Chuyên đề tốt nghiệp: Những biện pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh nhà ở tại Công ty Kinh doanh nhà số 2 Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất Hà nội

Cùng với quá trình đô thị hoá, nhu cầu về nhà ở trên địa bàn cả nước nói chung và trên địa bàn thủ đô Hà nội nói riêng đang tăng lên nhanh chóng. Để đáp ứng được nhu cầu nhà ở đó, nhiều doanh nghiệp đang thực hiện chức năng kinh doanh nhà đã tìm mọi giải pháp để thúc đẩy hoạt động của mình cả về số lượng, chất lượng và thực hiện chức năng phục vụ lợi ích xã hội. Với đặc thù của nền kinh tế Việt nam, Nhà ở là một nhu cầu cấp bách cho dân cư trong khi thu nhập còn hạn chế nên nhiều đối tượng muốn thuê nhà của Nhà nước với giá ưu đãi hoặc mua những căn hộ chung cư, một số khác có thu nhập cao thì muốn có những khu nhà cao cấp như Villa, Biệt thự. Vì vậy, kinh doanh nhà ở phải bao gồm hai loại hoạt động cơ bản: Cho thuê nhà và bán nhà. Ngoài hai hoạt động cơ bản trên, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở còn thực hiện các chức năng bổ trợ khác như thực hiện dịch vụ mua bán cho thuê nhà, bảo dưỡng và sửa chữa nhà ở, đầu tư cơ sở hạ tầng theo qui hoạch..v.v... Công ty Kinh doanh nhà số 2 là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất Hà nội được phân cấp thực hiện hoạt động kinh doanh nhà ở trên tất cả mọi lĩnh vực, trong đó hoạt động cho thuê nhà và bán nhà là hoạt động chính. Trong những năm vừa qua, hai loại hình hoạt động chính của Công ty cũng gặp rất nhiều những khó khăn mà nguyên nhân chính là do sự chuyển dịch từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang cơ chế kinh doanh nên môi trường bên ngoài cũng có nhiều nhân tố ảnh hưởng và những yếu tố bên trong của doanh nghiệp cũng còn nhiều yếu kém. Nhận thức được vấn đề này, qua thời gian thực tập tại Công ty Kinh doanh nhà số 2 em đã chọn đề tài: “ Những biện pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh nhà ở tại Công ty Kinh doanh nhà số 2 Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất Hà nội ” để viết chuyên đề tốt nghiệp. Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề chỉ tập chung vào hai mặt hoạt động chính của Công ty là việc cho thuê nhà và bán nhà ở trong thời gian qua. Hoạt động cho thuê nhà, trên thực tế của công ty Kinh doanh nhà số 2 là việc thu tiền nhà của các căn hộ và nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho thuê, hoạt động kinh doanh bán nhà thực tế là những căn hộ, những khu dân cư mà Công ty Kinh doanh nhà số 2 tham gia xây dựng để bán. Tuy nhiên, hoạt động này trên thực tế còn rất hạn chế. Nội dung của chuyên đề gồm ba chương, ngoài phần mở đầu và kết luận. Chương I: Đề cập đến những vấn đề kinh doanh nhà ở trong điều kiện nền kinh tế chuyển đổi với trọng tâm là tìm ra những đặc điểm về kinh doanh nhà ở trong điều kiện nền kinh tế Việt nam và trên địa bàn Hà nội sao cho hoạt động này vừa đảm bảo mục tiêu kinh doanh vừa góp phần phục vụ mọi tầng lớp dân cư trên địa bàn thủ đô nhằm thực hiện mục tiêu của Đảng và Nhà nước ta là: “ Dân giầu, Nước mạnh, Xã hội công bằng, văn minh “ Chương II: Phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh nhà tại Công ty Kinh doanh nhà số 2 làm cơ sở cho việc tìm ra những giải pháp thúc đẩy hoạt động kinh doanh của Công ty. Chương III: Một số giải pháp cụ thể thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà ở của Công ty.

Mục lục -

Số trang

Ch

ơng 1: Kinh doanh nhà ở - Một loại hình kinh doanh có nhiều

cơ hội phát triển trong điều kiện nền kinh tế nớc ta hiện nay

2 Đặc điểm thị trờng nhà ở Việt nam và cơ hội phát triển của các

II/ Các nội dung cơ bản của hoạt động kinh doanh nhà ở 10

4 Phân tích đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch 13

III/ Các nhân tố cơ bản ảnh hởng đến hoạt động kinh doanh của

các doanh nghiệp kinh doanh nhà 14

Ch

ơng 2: thực trạng hoạt động kinh doanh nhà ở của Công ty

kinh doanh nhà số 2 - Sở địa chính Nhà đất Hà nội 16

I/ Giới thiệu khái quát về Công ty Kinh doanh nhà số 2 16

1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty 16

2 Chức năng nhiệm vụ của công ty Kinh doanh nhà số 2 17

II/ Đặc điểm hoạt động kinh doanh của công ty 18

3 Đặc điểm về sản phẩm, thị trờng, các đối thủ cạnh tranh, khách hàng 21

III/ Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh nhà ở của Công ty 23

2 Tạo nguồn nhà ở để cho thuê và bán 31

Vì vậy, kinh doanh nhà ở phải bao gồm hai loại hoạt động cơ bản: Chothuê nhà và bán nhà

Ngoài hai hoạt động cơ bản trên, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ởcòn thực hiện các chức năng bổ trợ khác nh thực hiện dịch vụ mua bán chothuê nhà, bảo dỡng và sửa chữa nhà ở, đầu t cơ sở hạ tầng theo quihoạch v.v

Công ty Kinh doanh nhà số 2 là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên môitrờng và nhà đất Hà nội đợc phân cấp thực hiện hoạt động kinh doanh nhà ởtrên tất cả mọi lĩnh vực, trong đó hoạt động cho thuê nhà và bán nhà là hoạt

động chính

Trong những năm vừa qua, hai loại hình hoạt động chính của Công tycũng gặp rất nhiều những khó khăn mà nguyên nhân chính là do sự chuyểndịch từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang cơ chế kinh doanh nên môi trờng bênngoài cũng có nhiều nhân tố ảnh hởng và những yếu tố bên trong của doanhnghiệp cũng còn nhiều yếu kém

Nhận thức đợc vấn đề này, qua thời gian thực tập tại Công ty Kinh

doanh nhà số 2 em đã chọn đề tài: “ Những biện pháp đẩy mạnh hoạt

động kinh doanh nhà ở tại Công ty Kinh doanh nhà số 2 - Sở Tài nguyên môi trờng và Nhà đất Hà nội ” để viết chuyên đề tốt nghiệp.

Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề chỉ tập chung vào hai mặt hoạt

động chính của Công ty là việc cho thuê nhà và bán nhà ở trong thời gianqua

Hoạt động cho thuê nhà, trên thực tế của công ty Kinh doanh nhà số 2

là việc thu tiền nhà của các căn hộ và nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cho thuê,hoạt động kinh doanh bán nhà thực tế là những căn hộ, những khu dân c màCông ty Kinh doanh nhà số 2 tham gia xây dựng để bán Tuy nhiên, hoạt

động này trên thực tế còn rất hạn chế

Nội dung của chuyên đề gồm ba chơng, ngoài phần mở đầu và kếtluận

Chơng I: Đề cập đến những vấn đề kinh doanh nhà ở trong điều kiện

nền kinh tế chuyển đổi với trọng tâm là tìm ra những đặc điểm về kinh doanhnhà ở trong điều kiện nền kinh tế Việt nam và trên địa bàn Hà nội sao chohoạt động này vừa đảm bảo mục tiêu kinh doanh vừa góp phần phục vụ mọitầng lớp dân c trên địa bàn thủ đô nhằm thực hiện mục tiêu của Đảng và Nhànớc ta là: “ Dân giầu, Nớc mạnh, Xã hội công bằng, văn minh “

Chơng II: Phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh nhà tại Công ty

Kinh doanh nhà số 2 làm cơ sở cho việc tìm ra những giải pháp thúc đẩy hoạt

động kinh doanh của Công ty

Chơng III: Một số giải pháp cụ thể thúc đẩy hoạt động kinh doanh

nhà ở của Công ty

Ch¬ng I

Kinh doanh nhµ ë - mét lo¹i h×nh kinh doanh

cã nhiÒu c¬ héi ph¸t triÓn trong ®iÒu kiÖn

nÒn kinh tÕ níc ta hiÖn nay

Cùng với quá trình đô thị hoá, vấn đề nhà ở trên địa bàn thủ đô Hà nộinhững năm qua đang đặt ra khá nhiều vấn đề đòi hỏi các doanh nghiệpchuyên môn hoá trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở phải giải quyết.

Nhu cầu về nhà ở tăng lên nhanh chóng trong khi cung có hạn không

đáp ứng đủ cầu đã dẫn đến tình trạng các Công ty kinh doanh nhà ở thờngxuyên phải giải quyết những vấn đề vợt ra khỏi phạm vi kinh doanh

Tuy nhiên, với đặc điểm là một nền kinh tế đang trong quá trìnhchuyển đổi nên vấn đề kinh doanh nhà ở tại Thủ đô Hà nội vừa mang đặc

điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ thuê và chothuê vừa phải đảm bảo những vấn đề xã hội

Do đặc điểm mang tính nhị nguyên này mà vấn đề kinh doanh nhà ở ởnớc ta hiện nay nói chung, trên địa bàn Hà nội nói riêng đợc xem nh mộtngành kinh doanh mang tính công ích

Ngành kinh doanh nhà ở bán cho khách về lu trú trực tiếp đáp ứngnhu cầu của ngời tiều thụ là khách hàng Trong quá trình “ sản xuất ” và

“ bán ” cho khách, nó thực hiện sự tái phân chia nguồn thu nhập quốc dân

đ-ợc tạo ra từ các ngành khác Nếu đối tợng là khách nớc ngoài thì ngành kinhdoanh nhà ở thực hiện tái phân chia nguồn thu nhập giữa các nớc làm tăngnguồn thu nhập cho đất nớc

Lợng vốn đầu t xây dựng cơ sở kinh doanh lớn, chi phí bảo trợ và bảodỡng nhà cho thuê chiếm một tỷ lệ lớn trong giá thành Do đó trớc khi nângcấp cải tạo các cơ sở nhà cho thuê, các Nhà kinh doanh thờng phải nghiêncứu kỹ lỡng nhu cầu của khách hàng, nguồn khách và thời gian kinh doanh

để có phơng án đầu t xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ khách có khảnăng thanh toán đa dạng, đảm bảo sử dụng có hiệu quả vốn kinh doanh

Lực lợng lao động trong ngành kinh doanh cho thuê nhà lớn, do vậytác động lớn tới chi phí tiền lơng trong giá thành và quỹ tiền lơng Mặt kháctrong kinh doanh cần giải quyết lao động theo tính chất thời vụ, điều này đòihỏi phải tổ chức lao động trong quá trình phục vụ một cách tối u, nâng caonăng suất lao động, chất lợng phục vụ

Tính chất hoạt động liên tục của ngành kinh doanh nhà ở theo thờigian 24/24 giờ trong ngày, trong tuần và tất cả các ngày nghỉ lễ Điều này

đòi hỏi việc bố trí ca làm việc phải đợc tính toán một cách kỹ lỡng, đảm bảophục vụ khách hàng.

Đối tợng phục vụ của ngành kinh doanh nhà cho thuê là khách hàngvới quốc tịch, giới tính, tuổi tác, sở thích, phong tục tập quán, nhận thức khácnhau Yêu cầu của họ đối với sự phục vụ của các Tổ chức kinh doanh phải đadạng, thuận lợi Nếu coi thờng vấn đề này chẳng những không đáp ứng đợcyêu cầu của khách hàng mà còn lãng phí nguyên liệu, hàng hoá, giảm sútchất lợng phục vụ và uy tín của đơn vị

Từng bộ phận của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có tính chất độc lậptơng đối trong quá trình phục vụ Do đó cho phép thực hiện các phơng pháphạch toán kinh tế cũng nh điều hoà phối hợp các hoạt động và lợi ích củamỗi ngời trong cơ sở

2 Đặc điểm thị tr ờng nhà ở Việt nam và cơ hội phát triển của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở:

Thị trờng nhà ở là biểu hiện thu gọn của quá trình điều hoà giữa nhucầu với tiêu dùng, giữa cơ sở vật chất với nguồn vốn Cơ chế thị tr ờng nhà ởgắn liền với các nhân tố cố hữu của nó là giá cả, vị trí, chất lợng, quan hệcung cầu của chu kỳ kinh tế

Tất cả các nhân tố đó có tác động dới sự chi phối của các qui luật thịtrờng và môi trờng cạnh tranh Quan hệ cung cầu còn điều tiết sử dụng tiềmnăng, mục tiêu lợi nhuận, thúc đẩy tăng trởng Doanh nghiệp nh một thựcthể sống trong cơ chế thị trờng

Thủ đô Hà nội một trong những Thành phố đông dân, mấy chục nămqua Nhà nớc đã sớm quan tâm đến đến vấn đề nhà ở Từ năm 1954 trở về tr-

ớc, quỹ nhà ở của Hà nội chỉ có khoảng hai triệu mét vuông, đến giữa thập

kỷ sáu mơi ( lúc còn đang chiến tranh ) Nhà nớc cho xây dựng thêm nhữngkhu nhà nhiều tầng nhằm đáp ứng sự gia tăng dân số nh các khu tập thểNguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Trơng Định và sau này là Giảng Võ,Thành Công, Vĩnh Hồ, Nghĩa Tân, Thành Xuân, khu chung c mới nh Nam

Thăng Long đã làm tăng thêm quỹ nhà ở của Thành phố lên 5 riệu métvuông, kể cả nhà tạm tranh tre, nứa lá Quận Hai Bà Trng có phờng ThanhNhàn gần 60 hộ với trên 250 nhân khẩu Cụm xóm liều có trên 100 hộ gồmhơn 500 nhân khẩu Ngay ở trung tâm Quận Hoàn Kiếm ( phố Đào Duy Từ )cũng còn gần hai chục hộ sống trong những căn nhà tự phát mà đã hơn mộtchục năm nay vẫn cha giải quyết đợc

Phần đông những ngời sống ở các khu nhà “ ổ chuột ” là cán bộ, côngnhân viên Nhà nớc và những ngời buôn bán nhỏ, làm nghề tự do nh đáp xíchlô, khuân vác ở các bến tàu xe và các chợ nội thành Nhà thờng làm mộttầng, số lợp ngói, số lợp tôn, nhựa hoặc giấy giầu, nứa lá Hầu hết các khunhà này không có cống rãnh hoặc có nhng đã h hỏng Nớc thải ứ đọng gâynên tình trạng mất vệ sinh, môi trờng bị ô nhiễm Một trận ma to đã gây raứng ngập, lầy lội ảnh hởng đến sinh hoạt đi lại của nhân dân trong khu vực

Do tỷ lệ sinh đẻ của Thành phố vẫn ở mức cao ( hiện nay trên 18 phầnngàn ) nên nhu cầu về nhà ở thuộc các khu nội thành mỗi năm phải xây dựngthêm từ 150.000 m2 đến 180.000 m2 mới đáp ứng đợc mỗi đầu ngời khoảng 4m2 Trong khi đó năm xây dựng nhiều nhất của Thành phố mới chỉ xấp xỉ120.000 m2

Xuất phát từ những đặc điểm nêu trên của thị trờng nhà ở Việt nam, tathấy đợc cơ hội phát triển của các Doanh nghiệp kinh doanh nhà là rất lớn

Các Doanh nghiệp kinh doanh nhà cần phải đầu t phát triển xây dựngcác khu chung c, cải tạo nâng cấp các cơ sở hạ tầng các khu chung c cũ,nhằm cải thiện điều kiện sinh hoạt cho ngời dân, đáp ứng nhu cầu cấp bách

về nhà ở của ngời dân Thủ đô

Nhận thức đợc vấn đề nay mà trong thời gian qua một số các doanhnghiệp kinh doanh nhà đã đầu t xây dựng các khu nhà chung c mới nh khuchung c cao cấp Đầm Trấu, khu chung c Láng hạ, khu Nam Thăng Long

3 Các loại hình kinh doanh nhà ở tại Việt nam:

3.1 Bán nhà ở có sẵn:

Kinh doanh bán nhà là một hình thức kinh doanh bất động sản Mặc

gắn liền với đất, kể cả nhà cửa đều là công sản nên phơng thức kinh doanhcũng khác với các nền kinh tế khác.Hoạt động kinh doanh bán nhà có sẵncủa các Công ty kinh doanh nhà trên địa bàn Thủ đô Hà nội nói chung và củacông ty Kinh doanh nhà số 2 nói riêng chủ yếu là việc thực hiện bán nhàthuộc sở hữu Nhà nớc cho các hộ dân đang thuê theo Nghị định 61CP Do

đối tợng mua bán nh vậy nên trên thực tế hoạt động kinh doanh bán nhà cósẵn của Công ty Kinh doanh nhà số 2 không mang tính kinh doanh đơnthuần mà chỉ mang tính chất xác lập quyền sở hữu cho các hộ dân c trên cácthủ tục giấy tờ và thu tiền theo qui định cho ngân sách nhà nớc Đối tợngmua bán nhà theo dạng này phần lớn là các gia đình thuộc diện chính sách,

đợc u đãi là phần lớn Chính vì vậy mà việc thực hiện mua bán này Công tyKinh doanh nhà số 2 thực hiện nhự một hoạt động theo chỉ tiêu hàng năm vàkhông hạch toán đợc theo nguyên tắc kinh doanh

3.2 Xây dựng nhà để bán:

Trong thời gian gần đây, cùng với sự chuyển đổi cơ chế quản lý đất

đai và sự mở rộng hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh nhà trênphạm vi cả nớc nói chung và trên địa bàn thủ đô Hà nội nói riêng, các doanhnghiệp kinh doanh nhà đã đầu t vào việc xây dựng nhà mới để bán

Với hớng kinh doanh này đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh nhàphải tổ chức tốt công tác nghiên cứu thi trờng để có quyết định đầu t xâydựng vào những địa điểm thích hợp Việc đầu t xây dựng nhà mới để bán cóthể đầu t xây dựng những khu nhà cao cấp nh Villa, biệt thự bán cho nhữngkhách hàng có mức thu nhập cao Hớng thứ 2 là đầu t xây dựng những khuchung c nhiều tầng bán cho những ngời lao động, cán bộ công nhân viên

Riêng đối với Công ty Kinh doanh nhà số 2 thì việc đầu t xây dựngnhà mới để bán là một hớng kinh doanh mới, hoạt động này mới đợc đề ra và

tổ chức thực hiện nên cha có kết quả cụ thể nhng đây là một huớng kinhdoanh mới có tác động rất lớn đến hiệu kinh doanh lâu dài của Công ty

3.3 Môi giới mua bán nhà:

Môi giới mua bán nhà là một loại hình dịch vụ có thể đem lại lợi íchrất lớn cho mỗi doanh nghiệp mà vốn đầu t lại không phải bỏ ra nhiều

Môi giới mua bán nhà là việc thực hiện chức năng nh một chiếc cầunối giữa ngời có nhu cầu mua nhà đất với những ngời có nhà đất bán, môigiới nhà còn thực hiện t vấn các thủ tục pháp lý trong mua bán, giá cả muabán để đợc hởng một khoản hoa hồng.

Đối với hình thức kinh doanh này, Công ty kinh doanh nhà số 2 đã và

đang cố gắng đẩy mạnh loại hình kinh doanh dịch vụ này để đem lại hiệuquả kinh tế cho Công ty

3.4 Kinh doanh cho thuê nhà:

Đối tợng của loại hình kinh doanh này là các Villa và các căn hộ.Villa là loại cơ sở lu trú sang trọng, tơng đối biệt lập, loại nhà này thờng từ 1

đến 2 tầng, thờng là những Villa cũ có khoảng từ 3 đến 6 phòng, nhà bếpriêng Điều quan trọng là các villa thờng có nhiều hộ thuê, các hợp đồng thuênhà có thể chuyển qua nhiều chủ nên khâu quản lý và thu tiền thuê nhà là rấtkhó khăn

Căn hộ là loại nhà ở cho thuê phổ biến nhất và bao gồm nhiều hạngkhác nhau Các căn hộ cao cấp, mới, hiện đại, có các điều kiện cơ sở hạ tầngtốt thờng không nhiều đặc biệt là trong khu vực nội thành

Các căn hộ nhà mặt phố các gia đình thuê vừa làm nhà ở vừa kinhdoanh khá phổ biến Loại căn hộ này rất phức tạp trong việc định giá thuê vàchính sách thuê công bằng

Loại căn hộ cao tầng do nhà nớc xây dựng và nhà ở sâu trong các ngõhẻm có chất lợng rất khác biệt nên việc cho thuê cũng rất phức tạp

Với đặc thù mặt hàng kinh doanh là các căn hộ hay nhà chọ thuê nêntrong quá trình hoạt động các đơn vị kinh doanh nhà đều phải vừa thực hiệnchức năng kinh doanh, vừa phải bảo đảm lợi ích xã hội

Ngoài đối tợng cho thuê, các nhân tố khác cũng tác động đến hìnhthức kinh doanh cho thuê nhà ở Thời hạn cho thuê thờng là dài hạn,giá chothuê nhà là giá theo qui định của Nhà nớc và tơng đối ổn định trong nhiềunăm Đối tợng cho thuê nhà thờng là cán bộ công nhân viên và nhà thuê th-ờng đợc chuyển giao qua nhiều thế hệ nên gây khó khăn cho hoạt động quản

lý nhà và thu tiền thuê nhà

II Các nội dung cơ bản của hoạt động kinh doanh nhà ở:

1/ Nghiên cứu thị tr ờng và tìm kiếm cơ hội:

Hoạt động kinh doanh đợc thực hiện trong những môi trờng cụ thể,mức sinh lời phụ thuộc trớc hết vào khả năng phân tích và sự am hiểu môi tr-ờng kinh doanh của các chủ doanh nghiệp, từ đó hoạch định chiến lợc kinhdoanh và thực hiện chiến lợc kinh doanh một cách nhất quán, năng động linhhoạt không thụ động trớc rủi ro

Môi trờng kinh doanh là một thực thể khách quan bao gồm tất cả cácchủ thể kinh doanh trên thị trờng và tổng thể các yếu tố, các mối quan hệ tác

động chi phối mọi hành vi hoạt động của doanh nghiệp

Không thể tổ chức kinh doanh có hiệu quả nếu không hiểu và nắm bắt

đợc xu hớng vận động của môi trờng kinh doanh bao quanh doanh nghiệp.Một sự thay đổi nào đó của thị trờng có thể mởrộng hay thu hẹp, kích thíchhay hạn chế cơ hội kinh doanh, thậm trí có thể dẫn đến sự thay đổi của cảmột chiến lợc kinh doanh Vì vậy, nên khẳng định công tác nghiên cứu thị tr-ờng là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của doanh nghiệp Đểthực hiện tốt nhiệm vụ này, các doanh nghiệp kinh doanh nhà cần phải lu ýnhững vấn đề sau:

- Mỗi một doanh nghiệp kinh doanh nhà cần phải có một bộ máynghiên cứu thị trờng đủ qui mô để đáp ứng đợc yêu cầu kinh doanh củadoanh nghiệp

- Doanh nghiệp cần dành một ngân sách đủ lớn để hoàn thành mụctiêu nghiên cứu thị trờng

- Nghiên cứu thị trờng nên đợc hiểu là một quá trình liên tục bắt đầu từtrớc khi bớc vào hoạt động kinh doanh cho đến khi ngừng hoạt động kinhdoanh

- Nghiên cứu thị trờng nhà ở một cách khoa học với 5 bớc tiếp cận,tiếp nối và liên kết với nhau trong một hệ thống từ: Đặt vấn đề, xác địnhtrạng thái, thu thập thông tin (về nhu cầu mua nhà, thuê nhà ), xử lý thông tincho đến khi ra quyết định kinh doanh ở đâu, kinh doanh nh thế nào

- Mục tiêu của nghiên cứu thị trờng nhà ở đợc xác định là thu thậpthông tin về môi trờng kinh doanh để phục vụ cho quá trình ra quyết định ởcác cấp trên, các lĩnh vực và phạm vi khác nhau của hoạt động kinh doanh.

- Nghiên cứu thị trờng phải dẫn đến khả năng xác định đợc thị trờngtrọng điểm của doanh nghiệp Khi tiến hành xác định thị trờng các doanhnghiệp kinh doanh nhà phải tiến hành nghiên cứu 3 tiêu thức : Sản phẩm, địa

lý và khách hàng để tìm đợc thị trờng trọng điểm cho doanh nghiệp củamình

2/ Xây dựng chiến l ợc và kế hoạch kinh doanh:

2.1 Căn cứ để xây dựng chiến lợc kịnh doanh:

Chiến lợc kinh doanh là một bộ phận quan trọng nhất trong toàn bộchiến lợc của doanh nghiệp Các bộ phận khác của chiến lợc chung phải căn

cứ vào chiến lợc kinh doanh để xây dựng và hiêụ chỉnh Chiến lợc kinhdoanh có ý nghĩa rất quan trọng đối với sự tồn tại và hoạt động của doanhnghiệp

Chiến lợc kinh doanh là định hớng hoạt động có mục tiêu của doanhnghiệp trong một thời kỳ nhất định và hệ thống các giải pháp, biện pháp đểthực hiện mục tiêu đề ra

Chiến lợc kinh doanh xây dựng tốt giúp cho doanh nghiệp thu đợcnhiều lợi nhuận, có chỗ dựa vững chắc và an toàn trong kinh doanh, chủ

đông thích ứng với môi trờng

Để chiến lợc kinh doanh có tính khả thi khi xây dựng các doanhnghiệp kinh doanh nhà cần phải dựa vào các căn cứ sau đầy:

- Thứ nhất là khách hàng: Trong kinh tế thi trờng khách hàng quyết

định sự tồn tại của doanh nghiệp nhất là đối với doanh nghiệp kinh doanhnhà thì việc nghiên cứu khách hàng của mình trên trị trờng là rất quan trọng.Các doanh nghiệp phải xác định đợc những đặc điểm tâm lý, sinh lý, thị hiếucủa khách hàng về nhà ở Nghiên cứu nhu cầu về nhà ở của khách hàng và dựbáo đợc sự thay đổi trong nhu cầu, khả năng thanh toán của khách hàng để

có hớng đầu t cho phù hợp

- Thứ hai là môi trờng kinh doanh: Các doanh nghiệp cần phải nắm

vững đợc môi trờng kinh doanh, phải tổ chức tốt công tác nghiên cứu thị ờng để xác định đuợc thị trờng trọng điểm

tr Thứ ba là tiềm năng của doanh nghiệp: Đó là khả năng về vốn, lao

động, quản lý tài sản, cơ sở vật chất kỹ thuật Các doanh nghiệp cần phảikhai thác các tiềm năng vô hình của doanh nghiệp nh: niềm tin của kháchhàng, uy tín của doanh nghiệp trên thị thờng, khả năng chiếm giữ thông tin,trinh độ khoa học công nghệ

2.2 Quá trình xây dựng chiến lợc kinh doanh:

* Tập hợp và xử lý thông tin về môi trờng kinh doanh:

- Để xây dựng chiến lợc kinh doanh các doanh nghiệp kinh doanh nhàcần nắm vững các thông tin về định hớng và điều tiết của Nhà nớc về các dự

án qui hoạch phát triển nhà ở Thủ đô

- Những thông tin về khách hàng nh nhu cầu, thị hiếu, khả năng thanhtoán

- Các thông tin về những doanh nghiệp kinh doanh nhà hiện có đangcạnh tranh với mình và các đối thủ cạnh tranh có khả năng cạnh tranh trongtơng lai

- Các thông tin về nhà cung cấp vật liệu xây dựng dựng, trang thiết bịnội thất,

* Nghiên cứu và phân tích tiềm năng nội tại của doanh nghiệp:

- Mục đích phân tích này nhằm đảm bảo cho doanh nghiệp phát huyhết khả năng, tiềm năng nội tại của mình cả về tài sản hữu hình, tài sản vôhình nhng các doanh nghiệp cần phải đặc biệt quan tâm đến khả năng pháttriển và phát huy tài sản vô hình của mình

* Xây dựng chiến lợc kinh doanh:

- Các doanh nghiệp kinh doanh nhà phải hớng vào 3 mục tiêu lớn là:Lợi nhuận, thế lực và an toàn Trong từng giai đoạn phát triển cần lực chọnmục tiêu u tiên và mục tiêu thứ cấp

- Tổng hợp phân tích các dữ liệu để dánh giá tình hình, biết đợc nhữngmặt mạnh, mặt yếu của doanh nghiệp, những yếu tố mà doanh nghiệp có thểchi phối và thích nghi.

Xây dựng và lựa chọn chiến lợc kinh doanh khả thi nhất phù hợp vớinguồn lực thực sự của doanh nghiệp Đảm bảo quan hệ biện chứng giữadoanh nghiệp với thị trờng, kết hợp giữa hiện tại và tơng lai phát triển củadoanh nghiệp

Sau khi xác định rõ đuợc mục tiêu của chiến lợc kinh doanh các doanhnghiệp phải tiến hành phân tích các dữ liệu để lựa chọn phơng án kinh doanhkhả thi nhấtvà tổ chức thực hiện kế hoạch

3/ Tổ chức thực hiện kế hoạch:

Bớc 1: Quán triệt nội dung của chiến lợc kinh doanh cho những ngời

có trách nhiệm phối hợp triển khai đồng bộ với các bộ phận khác trong chiếnlợc chung của toàn doanh nghiệp

Bớc 2: Triển khai đồng loạt toàn bộ hệ thống tổ chức quản lý và kinh

doanh của doanh nghiệp Khi triển khai phải luôn luôn theo dõi diễn biếnxem có phù hợp và đúng vói dự kiến không để điều chỉnh chiến lợc

4/ Phân tích đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch:

Thực tiễn đa dạng phong phú và biến đổi thờng xuyên do đó phải theodõi tình hình thực hiện chiến lợc, phân tích toàn diện kịp thời phát hiệnnhững điểm không phù hợp hoặc cha thích ứng để điều chỉnh lại

Sau mỗi kỳ thực hiện kế hoạch các doanh nghiệp cần phải tiến hànhphân tích đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch để nhìn thấy đợc những u

điểm, khuyết điểm, có cách điều chỉnh cho phù hợp, rút kinh nghiệp chocông tác xây dựng kế hoạch kinh doanh trong giai đoạn mới

III/ Các nhân tố cơ bản ảnh hởng đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh nhà:

Phải nói rằng trong điều kiện nền kinh tế đang chuyển đổi hiện nay,trên phạm vi cả nớc cũng nh địa bàn thủ đô Hà nội, kinh doanh nhà ở đang làmột vấn đề còn nhiều điểm phải tháo gỡ và sửa đổi để có thể tiến đến mộtngành kinh doanh theo đúng nghĩa của nó Vì vậy, nghiên cứu vấn đề kinhdoanh nhà ở không thể không đề cập đến các nhân tố tác động đến quá trìnhnày.

* Đầu tiên phải kể đến là thủ tục xin phép xây dựng: Các qui định về

thủ tục xin phép xây dựng ảnh hởng đến việc kinh doanh của các doanhnghiệp vì nó quy định các vị trí đợc phép xây dựng hay không đợc phép xâydựng Nắm rõ đợc các qui định này thì các doanh nghiệp mới có các quyết

định đầu t vào từng vị trí xây dựng cho phù hợp

Đối với những nhà ở có chiều cao từ 3 tầng trở xuống và có diện tíchsàn không quá 200m2 thì chủ đầu t có thể tự lập hồ sơ thiết kế theo qui định

và phải tự chịu trách nhiệm về an toàn, bền vững của công trình Đối với cácloại nhà còn lại tuỳ theo qui mô, tính chất công trình hồ sơ thiết kế phải đợclập và thẩm định phê duyệt theo qui định hiện hành

Đối với các công trình có yêu cầu thay đổi chức năng, mục đích sửdụng đất nhng không thay đổi ranh giới đất thì phải đợc UBND tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ơng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo qui

định tại điều 23 Luật đất đai

Đối với các công trình di tích văn hoá, lịch sử hoặc kiến trúc có giá trị

đợc nhà nớc công nhận, xếp hạng phải có giấy phép phá dỡ của cơ quan nhànớc có thẩm quyền Đối với các công trình của cơ quan ngoại giao và tổ chứcquốc tế thì phải tuân thủ theo Hiệp định mà Chính phủ Việt nam đã ký kết( nếu có )

* Cạnh tranh là nhân tố thứ 2: Nhân tố này ngày càng quan trọng, nó

tác động đến hoạt động kinh doanh của mỗi doanh nghiệp Ngành kinhdoanh nhà ở là một ngành mới phát triển trong vờng 5,6 năm gần đầy, ngànhnày đòi hỏi số lợng vốn đầu t rất nhiều nhng tỷ lệ lãi rất cao Chính vì vậy

mà các doanh nghiệp kinh doanh ngành này cần phải có tiềm năng về vốnlớn và phải chịu sự cạnh tranh rất mạnh

Do sự thay đổi rất nhanh về chất liệu xây dựng, vật liệu trang trí nộithất và thị hiếu của ngời tiêu dùng nên kinh doanh nhà ở đòi hỏi trong thời

gian ngắn nhất phải quay vòng đợc vốn nếu không nhà bán sẽ bị lạc hậukhông còn phù hợp với thị hiếu của ngời tiêu dùng nữa.

* Chính sách quản lý nhà đất và chính sách quản lý xây dựng cũng

ảnh hởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh nhà ở Ngành kinh doanh nhà ởphải chịu ảnh hởng trực tiếp bởi những chính sách của Nhà nớc và tình hìnhphát triển các dự án xây dựng Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, Nhà nớccha có đủ vốn đầu t cho phát triển hạ tầng và cho hoạt động kinh doanh nhà

ở nên các cơ sở trong ngành đều phải bỏ ra một khoản khá lớn cho việc nângcấp cơ sở hạ tầng ở khu vực có dự án đầu t nh: các đờng thoát nớc, đờngdiện, trạm điện, đờng vào các khu nhà ở Những tài sản đầu t loại này có giátrị lớn nhng các doanh nghiệp rất khó quản lý vì chúng nằm ở nơi công cộng

Chơng II

Thực trạng hoạt động kinh doanh

nhà ở của công ty kinh doanh nhà số 2 - sở

địa chính nhà đất hà nội

-I/ Giới thiệu khái quát về Công ty Kinh doanh nhà số

2 - Sở địa chính nhà đất hà nội

1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty:

Căn cứ quyết định số 33/TTg ngày 05/02/1993 của Thủ tớng chínhphủ về việc chuyển quản lý quỹ nhà ở thuộc Sở hữu Nhà nớc sang phơngthức kinh doanh Tại điều 3 Quyết định có ghi: “ Giao Chủ tịch UBND Tỉnh,Thành phố trực thuộc Trung ơng sắp xếp tổ chức lại các đơn vị quản lý chothuê nhà thuộc ngành nhà đất địa phơng thành các doanh nghiệp Nhà nớctheo Nghị định 388 - HĐBT ngày 20/11/1991 của Hội đồng Bộ trởng để tổchức kinh doanh quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nớc do ngành nhà đất địa phơngquản lý “

Căn cứ Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về mua bán

và kinh doanh nhà ở

Ngày 06/08/1994 UBND Thành phố Hà nội đã ra Quyết định số 1581/QĐ - UB thành lập Công ty Kinh doanh nhà số 2 trên cơ sở sát nhập các Xínghiệp quản lý nhà cũ ( Xí nghiệp quản lý nhà Hai Bà Trng, Xí nghiệp quản

lý nhà Hoàn Kiếm, Xí nghiệp quản lý nhà Huyện Thanh Trì )

Công ty kinh doanh nhà số 2 là một đơn vị kinh tế chịu sự quản lý trựctiếp của Sở Tài nguyên môi trờng và Nhà đất Hà nội, thực hiện chế độ tự chủsản xuất kinh doanh trong phạm vi pháp luật qui định

- Công ty có trụ sở giao dịch tại: 13 Đờng Thành - Quận Hoàn Kiếm

Hà nội

- Số điện thoại: 8.247.710

Công ty hoạt động theo phơng thức hạch toán kinh doanh xã hội chủnghĩa, giải quyết đúng đắn mối quan hệ giữa lợi ích Nhà nớc, lợi ích tập thể,lợi ích ngời lao động, trong đó lợi ích của CNVC là động lực trực tiếp

2 Chức năng, nhiệm vụ của Công ty Kinh doanh nhà số 2

2.1 Chức năng:

b/ Lĩnh vực kinh doanh phát triển nhà:

- Cải tạo, nâng cấp, mở rộng diện tích nhà hiện đang đợc giao quản lý

để bán hoặc cho thuê

- Mua nhà của các chủ sở hữu khác để sửa chữa cải tạo, nâng cấp, tăngthêm diện tích để bán hoặc cho thuê

- Tổ chức xây dựng nhà ở theo kế hoạch và qui hoạch đợc duyệt Khaithác quỹ đất chuẩn bị mặt bằng xây dựng công trình kỹ thuật hạ tầng chokhu đất, xây nhà mới để bán hoặc cho thuê

- Tổ chức hoạt động dịch vụ t vấn nhà đất, thông tin môi giới nhà cửa,thủ tục hành chính trong mua bán, chuyển nhợng nhà

- Thi công các công trình nhà ở qui mô vừa và nhỏ

2.2 Công ty có các nhiệm vụ cơ bản sau:

- Xây dựng và thực hiện các kế hoạch ngắn hạn và dài hạn của Công

ty, không ngừng nâng cao hiệu quả và mở rộng sản xuất kinh doanh, đáp ứngnhu cầu của thị trờng, tự bù đắp chi phí, chịu trách nhiệm bảo toàn và pháttriển vốn đợc giao, làm nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nớc trên cơ sở khai tháchết năng lực sản xuất, ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật

- Thực hiện phân phối theo kết quả lao động và đảm bảo sự công bằngxã hội Tổ chức tốt đời sống cho CBCN và mọi hoạt động xã hội Có kếhoạch bồi dỡng nâng cao trình độ chuyên môn, nghề nghiệp của CBCNV

- Mở rộng liên doanh liên kết với các thành phần kinh tế trong và

- Bảo vệ mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty, đảm bảo vệsinh môi trờng, tham gia việc giữ gìn an ninh trật tự xã hội, làm tròn nhiệm

vụ quốc phòng, tuân thủ pháp luật, hạch toán và báo cáo trung thực theopháp lệnh kế toán thống kê của nhà nớc, bảo toàn và không ngừng tăng trởngvốn của Công ty

Ii/ đặc điểm hoạt động kinh doanh của công ty

1 Cơ cấu tổ chức bộ máy của Công ty:

Với tổng số CBCNV toàn Công ty là: 324 ngời, Bộ máy tổ chức quản

lý của Công ty Kinh doanh nhà số 2 bao gồm:

* Ban giám đốc Công ty:

- Giám đốc Công ty là ngời chịu trách nhiệm trớc UBND Thành phố,trớc Giám đốc Sở Nhà đất và pháp luật về điều hành hoạt động của Công ty.Giám đốc có quyền điều hành cao nhất trong Công ty

- Hai phó Giám đốc giúp Giám đốc điều hành Công ty theo phân công

và uỷ quyền của Giám đốc, chịu trách nhiệm trớc Giám đốc về nhiệm vụ đợcGiám đốc phân công và uỷ quyền

* Các phòng chức năng của văn phòng Công ty:

1) Phòng Tổ chức Hành chính:

- Quản lý tổ chức cán bộ của Công ty theo sự phân công phân cấp của SởNhà đất

- Tham mu cho Giám đốc về công tác tổ chức cán bộ, thi đua khen thởng,

kỷ luật đào tạo,

- Chịu trách nhiệm trớc giám đốc về việc thực hiện các chế độ chính sách

đối với ngời lao động

2) Phòng Kinh tế - Tài chính:

- Tổ chức công tác hạch toán kế toán trong Công ty theo chế độ hiệnhành

- Xét duyệt các khoản chi tiêu, quản lý phí theo đúng chế độ

- Lập kế hoạch và báo cáo tình hình kết quả hoạt động sản xuất kinhdoanh của Công ty Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nớc

3) Phòng Quản lý Kinh doanh:

- Tiếp nhận và xét duyệt các yêu cầu dân nguyện, dân sự của các Xínghiệp chuyển lên Công ty

- Tổ chức hớng dẫn nghiệp vụ cho các Xí nghiệp trực thuộc, hớng dẫnthực hiện các quy chế, văn bản pháp quy do Nhà nớc, UBND Thành phố, SởNhà đất đã ban hành liên quan đến hoạt động của Công ty

- Thực hiện và làm đầy đủ các thủ tục pháp lý để cải tạo nâng cấp mởrộng diện tích nhà Công ty đang quản lý cho thuê nhà bằng nguồn vốn khácnhau

- Xét duyệt các yêu cầu xin phép xây dựng, sửa chữa cải tạo của các hộdân thuê nhà và các cơ quan thuê nhà để trình KTST Thành phố xét duyệt

- Tham mu cho Ban Giám đốc mọi việc về xây dựng và sửa chữa cải tạophát triển nhà trên địa bàn Công ty đang quản lý

- Kiểm tra hớng dẫn các thủ tục cơ bản trong sửa chữa duy tu và thực hiệncác dự án đợc Sở và Thành phố giao.

5) Phòng Tiếp nhận Bán nhà:

- Lập kế hoạch hàng năm về công tác bán nhà theo nghị định 61 /CP vàtiếp nhận nhà tự quản xin chuyển giao

- Phân bổ kế hoạch bán nhà, tiếp nhận nhà cho các Xí nghiệp

- Tham mu cho Ban Giám đốc về các công việc thuộc phạm vi tiếp nhận

và Bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc

* Các xí nghiệp đơn vị trực thuộc Công ty

1) Các XN Kinh doanh nhà Hoàn Kiếm, Hai Bà Trng, Thanh Trì:

- Tổ chức và quản lý tốt quỹ nhà đợc Công ty giao và khai thác có hiệuquả diện tích cho thuê, tổ chức tốt việc thu tiền cho thuê nhà

- Lập kế hoạch bán nhà, tiếp nhận nhà và các kế hoạch dự toán kinhphí phục vụ công tác bán nhà theo nghị định 61/CP

- Thực hiện việc bán nhà theo phân cấp của Công ty trên địa bàn Xínghiệp đang quản lý và cho thuê

- Tổ chức điều tra, khảo sát lên phơng án, dự toán sửa chữa cải tạo,phát triển nhà theo cụm tuyến trong địa bàn quản lý đợc giao

- Tổ chức giám sát thi công các công trình sửa chữa cải tạo nhà đảmbảo đúng chất lợng quy trình , quy phạm kỹ thuật, biện pháp an toàn thi công

và tiến độ thi công theo kế hoạch giao

- Tổ chức hạch toán kế toán một cách đầy đủ, chính xác kịp thời hoạt

động của Xí nghiệp theo quy định của Công ty và Nhà nớc

2) Xí nghiệp Xây dựng và Kinh doanh nhà:

- Tổ chức thi công các phơng án thiết kế, dự toán về sửa chữa duy tunhà mà Công ty giao

- Tổ chức thực hiện các dự án phát triển nhà do Công ty giao.

- Chịu trách nhiệm thực hiện chế độ lập hồ sở hoàn công, bảo hànhcông trình theo quy định hiện hành và kết quả hạch toán kinh doanh của Xínghiệp

- Chủ động khai thác, nhận thầu xây lắp các công trình có qui mô vừa

và nhỏ

3) Văn phòng t vấn dịch vụ:

- T vấn, dịch vụ mua, bán, cho thuê nhà đất

- T vấn thủ tục pháp lý về nhà đất

- Mua bán nhà để cải tạo, xây dựng lại để kinh doanh, huy động vốncủa các tổ chức cá nhân để thực hiện các dự án về nhà đất

- Chịu trách nhiệm trớc Giám đốc Công ty và pháp luật về công việc

và kết quả kinh doanh của Văn phòng

2 Đặc điểm về vốn, tài sản, trang thiết bị:

Trong quá trình hơn sáu năm hoạt động, Công ty đã quản lý và sửdụng vốn có hiệu quả cao đúng chế độ quy định hiện hành

Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 1999 Tổng số vốn kinh doanh củaCông ty là: 1.490.429.300 đ

Vốn của Công ty đợc hình thành bằng lợi nhuận thu đợc từ kết quảhoạt động sản xuất kinh doanh và ngân sách Nhà nớc cấp

Hàng năm Công ty đã nộp cho Ngân sách Nhà nớc hơn tám tỷ đồng.Tài sản của Công ty bao gồm: Vốn lu động, máy móc thiết bị vănphòng, phơng tiện đi lại do UBND thành phố giao

Nói chung cở sở vật chất trang thiết bị của Công ty vẫn còn sơ sài cha

đủ để đáp ứng cho hoạt động sản suất kinh doanh của Công ty

3 Đặc điểm sản phẩm và thị tr ờng, các đối thủ cạnh tranh, khách hàng:

Công ty Kinh doanh nhà số 2 là một doanh nghiệp kinh doanh nhànên sản phẩm của Công ty là nhà cửa, đất đai và các dịch vụ về nhà đất.

Khách hàng của công ty là các cán bộ công nhân viên chức, các hộdân sinh sống trên địa bàn các Quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trng và Thanh Trì

Do công ty hoạt động kinh doanh dới sự chỉ đạo của Nhà nớc, quản lýquỹ đất công của Nhà nớc nên có rất nhiều thế mạnh so với các đối thủ cạnhtranh không, hoạt động ở đây theo tính chất công ích

Hiện tại nhu cầu về nhà ở trên địa bàn ba Quận ( Hoàn Kiếm, Hai BàTrng và Thanh Trì ) nói riêng và toàn Thành phố nói chung là rất lớn

Việc di dân giải phóng mặt bằng để phục vụ cho việc xây dựng pháttriển nhà theo quy hoạch của Thành phố cũng rất cần nhiều diện tích nhà ởmới để đáp ứng

Đồng thời thực hiện chơng trình phát triển nhà ở đến năm 2010 củaThành uỷ Hà nội và UBND Thành phố là rất lớn

Để đáp ứng đợc các nhu cầu trên, Công ty Kinh doanh nhà số 2 luôntập chung quản lý tốt quỹ nhà hiện có, luôn khai thác triệt để các nguồn vốn

để duy trì sửa chữa cải tạo phát triển nhà, đầu t xây dựng các khu nhà để bánhoặc cho thuê, đóng góp thực hiện chơng trình phát triển nhà ở đến năm

2000 - 2010 của UBND Thành phố Hà nội

- Thế mạnh lớn nhất của Công ty là đơn vị quản lý quỹ nhà của Nhà

n-ớc lại là một đơn vị kinh doanh nhà nên Công ty nắm bắt đợc rất nhanh cácthông tin, nhu cầu về nhà cửa trên thị trờng từ mạng lới các quản lý viên củaCông ty tại các phờng

- Hiện nay Nhà nớc đang có những dự án lớn về phát triển nhà nênCông ty có điều kiện phát huy tính chủ động sáng tạo, khai thác triệt để