Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố lào cai giai đoạn 2012 2014

Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ v

Giảng viên hướng dẫn:TS Nguyễn Thế Huấn

Thái Nguyên, năm 2015

Trong quá trình học tập và nghiên cứu tại truờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em luôn nhận đuợc sự chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo trong truờng, đặc biệt là các thầy cô giáo trong khoa Quản lí Tài nguyên đã giúp em tích lũy và trau dồi những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như nhữngkiến thức về xã hội Đến nay em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp

Nhân dịp này cho phép em đuợc bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất đến các thầy cô giáo trong khoa Quản lí Tài nguyên Đặc biệt là thầy giáo TS.Nguyễn Thế Huấn đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, các cán bộ phòng Tài nguyên và Môi truờng thành phố Lào Cai, các cơ quan ban ngành có liên quan đã giúp đỡ

em trong quá trình thức tập và viết chuyên đề

Em xin bày tỏ lòng biết ơn tới gia đình, bạn bè và nguời thân đã tạo điều kiện

và động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành chuyên đề

Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và phương pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót

Em rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của thầy cô giáo và bạn bè để khóa luận của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 05 tháng 05 năm 2015

Sinh viên

Phạm Linh Giang

Bảng 4.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố Lào Cai 36

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn thành phố Lào Cai 44

Bảng 4.3 Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 – 2014 47

Bảng 4.4: Giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm 50

Bảng 4.5: Giá đất theo vị trí của các đường, phố cận trung tâm 52

Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí của các đường, phố xa trung tâm 53

Bảng 4.7 Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất của tuyến đường 55

Bảng 4.8 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của thửa đất đến giá đất 56

Bảng 4.9 Mức độ ảnh hưởng và thứ tự ảnh hưởng của các yếu tố nhóm yếu tố xã hội đến giá đất 60

Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2014 46 Hình 4.2 Biểu đồ tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn

2012 – 2014 47

UBND : Ủy ban nhân dân

Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1.Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3

1.3 Yêu cầu của đề tài 3

1.4 Ý nghĩa của đề tài 4

1.4.1 Ý nghĩa khoa học 4

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn 4

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5

2.1 Cơ sở khoa học 5

2.1.1 Cơ sở lý luận 5

2.1.2 Cơ sở pháp lý 6

2.2 Cơ sở thực tiễn 7

2.2.1 Tổng quan thị trường đất đai 7

2.2.2 Thị trường đất đai thế giới 7

2.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam 10

2.3 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 16

2.3.1 Nguyên tắc xác định giá đất 17

2.3.1.1 Nguyên tắc thay thế 17

2.3.1.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 17

2.3.1.3 Nguyên tắc biến động 18

2.3.2 Phương pháp định giá đất 18

2.3.2.1 Phương pháp thu nhập 18

2.3.2.3 Phương pháp thặng dư 20

2.3.2.4 Phương pháp chi phí: Trình tự định giá theo phương pháp chi phí: 20

2.3.2.5 Phương pháp phân tích hồi quy 21

2.4 Tình hình biến động và nguyên nhân biến động giá đất tại thành phố Lào Cai 23

2.4.1 Tình hình biến động giá đất 23

2.4.2 Nguyên nhân biến động giá đất 24

PHẦN 3 NỘI DUNG, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 25

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 25

3.3 Nội dung nghiên cứu 25

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Lào Cai 25

3.3.1.1 Điều kiện tự nhiên 25

3.3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 25

3.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lào Cai giai đoạn 2012- 201426 3.3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 26

3.3.2.2 Tình hình sử dụng đất 26

3.3.3 Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai 26

3.3.3.1 Căn cứ xác định giá đất tại địa phương 26

3.3.3.2 Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai 26

3.3.3.3 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 - 2014 26

3.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn2012-2014 26

3.3.4.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 26

xã hội đến giá đất 26

3.3.5 Đề xuất một số giải pháp 26

3.4 Phương pháp nghiên cứu 26

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 27

3.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý thông tin, số liệu 28

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 29

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên nhiên nhiên 29

4.1.1.1 Vị trí địa lý và ranh giới hành chính 29

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 30

4.1.1.3 Khí hậu 30

4.1.1.4 Thủy văn 31

4.1.1.5 Nguồn tài nguyên 32

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

4.1.2.1 Tình hình phát triển kinh tế 36

4.1.2.2 Tình hình dân số, lao động và việc làm 36

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường 41

4.1.3.1 Thuận lợi 41

4.1.3.2 Những tồn tại, khó khăn 42

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai 43

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 43

4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 43

4.3 Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai 48

4.3.1 Căn cứ xác định bảng giá đất hàng năm trên địa bàn thành phố Lào Cai 48

4.3.2 Giá đất quy định và giá đất thực tế trên địa bàn thành phố Lào Cai 49

4.3.2.2 Nhóm đường phố cận trung tâm 51

4.3.2.3 Nhóm đường phố xa trung tâm 53

4.3.3 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng năm 2012-2014 54

4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 54

4.4.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 54

4.4.1.1 Yếu tố vị trí thửa đất 54

4.4.1.2 Hình thể thửa đất 56

4.4.2 Nhóm yếu tố xã hội 57

4.4.2.1 Yếu tố cơ sở hạ tầng 57

4.4.2.2 Khả năng sinh lợi 58

4.4.2.3 Yếu tố môi trường 58

4.4.2.4 Yếu tố pháp lý 59

4.4.2.5 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm yếu tố xã hội đến giá đất60 4.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất thành phố Lào Cai 61

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63

5.1 Kết luận 63

5.2 Kiến nghị 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 PHỤ LỤC

Phần 1

ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:

“đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước ( hồ, sông, suối, đầm lầy,…) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa…)

“ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý” và

“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Luật đất đai 2013) [10]

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó giá đất là công cụ, biện pháp không thể thiếu Mặt khác, giá đất là một công cụ vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất đã trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất đai tiết kiệm và hiệu quả

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý

Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như: tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường v.v Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để

điều tiết thị trường đất đai

Lào Cai là một tỉnh miền núi phía bắc.Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Lào Cai có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tiễn và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với thị trường Được sự

đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm

Thái Nguyên, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá một số yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn 2012-2014” nhằm góp phần

từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất trên toàn địa bàn thành phố Lào Cai trong những năm tiếp theo

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lào cai

- Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lào Cai giai

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai, Nghị định chính phủ, Thông tư hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế, quyết định của UBND tỉnh Lào Cai

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai năm 2012-1014

- Các kiến nghị, đề nghị phải có tính khả thi

1.4 Ý nghĩa của đề tài

1.4.1 Ý nghĩa khoa học

Khóa luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để tôi củng cố những kiến thức đã học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở

địa phương Tìm hiểu các điều kiện của địa phương kết hợp với điều tra khảo sát

thực địa để đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Qua đó tôi biết cách thu thập, tổng hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày một báo cáo khoa học hoàn chỉnh

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học

2.1.1 Cơ sở lý luận

Một trong những nhu cầu quan trọng của con nguời mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con nguời đó chính là đất đai hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản Nó gắn liền với con người ngay từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày đuợc khẳng định theo tiến trình phát triển loài nguời, ta thấy đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và không bao giờ có thể xác định đuợc hết giá trị của nguồn tài nguyên quý giá đó như thế nào Đất đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trò quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia nói chung và trên thế giới nói riêng và thực

tế đã chứng minh một cách rõ nét điều đó Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất

đai năm 1993 đuợc ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể

mua bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị truờng bất động sản dần dần đuợc hình thành, phát triển và không thể phủ nhận đuợc vai trò của thị truờng này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư

Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động sản,

về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nuớc về mặt pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một thực thể xã hội nhất định

2.1.2 Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003

- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành

một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số

điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của

Luật Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương

pháp định giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường - Bộ tài chính về hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Quyết định 55/2011/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban

hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại

đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2012

- Quyết định 58/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại

đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2013

- Quyết định 52/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại

đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2014

2.2 Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Tổng quan thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại

khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao dổi hang hóa Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hang hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai (Hồ Thị Lam Trà &

2.2.2 Thị trường đất đai thế giới

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng

đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận

hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị

trường đất đai Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai

Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90 Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tếvào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và

đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt

tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân

về đất đai trong nền kinh tế thị trường Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai

Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình

nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán

đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục

hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp Những người đã nhận thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10

năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình

Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những

mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước

Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất

nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể

Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích

tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã

bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình

độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh

vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá

đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá

Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một

số khu đất để kinh doanh Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài

2.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy

thập kỉ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại

đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát

triển thị trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau đây:

Giai đoạn trước 1992

Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại Thời kỳ này giá

đất được thể hiện bằng tiền, nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản

thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột

Từ 1945 đến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là

cơ bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán

đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình

"công hữu hoá đất đai" Thị trường đất đai hầu như không đuợc pháp luật thừa nhận trên thực tế Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhuợng nhà thuộc sở hữu tu nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhuợng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nuớc theo phuơng thức hoa hồng (chuyển quyền cho thuê) Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật

Nhu cầu về hình thành một thị truờng đất đai trở nên bức xúc trong những năm 80, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần Trong thời kỳ này, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có Luật Đầu tư nuớc ngoài, nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ và xây dựng nhà ở tăng nhanh Nhà nước bỏ chế độ bao cấp

về nhà ở, nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ khẩu, truớc hết ở thành thị, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu được thông qua các hình thức chuyển nhuợng nhà ở (đối với dân cư), nhà xuởng (đối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất Quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh, tăng nhanh đầu tư, đặc biệt là đầu tư nuớc ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất

là đất công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh Tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân

số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nuớc bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương "Nhà nước và nhân dân cùng làm", các giao dịch về đất đai

và bất động sản bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở, ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp nhà nuớc cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này

Hiến pháp nuớc Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định

đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Sau Đại hội Đảng toàn

quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định huớng XHCN, Luật Đất

đai 1988 quy định người sử dụng đất đuợc Nhà nuớc giao cho một số quyền sử

dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý nhà nước về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: quy định về những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời, các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh

tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc

cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nảy sinh thêm những khó khăn

và rắc rối mới Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sử dụng đất" không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp nhà nước Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai,

nhà cửa được phát mại để trả nợ Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la

Mỹ giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các nước XHCN ở Đông Âu tan

vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có

được, đã làm cho thị trường bất động sản bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với

mức giá nhảy vọt đã để lại những hậu quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính qui, quĩ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và tha hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dân hên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%)

Giai đoạn từ 1992 đến nay

Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà

nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các đối tượng (kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng hoả hồng của Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện Trước tình hình đó, pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý

để điều chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán cho

thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai 1988

Trong hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất

đai, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của

người sử dụng đất (khoản 3-điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng

đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai

1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hoá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ Điều 690 đến Điều 744 và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa

kế quyền sử dụng đất Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các "kênh ngầm", trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh

về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi để khắc phục

những hạn chế của Luật Đất đai 1993 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật

Đất đai 1993 được Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng được

bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền sửdụng đất, theo đó các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định 19/2000/NĐ-

CP ngày 8/6/2000 và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết

Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số

điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này

vì nó đáp ứng được những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất

đai lúc bấy giờ, Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành

Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà đất trong tình hình

mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật Đất đai

đối với các đạo luật khác, Quốc hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một

số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001 Ngoài việc bổ sung các chế định

về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp, Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới hên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định Sốl7, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại

điều 5 quy định về sở hữu đất đai: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất

mang lại

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất"

Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm

2004 về thi hành Luật Đất đai 2003, quy định những việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý nhà nước về đất đai Tuy nhiên cho đến nay ở nước ta chưa có những văn bản quy định về thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp Luật Đất đai hiện hành đã tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này hoạt động đó là:

- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận;

- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trường hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng

đất;

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính Phủ phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

2.2.4 Khái niệm, nguyên tắc, phương pháp định giá đất

2.2.4.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản than nó không có giá trị Do đó đối

với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai tronghoatj động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao

hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở mộ khoảng thời gian nào

đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có

giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về

phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.(Nguyễn Thế Huấn, Phan Thị Thu Hằng) [8]

2.2.4.2 Nguyên tắc xác định giá đất

* Nguyên tắc thay thế

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu

đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất

so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương

đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời

điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang

cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập

ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

* Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá

Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân

tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá giá cả đất đai là

được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và

những biến động chung của chúng Trong việc định giá đất, không những phải

dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý

2.2.4.3 Phương pháp định giá đất

* Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường các loại đất tương tự trong một thời gian gần

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành các bước sau đây:

- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa

đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều

chỉnh khác biệt về giá ở bước 3

* Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường các loại

đất tương tự trong một thời gian gần

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành các bước sau đây:

- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa

đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho

thửa đất cần định giá

- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán

điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3

* Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược

* Phương pháp chi phí:

Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:

- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng đất đó là

trống, Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình

xây dựng hiện có trên miếng đất

xây dựng hiện có trên miếng đất

lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy

- Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí

Có hai phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá là: Chi phí tái tạo và chi phí thay thế (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2009) [8]

* Phương pháp phân tích hồi quy

Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác

Các bươc tiến hành phương pháp:

- Bước 1: Điều tra giá bán của những tài sản tương tự, các yếu tố của bất

2.3 Một số nghiên cứu về giá đất và công tác định giá

- Nghiên cứu 1 số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên Năm 2013 Phường Hoàng Văn Thụ là một phường trung tâm của Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế - văn hóa -

xã hội - khoa học kỹ thuật của thành phố Thái Nguyên và cả tỉnh Thái Nguyên

Sự phát triển về kinh tế của phường Hoàng Văn Thụ đã là động lực lớn tác động

đến giá đất của phường trong thời gian qua Việc nghiên cứu này có ý nghĩa

quan trọng cho công tác quản lý đất đai và là cơ sở minh bạch hóa thị trường bất

động sản Có 5 nhóm yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất được lựa chọn nghiên

cứu là: vị trí, cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi, đặc điểm của thửa đất và yếu tố khác Nghiên cứu cũng đã xác định được yếu tố vị trí là yếu tố tác động lớn nhất

đến giá đất Nghiên cứu này cũng đã đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả

công tác định giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên và là

cơ sở quan trọng cho các nghiên cứu tương tự ở các địa phương khác (Hoàng Văn Hùng, 2013) [7]

- Cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu, thực trạng và giải pháp Cơ sở dữ liệu

đất đai đa mục tiêu không còn là khái niệm mới mẻ đối với các nước trong khu

vực, trên thế giới cũng như ở Việt Nam Một thực tế đơn giản cần có một cơ sở

dữ liệu đa mục tiêu, phục vụ đa ngành, đa đối tượng sử dụng vì đất đai là có hạn

và việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất vì sự phát triển bền vững là một đòi hỏi tất yếu của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Muốn xây dựng được một cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu thì việc ứng dụng công nghệ thông tin là tất yếu khách quan và đó cũng là một trong các định hướng quan trọng của ngành tài nguyên và môi trường trong giai đoạn hiện nay

Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong lĩnh vực quản lý đất đai đã đạt

được một số thành tựu nhất định, tuy nhiên còn nhiều điểm bất cập cần phải có

một chiến lược dài hạn với các mục tiêu và phương pháp cụ thể để có thể có

được một cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu theo mô hình hiện đại, thông suốt từ

cấp trung ương đến cấp địa phương và là một trong những công cụ quản lý chính của ngành (Đỗ Đức Đôi, 2010) [6]

- Xây dựng cơ sở dữ liệu để phục vụ công tác đánh giá đất và quy hoạch

sử dụng đất tại xã Phú Sơn, huyện Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế, Đại học Huế Mỗi vùng miền đều có những đặc trưng riêng biệt về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội Vì vậy, trong tiến trình đánh giá đất và quy hoạch sử dụng đất cần phải căn cứ vào nguồn cơ sở dữ liệu của từng vùng để có thể bố trí và phân

bổ đất đai đai và cây trồng hợp lý, Vì vậy, việc ứng dụng hệ thống thông tin địa

lí (GIS) và một số phần mềm ứng dụng khác để xây dựng cơ sở dữ liệu cho đơn

vị hành chính cấp xã là rất cần thiết Kết quả nghiên cứu điểm tại xã Phú Sơn, huyện Hương Thuỷ, tỉnh Thừa Thiên Huế đã xây dựng được bản đồ đơn vị đất

đai, bản đồ hệ thống thông tin đất tỉ lệ 1: 10.000 trên cơ sở các bản đồ đơn tính

gồm loại đất, thành phần cơ giới, độ dốc, tầng dày, độ phì, hiện trạng sử dụng

đất Nguồn dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính được quản lí trên phần mềm

Mapinfo và Arcview và theo hệ toạ độ chuẩn quốc gia VN 2000 Trong đó, mỗi bản đồ có sự phân loại và phân cấp đặc trưng riêng biệt, riêng bản đồ đơn vị đất

đai và bản đồ hệ thống thông tin đất với nguồn dữ liệu trên các mặt như địa lí,

thổ nhưỡng, kinh tế, xã hội là cơ sở dữ liệu quan trọng phục vụ công tác đánh giá

đất và quy hoạch sử dụng đất Bài báo cũng đã khẳng định tính cấp thiết trong

vấn đề xây dựng các bản đồ nền và nguồn cơ sở dữ liệu thống nhất và chuẩn hóa

là cơ sở giúp các nhà quản lí có thể đưa ra những quyết định đúng đắng và hợp

lý về việc sử dụng đất (Huỳnh Văn Chương, 2010) [5]

2.4 Tình hình biến động và nguyên nhân biến động giá đất tại thành phố Lào Cai

Tuy nhiên, tới năm 2004 khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 195/2004/NĐ-CP về việc thành lập thành phố Lào Cai thuộc tỉnh Lào Cai thì thị

trường đất đai bắt đầu có xu hướng hoạt động Sau khi được thành lập tỉnh được

sự đầu tư về cơ sở hạ tầng dẫn đến tốc độ đô thị hóa tại trung tâm tỉnh Lào Cai diễn ra nhanh chóng, dân số tăng lên, trình độ văn hóa được nâng cao, mức thu nhập của người dân cũng tăng theo Chính vì những nguyên nhân đó mà kéo theo

là giá đất tại tỉnh bắt đầu tăng lên Giá đất biến động chủ yếu diễn ra tại thành phố Lào Cai - trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của tỉnh Đây là nơi có hệ thống cơ sở hạ tầng khá đồng bộ - là nơi đầu mối giao luu văn hóa, kinh tế của vùng

Tuy nhiên chịu ảnh hưởng tình hình chung của cả nước giá đất trên địa bàn thành phố Lào Cai đang có xu hướng giảm hoặc giữ nguyên chứ giá đất không tăng lên

2.4.2 Nguyên nhân biến động giá đất

nhu cầu về nhà đất của người dân ở đô thị cũng tăng nhanh Thu hút đuợc nhiều nguời dân tới những khu đô thị

- Thu nhập của nguời dân ngày càng cao, dẫn tới mức sống và thị hiếu của nguời dân cũng thay đổi Việc chọn lựa mua một mảnh đất đẹp, một ngôi nhà đẹp cũng đuợc cân nhắc Đó cũng là một nguyên nhân để nguời bán nâng giá trị của mảnh đất muốn bán lên

mặt hàng khác

Nếu như năm 2005 giá vàng là 1.050.000 đ/chỉ thì giá vàng năm 2013 tăng lên khoảng hơn 4.700.000đ/chỉ, tăng gần 4,5 lần năm 2005

PHẦN 3 NỘI DUNG, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đến giá đất tại thành phố Lào Cai năm 2012-2014

- Người dân trên địa bàn nghiên cứu

- Địa điểm: phòng tài nguyên và môi trường thành phố Lào Cai

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Lào Cai

3.3.1.1 Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý và ranh giới hành chính

- Địa hình, địa mạo

- Khí hậu

- Thủy văn

- Các nguồn tài nguyên

3.3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội

- Tình hình phát triển kinh tế

- Tình hình dân số, lao động, việc làm

- Tình hình phát triển giáo dục, y tế, an ninh quốc phòng

3.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lào Cai giai đoạn 2012- 2014

3.3.2.1 Tình hình quản lý đất đai

3.3.2.2 Tình hình sử dụng đất

3.3.3 Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai

3.3.3.1 Căn cứ xác định bảng giá đất hàng năm trên địa bàn thành phố Lào Cai 3.3.3.2 Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai

3.3.3.3 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do Nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 - 2014

3.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn2012-2014

- Yếu tố khả năng sinh lợi

- Yếu tố môi trường

Trong quá trình tiến hành chuyên đề, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của chuyên đề đề ra Các

phương pháp chủ yếu bao gồm:

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập số liệu về tình hình quản lý sử dụng đất và giá đất hàng năm tại Phòng Tài nguyên Môi truờng thành phố, thu thập đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội tại phòng thống kê thành phố Thu thập các tài liệu liên quan đến các yếu tố

ảnh hưởng đến giá đất qua mạng Internet, qua sách báo

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp

- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được

sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của khu vực, đường phố đó

có nhiều biến động:

Nhóm I (đường phố trung tâm) gồm các đuờng phố: Phố Hòa An; Đường Nguyễn Huệ; Phố Thủy Hoa

Nhóm II (đường phố cận trung tâm) gồm các đuờng phố: Phố Vạn Phúc;

Đường quy hoạch kè sông Hồng; Ngõ Hồng Hà

Nhóm III (đường phố xa trung tâm) gồm các đuờng phố: Phố Hoàng Hoa Thám; Phố Phan Chu Trinh; Phố Tán Thuật

Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất đuợc quy định theo Quyết

định số 52/2013QĐ-UBND ngày 20/12/2013 của UBND thành phố Lào Cai quy định các loại giá đất trên địa bàn thành phố, lựa chọn một số lô đất trên cùng

tuyến đuờng phố Hòa An để tìm hiểu ảnh huởng vị trí lô đất đến giá trị thửa đất

Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số thửa đất liền nhau nhưng kích thuớc mặt tiền khác nhau để tìm hiểu ảnh huởng của chiều rộng mặt tiền của thửa đất đến giá đất

- Điều tra hiện trạng giá đất và một số yếu tố ảnh ưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai bằng cách lập phiếu điều tra, phỏng vấn:

Phỏng vấn người dân trên địa bàn nghiên cứu và một số người có am hiểu

về đất đai: 30 phiếu

Phỏng vấn trực tiếp, xin ý kiến các cán bộ có chuyên môn: 10 phiếu

3.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý thông tin, số liệu

- Phương pháp thống kê: được sử dụng để xử lý số liệu điều tra, thu thập

được trong quá trình nghiên cứu

- Phuơng pháp xử lý số liệu: từ những số liệu thu thập đuợc tổng hợp và

xử lý trên phần mềm Microsoft Excel

- Phương pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định Nhà nước với giá đất

thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương quan qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố

áp dụng cho địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp xử lý số liệu: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố tới

giá đất

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên nhiên nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý và ranh giới hành chính

Thành phố Lào Cai là thành phố biên giới, vùng cao, nằm hai bên bờ sông Hồng, có tọa độ địa lý từ 22025’ đến 25030’ vĩ độ Bắc và từ 103037’ đến 104022’ kinh độ Đông

- Phía Bắc giáp thị trấn Hà Khẩu, huyện Hồng Hà, tỉnh Vân Nam - Trung Quốc (có đường biên giới là sông Hồng và sông Nậm Thi);

- Phía Đông giáp huyện Bảo Thắng;

- Phía Tây giáp huyện Bát Xát và Sa Pa;

- Phía Nam giáp huyện Sa Pa;

Thành phố Lào Cai nằm cách thủ đô Hà Nội 296 km theo đường sắt và

340 km theo đường bộ về phía Tây Bắc; cách khu du lịch thị trấn Sa Pa 35 km và cách thành phố Côn Minh tỉnh Vân Nam, Trung Quốc khoảng 500 km

Trên địa bàn thành phố có tuyến giao thông đường bộ như QL4D, QL4E, QL70; đường sắt liên vận Hà Nội - Lào Cai - Côn Minh (Trung Quốc) và giao thông đường thuỷ như sông Hồng, sông Nậm Thi và hệ thống giao thông tỉnh lộ chạy qua; có cửa khẩu quốc tế thông thương với Trung Quốc Đặc biệt hiện nay

đã hoàn thành tuyến đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai, đường cao tốc này là một

phần của đường Xuyên Á AH14 và là một hợp phần trong dự án phát triển cơ sở

hạ tầng giao thông của Hành lang kinh tế Côn Minh - Hà Nội - Hải Phòng (điểm

đầu tại nút giao thông quốc lộ 18A với quốc lộ 2, điểm cuối tại xã Quang Kim,

huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai, vị trí đấu nối với đường cao tốc Côn Minh-Hà Khẩu-Trung Quốc)

Với vị trí địa lý như trên đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi và là động lực to lớn để thúc đẩy kinh tế xã hội của tỉnh Lào Cai nói chung và thành phố nói riêng phát triển, mở rộng giao lưu với các nước trong khu vực và tiếp cận nhanh với những tiến bộ khoa học kỹ thuật hiện đại trong nước và quốc tế

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thành phố Lào Cai thuộc vùng địa hình thấp của tỉnh Lào Cai, nằm trong khu vực thung lũng sông Hồng, được tạo bởi dãy núi Con Voi và dãy Hoàng Liên Sơn Địa hình dốc dần theo hướng Tây Bắc - Đông Nam và bị chia cắt nhỏ bởi các sông suối, khe tụ thủy, đồi núi… Ranh giới thành phố nằm ở cả hai bên

bờ sông Hồng, xung quanh có các dãy đồi núi bao bọc

Phần địa hình đồi núi chiếm 60% diện tích của thành phố, tập trung chủ yếu ở các xã Tả Phời và Hợp Thành, một phần ở xã Vạn Hòa và Đồng Tuyển;

địa hình có độ dốc trung bình khoảng 120

, nơi có độ dốc nhất từ 180 - 240; độ cao trung bình từ 80m - 100m so với mực nước biển, đỉnh cao nhất có độ cao 1.260m nằm ở phía Tây Nam của thành phố

Phần địa hình thấp nằm ở ven sông Hồng và giữa các quả đồi, chủ yếu ở khu vực các phường nội thành và các xã ngoại thành như Cam Đường và một

75m - 80m so với mực nước biển

ẩm không khí trung bình hàng năm tương đối cao (khoảng 84,5%) nên thường gây

ra hiện tượng sương mù (chủ yếu ở các thôn vùng cao thuộc xã Tả Phời và Hợp Thành) Sự phân hóa về nhiệt độ, lượng mưa và độ ẩm trên địa bàn thành phố

năm là 110C

Thành phố Lào Cai chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc với 2 hướng gió chính là gió Đông Nam và Nam Do nằm sâu trong lục địa nên không có bão lớn, nhưng thành phố vẫn chịu ảnh hưởng của các cơn bão đổ bộ vào vùng đồng bằng Bắc Bộ và kèm theo mưa to, tạo dòng chảy mạnh của các con sông lớn, làm tăng các hiện tượng xâm thực bào mòn, ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp, du lịch và sinh hoạt của nhân dân

4.1.1.4 Thủy văn

Chế độ thuỷ văn của thành phố chịu ảnh hưởng chủ yếu bởi 2 sông chính trên địa bàn, đó là sông Hồng và sông Nậm Thi, đều được bắt nguồn từ Vân Nam - Trung Quốc

Sông Nậm Thi chảy qua địa bàn thành phố dài 2 km, bề rộng đoạn hạ lưu

là 120m, tốc độ dòng chảy chậm nên có thể phát triển giao thông đường thuỷ tuyến ngắn

Sông Hồng chảy qua địa bàn thành phố khoảng 15 km với chiều rộng trung bình khoảng 185m đến 210m và chảy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam, đã chia cắt thành phố thành 2 khu vực Lưu lượng nước sông Hồng tại Lào Cai bình

cao nhất là 86,85m Sông Hồng có lòng sông rộng và dốc nên đã tạo thành dòng chảy xiết, gây sói lở hai bên bờ sông Sông Hồng có vai trò quan trọng để phát triển kinh tế không chỉ riêng cho thành phố mà cho cả tỉnh Lào Cai như giao