Giải pháp điều tiết giá trị tăng từ đất khi Nhà nướcthực hiện các dự án giao thông trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

− Với mong muốn nhằm góp phần giải quyết bất cập nêu trên, phân tích những tồntại hạn chế về chính sách đầu tư hạ tầng của Thành phố trong thời gian qua để dựbáo, nắm bắt, đón đầu và đề

PHẦN I: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý do chọn đề tài

− Trong quá trình xây dựng phát triển, chỉnh trang đô thị tại Thành phố Hồ ChíMinh, nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng phát triển tại các quận mới ngoại thành và việcchỉnh trang tại các khu vực trung tâm nội thành hiện hữu là rất lớn, đặc biệt là các

dự án đầu tư hạ tầng giao thông Do nguồn lực có hạn, vốn Ngân sách không thểcân đối đủ kinh phí cho việc đầu tư tất cả nhu cầu đặt ra về hạ tầng giao thông trongtiến trình đô thị hóa Tuy nhiên, một nghịch lý lớn phát sinh thường gặp là sau khiđầu tư công trình hạ tầng giao thông mới hoặc thực hiện dự án mở rộng đường,ngân sách Thành phố (chủ yếu từ nguồn thu thuế) đã phải bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng

để đầu tư, nhưng đối tượng hưởng lợi nhiều nhất từ việc gia tăng giá trị của đấtmang lại từ công trình hạ tầng lại thường là các chủ đầu tư và những người “đầucơ” đất Trong khi đó Nhà nước và đôi khi những hộ dân bị thu hồi đất cũng khôngđược lợi ích của việc gia tăng đó Thực tế có một sự bất công là một số người cónhà đang ở trong hẻm được giải toả ra mặt tiền, khi đó giá đất và giá nhà tăng vọt,trong khi một số người bị giải toả với giá đền bù chưa hợp lý Nguyên nhân là doNhà nước chưa có công cụ để điều tiết phù hợp trong quá trình sử dụng đất Do đó,cần có một chính sách để điều tiết sự chênh lệch này để tránh sự bất công

− Việc có nên áp dụng các sắc thuế từ phía các doanh nghiệp kinh doanh haykhông hay chỉ nên đánh thuế vào các chủ dự án hoặc nhà đầu tư riêng rẽ cố tình đầu

cơ nền nhà trong các dự án và có các chính sách ưu tiên đối với những người dân bịảnh hưởng từ dự án để họ đảm bảo cuộc sống là điều cần phải cân nhắc

− Với mong muốn nhằm góp phần giải quyết bất cập nêu trên, phân tích những tồntại hạn chế về chính sách đầu tư hạ tầng của Thành phố trong thời gian qua để dựbáo, nắm bắt, đón đầu và đề xuất một số giải pháp nhằm điều tiết giá trị tăng từ đất,

tác giả nghiên cứu đề tài “Giải pháp điều tiết giá trị tăng từ đất khi Nhà nước thực hiện các dự án giao thông trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

− Đi tìm quy luật gia tăng đất đai từ các dự án giao thông, cũng như mối quan hệgiữa giao thông và giá trị đất.

− Đưa ra các giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trong bối cảnh hiện nay tạiTP.HCM, qua đó góp phần giải quyết hài hòa các lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư

và chủ sử dụng đất

− Đề xuất những mô hình tạo ra nguồn thu từ đất khi thực hiện các dự án giaothông như: mô hình biên chỉnh trang, mô hình tái phân lô, mô hình “góp vốn bằnggiá trị quyền sử dụng đất”…

1.3 Nội dung nghiên cứu

− Tìm hiểu về đất đai, giá trị đất đai và thị trường đất đai

− Xác định các yếu tố làm tăng giá đất

− Mối quan hệ giữa công trình giao thông và giá trị đất

− Thực trạng nguồn vốn đầu tư cho các công trình giao thông hiện nay trên địabàn Thành phố

− Thực trạng các loại thuế và phí về nhà, đất hiện nay

− Giá trị thị trường đất đai sau khi được đầu tư công trình giao thông

− Điều tra xã hội học một số công trình giao thông điển hình để làm cơ sở cho việcđiều tiết giá trị đất gia tăng

1.4 Đối tượng nghiên cứu

− Các dự án giao thông trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh như: dự án quyhoạch, cải tạo kênh Nhiêu Lộc- Thị Nghè, dự án mở rộng đường Hoàng Hoa Thám

- Vạn Kiếp quận Bình Thạnh, dự án chỉnh trang khu dân cư Xóm Cải phường 11quận 5, dự án đường Bình Thuận – Khu công nghiệp Hiệp Phước, dự án đườngNguyễn Hữu Thọ huyện Nhà Bè (đoạn nối từ đường Nguyễn Văn Linh đến Khucông nghiệp Hiệp Phước)

− Các dự án giao thông ngay cả trong khi lập đồ án đến khi triển khai, đưa vào sửdụng và quản lý dự án

1.5 Phương pháp nghiên cứu

− Phương pháp tiếp cận hệ thống: tìm hiểu điều kiện tự nhiên, xã hội, môitrường…hiện tại của khu vực nghiên cứu.

− Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích từng vấn đề dưới nhiều góc độ, tổngkết, vận dụng các nguồn thông tin, tư liệu từ các Sở, ban ngành, các chủ trươngchính sách đầu tư của thành phố để làm cở sở phát triển ý tưởng

− Phương pháp điều tra khảo sát: điều tra, ghi nhận các nhu cầu của các nhóm đốitượng, tổng hợp thành các nhu cầu xác thực cho việc hình thành ý tưởng

− Phương pháp chuyên gia: lập biểu các tiêu chí, phỏng vấn trực tiếp nhu cầu đấtđai, số lao động… tham khảo các ý kiến chuyên gia và người dân, đánh giá tổnghợp tìm ra khả năng tối ưu cho việc đề xuất

1.6 Giới hạn của luận văn

− Về thời gian: đánh giá một số dự án giao thông từ năm 1990 đến 2008

− Về không gian phạm vi nghiên cứu: các dự án giao thông trong nội thành cũngnhư ngoại thành trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

1.7 Ý nghĩa khoa học của luận văn

− Luận văn được thực hiện nhằm khắc phục một nghịch lý phát sinh thường gặp làsau khi đầu tư công trình hạ tầng giao thông mới hoặc mở rộng đường, ngân sáchThành phố đã phải bỏ ra hàng ngàn tỉ đồng để đầu tư, nhưng giá trị gia tăng từ đấtmang lại từ công trình hạ tầng vẫn chưa được phân bổ hợp lý, mà theo nhận địnhcủa nhiều người, thường rơi vào “túi” của các nhà đầu tư

− Điều tiết giá trị gia tăng từ đất để phân bổ trở lại cho Nhà nước đúng mức, sẽgóp phần tái tạo vốn đầu tư cho các công trình hạ tầng khác và chi trả xứng đángcho những hộ phải hy sinh ra đi, do giải tỏa di dời, cũng như dành một phần hỗ trợcác chương trình xã hội khác

− Việc điều tiết các giá trị tăng từ đất khi Nhà nước thực hiện các dự án giao thông

là vấn đề bức xúc tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng như các địa phương khác tạiViệt Nam, luận văn góp phần đưa ra một cái nhìn toàn diện về vấn đề này cũng nhưđưa ra một số giải pháp giải quyết vấn đề

Hình 1.1 Khu vực nghiên cứu

PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Chương 1: Tổng quan chung

1.1 Thực trạng việc đầu tư các dự án giao thông tại Thành phố Hồ Chí Minh 1.1.1 Đầu tư cho dự án giao thông trong quá trình nâng cấp đô thị

− Năm 2009, TP Hồ Chí Minh có 39 dự án được hưởng lợi từ chương trình kíchcầu của Chính phủ, trong đó có 20 dự án thuộc lĩnh vực công nghiệp với số vốn đầu

tư là 4.159,6 tỷ đồng Ðể thu hút nguồn vốn, thành phố đã áp dụng nhiều hình thứchuy động vốn từ nhiều kênh khác nhau như ODA, BOT, GT, EPC, phát hành tráiphiếu, ưu tiên nguồn vốn tập trung xây dựng hạ tầng giao thông, phát triển nôngnghiệp, nông thôn và nhiều công trình văn hóa xã hội phục vụ đời sống dân sinh.Nhiều công trình quan trọng đã hoàn thành và đưa vào sử dụng như cầu Phú Mỹ bắcqua sông Sài Gòn nối quận 2 với quận 7, đại lộ Ðông Tây (giai đoạn 1), đưa vào sửdụng cầu Nguyễn Văn Cừ, Khánh Hội, Chà Và, Chữ Y, Calmet Tháng 9 vừa qua,luồng tàu sông Soài Rạp đã được thông tuyến nối với Cảng Sài Gòn - Hiệp Phước.Tuyến đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi, khu công nghệ cao, khu đô thị mới(KÐTM) Thủ Thiêm, KÐTM Tây Bắc Củ Chi và KÐT Cảng Hiệp Phước và nhiềucông trình khác cũng được triển khai và khẩn trương thực hiện, làm cho thành phốngày càng rộng mở và lớn mạnh không ngừng [7]

− Theo báo cáo của Sở Tài chính, từ năm 1998 đến nay, Thành phố Hồ Chí Minh

đã triển khai công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng 721 dự án, tổng diện tíchthu hồi hơn 201,8 triệu m2 Hơn 46.000 hộ bị thu hồi toàn bộ, trong đó 30.993 hộchọn phương thức tự lo nơi ở mới (chiếm 67,36%), chỉ có 15.015 hộ yêu cầu bố trítái định cư (chiếm 32,64%) Ðến nay, thành phố đã giải ngân từ nguồn vốn ngânsách được 18.092 tỷ đồng, đã góp phần duy trì sự tăng trưởng liên tục của thànhphố, tạo tiền đề cho năm 2010, kinh tế thành phố tiếp tục tăng trưởng cao và bềnvững hơn

1.1.2 Vốn đầu tư cho giao thông

− Xuất phát từ yêu cầu của Thành phố vừa phải tiến hành đầu tư chỉnh trang nộithị song song với việc đầu tư phát triển các khu đô thị mới và quận mới, đòi hỏi

Thành phố phải bỏ ra nguồn vốn đầu tư cho hạ tầng rất lớn Theo số liệu từ các Sởban ngành Thành phố, các dự án mở đường trong thời gian qua đã sử dụng khốilượng lớn vốn ngân sách để đầu tư, trong đó vốn dành cho công tác bồi thường giảitỏa chiếm tỷ lệ khá cao, dẫn đến tổng mức đầu tư công trình được đội lên đáng kể.

Bảng 2.1 Vốn đầu tư phân theo thành phần kinh tế năm 2007

I Chia theo nguồn vốn

1 Vốn đầu tư trong nước 70.259,4 83,13

II Chia theo khoản mục đầu tư

1 Đầu tư xây dựng cơ bản 67.752,1 79,88

(Nguồn: Tổng hợp từ Niên giám thông kê 2007)

− Bảng số liệu trên cho thấy về khoản mục đầu tư thì số vốn đầu tư dành cho côngtác xây dựng cơ bản là rất lớn, lên đến 67.752,1 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 79,88% trong

cơ cấu vốn đầu tư và thành phần vốn đầu tư trong nước vẫn chiếm tỷ lệ chủ đạo(chiếm 83,13%) so với vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (chiếm 16,87%) trongtổng số vốn Nhưng đồng thời từ bản số liệu bên dưới, trong bản thân cơ cấu vốnđầu tư xây dựng cơ bản thuộc ngân sách địa phương, vốn đầu tư cho xây dựng vàgiao thông, vận tải kho bãi chiếm tỷ lệ tương đối 15,32% tương ứng với 10.336,6 tỷđồng so với các ngành nghề đầu tư khác

Bảng 2.2 Cơ cấu vốn đầu tư xây dựng cơ bản phân theo thành phần kinh tế thuộc

ngân sách địa phương năm 2007

(tỷ)

Tỷ lệ(%)

(Nguồn: Tổng hợp từ Niên giám thông kê 2007)

− Thống kê sơ bộ qua một số dự án hạ tầng giao thông và mở đường, tổng vốn đầu

tư trong 10 năm qua của Thành phố đạt hơn 5.600 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ vốn chogiải tỏa chiếm 53% Đơn cử là dự án trọng điểm cải tạo nâng cấp mở rộng đườngNguyễn Văn Trỗi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa nối sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất vớitrung tâm Thành phố mới đây, số tiền bồi thường giải tỏa rất lớn (588 tỷ đồng trêntổng vốn 800 tỷ đồng)

− Theo báo cáo của Sở Giao thông Vận tải, tổng nhu cầu vốn dành cho đường bộtrong giai đoạn 2006 - 2020 lên đến 123.660 tỷ đồng Như vậy, câu hỏi đặt ra làtrong khi nguồn vốn đầu tư còn hạn hẹp, nhưng nhu cầu vốn dành cho phát triển hạtầng giao thông là vô cùng lớn, nếu không có chính sách điều tiết, bổ sung, tạo thêm

nguồn thu Ngân sách, tiến độ các công trình đầu tư hạ tầng giao thông khó có thểthực hiện được đồng bộ và đúng kế hoạch.

Bảng 2.3 Bảng tổng hợp kinh phí các dự án giao thông

(Tỷ)

BTGT(Tỷ)

Tỷ lệ BTGT(%)

A NỘI THÀNH

1- Dự án kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè 663,70 483,30 72,8

6- Đường Hoàng Hoa Thám -Vạn Kiếp 176,00 155,00 88,0B- NGOẠI THÀNH

(Nguồn: Viện Kinh tế tổng hợp, 2006)

1.1.3 Thực trạng nguồn thu thuế và phí từ đất đai

1.1.3.1 Các khoản thu trong quá trình giao đất và cho thuê đất

− Giai đoạn đầu tiên này chỉ có 2 nguồn thu là (a) Nguồn thu từ tiền sử dụng đất

và (b) Nguồn thu từ tiền thuê đất

− Tiền sử dụng đất được thực hiện theo Nghị định số 198/2004 và Nghị định số

17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất Tiền sửdụng đất được thu bằng 100% giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành đốivới trường hợp sử dụng đất lâu dài và đất được giao có thời hạn sử dụng 70 năm;đối với trường hợp có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm sẽ trừ tiền sử dụng đất củamỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm Tính đến thờiđiểm tháng 12/2007, tổng giá trị thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố đạt mức4.312,16 tỷ đồng Đây là nguồn thu phụ thuộc vào tiến độ giao đất cho các chủ đầu

tư và phụ thuộc vào việc nộp hồ sơ hợp thức hóa của một số nhà đất tại các Quận

huyện trong năm 2007 Nguồn thu này về lâu dài dự báo sẽ giảm dần, do việc giaođất và hồ sơ xin hợp thức hóa nhà đất cũng sẽ dần dần thu hẹp lại Trong năm 2007,nguồn thu này chiếm đến 50,8% trong tổng nguồn thu thuế/ phí từ nhà đất.

− Tiền thuê đất được thực hiện theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày

14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, áp dụng thống nhấtgiữa đối tượng trong nước và nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất Căn cứ tínhtiền thuê đất là đơn giá thuê đất, với mức thu cơ bản là 0,5% nhân với giá đất do Ủyban nhân dân cấp tỉnh ban hành Đối với đất khu vực trung tâm, mức thu từ 0,5-2,0% giá đất cho thuê và đối với đất vùng xa, mức thu này doa động từ từ 0,25-0,5% giá đất cho thuê Đến 12/2007, tổng giá trị thu tiền thuê đất trên địa bàn thànhphố đạt 439,29 tỷ, tương đương tỷ lệ 5,2% trong tổng nguồn thu thuế và phí liênquan nhà đất

1.1.3.2 Các khoản thu trong quá trình sử dụng đất

− Giai đoạn thứ hai này, người sử dụng đất phải nộp một hoặc 2 khoản thu là (a)Thuế sử dụng đất nông nghiệp và (2) Thuế Nhà đất Đây là giai đoạn rất quan trọngquyết định đến tính bền vững của nguồn thu mang tính lâu dài

− Thuế sử dụng đất nông nghiệp: được thực hiện theo Nghị định số 74/CP ngày

25/10/1993 về quy định chi tiết thi hành luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Nghiđịnh số 84/CP ngày 8/8/1994 về quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế bổ sungđối với hộ gia đình sử dụng đất vượt quá hạn mức diện tích Định suất thuế tínhbằng kg thóc/ha, chẳng hạn như đối với đất trồng cây hằng năm và đất có mặt nướcnuôi trồng thủy sản từ 50 kg đến 550 kg; đối với đất trồng cây lâu năm từ 80kg đến650kg; cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần thu từ 4% giá trị sảnlượng khai thác Mặc dù đang có chủ trương miễn giảm thuế sử dụng đất nôngnghiệp trên một số đối tượng, tuy nhiên tổng nguồn thu từ thuế sử dụng đất nôngnghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh là khá lớn, đạt mức 1.438 tỷ đồng trong năm

2007, tương đương tỷ lệ 17,0% trong tổng nguồn thu từ thuế và phí nhà đất

− Thuế Nhà, đất: được thực hiện theo pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992, sửa đổi,

bổ sung năm 1994 Đối tượng chịu thuế đất là đất ở và đất xây dựng công trình

Tiền thuế được tính bằng công thức: Số m2 đất / nhà x 0,055 kg lúa x hệ số (từ 32) x đơn giá lúa/kg Kết quả nguồn thu này tại thành phố Hồ Chí Minh đạt đượcđến thời điểm trong năm 2007 (đến cuối tháng 12 năm 2007) là 99,45 tỷ đồng,tương đương tỷ lệ 1,2% trong tổng nguồn thu từ thuế/ phí nhà đất Tỷ lệ này là kháthấp so với nguồn thu từ tiền sử dụng đất và thuê đất hiện nay.

9-2.4.5.3 Các khoản thu khi chuyển nhượng và giao dịch

− Thuế chuyển quyền sử dụng đất (đối với hộ gia đình): Được thực hiện theo

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 và Luật sửa đổi, bổ sung năm 1999.Thuế suất được quy định ở mức thu 2% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và 4% đối với đất ở, đất xây dựng công trình

và các loại đất khác theo giá đất ban hành hàng năm Trong năm 2007, nguồn thuthuế chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh đạt 500,48 tỷ, tươngđương tỷ lệ 5,9% trong tổng nguồn thu từ thuế/ phí liên quan nhà đất

− Thuế thu nhập doanh nghiệp (từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất) Kể từ

kỳ tính thuế năm 2004, Bộ Tài chính đã thay thế thuế chuyển quyền sử dụng đất ápdụng đối với tổ chức kinh doanh bằng thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạtđộng chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất được quy định tại Thông tư

số 128/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 của Bộ Tài chính Thuế suất áp dụng đối vớithu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất là 28% Sau khi tínhthuế thu nhập doanh nghiệp theo mức thuế thuế suất 28%, phần thu nhập còn lạiphải tính thuế thu nhập bổ sung theo biểu thuế lũy tiến quy định Đến 12/2007, tổngnguồn thu từ thuế thu nhập doanh nghiệp từ họat động chuyển quyền sử dụng đấtước đạt 27,34 tỷ, tương đương tỷ lệ 0,3% trong tổng nguồn thu từ thuế và phí liênquan nhà đất

− Thuế giá trị gia tăng (GTGT): Theo Cục Thuế thành phố, mức thu thuế

GTGT đã được quy định tại Thông tư số 32/2007/TT-BTC ngày 09/04/2007 của BộTài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 158/2003/NĐ-CP ngày 12/10/2003,Nghị định số 148/2004/NĐ-CP và Nghị định số 156/2005/NĐ-CP của Chính phủ,qua đó bổ sung thêm một số trường hợp thu thuế GTGT, trong đó có trường hợp đối

với hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua giá tính thuế GTGT đối với nhà,

hạ tầng gắn với đất, được trừ giá đất theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương quy định tại thời điểm nhận quyền sở hữu hoặc sử dụng bấtđộng sản Thuế suất thuế GTGT áp dụng là 10% (đã trừ tiền sử dụng đất) Do rấtkhó tách nguồn thu từ thuế GTGT liên quan đến kinh doanh bất động sản, tổngnguồn thu từ loại thuế này chỉ ước đạt khoảng 30 tỷ đồng trong năm 2007, chiếm tỷ

lệ khoảng 0,4% trong tổng nguồn thu từ thuế/ phí liên quan nhà đất

− Lệ phí trước bạ: Được thực hiện nhằm bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử

dụng đất, khi đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo Nghị định

số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ Đối tượngnộp lệ phí trước bạ chủ yếu là người được Nhà nước giao đất ở và đất sản xuất kinhdoanh phi nông nghiệp khi đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước cóthẩm quyền Lệ phí trước bạ được tính theo mức thu là 1% nhân với giá đất do Ủyban Nhân dân cấp tỉnh/ thành phố ban hành, được tính theo 1% trên khung giá đấttại thời điểm nộp (khi giao đất) và 1% trên giá trị hợp đồng (khi chuyển nhượng)

Lệ phí trước bạ thu được tại Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2007 đạt 1.636,88

tỷ đồng, tương đương tỷ lệ 19,3% trong tổng nguồn thu từ thuế/ phí liên quan nhàđất

Bảng 2.4 Bảng tổng hợp nguồn thu từ thuế và phí qua năm 2007

1 Trong quá trình giao đất và cho thuê đất 4.751,45 56,01

1.1 Nguồn thu từ tiền sử dụng đất 4.312,16 50,83

2 Trong quá trình sử dụng đất 1.537,45 18,12

3 Khi chuyển nhượng hay giao dịch 2.194,70 25,87

(Nguồn: Viện Nghiên cứu phát triển Tp.HCM, 2007)

2.4.5.4 Nhận định chung về các khoản thuế và phí

− Nguồn thu từ thuế và phí liên quan đến nhà đất là một công cụ điều tiết rất quantrọng tạo nguồn thu cho thành phố, qua đó không những góp phần tạo công bằngtrên các đối tượng sử dụng đất, mà còn là công cụ điều tiết thị trường bất động sảnmột cách hiệu quả Tuy nhiên, theo kết quả phân tích cơ cấu nguồn thu trong năm

2007, qua 8 loại thuế và phí khác nhau, kết quả cho thấy tỷ lệ nguồn thu đạt caonhất là từ nguồn thu tiền sử dụng đất và thuê đất (giai đoạn Nhà nước giao quyền sửdụng đất hoặc thuê đất) với tỷ lệ 56,01% Đây là nguồn thu dự báo sẽ bị thu hẹp dầntrong tiến trình phát triển thành phố Bên cạnh đó nguồn thu từ giai đoạn chuyểnquyền sử dụng đất, chuyển nhượng hoặc giao dịch cũng chiếm tỷ lệ khá cao trong

cơ cấu (gần 26%), trong khi nguồn thu trong quá trình sử dụng đất chỉ đạt hơn18,0% trong tổng số nguồn thu từ thuế và phí đất đai Điều này chứng minh choviệc chưa điều tiết hợp lý cơ cấu nguồn thu (mà dạng thuế nhà đất hiên nay là rõnhất, chủ yếu dựa trên giá thóc) Vì vậy, sự điều chỉnh lại sắc thuế nhà đất hiện nay

là cần thiết và hợp lý

− Hiện nay, việc điều chỉnh thuế nhà đất dự kiến sẽ được Bộ Tài Chính nghiên cứuthực hiện theo hướng sửa đổi quy định căn cứ tính thuế nhà đất, chủ yếu dựa trêndiện tích đất, thuế suất và giá đất tính thuế, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

về khung giá đất và công bố công khai hàng năm Theo đó, người nộp thuế khi cóthuế suất giống nhau nhưng vị trí mảnh đất khác nhau thì mức thuế đóng sẽ khácnhau Nếu thực hiện điều này, đây là dạng thuế gần giống như dạng thuế tài sản ởcác nước phát triển đang áp dụng

1.1.4 Nhận xét chung

− Đánh giá tình hình thực hiện các dự án giao thông trên địa bàn Thành phố HồChí Minh trong những năm vừa qua, thực tế cho thấy lâu nay có một nghịch lý vẫnđang tồn tại là sau khi dùng hàng ngàn tỷ đồng ngân sách để đầu tư hạ tầng, Nhànước gần như chẳng được “nước non” gì để có thể tính đến việc đầu tư các côngtrình công ích khác Ngược lại, một vài cá nhân khác lại tự nhiên hưởng lợi Điển

hình như ở dự án khu dân cư An Lạc - Bình Trị Đông (quận Bình Tân), từ khi khởiđộng đầu tư, giá đất nông nghiệp chỉ 300.000-800.000 đồng/m2 nhưng qua nhữnggiai đoạn tiếp theo (bắt đầu triển khai dự án; đầu tư hạ tầng và công bố quy hoạchtách quận; hạ tầng hoàn chỉnh và có dân cư vào ở; dân cư lấp đầy) giá đất tuần tựtăng theo từng giai đoạn và nay là 20 - 25 triệu đồng/m2 Có cách nào điều tiếtnhững khoản lợi trên để hơn ai hết là chính người bị thu hồi đất sẽ không còn phảingán ngại với việc bị lấy đất?.

− Trong dự án hỗ trợ kỹ thuật của Chương trình Phát triển Liên Hợp Quốc (UnitedNations Development Programme, viết tắt UNDP) cho Tp HCM về "Tăng cườngnăng lực quy hoạch và quản lý đô thị tại TP HCM" Theo đó UNDP đã đưa ra 6nguyên tắc đặt ra trong công tác giải toả di dời và thực hiện các dự án Trong đó cónguyên tắc thứ tư như sau: "Những đối tượng được hưởng lợi từ dự án phát triển có

di dời, phải có nhiệm vụ chi trả một phần hay toàn phần chi phí giải toả, di dời, kể

cả chi phí phục hồi cuộc sống cho những người bị di dời" là nguyên tắc đang đượcnghiên cứu vận dụng tại Tp HCM Trên thực tế, nguyên tắc này chưa được thựchiện do chưa có bất kỳ một khung pháp lý chính thức nào hướng dẫn

− Trong sự năng động của TP HCM, một số giải pháp về điều tiết giá trị nhà đấtgia tăng sau khi có dự án, đã được nghiên cứu hướng đề xuất như giải pháp 1 chophép giải toả "biên chỉnh trang" để khai thác và thu hồi giá trị đất gia tăng dọc theohai bên đường mới mở hoặc là giải pháp 2 áp dụng mô hình bóc lõm, chỉnh trang đôthị qua đó tạo quỹ nhà tái định cư tại chỗ, vừa cải tạo không gian thông thoáng vàtạo được quỹ nhà kinh doanh lấy thu bù chi Khi thực hiện được chính sách này,chính quyền đã chủ động tém dẹp những khu nhà siêu mỏng, làm mất vẻ mỹ quan

đô thị bằng những khu nhà mới hiện đại, vừa có lợi cho sự phát triển lâu dài của

đô thị, vừa giúp nhà nước có thêm khoản tiền đầu tư, giúp người bị thu hồi đất cóthêm điều kiện tạo lập được nơi ở mới thực sự bằng (hoặc có thể là tốt hơn) nơi ở

cũ Tuy nhiên, các đề xuất trên vẫn còn tiếp tục nghiên cứu, vận dụng dựa trênkhuôn khổ tạo điều kiện từ Nghị định 93 và Nghị quyết 20 của Bộ Chính trị về phân

cấp cho thành phố Hồ Chí Minh trong công tác tạo nguồn thu và công tác quản lý

để góp phần thúc đẩy sự phát triển của xã hội nhưng giá trị tăng từ đất mang lại từcông trình hạ tầng vẫn chưa được phân bổ hợp lý mà thường rơi vào “túi” của cácnhà “đầu cơ” Nếu như giá trị gia tăng từ đất trong trường hợp này được phân bổ trởlại cho Nhà nước đúng mức sẽ góp phần tái tạo vốn đầu tư cho các công trình hạtầng khác và chi trả xứng đáng cho những hộ phải hy sinh ra đi, do giải tỏa di dời,cũng như dành một phần hỗ trợ các chương trình xã hội khác

1.2 Tổng quan về kinh nghiệm các nước trên Thế giới và ở Việt Nam

1.2.1 Tại Singapo

A Khái quát về chế độ sở hữu đất đai

− Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân

về đất đai Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại

do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quyhoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định Người nước ngoài được quyền sở hữucăn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở

Bảng 2.5 Thời hạn sử dụng của các loại hình đất đai tại Singapo

STT Mục đích sử dụng đất Thời hạn sử dụng (năm)

6 Đất sử dụng cho mục đích phúc lợi xã hội 30

(Nguồn: Tổng hợp)

B Chính sách thu hồi và đền bù đất đai

− Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất

để triển khai thực hiện Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất,người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land AcquisitionAct) Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:

+ Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội

và chỉnh trang đô thị

+ Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết

+ Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viêntrong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.+ Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trướccho người dân 2 – 3 năm

− Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chếhoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act)

− Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phítháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếungười dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân đểđịnh giá lại và chi phí do Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác định giá đền bù chothấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiệntại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiếtmột phần giá trị đã đầu tư Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giátrong tương lai [1]

− Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sảngia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điết tiết; ngược lại côngtrình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài

có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnhđất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại

− Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư đểxây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam) Lý do là thời gian sử dụng đất khác

nhau và Nhà nước không cho phép Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích

sử dụng phải thông qua cơ quan Nhà nước Nhà nước đóng vai trò trung gian giữangười sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa vàkhông để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và pháttriển kinh tế nói chung

C Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở công (public housing)

− Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xâydựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện Đây là một điểm đặc thù và rấtđộc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore Singapore thiết lập một cơ quantập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục

vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB)

− Chính sách tài chính cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêngcủa Singapore, do đó Nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợchương trình này Có 2 phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay nhà nước, các ngânhàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho ngườidân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay; (2) Chính phủ hỗ trợ vốn cho người dânmua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phíêu kho bạc

từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (tráiphiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác

D Các hình thức cung cấp đất công để thực hiện dự án

− Ở Singapore đất thuộc sở hữu Nhà nước chiếm gần 90% Để chuyển giao đấtcông cho các đơn vị phát triển bất động sản, có 3 hình thức chủ yếu:

+ Đấu giá hoặc đấu thầu: Đây là phương thức đầu tiên bán đất cho khu vực tư

nhân, nhằm bán được mảnh đất ngang giá thị trường, tạo cơ hội bình đẳng chongười mua và tăng nguồn thu cho ngân sách Nguyên tắc cơ bản trong phương thứcnày là công khai và minh bạch về nội dung quy hoạch khu đất; điều kiện được mua,giá khởi điểm,… trên các phương tiện thông tin đại chúng và internet Giá khởiđiểm do Người Thẩm Định Giá Trưởng (Chief Value – thuộc Bộ Tài chính) phốihợp với Cơ quan quản lý đất đai (SLA) xác định

+ Bán trực tiếp: Mục đích bán cho các đơn vị phát triển nhà ở công như HDB

hoặc phát triển công nghiệp như Jurong Town Corporation (JTC) hoặc các cơ quanChính phủ theo chức năng luật định Giá bán dựa vào Người Thẩm Định GiáTrưởng quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu quả nhất

+ Đấu thầu hạn chế: trong trường hợp bán miếng đất của nhà nước nằm lọt giữa

các mảnh đất của tư nhân, thì ưu tiên cho các chủ đất xung quanh

− Kinh nghiệm khi cung cấp đất cho thị trường:

+ Các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ có giá bán khác nhau Ví dụ, để pháttriển trường tiểu học, trung học Nhà nước cung cấp đất miễn phí, nhưng các trườngđại học, kỹ thuật, tổng hợp… thì phải mua

+ Khi bán đất, Nhà nước luôn kèm các điều kiện cần thiết để xây dựng công trìnhtrên mảnh đất đó Về cơ bản không cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại mảnh đất đãmua

+ Nhà nước điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp, ví

dụ năm 1997 khi có khủng hoảng kinh tế, nhà nước ngưng bán đất cho tư nhân;hoặc khi thị trường phát triển quá nóng, nhà nước tăng lượng bán ra Do nhà nướcchủ động điều tiết thị trường và có những quy định nghiêm ngặt trong việc sử dụngđất có hiệu quả, nên không có hiện tượng găm giữ hoặc đầu cơ đất

1.2.2 Tại Thái Lan

− Hiện nay tại Thái Lan, Chính phủ nước này đã chú trọng đến công tác quyhoạch, chỉnh trang đô thị, cụ thể Chính phủ đã từng bước xóa bỏ các khu nhà ổchuột, nhà lụp xụp, các khu mất vệ sinh, ô nhiễm để thay vào đó các vực phát triển,nhà ở cao tầng và dần mang lại một bộ mặt mới cho đô thị

− Chính phủ đã thỏa thuận với người dân mong tìm được sự đồng thuận của ngườidân trong vấn đề đền bù giải tỏa Sau khi giải tỏa và có quỹ đất sạch, Chính phủ sẽphân vùng, quy hoạch lại và thông thường các lô đất có tiềm năng phát triển tốt nhất

là giao cho chủ nhà Nếu cộng đồng đông mà ở một khu vực nhỏ thì đòi hỏi phảităng mật độ sử dụng tầng cao [13]

− Vốn đầu tư: tái thiết đòi hỏi vốn đầu tư từ tiết kiệm trong nước của cư dân hoặccác khoản vay từ các nguồn bên ngoài.

− Hiện nay Thái Lan cũng thành công với mô hình tái phân lô (Land Pooling) Đất

đô thị tái phân lô (Urban land pooling) là một kỹ thuật để thực hiện thống nhất vàphân khu riêng biệt cho phát triển đô thị quy hoạch Nó cũng được biết như là việccủng cố đất đô thị, điều chỉnh đất và phân phối lại đất tại các khu vực theo quyhoạch đã đề ra

− Kỹ thuật tái phân lô có thể được sử dụng để cung cấp đất cho người thu nhậpthấp nhà ở Điều này có thể được thực hiện bằng cách phân bổ một tỷ lệ diện tíchđất trong từng dự án để bán với giá thành hoặc chi phí thấp để Nhà nước cung cấpnhà ở cho người có thu nhập thấp

− Tái phân lô có thể cung cấp các lợi ích thực tế, cụ thể là đạt được tiến bộ, cải tạodiện mạo đô thị, mở rộng đô thị và cung cấp một quỹ đất sạch để phát triển nhà ở.Lợi ích mang lại của đất tái phân lô:

+ Vốn dự phòng có thể cải thiện trong quá trình phân khu đất phát triển đô thị.+ Để đạt được một tiêu chuẩn tốt về thiết kế và kỹ thuật phân khu công trình.+ Để thiết kế bố trí phân khu hợp lý cho kế hoạch sử dụng đất đô thị

+ Để thực hiện các công trình phục vụ đất và phân khu có hiệu quả và kinh tế.+ Để cung cấp đất cho các đường phố công cộng và không gian mở

+ Để chia sẻ chi phí và trả về các phân khu đất giữa các chủ sử dụng đất một cáchcông bằng

+ Để khôi phục lại các chi phí phân khu đất từ đất tăng giá trị trong phạm vi liênquan đến dự án

+ Để ngăn chặn đầu cơ đất đai quá mức và đảm bảo cung cấp đủ đất cho pháttriển nhà ở mới

− Điều kiện để thành công của đất tái phân lô là các cơ quan địa phương thật sựquan tâm trong việc đạt được trật tự phát triển đô thị đến một mô hình quy hoạch sửdụng đất đô thị

− Đất đai tái phân lô (Land pooling) có thể được sử dụng cho:

+ Phân khu thống nhất của chính quyền theo quy hoạch sử dụng đất đô thị.+ Để phục vụ kịp thời và phân khu chức năng đô thị đến một tiêu chuẩn tốt hơn.+ Đảm bảo cung cấp đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở mới

Hình 2.1 Dự án tái phân lô tại Rama IV và Manangkasila

Hình 2.2 Dự án tái phân lô tại Wat Lad Bua Kaw và Sam Yod

− Quá trình tái phân lô (Land Pooling) bao gồm các bước:

+ Xác định các nhóm nhà, đất liền kề cho quá trình tổng hợp diện tích đất

+ Đánh giá về giá trị của mỗi khu đất để tính toán chia sẻ lại cho các chủ sửdụng đất cũ trong dự án

+ Tạo nguồn vốn vay ngắn hạn cho vốn lao động

+ Thực hiện các dịch vụ đất và công trình phân khu của nhà thầu và cơ quanchính phủ có liên quan

+ Bán một số các khu đất xây dựng để phục hồi chi phí và trả nợ vay

+ Điều chỉnh tiền cuối cùng để đạt được chia sẻ chính xác lợi nhuận của Nhànước, chủ đầu tư và người dân [14]

1.2.3 Tại Đà Nẵng

− Thành tựu rõ nét nhất từ khi thành phố Đà Nẵng trở thành đơn vị hành chínhtrực thuộc Trung ương là gắn việc xây dựng cơ sở hạ tầng với quy hoạch và chỉnhtrang đô thị, khai thác có hiệu quả quỹ đất, mở rộng không gian đô thị

− Hơn mười năm qua, “cơn lốc” đô thị hóa đã có hơn 80.000 hộ dân ở Đà Nẵng bịbiến động bởi việc giải tỏa đền bù Trong đó có hơn 20.000 hộ nông dân bị thu hồiđất nông nghiệp với trên 1.900 ha để phục vụ cho việc chỉnh trang đô thị Diện tíchđất Đà Nẵng chỉ bằng 1/10 Hà Nội, TPHCM, bằng 1/6 Hải Phòng, song thành phốnày đã tạo ra quỹ đất và khai thác có hiệu quả nhất nước Cụ thể là các công trìnhlớn như đường 2-9, Đài Tưởng niệm, Quảng trường 29-3, công trình đường NguyễnVăn Linh, xây dựng cầu quay sông Hàn, khu đô thị mới Bắc Mỹ An, Thạc Gián -Vĩnh Trung, Bạch Đằng Đông, Liên Chiểu - Thuận Phước, Thanh Khê, Hòa Mỹ,Tây Nam Hòa Cường…

− Cùng với những công trình ấy là sự ra đời của hàng chục khu dân cư mới, hàngtrăm con đường được cải tạo hoặc làm mới, hàng trăm cây số đường kiệt (đườnghẻm) lầy lội tối tăm được nhựa hóa hoặc bê tông hóa và có cống thoát nước, có điệnchiếu sáng Phần đóng góp tiền của, đất đai của người dân trong các công trình đókhông nhỏ

− Về dự án mở rộng, nâng cấp Sân vận động Chi Lăng ở Đà Nẵng năm 2002, Ủyban nhân dân TP Đà Nẵng đã giải tỏa thêm 25m ở phía tây đường Triệu Nữ Vươngnối dài cạnh đó, rồi đem chia đất thành 45 lô đất, 29 trong số 45 lô đất này được bánlại cho dân tái định cư tại chỗ, còn 16 lô không đủ điều kiện để cho tái định cưthêm, Ủy ban nhân dân TP Đà Nẵng đã đem đi bán đấu giá với giá tiền 26 triệuđồng/m² Kiểu giải toả đền bù "mạnh tay" như trên thường được Đà Nẵng gọi là

"khai thác quỹ đất" có nhiều báo chí nói là "còn rất nhiều điều phải bàn" tuy nhiênnếu được nghiên cứu và thực hiện hợp lý sẽ được vận dụng tốt tại nhiều địa phươngkhác trong nước

bộ nguồn vốn của xã hội Nhiều địa phương thành công như Thành phố Hồ ChíMinh, Đà Nẵng Kết quả mang lại tạo nên một diện mạo mới và mang lại một sứcsống mới cho đô thị Đã có nhiều mô hình được đưa ra như mô hình tái phân lô ởThái Lan, mô hình biên chỉnh trang ở Singapo, mỗi mô hình có những đặc điểmriêng, có những ưu, nhược điểm riêng Do vậy khi vận dụng vào điều kiện ViệtNam cần xét trên một bình diện, hoàn cảnh lịch sử cụ thể để có thể phát huy hiệuquả nhất

− Hiện nay đây là vấn đề mới đang cần thực tế kiểm nghiệm tính đúng sai của nó,đồng thời tuy có điều tiết giá trị tăng thêm từ đất nhưng mỗi địa phương thực hiệnmột kiểu khác nhau và chưa được luật hóa, điều này dễ gây phản ứng trong ngườidân khi họ không được đền bù một cách thỏa đáng

− Sáu nguyên tắc trong khung pháp lý di dời tái định cư do tổ chức UNDP khuyếncáo nói chung là khá phù hợp với chính sách của Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay.Tuy nhiên khi đi vào cụ thể, một số vấn đề cần được tiếp tục xem xét và vận dụng

nhằm nâng cao hiệu quả nhiều hơn nữa của công tác giải toả bồi thường Tổ chứcLiên Hợp quốc, có đưa ra công thức dưới đây khi tiến hành thực hiện di dời các hộdân bao gồm: Di dời = Giải toả (1) + Tái định cư (2) + Ổn định cuộc sống (3).Nhưng thực tế cho thấy, một số dự án có di dời đã nhắc đến vế thứ 3 (ổn định cuộcsống), nhưng hầu như trong chính sách chúng ta chưa ban hành một cơ chế giám sát

và theo dõi xem những người bị di dời sẽ sống như thế nào sau khi tái định cư nhậntiền hay nhận nhà mới, qua đó có một thời gian quá độ để tiếp tục giúp đỡ họ Nóikhác đi, việc đền bù "phi vật chất" cho các hộ, nên được chú trọng nhiều hơn, so vớiviệc đền bù vật chất bằng tiền Bên cạnh đó, trong vế thứ 2 về tái định cư, mặc dùcho đến nay, thành phố có rất nhiều nỗ lực để cải tiến chính sách về bồi thường và

hỗ trợ, nhưng các nhà xây dựng chính sách vẫn chưa quan tâm đúng mức đến việcbồi thường những thiệt hại "vô hình" do giải toả gây ra Hầu hết chính sách hiện nayđều dựa trên các thiệt hại hữu hình gây ra để bồi thường như đất đai, nhà ở, kinhdoanh và gần đây có đề cập đến tác động do mất việc làm khi thu hồi đất

− Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng nguyên tắc "Những đối tượng được hưởng lợi từ

dự án phát triển có di dời phải có nhiệm vụ chi trả một phần hay toàn phần chi phígiải toả, di dời" nên được nhanh chóng đúc kết về phương diện lý luận và ban hànhchính sách điều tiết triển khai trong thực tế, qua đó có thể điều tiết giá trị gia tăngcủa nhưng đối tượng hưởng lợi từ dự án, nhằm trang trải một phần hoặc toàn bộ chiphí di dời, góp phần tăng tính"bền vững" cho các dự án phát triển có di dời, tạothêm nguồn thu để bồi thường xứng đáng cho các đối tượng bị ảnh hưởng, góp phầnthúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng được nhanh chóng hơn

Chương 2: Cơ sở khoa học về điều tiết giá trị tăng từ đất

không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọithứ sinh sôi trên mặt đất [8].

− Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứngđược nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năngchiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giaolưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyểntiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy củacải vật chất của xã hội

− Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không dolao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoanghoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn vềkhông gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinhlợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giátrị của đất không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên Việc đầu tư của xãhội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khácnhư: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

B Đặc trưng

− Có vị trí cố định: chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cốđịnh đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chiphối rất lớn đến giá đất Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chấtđất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng

− Có giới hạn về diện tích: đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tínhbất biến Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tìnhtrạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của conngười Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung

về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào

đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyếtđịnh bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diệnchủ sở hữu về đất đai

− Tính năng lâu bền: đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu Trong điềukiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng caokhông ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng Tính lâu bền của đất đai,

đề ra yêu cầu khách quan trong sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai

− Chất lượng khác nhau: điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổnhưỡng, thực bì, nước ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ,lượng mưa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên Tính khác nhau của chất lượngđất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất

2.1.1.2 Thị trường đất đai

A Khái niệm thị trường đất đai

− Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫnnhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác thịtrường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữangười với người liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá

− Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thịtrường Thị trường đất đai được hiểu bao gồm các hoạt động có liên quan đến giaodịch về đất đai như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp

Bảng 2.6 Phân cấp trong thị trường đất đai

3 Thị trường thứ cấp

(thị trườngcấp III) − Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

− Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp

− Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn

− Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; cóquyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, cóquyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật Chủ thể thị trường bao gồmcác tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.

− Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thôngqua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai

− Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liênkết giữa các chủ thể thị trường Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường,người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trunggian thị trường

C Vai trò của thị trường đất đai

− Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả mộttrong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai và các bất động sản trên đất

− Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khiđầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyểndịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đấtđai và các bất động sản khác một cách hợp lý

− Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính Việcchuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồnlực cho nền kinh tế

− Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việchình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phísản xuất Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực vàquốc tế

− Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nóichung và về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động

cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấpnhận được

2.1.2 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

2.1.1.1 Giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

− Theo điều 4 Luật đất đai năm 2003 định nghĩa: “Giá quyền sử dụng đất (sau đâygọi là giá đất) là số tiền tính trên một diện tích đất mà người có nhu cầu sử dụng đấtphải trả để được sử dụng diện tích đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định”

− Theo điều 4 Luật đất đai năm 2003 giải thích thêm “Giá trị quyền sử dụng đất làgiá trị được thể hiện bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xácđịnh trong thời hạn sử dụng đất xác định”

B Đặc điểm của giá đất

− Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng củađất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợiđến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sửdụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị

ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cảquyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thịtrường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan

hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

− Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thểlớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởnglâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh vớinhau

− Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.

− Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nêngiữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất,

mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đấtkhác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra,giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từngvùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

C Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

− Nhân tố nhân khẩu: trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xãhội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết vớimật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vìthế giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu: tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ đượcgiáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất caothường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấntượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúcđẩy giá đất tăng lên

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyềnthống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay đổi kếtcấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng.Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũngtăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng

rõ ràng

− Nhân tố xã hội: xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn địnhchính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

+ Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hànhbình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vìvậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớtxuống.

+ Nhân tố an ninh xã hội ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khunhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn,

vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

+ Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động củagiá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đếnmức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, dongười đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do ngườiđầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

+ Quá trình đô thị hóa: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểuhiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúcthì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc

độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

− Nhân tố quốc tế: ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đấtđược phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trongnước

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việckhông thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc

ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác

+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường làtổng hợp của quan hệ kinh tế Môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợicho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lêncao và ngược lại

− Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đốivới quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia

+ Tình trạng phát triển kinh tế: một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giátrạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng, tổng đầu

tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Xuthế biến động về nhu cầu đất thường là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.+ Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuậnvới nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Đây là nguyên

lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học Tích lũy phải dựa vào

dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyếtđịnh Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dựtrữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cảtài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các giađình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích lũy khá dài

+ Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánhthực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoàicủa tình trạng tài chính tiền tệ Ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thịtrường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu độngtrên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫnđến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thểbảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đấttăng lên không ngừng

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: theo đà gia tăng thu nhập của dân

cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới,biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăngnhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng

+ Biến động vật giá: sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từngngười Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện đượctính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thịtrường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúngcùng chung xu thế "nước lên thuyền lên"

+ Mức lãi suất: một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất

là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quanđến đồng vốn có thể sử dụng

− Nhân tố khu vực: nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hộikinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố nàytạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

+ Về vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, lànói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếphạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trungtâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâmđối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

+ Điều kiện cơ sở hạ tầng: điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đấtchủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ vàkhoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đấtchủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên

hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá vàcấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

+ Chất lượng môi trường: chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu

là môi trường nhân văn (loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mứcthu nhập…) và môi trường tự nhiên (địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí,

độ ô nhiễm tiếng ồn…)

+ Nhân tố quy hoạch: nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tínhchất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụngđất Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chấtcủa phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

− Nhân tố cá biệt: nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện củabản thân thửa đất

+ Diện tích: diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tàichính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.

+ Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quảtrưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinhdoanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

+ Chiều sâu: trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặtđường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nàonên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

+ Hình dáng: hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn cácdạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuậnlợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

+ Độ dốc: độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nênảnh hưởng đến giá đất

+ Hạn chế của quy hoạch đô thị: nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cábiệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng,loại hình sử dụng đất

2.1.1.2 Các loại giá đất

A Giá trị thị trường

− Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnhtranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thểbao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế ngườimua, người bán

− Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bênmua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủcác cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khiđưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, khôngnhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức Giá trị thị trường của một thửa đất là

giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, làmức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định.

− Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:

+ Sự thoả thuận, nhất trí giữa người bán và người mua

+ Mục đích của người mua và bán đất

+ Nhu cầu về đất đai của thị trường

+ Tác động của môi trường sống và xã hội

+ Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt

B Giá trị sử dụng

− Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vàonhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó bao giờ cũng phải xác địnhmột mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định Mục đích sử dụngchính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tưcủa người sử dụng đất Ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định

là mục đích sử dụng đất được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Các mục đích

sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là

cơ sở tạo ra giá trị sử dụng mà đó là giá trị tiềm năng

C Giá trị trao đổi

− Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thịtrường của chính mảnh đất đó là một Thông thường giá trị trao đổi được xác địnhcăn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê mộtmảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể

D Giá trị bảo hiểm

− Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bênbảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộcvào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất(người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm

E Giá trị thế chấp

− Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất.Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thếchấp Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp Những thửađất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy cógiá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp.

F Giá cho thuê

− Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trongsuốt thời gian thuê đất Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xácđịnh ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm Giá cho thuê phụ thuộcvào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đấtyêu cầu

G Giá trị tăng từ đất đai

− Giá trị tăng là thuật ngữ dùng để chỉ giá trị tăng thêm được tạo ra ở mỗi giaiđoạn nhất định của quá trình đầu tư, sản xuất của cá nhân hay doanh nghiệp

− Trong kinh tế học Tân cổ điển hiện đại, đặc biệt là kinh tế vi mô, giá trị tăngdùng để chỉ quá trình đóng góp của các nhân tố sản xuất như lao động, hàng hóa tưbản vào quá trình tăng thêm giá trị của một sản phẩm và tương ứng với thu nhập cóđược của người chủ sở hữu những nhân tố này

2.1.1.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất

A Địa tô

− Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Chế độ sở hữu

về ruộng đất có các hình thức cơ bản sau: sở hữu nhỏ của nông dân tự do, sở hữulớn của địa chủ, sở hữu của Nhà nước qua các thời đại Trong việc xem xét bản chấtcủa địa tô có thể lấy sở hữu ruộng đất của địa chủ trong xã hội tư bản làm nền tảngxuất phát Địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặtkinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó Khoản tiền mà nhà

tư bản phải trả cho chủ ruộng, trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địa tô.Nhưng xét về bản chất kinh tế, chỉ có thể nói: địa tô là một khoản tiền mà chủ tưbản phải trả cho chủ ruộng đất

− Địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điềukiện khác nhau về độ phì và vị trí

− Địa tô chênh lệch I được hình thành bởi các nhân tố thuộc điều kiện tự nhiênnhư: độ phì tự nhiên, vị trí của đất đai Địa tô chênh lệch I thuộc về chủ sở hữu đấtđai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động của nhà

tư bản tạo ra mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại

− Địa tô chênh lệch II là một hình thái địa tô có được trên cơ sở đầu tư thâm canhcủa nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp, tức là do những khoản đầu tư liên tiếp nhautrên cùng một đám đất mà có, và chủ nghĩa tư bản khai thác bằng phương thức thâmcanh vào thời kì đã hoàn toàn làm chủ trong sản xuất nông nghiệp Địa tô chênhlệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng loại đất, tức là do trình độ thâmcanh quyết định

− Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng đất đaiứng với tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau do có cấutạo hữu cơ tư bản khác nhau

− Tóm lại, địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, nguồn gốc và bản chất của địa tôcũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư, do lao động không công của công nhânnông nghiệp làm thuê tạo ra Nói cách khác, địa tô chỉ là hình thức đặc biệt của giátrị thặng dư Địa tô cùng với lợi nhuận của nhà tư bản nói lên tư bản nông nghiệp cóquan hệ bóc lột với địa chủ do quyền tư hữu về ruộng đất sinh ra

− Giá cả ruộng đất lại là "địa tô tư bản hoá" theo công thức: Giá cả ruộng đất =Địa tô / Tỷ suất lợi nhuận

− Từ đó thấy rằng, địa tô giảm sẽ làm cho giá cả ruộng đất giảm, chi phí sản xuấtgiảm làm cho giá cả nông phẩm giảm mà lợi nhuận vẫn tăng - đó là lí do chủ nghĩa

tư bản ủng hộ việc xóa bỏ chế độ tư hữu ruộng đất (nhưng do mâu thuẫn về bảnchất của chế độ tư hữu ruộng đất nên sự ủng hộ này là không thể triệt để) - gópphần làm giảm giá cả nông sản

− Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp có thể căn

cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu

nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất Đối với mỗi yếu

tố lại chia thành nhiều mức khác nhau Tổng hợp lại của cả 5 yếu tố đó sẽ phản ánhmức địa tô khác nhau giữa các thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất

− Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua

sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đôthị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí Sự khác biệt đó quyết định khảnăng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năngsinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất vàđiều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùngnông thôn hẻo lánh

B Lãi suất ngân hàng

− Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thểtăng hay giảm Lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, còn nếulãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng Nhà kinhdoanh bất động sản cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác là

so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí bỏ ra:

− (Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất) < thu nhập do đấtmang lại

− Hay tiền thuê đất < = (thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sửdụng đất)

C Quan hệ cung cầu

− Về cung đất đai trên thị trường, có 4 yếu tố quyết định đến số lượng đất đai đượccung cấp ra thị trường, đó là:

+ Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước: lượng cung trên thị trường đất đai trướchết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương, sau nữa là diện tích củatừng loại đất thuộc địa bàn hành chính của địa phương đó Quy hoạch sử dụng đấtcủa nhà nước có liên quan mật thiết tới cơ cấu quĩ mỗi loại đất trong quĩ đất tựnhiên tại từng địa phương Một quyết định qui hoạch phân bổ sử dụng đất của Nhà

nước có thể làm lượng cung về đất trên thị trường tăng lên và ngược lại có thể làlàm cho lượng cung đó giảm xuống

+ Sự thay đổi giá cả đất đai trên thị trường: khi giá cả đất đai trên thị trường tăng,các nhà cung cấp sẽ tăng cường năng lực đầu tư cho việc xây dựng mới, nhằm tănglượng đất đai để tung vào thị trường kiếm thêm lợi nhuận Ngược lại khi giá cả đấtđai trên thị trường giảm, các nhà cung cấp sẽ giảm năng lực đầu tư, số lượng đất đaitung vào thị trường giảm

+ Khả năng nguồn vốn tự có của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động, vốn

và quản lý: trong một khoảng thời gian, lượng đất đai có khả năng sản xuất ra nhiềuhơn để tung vào thị trường khi vốn tự có của nhà đầu tư đủ để đáp ứng và các chiphí về đất, lao động, vốn vay và quản lý giảm so với dự toán Ngược lại, nếu nguồnvốn đầu tư của nhà đầu tư đã cạn kiệt, trong khi giá thành xây dựng trên thị trườnglại tăng lên thì lượng đất đai xây mới đưa vào thị trường cũng theo đó mà giảm đi.+ Khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất: những cải tiến và thay đổicông nghệ mới trong xây dựng đất đai (sản xuất gạch ốp lát, gạch xây bằng dâychuyền bán tự động, trộn và đổ bê tông bằng máy, máy bào gỗ, máy đánh bónggỗ ) theo chiều hướng ngày càng hiện đại hoá, sẽ làm tăng sự cung cấp lượng đấtđai trên thị trường

− Về cầu đất đai trên thị trường, trong một khoảng thời gian xác định có 5 yếu tố

để xác định nhu cầu đất đai trên thị trường, đó là:

+ Giá cả của đất đai: số lượng về cầu đất đai trên thị trường liên quan nghịch đảovới giá thị trường của chúng Nếu nhà ở nằm trong một khu vực cho trước giảm giá,lúc đó số người mua đất đai có khả năng thanh toán tăng lên và số lượng đất đai đòihỏi (cầu) cũng sẽ tăng lên

+ Thu nhập của người tiêu dùng: thu nhập của người tiêu dùng cao hơn sẽ tạo rakhả năng nhiều đơn vị hàng hoá (đất đai ) sẽ được mua sắm hơn

+ Giá của các mặt hàng có liên quan: các mặt hàng có liên quan là những mặthàng thay thế hoặc là những mặt hàng bổ sung

+ Những dự kiến của khách hàng: số lượng đòi hỏi (cầu) về một mặt hàng tuỳthuộc vào giá dự kiến của mặt hàng đó trong tương lai Đối với những người có nhucầu về nhà đất, nếu họ dự kiến giá của mặt hàng này trên thị trường sẽ tăng thì họ sẽtiến hành việc mua sắm sớm hơn.

+ Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng: nhận thức về tính hữu dụng của hànghoá và dịch vụ một phần được quyết định bởi các đặc điểm xã hội của khách hàng,như độ tuổi, vị trí trong xã hội, tầng lớp, nghề nghiệp, trình độ văn hoá và học vấn

− Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

+ Có thể thiết lập một biểu cung minh họa mối quan hệ giữa số lượng đất đai màmột nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mứcgiá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước Cũng giống như thiết lập mộtbiểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làmthay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ Các yếu tố khác còn lạicủa cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số

Hình 2.3 Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình

+ Đồ thị cung và cầu trên minh họa sự tương tác giữa cung và cầu trong thịtrường đất đai điển hình Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thịcầu giao nhau (điểm E) Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và sốlượng đất đai (L) Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống(L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó.Tình huống này sẽ không ổn định Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa haycung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G

được thiết lập Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhànước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽxuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quyđịnh Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mứcthấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá

sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng

Hình 2.4 Sự thay đổi về cầu+ Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu.Hình trên minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và

đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được bán là

L Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn

so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá Sự chuyển dịch này có thể xảy

ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu thay đổi như đã đề cập ở trên Sự cânbằng mới được lập tại điểm B Giá mới sẽ là G1 và số lượng mới được bán sẽ là L1

Hình 2.5 Sự thay đổi về cung

Số lượng đất

+ Hình trên minh họa những tác động của sự tăng lên về cung Những người sảnxuất sẽ đồng ý cung cấp một số lượng lớn hơn ở từng mức giá Kết quả là đồ thịcung mới (S1) và một cân bằng mới được xác lập tại điểm E1 Trong một nền kinh

tế nói chung nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả củahàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanhchóng và tương đối ổn định Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác động củacung, cầu là bằng nhau Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu(không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm làm cho cầu thayđổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu

+ Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâudài Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được sự

ổn định lâu dài Cân bằng-Mất cân bằng-Cân bằng mới được xác lập-Mất cân bằng.Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường Thờigian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường là rất ngắn và không cố định.Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi Đây chính là

cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối

2.1.1.4 Điều tiết giá trị tăng từ đất

− Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng

đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai không phải là tài sản thôngthường là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian,kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội

− Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chínhsách tài chính về đất đai như sau:

+ Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

+ Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất

+ Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụngđất mang lại

2.1.3 Định giá đất, nguyên tắc và phương pháp định giá đất

2.1.3.1 Khái niệm định giá đất

− Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tínhpháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồntại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.

− Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giáđất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh

tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường tronghoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố vềphát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chínhsách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thờiđiểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó

− Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thànhgiá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch

− Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chínhphủ, như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất Cùng mộtloại đất quy hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làmcho chẳng ai hỏi tới Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả địnhgiá đất khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý

− Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá.Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn

2.1.3.2 Nguyên tắc định giá đất

− Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:

− Nguyên tắc cung - cầu

− Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham ra quá trình tạo ra thu nhập thực từ đất đai

− Nguyên tắc thay đổi

− Nguyên tắc cân đối

− Nguyên tắc phù hợp

− Nguyên tắc cạnh tranh

− Nguyên tắc đóng góp