Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS ở VN và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS của Hiệp Hội địa ốc Hoa Kỳ

89 Phụ lục 1: Bảng câu hỏi khảo sát đổi tượng người sử dụng dịch vụ BĐS Phụ lục 2: Bảng câu hỏi khảo sát đổi tượng người môi giới BĐS Phụ lục 3: Bảng câu hỏi khảo sát đối tượng công ty

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU 5

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 6

LỜI NÓI ĐẦU 7

Chương 1 Cơ sở lý luận về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản 10

1.1 Những vấn đề cơ bản về đạo đức nghề nghiệp 10

1.1.1 Khái niệm đạo đức nghề nghiệp 10

1.1.2 Vai trò của đạo đức nghề nghiệp 10

1.1.2.1 Đối với doanh nghiệp, tổ chức 10

1.1.2.2 Đối với cá nhân 12

1.1.3 Hình thức biểu hiện của đạo đức nghề nghiệp 12

1.1.3.1 Các quy tắc, tiêu chuẩn 12

1.1.3.2 Thái độ, trách nhiệm 13

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến đạo đức nghề nghiệp 14

1.1.4.1 Trình độ nhận thức 14

1.1.4.2 Môi trường văn hóa 14

1.1.4.3 Chế tài xử phạt 15

1.2 Những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản 15

1.2.1 Khái niệm bất động sản 15

1.2.2 Khái niệm môi giới thương mại 16

1.2.3 Khái niệm môi giới bất động sản 16

1.2.4 Đặc điểm của môi giới bất động sản 17

1.2.5 Các hình thức môi giới bất động sản 17

1.2.5.1 Môi giới độc quyền 17

1.2.5.2 Môi giới tự do 18

1.2.6 Vai trò của môi giới bất động sản 18

1.2.6.1 Gia tăng lợi ích cho các chủ thể liên quan tới giao dịch bất động sản 18

1.2.6.2 Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản 20

1.3 Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản 21

1.3.1 Khái niệm đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản 21

1.3.2 Vai trò của đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản 22

1.3.2.1 Tăng cường sự tin tưởng và thỏa mãn của khách hàng đối với hoạt động môi giới bất động sản 22

1.3.2.2 Nâng cao hình ảnh, vị thế của người môi giới bất động sản cũng như lợi ích của công ty môi giới bất động sản 22

1.3.2.3 Thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản 23

1.3.3 Yêu cầu đạo đức đối với người hoạt động môi giới bất động sản 23

1.3.3.1 Tính khác biệt của yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản so với các ngành nghề khác 23

1.3.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp của người môi giới bất động sản 24

1.3.3.3 Những yêu cầu cơ bản của đạo đức nghề nghiệp đối với người môi giới bất động sản 26

Chương 2 Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản và những quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Việt Nam 29

2.1 Khái quát về thị trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam 29

2.1.1 Thị trường bất động sản Việt Nam 29

2.1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 29

2.1.1.2 Tổng quan tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 10 năm gần đây 31

2.1.2 Môi giới bất động sản ở Việt Nam 32

2.1.2.1 Quá trình hình thành và phát triển 32

2.1.2.2 Quy mô hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam 33

2.1.2.3 Quy định về môi giới bất động sản ở Việt Nam 35

2.2 Những quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Việt Nam 38

2.2.1 Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam 38

2.2.1.1 Giới thiệu về Hiệp hội Bất động sản Việt Nam 38

2.2.1.2 Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam 39

2.2.2 Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Việt Nam hiện nay 44

2.2.2.1 Về thông tin giao dịch 45

2.2.2.2 Về hợp đồng 46

2.2.2.3 Về sản phẩm môi giới 47

2.2.2.4 Về tính chuyên nghiệp và thái độ ứng xử với khách hàng 49

2.2.2.5 Về khả năng hợp tác với các nhà môi giới khác 51

2.2.3 Đánh giá việc áp dụng các quy định đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 52

2.2.3.1 Nhược điểm 52

2.2.3.2 Ưu điểm 53

Chương 3 Nghiên cứu khả năng áp dụng một số quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ 54

3.1 Tổng quan về thị trường bất động sản Hoa Kỳ và những quy định liên quan đến đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Hoa Kỳ 54

3.1.1 Khái quát thị trường bất động sản và môi giới bất động sản tại Hoa Kỳ 54

3.1.1.1 Thị trường bất động sản Hoa Kỳ 54

3.1.1.2 Môi giới bất động sản 55

3.1.1.3 Điểm khác biệt và tương đồng giữa thị trường bất động sản Hoa Kỳ và Việt Nam 56

3.1.2 Một số quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ 59

3.1.2.1 Giới thiệu về Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ (NAR) 59

3.1.2.2 Quy định về đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản trong Bộ quy tắc đạo đức của Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ 61

3.1.2.3 Quy định về khiếu nại vi phạm đạo đức 68

3.1.2.4 Đánh giá Bộ quy tắc đạo đức 70

3.2 Nghiên cứu khả năng áp dụng các quy định của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ tại Việt Nam 70

3.2.1 Đánh giá khả năng áp dụng 70

3.2.1.1 Điểm tương đồng giữa quy định đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản giữa Việt Nam và Hoa Kỳ 70

3.2.1.2 Điểm khác biệt trong quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản giữa Việt Nam và Hoa Kỳ 71

3.2.1.3 Những điểm có khả năng áp dụng 75

3.2.2 Một số đề xuất nhằm áp dụng các quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản của Hoa Kỳ tại Việt Nam 82

3.2.2.1 Đề xuất với Nhà nước 82

3.2.2.2 Đề xuất với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam 83

3.2.2.3 Đề xuất với doanh nghiệp môi giới bất động sản 84

3.2.2.3 Đề xuất với người môi giới 86

3.2.2.4 Đề xuất với khách hàng 87

KẾT LUẬN 88

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 Phụ lục 1: Bảng câu hỏi khảo sát đổi tượng người sử dụng dịch vụ BĐS

Phụ lục 2: Bảng câu hỏi khảo sát đổi tượng người môi giới BĐS

Phụ lục 3: Bảng câu hỏi khảo sát đối tượng công ty môi giới BĐS

Phụ lục 4: Quy tắc đạo đức hành nghề của Hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam

Phụ lục 5: Mẫu hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

Phụ lục 6: Quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa

Kỳ

Phụ lục 7: Quy trình khiếu nại vi phạm đạo đức và sơ đồ minh họa

Phụ lục 8: Con đường tới sự chuyên nghiệp

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Trang

Biểu đồ 1: Tỷ lệ khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới BĐS phân theo

mục đích 34 Biểu đồ 2: Mức độ thường xuyên khách hàng gặp phải tình huống

người môi giới cung cấp thiếu thông tin hoặc thông tin sai lệch 45 Biểu đồ 3: Mức độ thường xuyên của người môi giới gặp phải trường hợp

khách hàng hiểu nhầm về hợp đồng 46 Biểu đồ 4: Tỷ lệ nguyên nhân dẫn đến hiểu nhầm về hợp đồng 46 Biểu đồ 5: Mức độ thường xuyên thay đổi nhà cung cấp dịch vụ môi giới

của khách hàng và nguyên nhân 47 Biểu đồ 6: Tỷ lệ người môi giới sở hữu chứng chỉ môi giới BĐS 49 Biểu đồ 7: Mức độ hài lòng của khách hàng với thái độ và tinh thần làm

việc của người môi giới 51 Biểu đồ 8: Mức độ thường xuyên người môi giới gặp phải tình huống

cạnh tranh không lành mạnh 51 Bảng 1: Đề xuất sắp xếp các quy tắc đạo đức hành nghề của Hiệp hội

BĐS Việt Nam 76

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

(National Association of Realtors)

(Vietnam National Real Estate Association)

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng nhất đối với mỗi nền kinh tế, là kênh đầu tư, thế chấp và tín dụng đối với mỗi cá nhân và doanh nghiệp Cùng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS Việt Nam, từ những nhu cầu

về thông tin thị trường, việc xuất hiện và phát triển dịch vụ môi giới BĐS là điều tất yếu Vì đặc điểm của nghề môi giới phải sử dụng nhiều đến các mối quan hệ xã hội, các kỹ năng giao tiếp và phải giữ được uy tín, có tinh thần trách nhiệm đối với khách hàng nên yêu cầu về tư cách đạo đức của những người làm nghề môi giới là cao hơn nhiều ngành nghề khác

Tại Việt Nam, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành vào

năm 2006 thì vai trò của người môi giới chưa được thừa nhận chính thức trong xã hội Hiện nay tuy đã có quy định cụ thể nhưng hệ thống tiêu chuẩn yêu cầu đối với người hành nghề môi giới vẫn còn chưa hoàn thiện, thị trường cung cấp dịch vụ môi giới BĐS Việt Nam vẫn còn phát triển nhỏ lẻ, chưa tuân theo một quy tắc chung, số lượng nhà môi giới tự do không thể kiểm soát được chiếm một số lượng lớn trong

xã hội Trước tình hình đó, vấn đề ĐĐNN trong môi giới BĐS và hình ảnh của các nhà môi giới yêu cầu cần phải được phát triển theo hướng chuyên nghiệp để tránh gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường

Nhận thấy nghề môi giới BĐS tại Mỹ đã phát triển chuyên nghiệp nhiều năm, có những quy định cụ thể, thiết thực đối với những người hành nghề môi giới BĐS cũng như đã đưa ra những tiêu chuẩn về ĐĐNN với nhà môi giới mà Việt Nam có thể học tập để định hướng phát triển cho nghề môi giới BĐS trong nước; từ

đó, nhóm nghiên cứu đã quyết định lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Thực trạng đạo

đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS ở VN và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS của Hiệp Hội địa ốc Hoa Kỳ”

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Nghề môi giới BĐS là nghề mới nổi tại Việt Nam trong vài năm trở lại đây nhưng cũng đã có một số tác giả nghiên cứu sâu về vấn đề này Trong số đó, tiêu

biểu là cuốn sách: “Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới” của tác giả

Đặng Đức Thành, xuất bản năm 2010 Cuốn sách nêu lên tình hình tổng quan, thực trạng của môi giới BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM, đề cập tới pháp luật kinh doanh BĐS cũng như bàn về vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS

Bài viết “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam” của ThS Lưu Đức Khải và tác giả Hà Huy

Ngọc đăng trên tạp chí Quản lý kinh tế (số 24/2009) đã nêu lên thực trạng môi giới BĐS tại Việt Nam, bài học kinh nghiệm từ một số quốc gia phát triển tại Châu Âu,

Mỹ và Singapore, từ đó đề ra định hướng phát triển nghề môi giới tại Việt Nam Tuy nhiên bài viết không đề cập nhiều đến vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS

Xét trên phạm vi quốc tế, đã có rất nhiều tài liệu nghiên cứu và đánh giá về ĐĐNN của người môi giới BĐS Trong đó có thể kể tới một tài liệu nổi bật của

PGS Lee Chun-Chang, Đài Loan: “Ảnh hưởng của quy tắc đạo đức tới ý định hành

vi của người môi giới bất động sản” (Influence of Ethics Codes on the Behavior Intention of Real Estate Brokers) đăng trên tạp chí Human Resource and Adult Learning (12/2007) trong đó tác giả đưa ra mô hình phân tích dựa trên kết quả

thống kê chỉ ra sự ảnh hưởng của đạo đức người môi giới tới hành vi của họ

Nhóm nghiên cứu nhận thấy đề tài nghiên cứu của nhóm là đề tài đầu tiên có phân tích và đưa ra giải pháp đối với vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS tại Việt Nam dựa trên cơ sở so sánh và học tập kinh nghiệm từ những quy định của Hiệp hội

quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, đặc biệt là tại “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” của Hiệp hội này

3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu cuối cùng của đề tài là đưa ra những đề xuất để hoàn thiện quy định

về vấn đề ĐĐNN trong hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch BĐS, giúp thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, góp phần ổn định và thúc đẩy nền kinh tế phát triển

4 Phương pháp nghiên cứu

Do tính chất nhất định của đề tài nên chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra bảng hỏi; Phương pháp phân tích - tổng hợp; Phương pháp đối chiếu - so sánh; Phương pháp so sánh luật học; Phương pháp phân tích định tính Trong đó, phương pháp điều tra bảng hỏi được nhóm nghiên cứu thực hiện vào tháng 3/2012 trên 3 nhóm đối tượng: người sử dụng dịch vụ môi giới BĐS (phát ra 60 phiếu, thu về 40 phiếu có giá trị), người môi giới BĐS (phát ra 50 phiếu, thu về 21 phiếu có giá trị) và công ty môi giới BĐS (phát ra 20 phiếu, thu về

10 phiếu có giá trị) (Nội dung phiếu điều tra tại Phụ lục 1, 2, 3)

5 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

5.1 Đối tƣợng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS

ở Việt Nam và khả năng áp dụng một số quy định về ĐĐNN trong môi giới BĐS của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ ở Việt Nam

5.2 Phạm vi nghiên cứu

 Về mặt thời gian : Phạm vi nghiên cứu giới hạn về mặt thời gian từ khi

“Luật kinh doanh Bất động sản Việt Nam” chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày

1/1/2007

 Về mặt nội dung: Đề tài tập trung vào phân tích vấn đề đạo đức trong môi

giới BĐS theo “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” và những hướng dẫn

thi hành, quy định về khiếu nại của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ; cùng

với “Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam” và “Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam”

6 Kết quả nghiên cứu dự kiến

Đánh giá thực trạng ĐĐNN trong môi giới BĐS tại Việt Nam hiện nay, và việc áp dụng quy định về ĐĐNN trong lĩnh vực này

Phân tích những quy định của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ về vấn đề ĐĐNN trong môi giới BĐS, từ đó đưa ra các nhận xét, đánh giá để thấy được những ưu điểm trong các quy định này có thể áp dụng tại Việt Nam

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Những vấn đề cơ bản về đạo đức nghề nghiệp

1.1.1 Khái niệm đạo đức nghề nghiệp

Đạo đức nghề nghiệp là một bộ phận cụ thể trong đạo đức nói chung của xã

hội Theo Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam: “Đạo đức là một trong những hình thái sớm nhất của ý thức xã hội bao gồm những nguyên tắc, chuẩn mực xã hội điều chỉnh hành vi của con người trong quan hệ với người khác và với cộng đồng (gia đình, làng xóm, giai cấp, dân tộc hoặc toàn xã hội) Căn cứ vào những chuẩn mực ấy, người ta đánh giá hành vi của mỗi người theo các quan niệm về thiện và

ác, về cái không được làm (vô đạo đức) và về nghĩa vụ phải làm.”1

Cụm từ “đạo đức nghề nghiệp” (Professional ethics hay Déontologic) xuất hiện là tên gọi khoa học về cách sử dụng nghề nghiệp của con người (Déon: bổn phận cần phải làm, logos: học thuyết - Déontologic được nhà triết học Anh Jeremy

Bentham - tác giả của Thuyết vị lợi, sử dụng có ý nghĩa là nghĩa vụ luận, đạo đức nghề nghiệp) Tuy nhiên, do vẫn chưa có định nghĩa thống nhất nên bài nghiên cứu xin đưa ra một khái niệm tổng hợp về ĐĐNN như sau:

Đạo đức nghề nghiệp là những yêu cầu đạo đức đặc biệt, có liên quan đến việc tiến hành một hoạt động nghề nghiệp nào đó, là tổng hợp của các quy tắc, các nguyên tắc chuẩn mực của một lĩnh vực nghề nghiệp trong đời sống, nhờ đó mà mọi thành viên của lĩnh vực nghề nghiệp đó tự giác điều chỉnh hành vi của mình cho phù hợp với lợi ích và sự tiến bộ của nó trong mối quan hệ giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tập thể và cá nhân với xã hội

1.1.2 Vai trò của đạo đức nghề nghiệp

1.1.2.1 Đối với doanh nghiệp, tổ chức

 Tăng sự tin tưởng, thỏa mãn của đối tác và khách hàng:

1

Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam, NXB Từ điển Bách khoa, 2005

Trong một thị trường cạnh tranh, điểm cân bằng tối ưu chỉ có thể hình thành trên cơ sở của sự liên kết và sự tin tưởng giữa các đối tác chứ không thể trên nền tảng của sự lừa dối lẫn nhau Tôn trọng luân lý xã hội và thực hiện ĐĐNN chính là cách tăng niềm tin của doanh nghiệp đối với khách hàng và đối tác làm ăn Đối với những tổ chức luôn gắn lợi ích của mình với lợi ích của khách hàng, xã hội thì sự tin tưởng và thỏa mãn của khách hàng cũng sẽ ngày càng tăng lên Một khách hàng vừa lòng, sẽ quay lại và đem tới những khách hàng khác Ngược lại, một khách hàng không vừa lòng sẽ không bao giờ trở lại và cũng kéo đi những khách hàng khác

 Tăng sự tin tưởng, trung thành của nhân viên:

Quan tâm tới các chuẩn mực ĐĐNN, thì tổ chức cũng đồng thời tôn trọng và quan tâm tới nhân viên Tổ chức càng quan tâm tới nhân viên, nhân viên càng tận tâm với tổ chức Hơn nữa, bất cứ ai cũng muốn làm việc cho những công ty có hoạt động kinh doanh minh bạch, trong sáng Họ tin tưởng hơn vào sự phát triển bền vững của công ty Khi làm việc trong một tổ chức hướng tới cộng đồng, hướng tới lợi ích của xã hội, bản thân mỗi nhân viên cũng thấy công việc của mình có giá trị hơn Họ làm việc tận tâm hơn và sẽ trung thành hơn Một môi trường làm việc trung thực, công bằng sẽ gây dựng được nguồn nhân lực quý giá

 Góp phần nâng cao hình ảnh doanh nghiệp, tổ chức:

Một doanh nghiệp, tổ chức quan tâm tới ĐĐNN sẽ có được sự trung thành

của nhân viên, sự tin tưởng, hài lòng của khách hàng và các nhà đầu tư Khi có trách nhiệm cao với cộng đồng, xã hội, tổ chức cũng sẽ nhận được sự ủng hộ tích cực của cộng đồng Hình ảnh của tổ chức được nâng cao hơn, tạo dựng được sự tín nhiệm lâu dài đối với mọi người Điều này không phải tổ chức nào cũng làm được và cũng không phải có tiền là tạo dựng được

 Góp phần nâng cao lợi nhuận:

Nghiên cứu của hai giáo sư John Kotter và James Heskett ở trường Đào tạo quản lý kinh doanh thuộc Đại học Harvard trong cuốn "Văn hóa công ty và chỉ số

hoạt động hữu ích" (Corporate Culture and Performance, 1992) đã cho thấy, trong

vòng 11 năm, những công ty quan tâm đến việc tạo dựng ĐĐNN đã nâng được thu nhập của mình lên tới 682%, trong khi những công ty đối thủ không quan tâm vấn

đề này chỉ đạt 36% Khi có được sự tận tâm của nhân viên, hiệu quả công việc sẽ cao hơn Khi có được sự tín nhiệm của các đối tác, các nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ

có nhiều cơ hội làm ăn hơn, lợi ích kinh tế sẽ cao hơn rất nhiều

1.1.2.2 Đối với cá nhân

 Góp phần nâng cao uy tín của người hành nghề:

Một người làm trong lĩnh vực nào cũng phải luôn luôn tự xem xét và điều

chỉnh những hoạt động của mình sao cho phù hợp với những chuẩn mực đạo đức đã được thừa nhận Tuân theo được những chuẩn mực đó sẽ tạo nên hình ảnh chuyên nghiệp của người hành nghề, nâng cao vị thế bản thân và đạt được sự tin tưởng của khách hàng, thuận lợi cho quá trình làm việc

 Góp phần điều chỉnh hành vi của người hành nghề:

ĐĐNN khi đã được xã hội chấp nhận sẽ vô hình trở thành khung điều chỉnh hành vi, yêu cầu người hành nghề không thể làm trái những quy tắc luân lý chung của xã hội Khi ở vị trí điều hành, sự điều chỉnh này càng có ý nghĩa quan trọng Phong cách lãnh đạo, quản lý sẽ ảnh hưởng lớn tới thái độ của người nhân viên và thành công hay thất bại của tổ chức Điều chỉnh cách lãnh đạo, quản lý phù hợp hơn với các nguyên tắc đạo đức góp phần giúp tổ chức hoạt động hiệu quả hơn

1.1.3 Hình thức biểu hiện của đạo đức nghề nghiệp

1.1.3.1 Các quy tắc, tiêu chuẩn

Những quy tắc, tiêu chuẩn hành nghề của một nghề nghiệp nào đó được ghi chép lại và được xã hội công nhận tính đúng đắn, hợp lý là biểu hiện hữu hình của ĐĐNN Mỗi quốc gia đều có những quy định cụ thể về đạo đức đối với từng ngành nghề; mỗi tổ chức, hiệp hội, doanh nghiệp đều hướng tới tự đưa ra bản quy tắc đạo đức hành nghề (Code of Ethics – CoE) quy định đối với thành viên trong tổ chức mình để có được sự tin tưởng hơn từ cộng đồng

Ví dụ đối với nghề kiểm toán: Tại Mỹ tồn tại đạo luật Sarbanes –Oxley của nghề kế toán – kiểm toán được Quốc hội Hoa Kỳ phê chuẩn ngày 30/07/2002; cùng

với đó là “Các chuẩn mực kiểm toán và chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp” do tổ chức nghề nghiệp kiểm toán Mỹ AICPA ban hành

1.1.3.2 Thái độ, trách nhiệm

ĐĐNN biểu hiện bản chất của nó qua thái độ và trách nhiệm của người hành nghề Việc áp dụng quy tắc ĐĐNN để điều chỉnh hành vi cho phù hợp với luân lý

xã hội phải tùy thuộc vào ý niệm chủ quan của từng người và quan niệm của người

đó về đúng và sai, về việc gì nên làm và không nên làm Thái độ và trách nhiệm được thể hiện qua quan hệ của một cá nhân với cá nhân khác và với toàn xã hội

 Quan hệ cá nhân với cá nhân

Cách trực tiếp nhất để nhận biết về đạo đức của một người làm một công việc nào đó là qua quá trình tương tác giữa người với người thông qua tiếp xúc, trao đổi Ví dụ trong cơ quan chính quyền, các cán bộ quận, huyện, phường, xã phục vụ nhân dân; trên máy bay nhân viên hàng không phục vụ hành khách; trên đường phố cảnh sát giao thông phục vụ người lái xe và người đi bộ; người bán hàng, người cung cấp dịch vụ phục vụ khách hàng của mình Nếu hiểu đúng tầm quan trọng của nghề nghiệp của mình đối với người khác thì người đó sẽ làm đúng và tốt trách nhiệm của mình, không còn ỷ vào vai trò, chức vụ, quyền hành của mình để gây khó khăn, cản trở người khác, không đánh mất đạo đức trong nghề nghiệp

 Quan hệ cá nhân với xã hội

ĐĐNN được biểu hiện qua thái độ của mỗi cá nhân nhìn nhận về việc mình đang làm có ảnh hưởng như thế nào tới cộng đồng, từ đó đưa ra quyết định về hành

vi, thái độ trong công việc Nó thể hiện rõ nét nhất trong những công việc liên quan lợi ích của quảng đại quần chúng như báo chí, truyền hình, ảnh hưởng môi trường của các nhà máy sản xuất; và thể hiện một cách gián tiếp như tác động tới nền kinh

tế qua những hoạt động của ngân hàng, công ty tài chính Mỗi lĩnh vực nghề nghiệp đều nằm trong mối quan hệ với lợi ích của xã hội, xã hội có phát triển mới tạo cơ hội cho nghề nghiệp phát triển Trong đó, ĐĐNN là yếu tố quyết định để cân bằng giữa lợi ích cá nhân và lợi ích của cộng đồng

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến đạo đức nghề nghiệp

1.1.4.1 Trình độ nhận thức

Trình độ nhận thức được thể hiện ở hai mặt: trình độ của người cung cấp dịch vụ, sản phẩm và trình độ của người sử dụng dịch vụ, sản phẩm Khi trình độ của người hành nghề tăng lên thì ý thức của người đó về trách nhiệm của mình đối với khách hàng, với cộng đồng cũng tăng theo tỷ lệ thuận Đồng thời, khi trình độ của người tiêu dùng tăng lên thì càng yêu cầu cao hơn về sự chuyên nghiệp của người cung cấp sản phẩm, dịch vụ đó Điều này có thể không đúng đối với mọi cá nhân, nhưng xét trên phạm vi cả một ngành nghề hay phạm vi toàn xã hội thì hai yếu tố: trình độ của người hành nghề và yêu cầu của người tiêu dùng luôn ảnh hưởng tác động qua lại lẫn nhau, thúc đẩy nhau cùng phát triển Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng của trình độ nhận thức tới ĐĐNN cũng còn phụ thuộc vào trình độ phát triển của kinh tế - xã hội và mức độ chặt chẽ của hệ thống pháp luật

1.1.4.2 Môi trường văn hóa

Yếu tố văn hóa có ảnh hưởng trực tiếp đến cách nhìn nhận quan điểm: Thế nào là phù hợp với đạo đức Các cá nhân tại các quốc gia khác nhau hay theo những tôn giáo khác nhau sẽ đưa ra quyết định hành động phù hợp với ĐĐNN theo văn hóa của họ Về cơ bản, đạo đức trong văn hóa phương Đông lấy đẳng cấp tôn ti trật

tự làm cơ sở ứng xử, phương Tây là bình đẳng, đồng đẳng, vì vậy khi đưa ra những quyết định cụ thể liên quan đến đạo đức, người phương Đông thường bị ảnh hưởng nhiều bởi luân lý xã hội, quan hệ gia đình còn người phương Tây lại bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi việc phù hợp với luật lệ, quy định hay không Có những trường hợp đặc biệt như tại những nước áp dụng luật Hồi giáo (luật Sharia) như Pakistan coi việc ngân hàng kiếm lời từ hoạt động cho vay lấy lãi là trái đạo đức Nếu tại Mỹ, một khách hàng muốn có tiền mua xe hơi thường đến ngân hàng để vay tiền, sau đó

đi mua xe và trả nợ ngân hàng kèm theo một mức lãi suất nào đó; còn tại Pakistan, khách hàng có thể đến một ngân hàng Hồi giáo và ký hợp đồng mua xe với chính ngân hàng này Ngân hàng không cho vay tiền để lấy lãi mà đi mua xe và bán lại cho người kia cộng với một phần lời

1.1.4.3 Chế tài xử phạt

Chế tài xử phạt là yếu tố cần thiết để bắt buộc một người hành nghề hoạt động theo đúng những tiêu chuẩn về đạo đức mà người đó đã cam kết thực hiện Đương nhiên, khi không có một chế tài xử phạt vi phạm hợp lý cũng như khi không

có một cơ chế kiểm tra, giám sát những hành vi vi phạm đạo đức thì việc kiểm soát hoạt động của người hành nghề có phù hợp đạo đức hay không là vô cùng khó khăn Đặc biệt, đối với vấn đề đạo đức thì không luật nào có thể quy định rõ ràng được Khi luật đã không quy định rõ ràng thì bất kỳ cá nhân nào cũng có xu hướng hành động có lợi cho cá nhân mình Tại những quốc gia phát triển như Anh, Mỹ, các hiệp hội nghề nghiệp hay các công ty lớn đều tự đưa ra những quy định ĐĐNN

và chế tài xử phạt vi phạm rất chặt chẽ với thành viên của mình

1.2 Những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là một hình thức môi giới với đối tượng của hợp đồng là tài sản BĐS; vì vây, trước khi tìm hiểu về môi giới BĐS, ta cần làm rõ khái niệm về bất động sản và khái niệm môi giới thương mại

1.2.1 Khái niệm bất động sản

Con người, qua quá trình sinh sống, lao động sản xuất trong thiên nhiên nắm giữ hai loại tài sản là “động sản”- gồm những tài sản có thể di chuyển được theo ý muốn, nó được sản sinh từ hoạt động sản xuất của con người, và “bất động sản” - gồm những loại tài sản không thể di chuyển theo yếu tố chủ quan của con người, do con người khai thác từ môi trường sống của mình để cải tạo phục vụ mục đích sản xuất hay sinh hoạt của cá nhân họ

Mỗi một quốc gia đều đưa ra những khái niệm theo luật học về BĐS riêng cho quốc gia mình Nước ta đưa ra khái niệm cụ thể về BĐS trong Bộ luật Dân sự

Việt Nam như sau: “Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà và công trình xây

dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” 2

1.2.2 Khái niệm môi giới thương mại

Luật Thương mại Việt Nam định nghĩa: “Môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.”3 Khi tiến hành nghiệp vụ, người môi giới không được đứng tên của chính mình mà đứng tên của người ủy thác, không chiếm hữu hàng hóa và không chịu trách nhiệm các nhân trước người ủy thác về việc khách hàng không thực hiện hợp đồng Người môi giới không tham gia vào việc thực hiện hợp đồng trừ trường hợp được ủy quyền Quan hệ giữa người ủy thác với người môi giới dựa trên ủy thác từng lần, chứ không dựa vào hợp đồng dài hạn Hoạt động môi giới thường được trả công theo một tỷ lệ nhất định nào đó trên tổng giá trị hợp đồng đàm phán và giao dịch, được gọi là hoa hồng

1.2.3 Khái niệm môi giới bất động sản

Trong một thương vụ BĐS thì chính các quyền liên quan đến BĐS mới được luân chuyển, chuyển giao trong quá trình giao dịch chứ không phải là bản thân BĐS như nhiều người lầm tưởng Vì trong Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam không có định nghĩa cụ thể về môi giới BĐS nên nhóm nghiên cứu xin đưa ra một khái niệm

về môi giới BĐS như sau:

Môi giới bất động sản là hoạt động của chủ thể (một cá nhân, một hãng hay một tổ chức) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác (bên sử dụng dịch vụ môi giới), hỗ trợ thiết lập các giao dịch thương mại hướng tới các đối tượng là các quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản, dẫn tới sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý của bất động sản đó

1.2.4 Đặc điểm của môi giới bất động sản

Những đặc điểm của môi giới BĐS cũng chính là đặc điểm chung của nghề môi giới; tuy nhiên, với đối tượng là BĐS thì loại hình môi giới này thể hiện những đặc điểm của nó như sau:

 Điều kiện làm việc linh hoạt

Môi giới BĐS có điều kiện làm việc linh hoạt hơn so với các ngành nghề khác Cá nhân hay tổ chức tham gia vào hoạt động môi giới BĐS chỉ làm việc thực

sự khi nhận được yêu cầu của khách hàng

 Kết nối giữa người bán và người mua

Môi giới BĐS đóng vai trò kết nối nhu cầu giữa người bán và người mua sao cho hợp lý Vì trên thị trường BĐS tồn tại tình trạng thông tin bất đối xứng giữa người mua và người bán, giữa người môi giới và người sử dụng dịch vụ môi giới, nên người môi giới BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin đầy

đủ, chính xác và tư vấn những thủ tục cần thiết cho khách hàng Những người sử dụng dịch vụ thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua/bán hay thuê/cho thuê BĐS một cách nhanh chóng, hiệu quả và ít gặp rắc rối nhất Sau khi đã tìm hiểu kỹ yêu cầu và nguyện vọng của các bên nhà môi giới sẽ tiến hành các thủ tục cần thiết

để hỗ trợ thực hiện một hợp đồng giao dịch

 Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của người môi giới BĐS

Ngoài mức thù lao cố định khi thuê môi giới (có thể có hoặc không), người môi giới được trả một khoản hoa hồng theo giá trị giao dịch mà họ giúp các bên hoàn thành Vì đặc điểm giá trị lớn của tài sản BĐS nên khoản hoa hồng mà người môi giới nhận được sẽ lớn hơn nhiều thù lao cố định và là thu nhập chính của họ

1.2.5 Các hình thức môi giới bất động sản

1.2.5.1 Môi giới độc quyền

Trong hình thức này, người môi giới sẽ được độc quyền và đại diện cho lợi ích của duy nhất một bên trong giao dịch BĐS, có thể là người bán, người mua, người đi thuê hay người cho thuê Tuy nhiên, người môi giới cũng có thể chào bán

hoặc hợp tác với các nhà môi giới khác nhằm thúc đẩy nhanh quá trình tìm kiếm khách hàng thích hợp và chấp nhận bị chia sẻ hoa hồng

 Môi giới độc quyền người bán (cho thuê)

Nhà môi giới sẽ được độc quyền tiếp thị BĐS cũng như thay mặt người bán (cho thuê) đưa ra mức giá và các điều khoản sao cho có lợi nhất trong hợp đồng cho người bán (cho thuê)

 Môi giới độc quyền người mua (thuê)

Trái ngược với người môi giới độc quyền người bán (cho thuê), nhà môi giới độc quyền người mua (thuê) sẽ đại diện cho quyền lợi của người mua (thuê) tận dụng những hiều biết của mình về BĐS, pháp luật, khả năng thương lượng và những kỹ năng khác để tư vấn cho người mua (thuê) giá cả cũng như những điều khoản tốt nhất trong hợp giao dịch Môi giới độc quyền người mua (thuê) là lựa chọn tốt nhất cho khách hàng có nhu cầu tìm mua (thuê) BĐS và đa số các nhà môi giới BĐS ở các nước phát triển đều hoạt động theo hình thức này

1.2.5.2 Môi giới tự do

Môi giới tự do (còn được gọi là “môi giới kép” ở Mỹ) là hình thức môi giới

mà người môi giới làm trung gian thực hiện nhiệm vụ giới thiệu khách hàng cho chủ sở hữu BĐS, đồng thời cũng tư vấn cho cả 2 bên các vấn đề liên quan đến giao dịch và hưởng hoa hồng dựa trên giá trị của thương vụ

1.2.6 Vai trò của môi giới bất động sản

Vai trò của môi giới BĐS không chỉ là dẫn dắt các chủ thể đến việc ký kết thương vụ như các hoạt động môi giới thông thường mà còn là vấn đề làm thế nào

để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của khách hàng liên quan đến BĐS

1.2.6.1 Gia tăng lợi ích cho các chủ thể liên quan tới giao dịch bất động sản

 Với chủ thể là người mua (người đi thuê)

Do những đặc tính nhất định của BĐS và thị trường BĐS nên đây là một thị trường không hoàn hảo Thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật sự chính xác và đầy đủ do những tiêu chí đánh giá thường rất khó xác định, hơn nữa những

thông tin này cũng không được công bố rộng rãi và đầy đủ như những loại hàng hoá khác Ngoài ra các quy định pháp lý về đất đai, quy hoạch sử dụng đất, mức cung của thị trường BĐS… không phải người mua (người đi thuê) nào cũng nắm rõ Nhờ những tư vấn và thông tin mà hoạt động môi giới mang lại, thông tin BĐS từ phía người bán (cho thuê) đến với người mua (người đi thuê) nhanh chóng và chính xác hơn giúp người mua (người đi thuê) sẽ có cái nhìn tổng quan và đưa ra được sự lựa chọn đúng đắn đồng thời làm giảm rủi ro trong hoạt động mua bán

Môi giới BĐS không chỉ là cung cấp các thông tin và tư vấn thuần tuý về vấn

đề nhà đất, với vai trò trung gian của mình, người môi giới còn đóng vai trò thúc đẩy cho hợp đồng giao dịch BĐS diễn ra nhanh chóng và hiệu quả, tránh được những phiền phức không cần thiết (vì bản thân người môi giới ở giữa đã trực tiếp giàn xếp các xung đột, giúp thoả thuận các điều kiện về giá cả để hai bên đều cảm thấy thoả mãn)

Bên cạnh đó, người môi giới còn thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, thông thuộc các quy định trong luật pháp, cũng như các hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng nên có thể tư vấn các khoản tín dụng cho người mua khi cần thiết, sắp xếp các cuộc thương thảo giúp người mua cho đến khi hợp đồng được bán

và quyền sở hữu chính thức được chuyển sang cho chủ sở hữu mới

 Với chủ thể là người bán (người cho thuê)

Cũng như với người mua (thuê), người bán (cho thuê) cũng không phải là người chuyên hoạt động trong lĩnh vực BĐS nên dù là người chủ sở hữu một BĐS nào đó họ cũng chưa chắc hiểu rõ được các vấn đề liên quan đến BĐS, đặc biệt là vấn đề luật pháp liên quan đến hồ sơ, hợp đồng mua bán, cho thuê, chuyển giao quyền sử dụng BĐS hay những chính sách về đất đai, những dự án quy hoạch Vì vậy người môi giới, dưới con mắt của một chuyên gia, vẫn là người đóng vai trò tư vấn, cung cấp thông tin cho người bán (người cho thuê) Nhờ có ngưởi môi giới mà người bán (cho thuê) có thể nắm bắt được tình hình mua bán trên thị trường, đưa gia những mức giá bán hợp lý phù hợp với cung cầu, tìm được người mua nhanh chóng

và tiến hành quá trình mua bán, giao dịch thuận tiện, không gặp phải nhiều khó khăn, rắc rối

 Với cơ quan chính phủ

Thị trường BĐS ngày càng phát triển dẫn tới số lượng giao dịch ngày càng tăng Tuy nhiên, do một số thủ tục hành chính và giấy tờ còn nhiều vướng mắc nên lượng giao dịch ngầm và công khai hiện nay vẫn chiếm một tỷ lệ lớn, gây thất thu thuế nhà nước Rõ ràng là khi hoạt động môi giới BĐS trở nên chuyên nghiệp và có hành lang pháp lý quy định rõ ràng thì đây sẽ là một kênh hoạt động hiệu quả, bên cạnh các sàn giao dịch BĐS, giúp hạn chế các giao dịch ngầm, trao tay; đồng thời, tăng thu nhập thuế cho nhà nước

 Với xã hội

BĐS là nguồn tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân Đây là tài sản lớn và gắn chặt với đời sống của mỗi người vì vậy các hoạt động giao dịch BĐS thường có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế - xã hội tuỳ theo quy mô của từng giao dịch Tuy nhiên, thông tin trên thị trường BĐS lại không phải lúc nào cũng rõ ràng, minh bạch và chính xác, những chủ thể tham gia vào giao dịch thường không có đủ sự am hiểu và kiến thức về các vấn đề BĐS Một thị trường hoạt động không hoàn hảo, giá cả lên xuống thất thường sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, gây

ra tâm lý bất ổn cho người dân, không tin vào chính sách pháp luật của nhà nước, gây mất ổn định cho xã hội Hơn nữa, các hoạt động ngầm như đã nói ở trên, ngoài việc gây thất thu thuế cho nhà nước, còn có khả năng gây ra những tệ nạn, mất ổn định xã hội Khi có sự tham gia của hoạt động môi giới chuyên nghiệp, thông tin thị trường sẽ hoàn hảo hơn, những chủ thể tham gia được cung cấp đầy đủ thông tin về BĐS làm giảm tiêu cực của thị trường, góp phần ổn định trật tự xã hội

1.2.6.2 Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

Qua những phân tích trên, có thể thấy vai trò quan trọng của môi giới BĐS là cung cấp đầy đủ thông tin cho các bên chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá BĐS Khi thông tin giao dịch đầy đủ và đồng bộ sẽ đưa thị trường BĐS hoạt động vận hành trơn chu, người mua và người bán có được thông tin mình cần

sẽ tiến hành giao dịch nhanh chóng, giảm bớt được rủi ro Khi mọi người mua nắm được thông tin đầy đủ và chính xác sẽ đưa ra mức giá tốt và phù hợp, đồng nghĩa với tình trạng ép giá, đầu cơ được giảm bớt, người bán không còn ở vị thế quá chủ động hơn so với người mua Đồng thời, với những tư vấn khác liên quan đến vấn đề luật pháp, tài chính của người môi giới cũng như là người đóng vai trò trung gian thương lượng cho đôi bên giúp thúc đẩy nhanh quá trình giao dịch của thương vụ Như vậy, có thể khẳng định hoạt động môi giới BĐS như một loại dầu nhớt giúp thị trường BĐS – một guồng quay khổng lồ- hoạt động đồng bộ và hiệu quả nhất

Tuy nhiên, hệ thống môi giới nếu phát triển lớn mạnh, đông đảo mà lại hoạt động không theo tiêu chuẩn nhất định, không có nguyên tắc chung thì tình trạng nhiễu loạn thông tin sẽ chắc chắn xảy ra Nguồn thông tin nhiễu loạn thì còn có hại hơn là khi không có môi giới Mà bản chất của nghề môi giới là kỹ năng của con người nên quy định chung về đạo đức trong hành nghề môi giới BĐS là cần thiết để xây dựng một hệ thống môi giới lớn mạnh và hoàn hảo

1.3 Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

1.3.1 Khái niệm đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là một nghề nghiệp cụ thể, vì vậy, về cơ bản, ĐĐNN trong môi giới BĐS cũng được định nghĩa tương tự như ĐĐNN nói chung Hiện nay, ở Việt Nam, ĐĐNN trong môi giới BĐS chưa được định nghĩa cụ thể trong bất cứ tài liệu nào Tuy nhiên, dựa trên khái niệm ĐĐNN, nhóm nghiên cứu có thể đưa ra một định nghĩa như sau:

Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản là những yêu cầu của đạo đức đặc biệt có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản của cá nhân hoặc tổ chức, là tổng hợp các quy tắc, các nguyên tắc chuẩn mực của hoạt động môi giới và lĩnh vực bất động sản, nhờ đó mà các cá nhân (tổ chức) hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản tự giác điều chỉnh hành vi của mình cho phù hợp với lợi ích

và sự tiến bộ của nó trong mối quan hệ giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tập thể và cá nhân với xã hội

1.3.2 Vai trò của đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

Dựa trên những vai trò của ĐĐNN trong kinh doanh nói chung có thể đưa ra được những vai trò cơ bản của ĐĐNN trong môi giới BĐS như sau:

1.3.2.1 Tăng cường sự tin tưởng và thỏa mãn của khách hàng đối với hoạt động

môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là một hoạt động kinh doanh mang tính dịch vụ vì vậy việc khách hàng có thỏa mãn khi sử dụng dịch vụ môi giới BĐS hay không không chỉ phụ thuộc vào kết quả mà họ đạt được mà còn phụ thuộc vào cách mà họ nhận được dịch vụ ra sao Trong quá trình làm việc, những người môi giới không chỉ thể hiện trình độ chuyên môn của họ thông qua những kỹ năng giải quyết vấn đề, cung cấp thông tin và đáp ứng yêu cầu của khách hàng mà cách họ làm việc, tiếp xúc cũng như hoàn thành nhiệm vụ là rất quan trọng Việc hoàn thành công việc ủy thác là một thành công lớn nhưng cách thức mà họ hoàn thành sẽ đẩy sự thành công hay nói cách khác là sự thoả mãn và tin tưởng của khách hàng lên mức cao nhất Một người môi giới được trang bị đầy đủ kỹ năng về chuyên môn nghiệp vụ cũng như được đào tạo về ĐĐNN chắc chắn sẽ mang đến sự tin tưởng và thỏa mãn cao nhất cho khách hàng sử dụng dịch vụ

1.3.2.2 Nâng cao hình ảnh, vị thế của người môi giới bất động sản cũng như lợi

ích của công ty môi giới bất động sản

Hình ảnh tốt và vị thế cao trong kinh doanh là yếu tố quan trọng mà bất cứ cá nhân hay tổ chức nào đều mong muốn có được Yếu tố này không thể mua được bằng tiền mà phụ thuộc vào chất lượng dịch vụ và cách thức cung cấo dịch vụ môi giới đến với khách hàng Khi những người môi giới BĐS phục vụ khách hàng theo đúng những tiêu chuẩn ĐĐNN sẽ mang lại sự thỏa mãn và tin tưởng cho khách hàng đồng nghĩa với việc xây dựng được hình ảnh và uy tín của bản thân họ cũng như của công ty môi giới trong lòng mỗi khách hàng Trong mọi lĩnh vực, khách hàng sẽ chỉ quay lại mua hàng hóa hay sử dụng dịch vụ của những công ty, cửa hàng hay cá nhân cung cấp mà họ tin tưởng Một khi đã gây dựng được hình ảnh tốt đẹp, người môi giới BĐS (công ty môi giới BĐS) sẽ có nhiều cơ hội hơn trong

tương lai, không chỉ có những khách hàng cũ đến với họ mà còn có những khách hàng mới thông qua hình thức giới thiệu, truyền miệng Vì vậy, cùng với chuyên môn nghiệp vụ, ĐĐNN là yếu tố quan trọng trong việc xây dựng hình ảnh, thương hiệu – giá trị lâu bền, mang lại lợi ích kinh tế về lâu dài – cho cá nhân hay doanh nghiệp môi giới BĐS

1.3.2.3 Thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản

Những người môi giới đóng vai trò rất quan trọng trong lĩnh vực BĐS Họ là những người kết nối giữa người bán và người mua, người thuê và người đi thuê Nhờ có những người môi giới BĐS chuyên nghiệp mà các hợp đồng liên quan đến BĐS diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn Với vai trò là người được ủy thác, người môi giới BĐS không chỉ giúp các bên liên quan đến hợp đồng đạt được những mục đích riêng một cách tốt nhất mà còn hài hòa những lợi ích cá nhân ấy với lợi ích chung của xã hội Nhưng những lợi ích trên chỉ đạt được khi những người môi giới hoạt động đúng với những tiêu chí ĐĐNN trong môi giới BĐS nếu không sẽ gây ra những hậu quả xấu cho các bên liên quan cũng như cả xã hội Khi người môi giới tuân thủ theo những quy tắc ĐĐNN sẽ giúp cho thị trường BĐS vận hành thuận lợi và phát triển đúng hướng

1.3.3 Yêu cầu đạo đức đối với người hoạt động môi giới bất động sản

1.3.3.1 Tính khác biệt của yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản

so với các ngành nghề khác

Mỗi ngành nghề có những đặc trưng và nhiệm vụ khác nhau cũng như đòi những kỹ năng, hiểu biết và sự tuân thủ khác nhau Vì vậy bên cạnh những tiêu chuẩn chung như tuân thủ pháp luật, trung thực, thật thà, yêu cầu về đạo đức của các ngành nghề khác nhau cũng khác nhau Như đối với giáo viên, những người trực tiếp giảng dạy và đào tạo thế hệ tương lai cho đất nước có những tiêu chuẩn

nhất định về nghề nghiệp là“Yêu nghề, gắn bó với nghề dạy học; chấp hành Luật Giáo dục, điều lệ, quy chế, quy định của ngành; có ý thức tổ chức kỉ luật và tinh thần trách nhiệm; giữ gìn phẩm chất, danh dự, uy tín của nhà giáo; sống trung

thực, lành mạnh, là tấm gương tốt cho học sinh” 4 Đây được coi là tiêu chí ĐĐNN

đối với giáo viên trung học phổ thông Trong khi đó, đối với người cán bộ Kiểm sát, mặc dù đang trong quá trình xây dựng bộ tiêu chuẩn ĐĐNN nhưng Viện trưởng Viện kiểm sát Nhân dân tối cao Trần Quốc Vượng phát biểu tại Hội thảo "Học tập

và làm theo lời dạy của Chủ tịch Hồ Chí Minh với cán bộ Kiểm sát: Công minh, chính trực, khách quan, thận trọng, khiêm tốn" (Hà Nội, tháng 9/2007) có nêu rõ

một trong những tiêu chuẩn ĐĐNN của nhân viên trong ngành là “cán bộ Kiểm sát trung thành với chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, trung thành với lý tưởng cách mạng của Đảng; kiên định lý tưởng, mục tiêu độc lập dân tộc và chủ nghĩa xã hội, phấn đấu hết sức mình cho sự thắng lợi, sự phát triển của công cuộc đổi mới vì dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh” Đối với cán bộ kế toán, kiểm toán, 7 nguyên tắc cơ bản đối với ĐĐNN là: “Độc lập, chính trực, khách quan, năng lực chuyên môn và tính thận trọng, tính bảo mật, tư cách nghề nghiệp, tuân thủ chuẩn mực chuyên môn” 5 Ta thấy rõ sự khác biệt trong quy định tiêu chuẩn nghề nghiệp đối với giáo viên, cán bộ Kiểm soát và nhân viên kế toán, kiểm toán do tính chất và nội dung công việc của 3 ngành nghề này là khác nhau Đối với một người môi giới BĐS có đạo đức không nhất thiết phải gắn bó lâu dài với nghề như đối với giáo viên và cũng không nhất thiết phải trung thành với Chủ nghĩa Mác – Lênin hay tuân thủ chuẩn mực chuyên môn của người kiểm toán Người môi giới BĐS cũng có những tiêu chí ĐĐNN riêng như đối xử bình đẳng với khách hàng, bảo mật thông tin, cạnh tranh lành mạnh…Những tiêu chí này không giống so với những ngành nghề trên và những những ngành nghề khác trong xã hội

1.3.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp của người

môi giới bất động sản

Cũng như đối với ĐĐNN nói chung, các yếu tố ảnh hưởng đến yêu cầu về ĐĐNN trong môi giới BĐS bao gồm: trình độ nhận thức, môi trường văn hóa và chế tài xử phạt Các nhà làm luật, các công ty môi giới và chính những người môi

giới BĐS cần nắm rõ được các yếu tố này để có những biện pháp tác động thích hợp, từ đó giúp hình thành nên ĐĐNN cho người môi giới BĐS một cách hiệu quả nhất và tự nhiên nhất

độ thấp hơn Một yếu tố khác ảnh hưởng đến nhận thức là kinh nghiệm của người môi giới Một người môi giới với nhiều năm kinh nghiệm hành nghề, tiếp xúc với nhiều khách hàng, biết cách ứng xử và làm việc chuyên nghiệp có xu hướng hoàn thiện hơn về mặt ĐĐNN

Bên cạnh đó, trình độ nhận thức của người sử dụng dịch vụ cũng quyết định đến ĐĐNN của người môi giới BĐS Một cá nhân sử dụng dịch vụ có yêu cầu cao

về sự chuyên nghiệp của người cung cấp dịch vụ môi giới buộc người môi giới phải đáp ứng được những yêu cầu đó nếu muốn tiếp tục hợp đồng Chính khách hàng có nhận thức cao là động lực thúc đẩy những người môi giới phải có ĐĐNN khi hành nghề

 Môi trường văn hóa:

Mỗi quốc gia khác nhau có quan điểm khác nhau về ĐĐNN do văn hóa, lối sống khác nhau Cùng một quy định về đạo đức có quốc gia đề cao nhưng có quốc gia lại xem nhẹ hơn Bên cạnh đó, nghề môi giới BĐS có tính chất đặc biệt là đối tượng trong hợp đồng thường là tài sản có giá trị lớn và thù lao mà người môi giới nhận được phụ thuộc vào giá trị của hợp đồng trong giao dịch Chính vì đặc điểm này mà nhiều người môi giới quên đi những quy định về ĐĐNN để làm lợi cho bản thân Một người môi giới chuyên nghiệp cần có tinh thần trách nhiệm cao, không vì

lợi ích cá nhân mà làm sai những chuẩn mực đạo đức khi cung ứng dịch vụ tới khách hàng

 Chế tài xử phạt:

Chế tài xử phạt luôn là yếu tố cần thiết để đảm bảo một đạo luật hay một quy định được thực hiện nghiêm túc và đầy đủ Chế tài xử phạt đối với người môi giới được quy định bởi nhiều cơ quan, tổ chức khác nhau và ở nhiều mức khác nhau Đó

có thể là chế tài xử phạt được quy định trong luật quốc gia (ở Mỹ chế tài xử phạt được thực hiện theo án lệ) với các mức độ như phạt hành chính, thậm chí là phạt tù Chế tài xử phạt có thể được quy định trong Bộ nguyên tắc hoạt động của các Hiệp hội liên quan đến môi giới BĐS Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) có quy định

“Hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam vi phạm các quy định trên đây sẽ chịu các hình thức kỷ luật theo quy định tuỳ theo mức độ vi phạm, đồng thời có trách nhiệm đền

bù thiệt hại theo quy định của pháp luật (nếu có) 6 ” Thậm chí các công ty môi giới

BĐS cũng có đưa ra các quy định xử phạt đối với nhân viên môi giới vi phạm các quy định về ĐĐNN Thông thường quy định xử phạt của các công ty sẽ bao gồm các mức: khiển trách và nhắc nhở, xử phạt hành chính (phạt tiền; cắt lương, thưởng)

và cuối cùng là đuổi việc Việc áp dụng hình thức xử phạt nào sẽ phụ thuộc vào mức độ nghiệm trọng và thường xuyên của hành vi vi phạm ĐĐNN của nhân viên môi giới BĐS

1.3.3.3 Những yêu cầu cơ bản của đạo đức nghề nghiệp đối với người môi giới

bất động sản

Yêu cầu đạo đức với người hoạt động môi giới BĐS là rất rộng, họ không chỉ

có trách nhiệm đạo đức đối với người ủy thác mà còn đối với khách hàng, với những người môi giới khác và đối với toàn xã hội Để đưa ra một văn bản quy định

về tiêu chuẩn ĐĐNN cho riêng người môi giới BĐS như “Quy tắc đạo đức và ứng

xử nghề nghiệp Luật sư Việt Nam” đối với Luật sư hay “Chuẩn mực ĐĐNN kế toán, kiểm toán” đối với người làm kế toán, kiểm toán là không dễ dàng Tuy nhiên,

6

Chương 3- Quy tắc đạo đức hành nghề của Hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam, năm 2002

nhóm nghiên cứu có thể đưa ra một số tiêu chí chung và rất quan trọng mà mỗi người môi giới BĐS phải tuân theo như sau:

 Tuân thủ pháp luật:

Đây là tiêu chí đầu tiên và quan trọng nhất không chỉ với người môi giới BĐS mà đối với tất cả mọi người Mọi hoạt động môi giới BĐS dù lớn hay nhỏ đều tuân theo khuôn khổ pháp luật hiện hành của Việt Nam Đối với người môi giới BĐS cần chú ý tuân theo các bộ luật có liên quan đến qúa trình hành nghề là: luật kinh doanh BĐS, luật thương mại, luật đất đai, luật nhà ở, luật dân sự; cùng với những chỉ thị, thông tư có liên quan đến các bộ luật trên

 Cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác:

Với vai trò là người được ủy thác, người môi giới BĐS phải có ý thức cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời và chính xác cho người ủy thác Họ không được che giấu hay cung cấp sai thông tin hoặc thông tin thiếu xót gây hiểu lầm cho người ủy thác dẫn tới những quyết định sai lầm và khiến thị trường hoạt động không đúng với bản chất

 Đối xử bình đẳng với mọi khách hàng:

Một quy tắc quan trọng đối với mọi ngành nghề cung cấp dịch vụ là đối xử bình đẳng với khách hàng Theo đó, người môi giới BĐS phải đối xử như nhau đối với mọi đối tượng khách hàng, không được phân biệt nam hay nữ, già hay trẻ, giàu hay nghèo, không được phân biệt màu gia, sắc tộc, địa vị xã hội

 Thận trọng, cẩn thận, làm đúng với chuyên môn:

Những người môi giới BĐS phải làm việc tận tâm, sử dụng hết khả năng của mình và chỉ được nhận những công việc nào theo đúng với chuyên môn và nghiệp

vụ mà họ được đào tạo Nhờ có quy tắc này mà những người môi giới BĐS mới có thể phát huy được hết khả năng đồng thời đảm bảo cung cấp dịch vụ môi giới tốt nhất tới khách hàng

 Cạnh tranh lành mạnh:

Người môi giới BĐS không chỉ có trách nhiệm đạo đức đối với xã hội, với người ủy thác mà còn với chính những người môi giới khác Một người môi giới chuyên nghiệp chỉ cạnh tranh lành mạnh, không tranh giành khách, không đánh cắp

thông tin, không nói xấu đồng nghiệp; tích cực hợp tác, cung cấp thông tin cho đồng nghiệp khi cần thiết để phục vụ khách hàng tốt nhất

Yêu cầu đạo đức trong kinh doanh BĐS nói chung và trong môi giới BĐS nói riêng là vấn đề nhạy cảm, có tầm quan trọng đến hiệu quả kinh doanh hay thậm chí là sự tồn tại của một doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp môi giới Việc tuân thủ theo qui tắc đạo đức là trách nhiệm của nhà môi giới Khi tuân thủ theo những tiêu chuẩn đạo đức này nhà môi giới có thể nhận ra những hành vi có thể gây hại đến khách hàng, và vì vậy có thể tìm ra hướng hành động thích hợp Không có câu trả lời cụ thể như thế nào là hợp đạo đức cũng như không có một hướng dẫn những tập hợp hành vi được coi là hợp đạo đức Ranh giới của hành vi thiếu đạo đức và thiếu văn hóa cá nhân (do năng lực yếu kém, tính cách riêng của nhà môi giới) là rất khó nhận ra Tuy nhiên, tiêu chuẩn đạo đức nghề môi giới được hình thành trước tiên là để bảo vệ lợi ích khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới Ngoài ra, cũng khó xác định những nguyên tắc ứng xử đúng đắn giữa các thành viên trong văn phòng môi giới hay giữa các nhà môi giới cạnh tranh với nhau Nếu các nhà môi giới hoạt động mà bỏ qua các nguyên tắc đạo đức thì việc cung cấp dịch vụ của họ hoàn toàn trở thành việc kinh doanh thuần túy

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Khái quát về thị trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam

2.1.1 Thị trường bất động sản Việt Nam

2.1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

a Thị trường bất động sản từ sau Cách mạng tháng 8/1945 đến năm 1980

Giai đoạn này, Việt Nam chưa có bất kì nguồn luật cụ thể và chi tiết nào điều chỉnh các vấn đề liên quan đến BĐS và giao dịch BĐS và cũng chưa xuất hiện những doanh nghiệp tham gia kinh doanh, hoạt động trong lĩnh vực BĐS Thị trường BĐS gần như chưa được hình thành

b Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1980 -1992

 Giai đoạn từ 1980 đến 1987

Nhà nước có đưa ra quy định cụ thể và rõ ràng hơn về sở hữu tập thể đất đai trong Hiến pháp sửa đổi 1980 Việc tạo lập nhà ở cũng bắt đầu có những đổi mới:

“Công dân có quyền có nhà ở Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản

lý phải công bằng, hợp lý”7 Có thể nói rằng, trong giai đoạn trước năm 1987, thị trường BĐS Việt Nam vẫn chưa được hình thành, bởi lẽ lúc này BĐS của người dân chủ yếu được nhà nước khoán và phân bổ

Diện tích nhà ở do Nhà nước xây dựng trong giai đoạn này chỉ đáp ứng được 30% nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên chức ở đô thị8

Trong khi một số nhà

ở đã có giấy chứng nhận sở hữu do chế độ cũ cấp nên sự chuyển nhượng trao tay giữa những người có nhu cầu vẫn diễn ra Nhà nước chưa có quy định công nhận

7 Điều 62, Hiến Pháp nước Cộng hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1980

8 PGS TS Thái Bá Cẩn, Th.S Trần Nguyên Nam, “Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận thực tiễn

ở Việt Nam”, NXB Tài Chính, 2003

quyền sở hữu nhà ở và cũng chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với BĐS, do đó thị trường có hoạt động nhưng không có sự quản lý của Nhà nước

 Giai đoạn từ 1987 đến 1993

Luật Đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980 và chủ trương đổi mới tư duy kinh tế của Đảng tại Đại hội VI tạo ra nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS bước đầu hoạt động; đó là việc giao đất và cho phép chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao Trong thời gian này, thị trường BĐS sơ cấp đã bắt đầu hoạt động

Tuy nhiên, năm 1991, thị trường BĐS Việt Nam mới thực sự khởi đầu khi nhà nước đưa ra Pháp lệnh về Nhà ở mới Pháp lệnh chỉ rõ hai điểm quan trọng về kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng

nhà ở Cụ thể như sau: “Tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật”9 và “Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Người nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai”10

c Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn từ sau năm 1993

Thị trường BĐS đầu giai đoạn này đã có những bước đột phá rõ rệt trong hệ thống pháp luật và quản lý các giao dịch mua, bán, thuê và cho thuê BĐS Trên cơ

sở Hiến pháp sửa đổi năm 1992, Luật Đất đai được sửa đổi năm 1993 và năm 2003 nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai đã ban hành, đồng thời quy định và điều

chỉnh các quan hệ kinh tế - xã hội theo hướng dài hạn, trong đó quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” 11

;

“Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” 12 Ngoài ra, Bộ luật Dân sự

9 Điều 4, Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước số 51-LCT/HĐNN8, ngày 06/04/1991 về Nhà ở

10 Điều 31, Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước số 51-LCT/HĐNN8, ngày 06/04/1991 về Nhà ở

11 Điều 20, Luật đất đai 1993

12 Khoản 2, Điều 3, Luật Đất đai 1993

năm 1995 cũng quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất

Cho tới khi Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, các hình thức thương nhân trên thị trường BĐS mới chính thức được chấp nhận và xác định

rõ ràng Theo đó, phạm vi điều chỉnh của luật này bao gồm cả những cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS (đầu tư, xây dựng ) và kinh doanh dịch vụ BĐS (tư vấn, môi giới, định giá, sàn giao dịch )

Những quy định pháp luật nêu trên có liên quan đến đất đai, nhà ở đã thực sự tạo điều kiện cho thị trường BĐS có bước phát triển mới Nhờ vậy, thị trường BĐS chính thức đã có cơ sở pháp lý hình thành và đi vào hoạt động Tuy còn mới ở bước đầu và còn nhiều khiếm quyết nhưng thị trường BĐS đã có những đóng góp tích cực vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội

2.1.1.2 Tổng quan tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 10 năm gần đây

Từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Có thể nói, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển

Từ cuối năm 2003 đến năm 2007, thị trường BĐS ở nước ta diễn ra trầm lắng Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Giá nhà đất trên mặt bằng

cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc, giá BĐS một vài nơi hạ 30- 40% nhưng vẫn khó bán13 Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do:

 Cầu BĐS giảm trong khi cung tăng cao do giá BĐS ở Việt Nam được đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế;

13 “Chu kì bất động sản: Thị trường Bất Động Sản Việt Nam - Thực trạng và giải pháp”, truy cập ngày 3/3/2012, từ http://duylinh45.blogspot.com/2011/07/chu-ky-bat-ong-san.html

 Tâm lý chờ đợi của người dân: Người dân luôn kì vọng giá BĐS giảm xuống Ngoài ra, Nhà nước siết chặt quản lý hoạt động mua bán BĐS và những chính sách về đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn chưa mua ngay;

 Giá vàng tăng cao;

 Tiêu cực trong xây dựng và đất đai;

 Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường BĐS;

Từ năm 2008, cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu tác động mạnh mẽ đến tính thanh khoản của thị trường, mặt bằng giá BĐS xuống dốc trầm trọng, đặc biệt là sau khi Chính phủ thắt chặt tiền tệ vào cuối năm 2007 Đến năm 2010, thị trường BĐS Việt Nam tuy phát triển nhưng không có nhiều khởi sắc Thị trường gặp phải nhiều yếu tố bất lợi từ việc quy hoạch tại các trung tâm lớn và một số chính sách vĩ mô

Từ giữa năm 2011, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị trường BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường BĐS

Năm 2012 được kì vọng thị trường BĐS sẽ có sự khởi sắc trở lại, tuy vậy, thị trường vẫn gặp khó khăn nếu tín dụng bị siết chặt, lãi suất cho vay cao Thực tế cho thấy, trái ngược với sự phục hồi và không khí sôi sục của thị trường chứng khoán trong 2 tháng đầu năm nay, thị trường BĐS vẫn rơi vào trạng thái ảm đạm, BĐS tại

Hà Nội tiếp tục rớt giá

2.1.2 Môi giới bất động sản ở Việt Nam

2.1.2.1 Quá trình hình thành và phát triển

Tại Việt Nam, nghề môi giới BĐS dần hình thành và phát triển từng bước dựa trên sự phát triển của thị trường BĐS Giai đoạn năm 1945 - 1980 là thời điểm thị trường BĐS chưa được hình thành khi hầu hết các giao dịch mua bán nhà đất không được chú trọng Vào những năm 80 của thế kỉ XX, khi thị trường BĐS mới bắt đầu được hình thành, để nắm bắt đầy đủ thông tin và giúp quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi hơn, các cá nhân và đại lý môi giới cũng dần dần xuất hiện Ở thời

gian này, hầu như chưa có bất kì khung đào tạo cho nhân viên môi giới và đại lý môi giới Vì vậy, họ chủ yếu hoạt động dựa trên những thông tin bản thân có được, nhỏ lẻ và tự phát Chính vì thế mà vai trò của môi giới chưa thực sự phát huy hết hiệu quả của nó

Nghề môi giới chỉ thực sự phát triển kể từ cuối thế kỉ XX và đầu thế kỉ XXI, trong thời điểm được cho là bùng nổ của thị trường BĐS Đánh dấu cho sự phát triển của môi giới BĐS Việt Nam là sự ra đời của Hiệp hội BĐS vào ngày 13/08/2002 Hiệp hội này chịu sự quản lý của Bộ Xây Dựng trong hoạt động đầu

cơ, quản lý, khai thác kinh doanh BĐS

2.1.2.2 Quy mô hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tư vấn BĐS hiện nay chia làm nhiều cấp độ Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản Những công ty này tìm kiếm thông tin qua các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng Sau đó họ cập nhật, liên hệ và giao dịch với khách hàng Hầu hết những công ty môi giới BĐS hiện này đều đăng ký hành nghề,

có trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao Nhân viên môi giới tại các công ty này phần lớn đều có trình độ đại học

Ngoài ra, số lượng lớn các văn phòng nhà đất mở ra ngày càng nhiều Tuy nhiên, thực tế là các văn phòng nhà đất vẫn làm ăn manh mún, không mang lại nhiều hiệu quả Bên cạnh đó, còn tồn tại nhiều môi giới nhà đất làm việc tự do, đa phần chỉ làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn và chưa từng qua trường lớp đào tạo Những người này hành nghề chủ yếu dựa trên kinh nghiệm vốn có của bản thân Vì vậy, thông tin họ đưa ra thường không chính xác và họ cũng không nằm trong sự quản lý hay giám sát của bất kì cơ quan chức năng nào Tính đến cuối năm

2011, cả nước có gần 1.000 sàn giao dịch BĐS trong đó có khoảng 30.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá14

14 “Hội môi giới bất động sản sẽ thành lập vào tháng 12 tới”, truy cập ngày 2/1/2012 từ

http://dantri.com.vn/c76/s76-526162/hoi-moi-gioi-bat-dong-san-se-thanh-lap-vao-thang-12-toi.htm

Theo khảo sát của nhóm nghiên cứu thực hiện tháng 3/2012 về các cá nhân, công ty môi giới trên địa bàn thành phố Hà Nội và khu vực lân cận: Doanh thu từ hoạt động môi giới của các công ty đều đạt mức cao trong năm 2009 và 2010, nhưng đến năm 2011 lại cho thấy sự suy giảm rõ rệt, tình trạng này được lý giải do

đà suy thoái trên thị trường BĐS Tỉ lệ phần trăm hoa hồng mỗi hợp đồng môi giới

là 0-1%, trong đó, chủ yếu là ở mức 0,5 - 1% Các cá nhân thực hiện môi giới BĐS thường là nhân viên của các công ty môi giới nhà đất, tuy nhiên, cũng tồn tại rất nhiều những cá nhân riêng lẻ hoạt động môi giới tự do Một phần trong số đó hoạt động môi giới như một nghề phụ và không được cấp chứng chỉ môi giới BĐS

Phần lớn khách hàng hiện nay tìm đến dịch vụ môi giới với mục đích mua/bán nhà đất, một bộ phận còn lại là để tìm thuê nhà hoặc văn phòng cho công ty; số lượng khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới để cho thuê nhà có số lượng ít hơn các khách hàng khác rất nhiều Và chỉ có 37,5% số khách hàng là sử dụng dịch

vụ qua công ty môi giới BĐS chuyên nghiệp, 62,5% còn lại thông qua người môi giới tự do

Biểu đồ 1: Tỷ lệ khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới BĐS phân theo mục đích 15

Tiềm năng và quy mô của thị trường BĐS ở Việt Nam còn rất lớn, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha năm 2009 lên 460.000 ha vào năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hoá từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025 Dân số đô thị từ 26 triệu người (năm 2011) dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025 Kéo theo

15

Theo số liệu khảo sát của nhóm nghiên cứu, thực hiện tháng 3/2012

đó là sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị Trung bình mỗi năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2

nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm

2020 Vì thế, nghề môi giới BĐS hứa hẹn sẽ còn phát triển theo đà tăng của dân số

đô thị Có thể nói, môi giới BĐS ở Việt Nam có tiềm năng phát triển rất cao, tuy nhiên, Nhà nước cần phải áp dụng nhiều chính sách đào tạo và quản lý đội ngũ môi giới hợp lý để thu được những hiệu quả tốt nhất

2.1.2.3 Quy định về môi giới bất động sản ở Việt Nam

a Quy định về hoạt động môi giới bất động sản

 Điều kiện hoạt động của môi giới bất động sản

Theo Luật Kinh Doanh BĐS Việt Nam ban hành năm 2006, có hiệu lực từ

ngày 1/1/2007 thì đối với cá nhân: “cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”16; còn tổ chức hoạt động môi giới BĐS bắt buộc phải có “ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản”17 Như vậy, trong cả hai trường hợp (cá nhân và tổ chức) hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, điều kiện tiên quyết có thể thực hiện kinh doanh là được cấp chứng chỉ môi giới BĐS

Để được cấp chứng chỉ môi giới kinh doanh BĐS, các cá nhân cũng như tổ

chức phải đáp ứng đủ những điều kiện: “có năng lực và hành vi dân sự đầy đủ; đã được đào tạo về môi giới BĐS; có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS”18

Khi Chính phủ ban hành nghị định 153/2007/NĐ-CP – Quy định chi tiết và Hướng dẫn

thi hành Luật kinh doanh BĐS vào năm 2007 thì có thêm một điều kiện: “cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải không là cán bộ, công chức nhà nước”19

 Nguyên tắc hoạt động của môi giới bất động sản

Trong chương 4, điều 44, Luật kinh doanh BĐS đã nêu rõ, tổ chức hay cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải hoạt động dựa trên 3 nguyên tắc:

16

Khoản 3, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản 2006

17 Khoản 2, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản 2006

18 Khoản 1, Điều 50, Luật Kinh doanh bất động sản 2006

19 Khoản 1, Điều 14, Nghị định 153/2007/NĐ-CP về Quy định chi tiết và Hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS

Nguyên tắc đầu tiên quy định phương thức hoạt động của người môi giới, đó

là: “làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản”20

Nguyên tắc thứ hai: “Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật” 21 Ở nguyên tắc này, Luật Kinh doanh BĐS đề cao sự

rõ ràng trong mọi công đoạn của quá trình cung cấp dịch vụ và quá trình đó phải nằm trong giới hạn khuôn khổ pháp luật đã quy định

Nguyên tắc thứ ba: “Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản”22

Nguyên tắc này nhằm tách biệt hóa hoạt động môi giới BĐS với việc kinh doanh BĐS thông thường, giúp nhà nước dễ dàng thực hiện chức năng quản lý, đồng thời nhằm bảo vệ tính minh bạch của hoạt động môi giới

b Nội dung, quyền hạn và nghĩa vụ của môi giới bất động sản

 Nội dung của hoạt động môi giới bất động sản

Hoạt động môi giới BĐS là việc tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng Ngoài ra, môi giới BĐS còn đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS Thêm vào đó, họ còn cung cấp thông tin, hỗ trợ, tư vấn cho các bên trong việc đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê hay cho thuê BĐS để quá trình này diễn ra nhanh chóng, thuận tiện nhất với người sử dụng

 Quyền của người môi giới bất động sản

Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ đầy đủ cũng như các thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS sẽ được ký kết trong hợp đồng mua bán thực, đồng thời hưởng hoa hồng theo thỏa thuận

Người môi giới cũng có quyền “thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản

20 Khoản 1, Điều 44, Luật Kinh doanh bất động sản 2006

21 Khoản 2, Điều 44, Luật Kinh doanh bất động sản 2006

22

Khoản 3, Điều 44, Luật Kinh doanh bất động sản 2006

với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới”23

và có thể “đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật”24

Người môi giới còn có một số đặc quyền khác như: chọn sàn giao dịch BĐS

để tham gia, khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới BĐS và một số quyền cụ thể khác

 Nghĩa vụ của người môi giới bất động sản

Bên cạnh những đặc quyền vừa nêu, người môi giới BĐS cũng phải chịu trách nhiệm về các điều khoản trên hợp đồng và trách nhiệm về thông tin BĐS; về chuyên môn nghiệp vụ môi giới (hỗ trợ đàm phán, ký kết hợp đồng, bồi thường thiệt hại) và tuân theo quy định của pháp luật (chế độ báo cáo, kiểm tra, thanh tra, nộp thuế )

c Quy định về hoa hồng, thù lao

Theo điều 46 và 47 - Luật kinh doanh BĐS, các khoản thù lao, hoa hồng phải được hai bên thỏa thuận trước và phải ghi trong trong hợp đồng môi giới Trong đó:

 Thù lao sẽ không phụ thuộc vào kết quả của giao dịch

 Hoa hồng sẽ được nhận khi giao dịch thành công và được tính bằng tỷ lệ phần trăm của trị giá giao dịch, hoặc tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá bán

và giá người được môi giới đưa ra, hoặc một số tiền cụ thể

d Quy định về đào tạo, bồi dưỡng môi giới bất động sản

Vấn đề đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS là một vấn đề quan trọng Đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS là việc rèn giũa chuyên môn nghiệp vụ môi giới cho cá nhân, tổ chức hoạt động trong lĩnh vực này; làm giàu ý thức, tác phong làm việc và đạo đức làm việc Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ đã quy định cá nhân,

tổ chức hoạt động kinh doanh môi giới BĐS phải được trang bị đầy đủ kiến thức

pháp luật và chuyên môn về môi giới để có thể đáp ứng được yêu cầu của thị trường kinh doanh BĐS

Đối với các cơ sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS phải có đăng

ký kinh doanh, có chương trình, giáo trình và tài liệu phù hợp; đồng thời giảng viên

ở các cơ sở này đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu của các môn học (giảng viên có thể là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia hay các nhà quản lý, người có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh BĐS)

e Quy định về xử lý vi phạm

Trong Luật kinh doanh BĐS có quy định cả về những trường hợp vi phạm và việc xử lý những tình huống đó tại Điều 17 Đầu tiên, đối với những tổ chức hay cá nhân không có chứng chỉ môi giới BĐS mà thực hiện việc môi giới BĐS tự do công khai đều bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời gian 3 năm kể từ ngày ra quyết định xử phạt Việc này nhằm tránh những vấn đề lừa đảo, giả mạo môi giới để hoạt động nhằm những mục đích sinh lợi cá nhân

Thứ hai, mặc dù đối với các tổ chức cá nhân đã được cấp chứng chỉ môi giới BĐS nhưng vẫn hoạt động sai nội dung so với chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; tái phạm lần đầu bị đình chỉ hoạt động 1 năm, tái phạm lần hai bị tịch thu chứng chỉ và không được cấp lại trong thời gian 5 năm kể từ ngày ra quyết định xử phạt Hình thức phạt này nhằm đảm bảo môi giới hoạt động kinh doanh theo đúng pháp luật đã quy định

2.2 Những quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Việt Nam

2.2.1 Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

2.2.1.1 Giới thiệu về Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam ra đời Theo quyết định của Bộ trưởng, Trưởng ban tổ chức – Cán bộ Chính phủ ngày 13 tháng 8 năm 2002 Đến 18/6/2010, theo quyết định của Bộ Nội vụ, Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam

chính thức đổi tên thành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (viết tắt là VNREA), cùng với việc phê duyệt Điều lệ sửa đổi, bổ sung Sau gần 10 năm thành lập, với mục đích phối hợp hoạt động của các hội viên nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất - kinh doanh, quảng bá, dịch vụ, hợp tác quốc tế và phát triển kinh tế trong lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực khác có liên quan đến lĩnh vực BĐS trong phạm vi cả nước, Hiệp hội BĐS đang đóng vai trò quan trọng trong tiến trình phát triển thị trường BĐS toàn diện ở Việt Nam

Để tăng tính chuyên nghiệp và góp phần tích cực vào mục tiêu nâng cao hiệu quả hoạt động trong lĩnh vực BĐS, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã ban hành

hai văn bản quan trọng là “Điều lệ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam” gồm 7 chương, 32 điều và “Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam” Hai văn bản này đã góp phần xây dựng được hình ảnh chuyên

nghiệp cho Hiệp hội, hoàn thiện khung pháp lý hoạt động cho doanh nghiệp, tạo cơ

sở đánh giá và quản lý các thành viên của Hiệp hội hiệu quả

2.2.1.2 Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

“Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam”

(Phụ lục 4) là những quy tắc cụ thể mang tính pháp lý đầu tiên liên quan đến những quy tắc đạo đức trong lĩnh vực BĐS ở Việt Nam Theo đó, tất cả các chuyên gia BĐS hoạt động trong các lĩnh vực kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS, đặc biệt là những nhà môi giới trực thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đều phải

tuân theo Bản quy tắc có 3 chương, 27 điều; trong đó quan trọng nhất là “Chương 2: Nội dung của các quy tắc” - đưa ra 23 quy tắc cụ thể mà hội viên phải tuân theo

khi tham gia vào hiệp hội Để hiều rõ hơn về Bộ quy tắc, có thể phân chia 23 quy tắc cụ thể theo nội dung thành 4 nhóm nguyên tắc như sau:

a Nghĩa vụ đối với người uỷ thác và khách hàng

Đây là nhóm nguyên tắc quan trọng nhất vì mối quan hệ giữa người môi giới với người ủy thác hay người khách hàng là mối quan hệ phát sinh chính trong hoạt

động của người môi giới Theo đó, người hoạt động trong lĩnh vực BĐS phải “thật thà, trung thực, tận tâm” (Quy tắc 17) – đây là nguyên tắc đạo đức cốt lõi Trong

lĩnh vực BĐS có thể coi đây là “kim chỉ nam” trong vấn đề ĐĐNN Các chuyên gia BĐS phải tận tâm, sáng suốt trong mọi quá trình cung cấp thông tin cho khách hàng

về BĐS để khách hàng hiểu biết rõ ràng, thông suốt về sản phẩm và hợp đồng, cung cấp các thông tin BĐS đúng sự thật, kịp thời, tránh gây nhầm lẫn cho các bên tham gia giao dịch và những người có liên quan Những thông tin cá nhân của khách hàng hay các thông tin khác do khách hàng cung cấp cũng được yêu cầu phải giữ bí mật tuyệt đối, không được tiết lộ để gây bất lợi cho khách hàng (Quy tắc 3) Đồng thời,

với mục đích tối ưu lợi ích cho khách hàng, người môi giới “phải cộng tác với người môi giới bất động sản khác” khi cần thiết (Quy tắc 5).

Các chuyên gia BĐS không được thực hiện các dịch vụ mà họ đang hoặc sẽ

có quyền lợi liên quan, kể cả lợi ích với người thân trong gia đình hay đồng nghiệp tại doanh nghiệp Khi xảy ra trường hợp đó phải thông báo đầy đủ cho các bên liên

quan nhằm “ngăn ngừa xung đột lợi ích” (Quy tắc 6) Nếu xảy ra xung đột lợi ích

giữa doanh nghiệp nhà môi giới BĐS tham gia với khách hàng trong quá trình thực hiện hợp đồng thì cần thông báo đấy đủ thông tin liên quan đến xung đột cho người quản lý và khách hàng

Đặc biệt, những người hoạt động trong lĩnh vực BĐS cần phải “chấp hành tốt các quy định về tài chính” (Quy tắc 9) Chuyên gia BĐS cần minh bạch trong

vấn đề tài chính với khách hàng (chỉ nên nhận hoa hồng từ một bên trong giao dịch, nếu nhận từ bên thứ hai trở lên cần có thoả thuận rõ ràng trong hợp đồng)

Sau khi đã tiến hành trao đổi và thỏa thuận đầy đủ về các điều khoản cần

thiết, “mọi thỏa thuận với khách hàng phải được lập thành văn bản” (Quy tắc 13)

Với một bản hợp đồng chặt chẽ, quy định đầy đủ quyền và lợi ích của các bên sẽ đảm bảo cho quá trình tiến hành giao dịch diễn ra thuận lợi và đúng nguyên tắc đồng thời là cơ sở pháp lý buộc các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện đầy đủ những điều khoản như đã cam kết và là cơ sở để giải quyết những tranh chấp (có thể) phát sinh khi tiến hành và sau khi hoàn thành giao dịch Vì vậy, trước khi tiến hành ký kết, chuyên gia BĐS có trách nhiệm phải giải thích đầy đủ và công khai các