình thức thừa kế, cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng tuy có diễn ra nhưng vẫn còn ít Xã Lương Sơn là một xã có nền kinh tế tập trung chủ yếu vào nông nghiệp nên sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất còn hạn chế, chính vì vậy cán bộ địa chính vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục của công tác chuyển quyền

Từ khi Luật đất đai ra đời đã có rất nhiều thay đổi về các quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban chỉ đạo chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện những quy định mới trong Luật đất đai, đồng thời cũng tuyên truyền đến người dân để nâng cao sự hiểu biết cho người dân thúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ diễn ra sôi động hơn

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Nội dung, số liệu, kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Lương Sơn giai đoạn 2011-7/2014

- Các văn bản quy phạm pháp luật, tài liệu, số liệu về chuyển quyền sử dụng đất

- Thực tiễn công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại xã Lương Sơn

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đánh giá kết quả chuyển quyền SDĐ trên địa bàn xã Lương Sơn giai đoạn 2011-7/2014

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm tiến hành: Tại UBND xã Lương Sơn huyện Yên Lập tỉnh Phú Thọ

- Thời gian tiến hành: Từ 24/02/2015- 30/04/2015

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Lương Sơn

Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và SDĐ trên địa bàn xã

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Lương Sơn

- Hiện trạng sử dụng đất đến 7/2014

- Tình hình quản lý đất đai

3.3.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại của xã Lương Sơn giai đoạn 2011-7/2014

-Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn xã Lương

Sơn giai đoạn 2011 – 7/2014

- Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ xã Lương Sơn

- Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ xã Lương Sơn

- Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ xã Lương Sơn

- Đánh giá công tác thế chấp QSDĐ xã Lương Sơn

- Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ xã Lương Sơn

- Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ xã Lương Sơn

- Đánh giá công tác bảo lãnh QSDĐ xã Lương Sơn

- Đánh giá công tác góp vốn QSDĐ xã Lương Sơn

3.3.4 Đánh giá chung về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn

xã Lương Sơn

Đánh giá những thuận lợi, khó khăn

Một số giải pháp khắc phục

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu

- Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về đời sống văn hóa, xã hội, giáo dục, y tế, về hiện trạng sử dụng đất đai của xã

- Thu thập các tài liệu, số liệu về các hình thức chuyển quyền sử dụng

đất của phường trong giai đoạn từ 2011- 7/2014

3.4.2 Phương pháp tổng hợp

- Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp các số liệu có liên quan tới công tác chuyển QSDĐ để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài

3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu

- Thống kê các số liệu đã thu thập được như diện tích, các trường hợp chuyển quyền, các hình thức chuyển quyền,v.v…

- Phân tích các số liệu thu thập được để rút ra nhận xét

- Xử lý, tính toán số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel

3.4.4 Phương pháp so sánh

Thông qua các số liệu sẵn có, các số liệu thu thập, tổng hợp được để lựa chọn các số liệu hợp lý có cơ sở khoa học và đúng với thực tế khách quan

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của xã Lương Sơn

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Lương Sơn là một xã miền núi của huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ nằm cách trung tâm huyện khoảng 18km về phía Tây Bắc theo đường tỉnh lộ 321

Có tổng diện tích tự nhiên là 2671 ha Địa giới hành chính của xã như sau:

Phía Đông giáp huyện Cẩm Khê

Phía Tây giáp xã Mỹ Lương huyện Yên Lập

Phía Nam giáp xã Xuân An huyện Yên Lập

Phía Bắc giáp huyện Hạ Hòa

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Là xã miền núi Lương Sơn có địa hình tương đối phức tạp với nhiều

đồi gò, thung lũng xen kẽ, gây khó khăn cho việc đi lại của người dân, độ cao

trung bình của xã là 397,4m, độ dốc trung bình 25 – 300 Nhìn chung địa hình,

địa mạo của xã ảnh hưởng trực tiếp tới giao thông và gây nhiều khó khan cho

sản xuất nông nghiệp

Địa hình được chia làm 3 dạng chính:

- Địa hình đồi núi thấp: có độ dốc từ 30 – 400, độ cao trung bình từ 300 – 700m, được phân bố chủ yếu ở phía Đông Bắc và phía Tây Nam của xã;

- Địa hình đồi thấp: có độ dốc trung bình 15 – 250, độ cao trung bình từ

150 – 300m được phân bố ở toàn bộ các khu trong xã, loại địa hình này khá phù hợp và thuận lợi cho sự phát triển nông lâm nghiệp;

- Địa hình thung lũng đồng bằng: dạng địa hình này là các thung lũng nhỏ hẹp, xen kẽ với các vùng núi thấp và những cánh đồng lúa tương đối bằng phẳng, rất thuận lợi cho sản xuất và chăn nuôi

4.1.1.3 Khí hậu

- Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình của xã là 22,50C, thấp nhất là 60C vào than 1, cao nhất là 36,50C vào tháng 6, 7, trung bình một năm có 175 ngày nắng ( ứng với 1200 giờ nắng)

- Lượng mưa: Lượng mưa trung bình năm là 1.750mm, tuy nhiên phân bố không đều Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 10 hàng năm chiếm chiếm 80% lượng mưa cả năm, mùa khô bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau

- Độ ẩm: Bình quân hàng năm là 80%, cao nhất là 87% tập trung vào các tháng 6,7,8 và thấp nhất là 42% tập trung vào các tháng 10, 11, 12

- Chế độ gió: Lương Sơn chịu ảnh hưởng của hai loại gió chính là gió mùa đông bắc từ tháng 2 đến tháng 4 và gió đông nam từ tháng 5 đến tháng

10 Ngoài ra còn chịu ảnh hưởng của gió tây (gió Lào)

Đất đai toàn xã có thể chia làm 2 loại chính:

- Đất đồi núi: Chiếm 1/3 tổng diện tích tự nhiên, chủ yếu phát triển trên nền phiến thạch sét, phiến thạch meca Đất có thành phần cơ giới là cát sỏi kết hợp với đất thịt nặng Độ dày tầng canh tác 10 – 45cm, đất nghèo dinh dưỡng, thích hợp với một số cay lâm nghiệp Loại đất này cần có các biện pháp để chống sói mòn, xô lũ, bảo vệ đất

- Đất ruộng: Bao gồm các loại đất sau:

+ Đất phù sa: Gồm đất phù sa được bồi hàng năm, nằm dọc ven con suối, ngòi nhỏ, đất có thành phần cơ giới thịt nhẹ đến trung bình, độ chua trung bình Loại đất này thích hợp cho trồng lúa, cây rau màu ngắn ngày

+ Đất dốc tụ: Được hình thành do quá trình rửa trôi, tích tụ lâu dài từ các loại đất trên đồi xuống các dộc, khe xen kẽ giữa các quả đồi, loại đất này

có thành phần cơ giới thịt trung bình, độ pH từ 4 – 5, các chất dinh dưỡng trong đất ở mức trung bình

+ Đất lầy thụt: Được hình thành do quá trình phân hóa thực vật, loại đất này tập trung ở các khu vực đồng trũng, sình lầy, diện tích không nhiều

b) Tài nguyên nước

Là xã có con suối Ngòi Giành chảy qua nên rất thuận lợi cho việc cung cấp nước tưới tiêu nội đồng và các khu, xóm; Ngoài ra trên địa bàn xã còn có một số ao hồ nhân tạo là nơi cung cấp nước cục bộ kết hợp nuôi trồng thủy sản giải quyết sinh hoạt cho nhân dân

c) Tài nguyên rừng

Lương Sơn có tiềm năng tài nguyên rừng rất lớn, hiện diện tích đất lâm nghiệp là 1414,53 ha chiếm 52,56% tổng diện tích tự nhiên; Diện tích rừng của Lương Sơn chủ yếu là rừng gỗ nhóm I, II các cây làm nghuyên liệu giấy

và cây đặc sản (quế)

d) Tài nguyên nhân văn

Nhân dân Lương Sơn có nền văn hóa truyền thống mang đậm đà bản sắc văn hóa dân tộc, truyền thống yêu người, yêu dân tộc, trung thành với

Đảng và Nhà nước, phát huy sức mạnh khối đại đoàn kết dân tộc trong nhân

dân, nêu cao tinh thần đoàn kết, yêu thương của cộng đồng

4.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Cơ cấu kinh tế (theo giá trị thực tế)

- Ngành nông lâm nghiệp, thủy sản chiếm 59,2% Giảm 2,5% so với năm 2013